Что такое компенсационный фонд долевого строительства и зачем он нужен

Цели создания и функции Фонда защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительстваВопрос защиты граждан, желающих приобрести жилье посредством долевого строительства, парламентарии продумывали не однократно.

Принимались различные законы, постановления. Это не способствовало сокращению объектов, в которых остановилось строительство. Огромное количество людей по всей стране вложив свои деньги, так и не смогли переехать в новые дома.

В связи с этим, государством принято решение об учреждении специальной организации, позволяющей гарантировать покупателям первичного жилья сохранность вложенных денег.

Начиная с первого дня 2017 года компания, поступающая к возведению, обязана перечислить определенную сумму в специальное государственное учреждение. Оно позволит обеспечить защиту прав дольщиков при покупке недвижимости в нововозведенном или планирующемся к возведению жилом доме.

Содержание

Определение понятий

Полноценно понять суть работы Фонда невозможно, не разобравшись с его понятием.

Руководствуясь содержанием закона, публично-правовая компания – это унитарная организация, созданная на основании ФЗ, либо указа Президента России.

Её особенность – некоммерческий характер. Выполняемые функции осуществляются исключительно в интересах странны и российского общества.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства – это государственное обособленное учреждение финансового характера, деятельность которого направлена на возмещение вложенных гражданами в строительство средств, или субсидирование достройки недостроенного объекта строительства.

Структура фонда защиты прав дольщиковОна имеет такую структуру:

  1. Генеральный директор. Единоличный представитель исполнительных функций. Его назначение возможно на основании Распоряжения Правительства РФ.
  2. Наблюдательный совет. Орган, осуществляющий управленческую деятельность.
  3. Правление. Коллегиальный орган, на который возлагаются претворение в жизнь принятых решений и принятие мер по обеспечению функционирования.

Порядок формирования

Формирование происходит на основании и в порядке, установленном законами Российской Федерации.

Ст. 10 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства… », указывается как формируется компенсационный фонд.

Компенсационный фонд долевого строительстваКак это выглядит:

  1. Компания, осуществляющая строительство, заключает договор с покупателем.
  2. Не позднее чем за 3 рабочих дня до госрегистрации соглашения, строительная компания производит перечисление средств на специальный счёт.
  3. После госрегистрации и передачи подтверждения, средства перечисляются на специальный счет.

Т.е. обязанность по перечислению средств лежит на фирме застройщике, дополнительного участия дольщика не требуется. Взаимодействие происходит между строительной компанией и Компенсационным фондом.

Полученные от строительных организаций деньги, находящиеся на компенсационной счету, не подлежат аресту и на них нельзя обратить взыскание.

По факту, полученные средства не являются собственностью госкомпании. В тоже время они не считаются собственностью застройщика. Они выполняют роль страхового отчисления в пользу дольщика.

Законодательное регулирование вопроса

Учреждение создавалось на основании ряда нормативно-правовых актов.

Основные из них:

  • Законы о фонде защиты прав участников долевого строительстваФЗ No 214 и внесенные в него изменения (в вопросе установления дополнительных способов правовой защиты долевых инвесторов);
  • ФЗ No 218. Закрепляет понятия, организационно правовую форму, функции и порядок функционирования;
  • ФЗ No 127. Закреплено понятие банкротства, порядок процедуры, требования его осуществления и т.д.;
  • Постановление Правительства No 1231. Содержит положение о реорганизации ранее созданной компании, устав Фонда, правила назначения руководителя, а также полномочиях Наблюдательного Совета.
  • Постановление Правительства РФ No 1233. В нем описан порядок получения компенсации дольщиками;
  • Постановление Правительства No 1234. Предусмотрен порядок финансирования недостроенных объектов, а также контроль за выделенными средствами;
  • Постановление Правительства РФ No 1310. Ссодержит ряд положений и правил, связанных с источниками наполнения, порядке перечисления средств от застройщика к Фонду и другие вопросы, связанные с порядком его функционирования. Действительно, до момента регистрации реорганизации, согласно Постановлению Правительства No 1231;
  • Устав компании;
  • Распоряжение Правительства No 2276-р.

Данный перечень не полон, так как в процессе работы будут приниматься дополнительные законодательные акты. При этом, в связи с взаимодействием с различными государственными структурами, львиная доля будет составлять приказы, распоряжения и иные НПА различных органов Министерств и ведомств РФ.

Функции

Согласно законодательству, его работа направлена на урегулирование широкого круга правоотношений.

В соответствии с этим, он наделен широким кругом полномочий и ответственности.

Его работа направлена на выполнение таких функций:

  • Функции фонда защиты участников долевого строительствасосредоточение денежных средств, гарантирующих исполнение обязательств;
  • учет накопленных средств;
  • распределение накопленной денежной массы;
  • аккредитование арбитражных управляющих;
  • сопровождение процедуры банкротства застройщика;
  • регулирование деятельности строительных компаний в сфере долевого строительства;
  • ведение реестра застройщиков, которые осуществили отчисления;
  • предоставление консультационных услуг как юридическим, так и физическим лицам;
  • соблюдение законодательства в ходе строительных работ;
  • иные функции, направленные на защиту приобретателей недвижимости.

Возврат вложенных средств – это крайняя мера, основная цель заключается в оказании финансовой поддержки, которая поможет достроить незавершенный объект.

Права и обязанности

Будучи государственным учреждением, организованным специально с целью помощи дольщикам, он наделен определённым кругом прав и обязанностей.

Это такие права:

  • Права и обязанности Фонда защиты граждан-участников долевого строительстваполучение от строительных фирм взносов;
  • владение собственным имуществом;
  • инвестирование;
  • выпуск облигаций;
  • консультирование лиц, которые обратились за юридической помощью, в рамках его полномочий;
  • подготовка рекомендаций, касательно улучшения законодательных норм;
  • создание комитетов, а также комиссии в рамках исполнения полномочий;
  • заработок иными способами в рамках закона.

В числе обязанностей:

  • обеспечить наполнение счетов;
  • ведение учета поступивших отчислений;
  • контролировать порядок уплаты взносов, на предмет соответствия ФЗ;
  • производить выплаты дольщикам, при наступлении банкротства стройфирмы;
  • проведение самостоятельного аудита компании;
  • проведение мероприятий, связанных с аккредитованием арбитражных управляющих;
  • финансирование недостроенных объектов;
  • взаимодействовать с госорганами;
  • отчитываться о проделанной работе перед Президентом, Правительством, Советом Федерации, Федерального Собрания РФ, Гос Думой, Счетной и Общественной палатой.

Не стоит забывать, что члены Наблюдательного Совета имеют не только права и обязанности, но и несут определенный объем ответственности за принятые решения и действия. Их перечень указан в разделе III Постановления No 1231 Правительства России. Исчерпывающий перечень прав и обязанностей как финансового учреждения, так и его участников отражен в Уставе, а также в законодательных нормах.

Последние изменения и нововведения

Последние новости о Фонде защиты прав граждан-участников долевого строительстваПо последним сообщениям в Федеральных и региональных СМИ можно сделать вывод, что наполнение компенсационного фонда осуществляется. При этом цены на объекты не претерпели значительных изменений. Компании, осуществляющие возведение, не столкнулись со столь значительными преградами в связи с отчислениями в компенсационный фонд. Однако, факт сотрудничества с ним позволяет привлекать к покупке недвижимости все больше людей. Что в свою очередь сказывается на его наполнении. Это стимулирует рост кредитования, что также позволяет развиваться и банковской отрасли.

Согласно сообщению от 23 октября 2017 года в «Российской Газете», 20.10.2017 была окончена процедура регистрации. Это значит, что на этот день Фонд окончательно сформирован и начал работать в полную силу. Стоит отметить, что он был создан ранее, но после этого, было принято решение о его реорганизации до того вида, в котором можно увидеть сегодня (по сообщению, взятому из официального сайта Фонда).

Об этом же сообщает и Минстрой России. Поясняя, что наличие гарантий в виде государственного учреждения, позволит возродить отрасль и выйти на докризисные объемы строительства. По сути – государство обязуется и гарантирует, что купленная недвижимость будет не только достроена, но и сдана в эксплуатацию. Это позволяет снять опасения в отношении возможной потери денег и отсутствия недвижимости.

Как сообщает сайт новостей Челябинска, местные строители поддерживают идею фонда. Согласно их утверждениям, на сегодня в регионе нет возможности отказаться от долевого строительства. К этому не готовы ни общество, ни фирмы. И его появление значительно помогает региону в возведении новых домов и способствует решению вопроса недостатка квадратных метров.

О правилах работы и функциях Фонда защиты прав участников долевого строительства смотрите в следующем видеосюжете:

Зачем нужен 214 ФЗ

Строительство многоквартирных домов по федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» очень широко распространено.  Большая часть застройщиков, которые продают квартиры в новостройках, делают это на основании  214 федерального закона «О долевом участии в строительстве…».  В момент, когда покупатель оплачивает свою будущую квартиру, она обычно еще не готова и существует только в качестве недостроенных стен, в которых пока невозможно жить. Поэтому цель закона 214 ФЗ  – защитить от недостроя и потери средств дольщиков (то есть, покупателей квартир), которые вложили свои деньги в строящийся дом.

Привлечение средств дольщиков согласно 214 федеральному закону является самым «благонадежным» способом (хотя на рынке квартир имеются и другие возможности, зачастую — не вполне легальные).  Именно 214 Федеральный закон дает покупателю строящейся квартиры наиболее надежную защиту. Ее параметры совершенствуются из года в год.

Последние изменения в ФЗ «О долевом строительстве» с 1 июля 2018 года

Федеральный закон № 214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года.  С тех пор он претерпел множество поправок и дополнений. Некоторые из них являлись незначительными, другие же полностью перекраивали способы работы рынка строящихся квартир.

С 1 июля 2018 года 214 ФЗ был вновь скорректирован, причем достигнуть приемлемой редакции удалось не с первого раза.  Первая редакция применимых с 01 июля 2018 изменений 214 ФЗ, которая была введена в действие федеральным законом № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года, оказалась очень неудобной с точки зрения застройщиков. Вступление в силу таких поправок в закон в предлагаемой редакции фактически привело бы к отмене ДДУ с 1 июля 2018 года. Застройщики были не в состоянии исполнить новые требования закона.

Поэтому по просьбам девелоперов был подготовлен закон о новых изменениях в 214 ФЗ от 1 июля 2017 года № 175-ФЗ. Этим законом утверждены новые изменения, сформировавшие очередную редакцию 214 федерального закона.  Эти предложенные изменения в 214 ФЗ слегка упростили порядок строительства многоквартирных домов за счет средств дольщиков по сравнению с первой версией поправок в закон.

Внимание!

Применимая редакция 214-ФЗ зависит от даты получения разрешения на строительство многоквартирного дома — до или после 1 июля 2018 года.

Основные нововведения, появившиеся в ходе реформы 214 ФЗ, коснулись порядка расчетов между застройщиками и гражданами, а также новых требований к застройщикам. В соответствии с поправками в 214 ФЗ, которые вступили в силу в 2018 году, до 1 июля 2019 года расчеты за квартиру могут осуществляться при помощи счета застройщика в уполномоченном банке.  Как обычно, покупатели квартир будут перечислять цену по договору долевого строительства застройщику. Но при этом согласно поправками в 214 ФЗ застройщик должен открыть для цели расчетов с покупателями  особый счет в уполномоченном банке.

Для каждого строящегося дома (т.е. каждого разрешения на строительство) должен быть открыт только один счет, куда будут поступать средства дольщиков.  С этого же счета застройщик будет оплачивать работу своих поставщиков и подрядчиков, строящих дом.

Счет в этом же банке необходим будет также генеральному подрядчику и техническому заказчику (это компания, которая управляет проектом строительства дома от имени застройщика).

Согласно поправкам в 214 ФЗ, каждый застройщик сможет оформить только одно разрешение на строительство (одного жилого комплекса или нескольких его очередей). Соответственно, для него должен быть открыт только один счет в банке.  Однако есть и ряд исключений:

  • возведение ряда объектов на одной территории, для которой составлена единая градостроительная документация;
  • комплексная застройка, при которой застройщик взял на себя обязательства по системному развитию и застройке территории по договору о комплексном развитии или комплексном освоении территорий (так называемые КОТы). В этих случаях девелопер сможет получить несколько разрешений на строительство.  Однако такой проект КОТ может  быть только один в каждый момент времени. Осуществлять несколько таких проектов запрещено.

Поправки в 214 ФЗ не означают, что крупные застройщики должны будут сократить свои проекты до одного многоквартирного дома.  Тем не менее, после реформы 214 ФЗ, чтобы начать каждый новый проект (получить новое разрешение на строительство), им нужно будет создать новую компанию-застройщика.

Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан. Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения. Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.

Важно учитывать, что новые правила работы на рынке долевого строительства, действующие с 1 июля 2018, в полной мере применяются к тем проектам, разрешения на строительство которых были получены после этой даты. Для ранее начатых проектов установлен ряд исключений.  Однако и для них наступают нелегкие времена.

Ранее начатые проекты спят спокойно?

Новая редакция 214 ФЗ с последними изменениями применяется только для тех проектов строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было получено, начиная с 1 июля 2018 года.  Проекты с более ранним сроком разрешения на строительство продолжают жить по старым правилам (хотя и не во всем, что беспокоит застройщиков).  Например, если строительство многоквартирного дома было начато до 1 июля 2018 года, застройщик не обязан соответствовать требованиям части 2 – 2.2 статьи 2 закона № 214-ФЗ в новой редакции, которая вводит список необходимых и довольно обременительных требований к ведению бизнеса застройщика.

При этом застройщики, которые уже получили разрешение на строительство и ведут продажи по ДДУ (независимо от даты разрешения на строительство) обязаны открыть счет в уполномоченном банке в течение двух месяцев после вступления в силу закона 175 ФЗ от 1 июля 2018 года — то есть, до 1 сентября 2018 года

Для дополнительной защиты интересов дольщиков, застройщики должны будут уплачивать взносы в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ. Эти взносы пойдут на завершение строительства домов и компенсации дольщикам в случае, если застройщик обанкротится.

Осуществляя подготовку к смене правил игры, застройщики получили много разрешений на строительство «про запас».  Поэтому, покупая квартиры по 214-ФЗ после 1 июля 2018 года, необходимо уточнить, когда именно было получено разрешение на строительство, а также когда был зарегистрирован первый договор долевого участия.  От этого зависит, какая из новых редакций 214 ФЗ применяется, и каким будет содержание требований закона № 214 ФЗ.

Состоится ли отмена ДДУ в 2019 году?

C 1 июля 2019 года вступит в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2018 года (в редакции закона от 25 декабря 2018 года — о нем читайте ниже).

С 1 июля 2019 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки. При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком. Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.

Что дальше?

До сих пор окончательно не ясно, что будет с ДДУ в 2019 году.  25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ о внесении очередных изменений в 214 — ФЗ. Он еще больше приблизил конец договоров долевого участия.

Согласно последним изменениям:

  • с 1 июля 2019 года счета эскроу станут обязательны для всех застройщиков (а не только тех, кто получит разрешение на строительство после 1 июля 2019 года, как предполагалось раньше).  По сути, долевое участие в строительстве на этом прекратится. Оно будет заменено на финансирование стройки за счет банков;
  • приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
  • уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

Закон 214 ФЗ могут ждать новые изменения. Время от времени в средствах массовой информации появляются новости об отмене закона ФЗ-214.  Не исключено, что будут приняты следующие поправки в закон, и ДДУ в 2019 году все-таки отменят полностью.  Однако последствием запрета на ДДУ может стать очередное удорожание жилья. Покупатели могут оказаться не готовы приобрести подорожавшие квартиры.  В отсутствие спроса, бизнес застройщиков окажется под угрозой.

В заключение нужно еще раз отметить, что новые поправки в закон 214 ФЗ могут существенно повлиять на бизнес застройщиков и успешность их проектов. Поэтому, выбирая квартиру в новостройке, нужно отслеживать дальнейшие изменения ситуации на рынке новостроек.

Для чего нужен новый закон

Строительство жилья по принципу долевого участия граждан (с привлечением их финансовых средств) регулируется законом ФЗ-214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Согласно ему, строительство новых домов фактически финансировалось гражданами, которые готовы приобрести жилье на этапе постройки, но по цене, ниже рыночной на 15-30%. Такое положение дел устраивает обеих сторон, однако сопряжено с огромными рисками для покупателя. На практике выявляется, что права потребителя при такой сделке слабо защищены законом, так как покупатель ничего не может сделать, когда застройщик срывает сроки, сдает некачественно жилье или банкротится. Также на рынке появилось множество «серых» незаконных схем, когда застройщик оказывался просто мошенником.

Чтобы защитить права дольщиков и хоть как-то регулировать деятельность застройщиков, был принят федеральный закон ФЗ-№218 от 29.07.2017 года «О публично правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков…». Статья 1 данного закона регламентирует порядок создания и функциональную деятельность правовой компании – фонда защиты прав дольщиков, которая будет стоять на страже интересов участников долевого строительства. Также претерпели изменения множество отдельных пунктов ранее действующего закона.

Компенсационный фонд – фонд защиты участников долевого строительства

Отдельно нужно сказать про создание компенсационного фонда, организация и деятельность которого регулируются законом ФЗ-№218. Дата регистрации Фонда по защите прав – 20.10.2017 г. Создание Фонда утверждено постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 г.

Согласно законодательным нормативам, фонд данной организации будет формироваться за счет отчислений застройщиков при заключении с гражданами договора долевого участия в строительстве. Размер взноса – 1,2% от суммы ДДУ. К примеру, при стоимости квартиры в новостройке 2 миллиона рублей, компания должна уплатить 24 тысячи рублей в Фонд. Сумма должна быть оплачена строго за три дня до подачи заявления на регистрацию ДДУ в Росреестр. Если взнос не был оплачен, в процедуре будет отказано без возврата уплаченной пошлины за регистрацию договора.

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Также важно отметить следующие изменения и порядок применения нового закона:

  1. Установленный размер отчислений в Фонд защиты прав (на данный момент – 1,2%) может меняться не более 1 раза в год.
  2. Если стоимость ДДУ в процессе строительства дома по каким-то причинам повышается, застройщик обязан внести дополнительный взнос соразмерно с увеличением суммы.
  3. При преждевременном расторжении договора долевого строительства, уплаченный взнос не возвращается застройщику.

Вносить взносы в фонд по защите прав участников долевого строительства обязаны те застройщики, которые заключили первый ДДУ с покупателем в период после регистрации самого Фонда, то есть если первый договор был оформлен после 20.10.2017.

Как повлияет новый закон на рынок недвижимости РФ

Изменения в законодательстве в отношении долевого строительства многоквартирных домов волнует всех: граждан, чиновников, застройщиков. Вопросы о стоимости и стабильности рынка недвижимости, а также влияния правок на экономику и уровень жизни в России обсуждаются бурно как на государственном, так и на обывательском уровне.

Ниже рассмотрены изменения и последствия, которые ожидаются после вступления в силу новых правок в законодательстве.

Для банков. В сложившейся ситуации на данный момент единственным, кто останется в выигрыше, это кредитно-финансовые учреждения. Все финансовые средства будут аккумулироваться в банках. Банки смогут получать дополнительную прибыль за обслуживание расчетных счетов и в виде процентов, так как увеличится спрос на кредитование с минимальными рисками по невозврату заемных средств (кредиты будут выдаваться только на целевое предназначение). К тому же средства участников долевого строительства будут находиться у банка до окончания возведения и сдачи дома с расселением жильцов, после чего застройщику будет выплачена полная стоимость строительства объекта. За весь период банк распоряжается деньгами, не выплачивая никаких процентов дольщикам.

Читайте также:  Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Для граждан. Сведение рисков к минимуму и защита прав на государственном уровне для дольщиков – несомненный плюс. Будут исключены мошеннические действия, а в случае банкротства застройщика дольщики не останутся в убытке и смогут получить деньги обратно. Однако граждан волнует цена вопроса: в связи с новыми изменениями высока вероятность того, что цены на жилье возрастут. Может пострадать и качество жилья, несмотря на контроль со стороны государства. Конкуренция среди застройщиков уменьшится и нет необходимости завоевывать рынок предоставлением услуг, которые будут качественнее, чем у других.

Для застройщиков. Требования к застройщикам настолько ужесточились, что с рынка уходят добросовестные компании с превосходной репутацией. Ведение деятельности для строительной компании усложнится в разы. Мелкие организации и мошеннические структуры будут исключены из общей массы. Финансовые издержки возрастут, а прибыль может уменьшиться, ведь по новому закону нельзя реализовывать несколько проектов одновременно.

Для рынка недвижимости. По мнению многих людей, рост цен на жилье неизбежен. Сначала возрастут цены на строящееся жилье, а затем последует удорожание вторичного жилья, так как оно всегда ценилось выше. Все это может повлечь за собой колебания в стабильности на рынке недвижимости.

Для экономики России. Резкое уменьшение количества застройщиков и сокращение объемов строительства приведет к увеличению безработицы в стране. В совокупности с вышесказанным, рост цен на жилье приведет к общему снижению уровня жизни населения.

Мнение экспертов

Мнение экспертов в данной области разделилось, и единогласной поддержки нового законопроекта не нашлось. Эксперты разных областей обеспокоены последствиями принятия нового закона, даже если предусматривают в нем некоторые положительные стороны.

Несмотря на то что изменения в законе благотворно скажутся на проблеме с мошенничеством и продолжительностью возведения домов, обеспечить 100% безопасность участия в долевом строительстве просто нереально, считает генеральный директор АН «Невский простор». Свое мнение он аргументирует тем, что «найти золотую середину между интересами дольщиков и застройщиков очень сложно».

Эксперт из «Метриум Групп» Мария Литинецкая уверена в неизбежности повышения цен на квадратные метры, поскольку застройщики будут вынуждены прибегать к кредитному финансированию. А это «удовольствие не из дешевых» — заявляет она, ведь кредитные учреждения предоставляют займы по достаточно высоким процентам (до 20% годовых). Соответственно эти издержки будут изначально закладываться в стоимость жилья.

Андрей Цвет из ГК «Гранель» прогнозирует рост цен на строящееся жилье на 40-50%. Он объясняет свое заявление тем, что застройщикам придется подключать дом к инженерным сетям коммуникации за счет имеющихся кредитных или собственных средств, тогда как это одна из крупных статей расходов. На данном этапе компания может просто обанкротиться. Из 300 компаний выживут только 30, а количество введенных в эксплуатацию объектов резко уменьшится, и возникнет дефицит жилья в новостройках. Данное положение дел неизбежно приведет к монополизации данного сегмента.

Многие эксперты считают, что на реализацию и внедрение нового закона уйдет не меньше 5 лет, так как в настоящий момент рынок России просто не готов к таким радикальным изменениям. А некоторые специалисты, к примеру, главный маркетолог «Лидер Групп» Виталий Виноградов высказал мнение, что долевое строительство могут и не отменить, так как реализация такого законопроекта приведет к увеличению дефицита жилья, которого и так не хватает на рынке России.

Заключение

Любое нововведение на первых порах воспринимается остро, особенно если это касается законодательства. На данный момент результатом подготовки нового законопроекта, который вступит в силу с 1 июля 2018 года, стал резкий всплеск активности застройщиков, которые стремятся получить разрешение на строительство до начала второго полугодия текущего года.

По прогнозам экспертов, в 2018 году полной отмены долевого строительства не произойдет, а вот спрос на жилье возрастет.

На федеральном уровне установлен трехлетний срок для перехода на проектное финансирование и отмены долевого строительства. Не исключено, что в течение этого времени рынок строящегося жилья ждут и другие законодательные изменения.

Касательно интересов дольщиков, нельзя гарантировать 100% защиту их от рисков. Новые изменения на практике еще не обыграны, и в случае возникновения проблем еще неизвестно, как они будут решаться, ведь очевиден факт, что на выплату всем денег не хватит.

Единственным положительным результатом новых поправок на данный момент является то, что рынок постепенно очищается от мошенников, и граждане могут чувствовать себя более защищенными и уверенными даже при приобретении строящегося жилья на этапе котлована.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Не нашли ответ на свой вопрос? Посмотрите здесь

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на что обратить внимание

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на…

Обзор 214 федерального закона об участии в долевом строительстве

Обзор 214 федерального закона об участии в долевом…

Мат капитал на улучшение жилищных условий

Мат капитал на улучшение жилищных условий

Что происходит на рынке долевого участия в строительстве в конце 2017-начале 2018 годов?

Около 80% возводимого жилья финансируется за счёт денег населения. При этом сумма вложенных средств на конец 2017 года достигает 4,6 трлн рублей.

СМИ периодически публикуют новости об обманутых или просто пострадавших дольщиках: застройщики банкротятся, стройка встаёт, люди годами не могут получить заранее оплаченное жильё, достраивать дома никто не собирается.

На февраль 2018 года в России обманутыми себя считают около 40-а тысяч дольщиков по данным РБК. Они инвестировали в 836 проблемных объектов на территории 69 регионов страны. При этом в ноябре 2017 года в Госдуме назывались другие в три раза большие цифры — около 130 тысяч обманутых дольщиков по всей стране.

Государство взялось за решение этого вопроса привычным для себя методом: регулированием. По-другому решать проблемы государство не умеет. Будут ли описанные ниже меры эффективными, покажет время.

Что нового в законе «О банкротстве» в части банкротства застройщиков с 2018 года?

Изменения в Закон «О банкротстве» в части банкротства застройщиков внесены ст. 15 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Фонд защиты прав граждан в новом качестве

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства преобразуется из НКО в публично-правовую компанию. Это указано в Постановлении Правительства РФ №1231 «О публично-правовой компании “Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства”».

У фонда есть официальный сайт по адресу фонд214.рф

Зачем нужен этот фонд?

Планируется, что фонд будет защищать людей, которые заключили ДДУ с застройщиком. Каким образом он будет это делать?

Застройщики в России обязаны отчислять 1,2% от стоимости каждого ДДУ в этот фонд. Так будет сформирован компенсационный фонд.

Это касается тех застройщиков, которые строят многоквартирные дома или жилые дома блокированной застройки из 3-х и более блоков.

Интересно: к концу февраля 2018 года по данным РБК уже поступило 180 млн рублей.

Что происходит с этими деньгами, поступившими в фонд?

Если застройщик банкротится, то фонд на собранные деньги привлекает другого застройщика, который достаивает дом. Есть другой вариант — фонд выплатит возмещение участникам долевого строительства. Что именно делать — достраивать дом или получать возмещение — будут решать те, кто вложился в строительство квартир.

Есть ещё вариант: фонд или иное лицо могут выдать кредит застройщику, чтобы он мог достроить дом.

Счёт фонда открыт в банке «Российский капитал».

Фонд имеет право инвестировать эти деньги, но это не главное.

Что ещё делает фонд?

Фонд делает всё, необходимое для реализации основной цели — сформировать компенсационный фонд:

  1. Учитывает поступившие взносы застройщиков;
  2. Взаимодействует с Росреестром (об этом мы напишем ниже);
  3. Выплачивает деньги гражданам-участникам ДДУ при банкротстве застройщика;
  4. Имеет право обратиться в арбитражный суд с иском о признании застройщика банкротом.

Как строится работа между фондом и Росреестром?

Договоры долевого участия в строительстве должны быть зарегистрированы в Росреестре. По новым правилам Росреестр регистрирует договоры, только если застройщик оплатил 1,2% от стоимости договора в фонд. Вот как это выглядит:

  1. гражданин и застройщик заключает ДДУ;
  2. гражданин оплачивает сумму договора застройщику;
  3. застройщик платит 1,2% в фонд;
  4. застройщик направляет ДДУ в Росреестр;
  5. Росреестр по своим каналам проверяет, уплатил ли застройщик 1,2% в фонд;
  6. если застройщик всё уплатил, Росреестр регистрирует договор долевого участия.

Если же застройщик не перевёл в фонд 1,2% от суммы договора, то Росреестр просто не зарегистрирует договор.

Фонд аккредитует арбитражных управляющих

В соответствии с изменениями в законе «О банкротстве» фонд получил право аккредитовывать арбитражных управляющих, которые будут заниматься банкротством застройщика.

При этом претенденту на аккредитацию недостаточно соответствовать «обычным» требованиям к арбитражным управляющим, которые установлены законом «О банкротстве». Арбитражный управляющий ещё должен:

  • иметь стаж работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства более 3-х лет или провести не менее 3-х процедур банкротства застройщика;
  • не допускать в течение 3-х лет, предшествовавших аккредитации в фонде нарушений законодательства о банкротстве, приведших к ущемлению прав кредиторов;
  • не быть отстранённым от исполнения обязанностей арбитражного управляющего в течение 3-х лет до аккредитации.

Таким образом, арбитражные управляющие косвенно ставятся под контроль фонда.

Застройщики должны платить 1,2% с договора. Так значит, квартиры подорожают на 1,2%?

Есть мнение, что 1,2% — это много, и некоторые застройщики «не потянут» необходимость платить такой процент. Также есть мнение, что застройщики будут вынуждены «закладывать» эти проценты в стоимость квартир и, как следствие, цена жилья возрастёт.

Но есть и другое мнение.

Председатель правления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев указывает, что причин для удорожания квартир нет. Причина: застройщики и раньше платили около 1% страховым компаниям, страхуя свою ответственность. Там было около 1%, теперь 1,2%. Невелика разница, а значит, причин для удорожания квартир нет.

Примерно того же мнения заместитель генерального директора фонда Евгений Карелов. Он также указывает, что страховой взнос и процент, отчисляемый в фонд, сопоставимы. При этом, по его словам «за всё время существования закона о долевом строительстве практически ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала». Фонд же, как следует из контекста, работает по совершенно иным принципам.

Будет ли с этого какая-то польза для граждан-участников долевого строительства, покажет время.

Функции компенсационного фонда

Согласно правительственному Постановлению №1310, утвержденному 07.12.2016, основными функциями компенсационного фонда будут: контроль перечисления застройщиками денежных взносов; осуществление денежных выплат гражданам, которые заключили соглашения долевого участия в строительстве с организациями, впоследствии признанными банкротами согласно закону «О несостоятельности».

Кроме выплаты компенсаций гражданам, средства фонда планируется использовать для оказания денежной помощи застройщикам с целью завершения строительных работ и передачи жилых помещений дольщикам. Таким образом, для российских граждан должны быть существенно снижены риски вложения средств в квартиры в новостройках.

Для защиты от инфляции денежные средства фонда могут вкладываться:

  • в государственные ценные бумаги, в том числе, в ОФЗ;
  • во вклады и депозиты в отечественных банках;
  • в ипотечные ценные бумаги, входящие в котировальный список высшего уровня российских бирж.

В дальнейшем на компенсационный фонд предполагается возложить функцию ведения единого реестра застройщиков согласно законодательству о долевом участии в строительных работах.

Порядок возмещения средств из фонда

Решение о выплате средств из фонда принимается его высшим коллегиальным органом. Если сумма, необходимая для оказания денежной помощи застройщику, будет меньше суммы, необходимой для выплаты компенсации пострадавшим гражданам, средства будут переданы строительной организации. Соответствующее решение может быть принято во время конкурсного производства не раньше закрытия реестра запросов кредиторов в деле о разорении застройщика.

Гражданам средства могут быть возвращены при соблюдении таких условий:

  • если в отношении объекта недвижимости, в возведение которого дольщики вкладывали собственные средства, застройщиком перечислялись взносы в компенсационный фонд;
  • если застройщик признан банкротом по решению судебной инстанции и по нему начато конкурсное производство.

Право на выплату компенсации появляется у дольщиков с момента начала конкурсного производства. Выплаты осуществляются в размере стоимости договора участия в возведении жилого дома. Заявления на выплату компенсации принимаются через банки-агенты.

Реестр обманутых дольщиков

В 2014 году пришли к пониманию необходимости создания единого Реестра граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. На основе сведений из регионального реестра власти субъекта РФ принимаю решения о выделении субсидий на завершение конкретных объектов строительства (недостроев), принимают меры по поддержке дольщиков.

Чиновники на местах придумали правила, утвердили список документов, которые должен предоставить обманутый дольщик, чтобы попасть в этот реестр. Странно, что многие дольщики даже не подозревают о его существовании…

В июле 2016 года в Челябинске прошел митинг дольщиков строительной компании «Гринфлайт» (застройщик ЖК «Академ Riverside»), остановившая еще в 2015 году строительство 29 многоквартирных домов, на возведение которых привлекла средства около 4 тыс. человек.

Митинги обманутых дольщиков

В сентябре 2016 года в Калининграде прошел митинг обманутых дольщиков, требовавших помощи от региональных властей. Как передавало ОТР, дольщики вложили деньги в строительство двух жилых домов восемь лет назад. Дома должны были сдать в эксплуатацию в 2010 году, однако стройка остановилась на уровне четвертого этажа.

В октябре 2016 года челябинские дольщики организовали палаточный пикет для привлечения внимания властей и общественности к замороженным домам микрорайона «Академ Riverside». Как сообщалось на информационном портале telefakt.ru, они установили палатки напротив недостроенных домов, а также растянули «говорящие плакаты» и выставили манекен, на ушах у которого висела лапша, а на груди была табличка «дольщик «Гринфлайта».

Как решить проблему «обманутых дольщиков»…

В различных регионах России проблема обманутых дольщиков решается по-разному.Естественно, где больше жилья строится, там больше проблем с незавершённым строительством. Лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Московская область, Санкт-Петербург, Самарская область, Новосибирская область и Краснодарский край.

Наиболее быстрыми темпами обеспечиваются квартирами жители Самарской области, Подмосковья и Татарстана. Полностью закрыть проблему обманутых дольщиков удалось в шести регионах (Алтай, Карелия, Астрахань. Волгоград, Костромская и Пензенская области).

Работу по спасению «обманутых дольщиков» можно условно разделить на два этапа:

  1. на законодательном уровне исключить «серые схемы» долевого строительства.
  2. разрабатываются инструменты завершения строительства и сдачи в эксплуатацию брошенных объектов жилищного строительства.

По мнению Министерства регионального развития, для решения проблем обманутых дольщиков есть несколько способов:

  1. Выполнение обязательств недобросовестных застройщиков, предоставление юридическим лицам земельных участков по итогам конкурсов с условием предоставления жилья обманутым дольщикам, социальные выплаты обманутым дольщикам в возмещение средств, вложенных в строительство.
  2. Оказание финансовой помощи гражданам, создавшим ТСЖ для достройки жилого объекта высокой степени готовности.

Эксперты в области жилищного строительства сходятся на том, что глобальную проблему нужно решать сразу по нескольким направлениям:

  1. Государственная поддержка долевого строительства в виде выдачи кредитов под «льготный» процент, это полностью меняет сам процесс строительства: теперь дольщики не вносят полную сумму за еще не построенный объект, у застройщиков появилась возможность осуществлять строительство за счет кредитных ресурсов.
  2. Дальнейшее совершенствование законодательной базы в сфере жилищного строительства. Государство каждый год вносит изменения в законодательство, днако, до сих пор не было разработано такого законопроекта, который бы удовлетворял интересы и дольщиков, и девелоперов, и государства. Число «обманутых дольщиков», проблемных объектов растет с каждым годом, лишь в некоторых регионах увеличения не происходит.
  3. Совершенствование правил страхования участников долевого строительства. Страхование в этой сфере существует давно, но пользуются им немногие вследствие высокой цены и недостаточной разработанности.
  4. Усиление государственного и общественного контроля работы министерств и ведомств, ответственных за осуществление помощи и поддержки «обманутых» дольщиков и проблемных объектов жилищного строительства, решение проблемы постоянно сдвигающихся сроков завершения строительства.

Согласование перепланировки квартиры

Фонд защиты участников долевого строительства

В мае 2016 года Владимир Путин поручил к 1 декабря создать государственный компенсационный фонд долевого строительства, который должен формироваться за счет средств застройщиков. Президент подчеркнул, что ненадежные застройщики, которые присваивают чужие деньги и бросают дома недостроенными, подрывают доверие россиян к долевому строительству.

В августе того же года президент поручил правительству рассмотреть вопрос о возмещении ущерба пострадавшим дольщикам из компенсационного фонда, который будет формироваться из отчислений строительных компаний.

В списке поручений президента значилось: «Рассмотреть вопрос о возмещении ущерба пострадавшим гражданам, включенным в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, с использованием фонда, формируемого за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства»…

И наконец, 1 января 2017 года вступает в силу Постановление Правительства РФ N 1310О защите прав граждан — участников долевого строительства. Согласно этому закону, застройщики будут обязаны производить обязательные отчисления в компенсационный фонд.

«Начиная с 1 января следующего года, застройщики будут в обязательном порядке делать отчисления, то есть взносы в этот фонд, он (компенсационный фонд), в свою очередь, будет выделать средства на достройку незавершенного жилья, либо, если это по каким-то причинам нецелесообразно, выплачивать людям возмещение в случае банкротства застройщика, который уплачивал взносы в этот фонд», сказал премьер-министр Дмитрий Медведев.

Отдельно в законе определены правила отчислений застройщиков в компенсационный фонд, а также правила их размещения, инвестирования и использования средств фонда.

Отчисления застройщиков будут перечисляться на банковский счет компенсационного фонда в размере 1% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве. Если при банкротстве застройщика в фонде не будет хватать средств на выплату возмещения всем дольщикам, то деньги будут направляться на оказание ему финансовой помощи для завершения строительства.

Учредителем фонда выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой же будет контролировать отчисления застройщиков и дальнейшее использование средств фонда.

Управлять компенсационным фондом, создаваемым на базе НКО «Фонд единого института развития в жилищной сфере», будет Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК).

Средства Фонда, в случае банкротства застройщиков, будут направляться на завершение строительства жилого дома или выплату компенсаций дольщикам.

В отношении недобросовестных застройщиков, по решению арбитражного суда, должны быть введены процедуры, применяемые в делах о банкротстве.

Ложка дёгтя:yовый закон призван повысить требования к страховщикам долевого строительства, но при этом застройщик по-прежнему не несёт ответственности перед дольщиками, а страховщики в этих условиях не готовы принимать на страхование такие риски…

Проблемы обманутых дольщиков решаются по мере поступления,но — не сразу, и — не везде.

К сожалению, до сих пор многие видят решение всех этих проблем в прямом обращении к Президенту. А что делать, если все попытки справиться с бедой на местах наталкиваются на чёрствость чиновников всех уровней.

Объединившись, пострадавшие участники долевого строительства со всех регионов страны написали открытое обращение к Президенту РФ, Владимиру Путину…

По материалам российских СМИ

Что такое проектная декларация застройщика?

Проектная декларация представляет собой юридический документ, в котором содержится информация о жилом доме, который планируется к постройке, и о самом застройщике. Оригинал документа находится только в строительной компании, а копии передаются муниципальным и региональным СМИ, а также размещаться в глобальной сети.

Для чего она нужна?

Проектная декларация — это официальный документ, по которому участники долевого строительства (дольщики) могут оценить проект, изучить его особенности и сроки сдачи. Полученных данных достаточно, чтобы принять решение об актуальности оформления договора ДДУ со строительной компанией.

К особенностям проектной декларации стоит отнести:

  • Застройщик, который реализует жилье по договору ДДУ, обязан составить упомянутый документ и выставить его для ознакомления всеми желающими. Проектная декларация должна быть в открытых источниках Сети, в том числе на официальном сайте строительной компании.
  • Покупка недвижимости на первичном рынке представляет собой инвестицию в строительство. Следовательно, еще одним назначением проектной декларации является предоставление информации покупателям. Они должны представлять, на что застройщик тратит свои деньги.
  • Проектная декларация оформляется для каждого объекта, участвующего в программе долевого строительства, отдельно.