Что такое обременение на квартиру — подробнее о статусе

Интересная статья

 Что значит квартира с обременением узнайте тут

Обременение – ряд ограничений на пользование и распоряжение имуществом. Обременение накладывается в соответствии с законом или по договору на любое имущество гражданина. Виды обременения недвижимости:

  • по закону (арест, залог, запрет на пользование и другие действия, предписанные на законодательном уровне);
  • по договору (разрешение пользования, аренды или доверительного управления).

На один объект могут накладываться разные виды обременения. Наличие обременения ограничивает правовую свободу владельца по отношению к имуществу. Он более не имеет права решать организационные вопросы, связанные с обремененным имуществом, и совершать какие-либо не предписанные по договору или акту действия.

Особенность обременения жилых помещений заключается в том, что они предназначены для проживания, то есть для удовлетворения жизненно важных потребностей граждан. Обременение может носить такой характер, что собственник не вправе не только продать квартиру, но и жить в ней.

Обременение в большей степени относится к имуществу, а не к владельцу: покупая обремененное имущество человек также приобретает установленный запрет. Поэтому до заключения сделки необходимо проверить недвижимость на обременение.

Содержание

Как проверить недвижимость

В силу того, что реализация вторичного жилья является делом распространенным, на государственном уровне были приняты меры по учету и проверке обремененной недвижимости. Регистрация обремененного имущества происходит в обязательном порядке, с указанием статуса жилья в свидетельстве о собственности. Можно проверить обременение на недвижимость через Росреестр онлайн или посредством обращения непосредственно в государственные структуры.

Всегда требуйте у продавца полный пакет документов и пересмотрите их со своим юристом. Для гарантии обратитесь в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРП), где вам выдадут документ о наличии или отсутствии обременения на конкретное жилье. Также в выписки из ЕГРП фиксируется владелец квартиры, сведения о том, когда он стал собственником и на каком основании.

Некоторые факты

По статистике самым распространенным видом обременения является залоговое, то есть квартира становится предметом залога под выданную ссуду перед банком либо какие-либо другие обязательства клиента.

Получение справки от ЕГРП еще не доказывает «чистоту» недвижимости, хоть и является основным способом как проверить квартиру на обременение. Не скупитесь на услугах опытного юриста и сравните полученный документ с теми, что предоставил владелец недвижимости. Важно, чтобы все сведения, вплоть до каждой цифры, совпадали.

Недостатки этого метода: необходимость платить за выписку и длительный срок ее ожидания.

Проверить обременение на недвижимости онлайн можно на сайте Ростреестра. Он располагает широким поисковым полем и дает информацию, исходя из расширенных данных, которые необходимо ввести. Но именно поэтому многие пользователи вводят неправильные запросы и путают данные. Чтобы не ошибиться, следует основывать поиск на кадастровом номере квартиры.

Недостатки метода: редкое обновление информации и ее неполнота.

В покупаемой квартире никто не должен быть прописан, это можно проверить, затребовав копии архивных документов из домовой книги в паспортном столе. Недопустимо наличие у владельца иждивенцев с правом на долю недвижимости. Не лишним будет изучить коммунальные платежи на предмет задолженностей. Проконтролируйте отсутствие любых доверенностей на жилье.

Проверив наличие обременения, вы обезопасите себя от покупки лишних обязательств. Как уточнялось выше, обременение переходит от продавца к покупателю, которому придется решить чужие судебные вопросы, дабы снять обременение.

Онлайн справка на сайте Росреестра

Проверить обременение на квартиру онлайн можно именно здесь. Данная услуга осуществляется во вкладке «Сервисы». Необходимо выбрать пункт «Справочная информации по объектам недвижимости в режиме online». В поисковике следует указать кадастровый номер, условный номер или адрес.

Как получить выписку ЕГРП через Росреестр

На сайте выберите подменю «Физическим лицам». В левом списке находите пункт «Получение сведений из ЕГРП». Появится окно поиска, куда следует ввести данные о недвижимости. После:

  1. Выбрать в списке «Прошу предоставить» выбрать «Выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащей общедоступные сведения».
  2. Для онлайн поиска необходимо активировать кнопку «Найти объект» и нажать на кнопке «Найти через онлайн запрос». В новом меню можно осуществить поиск по кадастровому номеру, условному номеру или адресу на выбор.
  3. Для поиска вручную активируйте кнопку «Указать адрес вручную» и заполните поля.
  4. Внизу укажите каким способом хотите получить выписку и введите адрес своей электронной почты.

Про договор дарения квартиры с обременением читайте здесь.

Как получить выписку ЕГРП через сервис Ктотам.про

Получить справку из ЕГРП можно без участия продавца. Достаточно заполнить бланк и оплатить услугу. В бланке указывается адрес квартиры или кадастровый номер. Можно обратиться непосредственно в учреждение или проверить квартиру на обременение онлайн. Есть возможность получить бумажную или электронную выписку. Стоимость услуги – 150 рублей.

Заказать выписку из ЕГРП онлайн можно на сайте Ктотам.про:

  1. Найти вкладку «Выписки из ЕГРП».
  2. Указать адрес жилья и нажать «Найти».
  3. Откроется новое окно, перепроверьте адрес и нажмите «Выбрать объект».
  4. Откроется еще одно окно, перейди на следующее. Здесь указывается стоимость услуг.
  5. Укажите своей электронный адрес для получения выписки.
  6. Выберите способ оплаты, и пошагово оплатите заказ.
  7. В письме на указанную электронную почту было отправлено письмо с вами логином и паролем от личного кабинета. В письме нажмите «Активировать личный кабинет».
  8. Используя данные, войдите в кабинет и проверьте обработку заказа во вкладке «Мои выписки ЕГРП».
  9. Чтобы скачать выписку нажмите кнопку со стрелкой вниз в правом нижнем углу экрана или скачайте документ со своей электронной почты.

Об отсутствии обременения свидетельствует запись «не зарегистрировано» в 4-м пункте выписки. Если запрет наложен, то указывается его вид. Сравнивая два этих вида проверки, стоит отметить, что второй располагает более понятным поисковиком, а срок получения выписки в разы меньше, чем в Росреестре. Оба сервиса являются официальными и предоставляют достоверную информацию, но выписка из ЕГРП будет на порядок актуальнее.В видео рассматривается подробности проверки квартиры с обременением

На что нужно обратить внимание

Совершая покупку обремененной недвижимости проверяйте наличие документов о праве собственности. Каждый собственник должен быть вовлечен в процесс купли-продажи и включен в договор, чтобы в будущем не смог высказать свои права на жилье. Владелец недвижимости должен иметь техническое удостоверение и кадастровый паспорт.

Проверяйте наличие иждивенцев, которые могут претендовать проживания даже после смены владельца. К ним относятся военнослужащие, дети находящиеся на содержании государства, пенсионеры, которые на момент сделки находятся в доме престарелых, заключенные и психически неуравновешенные, лечащиеся в стационаре.

Избегайте жилья, которое является объектом судебного разбирательства. Проверьте недвижимость на предмет залога и ареста. Пересмотрите планировку и убедитесь, что все изменения были внесены на законных основаниях. В случае покупки недвижимости у одного из супругов, обязательно возьмите нотариально заверенное разрешение у его партнера. Стоит рассмотреть жилье по наследству – как прошлому, так и будущему.

В случае, если один из собственников несовершеннолетний, то все действия необходимо согласовывать с органами опеки.

Если у вас появились вопросы насчет проверки недвижимости на обременение, пишите в комментариях

Проверяем продавца квартиры

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра.

Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.

Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?

  • Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ. Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
  • Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
  • Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел.
  • Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
  • Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

  • Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
  • Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра. Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.

Проверяем квартиру

  • Помещение жилое или нежилое? Не забывайте, что в нежилое помещение нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги, интернет для нежилых помещений могут быть выше. Также обязательно поинтересуйтесь в банке нюансами оформления ипотеки на нежилое помещение, если собираетесь брать кредит под залог недвижимости.
  • Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц — проверяем на сайте Федеральной налоговой службы. Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления. Возможно, к вам даже придут судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, которая прописана по этому адресу. «Выписывать» чужие фирмы со своего адреса придется с помощью налоговой инспекции и суда.
  • Несогласованные перепланировки. Получите технический паспорт на квартиру в БТИ и сравните с ним квартиру. Полезно обратить внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН. Отклонение от проекта и изменение площади может указывать на перепланировку. Учтите, что все несогласованные планировки придется согласовывать самостоятельно либо за свой счет приводить квартиру в соответствие с техпаспортом. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у продавца обстоятельствами перепланировки квартиры и наличием согласования. От покупки квартиры с несогласованной перепланировкой лучше отказаться, но если квартира уж очень хороша, и вы готовы нести все риски, смело просите у продавца скидку.
  • Есть ли долги по ЖКХ — попросите у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и дополнительно проверьте информацию в управляющей компании или ТСЖ. По закону все долги по коммунальным услугам несет собственник квартиры, то есть погашать долги прежнего владельца вам не придется. Однако это не исключает претензий со стороны работников УК, которые не всегда в курсе положений законодательства. Особое внимание уделите взносам по капремонту: в отличие от долгов по ЖКХ, долг по капремонту переходит на нового собственника квартиры. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте тут: Купили квартиру с долгами по ЖКХ
  • Налог на имущество, земельный налог — узнайте, сколько налогов платят за квартиру в год ее собственники. Возможно, им приходится выкладывать за свою почти новую двушку 15 тысяч рублей. А может, они успешно оспорили кадастровую стоимость и добились снижения суммы налога на имущество в два раза.
  • Не является ли квартира предметом судебного спора — попробуйте поискать судебные дела с участием ваших продавцов и непосредственно самой квартиры. Решения можно найти в Банке решений арбитражных судов, а по судам общей юрисдикции (районным, городским, мировым) — на сайте ГАС «Правосудие». Для поиска используйте фамилии и адрес квартиры. Также вы можете зайти на сайт своего районного или городского суда и поискать дела с участием продавца квартиры там в разделе «Судебное делопроизводство».

Из судебных решений можно узнать, например:

  1. о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
  2. о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
  3. о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
  4. о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
  5. о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
  6. о вселении и выселении жильцов;
  7. о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.

Проверяем представителей продавца

Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.

  • Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.

На сделки с имуществом детей не забывайте получать согласие органов опеки и попечительства!

  • Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

  • Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
  • Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
  • Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
  • Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.

Для анализа рисков, связанных с покупкой унаследованной или приватизированной квартиры, рекомендуем обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

  • Наниматели, арендаторы. Попробуйте поискать в интернете объявления о сдаче вашей будущей квартиры. Возможно, там и сейчас продолжают жить наниматели, а хозяин об этом почему-то молчит. На основании статьи 675 ГК РФ нанимателям гарантируется сохранение договора при переходе права собственности на квартиру. Вы же как новый собственник приобретете все права и обязанности наймодателя на основании договора найма, который был заключен между прежним хозяином квартиры и его жильцами. Чтобы этого не случилось, требуйте от продавца расторжения договора найма до проведения сделки по продаже квартиры.

3 полезных источника информации о покупаемой квартире

  • Социальные сети и интернет — иногда во «ВКонтакте», на сайтах объявлений и просто в Гугле и Яндексе можно найти неожиданные детали о продавце и о самой квартире.
  • Управляющая компания и председатель ТСЖ — хотите знать о проблемах квартиры и долгах по коммуналке? Вам сюда.
  • Соседи — кто еще расскажет вам о разборках наследников и сыне хозяев, которого 2 года назад посадили в тюрьму за убийство?

Откажитесь от сделки, если:

  • продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
  • личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
  • продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
  • у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
  • продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.

В тему:Конституционный суд: честные покупатели квартир имеют право на компенсацию от государства при признании сделки недействительнойКупили квартиру с долгами по ЖКХ…

Статья с сайта «Вести права» — правовые решения и советы юриста.

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

Канал Кот-юрист в TelegramКанал Кот-юрист в TamTam

  • About
  • Latest Posts

VestiPrava.com

Latest posts by VestiPrava.com

(see all

  • Банк требует передать оригинал ПТС, законно ли?

    — 11 января 2019 г.

  • Можно ли взыскать доплату по европротоколу?

    — 04 октября 2018 г.

  • На машину упало дерево: кто возместит ущерб?

    — 16 августа 2018 г.

Порядок регистрации договоров купли-продажи недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости не исчерпывается подписанием договора и передачей жилого объекта продавцом покупателю. Последний становится полноценным владельцем только после официального подтверждения права соответствующим государственным органом. Государственной регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Росреестр, а основанием для подачи заявления служит документ, подтверждающий совершение сделки – договор, подписанный ее сторонами.

Кто регистрирует право собственности на недвижимость

Как уже было сказано выше, регистрация договора купли-продажи недвижимости осуществляется в Росреестре. Чтобы получить официальное свидетельство, подтверждающее право собственности на жилищный объект – дом, комнату или квартиру – покупатель должен обратиться в отделение Росреестра по месту расположения приобретаемой недвижимости.

Сегодня повсюду открываются районные МФЦ, уполномоченные государством на прием документов от населения, что упрощает процедуру и значительно сокращает время ее прохождения – длинные очереди и ночные «дежурства» заявителей остались в прошлом.

Подать заявление вместе с пакетом сопутствующих документов можно несколькими способами:

  • личная явка покупателя или доверенного лица в отделение Росреестра, МФЦ или Кадастровой палаты;
  • выезд представителя органа на дом к заявителю (новая услуга – курьерское обслуживание);
  • почтовое отправление;
  • пересылка нотариусом электронных копий документов, после заверения оригиналов.

Вариант с визитом гражданина по месту приема заявлений обычно не вызывает вопросов. На сайте Росреестра перечислены адреса районных подразделений и МФЦ, принимающих документы для оформления к регистрации договоров купли-продажи недвижимости – найти ближайшее не составит труда.

Там же, в режиме онлайн, можно записаться на прием заранее, выбрав удобный день для посещения. Если нужного адреса или подразделения нет в списке, обращение к сотрудникам органа по бесплатному телефону горячей линии поможет уточнить необходимую информацию.

Если новый владелец проживает в отдаленном районе или городе и лишен возможности присутствовать при подаче заявления, он вправе действовать через доверенного представителя. Как правило, в роли такого лица выступает родственник или юрист – по доверенности, оформленной и заверенной у нотариуса.

Не так давно Росреестр предоставил заявителям альтернативный вариант подачи документов – без выезда из дома. Такая услуга интересна лицам, ограниченным физически в свободе передвижений, но желающим обойтись без доверенных представителей.

Кроме того, курьерской доставкой охотно пользуются граждане, испытывающие дефицит свободного времени, в отсутствие возможности посетить МФЦ или госучреждение в нужный день. Стоимость выезда представителя Росреестра на дом или в офис заявителя варьирует в пределах 500–1500 руб.

Пересылка документов почтовой службой менее популярна, т. к. занимает определенное время, но для граждан, проживающих в удаленных районах и областях, этот вариант иногда является единственно возможным. При формировании пакета документации следует предварительно заверить у нотариуса подписи заявителей и участников сделки.

Заказное отправление сопровождается подробной описью вложения и требует уведомления о вручении по месту доставки. Заявитель вправе воспользоваться услугами любого почтового курьера: как Почты России, так и альтернативной экспресс-службы (ЕМС, DHL, Пони-экспресс и др.).

При подаче документов нотариусом в электронном виде регистрация проходит в ускоренном режиме – такая альтернатива установлена на законодательном уровне. Преимущество данного способа заключается в том, что представитель нотариата лично проверяет подлинность бумаг и точность оформления, после чего их заверяет и отправляет в Росреестр.

Дополнительные денежные затраты на нотариальное оформление с лихвой окупаются скоростью выдачи регистрационного свидетельства – на следующий день после подписания заявления.

Перечень документов для подачи заявления и регистрации прав

Перед обращением в Росреестр следует заранее удостовериться в наличии полного комплекта бумаг, доверенностей и подписей сторон:

  • Заявление, подписанное участниками сделки.
  • Квитанция (чек) об уплате госпошлины. В 2015 году размер пошлины составляет 2000 рублей с каждого физического лица. Внести плату и получить соответствующий кассовый ордер можно в ближайшем к дому отделении Сбербанка.
  • Договор купли-продажи, подписанный его сторонами, в трех экземплярах. Один экземпляр впоследствии хранится в архиве Росреестра, два – возвращаются гражданам при выдаче свидетельства.
  • Правоустанавливающий документ, согласно которому продавец является законным владельцем недвижимости.
  • Технический паспорт.
  • Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о жильцах, зарегистрированных в квартире.
  • Разрешение органов опеки и попечительства в случае, если среди владельцев – несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Копия паспортов граждан, упомянутых в договоре, с предъявлением оригиналов.

Для оформления в собственность объекта первичной недвижимости, т.е. квартиры во вновь возведенном жилом доме, комплект подаваемых документов отличается от стандартного перечня бумаг, сопровождающих отчуждение вторичного жилья.

Документы, предоставляемые в Росреестр при покупке жилого объекта в новостройке

  • договор долевого участия;
  • подписанный акт приема-передачи;
  • технический план квартиры;
  • квитанция (чек) об оплате госпошлины;
  • паспорт заявителя;
  • заявление о регистрации договора купли-продажи квартиры.

Оригиналы документов проверяются сотрудниками Росреестра, и возвращаются на руки гражданам при получении свидетельства о регистрации. Однако перед подачей комплекта следует подготовить копии всех бумаг: они сохраняются в архиве регистрационного органа и в случае необходимости – при утере – смогут быть востребованы впоследствии владельцем жилья.

Сроки выдачи свидетельства о регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

  • Согласно законодательству, регистрация прав собственности на недвижимое имущество совершается в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
  • Ускоренная процедура осуществляется в течение суток с момента отправки нотариусом электронных копий заверенных документов.

Что делать, если продавец потерял свидетельство о регистрации

  • Свидетельство можно получить повторно в Росреестре, уплатив предварительно пошлину в размере 350 руб.
  • Подлинники правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор дарения и др.) хранятся в архиве регистрационного органа, а их копии выдаются при необходимости за отдельную плату (200 руб.).

Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью

Граждане, состоящие в браке, при отчуждении жилья часто сталкиваются с весьма распространенным вопросом – требуется ли официальное согласие супруга на совершение сделки. В ситуации, когда члены семьи владеют равными долями в пределах одной квартиры, все предельно ясно – они считаются полноценными и равноправными участниками сделки, что фиксируется в договоре.

Чаще же квартира бывает оформлена на единственного владельца – мужа или жену. При отчуждении такого жилья юристы учитывают обстоятельства его получения продавцом.

Если квартира приобретается после бракосочетания, то она становится предметом общей собственности супругов – в этом случае согласие супруга на отчуждение недвижимости оформляется в письменном виде и заверяется нотариально.

Даже после официального развода может потребоваться письменное разрешение – если имущество, являющееся совместно нажитым, не подвергалось разделу при расторжении брака.

В иных обстоятельствах согласия супруга не требуется:

  • приобретение жилья до вступления в брак;
  • передача квартиры по договору дарения;
  • получение жилья в порядке наследования.

Попытка обойти закон, продав квартиру единолично, чревата серьезными проблемами – супруг может в любой последующий момент оспорить сделку в суде, добившись признания ее недействительной.

С 2013 года, после внесения соответствующих поправок в ГК РФ, разрешения супруга на приобретение квартиры не требуется.

В качестве образца договора можно предоставить следующий документ:

В квартире прописан несовершеннолетний

Наличие несовершеннолетнего, прописанного в квартире, усложняет сделку, но не препятствует ее совершению – в таком случае родители или усыновители учитывают следующие правила:

  • При выписке из квартиры ребенок должен быть зарегистрирован на правах постоянного проживания в другом жилом помещении.
  • Необходимо получить письменное согласие обоих родителей на сделку с недвижимостью.

Может ли продавец отказаться от подачи документов в Росреестр

Согласно Гражданскому кодексу, в качестве основания для перехода прав собственности выступает договор купли-продажи имущества. Регистрация права собственности нового владельца – необходимая формальность, официально подтверждающая его статус хозяина квартиры, но вовсе не правоустанавливающая процедура.

Вступление нового собственника в законные права владения объектом недвижимости уже состоялось, и подтверждение тому – подписанный обеими сторонами договор, расписка или банковская выписка об оплате, акт приема-передачи жилья.

Если недобросовестный продавец по личным причинам отказывается участвовать в регистрации, покупатель вправе обратиться в суд – в таком случае оформление права собственности совершается в принудительном порядке, в результате вынесения соответствующего судебного решения.

Однако законодательство предусматривает возможность приостановления процедуры выдачи свидетельства на основании письменного заявления любой из сторон, участвующей в сделке, на срок до 3 месяцев. В этом случае гражданам придется прийти к взаимному соглашению, или же решить возникшие разногласия в судебном порядке.

Приостановление процедуры регистрации договора купли-продажи квартиры Росреестром

Сотрудники регистрационного органа внимательно проверяют документы, сопровождающие договор купли-продажи квартиры. Если у юристов возникают сомнения в подлинности бумаг или в чистоте совершаемой сделки (отсутствует согласие супруга, разрешение органов опеки в случае недееспособности собственника, разрешение родителя ребенка, владеющего долей жилья и т. п.), Росреестр вправе приостановить процедуру на месяц, уведомив об этом заявителей в письменном виде.

Участник сделки – чаще продающая сторона – за это время собирает недостающие документы и представляет в орган регистрации. Кроме того, специалисты службы регистрации вправе сформировать запросы в другие госорганы для подтверждения подлинности документов или уточнения отсутствующей информации.

Как проводится регистрация договора купли-продажи квартиры?

Давала ли регистрация договора купли-продажи квартиры какие-то гарантии? Прошло уже несколько лет с тех пор, как регистрацию договора купли-продажи квартиры отменили, а что пришло на ее смену?

Мы будем говорить о том моменте, когда продавец и покупатель обговорили все нюансы своей сделки, приняли решение о продаже-покупке, составили договор, подписали его, а зачастую еще деньги передали-приняли.

Чего достигли стороны тем, что поставили под этой бумагой свои подписи? Их сделка состоялась: продавец выразил свою волю: «Хочу продать такую-то квартиру по такой-то цене». Покупатель с этим согласился, таким образом, договор вступил в силу. Теперь он — новый владелец жилья. Жилое помещение перестало принадлежать продавцу, но его право на него до сих пор остается за продавцом, потому что переходит к покупателю только после того, как зарегистрирована государством.

Теперь им нужно сделать следующий шаг: зафиксировать перемену собственника, иными словами, зарегистрировать право за новым владельцем принятым порядком.

А если подписано несколько договоров с разными людьми, к кому перейдет квартира?

Мы уже выяснили исключительно важную роль договора купли-продажи недвижимого имущества. Бывает, что попадется безответственный владелец: он выставил ее на торг и стал подписывать договоры со всеми, кто внесет ему задаток, или даже уплатит цену покупки полностью.

Какой из договоров самый «действительный»? Закон предусмотрел такие случаи.

Суды исходят из положений статьи 398 Гражданского кодекса РФ, которая «разруливает» эти щекотливые моменты. Надо знать главное: квартира останется собственностью того, кто успел свое право на нее зарегистрировать в Росреестре. Остальным покупателям останется только требовать возмещения убытков.

А если ни один из покупателей не зарегистрировал, кого из них выберет суд? Чье требование удовлетворит? Верховный суд РФ разъясняет судам этот момент: регистрации подлежит переход права собственности к тому покупателю, который получил квартиру в натуре, то есть в нее въехал, начал осуществлять права пользования, иными словами, ее занял. А остальные покупатели могут взыскивать убытки и требовать возвращения уплаченных ими денег.

Состоится ли регистрация купли-продажи квартиры на нового владельца, если ею пользуется арендатор бывшего хозяина?

Если старый хозяин сдал свое имущество в аренду, а срок аренды еще не закончился, то каковы права нового владельца? Является ли это препятствием к регистрации? Что делать, если продавец ссылается на арендаторов, на законы, и не желает писать заявление в Росреестр?

Эта проблема решается в суде. По требованию нового владельца суд обяжет Росреестр зарегистрировать смену владельца жилья. И, уже вступив в права собственности, ему придется дальше решать вопрос со вступлением в реальное пользование жильем.

Что делать, если одна из сторон заявит об отзыве документов?

Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает этот случай, когда в Росреестр поступает заявление от одного из участников сделки с просьбой о ее остановке. В этом случае регистрация приостанавливается на один месяц, а специалист уведомляет об этом вторую сторону. Если вопрос не будет урегулирован сторонами за месяц, принимается решение об отказе.

Если это заявление поступило от продавца без достаточных на то причин, покупатель может обратиться в суд с требованием о проведении регистрации перехода права собственности к нему. Суд, по всей видимости, примет его сторону, иск удовлетворит.

При поступлении подобного заявления от покупателя вопрос также может быть перенесен в суд, где будет решаться вопрос об исполнении им своих обязательств по договору, а именно — оплате купленного имущества и регистрации права собственности.

Что делать, если прежний хозяин умер, а регистрации еще нет?

Между заключением договора и подачей заявления в Росреестр есть какое-то время, поэтому бывают случаи, когда с продавцом происходят трагедии — ДТП, сердечный приступ, приведшие к смерти.

Если заявление о регистрации права собственности на нового хозяина сторонами в Росреестр подано, процедура продолжается. Она может быть приостановлена на месяц по заявлению представителей умершего продавца, за это время покупатель может обратиться в суд с заявлением о принуждении Росреестра к регистрации права.

Другой момент, если прежний владелец жилья умер, не подав заявления о переходе права собственности. Раз право собственности не перешло к новому владельцу, эта недвижимость составляет наследственное имущество. Новому владельцу нужно подождать шесть месяцев, пока наследники вступят в права наследования, и предъявить иск к ним с целью понудить к регистрации права собственности на него.

Стоит посоветовать покупателям недвижимости как можно скорее подавать заявления о регистрации перехода права собственности. Произойти может всякое. Но, если в поданных документах сотрудник Росреестра обнаружит ошибки, требующие исправления, в случае смерти продавца будет крайне сложно исправить их, даже если это будут ошибки в написании номера паспорта покупателя, к примеру.

Заключение

Важная особенность предоставления служебной жилплощади заключается в том, что человек не нуждается в жилье как таковом. Он имеет на него право в связи с исполнением определенных трудовых обязанностей в органах государственной или муниципальной властей.

Это говорит о том, что жилье предоставляется временно и на определенный срок. После истечения срока жильцов имею право выселить даже в том случае, если им негде жить.

Несмотря на запрет приватизировать служебное жилье, есть возможность обойти его. Для оформления права собственности на служебное жилье нужно поменять его статус. Сделать это возможно только с согласия собственника муниципального (государственного) жилья.

Вопрос

Нормы служебного жилья

Существую ли нормы по площади при предоставлении служебного жилья?

Ответ

Да, существуют. На человека должно приходиться не менее 6 кв. м жилой площади. Если в семье имеются разнополые дети в возрасте старше 9 лет, то они должны жить в раздельных комнатах. Следовательно, семье с двумя детьми разного пола положена трехкомнатная квартира. Но на практике эти нормы часто не соблюдаются, так как нуждающихся в служебной квартире очень много.

Условия использования сертификата на жилье

Для того, чтобы Пенсионный фонд выделил на жилье деньги, предусмотренные по сертификату, семьям с детьми необходимо соблюсти несколько обязательных условий:

  • объект покупки должен находиться на территории России;
  • должна оформляться покупка отдельного жилого объекта, а не доли в праве собственности;
  • сделки могут проводиться в любой форме, которая не вступает в противоречия с законом;
  • в заявлении на распоряжение маткапиталом должна быть указана цель, на которую заявитель просит направить деньги, а также нужная сумма и приложены подтверждающие документы.

Купить квартиру за материнский капитал, или же другую жилплощадь, можно при строгом соблюдении еще одного условия: объект должен быть оформлен в собственность с учетом интересов всех детей с выделением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона).

ПФР требует прописывать это условие в договорах и составлять нотариальное обязательство. При этом:

  1. Оно должно быть выполнено в течение полугода после перечисления средств из маткапитала продавцу либо после снятия обременения с недвижимости.
  2. Собственность супругов и детей устанавливается в долях по согласованию между членами семьи.
  3. Должно быть учтено даже право собственности ребенка, который родились после заключения сделки, но до погашения обязательств материнским капиталом и окончательного оформления жилья в собственность.

Постановление Правительства РФ № 20 от 13.01.2009 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» позволило направлять средства из маткапитала не только на сделки, оформленные владельцем сертификата, но и на те, которые подписал супруг владельца (чаще владелицы).

Покупка жилья под материнский капитал

Существующие разновидности покупки жилья, ввиду сложившейся практики, имеют свои особенности. К каким-то видам ПФР относится с полным доверием, к другим — снисходительно или настороженно, проверяя участников сделки, цели и документы. А некоторые виды сделок, сами по себе даже не противоречащие российскому законодательству, и вовсе не подлежат оплате средствами маткапитала.

Ниже приводятся особенности приобретения различных видов жилья с использованием материнского сертификата:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • комната;
  • доля жилого помещения.

Купить дом под мат. капитал

Фото pixabay.com

Материнский сертификат на покупку квартиры

Как уже было сказано ранее, при приобретении квартиры в новостройке или старом доме средства мат. капитала можно использовать в наибольшем количестве вариантов:

  • стандартная форма сделки — покупка квартиры по договору купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа;
  • при строительстве многоквартирного дома (когда квартира как жилое помещение еще фактически не существует) — по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
  • при инвестировании в кооперативное строительство жилья (покупка квартиры в жилищном кооперативе — ЖК, ЖСК, ЖНК и др.). В этом случае необходимые документы для оплаты материнским капиталом вступительного или паевого взноса перечислены в п. 11 Постановления № 862 от 12.12.2007 г.

Подробнее об этих и других формах приобретения жилого помещения под маткапитал читайте подробнее в материале Как купить квартиру за материнский капитал.

Однако использовать материнский капитал до 3 лет

на покупку квартиры можно только в том случае, если семья готова взять кредит или займ (тогда оплата средствами маткапитала из Пенсионного фонда пойдет сразу на счета финансовой организации по кредитному договору или договору займа

). В противном случае нужно ждать, пока ребенок отметит третий день рождения (или третью годовщину усыновления).

Необходимо отметить, что во многих регионах России суммы в размере 453 тыс. рублей (именно на столько могут рассчитывать владельцы сертификатов в 2018 г., если ранее не подавали заявления о расходовании средств) хватит на оплату значительной части квартиры (а также для досрочного погашения значительной части ипотечного кредита или оплаты первоначального взноса). Некоторые региональные программы маткапитала позволяют существенно увеличить сумму, на которую может рассчитывать будущие покупатели для приобретения жилья.

Приобретение дома по сертификату

Пенсионный фонд не допускает обналичивания средств маткапитала за счет приобретения ветхого дома в провинции по заведомо завышенной цене — изношенность приобретаемого дома не может превышать 50%. Как показывает практика, недобросовестные владельцы сертификатов иногда пытаются воспользоваться такой схемой для получения денег.

Для других семей, которые живут в сельской местности или хотят убежать от городской суеты, материнский капитал на приобретение дома придется как нельзя кстати. Сделка совершается с помощью договора купли-продажи (при необходимости — с отсрочкой платежа), но только после достижения ребенком возраста 3 лет. Вероятнее всего, купить дом за материнский капитал в ипотеку не получится, так как банки дают кредиты преимущественно под квартиры. При этом:

  1. В соответствии с Постановлением № 862 от 12.12.2007 г., средства из обеспечения сертификата можно использовать только на приобретение жилой недвижимости. Купить нежилой дачный дом за материнский капитал не получится.
  2. Участок, на котором возведен дом, и другие сооружения на нем, не могут быть куплены вместе с самой постройкой. Для их приобретения придется заключать два договора:
    • по первому приобретается дом под материнский капитал;
    • по второму — земля и другие постройки за личные средства покупателя.

Таким образом, Пенсионный фонд тщательно следит за тем, чтобы сделка купли-продажи касалась именно жилого дома, а не дачной постройки. Эти два строения отличаются:

  • конструкции дома — капитальные, дачи — облегченные;
  • дом предусматривает все необходимые для проживания коммуникации (свет, воду, отопление, в идеале — канализацию), тогда как на дачу может быть подведено только электричество;
  • домом можно пользоваться круглогодично, в отличие от дачи;
  • в документах участок и постройка имеют соответствующий статус (жилая или дачная).