Банкротство застройщика при долевом строительстве — что делать

На фоне проблем в экономической сфере банкротство застройщика при долевом строительстве является распространенной ситуацией. В первую очередь страдают дольщики, которые доверились подрядной организации и рассчитывали на своевременную сдачу объекта. Сложность ситуации очевидна.  Человек не знает, куда обращаться за помощью, где защищать свои интересы, и как «включиться» в реестр требований кредиторов. Информации в статье достаточно, чтобы получить ответы на упомянутые вопросы и справиться со сложной ситуацией.

Содержание

Может ли застройщик обанкротится?

Сущность долевого строительства заключается в оформлении договора между застройщиком и группой людей, которые мечтают приобрести жилье на первичном рынке по более доступной цене. Но бывают ситуации, когда обязательства подрядной организации расходятся с ее финансовыми возможностями. Как результат, застройщик объявляет о финансовой несостоятельности.

Процедура банкротства проходит в несколько этапов — наблюдение, попытка оздоровления (в финансовом плане), переход на внешнее управление, конкурс и мировое соглашение.

Что такое банкротство? По сути, этот процесс подразумевает неспособность строительной компании выполнять обязательства, которые оговорены в договоре долевого участия. Кроме того, застройщик не имеет возможности погасить возникшие долги перед дольщиками и компенсировать их убытки.

В каких случаях это происходит?

Банкротство бывает двух видов:

  • Объективным. Это наиболее распространенный вариант финансовой несостоятельности, когда компания в процессе деятельности неправильно распределила рабочие моменты или допустила ошибки при составлении бизнес-плана. Кроме того, появление финансовых проблем часто объясняется внешними факторами, связанными с удорожанием оказываемых услуг и применяемых материалов.

Опытные компании стараются уберечься от проблем и отражают многие моменты в ДДУ. Они оформляют дополнительные соглашения, в которых прописывается зависимость конечной цены от стоимости услуг и материалов на рынке. В частности, изменение цены возможно при резком росте курсов валют или форс-мажорных обстоятельствах.

  • Фиктивным. В такой ситуации застройщик пытается получить прибыль за счет дольщиков, то есть провернуть мошенническую схему. Строительная компания с применением теневых схем выводит вложенные средства из активов, для чего оформляются фиктивные соглашения с подрядными организациями. В таких документах прописывается завышенная цена на стройматериалы.

Несмотря на наличие признаков фиктивного банкротства, доказать этот факт не всегда удается. Представители налоговой инспекции внимательно проверяют корректность проведенных операций застройщика за три последних года. Если имеют место несовпадения, возврат части инвестиций может быть произведен через суд.

Смотрите также:  Электронные услуги Москвы: быстро, удобно, комфортно

Распознать банкротство застройщика можно по неспособности компании рассчитаться с кредиторами. Такие компании не могут произвести оплату за оказанные услуги или переданные товары, совершить платеж в отношении бюджетных и внебюджетных фондов. Более явным признаком финансовых проблем является резкое снижение прибыли ниже уровня материнского капитала. В результате возможны следующие последствия:

  • Повышение риска невозврата средств клиентам (дольщикам).
  • Резкое уменьшение ликвидности компании, что уже свидетельствует о банкротстве.

Эксперты утверждают, что финансовые проблемы застройщика можно спрогнозировать заранее — за два года до появления первых симптомов. К первичным признакам относится резкое повышение стоимости компании в долгосрочной и ближайшей перспективе.

Причины банкротства условно делятся на две категории:

  • Внешние. Такие проблемы сложно учесть при оформлении договора. Они возникают внезапно и зависят от многих факторов (в том числе геополитической обстановки).
  • Внутренние. Сюда относятся моменты, связанные с организацией бизнеса застройщика.

В целом к причинам финансовой несостоятельности можно отнести неправильно составленный бизнес-план, резкое снижение деловой активности, девальвацию национальной валюты, сбои в рабочем процессе, рост стоимости строительных материалов и прочие форс-мажорные обстоятельства.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление требований?

Информация о запуске процедуры наблюдения или конкурса касательно застройщика имеется в общем доступе. Так, данные о банкротстве находят отображение в печатном издании «Коммерсантъ». Как только дольщик получил информацию о банкротстве строительной компании, он должен действовать и организовать свою защиту.

В частности, требуется включить притязания в реестр требований кредиторов, который курирует назначенный управляющий. В него вносится вся информация о кредиторах задолжавшей стороны. После организации такого реестра дольщики получают письменные извещения о возможности предъявления финансовых требований к строительной компании.

В распоряжении инвесторов (участников ДДУ) имеется месяц на этапе наблюдения, а потом еще два месяца на этапе конкурса после официального информирования о запуске процедуры банкротства. В течение этого времени требования могут быть включены в реестр.

Как правильно составить иск?

Как правильно составить искДля вступления в дело о банкротстве дольщик должен оформить заявление, и потребовать включения в реестр требований кредиторов (об этом упоминалось выше). По сути, документ ничем не отличается от иска, который подается в судебный орган. В нем должны быть описаны основания появления задолженности, а также указаны требования дольщика.

Смотрите также:  Инженерные изыскания в проектной документации: каких видов они бывают

Главное указать в заявлении арбитражного управляющего, а также приложить решение судебного органа о взыскании долга (если такое имеется). Заявление желательно передать в течение 30 суток с момента появления информации о введении наблюдения за застройщиком. Необходимые данные можно почерпнуть из газеты «Коммерсантъ» или в картотеке арбитражного суда. Заявление с приложенными бумагами направляется в суд, где возбуждается дело о банкротстве.

Если строительная компания отказывается удовлетворять заявление, проводится судебное заседание, где каждая сторона приводит свои доводы. При отсутствии возражений участников ДДУ рассмотрение дела могут производиться без их участия. По итогам заседания принимается решение — включать дольщика в реестр требования кредиторов или отказать ему в этом прошении. В случае несогласия у заявителя имеется десять суток на обжалование.

Что дальше?

Если судебный орган удовлетворил заявление инвестора, дольщик становится полноправным участником дела о банкротстве и вправе присутствовать на собрании кредиторов и возражать против включения в перечень других субъектов. Кроме того, после включения в реестр требований кредиторов появляется возможность требовать деньги при продаже имущества должника. Стоит учесть, что активность дольщика в процессе проведения процедуры банкротства необходима, ведь от этого зависит итоговый размер выплат. В ином случае вырученные от продажи деньги могут пойти на погашение долгов другого кредитора.

Если дольщик в течение месяца со дня информирования о банкротстве не успел подать заявление, за инвестором все равно остается право принять участие в первом собрании кредиторов, где принимаются стратегически важные решения. Если размер финансовых требований составляет небольшую часть от общего объема долга, участвовать в собрании кредиторов не обязательно. Это связано с тем, что голос дольщика в этом случае не будет иметь определяющего значения.

Если размер требований большой, голос на собрании будет иметь большой вес, поэтому подача заявления о вступлении в дело банкротства является обязательной. Сделать это нужно в течение месяца с момента информирования о введении наблюдения. Включение в реестр требований кредиторов может производиться до истечения 2-х месяцев со дня публикации информации о старте конкурсного производства в отношении компании-должника. Если не успеть в этот период, реестр требований может быть закрыт. Помните, что речь идет о банкротстве, поэтому денег у должника может и не быть.

Смотрите также:  Разработка градостроительной документации: особенности ее оформления

Необходимые документы

Признание застройщика банкротом происходит по решению судебного органа после подачи соответствующих заявлений со стороны кредиторов (о них упоминается выше). Алгоритм действий дольщика имеет следующий вид:

  • Оформление заявления о включении в реестр требований.
  • Передача документа в арбитражный суд.
  • Ожидание решение судебного органа.

Далее на помощь дольщикам приходит арбитражный управляющий, которому необходимо передать один из следующих документов:

  • Решение суда, на базе которого договор кредитора с застройщиком признан незаконным. В этом случае определяется порядок компенсации инвестированных денег.
  • Решение суда о признании договора незаключенным.

Имеющейся информации достаточно управляющему для включения кредитора в реестр требований.

Чтобы получить необходимое решение суда, требуется передать следующие документы:

  • Бумаги, которые бы подтверждали фактическую выплату средств строительной компании.
  • Справку о том, что объект недвижимости не введен в эксплуатацию.
  • Письменное требование о расторжении договора.

Куда обращаться с претензией?

Дела о банкротстве рассматриваются Арбитражным судом. Именно в этот орган должен обратиться дольщик с заявлением, документами, подтверждающими платеж и договором ДДУ. Копии переданных документов параллельно отправляются на адрес должника и управляющего.

Если дольщик не оформлял ДДУ с застройщиком, для суда это не имеет значения. Основанием для взыскания может быть договор купли-продажи квартиры в возводимом объекте, предварительный ДДУ, кредитный договор или договор товарищества, в котором прописывается возможность получения квартиры.

Кроме того, Арбитражный суд принимает во внимание требования субъектов, которые:

  • Инвестировали деньги в другие виды ТОВ для строительства дома и получения недвижимости (в том числе нежилых помещений).
  • Имеют вексель, обязательством по которому является передача недвижимости.
  • Заключили другие соглашения, касающиеся строительства многоквартирного объекта.

Кроме того, дольщик вправе пойти в страховую компанию, которая страховала ответственность застройщика, а также к поручителю, выступающему по обязательствам строительной компании. От них также можно требовать возмещения средств. Если требования удовлетворены, величина общей «задолженности» в реестре уменьшается. Стоит отметить, что с 2017 года застройщики обязаны перечислять средства в специальный фонд, деньги из которого направляются на покрытие убытков дольщиков при банкротстве компании.

Кроме того, инвесторы, чья строительная компания обанкротилась, вправе зарегистрироваться в реестре обманутых дольщиков. В этом случае можно рассчитывать на помощь муниципальных органов власти.

Рассмотренная ситуация особенно актуальна на фоне проблем с ОАО «МХК», дольщики которого вынуждены использовать все законные способы для защиты своих интересов.

Законодательное регулирование

Действующее правовое регулирование тщательно предусматривает порядок и правила признания  лиц банкротами. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данную сферу правоотношений, является ФЗ «О несостоятельности», в котором предусмотрен отдельный параграф, касающийся банкротства застройщиков.

Данный законодательный акт тщательно регулирует порядок признания строительной компании банкротом, а также предусматривает особенности данной процедуры для определенных субъектов. К числу таких субъектов  относятся и застройщики. Нюансы процедуры их банкротства предусмотрены в параграфе 7 главы 9 указанного законодательного акта. В нем также предусматриваются определенные гарантии для дольщиков.

Гарантии для дольщиков

Какие именно гарантии предусмотрены  законом для дольщиков?

К их числу можно отнести следующие гарантии дольщикам:

  • дольщик имеет право выбрать форму компенсации: он может потребовать денежную компенсацию или передачу жилого помещения в натуре;
  • их требования удовлетворяются в третьей очереди (в первой очереди погашаются требования тех лиц, здоровью которых был нанесен вред, а во второй очереди – требования работников, связанных с оплатой труда);
  • дольщики наделены возможностью проведения собственного собрания кредиторов;
  • участники строительства могут также потребовать выплату компенсации за понесенный ущерб;
  • при заключении мирового соглашения требуется согласие не менее ¾ дольщиков, которые включены в реестр кредиторов;
  • требование о передаче жилого помещения может быть удовлетворено несколькими способами, предусмотренными законодательством.

ПОМОЩЬ В СОСТАВЛЕНИИ ЗАЯВЛЕНИЯ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ В РЕЕСТР КРЕДИТОРОВ.

Статьи по теме

  • Верховный суд решит, можно ли оспорить платежи за третьих лиц перед банкротством
  • Госдуме предложили погашать задолженность по зарплате фирм-банкротов со специальных эскроу-счетов
  • Застройщик — банкрот, что делать дольщикам.
  • Прогнозирование будущей неплатёжеспособности
  • Банки смогут увеличить влияние на банкротство должника
  • Мировое соглашение как завершение процедуры банкротства

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Куда обратиться, и какие документы представить

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Законодательное регулирование вопроса

В 2004 г. произошло принятие Закона № 214, направленного на защиту интересов граждан, инвестировавших собственные или заемные средства в строительство многоквартирного дома. Этот же закон гарантирует возврат денежных средств в случае банкротства или ликвидации застройщика.

Законы РФ о банкротстве застройщика долевого строительстваНекоторые строительные фирмы заманивают вкладчиков иллюзорными гарантиями и убеждают, что заключение договора – это абсолютно бесполезная процедура. Ни в коем случае нельзя верить подобным обещаниям! Такое поведение говорит о том, что перед Вами находятся обманщики.

Законодательный акт, принятый в августе 2011 года, защищает обманутых дольщиков, как в части возврата внесенной денежной суммы, так и в части предоставления дорогостоящей покупки в натуральном выражении. Вне зависимости от текущего состояния, гражданин-инвестор имеет право получить квартиру в собственность и обустраивать ее самостоятельно.

Закон «Об инвестиционной деятельности» говорит о том, что никто не может ограничить дольщика во владении, пользовании и распоряжении приобретенным имуществом. Правда, при условии, что все финансовые обязательства, описанные в договоре о долевом строительстве, погашены своевременно.

Если случилось так, что фирма-застройщик обанкротилась, совсем немного не завершив строительные работы, то гораздо более целесообразно требовать признания права собственности на новоявленное жилье, нежели бороться за возврат внесенных средств. Причина предельно проста – компания, осуществляющая процедуру ликвидации, вряд ли будет располагать большими денежными сбережениями, необходимыми для возврата дольщикам.

Описание процедуры

Банкротство застройщика зачастую объясняется объективными причинами, например, неправильная организация бизнес-процесса.

Наступление дефицита бюджета зачастую случается ввиду следующих обстоятельств:

  • повышение стоимости строительных материалов и удорожание подрядных услуг;
  • резкий рост курса валюты, что неизбежно приводит к пересмотру рыночных цен в большую сторону;
  • форс-мажорные ситуации (погодная аномалия, человеческий фактор и т.д.), срывающие установленный в договоре срок сдачи готового жилья.

Дольщик или инвестор может самостоятельно ознакомиться с неблагоприятными событиями, посредством регулярного просмотра черных списков строительных компаний, составляемых государственными структурами.Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Что такое реестр требований кредиторов

Реестр требований представляет собой документ, отображающий список всех задолженностей фирмы-застройщика.

Несоблюдение срока исполнения указанных здесь обязательств, зачастую, является причиной объявления банкротства.

Реестр предусматривает очередность исполнения требований дольщиков. Каждому инвестору следует внимательно следить за тем, чтобы информация о нем была зафиксирована в данном списке, в противном случае, маловероятно, что долг будет возвращен.

Реестр требований кредиторов при долевом строительствеОтражение данных о дольщике в реестре требует соблюдения определенных условий, касающихся оформления и подачи заявки. Направление заявления и перечня необходимых приложений осуществляется посредством арбитражного суда. В официальном обращении обязательно должна содержаться информация о полном наименовании фирмы-застройщика, точном адресе, актуальных реквизитах, а также номере дела должника.

Кроме того следует помнить о том, что законодательно определен срок, в течение которого кредитор может предъявить свои требования к предприятию, осуществляющему процедуру банкротства. Дольщику отводится 30 календарных дней на реализации своего права.

Если кредитор не смог своевременно направить информацию в реестр требований, то он может стать заложником определенных негативных правовых последствий. Он все еще может претендовать на возврат вложенных средств, но теперь только после того, как банкрот полностью произведет расчет со всем списком конкурсных кредиторов. Следовательно, шансы на возврат денежной суммы, внесенной за планируемое к возведению жилье, значительно снижаются.

На что имеет право дольщик

Какие действия должен предпринять дольщик после получения уведомления о банкротстве строительной фирмы? Ликвидация фирмы должна сопровождаться рассылкой уведомлений соответствующего содержания. Срок – 5 дней. Текст документа обязательно должен включать информацию о том, что у дольщика есть право на подачу требования, касающегося передачи ему построенного жилья или возврата внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов.

Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от того, на каком этапе была заморожена стройка. Если компания-застройщик успела возвести дом, то дольщикам следует обращаться в арбитражный суд, с целью получения документов, свидетельствующих о внесении денежной суммы. Право собственности на новостройку можно оформить в соответствии с реестром, специально создаваемом в подобных случаях.

Права участников долевого строительства при банкротстве застройщикаГораздо более неприятной является ситуация с недостроенным домом. Строительная фирма при этом открывает конкурсное производство. Но, самым худшим в подобных обстоятельствах является тот факт, что компенсирование средств, внесенных дольщиками, откладывается на потом. Сначала предприятие должно рассчитаться с гражданами, пострадавшими физически от взаимодействия с застройщиком, потом выплатить заработную плату подчиненным и только после этого можно начать заниматься средствами, внесенными в соответствии с договорами о долевом строительстве.

Действующее законодательство старается всячески защищать граждан, решившихся на приобретение новостройки подобным способом. Дольщики могут компенсировать собственные взносы, неустойку, процент по ипотечному кредиту и причиненный моральный ущерб. Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 им полагается обязательная страховка, направленная на погашение всех убытков вкладчика. Но, как это ни печально, данная мера также не дает 100% гарантии, так как страховые компании также не всегда справляются с подобным объемом выплат и объявляют о собственном банкротстве.

Что делать, если фирма-застройщик сообщала о вынужденной ликвидации, а гражданин вложил в долевое строительство даже не собственные средства, а оформил ипотечный кредит? Если организация не успела возвести дом, то гражданину достается весьма печальная участь: отсутствие жилья и огромный долг перед банком. В данной ситуации некоторые заемщики перестают вносить ежемесячные платежи, так как считают, что раз нет залоговой квартиры, то и отвечать перед банком должен не сам человек, а организация-застройщик. На самом деле мнение является ошибочным, так как денежные средства в финансовом учреждении занимал именно человек, соответственно, и возвращать ему. При этом фирма, обещавшая завершить строительство, должна компенсировать внесенную сумму. Правда, если этих средств не хватит для полного погашения ипотечного долга, то гражданину придется самостоятельно выходить из сложившейся ситуации.

Порядок и правила выставления требований

Чтобы защитить свои права, дольщик должен побеспокоиться о составлении искового заявления. Гражданин имеет право требовать как возврата вложенной денежной суммы, так и передачи жилого помещения. Конечно, просить предоставить жилую площадь целесообразно только в том случае, если застройщик успел завершить возведение дома. Информацию о требованиях дольщика следует сообщить судебным органам, а также внести в соответствующий реестр, регулирующий последовательность предоставления возвратов.

Просьбы о материальных выплатах обычно касаются следующих моментов:

  • Порядок компенсации средств дольщикам долевого строительства при банкротстве застройщикавозврат денежной суммы, внесенной до того момента, как началось рассмотрение вопроса о передаче готовой квартиры;
  • компенсация ущерба, причина наступления которого таится в нарушенных застройщиком обязательствах;
  • перечисление материальных средств, оплата которых производилась на основании договора, в дальнейшем признанного недействительным в судебном порядке.

Кроме того, дольщик должен составить заявление и включить свои требования в общий реестр. Данное мероприятие предполагает предоставление следующих данных:

  • наименование судебного органа, на рассмотрении которого находится дело;
  • подробная информация о банкротящемся предприятии;
  • личные сведения о финансовом управляющем, назначенном на должность;
  • контактная информация о лице, подающем заявление;
  • номер и дата соглашения;
  • информация, конкретизирующая приобретаемую жилплощадь;
  • стоимость планируемого к возведению помещения и общая величина денежной суммы, переданная строительной фирме;
  • документы, свидетельствующие о том, что должник игнорирует свои обязательства.

Заявление обязательно должно сопровождаться договором о долевом строительстве, зарегистрированном в установленном порядке, а также платежками, гарантирующими внесение денежных средств.

Какой вариант компенсации выбрать

Если строительная фирма разорилась уже после того, как построила дом, но не успела осуществить внутреннюю отделку или подключить какие-либо коммуникации, то, конечно же, лучше добиваться оформления права собственности на жилье. Осуществить данную задумку можно только посредством подачи заявления в арбитражный суд.

Возврат внесенной денежной суммы является очень даже приемлемым вариантом, а порой и единственным, особенно, если планируемая квартира так и не смогла материализоваться. При этом дольщик должен понимать, что возврат вложенных средств не является первостепенной выплатой. Сначала предприятие-банкрот должно перечислить компенсации пострадавшим в физическом смысле (если таковые имеются), выплатить заработную плату подчиненным и только после этого приступать к материальным перечислениям в пользу вкладчиков.

Некоторые нюансы

О том, что строительная фирма близка к банкротству, можно определить по следующим параметрам: организация не может рассчитаться по счетам, не занимается перечислением обязательных платежей в бюджет и т.д.

Если банкротство близко, но судебного дела еще нет

В соответствии с действующим законодательством, дольщики могут:

  • создать ЖКХ-кооператив и в самостоятельном порядке завершить строительство жилья;
  • вернуть вложенные средства.

Кроме того, можно попытаться «оживить» фирму, например, привлечь инвесторов, обратиться с просьбой о предоставлении льготного налогообложения или о финансовом вливании со стороны государства.

Если фирма уже не ведет прежней активной деятельности, но так и не объявила себя банкротом, то дольщик может обратиться с соответствующей просьбой в суд.Правила выставления требований дольщиками перед застройщиком при его банкротстве

Передача прав третьему лицу

Смена застройщика является вынужденной мерой, к которой зачастую прибегают только в том случае, если девелопер испытывает серьезные финансовые проблемы. Вне зависимости от того, чьи ошибки легли в основу данных событий, дольщик оказывается в непростой ситуации.

Наибольшая опасность состоит в том, что новый застройщик заговорит о дополнительном финансировании, так как в соответствии с ФЗ № 214 – подобные обстоятельства являются единственным законным поводом для увеличения цены договора. Дольщик вправе не соглашаться на подписание дополнительного соглашения и оспаривать свои права в судебном порядке.

О порядке действий дольщиков при банкротстве строительной фирмы смотрите в следующем видеосюжете:

Особенности банкротства застройщика

Банкротство – довольно сложная процедура. Она осуществляется арбитражным судом в несколько этапов. Длительность процедуры может достигать полутора лет.

Сама по себе процедура банкротства включает в себя пять отдельных этапов. Однако на практике проводится только две из них: наблюдение и конкурсное производство.

Наблюдение – это подготовительная стадия, которая не является банкротством. Она заключается в том, что в организацию направляется временный управляющий. Этот человек наблюдает за деятельностью компании, проводит анализ финансовой устойчивости.

Этап весьма продолжительный. Длится он около семи месяцев. В результате происходит или возобновление бизнеса, или его ликвидация.

Конкурсное производство – это уже банкротство. В компанию постановлением арбитражного суда вводится конкурсное управление, а прежнее руководство отстраняется.

Информация о начале каждого из этих этапов общедоступна. После того, как дольщик узнает о запуске процедуры банкротства, ему следует внести свои требования к застройщику в специальный реестр. В этот документ вносятся сведения обо всех кредиторах должника.

Внести данные в реестр можно сразу же после получения уведомления от арбитражного управляющего. Сделать это можно в течение трех месяцев.

Требования дольщиков

Ликвидация организации со статусом застройщика подразумевает, что реестр включает в себя два раздела. В первый включаются данные о денежных требованиях, во второй – о передаче жилья. Чтобы оформление требований происходило по этой схеме, необходимо, чтобы это установил арбитражный суд.

Информация о том, что обанкротившаяся компания является застройщиком, передается в арбитраж должником или арбитражным управляющим. Однако они не всегда выполняют это обязательство, поэтому довольно часто подобные дела рассматриваются в общем порядке, что не выгодно участникам долевого строительства.

Дольщику необходимо выяснить, в каком порядке осуществляется процедура банкротства. Для этого можно воспользоваться картотекой арбитражных дел. Если будет ясно, что дело рассматривается в общем порядке, дольщику нужно самостоятельно обратиться в судебный орган с ходатайством.

Дольщики – это особая категория кредиторов. Они в большей степени защищены законодательно и имеют определенные преимущества.

Так, например, требования дольщиков включаются в очередь раньше, чем требования других кредиторов. Они получат свой долг раньше, чем остальные лица. Кроме того, дольщики вправе выбрать форму исполнения требований (деньги или квартира). При этом участники строительства могут «передумать» и изменить форму требования.

Юристы рекомендуют выдвигать имущественные требования в случае банкротства. Дело в том, что все имущество должника продается с торгов, а денег на всех кредиторов, как правило, не достаточно. Если дольщик выставит требование в виде получения жилого помещения, оно не может быть продано. Довольно часто это единственный способ получить от застройщика хотя бы что-то.

Возможные действия дольщика при банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика участник долевого строительства имеет пять вариантов действий. Рассмотрим каждый из них.

Обращение в судебные органы

Дольщик имеет право заявить в арбитражный суд требование о передачи жилья или денежных средств, а также односторонний отказ от договора долевого участия в строительстве, что также подразумевает передачу жилого помещения.

Потребовать передачу квартиры можно в том случае, если строительные работы уже завершены. В иных случаях выдвигается требование о выплате денежных средств. Дольщик может рассчитывать:

  • на возврат денежных средств, выплаченных до момента расторжения договора в одностороннем порядке, или на возврат денег, сумма которых составляет стоимость имущества;
  • на возмещение убытков в виде реального ущерба, который понес дольщик в результате несоблюдения обязательств застройщиком;
  • на возврат денег, которые были выплачены по договору долевого участия в строительстве.

Заявить требования денежного характера можно также в том случае, когда объект незавершенного строительства не был передан участникам по договору. При этом дольщикам потребуется отказаться от пункта договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Обращение к страховщику

Ответственность застройщика за исполнение обязательств перед участниками долевого строительства должна быть застрахована. Если застройщик признается банкротом, то дольщик вправе потребовать возмещения суммы у страховщика. Размер этой суммы должен быть таким же, как и размер, указанный в реестре требований.

Процедура и условия перечисления выплат в этом случае определяются правилами страхования. При получении участником строительства страховой выплаты, конкурсный управляющий уменьшает сумму, указанную в реестре.

Обращение к поручителю

Исполнение обязательств застройщика может быть обеспечено поручительством банка или другой организации. Дольщик вправе требовать от них выплаты денег. Объем требования должен соответствовать сумме, указанной в реестре.

В этом случае порядок и все условия перечисления выплаты регулируются договором поручительства. При получении участником строительства выплаты, необходимо уведомить об этом арбитражного управляющего, чтобы он смог уменьшить требуемую сумму в реестре.

Компенсационный фонд

Застройщики создают специальный компенсационный фонд, предназначенный для выплаты денег дольщикам в случае возникновения банкротства. Он формируется из взносов строительных организаций.

Обязанность по формированию такого фонда возникла в октябре 2017 года. Если договор долевого участия был заключен раньше, компенсационного фонда может не быть.

Для получения выплаты потребуется написать заявление и приложить необходимые документы. Перечисление средств происходит в течение 10 рабочих дней со дня обращения.

Требование о признании права собственности на жилое помещение

Если строительная компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома до момента принятия заявления о признании банкротом, а стороны договора долевого участия уже успели подписать акт приема-передачи, то дольщик вправе потребовать признать право собственности на квартиру. Сделать это можно посредством оформления заявления в арбитражный суд.

Правила составления заявления предусмотрены в ст. 125, 126 АПК РФ. Заявитель также должен направить банкроту копии требования. Если суд вынесет положительное решение, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации имущественных прав на квартиру.

Пошаговая инструкция обращения в суд

Обращение в судебный орган подразумевает три этапа. Расскажем о каждом из них подробнее.

Этап 1. Подготовка заявления и сбор документов

В исковом заявлении указываются следующие сведения:

  • наименование арбитражного суда, в котором рассматривается дело о банкротстве строительной компании-застройщика;
  • номер дела о банкротстве;
  • наименование строительной организации-банкрота;
  • адрес нахождения строительной организации;
  • идентификационные данные об арбитражном управляющем – ФИО, адрес;
  • идентификационные сведения о заявителе – ФИО, адрес, контактная информация;
  • дата и регистрационный номер договора участия в долевом строительстве;
  • информация о доме и квартире – адрес, номер дома и квартиры, площадь и т.д.;
  • стоимость квартиры по договору;
  • сумма, перечисленная застройщику;
  • реквизиты квитанций, которые подтверждают, что стоимость квартиры по договору была перечислена в полном объеме;
  • информация о неисполнении застройщиком принятых обязательств;
  • требование дольщика с отсылками к нормам действующего законодательства.

Если требованием участника в долевом строительстве выступает перечисление денежной компенсации, то в заявлении потребуется прописать:

  • отказ дольщика от исполнения договора;
  • просьбу включить в реестр требование о выплате средств.

Размер денежного требования устанавливается исходя из реальных убытков дольщика, которые он может доказать посредством отчета об оценке. Для его составления привлекается независимый оценщик.

Потребуется также приложить все документы, которые имеют отношение к делу. Это могут быть квитанции об оплате, экземпляр договора долевого участия, выписка из ЕГРН и другие.

Этап 2. Предоставление заявления арбитражному управляющему и в суд

Документы для арбитражного управляющего могут быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении адресату и описью вложений. Требование в суд может быть направлено таким же способом или же лично.

При подаче документов в судебные органы необходимо приложить к документам квитанцию об отправке бумаг арбитражному управляющему. При игнорировании этого требования, суд может оставить заявление без движения.

Этап 3. Включение требований в реестр

Требование дольщика включается в реестр на основании постановления арбитражного суда. Без этого включение невозможно.

При возникновении сложностей или вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, что делать при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства. Вернуть потраченные средства или квартиру без помощи юриста затруднительно. Обратитесь к нашим экспертам для получения бесплатной консультации.

Содержание

(кликните, чтобы открыть)

  1. Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае дольщику
  2. Один из учредителей застройщика банкрот, последствия для дольщика
  3. Алгоритм заявления претензий дольщиков в арбитраж при банкротстве застройщика
  4. Шаг 1. Подготовка заявления, сбор нужных документов.
  5. Скачать образец заявления о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений
  6. Шаг 2. Направление заявления (с приложением) в арбитражный суд, а также заинтересованным лицам (застройщику, арбитражному управляющему).
  7. Последний шаг 3. Получение определения арбитражного суда, включающего требования дольщика в соответствующий реестр.
  8. Инфографика «Что делать, если дин из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика»
  9. Видео-инструкция «Банкротство застройщика, права участников строительства»
  10. Последние новости по теме статьи

bankrotstvoВажно заметить, что п. 2 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено обязательное информирование дольщиков о том, что инициировано банкротство застройщика. Данная обязанность возложена на арбитражного управляющего.

На данную процедуру отводится пятидневный период со времени его назначения. Как показывает судебная практика если начато банкротство, то долевой инвестор правомочен защищать свои интересы любым законным способом.

Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае дольщику

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать — если произведено страхование соответствующей ответственности строительной организации, то дольщик правомочен требовать от страховщика перечисления в его пользу страховой суммы. При этом факт страхового случая может быть подтвержден, например, постановлением арбитражного суда, которое объявляет, что застройщик-банкрот, а также надлежаще оформленной выпиской из реестра, содержащего претензии кредиторов.

В соответствии с п. 1.2 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ, при получении дольщиком страховой выплаты конкурсный управляющий уменьшает сумму его требований на размер произведенной выплаты.

Когда выполнение строителем обязательств, включенных в договор долевого строительства, обеспечивается банковским поручительством, долевой инвестор правомочен требовать от поручителя перечисления в свою пользу средств в объеме его претензий к застройщику. Уменьшение размеров претензий дольщика, которые включены в реестр, производится аналогично предыдущему случаю.

Если инициировано банкротство застройщика, и им получен документ, разрешающий эксплуатацию дома, а с дольщиком подписан передаточный акт в отношении жилья, то долевой инвестор правомочен требовать от суда признать его собственность на жилплощадь.