Банкротство застройщика при долевом строительстве

На фоне проблем в экономической сфере банкротство застройщика при долевом строительстве является распространенной ситуацией. В первую очередь страдают дольщики, которые доверились подрядной организации и рассчитывали на своевременную сдачу объекта. Сложность ситуации очевидна.  Человек не знает, куда обращаться за помощью, где защищать свои интересы, и как «включиться» в реестр требований кредиторов. Информации в статье достаточно, чтобы получить ответы на упомянутые вопросы и справиться со сложной ситуацией.

Содержание

Может ли застройщик обанкротится?

Сущность долевого строительства заключается в оформлении договора между застройщиком и группой людей, которые мечтают приобрести жилье на первичном рынке по более доступной цене. Но бывают ситуации, когда обязательства подрядной организации расходятся с ее финансовыми возможностями. Как результат, застройщик объявляет о финансовой несостоятельности.

Процедура банкротства проходит в несколько этапов — наблюдение, попытка оздоровления (в финансовом плане), переход на внешнее управление, конкурс и мировое соглашение.

Что такое банкротство? По сути, этот процесс подразумевает неспособность строительной компании выполнять обязательства, которые оговорены в договоре долевого участия. Кроме того, застройщик не имеет возможности погасить возникшие долги перед дольщиками и компенсировать их убытки.

В каких случаях это происходит?

Банкротство бывает двух видов:

  • Объективным. Это наиболее распространенный вариант финансовой несостоятельности, когда компания в процессе деятельности неправильно распределила рабочие моменты или допустила ошибки при составлении бизнес-плана. Кроме того, появление финансовых проблем часто объясняется внешними факторами, связанными с удорожанием оказываемых услуг и применяемых материалов.

Опытные компании стараются уберечься от проблем и отражают многие моменты в ДДУ. Они оформляют дополнительные соглашения, в которых прописывается зависимость конечной цены от стоимости услуг и материалов на рынке. В частности, изменение цены возможно при резком росте курсов валют или форс-мажорных обстоятельствах.

  • Фиктивным. В такой ситуации застройщик пытается получить прибыль за счет дольщиков, то есть провернуть мошенническую схему. Строительная компания с применением теневых схем выводит вложенные средства из активов, для чего оформляются фиктивные соглашения с подрядными организациями. В таких документах прописывается завышенная цена на стройматериалы.

Несмотря на наличие признаков фиктивного банкротства, доказать этот факт не всегда удается. Представители налоговой инспекции внимательно проверяют корректность проведенных операций застройщика за три последних года. Если имеют место несовпадения, возврат части инвестиций может быть произведен через суд.

Смотрите также:  Электронные услуги Москвы: быстро, удобно, комфортно

Распознать банкротство застройщика можно по неспособности компании рассчитаться с кредиторами. Такие компании не могут произвести оплату за оказанные услуги или переданные товары, совершить платеж в отношении бюджетных и внебюджетных фондов. Более явным признаком финансовых проблем является резкое снижение прибыли ниже уровня материнского капитала. В результате возможны следующие последствия:

  • Повышение риска невозврата средств клиентам (дольщикам).
  • Резкое уменьшение ликвидности компании, что уже свидетельствует о банкротстве.

Эксперты утверждают, что финансовые проблемы застройщика можно спрогнозировать заранее — за два года до появления первых симптомов. К первичным признакам относится резкое повышение стоимости компании в долгосрочной и ближайшей перспективе.

Причины банкротства условно делятся на две категории:

  • Внешние. Такие проблемы сложно учесть при оформлении договора. Они возникают внезапно и зависят от многих факторов (в том числе геополитической обстановки).
  • Внутренние. Сюда относятся моменты, связанные с организацией бизнеса застройщика.

В целом к причинам финансовой несостоятельности можно отнести неправильно составленный бизнес-план, резкое снижение деловой активности, девальвацию национальной валюты, сбои в рабочем процессе, рост стоимости строительных материалов и прочие форс-мажорные обстоятельства.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление требований?

Информация о запуске процедуры наблюдения или конкурса касательно застройщика имеется в общем доступе. Так, данные о банкротстве находят отображение в печатном издании «Коммерсантъ». Как только дольщик получил информацию о банкротстве строительной компании, он должен действовать и организовать свою защиту.

В частности, требуется включить притязания в реестр требований кредиторов, который курирует назначенный управляющий. В него вносится вся информация о кредиторах задолжавшей стороны. После организации такого реестра дольщики получают письменные извещения о возможности предъявления финансовых требований к строительной компании.

В распоряжении инвесторов (участников ДДУ) имеется месяц на этапе наблюдения, а потом еще два месяца на этапе конкурса после официального информирования о запуске процедуры банкротства. В течение этого времени требования могут быть включены в реестр.

Как правильно составить иск?

Как правильно составить искДля вступления в дело о банкротстве дольщик должен оформить заявление, и потребовать включения в реестр требований кредиторов (об этом упоминалось выше). По сути, документ ничем не отличается от иска, который подается в судебный орган. В нем должны быть описаны основания появления задолженности, а также указаны требования дольщика.

Смотрите также:  Инженерные изыскания в проектной документации: каких видов они бывают

Главное указать в заявлении арбитражного управляющего, а также приложить решение судебного органа о взыскании долга (если такое имеется). Заявление желательно передать в течение 30 суток с момента появления информации о введении наблюдения за застройщиком. Необходимые данные можно почерпнуть из газеты «Коммерсантъ» или в картотеке арбитражного суда. Заявление с приложенными бумагами направляется в суд, где возбуждается дело о банкротстве.

Если строительная компания отказывается удовлетворять заявление, проводится судебное заседание, где каждая сторона приводит свои доводы. При отсутствии возражений участников ДДУ рассмотрение дела могут производиться без их участия. По итогам заседания принимается решение — включать дольщика в реестр требования кредиторов или отказать ему в этом прошении. В случае несогласия у заявителя имеется десять суток на обжалование.

Что дальше?

Если судебный орган удовлетворил заявление инвестора, дольщик становится полноправным участником дела о банкротстве и вправе присутствовать на собрании кредиторов и возражать против включения в перечень других субъектов. Кроме того, после включения в реестр требований кредиторов появляется возможность требовать деньги при продаже имущества должника. Стоит учесть, что активность дольщика в процессе проведения процедуры банкротства необходима, ведь от этого зависит итоговый размер выплат. В ином случае вырученные от продажи деньги могут пойти на погашение долгов другого кредитора.

Если дольщик в течение месяца со дня информирования о банкротстве не успел подать заявление, за инвестором все равно остается право принять участие в первом собрании кредиторов, где принимаются стратегически важные решения. Если размер финансовых требований составляет небольшую часть от общего объема долга, участвовать в собрании кредиторов не обязательно. Это связано с тем, что голос дольщика в этом случае не будет иметь определяющего значения.

Если размер требований большой, голос на собрании будет иметь большой вес, поэтому подача заявления о вступлении в дело банкротства является обязательной. Сделать это нужно в течение месяца с момента информирования о введении наблюдения. Включение в реестр требований кредиторов может производиться до истечения 2-х месяцев со дня публикации информации о старте конкурсного производства в отношении компании-должника. Если не успеть в этот период, реестр требований может быть закрыт. Помните, что речь идет о банкротстве, поэтому денег у должника может и не быть.

Смотрите также:  Разработка градостроительной документации: особенности ее оформления

Необходимые документы

Признание застройщика банкротом происходит по решению судебного органа после подачи соответствующих заявлений со стороны кредиторов (о них упоминается выше). Алгоритм действий дольщика имеет следующий вид:

  • Оформление заявления о включении в реестр требований.
  • Передача документа в арбитражный суд.
  • Ожидание решение судебного органа.

Далее на помощь дольщикам приходит арбитражный управляющий, которому необходимо передать один из следующих документов:

  • Решение суда, на базе которого договор кредитора с застройщиком признан незаконным. В этом случае определяется порядок компенсации инвестированных денег.
  • Решение суда о признании договора незаключенным.

Имеющейся информации достаточно управляющему для включения кредитора в реестр требований.

Чтобы получить необходимое решение суда, требуется передать следующие документы:

  • Бумаги, которые бы подтверждали фактическую выплату средств строительной компании.
  • Справку о том, что объект недвижимости не введен в эксплуатацию.
  • Письменное требование о расторжении договора.

Куда обращаться с претензией?

Дела о банкротстве рассматриваются Арбитражным судом. Именно в этот орган должен обратиться дольщик с заявлением, документами, подтверждающими платеж и договором ДДУ. Копии переданных документов параллельно отправляются на адрес должника и управляющего.

Если дольщик не оформлял ДДУ с застройщиком, для суда это не имеет значения. Основанием для взыскания может быть договор купли-продажи квартиры в возводимом объекте, предварительный ДДУ, кредитный договор или договор товарищества, в котором прописывается возможность получения квартиры.

Кроме того, Арбитражный суд принимает во внимание требования субъектов, которые:

  • Инвестировали деньги в другие виды ТОВ для строительства дома и получения недвижимости (в том числе нежилых помещений).
  • Имеют вексель, обязательством по которому является передача недвижимости.
  • Заключили другие соглашения, касающиеся строительства многоквартирного объекта.

Кроме того, дольщик вправе пойти в страховую компанию, которая страховала ответственность застройщика, а также к поручителю, выступающему по обязательствам строительной компании. От них также можно требовать возмещения средств. Если требования удовлетворены, величина общей «задолженности» в реестре уменьшается. Стоит отметить, что с 2017 года застройщики обязаны перечислять средства в специальный фонд, деньги из которого направляются на покрытие убытков дольщиков при банкротстве компании.

Кроме того, инвесторы, чья строительная компания обанкротилась, вправе зарегистрироваться в реестре обманутых дольщиков. В этом случае можно рассчитывать на помощь муниципальных органов власти.

Рассмотренная ситуация особенно актуальна на фоне проблем с ОАО «МХК», дольщики которого вынуждены использовать все законные способы для защиты своих интересов.

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Куда обратиться, и какие документы представить

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Вопросы банкротства в строительстве

— Уважаемые юристы, расскажите о том, как банкротятся застройщики. Что делать в этой ситуации участнику долевого строительства?

Ответ юриста:

С каждым годом количество громких дел, касающихся банкротства в строительстве, становится все больше; из-за этого пропорционально растет и число дольщиков, ущемленных в правах и пытающихся получить назад те финансовые средства, которые были ими вложены в обернувшийся крахом строительный проект.

Банкротство застройщика, взятая под большие проценты ипотека и разрушенные ожидания заставляют участников долевого строительства обращаться к специалистам, помогающим отстоять законные интересы, — к юристам. Кроме этого, так как благосостояние граждан сейчас находится на довольно низкой отметке, очень часто темой обращения к правозащитникам становится банкротство дольщика.

Банкротство застройщика: что делать в такой ситуации участникам долевого строительства?

Рынок первичной недвижимости сейчас переживает не самые лучшие времена, и часть новостроек «встает»: многие застройщики, увы, просто бросают строительство и замораживают свои проекты до лучших времен, а некоторые попадают в такое положение, когда единственным выходом становится признание финансовой несостоятельности.

Банкротство строительной фирмы регулируется на основе Федерального закона, который призван защитить интересы как отдельных граждан, так и кооперативов, публичных объединений и непосредственно задействованных в деле о банкротстве строительных компаний. Если происходит банкротство застройщика при долевом строительстве, то граждане, вложившиеся в процесс финансирования, не могут приступить к осуществлению своего права на обладание недвижимостью на данном объекте, и потому вынуждены обратиться в суд и потребовать возмещения понесенных ими затрат.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве – процесс небыстрый, в котором многое зависит от расторопности ведущих дело юристов. От собственника жилого помещения, находящегося в «замороженной стадии», здесь мало что зависит: даже самая профессиональная защита дольщиков при банкротстве, как правило, не может ускорить процесс признания строительной компании финансово несостоятельной. Но для того, чтобы защититься от возможных проблем с возмещением затрат, стоит нанять квалифицированного адвоката, который обеспечит оперативное решение всех возможных вопросов по возврату сделанных вложений.

Как осуществляется защита дольщиков при банкротстве?

Помочь участнику долевого строительства, оставшемуся без денег и без жилья, может только грамотный специалист-правозащитник, который детально изучит иск о банкротстве застройщика, и составит план действий по возмещению убытков.

Сотрудники компании «Аргументъ» являются квалифицированными экспертами в вопросах признания финансовой несостоятельности застройщика, и могут выступать как со стороны дольщика, так и вести дела банкротящейся строительной компании.

Строительство и недвижимость – банкротство в этих сферах требует знания узкоспециализированных процессуальных норм и большого опыта ведения подобных дел; каждый юрист по банкротству из компании «Аргументъ» имеет обширную практику правозащитной работы с вопросами о признании финансовой несостоятельность, и может гарантировать квалифицированную, грамотную помощь.

Специалисты юридического агентства «Аргументь» много лет подряд предоставляют консалтинговые услуги и юридическое сопровождение деятельности строительных компаний, а также представляют интересы участников долевого строительства и успешно ведут судебные дела, касающихся такого направления законодательной практики, как банкротство.

Собираясь обратиться к юристам по вопросам, касающимся финансовой несостоятельности строительной компании, рекомендуем вам выбирать профессионалов в сфере банкротства: только они смогут дать действительно полезные рекомендации, выработать программу действий и защитить ваши интересы в процессе судебного разбирательства.

Хотите получить бесплатную консультацию юриста? Задайте вопрос сотруднику компании «Аргументъ» через форму обратной связи!

Причины несостоятельности строительной организации

Для каждого дольщика, ставшим невольным пострадавшим из-за финансовой несостоятельности строительной организации, важно знать причины этого. Это может послужить отправной точкой для создания определенного плана действия по минимизации денежных потерь и возможной компенсации морального ущерба.

Объективные

Оно является самым распространенным видом. Факторов, приведших строительную компанию к этому, может быть множество. Чаще всего банкротство связано с неправильной организацией бизнес-процессов. В итоге полученной суммы инвестиций не хватает для погашения текущей кредиторской задолженности, а возможности взять ссуду в банке нет.

Кроме этого, финансовые проблемы могут стать причиной воздействия внешних факторов:

  1. Изменение цен на строительные материалы или услуги подрядчиков. Эти моменты обычно предусматривают в договорах. Поэтому грамотные застройщики зачастую «страхуют» себя и инвесторов дополнительным соглашением о фиксированной стоимости.
  2. Резкий скачек курса валют. Вторичный фактор, влияющий на изменение стоимости закупаемых материалов.
  3. Форс-мажор. Редко, но иногда погодные условия или другие обстоятельства, на которые невозможно повлиять, сказываются на возможности продолжать стройку.

При соблюдении процедуры неумышленного банкротства застройщиков у дольщиков велики шансы получить денежные средства, вложенные в строительство либо дождаться его окончания, но уже под руководством другой компанией.

Современная судебная практика знает множество подобных примеров .

Фиктивные

Нередко получение большой суммы строительных инвестиций вызвано только одной целью – мошенничеством. В данном случае собственник строительной организации незаконными способами выводит большую часть средств из актива компании. Сделать это можно с помощью фиктивных договоров подряда с завышенной стоимостью материала либо перераспределением денежных средств дочерним компаниям.

Доказать факт мошенничества в этом случае нелегко.

Многое зависит от представителей филиала Федеральной налоговой службы. Согласно принятой процедуре банкротства они должны проверить корректность всех финансовых операций за трехгодичный период. При выявлении нарушений через судовые иски большую часть средств можно вернуть инвесторам.

Выяснив причины банкротства застройщика, можно перейти к анализу этапов ее проведения.

Процедура банкротства застройщиков

Основные нормы для инициации банкротства ФЛ и ИП изложены в законе №127-ФЗ. Одна из его статей определяет возможность добровольного объявления несостоятельности компании. В этом случае все вопросы решались созданной ликвидационной комиссией. Обращение в судовые органы осуществлялось лишь при несогласии с решением комиссии при распределении денежных средств или активов среди кредиторов.

Однако принятый в 2011 году закон N 210-ФЗ изменил порядок действий для застройщиков.

Для строительных организаций признание факта банкротства может быть выдано только решением арбитражного суда. Основанием для этого служит обращение конкурсного кредитора или другого уполномоченного органа (ст. 201.1 пункт 3). Для этого органам суда необходимо предоставить информацию  о финансовой несостоятельности строительной компании.

банкротство управляющей компании жкхЖильцы новостроек рискуют пострадать! Читайте, что грозит жильцам при банкротстве управляющей компании ЖКХ

В прошлом году прокатилась волна банкротств туроператоров. Кто следующий?

После вынесения положительного решения о признании ЮЛ банкротом необходимо выполнить необходимые процедуры согласно статье 28 закона о банкротстве N 127-ФЗ.

  1. Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии.
  2. Заполнение формы №Р15001 для налоговой службы.
  3. За 90 дней до начала процедуры банкротства в службу занятости подаются данные о сотрудниках. Они письменно уведомляются о прекращении деятельности строительной организации за 60 дней.
  4. Размещение в государственных печатных органах информации о начале банкротства.
  5. Распределение имущества застройщика согласно законной очередности.
  6. Окончательное формирование финансового баланса.
  7. Получение от ФНС выписки из ЕГРЮЛ о ликвидации компании.

Это лишь общие положения, не учитывающие особенности для каждой конкретной ситуации. Чаще всего доступных средств не хватает для расчета со всеми кредиторами. Именно поэтому закон N 210-ФЗ определяет новый порядок очередность выплат.

Важные моменты

При начале процедуры банкротства каждый дольщик должен знать свои права и обязанности. Для этого снова следует обратиться к параграфам федерального закона «О несостоятельности».

В данном случае кредиторы и инвесторы рассматриваются как отдельные категории заинтересованных лиц.

После внесения изменений в законодательство дольщики получили заметные приоритеты при распределении имущества и средств застройщика.

Перед рассмотрением особенности процедуры нужно рассмотреть механизмы погашения требований.

Для этого арбитражный управляющий должен выполнить такие действия:

  • Открыть отдельный счет в кредитной организации для выплаты средств кредиторам инвесторам.
  • В течение 10 дней после принятия решения в передаче объекта участникам произвести выплату задолженности.
  • После расчетов заявитель направляет в суд заявление о признании погашения задолженности.

Если после анализа документов были выявлены нарушения — суд вправе отложить рассмотрение дела, но не более чем на 30 дней.

При долевом строительстве

Важным вопросом для каждого дольщика в строительстве является возможность получить  готовую квартиру либо вернуть затраченные денежные средства. Для этого необходимо обезопасить себя еще на этапе подписания договора. Закон № 214-ФЗ четко определяет права и обязанности дольщиков, как участников строительного процесса. Поэтому в договоре обязательно должен указываться не инвестор, а именно дольщик.

При инициации процедуры банкротства он имеет значительные приоритеты по защите своих финансовых вложений:

  1. Закрепляется право собственности на определенную квартиру в будущем доме.
  2. Оплата компенсации происходит в третью очередь после тех лиц, которым был нанесен вред здоровью в результате деятельности строительной компании, а также после погашения задолженности по заработной плате. Инвестор же относится к разряду кредиторов, т.е. их требования выполняется в последнюю очередь.

В том случае, если строительство планируется завершить до окончания процедуры банкротства либо объект выкупается другим ЮЛ, дольщик имеет право на получение положенной квартиры.

Для этого необходимо получить соответствующее решение суда. Для дольщиков важно, чтобы арбитражным управляющим был правильно составлен «Реестр о передачи жилых помещений в собственность». Если же объект строительства не достроен и по решению суда будет реализован на открытых торгах — принцип распределения полученных средств иной.

После продажи имущества доля погашения денежных требований граждан-дольщиков является 25% от полученной суммы. Если же отсутствует кредиторская задолженность — то процентная доля для выплат значительно увеличивается. Она может составлять до 85% (статья 214.14 пункт 2).

Судьба кредиторов и инвесторов

На какие компенсации погашения задолженности могут рассчитывать кредиторы инвесторы? Прежде всего необходимо обратиться в суд для признания законности своих прав.

Для того чтобы предъявить свои требования застройщику, либо арбитражному управляющему — необходимо предоставить какой-либо из следующих документов:

  1. Решение суда о признании договора кредитора с застройщиком незаконным. Судебное решение должно регламентировать порядок компенсации вложенных денежных средств.
  2. Признание судом договора кредитора с застройщиком незаключенным. Согласно этому документу арбитражный управляющий должен включить инвестора в реестр требований для последующей выплаты  компенсации.
  3. Фактическая просрочка передачи готового объекта инвестору от застройщика. Помимо этого нужно приложить такие документы: подтверждение об оплате инвестиций, справка об отсутствии ввода в эксплуатацию здания и письменное уведомление застройщику о неисполнении своих обязательств и расторжении договора.

Фактически кредиторы и инвесторы могут рассчитывать на два вида возврата вложенных средств — получение жилой собственности в сданном доме, либо возврат суммы инвестиций.

В первом случае ситуация полностью аналогична дольщикам. По соответствующему решению суда в случае завершения строительства инвестор имеет право получить положенное недвижимое имущество. Если же объект реализуется с торгов — для погашения кредиторской задолженности выделяется 60 % от суммы полученных средств.

Смотрите видео о банкротстве российских застройщиков

Национальные особенности

Частные инвестиции в строительство жилых домов в настоящее время являются одним из наиболее распространенных способов сохранения и приумножения финансового капитала. Однако при этом следует учитывать особенности российского строительного рынка. Некоторые застройщики пользуются полученными инвестициями не совсем целесообразно.

Такие действия могут быть продиктованы следующими мотивами:

  1. Получение денежных вливаний для последующей инициации фиктивной процедуры банкротства.
  2. Нецелевое использование капитала. Чаще всего это происходит в том случае, если у застройщика помимо недвижимости другие дочерние виды бизнеса.
  3. Некомпетентность. Повышенный спрос приводит к появлению компаний, руководство и персонал которых ввиду некомпетентности не могут обеспечить окончание строительства жилого объекта.

Все это может стать причиной банкротства застройщика.

Во избежание возникновения подобных ситуаций дольщикам следует внимательно подходить к выбору компании. Прежде всего нужно проверить законность строительства. Чаще всего предпочтение отдается компаниям, которые возвели не один объект и находятся на рынке строительства долгое время. Перед подписанием договора нужно внимательно изучить каждый пункт.

Махинации

Чаще всего незаконные действия строительной компании направлены на вывод полученных денежных средств из основного фонда.

При этом используются несколько схем:

  1. Передача активов аффилированному лицу. В этом случае сложно доказать незаконность денежных переводов. Зачастую в заключенных договорах между застройщиком и дольщиком (инвестором) отсутствует возможность контроля финансовой деятельности организации. Подобные моменты выявляются только при проведении процедуры банкротства, причем взыскать сумму чаще всего невозможно.
  2. Искусственная задолженность перед кредиторами. В данном случае имеет место сговора для искажения фактических данных о стоимости закупаемых материалов или услуг. Формирование искусственной кредиторской задолженности является предлогом для начала банкротства застройщика. При реализации объекта недвижимости большая часть средств (60%) выделяется на погашение задолженности перед кредиторами.

Это лишь малая часть видов мошенничества с объектами первичного жилого фонда.

Увы, но в настоящее время нет актуального государственного реестра недобросовестных застройщиков.

Попытки создать подобную базу предпринимались неоднократно. Фактически же найти информацию о неправомерной деятельности определенных строительных компаний можно лишь на специализированных форумах. Так как проверить подлинность этих фактов невозможно – приводить подобные примеры будет некорректно.

оффшор СингапурПроверить деятельность оффшорных компаний практически невозможно! Узнайте, чем выгодна оффшорная зона Сингапура

Сроки уплаты налога на землю нельзя пропустить. Смотрите, когда и сколько платить.

Условия кредита на открытие малого бизнеса довольно жесткие. Подготовиться поможет статья.

Ответственность

Важным моментом является возникновение правовой и административной ответственности при ликвидации строительной компании. В юридическом аспекте обязанности застройщика практически ничем не отличается от аналогичных для любого другого юридического лица. Однако для минимизации махинаций и защите прав потребителя в законе №214-ФЗ была внесена статья 15.2 о страховании гражданской ответственности.

В случае невозможности удовлетворить финансовые требования дольщиков или инвесторов эта обязанность переходит к страховой компании.

Помимо этого, при ликвидации застройщика возникают следующие виды ответственности:

  • юридические лица отвечают по своим финансовым обязательствам всем своим имуществом — ст. 115 п.5 ГК РФ;
  • при банкротстве дочерней организации по доказанной вине основного общества финансовые обязательства переходят к последнему — ст.105 п.2 ГК РФ.

Более расширенно ответственность застройщика как должника указана в законе №127-Ф3. Если после подачи кредитором в суд заявления о взыскании причиненных убытков от ликвидируемой компании выяснится, что она могла удовлетворить требования – возмещение расходов по этому мероприятию лежат на застройщике.

Перспектива в 2019 году

С учетом инфляционных процессов перспективы развития рынка первичной недвижимости не совсем радужные. Многие застройщики планируют акцентировать внимание на старых объектах без ввода новых. В первую очередь это связано с увеличением стоимости строительных материалов. Именно этот факт может послужить появлением новых компаний-банкротов.

Однако есть и положительные новости – с 1 марта 2019 будет действовать новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам.

Благодаря этому ожидается снижение себестоимости строительства за счет уменьшения расходов по выкупу или долгосрочной аренде земли под возведение жилых зданий. По мнению аналитиков данная реформа минимизирует коррупцию, которая также напрямую влияет на бюджет строительства.

Насколько финансово рискованно банкротство застройщиков для дольщиков и инвесторов? При соблюдении законодательной базы и отсутствии факта мошенничества со стороны строительной компании вероятность вернуть вложенные средства или получить квартиру довольно высока. Но для этого нужно знать свои права и уметь отстоять их в судебных органах.

Предыдущая статья: Банкротство ИП с кредитами: последствия

Следующая статья: Банкротство страховой компании

Содержание

(кликните, чтобы открыть)

  1. Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае дольщику
  2. Один из учредителей застройщика банкрот, последствия для дольщика
  3. Алгоритм заявления претензий дольщиков в арбитраж при банкротстве застройщика
  4. Шаг 1. Подготовка заявления, сбор нужных документов.
  5. Скачать образец заявления о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений
  6. Шаг 2. Направление заявления (с приложением) в арбитражный суд, а также заинтересованным лицам (застройщику, арбитражному управляющему).
  7. Последний шаг 3. Получение определения арбитражного суда, включающего требования дольщика в соответствующий реестр.
  8. Инфографика «Что делать, если дин из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика»
  9. Видео-инструкция «Банкротство застройщика, права участников строительства»
  10. Последние новости по теме статьи

bankrotstvoВажно заметить, что п. 2 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено обязательное информирование дольщиков о том, что инициировано банкротство застройщика. Данная обязанность возложена на арбитражного управляющего.

На данную процедуру отводится пятидневный период со времени его назначения. Как показывает судебная практика если начато банкротство, то долевой инвестор правомочен защищать свои интересы любым законным способом.

Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае дольщику

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать — если произведено страхование соответствующей ответственности строительной организации, то дольщик правомочен требовать от страховщика перечисления в его пользу страховой суммы. При этом факт страхового случая может быть подтвержден, например, постановлением арбитражного суда, которое объявляет, что застройщик-банкрот, а также надлежаще оформленной выпиской из реестра, содержащего претензии кредиторов.

В соответствии с п. 1.2 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ, при получении дольщиком страховой выплаты конкурсный управляющий уменьшает сумму его требований на размер произведенной выплаты.

Когда выполнение строителем обязательств, включенных в договор долевого строительства, обеспечивается банковским поручительством, долевой инвестор правомочен требовать от поручителя перечисления в свою пользу средств в объеме его претензий к застройщику. Уменьшение размеров претензий дольщика, которые включены в реестр, производится аналогично предыдущему случаю.

Если инициировано банкротство застройщика, и им получен документ, разрешающий эксплуатацию дома, а с дольщиком подписан передаточный акт в отношении жилья, то долевой инвестор правомочен требовать от суда признать его собственность на жилплощадь.

Один из учредителей застройщика банкрот, последствия для дольщика

Дольщик правомочен заявить в арбитраж, осуществляющий банкротство строителя, требование, касающееся передачи площадей, и (или) финансовую претензию. Вместо этого он может заявить об одностороннем (единоличном) отказе от выполнения договорных обязательств, который предусматривает передачу жилплощади.

Алгоритм заявления претензий дольщиков в арбитраж при банкротстве застройщика

Шаг 1. Подготовка заявления, сбор нужных документов.

Задать вопрос

Заявление подается лицом, вложившим средства в долевое строительство, или его представителем. В арбитраж представляется заявление о внесении требования, касающегося передачи жилья, в соответствующий реестр и (или) заявление о внесении финансовых претензий в реестр, включающий кредиторские требования. В первом случае в процессуальном документе важно отразить информацию, позволяющую точно идентифицировать помещение, которое является предметом спора. К заявлению прилагаются:

Задать вопрос

  • договор долевого строительства, имеющий отметку, свидетельствующую о его регистрации в госреестре;
  • документы, которые подтверждают внесение оплаты за жилплощадь;
  • другие документы, имеющие важность для дела.

Скачать образец заявления о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений

zayavlenie-o-vklyuchenii-trebovanij-v-reestr-trebovanij-o-peredache-zhilyh-pomeshchenij

Шаг 2. Направление заявления (с приложением) в арбитражный суд, а также заинтересованным лицам (застройщику, арбитражному управляющему).

Законом предусматриваются следующие сроки подачи в арбитраж, ведущий банкротство застройщика, заявлений, включающих претензии долевых инвесторов:

  • тридцатидневный период после опубликования сообщения об инициировании процедуры наблюдения в газете «Коммерсант». При несоблюдении этого срока требования рассматриваются на следующем после наблюдения этапе банкротства (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ);
  • двухмесячный срок со времени опубликования сообщения относительно введения конкурсного производства (п. 1 ст. 142, п. 1 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ).

На этапе внешнего управления требования лиц, вложивших деньги в долевое строительство, принимаются в любое время (п. 1 ст. 100 Закона № 127-ФЗ). При предъявлении в судебную инстанцию заявления важно приложить квитанции, подтверждающие пересылку аналогичных документов арбитражному управляющему, должнику, в отношении которого осуществляется признания банкротом застройщика. Пакет документов передается непосредственно в судебную канцелярию либо направляется почтовым отправлением с уведомлением.

Последний шаг 3. Получение определения арбитражного суда, включающего требования дольщика в соответствующий реестр.

Инфографика «Что делать, если дин из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика»

Видео-инструкция «Банкротство застройщика, права участников строительства»

Последние новости по теме статьи

  • Итоги «Прямой линии» с президентом
  • Обманутых дольщиков прибыло: к ним добавят пострадавших от двойных продаж квартир
  • Дольщиков защитят новыми правилами долевого строительства
  • Как поступать, если застройщик не торопится сдавать дом
  • Застройщикам предъявят более жесткие финансовые требования
  • Относить граждан к категории обманутых дольщиков станет проще
  • Правительство РФ ищет безопасную для инвесторов альтернативу долевому строительству

Причины несостоятельности

Банкротство застройщика чаще всего бывает по объективным причинам, когда руководство неправильно организовало бизнес-процесс.

В этом случае часто возникает дефицит бюджета на строительство объекта, который может возникать в следующих случаях:

  • рост цен на стройматериалы и услуги различных подрядчиков;
  • резкое изменение курсов валют, в результате чего необходимые для строительства товары значительно дорожают;
  • форс-мажорные обстоятельства, которые препятствуют проведению работ, это могут быть как погодные аномалии, так и человеческие факторы.

Закон

Банкротство застройщиков в нашей стране законодательно урегулировано относительно недавно, с целью защитить граждан, приобретающих жилье на стадии строительства.

Этот процесс проходит в соответствии с параграфом 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127, принятом в 2002 году.

Последние поправки к этому правовому акту были приняты в 2019 году и начали действовать в 2019 году.

Как узнать?

Дольщики и инвесторы могут узнать о неблагоприятной ситуации с застройщиком самостоятельно, регулярно проверяя черные списки компаний, работающих в сфере строительства, составленные государственными органами.

Кроме этого, необходимо изучать информацию с сайта Арбитражного суда, где регулярно обновляется информация:

  • о банкротах;
  • о тех компаниях, против которых начато дело о финансовой несостоятельности.