Что такое ДДУ и какие пункты обязательно должны присутствовать в документе

В прошлом приобретатель недвижимости, находящейся на стадии строительства действовал в надежде на честность подрядчика, а это значит, что он практически не имел правовой защиты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

С 2004 года отношения застройщика и клиента получили законодательную базу, благодаря такому регулированию снизилось количество махинаций, и у покупателя появилось больше шансов и гарантий на честность сделки.

Содержание

Договор долевого участия – что это такое

ДДУ – это аббревиатура договора участия в строительстве, обозначающая инвестирование денег в возведение дома, он заключается в письменной форме между застройщиком и инвестором.

Важно: договор обязательно регистрируется государством, только после этого он считается заключенным.

Он является гарантом участия вкладчика в долевом строительстве, а также защиты его прав. Вообще суть договора, это возведение здания за счет средств инвесторов, которые после его сдачи имеют право на жилплощадь.

При подписании данного договора соблюдаются все законные нормы, так как он составляется согласно законодательной базе.

Сам процесс инвестирования происходит только после подписания документа и регистрации в государственных органах.

Законодательная база

Договор долевого участия регулируется несколькими нормативными актами:

  • ФЗ 214 играет среди таких законодательных документов ключевую роль;
  • Также можно выделить ФЗ 215, 122, 2300-1 и Градостроительный кодекс РФ;
  • Кроме этого у застройщика должен иметься документ на разрешение строительства от муниципальных органов.

Важно: застройщик обязан опубликовать в официальных изданиях проектную документацию.

Также в обязанности застройщику вменяется ведение постоянной отчетности о расходовании средств и о состоянии дебиторской и кредиторской задолженностях.

Кроме этого все средства, полученные от вкладчиков, застройщик перед применением страхует согласно требованиям ФЗ 214.

Преимущества и недостатки ДДУ

Среди преимуществ доступно выделить:

  • Строгую формулировку договора – четкое описание обязанностей сторон, детальные сведения об объекте и прочее;
  • Обязательная государственная регистрация, блокирующая возможность двойной продажи;
  • Финансовая ответственность, прописанная в договоре;
  • Гарантия качества согласно закону ФЗ-214;
  • Выгода приобретения жилья на стадии строительства, что обеспечивает экономию на 30 – 40%;
  • Право выбора взноса средств частями или полной суммой, размера площади и ее планировки.

Несмотря на то, что данная схема является самой надежной, у нее существуют и недостатки:

  • Документ не защищает вкладчика при банкротстве застройщика при долевом строительстве от последствий;
  • Застройщик имеет право в одностороннем порядке регулировать проектную документацию;
  • Получение налогового вычета в данном случае реально получить через 3 года после полной передачи квартиры дольщику.

Подводные камни и риски

Вкладывая средства в строительство даже при наличии гарантии в виде договора, инвестор изрядно рискует, так как может произойти:

  • Замораживание строительства, а согласно ФЗ 214 инвестор, кредитор 3-й очереди;
  • Обременение жилья в результате неисполнения застройщиком обязательств перед банком;
  • Двойная продажа, произошедшая до регистрации ДДУ;
  • Повышение цены по итогам строительства и сдачи в эксплуатацию жилья;
  • Перенесение сроков сдачи объекта по уважительным причинам, что избавляет застройщика от выплаты компенсации.

Основа и пункты договора долевого участия

В данном документе обязательно должны быть пункты:

  • Объект, который возводится на средства дольщиков и предоставляется в их владение после строительства, при этом должно быть точное описание с указанием всех параметров вплоть до наличия или отсутствия отделочных работ;
  • Период строительства с обязательным указанием временных рамок – точной конечной датой;
  • Стоимость договора – конкретная сумма, которую дольщик обязан внести в оговоренные сроки и в определенный способ за строящееся жилье;
  • Срок гарантии, которая согласно закону, должна быть не менее 5 лет.

Важно: если в ДДУ исключен хотя бы один пункт, подписывать его не стоит.

Стороны и участники

Для подписания договора и дальнейшей регистрации должно быть две стороны:

  1. Застройщик – строительная компания, взявшая на себя обязательства по строительству объекта, при этом она долина обладать:
  • Разрешительной документацией на строительство;
  • Свидетельством права собственности на землю, использованную для строительства.
  1. Дольщик – который обязуется своевременно совершить оплату и использовать в дальнейшем полученное жилье исключительно для проживания.

Права и обязанности сторон

Застройщик обязуется:

  • Передать инвестору квартиру согласно всем условиям договоренности и обеспечить его возможностью зарегистрировать имущество в собственность;
  • Именно застройщик выступает гарантом на соответствие объекта всем требованиям дольщика и предоставляет гарантию не менее, нежели на период 5 лет.

Дольщик обязан:

  • Своевременно финансировать строительство в рамках размера своей доли, полностью оплачивать регистрацию имущества и пломбирование приборов учета;
  • Пребывать в необходимое время на всех требующих того мероприятиях;
  • При обнаружении недочета в течение 3 лет сообщать об этом застройщику;
  • В течение недели подписать акт при отсутствии претензий;
  • При перепланировке квартиры дольщик обязан согласовывать с застройщиком.

Важно: все свое права и обязанности дольщика, он имеет право передавать, переуступать и прочее.

Ответственность

  • Стороны ответственны друг перед другом за несоблюдение своих прав и обязанностей в связи, с чем должны выплатить нанесенный ущерб;
  • Если срыв договоренностей произошел по вине третьей стороны, ответственность снимается;
  • Стороны могут по обоюдному согласию расторгнуть договор в любое время и быть при этом в расходах равными;
  • Обе стороны имеют право расторгнуть договор за срыв договоренностей касательно оплаты, сдачи работы и не подписания акта приема-сдачи на безосновательной основе.

Какие нововведения произошли в порядке осуществления долевого строительства вы можете посмотреть тут:

Составление договора

Важно: бланк договора является типовым для всех участников, и индивидуальные изменения выполнить практически невозможно.

В теле договора кроме основных пунктов, к которым относятся:

  • Детальное описание объекта;
  • Цена договора;
  • Срок передачи объекта;
  • Гарантии от застройщика.

Образец договора долевого участия в строительстве.

Должны присутствовать еще и такие пункты:

  • Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком;
  • Порядок корректировки цены, лучше, чтобы она была неизменной, но если увеличивается площадь стоит прописать порядок взноса дополнительных средств;
  • Указать максимально допустимого количества сдачи объекта государственной комиссии;
  • Сроки устранения недочетов, указанных дольщиком;
  • Данные о форме управления будущим домом;
  • Данные относительно срока, цены и порядка оформления имущества в собственность.

Кроме этого в документе:

  • Должна указываться ссылка на законодательные акты, которыми руководствовались составители;
  • Все данные и реквизиты застройщика и дольщика;
  • Подписи сторон и дату заключения договора;
  • Регистрацию в государственных органах.

Расчеты по соглашению

Согласно правилам, внесение денежных средств происходит перед регистрацией ДДУ, между внесением денег и регистрацией может пройти немало времени, до нескольких месяцев, так как застройщик подает в государственные органы уже подготовленный пакет из нескольких сотен договоров.

Важно: именно в этот момент и может произойти один из пунктов риска для дольщика – двойная продажа имущества, в таком случае претендентом на жилье остается тот дольщик, с которым был подписан договор первоначально, а второй через суд может вернуть свои средства и проценты за использование средств.

Как продать квартиру в долевой собственности — читайте инструкцию здесь.

Между тем согласно законодательству, застройщик не имеет право требовать деньги наперед до регистрации ДДУ, за такое привлечение средств он может быть оштрафован до 1 млн. рублей по каждому договору отдельно.

Чтобы заполучить деньги заранее застройщики прибегают еще к таким схемам, как вексельный расчет, ПДДУ, договоры займа и прочее. Как проводится расчет неустойки по ДДУ вы можете прочесть в этой статье.

Страхование ДДУ

Чтобы сократить число мошенничества, и обмана со стороны застройщика Правительство ввело новые правила с 2014 года.

Важно: теперь все договора дольщиков обязательно должны быть застрахованными.

Согласно новым правилам эту процедуру доступно сделать:

  • В страховой организации, которая должна быть масштабной с большим штатом сотрудников, обладать лицензией не менее 5 лет и оборотными средствами от 400 млн. рублей;
  • В банке, который должен обладать лицензией на право выдачи гарантий, уставным капиталом от 200 млн. рублей, от 5 лет деятельности в данном секторе, оборотными средствами от 1 млрд. рублей.

При этом регистрации подлежат только договора со страхованием.

Страховой документ оформляется на 2 года, что значительно дольше, нежели сам срок передачи жилья в собственность дольщику.

Стоимость такой услуги фиксированная, и составляет 1% от суммы сделки.

При этом не все риски страхуются, к примеру: страховка не распространяется на:

  • Получение разрешения на строительство незаконным путем;
  • Дополнительные сроки сдачи объекта, выходящие за рамки страхового периода;
  • На споры в суде с третьими лицами по поводу прав собственности;
  • Нарушения условий договора и законодательной базы, приведших к недействительности документа;
  • Решение госорганов о прекращении или приостановлении строительства.

Банки при взятии на себя обязательств по страховым гарантиям берут кроме процентов в качестве платы еще и залоговое ценное имущество застройщика.

Их гарантии длятся еще 2 года после передачи жилья.

Расторжение соглашения

Расторгнуть договор доступно как по требованию одной из сторон, так и по обоюдному согласию.

При этом если застройщик является инициатором в связи с тяжелым положением фирмы, он обязан вернуть дольщикам все средства вместе с моральной компенсацией.

Также он имеет право расторгнуть договор при нарушении пунктов ДДУ, например, отсутствие своевременного платежа.

При этом разрыв соглашения может произойти только после письменного обращения к дольщику и через 20 дней после истечения этого обращения.

Дольщик также вправе разорвать договор при тяжелых финансовых обстоятельствах или из-за несоблюдения застройщиком пунктов договора, например, срыв сроков сдачи объекта.

При этом дольщик обязан в письменной форме обратиться к застройщику и ждать ответа в течение 10 дней, при отказе с противоположной стороны в удовлетворении требований можно подать в суд иск с обоснованными объяснениями своего решения.

Таким образом, договор может быть расторгнут:

  • По обоюдному согласию;
  • В одностороннем порядке;
  • По судебному решению.

Регистрация документа

Важно; все договора без исключений, начиная с 2014 года должны подлежать обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Данной регистрацией может заниматься любая сторона, но обычно ее выполняет застройщик.

Данной процедурой занимается отделение Росреестра по месту адреса объекта, при этом необходимо подать следующие документы:

  • Разрешение на возведение дома;
  • Строительный план;
  • Декларация;
  • Учредительные документы организации;
  • Договор страхования;
  • Заявление на регистрацию.

В момент подачи документов, сотрудник учреждения дает расписку с полным перечнем полученных бумаг и датой получения.

На регистрационный процесс отводится 10 рабочих дней. За регистрацией может подойти любая сторона договора с распиской.

Заключение

Благодаря новым законодательным актам оформление ДДУ стало предельно понятно и состоит из нескольких обязательных этапов, которые гарантируют безопасность сделки.

Подводные камни договора долевого участия подробно рассмотрены в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Post navigation ← Особенности и порядок покупки квартиры без первоначального взноса Правила и особенности получения земли инвалидами →

Что обязательно должно присутствовать в договоре

В законе не установлена единая форма ДДУ, а лишь обозначены положения, которые обязательно должны в нем присутствовать. Прежде чем поставить на нем свою подпись, дольщику нужно внимательно ознакомиться с каждым его пунктом. Договор должен содержать следующие условия:

Описание объекта недвижимости. Должны быть подробно описаны все помещения,  входящие в квартиру. Речь идет не только о жилых комнатах, но также должны быть описаны все дополнительные помещения: лоджии, балконы, веранды и т.д. Должен быть указан их метраж, представлена схема расположения отдельных помещений в данной квартире. Кроме того, необходимо указать, на каком этаже расположено жилье, номер квартиры, из каких материалов изготовлены наружные стены здания и лестничные перекрытия, а также, к какому классу сейсмостойкости они относятся. Также договор долевого участия должен содержать строительный адрес объекта, и кадастровый номер участка.

Сроки окончания строительства. Должен быть четко указан срок, когда объект будет завершен и передан дольщику. Этот пункт очень важен, поскольку в случае затягивания строительства, участник имеет право требовать с застройщика неустойку, которая будет исчисляться со времени, указанного в договоре.

Цена договора. Необходимо не только указать полную стоимость квартиры, но также способ и порядок внесения денег. Если предполагается вносить сумму по частям, то необходимо четко расписать периоды оплаты. Причем дольщику нужно знать, что при расчете цены за кв.м. лоджий, балконов и веранд применяется понижающий коэффициент.

Гарантийный срок. В договоре должны быть указаны гарантийные обязательства застройщика на передаваемое жилье, которые не могут быть меньше, чем установил законодатель: 5 лет – на строение, 3 года – на коммуникации.

Страховые обязательства. В документе должен быть отражен способ страхования ответственности девелопера. Это может быть банковское поручительство,  договор со страховой компанией или членство в ОВС. Дольщику следует знать, что срок страховки должен быть на два года больше, чем действие ДДУ.

Все перечисленные сведения являются обязательными. Оформить договор, в котором нет хотя бы одного из этих пунктов, невозможно. Он не пройдет регистрацию и будет признан ничтожным.

Какие другие важные сведения должен содержать ДДУ

Помимо обязательных сведений, которые должен содержать договор долевого участия в строительстве, в него также включают и другие важные положения:

Как правило, в самом начале документа представлена информация о строительной компании, прочитав которую дольщик должен получить полное представление о застройщике: его подробный адрес, реквизиты, полное наименование. В этой части также содержатся сведения об участнике. Необходимо проверить, кто выступает от лица компании. Как правило, только ее руководитель (генеральный директор или директор, если в организации отсутствует должность генерального) имеет право подписи в договоре. Если ДДУ подписывает по доверенности другой работник, то при разбирательстве в суде, могут возникнуть сложности.

Необходимо включить в документ обязательства, которые стороны берут на себя в рамках действия данного договора. В отношении девелопера – построить и сдать в положенное время объект, а также передать жилье дольщику. В отношении дольщика – вовремя уплатить указанную в ДДУ сумму. Также здесь необходимо указать, какая ответственность наступает для каждого в случае не выполнения взятых на себя обязательств.

Желательно, чтобы в документе присутствовал пункт, устанавливающий срок, в течение которого застройщик должен устранить свои недостатки и недочеты, выявленные при подписании приемо-передаточного акта.

Обычно в договор включается пункт о пересмотре его цены, если в результате замеров, проведенных после сдачи объекта, окажется, что площадь квартиры изменилась. Отклонения могут произойти в любую сторону, поэтому данное  условие может, как сыграть в пользу дольщика, так и против него. При уменьшении площади строительная организация должна будет выплатить компенсацию участнику, а лишние квадратные метры дольщик оплачивает из своего кармана. Поскольку судебная практика применения данного пункта неоднозначна, лучше перед подписанием договора, проконсультироваться с юристом.

Как правильно оформить договор

Сколько времени займет оформление долевого строительства, зависит о того, какие документы предстоит подготовить дольщику. Если покупку совершает одинокий гражданин, то для заключения ДДУ, достаточно только предъявить застройщику удостоверение его личности. Когда договор оформляется семейным гражданином, необходимо также предоставить разрешение второго супруга, которое должно быть заверено нотариусом. Если имеется брачный договор, в котором прописана возможность приобретать имущество на свое имя, такое согласие не нужно. Для супружеской пары потребуются паспорта обоих.

Оформление ДДУ может затянуться, если квартира приобретается в ипотеку. В каждом банке требуются свои документы. Поэтому перед тем как совершать сделку, необходимо обратиться в кредитное учреждение, а после одобрения своей заявки, приступать к оформлению ДДУ.

Застройщик должен выдать участнику проект его будущего жилья. Перед подписанием договора, необходимо внимательно прочитать все его условия и сверить с проектом, чтобы не было отличий. Желательно не подписывать его  сразу, а предварительно показать юристу, который сможет обнаружить подводные камни, которые наверняка таит в себе документ.

Стоит учесть, что, даже подписав ДДУ, не следует сразу передавать деньги застройщику, поскольку на этот момент он не является действительным. Договор начинает свое действие только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре. Сколько на это потребуется времени, зависит от того, имеются ли на данный момент договора, оформленные другими дольщиками. На регистрацию первого договора законом отводится десять дней, а последующих – пять.

Когда возникает право собственности на жилье

Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.

Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.

Что нужно знать дольщику при подписании договора

Каждый застройщик волен разрабатывать свой договор. Единственное правило – чтобы он не противоречил закону и содержал обязательные пункты. Это дает возможность застройщикам манипулировать и включать в него свои условия. Поэтому совсем неудивительно, что строительные компании при составлении документа используют правило: что не запрещено, значит разрешено, и в договоре появляются условия, выгодные для застройщика, и совершенно невыгодные для дольщиков.

Фантазия застройщиков в этом плане очень изобретательна, они используют любые лазейки закона, чтобы включить в договор «свои пункты». Так, например, по законодательству необходимо оговорить срок сдачи объекта и передачу квартир участникам. Девелоперы по-своему понимают это требование закона и вместо указания конкретной даты сдачи дома, включают в договор долевого строительства размытую формулировку о сдаче объекта в четвертом квартале. Тем самым они страхуют себя от не сдачи жилья в положенный срок и, соответственно, от уплаты неустойки дольщикам за просроченное строительство.

Зачастую в документ включаются штрафные санкции в отношении дольщика, если он по своей инициативе решит аннулировать договор. Дольщик должен знать при заключении договора, что такие условия являются незаконными, и даже, если застройщик возвратил ему деньги с удержанием штрафа, он может это оспорить в суде, который своим решением обяжет строительную организацию полностью вернуть деньги участнику.

Еще несколько условий, которые зачастую присутствуют в ДДУ:

  • возможность увеличения цены договора в связи с изменившимися обстоятельствами, например, в случае удорожания строительных материалов;
  • сокращение установленного законом срока гарантии на недвижимость;
  • ограничения на передачу квартиры по договору уступки другому участнику.

Это далеко неполный перечень незаконных условий, с которыми может столкнуться дольщик при заключении договора долевого участия. Кроме того, некоторые положения могут быть оформлены не в самом документе, а в дополнительном соглашении.

ДДУ, хоть и защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, но  не является панацеей от всех рисков. Подписывая его, нельзя быть на 100 % уверенным, что он не таит в себе подводные камни, незаметные для участников, и ставящие их в невыгодное положение. Обнаружить спорные пункты договора и предотвратить его подписание на кабальных для дольщика условиях, может только опытный юрист. Общество защиты прав дольщиков проведет тщательный анализ договора, проверит его на соответствие закону и поможет вам не попасться на уловки недобросовестных застройщиков. Обращайтесь к нам по любым правовым вопросам. Наши координаты вы найдете на странице «Контакты».

Что это такое?

Непосредственным участником договора долевого участия считается человек, выступивший покупателем доли жилого объекта недвижимости в строящемся здании.

Дольщиком может выступать любая компания, которая хочет приобрести объект для своих производственных нужд, например, выкупить первый этаж для постройки магазина. Также юридическим лицом может быть и агентство недвижимости.

Независимо от того, кто выступает участником – физическое или юридическое лицо, к ним предъявляются общие требования.

Законодательство

Понятие договора долевого участия существует уже достаточно давно, но только в 2005 году термин закрепился законодательно.

Составление документа позволяет закрепить права всех участников и обезопаситься от юридического мошенничества.

ФЗ 214

Федеральный закон № 214 начал действовать с 1 апреля 2005 года.

В нем дается следующее определение договора – между строителем и покупателем составляется сделка долевого участия, согласно которому строящая компания обязуется в установленный срок сдать необходимый объект недвижимости и передать его покупателю для эксплуатации.

При этом покупатель обязуется:

  • соблюдать договорные условия;
  • оплатить стоимость объекта в полном размере.

Договор долевого участия

Участники ДДУ должны обязательно учитывать направленность документа и подробно оговаривать все пункты, чтобы потом не возникало недоразумений.

В строительстве

Образец договора долевого участия в строительстве 2018 года должен состоять из следующих пунктов:

  • информация о строящемся объекте недвижимости, а именно о его части, которую застройщик передает инвестору после введения дома в эксплуатацию;
  • конкретные сроки строительства и срок сдачи жилого помещения;
  • стоимость недвижимости, процедура и временные границы оплаты;
  • установленные гарантийные сроки на часть строительного объекта.

Многоквартирный дом

Важно составлять договор по всем законодательным правилам. При покупке доли в многоквартирном доме следует указывать адрес недвижимости, возможный номер квартиры, земельный номер участка, а также этаж.

Также в договоре необходимо прописывать уменьшающий коэффициент, который может присутствовать при строительстве квартиры, пристройке лоджий и балконов.

Кроме того, с 2018 года обязательным является условие денежных гарантий, что позволяет инвестору быть уверенным в выполнении застройщиком своих обязательств.

На что обратить внимание?

По закону № 214 ДДУ должен отвечать определенным условиям:

  1. Только прямые агенты или строительные компании имеют право привлекать финансовые средства покупателей для застройки недвижимости на основании составленного договора.
  2. Лицо в виде застройщика может привлекать деньги инвестора только после того, как будет получено разрешение на застройку, госрегистрации имущественных прав на землю, предоставленную для строительства, а также после ознакомления участника с проектной декларацией.
  3. Кроме того, застройщик обязан выбирать способ учета долевого участия в создании недвижимости, ориентируясь на выбранный метод организации стройки.

Регистрация договора участия в долевом строительстве в Россреестре

Регистрация договора участия в долевом строительстве в Россреестререгистрация договора участия в долевом строительстве росреестр является обязательным этапом.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате? Смотрите тут.

Оформление

Обязательным условием данного договора является письменная форма.

Устный договор считается юридически ничтожным.

Государственная регистрация

Документ подлежит непременной регистрации в Росреестре:

  • оригинал бумаги с поставленным штампом остается у строительной компании;
  • копия выдается на руки покупателю;
  • еще одну копию забирает регистрационный орган.

Образец 2018 года

В любом образце долевого участия следует прописывать конкретные моменты по строящемуся объекту:

  • срок сдачи недвижимости;
  • подробное описание будущего жилого объекта;
  • гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на техническое оборудование и коммуникации;
  • график оплаты и точная стоимость помещения.

Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.

Госпошлина

Для физических лиц стоимость госпошлины составит 200 рублей, а для юридических участников размер налога может доходить до 4 тысяч рублей.

Сроки

Максимальный установленный срок для регистрации договора составляет не более одного месяца.

Необходимые документы

Для государственной регистрации участники должны предоставить следующие документы:

  • заявления в двух экземплярах от каждой стороны;
  • заверенные у нотариуса копии договора;
  • оригинал и копия кадастрового плана земли;
  • декларация по строящемуся объекту;
  • оригинал и копия правоустанавливающих документов на конкретный участок;
  • подтвержденное разрешение на застройку земельного участка в двух экземплярах;
  • подробная информация о строительном объекте – его размер, количество помещений и др.

Предварительный договор

Чтобы обезопасить себя от мошенников и обмана, многие предпочитают составлять предварительный договор.

Законодательно он является всего лишь актом, в котором указывается намерение о составлении полноценного долевого договора в будущем.

Важно при составлении предварительной сделки прописать сроки и процедуру составления настоящего ДДУ.

Тут представлен образец предварительного договора долевого участия в строительстве.

Подводные камни

Несмотря на то, что закон 214 создавался для защиты покупателей, многие аферисты все равно находят в нем лазейки. Поэтому следует проявлять внимательность при составлении документа.

Неустойка и ее расчет

Если участник договора в виде застройщика сорвал сроки сдачи объекта, то другой участник имеет право востребовать с него неустойку. Она рассчитывается в размере одной трехсотой ставки, что определяется рефинансированием Банка.

С даты просрочки пени взимается за каждый просроченный день.

Решение проблем, связанных с мошенничеством

При подписании договора важно заранее проверить репутацию строительной компании. Можно почитать отзывы бывших клиентов, найти необходимую информацию в интернете или получить консультацию у профессионального юриста.

Не менее важно проверить наличие всех пунктов в договоре, оговорить с застройщиком все возможные риски, так как в случае отсутствия необходимых условий, вы не сможете доказать свою правоту по закону.

Страхование

Договор участия в долевом строительстве можно застраховать.

Данную услугу предоставляют многие юридические компании, это позволит свести все риски к минимуму.

Кроме того, юристы при страховании проверят правильность составленного договора.

Расторжение

Многих интересует вопрос, а как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве.

Участник составленного документа имеет право в одностороннем порядке отказаться от существующего договора, если второе лицо не выполняет конкретные пункты сделки.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщикарасторжение договора долевого участия по инициативе дольщика возможно в судебном порядке.

Как написать претензию по договору долевого участия в строительстве за просрочку? Читайте здесь.

Какой действует закон о долевом участии в строительстве в 2018 году? Подробная информация в этой статье.

Переуступка прав требования

Уступкой существующих прав называют такую форму сделки, в результате которой лицо передает другому участнику договора право требовать исполнения всех договорных пунктов у третьего лица.

Данное правило относительно долевого строительства подтверждается статьями 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На видео о заключении договора

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Плохие жилищные условия

Следующая статья: Регистрация договора долевого участия

Договор участия в долевом строительстве

1 Договор участия в долевом строительстве

2 договор участия в долевом строительстве

См. также в других словарях:

Договор участия в долевом строительстве — 1. По договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект… … Официальная терминология

Договор — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов … Википедия

Договор купли-продажи — Договор купли продажи это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму… … Википедия

Договор страхования — Договор страхования договор между страхователем и страховщиком, в соответствии с условиями которого страховщик обязуется выплатить страхователю или выгодоприобретателю определенную денежную сумму при наступлении предусмотренного договором… … Википедия

Договор дарения — Договор дарения в гражданском праве соглашение сторон по безвозмездной передаче имущества одним лицом другому. Договор дарения впервые упоминается в римском праве, где дарение являлось основанием возникновения права собственности. С помощью … Википедия

Договор доверительного управления имуществом — один из видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ[1] По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в… … Википедия

Договор пожизненной ренты — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого терм … Википедия

Договор контрактации — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого терм … Википедия

Договор подряда — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого терм … Википедия

Договор комиссии — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. См. также … Википедия

Договор ренты — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого термина существуют и другие значен … Википедия

Страхование долевого участия в строительстве

Что такое страхование инвестиций участников долевого строительства?

Объектом страхования выступают имущественные интересы дольщика, связанные с потерей cтрахователем инвестиций в результате страхового события при осуществлении страхователем капитальных вложений (затрат) на новое строительство (долевое участие в строительстве нового дома). Необходимость такого рода страховой защиты вызвана тем, что ряд строительных организаций, осуществляющих возведение и ремонт квартир в Москве, не выполняют свои обязательства и инвесторы теряют вложенные в жилищное строительство деньги.

Страховым событием, на случай наступления которых производится страхование дольщика, признается неполучение в собственность объекта недвижимости или невозврат контрагентом — застройщиком вложенных страхователем в инвестиционный проект денежных средств по истечении оговоренного в договоре страхования срока, отсчитываемого от планируемой контрагентом даты исполнения своих обязательств перед страхователем по договору долевого строительства в результате следующих событий, имевших место в период действия договора страхования:— нарушение срока сдачи объекта больше, чем на 6 месяцев;— банкротство застройщика;— одновременная продажа квартиры нескольким лицам;— ненадлежащее оформление строительной организацией передачи объекта в собственность;— уничтожение объекта вследствие пожара, стихийного бедствия.

Cтандартные исключения из страхового покрытия

В страховании дольщиков существует ряд исключений из выплаты страхового покрытия. Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения, если убытки страхователя возникли в результате:— ядерного взрыва, радиации и радиоактивного заражения;— военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;— гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок;— изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов;— неисполнения (ненадлежащего исполнения) страхователем своих обязанностей по контракту, связанных с инвестированием строительства объекта и контролем за его подготовкой и реализацией;— нарушения страхователем действующего законодательства России, несоблюдение договорных обязательств, установленных норм, стандартов и требований, предъявляемых к осуществлению инвестиционной деятельности;— начала инвестиционного проекта без разрешения и согласования с соответствующими органами власти;— незаконных действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания указанными органами и должностными лицами документов, не соответствующих законам или другим правовым актам.

Справочник по страхованию для страхователей и страховщиков (http://avtostrahovka-osago-autoinsurance-kasko.ru)

Другие статьи на эту тему

3. «Специфика рисков и концепция андеррайтинга инвестиционных проектов»

4. «Функции андеррайтинга технических рисков»

5. «Концепция андеррайтинга инвестиционных проектов»

6. «Правовые основы и практика страхования крупных объектов»

Договор участия в долевом строительстве 2018 год

На сегодняшний день к самому востребованному способу приобретения собственной недвижимости с возможностью сэкономить средства относится долевое участие в строительстве. Данный метод наиболее перспективен для участников сделки: у строительной компании появляются деньги на строительство домов, что позволяет не обращаться в кредитные организации за займами, а приобретатель может подобрать жилье по своему усмотрению и по примечательной цене.

Однако участие в долевом строительстве — довольно рискованный метод, так как является разновидностью деятельности по внесению инвестиций. Чтобы свести возможные риски до минимума, требуется наличие грамотно составленного договора, сторонами которого будут покупатель и строительная организация.

Важно! Процедура составления договора требует грамотного подхода. Это позволит лучше подготовиться к возникновению правовых особенностей и различным рискам.

На основании долевого договора строительная организация производит строительство объекта, своевременную сдачу в эксплуатацию, а дольщик обязуется при приеме недвижимости внести оплату.

Долевое участие в строительстве регулируется ФЗ РФ под номером 214, который защищает права каждого дольщика. В ФЗ 214 включены как правовые, так и финансовые отношения строительной организации с покупателем, но и различные аспекты их взаимоотношений, касающихся возведения жилого объекта.

Также, процедура, связанная с оформлением договора долевого участия в строительстве, регулируется статьей 25.1 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав». Все вопросы, имеющие отношение к страхованию долевых объектов, регулируются ФЗ №286 «О взаимном страховании». Если при заключении договора выявляются какие-либо нарушения законодательства, то на основании КоАП Российской Федерации могут применяться штрафные санкции.

Стоит отметить, что данный договор требуется при заключении страховать в кредитной организации или в страховой компании. Только застрахованные контракты подлежат госрегистрации.

Риски, подлежащие возмещению в долевом страховании

Существуют наиболее часто встречающиеся риски, которые подлежат страхованию, связанные:

  1. С нарушением срока сдачи дома (от полугода до года).
  2. С многократной продажей одной квартиры различным покупателям.
  3. С признанием строительной компании несостоятельной.
  4. С уничтожением объекта возведения.
  5. С отсутствием возможности осуществить регистрацию прав собственности на квартиру.
  6. С необходимостью внесения доплаты за квартиру, превышающую сумму, указанную в договоре.

Нестрахуемые риски

Однако, встречаются риски, появление которых, а также масштаб нанесенного ими урона, нельзя предугадать. Следовательно, дольщик потеряет внесенные средства при возникновении любой подобной ситуации.

К таким рискам можно отнести:

  1. Полученное незаконным путем решение на строительство дома.
  2. Превышение сроков сдачи дома, при условии, когда они превышают страхуемые.
  3. Осуществляется судебное разбирательство, связанное с оспариванием права собственности или аренды третьими лицами.
  4. Вынесенное судебное решение, на основании которого долевой договор признается недействительным.
  5. Прекращение строительства на основании вынесенного государственными органами решения.
  6. Прочие риски.

Положительные стороны заключения долевого контракта:

  1. До момента осуществления передачи в имущество покупателю возводимая недвижимость находится у него в залоге. Следовательно, строительная компания не вправе распоряжаться им на свое усмотрение.
  2. Обязательное страхование ответственности строительной организации или поручительство кредитной организации является дополнительной мерой защиты дольщика.
  3. Законное право дольщика потребовать застройщика выплатить неустойку при нарушении сроков сдачи недвижимости, установленных в договоре.
  4. Дольщику предоставляется гарантия на приобретаемую недвижимость сроком на 5 лет.
  5. В случае если дольщик передумал покупать жилье, он вправе уступить права требования по долевому договору другому участнику.

Заключение долевого договора в 2018 году

Процедура, связанная с заключением договора, делится на несколько этапов.

Привлечение дольщиков к возведению жилого дома на начальной стадии строительства

Для этого потребуется:

  • получение разрешения на осуществление строительства;
  • предоставление средствам массовой информации, регистрационному органу проектной декларации, с указанием информации о застройщике и возводимом объекте;
  • регистрация права собственности на земельный участок под возведение либо заключение договора аренды.

Составление договора осуществляется в письменной форме в нескольких экземплярах. В начале документа указываются дата, место его подписания, информация о контрагентах. Определенной формы данного вида документа не имеется, но каждый договор обязан содержать в себе перечень наиболее важных условий.

Условия содержания долевого договора

К таким условиям относятся:

  1. Точное и конкретное описание объекта застройки, подлежащего последующей передачи покупателям.
  2. Стоимость жилья, которую оплачивает покупатель строительной компании. Важно указать срок, а также порядок внесения платежей.
  3. Указание срока передачи объекта долевой собственности.
  4. Указание гарантийного срока объекта.
  5. Указываются сведения, связанные с обеспечением исполнения обязательств строительной организации по договору.

Вышеперечисленные условия – обязательны для признания долевого договора действительным. Немаловажным является наличие в договоре раздела об ответственности сторон за невыполнение обязательств. Требуется указывать срок действия соглашения, наступление возможных непредвиденных ситуаций. Не лишнем будет внести в договор пункт о порядке разрешения споров.

Дополнительные условия соглашения долевого участия

В качестве дополнительных условий долевого соглашения можно указывать:

  1. Информацию о возможностях корректировать стоимость договора при изменении площади недвижимости.
  2. Сведения о сдаче объекта государственной комиссии.
  3. При выявлении покупателя во время осмотра недвижимости недочетов – сроки на их исправление.
  4. Указание формы управления домом.
  5. Информация о порядке, сроках, а также стоимости жилья при оформлении его в собственность.
  6. Прочие условия, которые не противоречат действующему законодательству страны.

В конце документа проставляется сведения участников сделки. Долевое соглашение закрепляется подписями сторон, а также печатью.

Важно знать! Подписывает долевой договор от лица строительной компании только генеральный директор либо представитель застройщика, но при условии наличия доверенности.

Долевое соглашение подлежит регистрации в Росреестре. Через него обязаны фиксироваться все изменения по долевому договору.

Процедура регистрации долевого соглашения

Зарегистрировать документ вправе как покупатель, так и застройщик. В Росреестр требуется подать следующий пакет документации:

  1. Письменное заявление.
  2. Документ, разрешающий строительство.
  3. Строительный план.
  4. Предоставляется проектная декларация.
  5. Учредительная документация застройщика.
  6. Договор страхования либо поручительства.

Регистрируется документ в течение 10 рабочих дней и выдается сторонам под расписку. Оплата по договору принимается застройщиком от покупателя лишь после того, как документ пройдет регистрацию в Росреестре. В противном случае строительная организация может быть оштрафована на сумму до миллиона рублей.

Если застройщик не исполнит обязательства по договору, то покупатель вправе требовать неустойку. Именно суд может определить размер неустойки, так как зачастую строительные организации отказываются осуществлять выплаты в добровольном порядке.

Не редко строительные компании предпочитают заключать предварительные договоры долевого участия. Объясняется это жесткими требованиями к составлению основного договора, регулируемыми ФЗ №214. Подписание дольщиком такого договора имеет большой риск: строительная организация может не получить разрешение на возведение объекта, следовательно, покупатель остается без денег и без жилья.

В настоящее время немало граждан идет на риск, подписывая предварительный долевой договор из-за достаточно низкой стоимости недвижимости. Стоит отметить, что в договоре долевого участия в возведении объекта недвижимости таится множество различных рисков, в которых не всегда виновен застройщик.

Чтобы не стать обманутым, дольщик обязан внимательно выбирать строительную организацию, тщательно изучив информацию о ней и отзывы от покупателей. Следует подробно изучать долевой договор перед подписанием. Рекомендуется осуществлять подписание документа только с организацией, которая прописана в разрешительной, а также правоустанавливающей документации. При неисполнении долевого договора стороны вправе его расторгнуть в судебном порядке.

Смотрите так же:

  • Материнский капитал 2018 долевое строительство
  • Федеральный закон об ипотеке 214
  • Доходы от долевого участия ндфл
  • Статья 214 ук комментарий
  • Закон о защите прав потребителей применяется лишь к отношениям