Что такое экспликация помещений и где применяется

Оформляя документы на недвижимость, не обойтись без технических документов. При этом к графическому плану прилагается пояснительная записка, называемая экспликацией.

Что представляет собой экспликация в 2019 году? При оформлении права собственности на недвижимость или узаконивании перепланировки потребуется оформить технические документы.

Для этого создается графический план, к которому прилагается экспликация. Что включает в себя экспликация в 2019 году?

Основные моменты

Приказ Минэкономразвития № 583 содержит разъяснение о том, что должно присутствовать в техническом плане помещения. План заключает в себе два главных раздела – текстовую и графическую части.

Текстовая часть охватывает сведения общего характера:

  • реквизиты документации;
  • общие характеристики;
  • заключение инженера.

Графическая часть объединяет поэтажный план и экспликацию. В Приказе обе части именуются общим определением «План этажа». Поэтажный план выступает частью проектной документации здания.

Он содержит чертеж границ объекта с указанием окон, дверей, балконов. В плане квартиры отображен чертеж всех помещений с отображением окон, дверей, перегородок.

Необходимые термины

Слово «экспликация» в переводе с латинского означает «пояснение». В архитектурной сфере это информация, представленная в виде текста или таблицы, сопровождающая проектную документацию.

Наличие экспликации позволяет доступно разъяснить сведения об объекте всем заинтересованным лицам. Экспликация является дополнением к информации на чертеже, в виде таблицы или текста.

В ней инженер разъясняет характеристики каждого помещения квартиры или дома, указывая:

  • назначение;
  • материал стен;
  • объем и площадь;
  • данные о коммуникациях.

Как отдельный документ экспликация создается редко. Как правило, прилагается она к техническому плану.

Но может она потребоваться при монтаже новых коммуникаций или при газификации. Кроме того экспликация оформляется не только для помещений.

Экспликация, прилагаемая к плану зданий и сооружений, содержит информацию о каждом помещении, отображаемом на этом плане. В частности указываются данные о назначении, площади, технических характеристиках.

К чему это может относиться

Где может потребоваться экспликация? Этот документ выступает обязательной частью архитектурно-планировочной документации, даже без осмотра объекта получить о нем необходимую информацию.

Необходима экспликация при осуществлении перепланировки, когда нужно получить разрешение в контролирующих органах.

Самовольная планировка не позволит впоследствии продать квартиру или подарить ее. При наличии разрешения изменения планировки вносятся в техпаспорт, и к нему прилагается план с экспликацией.

Таким образом, экспликация, как часть технического плана, нужна в таких ситуациях, как:

  • ввод здания в эксплуатацию;
  • узаконивание перепланировки;
  • оформление ипотеки.

Для нового объекта экспликация помогает определить кадастровую стоимость объекта. Так обязательно составляется экспликация, когда осуществляется приватизация жилья.

Оценщик Росреестра определяет стоимость на основании техплана. При этом суммарная площадь помещения устанавливается на основании данных экспликации.

Зная региональные тарифы и площадь, инженер определяет кадастровую стоимость. В процессе перепланировки нередко меняется назначение площади.

Кроме того неправильное планирование может нанести вред общему имуществу. Экспликация позволяет определить, какие действия допустимы при перепланировке помещения.

При получении ипотеки экспликация используется как способ определения реальной цены закладываемого объекта.

Оценщиком изучаются характеристики помещения, его площадь, использованные материалы. На этом основании банк устанавливает цену, за которую при необходимости можно реализовать залог.

Как отдельный документ, без технического плана, экспликация требуется:

  • при замене оборудования;
  • при подведении коммуникаций;
  • при проведении реконструкции.

Поэтажный план, экспликация квартиры, дома, здания

Если вы стали собственником квартиры или дома, то, прежде всего, вам нужно зарегистрировать право собственности и поставить на государственный кадастровый учет объекты недвижимости. Чтобы сделать это правильно и грамотно необходимо рассмотреть технический паспорт помещения.

Для чего нужен поэтажный план, и где его взять?

Поэтажный план дома – это графический план помещения, на котором воссоздан весь этаж здания, если это квартира или чертеж постройки в целом. Он является одной из основных составных частей технического паспорта помещения и требуется для составления кадастрового паспорта.

Приобретая квартиру или дом, люди, прежде всего, смотрят на их внешний вид, но правильно оформленные документы на них не менее важны. Внимательно рассмотрите поэтажный план квартиры, собственником которой хотите стать. Красными линиями на нем выделены незарегистрированные изменения планировки и вам, как новому хозяину, придется платить достаточно большой штраф за это при оформлении права собственности. Перепланировка дома тоже нужно зарегистрировать и узаконить должным образом, все это и отображает поэтажный план дома. И тогда у вас при покупке дома или при продаже не возникнет лишних проблем и расходов.

Кроме того, что поэтажный план здания нужен при проведении ремонтных работ и при купле-продаже помещений, он понадобится при оформлении договоров дарения, мены, аренды и вхождения в права наследования.

Так, примером применения поэтажного плана здания можно привести выкуп квартир под нежилое помещение. На нем схематически указаны все несущие конструкции, оконные проемы и инженерные коммуникации. Имея этот план достаточно легко сделать чертеж нового помещения, выделить нужные входы и витрины, определить количество и размеры новых комнат. Можно все взвесить, рассчитать расходы и оставить все как есть, или изменить.

Поэтажный план здания выполнят специалисты «БТИ — Красноярск». Для этого необходимо обратится в бюро с заявлением и документами, подтверждающими право собственности на дом, квартиру или нежилое помещение.

Что такое экспликация и для чего она нужна?

Экспликация помещений служит приложением к поэтажному плану квартиры или дома. Это план-чертеж, в котором есть описание площади каждой комнаты, ее предназначение, адрес дома. На документе обязательна дата выдачи самой экспликации.

Экспликация помещения может быть:

  • поэтажной экспликацией многоквартирного дома;
  • отдельно взятой квартиры;
  • нежилого помещения;
  • земель застроенных и под застройку.

Поэтажная экспликация поможет при перепланировке, ремонте дополнительных помещений, размещении необходимой мебели в соответствии с указанными техническими параметрами комнат.

Заказав точную экспликацию дома, можно реально сэкономить на коммунальных услугах, ведь исходя только из этих параметров, управляющая компания рассчитывает цены на услуги. И если вы сами будете знать эти цифры, то никто не заставит вас платить больше.

Если необходимо узнать технические характеристики многоквартирного дома или дома для одной семьи построенного на земельном участке, то вам поможет экспликация земель, с уже построенными на них зданиями или незастроенными. В это описание входит площадь земельного участка, его предназначение, другие дополнительные характеристики.

Экспликация дома позволяет всем заинтересованным лицам в доступном виде узнать о предназначении и характеристиках того или иного помещения и является пояснением к проектной документации. Выполняется она техниками «БТИ — Красноярск».

Стоимость поэтажного плана?

Введение

Программа nanoCAD СПДС предназначена для оформления проектно-конструкторской документации в соответствии со стандартами СПДС. Но это не единственная возможность программы. Благодаря мощному функционалу создания собственных параметрических объектов пользовательской базы данных, маркеров и шаблонов таблиц можно добиться значительной автоматизации в процессе разработки чертежей. Одной из наиболее широко распространенных задач в строительном проектировании является специфицирование объектов и отслеживание соответствия таблиц чертежу в процессе изменения последнего. Приведем алгоритм создания экспликации полов как пример подобной автоматизации. Уверен, что подобный опыт может быть с успехом использован для решения аналогичных задач. Статья написана таким образом, что приведенный материал можно использовать в качестве руководства по созданию подобных экспликаций. Изложенный в статье материал предполагает, что читатель уверенно владеет функционалом nanoCAD СПДС или СПДС GraphiCS (аналогичным приложением к AutoCAD), поэтому простейшие формулировки и операции мы сознательно опускаем.

Постановка задачи

Одним из наших активных пользователей была поставлена интересная задача автоматизации составления экспликации полов. Вначале она сводилась к группировке данных и подсчету суммарной площади по определенным признакам. Но потом, когда возникла необходимость автоматически помещать эскиз схемы пола в таблицу, пришлось обратиться за консультацией к разработчикам. Разработчики nanoCAD СПДС любезно предоставили целый алгоритм составления экспликации полов. Пример формы экспликации полов приведен на рис. 1.

Рис. 1. Экспликации полов Рис. 1. Экспликации полов

Задача — автоматически формировать данную форму экспликации по следующим условиям. Полы одного типа объединяются в одну строку. Номера помещений с данным типом пола перечисляются через запятую в первом столбце. Схема покрытия для данного типа пола размещается в третьем столбце. Данные элементов пола размещаются в четвертом столбце и разделяются по нумерованным подстрокам. Их количество варьируется от 1 до 6. В последнем столбце суммируется общая площадь данного типа пола. Все данные в экспликации должны автоматически обновляться при любых изменениях на чертеже.

Общий подход к решению задачи

Общий алгоритм решения задачи выглядит следующим образом. Данные по номеру помещения, типу пола и площади будем брать из стандартного элемента оформления nanoCAD СПДС «Форма помещения». Когда пользователь маркирует помещения, он назначает им номер и тип пола, площадь вычисляется автоматически в зависимости от указанных условий подсчета площади. Остальные свойства помещения нас в настоящий момент не интересуют. Диалоговое окно объекта «Форма помещения» показано на рис. 2.

Рис. 2. Диалоговое окно элемента «Форма помещения» Рис. 2. Диалоговое окно элемента «Форма помещения»

После этого создаем универсальный пользовательский маркер, чтобы взять из обозначений помещений упомянутые свойства. Вместе с тем в маркере назначаем и будем хранить ряд других свойств, которые войдут в экспликацию. Графические представления схем полов также будут храниться внутри маркера. После этого нам остается создать и настроить табличную форму, которая будет динамически связана с универсальным маркером. Таким образом, выделяются две трудоемкие задачи — создание маркера и таблицы.

Решение задачи экспликации помещений на практике

Существуют и некоторые ограничения в реализации этой задачи. Чтобы корректно построить экспликацию, учтите следующее. При простановке маркера и привязке его к объекту «Форма помещения» мы не блокировали возможность изменения номера помещения, типа пола и значения площади, то есть атрибутов, которые маркер брал из указанного объекта автоматически. Можно закрыть эти поля для редактирования через Редактор форм. Если поменять эти значения в окне диалога при вставке маркера, они корректно сохранятся, но связь с объектом «Форма помещения» для данной переменной прерывается. Также не учитывается идентичность списка элементов пола для всех маркеров одного и того же типа пола. Поэтому необходимо тщательно следить за формированием выпадающих списков, именуемых «Покрытие», при простановке маркеров. Допущенные ошибки немедленно отразятся в экспликации. Можно было бы сделать фиксированные списки по каждому типу пола, но это не дало бы такой гибкости, которая предложена сейчас. Мы можем произвольно формировать каждую позицию из перечня элементов пола, выбирая из выпадающего списка любое значение. Поэтому предлагается маркировать помещения по типу полов. Сначала формируем список элементов пола для одного типа и маркируем все помещения этого типа. После этого формируем другой список элементов в маркере и маркируем следующий тип пола и так далее.

После этих замечаний переходим к решению нашей задачи, а именно автоматическому формированию экспликации помещений.

Рис. 14. Обозначения форм помещений из функционала nanoCAD СПДС Рис. 14. Обозначения форм помещений из функционала nanoCAD СПДС

На готовом плане здания проставим обозначения форм помещений из функционала nanoCAD СПДС. На рис. 14 они помечены синим цветом. Далее для каждого из них назначим маркер свойств пола, который мы сделали. Сами маркеры можно проставить на непечатаемый слой или указать настройку по выводу на печать в диалоговом окне при определении свойств маркера. При простановке маркеров придерживайтесь описанных ранее правил размещения маркеров с использованием объектной привязки. Каждый маркер отображает тип пола помещения. На рисунке маркеры показаны зеленым цветом. В завершение помещаем на чертеж экспликацию из Менеджера объектов, которая автоматически заполняется свойствами маркеров. Наша работа закончена. За несколько кликов мышью мы решили очень трудоемкую задачу.

Выводы

Как видно из этой статьи, nanoCAD СПДС позволяет не только эффективно оформлять проектно-конструкторскую документацию, но и успешно решать более сложные задачи. Путем создания собственных элементов базы данных и их предварительной настройки можно автоматически транслировать любые данные из графических объектов и обрабатывать их в табличных формах по своему усмотрению. В нашем примере мы научились управлять не только числовыми и текстовыми данными, но и графическими эскизами.

В результате нашей работы мы получили два элемента базы данных — маркер и экспликацию. Если сделать базу доступной для других пользователей или осуществить экспорт в отдельные файлы, то эти элементы можно использовать на многих рабочих местах.

Надеюсь, что эта статья послужит руководством к действию и побудит вас автоматизировать наиболее трудоемкие задачи, с которыми вы встречаетесь ежедневно в своей работе. Приведенные выше методики можно с успехом использовать для решения огромного класса подобных задач, так как эти приемы работы являются унифицированными. Затратив некоторое время на разработку собственных элементов, можно существенно выиграть в производительности и трудозатратах в будущем, а приобретенные навыки позволят вам решать еще более сложные задачи.

Алексей Цветков

ЗАО «Нанософт»

Тел.: (495) 645−8626

E-mail: [email protected]

Файл: скачать PDF

Источник: CADmaster №3(53) 2010 (июль-сентябрь)

Как можно перевести жилое помещение в нежилое?

Чтобы разобраться с тонкостями процесса, важно понимать особенности каждой из категорий помещения. По ЖК РФ (ст. 15, ч. 2) к жилым зданиям относятся изолированные объекты, в которых на постоянной основе могут проживать люди. Это значит, что недвижимость должна отвечать действующим санитарным и техническим нормам.

В состав общей площади жилого помещения входят все помещения (в том числе вспомогательные), которые необходимы для создания комфорта при проживании в определенном доме, квартире или комнате.

Что касается нежилого помещения, четкого определения термина в законодательстве нет. По этой причине возникает множество споров и непонятных ситуаций, которые разрешаются в судебных органах. Многие исходят от обратного определения и квалифицируют нежилое помещение, как тот объект недвижимости, который не предназначен для проживания людей. Такой подход ошибочен.

К главным характеристикам нежилого помещения стоит отнести:

  • Изолированность. В таких объектах предусмотрен отдельный выход (вход) и имеются границы в виде пола, стен и потолка.
  • Вхождение в категорию нежилого фонда. При этом объект может быть внутри жилого многоквартирного здания.
  • Принадлежность к категории недвижимость (наличие регистрации в госорганах права собственности).
  • Запрет на проживание физлиц.
  • Применение для общественных целей или производственных процессов.

С учетом рассмотренных определений ясно, что перевод помещения из категории жилого в нежилое проводится путем официального изменения его функции (назначения). Сам перевод подразумевает сбор необходимого пакета бумаг и обращение в уполномоченный орган для одобрения перевода с необходимым пакетом документов. Каков порядок, и какие бумаги потребуются, рассмотрено ниже.

Смотрите также:  Власти идут на уступки банкам и застройщикам

Условия переводаПеревод жилой недвижимости в статус нежилого объекта разрешен по законодательству только при выполнении ряда условий. Так, в ЖК РФ имеется ряд ограничений для решения подобной задачи:

  1. Перевод объекта, который находится в многоквартирном здании, в статус нежилого допускается при условии, если квартира расположена на 1-м этаже или находится выше, но все объекты над переводимой квартирой являются нежилыми.
  2. Запрещено переводить жилой объект в нежилой, если:
  • Попасть в помещение удается только через технические помещения, обеспечивающие доступ к жилой недвижимости.
  • Отсутствует возможность создания отдельного помещения, которое не связано с жилой недвижимостью. К примеру, нет возможности выделения отдельного входа.
  • Помещение, перевод которого в нежилое применяется хозяином или другими людьми для проживания на постоянной основе.
  • Право владения на недвижимость предусматривает обременение со стороны 3-их лиц.
  • Переводимый объект не соответствует требованиям законодательства и регламенту, позволяющему решить поставленную задачу.
  • У владельца недвижимость нет возможности привести объект к требованиям, которые предъявляются к нежилым помещениям.

В ЖК РФ не указано главное основание, позволяющее перевести помещение из категории жилого в нежилое. Речь идет о непригодности объекта для проживания. Этот нюанс рассмотрен в специальном Положении под номером 47, утвержденном постановлением Правительства в 2006 году.  С учетом бумаги основанием для перевода является непригодность для проживания, а если объект находится в многоквартирном доме, то его нахождение в аварийном состоянии и необходимости сноса. Распознается такой объект по следующим критериям:

  • Снижение эксплуатационных характеристик жилого дома или отдельного помещения. Сюда включается физический износ, который имел место в процессе применения. Как результат, снизилась надежность, устойчивость оснований и элементов здания до уровня ниже установленного законодательством.
  • Присутствие в помещении факторов, которые несут опасность для здоровья и жизни граждан, а также не позволяют им проживать в конкретном помещении.
  • Изменение окружающей среды, в том числе показателей микроклимата внутри помещения, что исключает возможность соблюдения санитарных и эпидемиологических норм и требований, которые касаются следующих параметров — уровня радиации, атмосферного воздуха, наличия на объекте опасных биологических и химических веществ.

Порядок перевода

Чтобы перевести жилой объект в категорию нежилой недвижимости владелец обращается в местные органы власти, которые занимаются такими вопросами. Ему необходимо лично прийти с бумагами в упомянутый орган или МФЦ, который предоставляет соответствующие услуги населению.

Чтобы изменить статус объекта, потребуется пакет бумаг, а именно заявление, правоустанавливающая документация, техпаспорт недвижимости, паспорт заявителя, поэтажный план помещения и так далее. Подробно о документах, которые потребуются для оформления перевода, поговорим ниже.

По ЖК РФ уполномоченный орган не имеет права требовать от заявителя больший пакет бумаг, чем тот, который определен законодательством. После передачи документов человек получает расписку о приеме. По ЖК РФ у уполномоченного органа имеется 45 суток для рассмотрения обращения заявителя и принятия решения по интересующему его вопросу. Если оформление осуществляется через МФЦ, этот срок может быть немного выше, ведь точкой отсчет является не момент подачи заявления в многофункциональный центр, а факт передачи бумаг в муниципальный орган, осуществляющий перевод недвижимости в категорию нежилых объектов.

Смотрите также:  А так ли страшен эскроу?

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме?

Согласие владельцев квартирГлавные трудности перевода жилого помещения в категорию нежилого связаны с получением одобрения от владельцев других объектов недвижимости в многоквартирном доме. Существует мнение, что такое согласование необходимо во всех случаях. Это представление ошибочно. На практике процедура обязательна в тех ситуациях, когда процесс перевода затрагивает общую собственность хозяев других квартир в доме, к примеру, лифтов, лестничных площадок, подвальных помещений, техэтажей и иного имущества, которое применяется для обслуживания группы жилых помещений.

К примеру, если владелец недвижимости в многоквартирном доме принял решение обустроить пристройку или занять участок возле дома, он должен согласовать вопрос с владельцами других квартир (тех людей, которые проживают в объекте на данный момент). Практика показывает, что с получением разрешения не возникает трудностей в домах, где имеется ТСЖ. В этом случае заинтересованная сторона действует следующим образом:

  • Пишет заявление в ТСЗ или управление о включении вопроса по внесению изменений на собрании владельцев дома. Если такое собрание не планируется в ближайшее время, пишется заявление о необходимости его проведения. При таком созыве требуется письменное извещение владельцев квартир с указанием дня и причины собрания. Каждый хозяин должен быть уведомлен не позже, чем за 10 суток.
  • Дожидается решения собрания. Последнее считается правомочным, если на нем собралось больше половины владельцев квартир в доме. Решение принимается в случае, если более 2/3 голосов отдано «ЗА». После составляется протокол по определенному образцу. Стоит отметить, что в ряде городов требуется согласие всех участников собрания. Отказ любого из них приводит к невозможности проведения переделки.

Нормативная база

Нюансы перевода жилого объекта в нежилое помещение подробно рассмотрены в ЖК (Жилищном Кодексе) РФ. Ключевые моменты изложены в ФЗ №188 (статье 22) с изменениями, которые действуют с начала 2017 года. В положении указано, что перевод квартиры в нежилой фонд возможет в таких случаях:

  • Соблюдены требования градостроительной деятельности и ЖК РФ.
  • Имеется отдельный вход.
  • Нет обременений с позиции 3-их лиц.
  • Объект является собственностью заявителя, что подтверждается правоустанавливающими бумагами.

Смотрите также:  Сберегающие время

Перевод помещения из категории жилого в нежилое запрещено, если хотя бы одно из перечисленных требований нарушено. С учетом действующей нормативной базы перед тем, как приступать к рассматриваемым мероприятиям, стоит убедиться в отсутствии ограничений и препятствий, которые не дадут довести начатую работу до конца. Это позволяет ускорить время оформления и снизить стоимость переделки.

Возможные причины для перевода жилого помещения в нежилое

Процедура перевода, как таковая, не дает дополнительных привилегий владельцу объекта. Изменению подвергается только содержание техпаспорта, в котором делается соответствующая запись о переводе объекта в нежилой фонд. Проживать в таком помещении и даже вести бизнес запрещено.

По законодательству для начала деятельности требуется признание объекта, как помещения, предназначенного для ведения коммерческой деятельности, получения выгоды. Для этого в техпаспорте должна быть запись «торговое помещение». Чтобы получить такой статус как раз и требуется затевать процесс перевода, о котором говорится в статье. Практика показывает, что иногда проще приобрести квартиру и переоборудовать ее для бизнеса, чем покупать готовую недвижимость под офис.

Пакет документов

пакет документовВыше кратко выделялись бумаги, которые требуются для изменения статуса помещения. Рассмотрим эти нюансы подробно. Стоит отметить, что сбором бумаг занимается владелец недвижимости или доверенное лицо (с нотариальным оформлением). Передача документов, как правило, осуществляется в Департаменте, занимающимся вопросами управления имуществом.

Пакет документов:

  • Поэтажный план и экспликация помещения (выдается в БТИ). Для его оформления требуется оформить заявление, предъявить паспорт, правоустанавливающие бумаги и договор основания на объект (требуется в редких случаях). Выдача бумаг производится в срок до 30 дней.
  • Техпаспорт помещения и техплан. Также заказывается в БТИ.
  • Заключение пожарного надзора. Работники составляют акт, подтверждающий соответствие объекта действующим нормам в сфере пожарной безопасности. Документ оформляется в Управлении госпожнадзора ГУ МЧС РФ после подачи заявления и осмотра помещения.
  • Заключение СЭС. Для получения стоит обратиться в санитарно-эпидемиологическую станцию региона, заполнить заявление и дождаться приезда работника организации для осмотра и оформления акта.
  • Справка ДЕЗ. В бумаге имеется информация о других объектах, находящихся на одном этаже с помещением, статус которого планируется изменить.
  • Документ выдается ТСЖ, ЖЭУ или домом управления по факту оформления заявления и пакета бумаг (паспорта, правоустанавливающих документов, договора основания).
  • Согласие соседей (если требуется).
  • Техзаключение (также выдается управляющей компанией). В бумаге указано техсостояние здания в целом.
  • Выписка из домовой книги (выдает паспортный стол). Документ подтверждает отсутствие прописанных граждан в помещении. Период действия — до 2-х недель.

Также потребуется проект на переустройство объекта из жилого в нежилое. За создание такой документации берется специализированная проектная компания.