Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации

При отсутствии денежных средств можно оформить аренду земли с правом выкупа. Такую возможность предоставляет государство и органы муниципальной власти. Процесс оформления аренды участка с последующим выкупом имеет ряд особенностей, о которых поговорим в статье.

Рекламный блок:

Получить участок земли в собственность можно путем приватизации (бесплатного оформления) или выкупа (возмездного приобретения). Основание для оформления в собственность устанавливается в индивидуальном порядке.

Содержание

Что такое аренда земли с правом выкупа у администрации?

Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.

Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.

Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.

Для получения земли в пользование с последующим выкупом необходимо обратиться в муниципалитет для предварительного согласования и проведения межевых работ, если границы интересующего участка не были установлены ранее. После этого составляется заявление на аренду без торгов.

Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.

Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.

Документы и условия аренды с последующим выкупом

Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ. Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов. Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.

Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.

Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.

Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.

Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • межевой план земельного участка;
  • заявление с указанием цели использования земли.

Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.

В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:

  • документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
  • официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.

Без этих бумаг заключение договора аренды невозможно. В свою очередь арендатор обязан иметь на руках общегражданский паспорт.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Договор аренды с последующим выкупом оформляется в трех экземплярах. По одному из них получают стороны арендных отношений (заявитель и муниципалитет), а третий предоставляется в Росреестр при регистрации. Прохождение государственной регистрации обязательно для всех арендных договоров, срок которых превышает 11 месяцев.

Передача земельного участка арендатору осуществляется на основании составления акта приема-передачи. Он является неотъемлемой частью договора.

В договоре следует указать следующую информацию:

  • данные сторон;
  • сведения о документе, который подтверждает наличие права собственности;
  • идентификационные сведения о земельном участке – адрес местонахождения, площадь, кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования и т.д.;
  • указание на возможность выкупа с перечислением условий;
  • права и обязанности сторон;
  • срок аренды;
  • порядок расторжения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

Для регистрации арендных отношений необходимо предоставить в Росреестр или МФЦ следующие бумаги:

  • договор аренды в трех экземплярах;
  • заявление на регистрацию;
  • акт приема-передачи;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • кадастровую и техническую документацию.

После оформления выкупа и перечисления выкупной суммы потребуется также обратиться в Росреестр или МФЦ по месту расположения земельного участка и зарегистрировать переход права собственности. При себе обязательно иметь паспорт и доверенность для представителя муниципального органа или заявителя.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

  1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
  2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
  3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
  4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
  5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
  6. Оформление акта приема-передачи.
  7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
  8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Стоимость и сроки

Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.

При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.

В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.

Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.

Возможные проблемы

Муниципальный или государственный орган может отказать в выкупе арендованной земли. При этом должно быть одно из следующих оснований:

  • некорректное оформление документации;
  • наличие недостоверной информации в документах;
  • возбуждена процедура банкротства или ликвидации юридического лица-арендатора;
  • передача участка в частную собственность запрещена по закону;
  • покупатель не является гражданином или резидентом РФ;
  • участок предназначен для нужд муниципалитета.

Положительное решение принимается при соблюдении всех условий и правил. Причина отказа всегда указывается письменно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

При получении отказа указанную причину можно устранить. Если ваши права нарушаются, рекомендуем обратиться к юристу и оспорить принятое решение.

Правовые основы

Аренде посвящена целая 34-я Глава Гражданского Кодекса РФ. Все нюансы, которые возникают в ходе правоотношений между сторонами, регулируются положениями настоящей Главы.

Если речь идет именно об аренде участков земли, нормативное регулирование будет осуществляться еще и Земельным Кодексом РФ.

Именно в указанном нормативном документе содержится положение о том, что аренда земельных наделов доступна любому желающему.

Однако в отношении выкупа земельных участков существуют определенные законодательные ограничения. В основном, большая часть запретов распространяется на лиц, не являющихся гражданами РФ.

Если арендатор имеет российское гражданство, особых ограничений нет – лишь земли, имеющие важное стратегическое назначение и некоторые режимные объекты, не могут быть отчуждены.

Если рассматривать возможность выкупа земель иностранным гражданином или лицом без установленного гражданства, то здесь могут возникнуть достаточно существенные сложности.

Ст. 15 и 37 ЗК РФ регулируют порядок перехода имущественного права на земельные участки путем их отчуждения, а также те запреты, которые накладываются на возможность совершения сделки определенными категориями граждан.

Так, лица без установленного гражданства и граждане иностранных государств, а также юрлица, которые зарегистрированы за рубежом, обладают правом выкупа только тех земель, которые не нанесут существенного ущерба интересам государства.

К примеру, сделка по выкупу земельного участка, расположенного рядом с государственной границей РФ, для иностранного гражданина будет невозможна.

Кроме этого, иностранцы не могут приобрести земли, которые прилегают к объектам особой эксплуатации (к примеру, к линиям государственной связи).

Снять офис в аренду Как снять офис в аренду, описывается в статье: снять офис в аренду

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка рассматривается на этой странице.

Кто может взять

Итак, взять землю в аренду у государства, а в дальнейшем и выкупить ее, может любое лицо – как российский гражданин, так и иностранец.

Несмотря на то, что в отношении иностранных граждан действуют дополнительные ограничения, цели взятия земель в аренду практически идентичны для всех категорий.

Аренда с дальнейшим выкупом будет возможна, если соблюдаются следующие условия:

  • аренда земельного участка будет производиться для целей осуществления сельского или фермерского хозяйства, для организации сельскохозяйственного производства, а сам участок имеет с/х назначение;
  • земля будет арендована для целей возведения жилого дома (ИЖС);
  • участки земель будут предоставлены для строительства объектов социальной инфраструктуры (например, школ, детских садов, больниц или других объектов социальной значимости).

В том случае, если в аренду берется участок, который не имеет сельскохозяйственного назначения, то его выкуп будет возможен лишь тогда, если в пределах территории не проходят различные технически-инженерные сети (газовые коммуникации, отопительные, электрические сети и др.).

Возможно, что местный муниципалитет разрешит выкуп даже при наличии таких сетей, но только, если использование участка не повлечет за собой усложнение эксплуатации таких сетей.

Кроме этого, земли, которые имеют сельскохозяйственное назначение, можно просто перевести в разряд земель, выделенных для ИЖС. В таком случае арендатору необходимо подтвердить, что прокладка коммуникаций не затронет интересы третьих лиц.

Условия аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации

При аренде земельного участка с правом дальнейшего выкупа между гражданином (или юридическим лицом) и органом местного самоуправления заключается договор аренды. С юридической точки зрения такой документ относят к смешанным типам контрактов.

Это означает, что в соглашении будут присутствовать условия, характерные как для договоров аренды, так и для договоров купли-продажи имущества.

В соглашение нужно включить пункт о возможности выкупа арендатором предоставленной во временное пользование земли – это значительно облегчит дальнейшую процедуру вступления в право собственности.

Вот лишь некоторые характерные признаки для договора аренды с правом дальнейшего выкупа:

  • в тексте документа указано, что арендатор желает, а арендодатель дает свое согласие на выкуп в дальнейшем арендованного участка земли;
  • арендатор не принимает участия в публичных торгах в целях получения права на аренду участка земли;
  • участники правоотношений указали, за какую стоимость будет производиться выкуп;
  • содержится условие о том, что арендатор обладает правом на выплату оговоренной суммы до окончания срока действия договора.

Как оформить

Процедура подбора земельного участка для аренды, а в дальнейшем – и для выкупа, достаточно сложная и трудоемкая. Однако если соблюдать нижеприведенную пошаговую инструкцию, никаких проблем возникнуть не должно.

Пошаговый порядок действий для заявителя:

  1. Поиск подходящего варианта. Поиск можно осуществлять несколькими методами, наиболее простым из которых является осмотр объекта прямо на месте, с дальнейшим выяснением возможностей его аренды. Заявители могут также воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра, чтобы быстро подобрать участок с желаемыми характеристиками.
  2. После подбора наиболее подходящего варианта, следует посетить местный орган муниципалитета и предоставить заявление о предварительном согласовании участка и возможностей по его аренде. На 2-м этапе также нужно узнать, будут ли проводиться торги или же договор будет заключен во внеконкурсном режиме.
  3. Если руководство местного органа самоуправления вынесло решение о возможности сдачи участка в аренду, потенциальному арендатору следует обратиться в кадастровый орган для проведения кадастровой оценки участка с целью уточнения его границ и площади (если ранее был поставлен на учет) или для новой регистрации (если на учет ставится в первый раз).
  4. Далее следует процесс получения документации, удостоверяющей прохождение регистрации в кадастровой службе конкретного муниципального образования.
  5. Кадастровая служба выдаст комплект подтверждающих документов для администрации. На их основании орган заключает договор аренды.

С момента подачи заявления на заключение арендного контракта и до его непосредственного заключения проходит срок, как правило не превышающий 30 календарных дней.

В течение этого времени квалифицированные юристы органа местного самоуправления проводят комплексную оценку – может ли участок быть передан в собственность при уплате покупной цены, будут ли проводиться торги, какой размер арендной платы и с какой периодичностью будет взиматься и др.

Договор аренды подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Только после этого он будет считаться юридически значимым.

Срок аренды не должен быть меньше 3 лет – это условие относится ко всем соглашениям, которые подразумевают дальнейший выкуп арендованного имущества.

Какие нужны документы

Поскольку процедура приобретения участка в собственность достаточно длительна, рекомендуется сразу подготовить требуемый пакет документации:

  • оригинал и заверенная в нотариальном порядке ксерокопия паспорта арендатора;
  • кадастровая документация на земельный участок;
  • документы, свидетельствующие о законности возведения построек на арендованной земле, а также их техническое состояние и назначение;
  • выписка из ЕГРП, при помощи которой можно подтвердить возникновение права на возведение построек на конкретном участке;
  • договор аренды, в котором указано о праве арендатора на выкуп земельного участка;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Стоимость

Сумма, которую орган местной администрации установит за выкуп арендованного имущества, не может превышать размер кадастровой стоимости участка согласно кадастровым документам.

Цена устанавливается по договоренности сторон, что исключает возможность заранее утверждать, какой будет размер выкупной цены. И лишь максимальный предел известен сразу.

Нюансы

При заключении соглашения об аренде земельного участка с условием о последующем выкупе необходимо быть готовым к возникновению различных нюансов.

Среди таковых можно выделить самые основные:

  1. Администрация муниципального образования обладает правом выставить землю на конкурс и продать в результате проведения публичных торгов, если на арендованной территории арендатор в течение 3 лет после даты заключения договора не возведет каких-либо капитальных строений.
  2. В случае, если арендатор возвел на участке какое-либо недвижимое имущество и осуществил его госрегистрацию, он приобретает право преимущественного выкупа (другими словами, возможность выкупа сначала предоставляется собственнику капитального строения, и лишь после его отказа – третьим лицам).
  3. Если земельный участок имеет сельскохозяйственное предназначение, то на него распространяется возможность выкупа только после истечения 3 лет с момента заключения арендного соглашения – до истечения указанного срока участок должен эксплуатироваться только согласно целевому предназначению.
  4. В случае, если документация на землю была оформлена с нарушениями, был осуществлен подлог сведений или же покупатель объявил о запуске процедуры банкротства, в приобретении будет однозначно отказано (даже несмотря на тот факт, что на участке было возведено капитальное строение или гараж).
  5. Договор аренды без выкупа может заключаться на срок от 1 года, в свою очередь, арендное соглашение, предусматривающее условие выкупа, может быть заключено как минимум на 3 года.

Указанный перечень особенностей не является исчерпывающим. Наличие или отсутствие каких-либо значимых аспектов напрямую зависит от правоприменительной практики, сложившейся в конкретном муниципальном образовании.

Итак, аренда участка земли с условием о дальнейшем выкупе – достаточно распространенная тенденция как среди физических, так и юридических лиц.

Все чаще заинтересованные лица стараются выкупать земли, находящиеся в аренде – ведь это удобно и очень выгодно.

Аренда земли у администрации города Цену аренды земли у администрации города узнайте в статье: аренда земли у администрации города

Как правильно сдать коммерческую недвижимость в аренду, рассказывается тут.

Про регистрацию договора аренды земельного участка в 2019, читайте по ссылке.

Видео: Земля в аренду у государства с правом выкупа

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Bookmark and Share

Основные моменты

Большинство граждан и юридических лиц не имеют возможности сразу приобрести участок земли для пользования или предпринимательской деятельности.

Но со временем, когда появляется финансовая возможность, граждане предпочитают оформить земельный надел, который пребывает в аренде, в частную собственность.

Рассмотрим, как действовать в таком случае, какие моменты и условия должны быть соблюдены, а также правила составления сделки выкупа земли.

Что нужно знать

Выкуп земельного участка из аренды в собственность у администрации представляет собой выполнение определенных юридических процедур, которые приводят к передаче прав собственности от нынешнего хозяина к гражданину, который оформляет выкуп участка.

Выкуп земли из аренды предполагает некоторые особенности процедуры, которые мы рассмотрим ниже.

Изменения в законодательстве, принятые с 2019 года, включили множество аспектов, которые предполагают требования к оформлению и регистрации перехода права собственности на участок.

Основные изменения коснулись дальнейшего выкупа земли у муниципального органа или государства.

Цена выкупа земли в собственность в 2019 году рассчитывается как процент не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, которая немного ниже рыночной цены.

Данное изменение касается земель для сельскохозяйственного производства, которые переданы в аренду, при соответствии некоторым условиям:

Земля должны быть передана По договору аренды на период не менее трех лет
Заявка на выкуп земли из аренды Без торгов должна быть подана до момента окончания срока аренды
Не должно быть нарушений пунктов сделки аренды арендатором Юридическим или физическим лицом

В некоторых регионах, после 10-15 лет аренды, стоимость, которую необходимо заплатить за выкуп земли в собственность, значительно снижается или вовсе земля передается бесплатно.

У кого есть право

Право физических и юридических лиц на выкуп арендованного участка регулируются Гражданским и Земельным кодексом РФ, а также федеральными законодательными актами. Своим правом выкупа может воспользоваться каждый гражданин или предприниматель.

Данный процесс подразумевает переход участка в частное владение за указанную плату, размер которого устанавливается законодательными актами.

В определенных ситуациях рассматривается оплата в рассрочку, которая растягивается на несколько лет.

Арендатор может приобрести арендованную землю в собственность при соблюдении следующих условий:

  • если в договоре аренды разрешена данная процедура выкупа;
  • на земле возведено строение арендатора.

Прежде чем выкупить землю, необходимо провести оформление недвижимости в собственность:

  • обратиться в БТИ и получить техпаспорт строения;
  • сформировать план постройки на основании техпаспорта;
  • зарегистрировать строение в госкадастре;
  • провести государственную регистрацию права собственности.

После официальной регистрации строения необходимо обратиться в местную администрацию для оформления выкупа расположенного под ним участка.

Нормативное регулирование

С 1 января 2019 года вступил в действие новый Федеральный закон РФ №251-ФЗ, которым указана необходимость проведения государственной регистрации участка в ЕГРП.

Если граждане не успеют своевременно занести участок в реестр, такие земли могут перейти в категорию муниципальных и их могут реализовать.

В соответствии с данным законом, если с даты занесения надела в кадастр прошло пять лет и его владелец не внес его в ЕГРП, тогда он снимается с учета в государственном кадастре.

После этого земля переходит в собственность муниципального органа власти. Выкуп земельного участка из аренды в собственность осуществляется на основании Земельного и Гражданского Кодекса.

Судебная практика по выкупу земельного участка из аренды в собственность

На основании судебной практики можно сделать вывод, что выкуп участка под объектом незавершенного строительства не представляется возможным.

Поскольку участки под постройками могут передаваться в право собственности лишь на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Это возможно исключительно с уже построенными зданиями и сооружениями. Недостроенные объекты не могут эксплуатироваться по целевому назначению до момента окончания строительства и вода в эксплуатацию.

Поэтому до момента окончания строительства вы не сможете перевести участок в личную собственность.

Исключениями считаются лишь ситуации, перечисленные в законе, которые касаются приватизации незавершенных объектов на основании пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Итак, мы рассмотрели особенности и специфику выкупа земельных участков для физических и юридических лиц. Теперь вы знаете, какие документы вам необходимы будут для проведения данной процедуры.

Также мы рассказали о нюансах оформления выкупа земли в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому вам необходимо учитывать особенности оформления в каждом регионе.

Аренда земельного участка с последующим его выкупом, это отличное решение для приобретения земли с минимумом расходов. Данный вариант оптимален если его оформление провести согласно информации в нашей статье.

Покупка земельного участка по этой схеме позволит вам сэкономить много фремени и финансов.

Законодательство

Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.

Помимо Земельного кодекса отношения в сфере аренды земли с последующим ее выкупом регулируются:

  • Гражданским кодексом РФ, определяющим предельный срок, на которой возможно арендовать землю без ее выкупа в собственность. Максимальные сроки необходимы для прекращения соглашения (договора) в случае, если стороны не отказываются от аренды, но при этом и не хотят ее продлевать;
  • 606 и 624 статьей ГК РФ, закрепляющей что такое договор аренды земли, правила оплаты за аренду по такому договору, право дальнейшего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
  • КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях) — статья 7, пункт 34, где указаны размеры штрафов за нарушение порядка процедуры приватизации земельного участка либо оформления бессрочной аренды.

С какой целью возможно арендовать участок с последующим выкупом?

Аренда участка может проходить к с торгами, так и без них.

Торги представляют собой обычный аукцион, в котором землю получит тот, кто предложит за нее большую плату.

Как правило, торги проходят на земли для нецелевого использования. К примеру, арендовать сельскохозяйственные земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Аренда земли без торгов с последующим выкупом требует от арендатора использование земли с определенными целями, установленными государством:

  • Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения. Государство позволяет арендовать без торгов с дальнейшим выкупом земли в случае, если на ней планируется построить сельскохозяйственное поселение либо организовать фермерское хозяйство;
  • Земельный участок под ИЖС либо постройка многоэтажного дома. Строительство многоэтажного дома в основном проводится по договору, в соответствии с которым возможно будет выкупить землю в будущем.
  • Социальная застройка. Построить детский сад, школу и другие здания для социальных целей.

Если землю планируется арендовать с вышеназванными целями, то необходимо обратиться в администрацию города (района) для предварительного согласования, проведения межевания и кадастровой регистрации.

Затем составляется заявление об аренде земли у муниципалитета без торгов. После чего в региональные СМИ делается объявление о намерении арендовать земельный участок.

Если по прошествии 30 дней других кандидатов на землю не найдется, заключается договор аренды земельного участка с правом выкупа. Если же появятся, то власти объявят торги.

В 2016 году предварительное согласование было отменено, тем не менее, данный момент остается на усмотрение муниципалитета.

При каких условиях возможен данный вид аренды земли?

Граждане и юридические лица, у которых есть недвижимое имущество на земельных участках, взятых в аренду у государства и муниципалитета, вправе выкупить данную землю на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ.

В случае, если на арендованной земле нету недвижимости, то органы власти на местах организовывают продажу земельного участка путем торгов на аукционе, что может резко увеличить стоимость земли. Чтобы избежать торгов, следует заранее организовать на земле какую-либо постройку (баня, сарай, летняя веранда и пр.), осуществить регистрацию такой недвижимости, и только затем оформить документы на выкуп земельного участка.

Взяв участок в аренду участок и построив недвижимое имущество на арендованной у муниципалитета земле, арендатор имеет исключительное право на выкуп земельного участка.

Если на земле есть приватизированная недвижимость, то выкупная цена не может превысить кадастровую стоимость участка. Являются ли муниципальные власти хозяевами земли или же государство — это не имеет значения для цены выкупа.

Религиозные организации имеют право выкупить земельные участки, на которых располагаются здания и сооружения религиозного или благотворительного характера, на весь период использования данных зданий.

В отношении земель сельхозназначения у арендатора есть исключительное право на выкуп земельного участка из аренды лишь по прошествии 3-х лет с даты подписания договора аренды и при условии надлежащего применения участка. При ненадлежащем использовании земли арендатор может потерять преимущественное право на выкуп.

Площадь выкупаемого земельного участка может быть любой, при этом на выкуп не влияет то, насколько была арендована земля.

Государственные органы вправе запретить реконструкцию или строительство объектов на арендованном участке, но только в отношении собственности государства, но никак не муниципалитета.

Помимо всего прочего, государство не имеет права запретить реконструкцию объектов капитального строительства, если данная реконструкция не ведет к изменению применения участка земли.

Как взять землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм

Лицо, желающее выкупить арендованный земельный участок, должно обратиться в орган исполнительной власти на местах либо в орган местного самоуправления.

1-ый этап

В местную администрацию гражданин или юридическое лицо приходит с личным паспортом (свидетельство о государственной регистрации для юр. лиц), с кадастровым паспортом (либо выпиской оттуда), договором аренды земли и планом участка.

2-ой этап

Выписки из кадастра предоставляет Федеральное управление, в функции которого входят вопросы картографии и постановка земель на кадастровый учет.

Сотрудники кадастровой службы региона проведут оценку стоимости территории. Для этого необходим кадастровый план участка, составляемый самой службой кадастра.

После того, как будет проведено межевание и согласование границ участка с соседними, Федеральное управление выдаст необходимую техническую документацию.

3-ий этап

Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную собственность, которое выносится на основании предоставленной документации. В постановлении будет указана стоимость перехода участка в собственность.

4-ый этап

В местный муниципалитет подается заявление установленной формы (бланк можно скачать ниже):

  • В «шапке» указывается кому (заявление составляется на имя Главы муниципалитета) и от кого (ФИО, адрес регистрации, адрес проживания, ФИО представителя, контактный телефон, адрес электронной почты, документ, удостоверяющий личность, его вид и данные);
  • Наименование по центру: заявление о предоставлении земельного участка за плату, на котором расположены здания, строения, сооружения;
  • Далее текст. Просьба о предоставлении в собственность на возмездной основе земельного участка, указывается его адрес, площадь, цели использования (личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство), категория земли, кадастровый номер;
  • Согласие на использование и обработку персональных данных;
  • Подтверждается полнота и достоверность предоставленных в заявлении сведений;
  • Указывается, куда необходимо предоставить результат рассмотрения заявления (почтовый адрес, адрес электронной почты, личное получение);
  • Перечень документов, прикладываемых к заявлению;
  • Дата, подпись.

Скачать образец заявления на выкуп земельного участка из аренды можно скачать

К заявлению прикладывается необходимый пакет документов:

  • Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, либо личность представителя физического лица.
  • Кадастровый паспорт земельного участка.
  • Копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание.
  • Выписка из ЕГРП о правах на здание.
  • Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок.

5-ый этап

Заключение договора об аренде земельного участка с правом выкупа.

Скачать образец договора аренды земельного участка с правом выкупа можно скачать

6-ой этап

После выплаты всей суммы происходит составление договора купли-продажи участка, а также государственного акта на землю (свидетельство собственника).

Стоимость и сроки

Сумма, которую возьмет арендодатель при продаже сдаваемого в аренду земельного участка не может быть больше стоимости, установленной кадастром.

Поэтому цену нельзя установить точным образом, однако максимальный ее предел определен.

Стоимость арендуемой земли будет представлять собой процентную ставку от ее стоимости по кадастру. Кадастровая цена зависит от региона, в котором земельный участок находится:

  • Как правило, физические и юридические лица, построившие собственное здание или сооружение на арендованном участке, смогут приобрести его за сумму в пределах 60% от кадастровой цены;
  • Самая минимальная ставка — 2,5%. Такой процент возможен при выкупе земельного участка из государственной собственности. Та же ставка будет и для юридических лиц в отношении разделенных участков, которые предоставлены в целях создания дачного хозяйства;
  • Если требуется изменить назначение использования земель, сумма может вырасти до 80% от стоимости по кадастровому паспорту;
  • В случае отсутствия каких-либо преобразований на участке, ставка для получения выкупленного участка будет около 20%.

Срок, на который должен быть заключен договор аренды с правом выкупа, составляет не менее 3-х лет.

Заявление о выкупе из аренды земли без торгов необходимо подать до окончания арендного срока.

Жилые помещения маневренного фонда

предназначены для малоимущих граждан.

Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.

Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.

Какие могут возникнуть проблемы?

В выкупе арендованной земли могут отказать по ряду оснований:

  • Документация оформлена неправильно или поданы не все необходимые документы;
  • Обнаружена недостоверная информация в поданной документации;
  • Возбуждена процедура банкротства либо покупатель-юридическое лицо прекратило свою деятельность;
  • Есть законодательные запреты на передачу данного земельного участка в частное владение;
  • Невозможно выкупить земельный участок в связи с его целевым назначением. Это могут быть земельные участки лесного и водного фондов, заповедников, общего использования и пр.;
  • Если покупатель — нерезидент Российской Федерации.

Таким образом, выкупить земельный участок из аренды — это трудоемкая и непростая процедура. При ее осуществлении необходимо собрать правильный пакет документов, надлежащим образом составить заявление и договор аренды земельного участка с правом выкупа.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67. 

Законодательный аспект

Главным законодательным актом для данной сделки выступает Земельный кодекс, там сказано, что:

  • собственником земли может быть федеральная власть, региональная, местная, государство в целом;
  • у всех граждан есть равный доступ к земельным ресурсам;
  • арендовать участок можно на платной основе, хотя существуют сделки с передачей земли в безвозмездное пользование;
  • для получения отмежеванного участка физлицу требуется подать заявку на участие в публичных торгах;
  • инициатором торгов может выступать собственник или заявитель;
  • существуют отдельные категории граждан, которым гарантировано предоставление земли в аренду без участия в торгах.

В аренду можно взять землю, которая находится в публичной собственности и относится к категории земель, предназначенных для сельского хозяйства или поселения. Участок должен также иметь вид разрешенного пользования для цели, о которой заявит претендент.

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

Дополнительно необходимо, чтобы участок был отмежеван от общей территории и поставлен на кадастровый учет, о чем должен позаботиться собственник за счет бюджетных средств. Земля должна находиться в той местности, где к ней можно будет подвести коммуникации, если речь идет о ИЖС.

Но в законодательстве есть и оговорки, которые не совсем могут устроить арендатора.

Например:

  • с окончанием срока аренды участок могут выставить на торги (ЗК, ст. 39.6, п. 1) — Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов;
  • земля может выставляться на торги, несмотря на наличие на ней объектов незавершенного строительства (ЗК, ст. 39.6, п. 5);
  • продление аренды возможно на 3 года, если недострой будет зарегистрирован (ЗК, ст. 39.8, п. 8, пп. 6) — Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В то же время администрация не может выделить для аренды землю, где расположены леса, природные заповедники, минеральные источники, лечебные грязи и др. На некоторые земли, например, накладывается ограничение для использования, т. к. местность является объектом для охраны со стороны государства, потому что поблизости находятся промышленные объекты, другие важные строения, инженерные сети.

Образец заявки на участие в торгах:

Оплата за аренду земельного участка

Оплата за аренду земельного участкаОплата за аренду земельного участка производится согласно составленного договора.

Читайте здесь, какие документы нужны для продажи земельного участка.

Кто имеет право

Для получения земли необходимо не только поучаствовать в аукционе, но и выиграть его. Договор на аренду администрация города заключит с тем лицом, которое подавало заявку. После получения права аренды в течение 3 лет на земле необходимо завершить строительство, а затем выкупить участок. Если участок заранее получался под ИЖС, то согласно нововведениям срок аренды изначально может составлять 20 лет.

Претендентами могут быть:

  • физические лица – граждане РФ, нерезиденты, лица без гражданства;
  • ИП;
  • юр. лица.

Способы получения земли

Способов взять в аренду земельный участок существует несколько:

  • Это аукцион, проводимый по инициативе собственника, купить такую землю не получится у администрации, она предназначена только для возведения зданий и сооружений. Информацию о проведении аукциона власти размещают за 30 дней в местной прессе, на сайте муниципалитета. Начальная ставка выбирается в пределах 1−2% от кадастровой стоимости земли, победителем становится тот участник, кто предложит большую цену. Организатор назначает и другие условия по проведению торгов.
  • Аукцион, организатором которого является гражданин. Если речь идет о землях поселения в черте Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, то законодатель запретил проводить такие аукционы с июня 2015 г. Стать владельцем земли в черте этих населенных пунктов можно только в отношении сельскохозяйственного участка. На другие населенные пункты ограничение не распространяется. Для участия необходимо:
    1. Раздобыть список свободных муниципальных участков. Росреестр или МФЦ предоставляет по запросу выписки на муниципальные земли из ЕГРП.
    2. Выбрать участок и посмотреть его по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте, которую можно найти на официальном сайте Росреестра.
    3. Подать заявление на имя главы администрации на проведение аукциона, в нем необходимо указать цель использования земли в дальнейшем. Необходимо учитывать, что муниципалитет имеет право отказать, указав законную причину. Инициатору (гражданину или юрлицу) потребуется самостоятельно разместить информацию в СМИ о проведении аукциона.
    4. Если в течение 30 дней не объявятся претенденты, заявитель автоматически становится победителем, в другом случае торги проводятся на общих основаниях. По результатам торгов следует подписать договор аренды в течение 3 дней. Задатки возвращаются остальным участникам.
  • Аренда для льготников без участия в торгах. Они имеют право на получение земли в аренду с оплатой в незначительном размере или безвозмездно, но для собственных нужд, а не с целью занятия бизнесом. Например, многодетная семья желает улучшить жилищные условия. У инвалида должна быть цель – организовать дачное хозяйство для улучшения материального состояния. Льготникам для подачи заявки необходимо подтвердить свою причастность к данной категории документально.
  • Аренда без торгов по упрощенной схеме, когда участок еще не сформирован и не поставлен на учет. Обращаться заявителю необходимо к местным властям. Следует:
    1. Найти свободную землю в регионе. Это можно сделать вручную, воспользовавшись публичной картой Росреестра. Скорее всего, придется пригласить кадастрового инженера, который поможет разобраться в этом вопросе.
    2. Подать заявление в администрацию, к которой относится данный участок. Необходимо пройти предварительное согласование и получить разрешение на выделение земли.
    3. Необходимо самостоятельно провести межевание участка, а значит пригласить за свой счет геодезическую компанию, которая оформит межевой план, т. е. определит границы, площадь земли, др. На его основании участок необходимо поставить в Госкадастре на учет, получить на него кадастровый номер и паспорт.
    4. Снова подать заявление к местным властям о предоставлении земли в аренду, теперь в прошении можно указывать ее конкретные характеристики и параметры, приложить потребуется техдокументы, выданные Госкадастром.
    5. После получения положительного решения следует заключить с администрацией договор аренды.

Образец паспорта гражданина РФ

Причины расторжения сделки

Арендатор может не только взять в аренду земельный участок, но и расторгнуть соглашение. К такому же решению может прийти и вторая сторона.

К распространенным причинам относится:

  • неисполнение одной из сторон своих обязательств;
  • отсутствие арендной платы;
  • нецелевое использование земли;
  • порча надела и имущества, на нем расположенного;
  • нарушение на участке санитарных норм;
  • изъятие земли для нужд муниципалитета.

Налоговый вычет при покупке земельного участка

Налоговый вычет при покупке земельного участкаНалоговый вычет при покупке земельного участка, его размер обозначен в Налоговом кодексе РФ.

Узнайте здесь, как перевести участок из аренды в собственность.

Также мы расскажем, как проверить земельный участок перед покупкой.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Нормы права для аренды земли с правом выкупа

Законодательная база

Земельное законодательство в статье 22 четко определяет понятие аренды как временное предоставление земельного участка в пользование другому лицо на определенных условиях. Такие условия оговариваются в договоре аренды. Но причем же тут выкуп земли в аренде? Речь идет о земле, принадлежащей государству или муниципалитету. Выкуп земли у государства – это своеобразная приватизация земельного участка.

Сроки аренды земли определяются нормами Гражданского Кодекса. Стороны сами определяют период аренды земли. Предусматривается и долгосрочная аренда, при которой можно получить землю в пользование на срок до пятидесяти лет. Условия оплаты и право дальнейшего выкупа отражены в статьях 624 и 606, а статья 621 того же кодекса устанавливает преимущественное право арендатора.

Так как впоследствии происходит процесс приватизации, то за нарушение предусмотрена административная ответственность. В пункте 34 статьи 7 КоАП указывается мера наказания.

Государство, как законодатель и собственник земли, ради сохранения демократических прав граждан в области аренды земли исходит из следующих правил:

  • одной из сторон при аренде выступает только государство в лице районных и муниципальных органов;
  • гражданам гарантируются равные права на аренду земельного участка с последующим выкупом;
  • для отдельных категорий граждан земля предоставляется на льготной или бесплатной основе, для остальных передача земли в аренду обязательно платная;
  • земля в обязательном порядке должна подключаться к инфраструктуре и инженерным коммуникациям. Исключение — выдача в аренду земли на Дальнем Востоке.