Что нельзя делать с жильем без согласия соседей

Правила проживания в коммунальной квартире

Проживание в коммунальной квартиреСовместное проживание в одной квартире с совершенно посторонними людьми со своими привычками и определенным укладом жизни может быть комфортным лишь в очень редких случаях. В основном, это ссоры из-за мелочей, шума, порядка пользования местами общего пользования и прочего.

Очень тяжело заставить взрослых людей соблюдать, по сути, единственное правило проживания в коммунальной квартире: нужно уважать друг друга, по возможности, не мешать соседям и соблюдать достигнутые договоренности. Помните, что намного труднее отказать в вежливой просьбе, чем в требовании, высказанном на повышенных тонах.

Содержание

Проживание

Собственники жилья в коммунальной квартире без уведомления соседей имеют право:

  • сдавать жилье по договору найма;
  • регистрировать, в том числе, на временной основе, граждан в данном помещении.

В случае получения права пользования комнатой в коммунальной квартире на основании договора социального найма наниматель имеет право при соблюдении нормы предоставления жилой площади (12 кв. м общей площади на человека):

1. Передать жилье в поднаем при наличии письменного согласия:

  • наймодателя;
  • всех членов семьи нанимателя, проживающих на данной территории;
  • всех соседей и проживающих с ними членов их семей.

2. Разрешить другим гражданам проживать в данном жилом помещении, на занимаемой на законном основании площади:

  • на безвозмездной основе;
  • по договору социального найма;
  • на временной основе, не более 6 месяцев подряд;
  • при наличии разрешения наймодателя;
  • с согласия членов своей семьи.

Гости

Собственники жилья имеют законное право принимать гостей, которые могут использовать места общего пользования наравне с остальными жильцами коммунальной квартиры. Сроки и количество гостей законодательно не ограничены. Препятствовать нахождению приезжих в квартире соседи не имеют права.

Если гражданин находится в другом городе более 90 дней, то необходимо получить временную регистрацию по адресу фактического пребывания.

Места общего пользования

Все жильцы имеют равное право пользования коридором, кухней, ванной комнатой, туалетом, прихожей. По умолчанию считается, что жильцы могут занимать мебелью и прочим имуществом площадь указанных помещений соответственно их доле в квартире.

Порядок и очередность пользования указанными помещениями законодательно не установлены. Все споры по вопросам пользования местами общего пользования решаются в судебном порядке.

Собственники жилых помещений не имеют права выделять или отчуждать долю в натуре в имуществе, принадлежащем всем остальным собственникам коммунальной квартиры на праве общей собственности.

При продаже доли в коммунальной квартире новый владелец приобретает право пользования местами общего пользования, а предыдущий утрачивает их.

Ремонт мест общего пользования

Факт необходимости проведения ремонтных работ устанавливается в зависимости от способа заведования многоквартирным домом:

  • представителями организаций, управляющих и обслуживающих дом;
  • собственниками долей в коммунальной квартире;
  • привлеченными экспертами.

На основании составленного акта осмотра принимается решение о необходимости проведения ремонтных работ. В случае принятия положительного решения составляется смета. Ремонт мест общего пользования производится за счет средств собственников жилья пропорционально их долям.

В случае отказа соседей оплатить расходы, один из собственников может сделать это самостоятельно и впоследствии потребовать возмещения затрат в судебном порядке.

Шумовой комфорт

В большинстве регионов страны установлен режим тишины в период с 23.00 вечера до 07.00 утра. В это время уровень шума не должен превышать 45 децибел (соответствует обычному разговору), днем – 55. С нарушителями можно бороться при помощи участкового, правда, не очень эффективно. При первичном обращении будет вынесено предупреждение, затем выписан штраф, размер которого зависит от региона.

Имеются прецеденты понуждения к продаже жилья и переселению. Но случаи эти единичные. Соседи прошли долгий путь: беседы с нарушителями, работа правоохранительных органов, экспертизы, судебные разбирательства.

Курение

Законодательно установленный запрет на курение в коммунальной квартире отсутствует.

Можно попробовать решить проблему через суд, мотивировав это тем, что соседи фактически заставляют курить и используют места общего пользования в личных целях. Апеллировать нужно к федеральному закону № 87-ФЗ от 10 июля 2001 г. “Об ограничении курения табака”, трактующему понятие «курение» как вдыхание дыма тлеющих табачных изделий. В данном случае нарушаются интересы некурящих соседей.

Домашние животные

Содержание домашних животных в коммунальной квартире возможно при соблюдении:

  • пожарной безопасности;
  • санитарно-эпидемиологических требований;
  • экологических норм и правил;
  • прав и интересов соседей.

Если у одного из собственников жилья есть аллергия на шерсть домашних животных, то можно обратиться в суд за защитой.

Оформляем договор долевого строительстваУзнайте все нюансы оформления договора долевого участия в строительстве.

Самые распространенные типовые планировки квартир, вы можете узнать из этой статьи.

Реализация комнаты в коммунальной квартире

Соседи имеют преимущественное право выкупа доли в коммунальной квартире. Продавец обязан в письменной форме уведомить остальных собственников жилья о своих намерениях, подробно описав условия предполагаемой сделки. У соседей имеется месяц на выкуп доли в квартире. По истечении данного срока продавец может реализовать жилье.

Отказ от покупки может быть оформлен и раньше у нотариуса либо лично при регистрации сделки в УФРС. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, то необходимо получить согласие на совершение сделки органов опеки.

Если продавец не предоставит в органы УФРС подтверждение уведомления соседей о реализации жилья, то регистратор приостановит сделку. Если по каким-либо причинам договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован, то любой из соседей имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Права на освободившуюся комнату

Если наниматель помещения в коммунальной квартире по договору социального найма по тем или иным причинам ее освобождает, то первоочередное право на освободившуюся жилплощадь имеют наниматели и собственники:

  1. Сначала признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий;
  2. Затем малоимущие, пользующиеся площадью менее нормы предоставления на каждого члена семьи;
  3. Далее следуют желающие приобрести данную площадь по договору купли-продажи.

Данные граждане получают право на пользование комнатой по договору социального найма.

Если таковых в коммунальной квартире нет, то жилье будет передано гражданину, нуждающемуся в нем и стоящему в общей очереди.

Оформляем кадастровый паспорт на квартируПроцедура оспаривания кадастровой стоимости квартирыСпоры с соседями при межевании земельного участкаОбязаны ли жильцы платить взносы на капремонт в новостройкахВопросы земельные: процедура уточнения границ земельного участкаВсе тонкости покупки гаража в ГСК

Для чего нужно одобрение

При планировании переустройства квартиры необходимо принимать во внимание интересы соседей — они не должны быть ущемлены. Это правило относится в равной мере, как к собственникам жилого помещения, так и к проживающим в коммунальной квартире гражданам. Любая перепланировка, произведённая самовольно, требует обязательного узаконивания, если при этом затрагиваются интересы остальных жильцов.

Если владельцем квартиры выполняются работы, затрагивающие места общего пользования и общедомовые конструкции (фойе, лестничные клетки, фасады, балконы первых этажей и пр.), то ему необходимо нотариально заверенное решение собрания жильцов, разрешающее выполнение ремонтных работ, или письменное заявление каждого жильца. Статья 26 Жилищного кодекса РФ регламентирует выполнение работ по перепланировке квартир.

Перестройка коммунальной квартиры требует письменного разрешения всех квартиросъёмщиков или собственников жилплощади. При этом даже не учитывается тот факт, что часть квартиры выделена в отдельную долю — согласие требуется в любом случае.

При реконструкции дома, затрагивающей общедомовое имущество, также требуется письменное согласие всех жильцов, как постоянно проживающих в доме, так и временно отсутствующих

Как получить согласие соседей на перепланировку

Получить согласие соседей на перепланировку можно двумя способами:

В виде письменного заявления, представляемого каждым жильцом дома Для этого требуется обойти всех соседей, рассказать о планах ремонта и заручиться их письменной поддержкой. Актуально, если в доме не слишком много квартир.
В форме заверенного нотариусом разрешения, приятного на общем собрании жильцов Этот вариант используется как для оформления перепланировки, так и для проведения работ по реконструкции.

Следует знать, что для принятия решения требуется не менее двух третей от общего количества жильцов дома, и не менее 50% отданных «за» перепланировку голосов, плюс один голос.

После составления протокола собрания и принятия решения, старший по дому, совместно с заявителем (инициатором перепланировки), отправляются в нотариальный орган для заверки составленного документа. У нотариуса подписывается 2 экземпляра решения: один остаётся у заявителя, а второй направляется в управляющую компанию.

Образец заполнения

Для удобства и ускорения процесса оформления бумаг, можно заранее распечатать текст заявления в необходимом количестве. Законным считаются как самолично написанные, так и отпечатанные заявления — главное, чтобы подпись жильцов была поставлена собственноручно.

В заявлении в обязательном порядке должна указываться следующая информация:

  • паспортные данные и ФИО заявителя (ФИО указываются по правому краю в родительном падеже, начиная со слова «от»);
  • место регистрации инициатора перепланировки;
  • наименование документа (Согласие на перепланировку);
  • адрес квартиры, где будут выполняться ремонтные работы;
  • дата и место составления документа;
  • подпись жильца.

Образец самого текста заявления следующий:

«Я, (ФИО соседа), даю согласие (не против, разрешаю), на перепланировку квартиры по адресу: (адрес квартиры), согласно предоставленному собственником помещения проекту».

Получение согласия для выполнения перепланировки в коммунальной квартире требуется от всех проживающих в ней лиц, даже если ремонтные работы не затрагивают их интересы. Это связано с тем, что в коммуналках все соседи являются собственниками жилья, даже если было выполнено разграничение долей.

Заявление можно оформить аналогично указанному выше, нотариального подтверждения не требуется.

Если квартира не находится в собственности, а принадлежит на основании договора социального найма, то для выполнения перепланировки требуется для начала уведомить архитектурный отдел администрации города, являющейся владельцем жилплощади. Дальнейшее согласование работ с соседями ложится на плечи муниципалитета.

Скачать образец

заполнения согласия на перепланировку

Пример для суда

Если ремонтные работы в квартире уже выполнены, то дальнейшее узаконивание перепланировки возможно только через суд.

Для этого необходимо подготовить пакет документов, подтверждающей возможность сохранения перепланировки. Одними из государственных организаций, которым разрешено выдавать экспертные заключения, являются Роспотребнадзор и Госпожнадзор.

В качестве истца выступает инициатор перепланировки, ответчиком является орган местного самоуправления, занимающийся жилищными вопросами. Выбрать правильный бланк помогут при составлении искового заявления в суде.

Нюансы получения

Следует помнить, что на основании статей 25–26 Жилищного кодекса, ряд работ по перепланировке относится к запрещённым:

  • остекление балконов, через которые проходят пожарные лестницы;
  • демонтаж пожарной лестницы с балкона;
  • установка на балконе радиатора отопления;
  • монтаж тёплого пола с подключением его общедомовым коммуникациям;
  • установка камина в панельных домах;
  • демонтаж несущих стен или монтаж в них проёмов.

Полный перечень запрещённых работ можно получить из Постановления правительства № 883-ПП от 15 ноября 2005 года.

Если планируемые работы не попадают под список запрещённых, то их дальнейшее согласование возможно по двум типам:

Эскиз Применяется при незначительном переоборудовании квартиры, как то остекление балконов, демонтаж встроенной мебели и т. п.
Проект Его должна составляет только организация, имеющая разрешения и являющаяся участником СРО. Проект используется при внесении серьёзных изменений в текущую планировку квартиры: демонтаж межкомнатных стен, перенос или расширение санузла и др.

Прежде чем оформлять перепланировку, следует поинтересоваться, не были ли произведены предыдущими владельцами неузаконенные перепланировки: если были, то сперва необходимо выполнить процедуру их узаконивания.

Детали, в зависимости от масштабов

Перепланировка, не затрагивающая интересы жильцов других квартир в доме, обычно не является причиной возникновения конфликтов или спорных ситуаций, для решения которых может потребоваться судебное разбирательство.

Но если в процессе ремонтных работ затрагиваются общедомовые системы, обычно всегда находится пара-тройка недовольных, и защититься от них можно, только имея документально оформленное согласие на руках.

Квартира

Согласие на перепланировку выдаётся жилищной инспекцией, и сроки получения документов колеблются в пределах 25–30 дней.

Но для сбора всей необходимой для вынесения решения документации собственнику жилья потребуется посетить следующие организации:

БТИ Он потребуется проектировщику для составления проекта (эскиза) работ.
Проектная организация Техническое заключение, получаемое как в проектной организации, так и у автора проекта дома. Если планируется работа с несущими конструкциями, то заключение может выдать только автор проекта. К пакету документов требуется приобщить допуск СРО проектной компании.

Следует знать, что строительная компания, которая в дальнейшем будет выполнять работы согласно проекту, должна также иметь соответствующие допуски и разрешения

Дом

Во избежание конфликтов между соседями, следует соблюдать их право на отдых — по закону, все ремонтные работы необходимо выполнять только в будние дни с 9 до 19 часов. В противном случае их претензии могут быть вполне обоснованными. Особо рьяные любители тишины часто не брезгуют обратиться в суд, и именно их иск будет гарантировано удовлетворён.

Также не следует выходить при выполнении ремонтных работ за рамки проекта. Яркий пример: внешний блок кондиционера, установленного без согласования, своим шумом раздражал соседа.

Обратившись в соответствующие органы, сосед добился установки от владельца кондиционера стеклопакета, оберегающего его от лишних шумов. Однако, если бы владелец частного дома заранее получил его разрешение на установку внешнего блока, то претензии соседа были бы необоснованными.

Нежилое помещение

Выведенная из жилищного фонда квартира, для получения максимальной эффективности от её площади, часто нуждается в перепланировке. Нежилое помещение квалифицируется по назначению, и часто для выполнения перепланировки требуется столько различных согласований, что для неподготовленного человека подобные работы могут быть просто неосуществимы.

Рекомендуется в таком случае обратиться в специализированную организацию, которая выполнит все работы по согласованию перепланировки нежилого помещения.

Правильная последовательность действий

Для получения согласования, необходимо выполнить следующие шаги:

  1. Заказ технического паспорта квартиры.
  2. Подготовка проекта или эскиза (в зависимости от сложности работ).
  3. Согласование перепланировки с жильцами (требуется обойти весь дом, а не только один подъезд).
  4. Получение разрешения на выполнение строительных работ.
  5. Строительные работы.

Перепланировка кухни

проводится с целью увеличения жилой площади квартиры.

Как проводится перевод в нежилой фонд или перепланировка — описание далее.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку, можно узнать отсюда.

Не стоит торопиться, приступая к этапу строительного до получения разрешения. Нередки случаи, когда при обнаружении самовольной перепланировке жильца квартиры обзывали вернуть все в первоначальное состояние. Согласно действующему законодательству, самовольная перепланировка наказывается штрафом, и не стоит рисковать, приступая к работам без согласия соседей.

Потребность переоборудовать и перепланировать помещение возникает довольно часто. Собственник или наниматель муниципального жилья может быть не согласен с конфигурацией жилого помещения, предприятие или бизнесмен желает превратить его в торговую площадь, салон, офис.

Если владелец желает переоборудовать отдельно стоящее здание, оно может быть

частный дом

, то интересоваться мнением соседей ему не нужно. Но когда речь идет о квартире, расположенной в многоквартирном доме, то согласие соседей является одним из документов, которые требуются для получения разрешения на проведение работ.

Образец согласия соседей на перепланировку можно найти в интернете, но составляется оно в произвольной форме, т. е. унифицированная не предусмотрена.

Законодатель не запрещает собственникам помещения, арендаторам и основным нанимателям государственного жилья с их согласия проводить радикальные изменения в нем. Но стоит отметить, что не во всяком помещении собственник разрешит его пользователю это сделать, например, в общежитии или гостинице, которая являются временным жильем для съемщиков, нет, а в коммунальной квартире можно.

Если помещение не приватизировано (квартира, частный дом), то придется для начала получить согласие муниципалитета, а потом соседей.

Самовольная перепланировка является правонарушением. Но узаконить ее удастся, если контролирующие органы сделают проверку на соответствие помещения техническим, жилищным и санитарным нормам. Не удастся узаконить перепланировку, если выяснится, что проведены запрещенные виды работ, тогда нарушителя обяжут вернуть помещению первоначальный вид.

Законодатель требует, чтобы разрешение на переоборудование помещения было получено до начала ремонта, тогда есть все шансы избежать не только штрафных санкций, но и технических ошибок, которые все равно придется исправлять. Иначе технического заключения и акта о завершении работ не получить.

Если же изначально собственник или лицо по его разрешению переоборудовало помещение, то придется оплатить штраф, а затем подать документы на узаконивание действий. Разрешить пользоваться помещением с неузаконенной перепланировкой, даже если оно нежилое, контролирующие органы не могут позволить.

Виды переустройства квартиры

Законодатель рассматривает 2 вида перепланировки помещения, независимо оттого, является оно жилым или предназначено для коммерческого использования, т. е. нежилым:

Простая Ее также можно назвать переустройством. В этом случае изменения не нарушают плана помещения, не затрагивают инженерные конструкции и несущие стены, они больше представляют собой капитальный ремонт.

В то же время собственник может:

  • снести ненесущие стены;
  • увеличить или уменьшить количество комнат;
  • расширить жилую площадь за счет нежилой;
  • заменить газовое оборудование на электрическое, дверные и оконные проемы, полы;
  • произвести утепление стен внутри и снаружи;
  • оборудовать пол с подогревом;
  • застеклить балкон;
  • разместить сантехнику в другом месте, но в пределах ванной и туалета, причем перегородку между ними также можно снести без разрешения, если она является ненесущей;
  • другое.

К переустройству квартиры или дома также относится обычный косметический ремонт.

Сложная Данную планировку можно назвать радикальным изменением или полным переоборудованием помещения, когда его конфигурация и функциональное назначение меняется. Например, 4-комнатная квартира может превратиться в офис или стоматологический кабинет, где будет все устроено так, как необходимо собственнику для осуществления коммерческой деятельности. Жилое помещение владельцы могут благодаря вмешательству перепланировать так, что будет удобно размещаться большой семье, у каждого появится отдельная спальня.

К виду работ, которые придется осуществить, относится:

  • перенос стен, в том числе затрагивание несущих;
  • организация дверных и оконных проемов, ниш в несущих конструкциях;
  • изменение расположения ванной, туалета, кухни, входов в них;
  • увеличение жилой площади за счет балкона;
  • перенос входа в помещение или оборудование нового;
  • осуществление надстройки на верхнем этаже или пристройки в частном доме;
  • оборудование чердака, что можно сделать и для квартиры, находящейся на верхнем этаже, или подвала под жилую комнату;
  • многое другое.

При сложной перепланировке обязательно будут затронуты инженерные конструкции, очень часто общедомовое имущество. Например, владельцу требуется оборудовать дополнительный вентиляционный канал на фасаде здания многоквартирного дома, без специального разрешения это делать нельзя. В другом случае собственнику-предприятию необходимо сделать отдельный вход в помещение с улицы.

Если собственник сделает простую перепланировку, то до ее начала или после достаточно будет пригласить инспектора из Жилинспекции, если речь идет о квартире, или из БТИ для отдельного здания, который выдаст техническое заключение.

Если будет обнаружено, что из-за проведенной перепланировки ухудшилось состояние помещения, и оно не соответствует нормам, установленным контролирующими организациями и действующим законодательством, ее посчитают незаконной, которую утвердить никак не получится.

Законодатель категорически запрещает проводить в квартире такие виды работ:

  • стеклить балкон, к которому подведена пожарная лестница;
  • демонтировать пожарную лестницу, расположенную рядом с балконом или квартирой;
  • переносить на балкон отопительные радиаторы;
  • подключать теплые полы к общедомовому отоплению;
  • устанавливать камины;
  • оборудовать газовые колонки в домах, где вентиляционные каналы сделаны из белого кирпича;
  • демонтировать несущие стены или организовывать в них проемы, это могут разрешить сделать только в квартире, расположенной на верхнем этаже;
  • переоборудовать лестницу в подъезде и лестничную клетку;
  • переносить «мокрые» помещения» так, чтобы они располагались над жилыми комнатами;
  • другое.

Полный перечень работ, которые запрещено проводить в помещениях, где будут жить или работать люди, оглашен правительством в Постановлении № 883-П (15.11.05).

Если же работы не являются запрещенными, то для узаконивания перепланировки:

Простая Необходимо будет подготовить эскиз, хотя в этом не всегда есть необходимость.
Сложная Потребуется оформление проекта, его должна подготовить проектная организация-участник СРО.

Что говорит закон

Порядок перепланировки помещений, процедуру их узаконивания законодатель рассматривает в Жилищном кодексе, в главе 4. Этому посвящены статьи 25−29, где рассматриваются не только основные понятия данного вопроса, но и возможности для заявителя в отношении строительных работ, что можно делать или нет.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Законодатель также указывает, какие заявителю на узаконивание перепланировки потребуется подготовить документы, как быстро он сможет получить окончательное решение.

Одним из моментов являются последствия нарушения закона, ответственность за незаконные действия возлагается на собственника, а выявить их могут в любой момент. Самовольное переоборудование помещения наказывается штрафными санкциями, размеры которых контролирующий орган установит согласно КоАП, ст. 7.21.

Существует также перечень причин, по которым заявителю могут отказать. Это не только технические моменты, но и неверно оформленные бумаги, их отсутствие.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

В некоторых случаях, если нарушитель откажется платить штраф, узаконить свои действия или вернуть помещению первоначальный вид, его могут лишить прав на собственность, а недвижимость продать или выселить из муниципальной квартиры.

Порядок оформления изменений

Для каждого типа недвижимости разработаны стандарты и нормы, в соответствии с которыми можно проводить строительные манипуляции.

Законодатель установил порядок, согласно которому придется приготовить не только документы, но и получить поэтапно различные разрешения:

  • Если перепланировка уже была сделана, то придется пригласить специалиста из Жилинспекции, он засвидетельствует о нарушениях, после чего собственник сможет получить свой техпаспорт на квартиру в БТИ, но с красными линиями. Придется также заказать поэтажный план всего дома.
  • Необходимо будет заказать проект (эскиз). Если ремонтные работы еще не производились, то этот этап для собственника будет первым. Затем проект придется согласовать с Жилинспекцией и получить от них техническое заключение на перечень работ, которые можно или нельзя проводить в данном помещении.
  • На основании проекта можно будет провести перепланировку, затем пригласить инспектора из Жилинспекции и получить акт завершения работ.
  • Придется также вызывать отдельно сотрудников таких контролирующих органов, как МЧС, СЭС, Роспотребнадзор, Энергонадзор и др., они обязаны дать заключение, что помещение соответствует противопожарным, санитарным нормам и т. д.
  • Окончательное согласование на перепланировку выдает межведомственная комиссия (МВК). Когда она подпишет разрешение, можно будет получать в БТИ новый техпаспорт, а затем вносить сведения о помещении через регистрационную палату в базу данных для получения нового свидетельства на право собственности.

К необходимым документам, которые придется подготовить для прохождения процедуры, относятся:

  • заявление от собственника или доверенного лица, во втором случае также потребуется нотариально оформленная доверенность;
  • документ о праве на собственность или договор соцнайма (аренды);
  • от гражданина паспорт, а от юрлица уставные документы на предприятие;
  • согласие совладельцев, проживающих в помещении, соседей;
  • техпаспорт;
  • если это частный дом, то понадобятся документы на собственность на землю;
  • проектная документация;
  • другие, их перечень может меняться в зависимости от региона, где правила устанавливает местный муниципалитет.

Образец согласия соседей на перепланировку

Нужно ли одобрение

Интересы соседей принимаются во внимание при осуществлении перепланировки квартиры, не только расположенной в многоквартирном доме и принадлежащей проживающим в ней лицам, но и в коммунальной или муниципальной.

В обязательном порядке Жилинспекция потребует их письменного согласия на работы, которые желает осуществить заявитель, если они будут затрагивать общедомовое имущество.

К таковым может относиться переоборудование:

  • частичное лестничной клетки или фойе подъезда;
  • балкона на первом этаже, когда планируется его оформить в виде пристройки к дому;
  • 2−3 квартир, расположенных рядом, в одно помещение;
  • чердака, когда квартира, расположенная на верхнем этаже, превращается в двухуровневую (в этом случае потребуется еще согласие собственника дома);
  • обустройство нового входа с крыльцом;
  • оборудование вентиляции, которая будет расположена с внешней стороны дома;
  • другое.

Если заявитель будет проводить небольшие изменения, что не затронет интересы жильцов, то их согласие не потребуется. Письменное согласие необходимо получить не только у жильцов, которые проживают постоянно, временно, но и у отсутствующих, но являющихся собственниками, совладельцами, основными нанимателями муниципального жилья (квартиросъемщиками), прописанными.

Если жилец является арендатором, т. е. снимает жилье по договору аренды, его согласие не требуется. Подписать разрешение на перепланировку должны только совершеннолетние лица.

Если жилец отсутствует длительное время, т. е. не проживает, уехал на отдых, учебу, на работу в другой город, то от его имени подписать согласие может представитель. В другом случае по месту его временного пребывания потребуется отправить письмо с просьбой и бланк согласия для подписи.

Если квартира находится в залоге, т. е. был взят ипотечный кредит для ее покупки или другой, потребуется получить разрешение от банка.

Что это такое

Перепланировка жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством подразумевает изменение конфигурации жилья или внесение корректив в инженерные конструкции.

Виды

Существует два вида перепланировки: простая и сложная.

К простой можно отнести незначительные переделки в помещении:

  • заделка ненужных дверных проемов;
  • пробивка новых отверстий для дверей в межкомнатных перегородках;
  • перенос или полная разборка стеновых панелей;
  • обустройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытие.

Данные виды работ требуют составления эскиза и изменений в плане.

К сложной относятся работы по крупной реконструкции помещения:

  • установка новых дверных проемов в несущих стенах или перенос существующих в другое место;
  • объединение нескольких комнат в одну;
  • частичный демонтаж несущих конструкций;
  • объединение нескольких квартир;
  • перенос, объединение или изменение размеров кухонь, санузлов, подсобных помещений;
  • перенос электрических сетей или других коммуникаций.

В этом случае для проведения переустройства требуется разработать архитектурный проект переустройства, без него реконструкцию согласовать не удастся.

Что можно менять, а что нельзя

В соответствии с нормами жилищного законодательства некоторые работы не подлежат согласованию.

Невозможно узаконить переделку, если:

  • перепланировка ухудшает условия проживания людей;
  • в результате ремонта нарушается прочность несущих стен или других конструкций здания;
  • жилое помещение превращается в нежилое;
  • при проведении работ уменьшаются или ликвидируются вентиляционные каналы;
  • нагрузка на несущие конструкции вследствие переустройства превышает допустимые.

Без согласования или получения разрешения в муниципалитете можно проводить следующие работы:

  • косметический ремонт, а также замену оконных блоков, но без изменения цвета внешней (уличной) стороны окна;
  • замену оборудования (плит, душевых кабинок, ванных и т.п.) на аналогичное;
  • монтировать встроенную мебель, которая не образует отдельных помещений (антресоли, встроенные шкафы).

Порядок оформления

Для начала нужно определиться: что именно собственник хочет переделать и понять, является ли желаемое косметическим ремонтом или разговор пойдет о полноценной реконструкции.

Лучше проконсультироваться у специалиста или получить информацию — нужно ли оформлять согласование, в архитектурном отделе администрации.

Если окажется, что изменения требуют согласования, то придется собирать документы и обращаться с ними в муниципалитет, еще одна организация, которую нужно будет посетить — БТИ. Там необходимо получить техпаспорт на жилье, в который после завершения переделок будут внесены соответствующие корректировки.

При осуществлении несложных переделок проект по переустройству можно составить самостоятельно, для более масштабной реконструкции необходимо поручить составление документа профессионалу.

Последний шаг — получение акта о перепланировке, составленного специалистом жилинспекции. Подписанный акт дает право работнику БТИ зафиксировать изменения в техпаспорте.

Какие нужны документы

Для согласования необходимы следующие документы:

  • заявление;
  • техпаспорт;
  • проект переустройства;
  • заключения от МЧС России, Роспотребнадзора о возможности проведения изменений;
  • письменное согласие от проживающих членов семьи, если жилье муниципальное;
  • копия свидетельства о собственности, заверенная у нотариуса;
  • заключение о возможности переустройства от комитета по охране памятников, если дом является памятником культуры или архитектуры.

Проект или эскиз

В зависимости от того, какие работы планируется произвести, необходимо подготовить проект либо эскиз.

  • Если задуманы серьезные изменения, такие как: объединение комнат, установка новых стен, перенос санузла или кухни, объединение балкона с жилым помещением — потребуется заказывать проект переустройства в организации, специализирующейся в составлении проектной документации и имеющей допуск СРО.
  • В случае незначительных переделок, таких как: остекление лоджии или балкона, демонтаж встроенной мебели, достаточно составить эскиз планируемых изменений.

Стоимость

Согласование реконструкции потребует некоторых денежных затрат, конкретная стоимость зависит от района расположения жилого помещения, общей площади квартиры, статуса здания и объема работ.

В таблице представлена примерная стоимость оформления разрешения в Москве.

Наименование услуги Цена, рублей
Консультация и выезд специалиста на объект Бесплатно
Проектная документация от 9 000
Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки от 6 000
Получение разрешения от 22 000
Согласование ранее выполненной перепланировки от 30 000
Получение разрешения на перепланировку квартиры с затрагиванием несущих конструкций от 45 000
Получение акта о завершенном переустройстве и перепланировке от 15 000
Внесение изменений в ЕГРН от 7 000
БТИ: поэтажные планы, экспликации, справки и др. от 3 000

Что делать, если отказано в согласовании

Если отказ мотивирован тем, что не представлен какой-то необходимый документ, то, собственник, добавив недостающее, может повторно подать документы на согласование.

В случае же, если причины отказа являются надуманными и собственник считает, что его права нарушены, лучше проконсультироваться с опытными юристами. Вполне вероятно, что решение муниципальных органов можно будет обжаловать в суде.

Последствия при неоформленном ремонте

Если установлен факт самовольной реконструкции помещения или фактическое состояние квартиры не соответствует документации, то нарушителя ждут следующие санкции:

  • штраф в сумме от 25 МРОТ, его накладывает жилищная инспекция. При этом, уплатив штраф, собственник все равно будет обязан провести все согласования изменений в конфигурации жилого помещения;
  • если узаконить изменения невозможно, то жилинспекция выдает предписание о возврате квартиры в первоначальный вид;
  • при игнорировании предписания или уклонении от согласований суд имеет право выставить жилое помещение на торги с аукциона. После того, как квартира будет продана, хозяину вернут часть стоимости, оставшуюся после выплаты судебных издержек и расходов на восстановление первоначального облика жилья.

Как узаконить через суд

Чтобы избежать негативных последствий, необходимо попытаться узаконить уже проведенные трансформации жилья через суд.

Для этого необходимо:

  • получить заключение экспертных служб о том, что произведенные изменения не несут опасности для людей и соответствуют действующим нормативам;
  • обратиться в судебные органы с иском о сохранении переделок;
  • на основании судебного решения получить новый техпаспорт.

Законодательство

Если собственник квартиры запланировал реконструкцию своего жилья, ему предварительно необходимо ознакомиться со следующими законодательными документами:

  • ст. 26 ЖК РФ, которая устанавливает контроль органов местного самоуправления над всеми работами по перепланировке;
  • ст. 27 ЖК РФ, в ней описаны варианты, при которых возможет отказ в проведении реконструкции;
  • постановление РФ №47, п.24, предусматривающее изменения, запрещенные в ходе ремонта;
  • ст. 7.32. КоАП, в которой предусмотрены действия по узакониванию самовольной перепланировки.

Видео: «Чем грозит незаконная перепланировка»

Если жилая площадь принадлежит человеку на правах собственности, то он вправе делать с ней любые манипуляции. В том числе он может осуществить перепланировку. Если данные изменения не будут нарушать права соседей, то согласовывать их необходимо не с теми, кто живет рядом, а с представителями Жилищной Инспекции.

Только специалисты могут оценить, повлияют ли проведенные изменения на жилплощадь и ее технические характеристики. От соседей может понадобиться официальное согласие лишь, если планировка меняется в коммунальной квартире либо если изменения коснутся общего имущества в многоквартирном доме.

Для чего нужно согласие соседей на перепланировку?

Так как в некоторых случаях перепланировка может затронуть права и интересы соседей, то от человека в Жилищной инспекции могут затребовать еще и официально оформленное согласие от лиц, проживающих в непосредственной близости с вами. Не зря в коммунальной квартире зачастую площадь разделяется на доли, что означает наличие общего имущества.

Если, например, у человека возникнет желание видоизменить ключевые элементы на кухне, то новая планировка должна понравиться еще и тем, кто тоже живет вместе с этим человеком. Подобный пример можно привести и в отношении многоквартирного дома. К примеру, при желании перепланировать чердак, подвал или другое нежилое помещение важно предварительно согласовать подобную реконструкцию с соседями.

В большинстве случаев, когда перепланировка будет связана с общедомовой собственностью, нужно иметь подписи сразу 73% жителей дома.

Образец согласия от соседей на перепланировку

Согласие составляется в форме, подобной традиционным заявлениям. В шапке указывается, от кого именно подается заявление, с упоминанием паспортных данных. В тексте просто записывается, что заявитель не возражает против перепланировки. Указывается адрес и конкретная квартира, в отношении которой подается данное заявление.

Скачать образец

согласия от соседей на перепланировку

Нужно ли заверять согласие соседей на перепланировку нотариально?

Нотариальное заверение является одним из двух вариантов, позволяющих точно подтвердить факт отсутствия возражений со стороны людей, проживающих по соседству. Для этого заинтересованное лицо зачастую идет с соседом в любую нотариальную контору. Последний оформляет там заявление, подтверждает свою личность и права на жилую площадь, где он — собственник. После этого нотариус ставит свою отметку, которая будет достаточным доказательством для Жилищной Инспекции.

Есть и второй вариант. Для этого с соседом необходимо пойти в конкретное Территориальное Подразделение Жилищной Инспекции. Там при сотрудниках этой уполномоченной организации лицо, проживающее по соседству, указывает, что не имеет ничего против изменений. В этом случае нотариальная заверка написанного заявления не понадобится.

Структура письменного заявления

Сложная процедура проведения общего собрания в большинстве случаев не потребуется вообще. Скорее всего, придется обойти соседей по лестничной клетке или посетить жильцов этажом ниже.

Письменное заявление лучше приготовить и распечатать заранее, чтобы жильцам не пришлось тратить время на его написание. Законом допускаются обе формы заявления, главное, чтобы подпись соседа была реальной.

Обязательные элементы заявления

Заявление пишется в свободной форме, в нем должны присутствовать обязательные элементы:

  • имя, фамилия и паспортные данные заявителя (оформляется по правому краю, начиная со слова «от», Ф.И.О. ставятся в родительном падеже);
  • место регистрации заявителя;
  • название документа (в данном случае «Согласие на перепланировку»);
  • адрес квартиры, где будет производится ремонт;
  • место составление документа, дата;
  • подпись соседа.

Сам текст можно сформулировать так: «Я даю свое согласие на проведение перепланировки по адресу: _____ по проекту, представленном собственником помещения».

Как убедить соседей в необходимости перепланировки?

Для того, чтобы убедить соседа в целесообразности проведения перепланировки, можно показать ему следующие документы:

  • действующий технический паспорт;
  • эскиз проекта, в котором зеленым цветом обозначить то, что будет построено, а красным- снесено;
  • разработанный лицензированной компанией проект;
  • заключения СЭС и пожарной службы;
  • разрешение управляющей компании.

Понятно, что большинство документов вряд ли будет на руках, обычно для убеждения жильцов достаточно ограничиться эскизом. Однако попадаются такие соседи, которые подписывают заявление только тогда, когда инициатором ремонта получены разрешения от всех инспекций.

Согласие соседей на перепланировку — образец заявления:

Согласие соседей на перепланировку: образец.

Если затевается ремонт в «коммуналке», то заручится согласием соседей необходимо в любом случае, даже если это не задевает их жилплощадь. Например, планируется расширение окна, которое никак не касается их.

Тем не менее, получить от них разрешение придется. Причем даже в том случае, если доли в квартире распределены, и за каждой семьей закреплена своя комната.

Причина в том, что формально все жильцы квартиры являются сособственниками одного помещения. А в соответствии с Жилищным кодексом для проведения различных манипуляций с жильем необходимо согласие всех его владельцев.

Поэтому жителям коммунальных квартир нужно заручаться согласием соседей на продажу или сдачу в залог своего имущества, передачи его в аренду, дарения и т.д.

Его достаточно оформить в виде заявления, нотариальное заверение не обязательно.

Если квартира находится в собственности, то никаких проблем с перепланировкой при согласии соседей не возникнет. Если же квартира не принадлежит жильцам, и они проживают на ней на основании социального найма, то процедура перепланировки осложняется.

Так как собственником помещения официпально считается администрация города, то именно ее представитель должен производить сбор необходимых документов.

А убедить архитектурный отдел на проведение дополнительной работы очень сложно. Поэтому и причины для перепланировки должны быть достаточно серьезными.

Таким образом, разрешение от соседей-собственников на перестройку жилья должен получать муниципалитет.

Три основных способа получения разрешения

  • приходит сотрудник архитектурного отдела и берет нужные подписи;
  • соседи сами идут в администрацию и оставляют заявления;
  • на инициатора ремонта оформляется доверенность, и разрешения собирает он самостоятельно.

Для получения разрешения на перепланировку квартиры чаще всего используется последний вариант. Расходы по оформлению доверенности берет на себя наниматель жилища.

Образец заявления на перепланировку ч. 1.

Образец заявления на перепланировку ч. 2.

Образец заявления на перепланировку ч. 3.

По закону, получить разрешение на перепланировку требуется от всех зарегистрированных на жилплощади собственников помещения.

На практике приходится сталкиваться с тем, что не все зарегистрированные проживают по месту своей прописки. Например, кто-то уехал на учебу в другой город, кого-то призвали в армию, а кто-то и вовсе угодил за решетку.

Существует лишь один способ получить нужную бумагу: направить по адресу последнего фактического пребывания жильца заказное письмо с уведомлением и с просьбой дать письменное разрешение на проведение перепланировки. Дальше остается только ждать.

Если в течение трех месяцев ответа не будет, но при этом поступит уведомление, что письмо вручено лично адресату, можно смело подавать документы на перепланировку: будет считаться, будто сосед дал свое разрешение.

А что делать, если собственник уже произвел перепланировку, не оповестив об этом ни жильцов, ни контролирующие органы?

Процесс узаконивания перепланировки

В данном случае потребуется узаконить перепланировку, и начинать следует именно со сбора разрешение от соседей. При этом если хоть один из них даст отказ, придется переделывать всё обратно: самовольная перепланировка является нарушением закона.

Судебная экспертиза

Если соседу покажется, что внесенные изменения создают угрозу целостности дома, он может подать в суд на собственника помещения.

Суд назначит экспертизу, и если по ее итогам будет признано, что перепланировка действительно опасна, то собственника квартиры оштрафуют и заставят за свой счет переделывать все обратно.

Нарушение норм общежития

Аналогично сосед имеет право обратиться в суд, если произведенная реконструкция нарушает нормы общежития. Например, собственник перенес туалет на место кладовой, и это создает определенные неудобства.

К тому же при затоплении ущерб будет более значительным, чем если бы затопило ванную комнату. Так что если перепланировка затрагивает интересы других жильцов дома, лучше сначала заручиться их согласием, и только потом производить ремонт.

Конечно, если собственнику досталась квартира с незаконной перепланировкой (например, от умершего родственника), то тут ничего не поделаешь: придется уговаривать соседей дать разрешение, платить всевозможные штрафы и осуществлять за свой счет узаконивание переделки через суд.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Виды переустройства квартиры

Законодатель рассматривает 2 вида перепланировки помещения, независимо оттого, является оно жилым или предназначено для коммерческого использования, т. е. нежилым:

Простая Ее также можно назвать переустройством. В этом случае изменения не нарушают плана помещения, не затрагивают инженерные конструкции и несущие стены, они больше представляют собой капитальный ремонт.

В то же время собственник может:

  • снести ненесущие стены;
  • увеличить или уменьшить количество комнат;
  • расширить жилую площадь за счет нежилой;
  • заменить газовое оборудование на электрическое, дверные и оконные проемы, полы;
  • произвести утепление стен внутри и снаружи;
  • оборудовать пол с подогревом;
  • застеклить балкон;
  • разместить сантехнику в другом месте, но в пределах ванной и туалета, причем перегородку между ними также можно снести без разрешения, если она является ненесущей;
  • другое.

К переустройству квартиры или дома также относится обычный косметический ремонт.

Сложная Данную планировку можно назвать радикальным изменением или полным переоборудованием помещения, когда его конфигурация и функциональное назначение меняется. Например, 4-комнатная квартира может превратиться в офис или стоматологический кабинет, где будет все устроено так, как необходимо собственнику для осуществления коммерческой деятельности. Жилое помещение владельцы могут благодаря вмешательству перепланировать так, что будет удобно размещаться большой семье, у каждого появится отдельная спальня.

К виду работ, которые придется осуществить, относится:

  • перенос стен, в том числе затрагивание несущих;
  • организация дверных и оконных проемов, ниш в несущих конструкциях;
  • изменение расположения ванной, туалета, кухни, входов в них;
  • увеличение жилой площади за счет балкона;
  • перенос входа в помещение или оборудование нового;
  • осуществление надстройки на верхнем этаже или пристройки в частном доме;
  • оборудование чердака, что можно сделать и для квартиры, находящейся на верхнем этаже, или подвала под жилую комнату;
  • многое другое.

При сложной перепланировке обязательно будут затронуты инженерные конструкции, очень часто общедомовое имущество. Например, владельцу требуется оборудовать дополнительный вентиляционный канал на фасаде здания многоквартирного дома, без специального разрешения это делать нельзя. В другом случае собственнику-предприятию необходимо сделать отдельный вход в помещение с улицы.

Если собственник сделает простую перепланировку, то до ее начала или после достаточно будет пригласить инспектора из Жилинспекции, если речь идет о квартире, или из БТИ для отдельного здания, который выдаст техническое заключение.

Если будет обнаружено, что из-за проведенной перепланировки ухудшилось состояние помещения, и оно не соответствует нормам, установленным контролирующими организациями и действующим законодательством, ее посчитают незаконной, которую утвердить никак не получится.

Законодатель категорически запрещает проводить в квартире такие виды работ:

  • стеклить балкон, к которому подведена пожарная лестница;
  • демонтировать пожарную лестницу, расположенную рядом с балконом или квартирой;
  • переносить на балкон отопительные радиаторы;
  • подключать теплые полы к общедомовому отоплению;
  • устанавливать камины;
  • оборудовать газовые колонки в домах, где вентиляционные каналы сделаны из белого кирпича;
  • демонтировать несущие стены или организовывать в них проемы, это могут разрешить сделать только в квартире, расположенной на верхнем этаже;
  • переоборудовать лестницу в подъезде и лестничную клетку;
  • переносить «мокрые» помещения» так, чтобы они располагались над жилыми комнатами;
  • другое.

Полный перечень работ, которые запрещено проводить в помещениях, где будут жить или работать люди, оглашен правительством в Постановлении № 883-П (15.11.05).

Если же работы не являются запрещенными, то для узаконивания перепланировки:

Простая Необходимо будет подготовить эскиз, хотя в этом не всегда есть необходимость.
Сложная Потребуется оформление проекта, его должна подготовить проектная организация-участник СРО.