Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Образец предварительного договора купли-продажиДо оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Содержание

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

можно ли продать квартиру в ипотекеУзнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Задаток при покупке квартиры — правила оформленияКак оформить дарственную на долю в квартире, юридические тонкостиПродажа земли сельскохозяйственного назначенияКак грамотно снять квартиру и избежать неадекватных хозяевКак правильно составить соглашение о расторжении договора арендыОпределение кадастровой стоимости недвижимости по кадастровому номеру Росреестра

Что это такое

Определение ПД дается в ст. 429 ГК. Ч. 1 настоящей статьи гласит, что на основании данного документа стороны обязуются заключить сделку в будущем – на тех условиях и в том порядке, которые будут указаны в ПД.

Таким образом, изначальный контракт лишь обязует сторон заключить когда-либо в будущем периоде времени основной, но сам по себе не формирует правоотношения сторон.

Ч. 2 указанной статьи гласит, что предварительное соглашение должно заключаться по форме, определенной для основного договора, а если такая форма не установлена – то в письменной. Сделки с недвижимостью заключаются письменно, таким образом, и предварительный ДКП тоже.

ПД – это гарантия, что какая-либо одна из сторон не передумает покупать (продавать) квартиру, или не изменит какие-либо существенные условия сделки.

Покупатель может быть уверен – квартира будет продана ему и только ему, и по той цене, которая будет указана в предварительном ДКП.

О том, что такое задаток, сказано в ст. 380 и 381 Гражд. Кодек. Так, в ч. 1 ст. 380 указывается, что задаток – это определенная сумма финансовых средств, которая выдается одной из сторон сделки другой, в счет причитающихся платежей, как доказательство заключения контракта.

Из норм указанной статьи следует вывод, что задаток дается одной из сторон другой стороне, когда заключается основной договор.

Однако в этой же статье видим положение – задатком может быть обеспечено выполнение обязательства по заключению основного ДКП на условиях, предусмотренных изначальным.

Это значит, что покупатель может внести задаток уже при заключении предварительного ДКП.

Согласно нормам ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если покупатель, внесший задаток, не заключит основной ДКП, задаток останется у продавца.

Если же продавец нарушит условия предварительного соглашения, так и не продав квартиру (или продав на других условиях), покупатель вправе требовать ему возврата задатка в 2-м размере.

Для чего он нужен

ПД с условием о задатке нужен, в первую очередь, для большей безопасности участников. Так, если заключить обычный предварительный контракт, не включив условие о задатке, то стороны будут менее защищены.

Так, согласно ст. 445 Граж. Кодек., если участник процесса, для которого заключение контракта является обязательным, уклоняется от этого действия, другой участник процесса приобретает право на обращение в суд с требованием принудительного заключения договора.

При этом потерпевшая сторона обладает правом взыскать с другой стороны все убытки, которые были причинены вследствие неисполнения обязательства по заключению основного контракта.

Если же в ПД включается условие о задатке, все гораздо проще:

  • тот, кто дал задаток, и при этом не исполнил обязательства, просто теряет свой задаток;
  • тот, кто получил задаток, и не исполнил обязательства, обязан заплатить двойную сумму задатка потерпевшей стороне.

Таким образом, при наличии задатка стороны имеют двойную защиту – материальная ответственность для того, кто не исполняет обязательства, и возможность обратиться в суд для понуждения к заключению основного соглашения.

Расторжение договора купли продажи квартиры В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры, узнайте в статье: расторжение договора купли продажи квартиры

Про соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры после регистрации читайте по ссылке.

Его содержание

Ст. 429 ГК РФ определяет, каким же должно быть содержание предварительного контракта.

Так, ч. 3 регламентирует, что в документе должны быть:

  • условия, которые позволяют точно определить предмет сделки (то есть описание объекта недвижимости, его технические характеристики, адрес местонахождения и др.);
  • условия основного контракта.

Таким образом, начальный договор даже шире основного – помимо условий, которые будут в основном соглашении, в него включаются еще и дополнительные – такие, как, например, о задатке, об особенностях и сроках заключения основного соглашения и др.

Кроме этого, в содержании предварительного ДКП должен фигурировать предельный срок, когда будет заключен основной.

Если же такой срок не указан, считается, что основной контракт должен быть подписан в течение 12 месяцев после заключения начального (ч. 4 и ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обобщим представленную информацию и опишем подробнее, что же нужно указать в начальном ДКП:

  • реквизиты документа – город составления, дата подписания, наименование – “Предварительный договор купли-продажи”;
  • ФИО продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации или проживания (для юрлиц – юридический адрес и реквизиты);
  • предмет договора – квартира, дом или иной жилой объект, технические характеристики;
  • ссылка на документ-основание для продажи недвижимости – к примеру, свидетельство о праве собственности;
  • цель заключения контракта – помечается, что для целей заключения в будущем основного договора, а также указывается срок его заключения;
  • стоимость квартиры или иного жилья (цифрами и прописью);
  • условие о задатке – обязательно пишется слово “Задаток” и его сумма, в противном случае переданные денежные средства будут считаться авансом, то есть, не будут подлежать возврату в двойном размере в случае невыполнения обязательств;
  • подписи сторон процесса.

Как оформить и его образец

Согласно ст. 550 ГК РФ, в отношении сделок с недвижимостью применяется письменная форма договора. Нотариальное заверение не требуется и может быть осуществлено лишь при желании сторон.

Поскольку предварительный ДКП заключается в той же форме, что и основной, его не требуется заверять у нотариуса.

Государственная регистрация предварительного соглашения не нужна (ч. 14 Обзора практики разрешения споров… (Информационное письмо Президиума ВАС № 59 от 16.02.2001 года)).

Помимо основных условий, без которых договор признается как недействительный, граждане могут включить и дополнительные условия:

  • срок, в течение которого продавец должен освободить помещение;
  • штрафные санкции за срыв сделки;
  • условие, что квартира должна быть передана без наличия обременений;
  • условие, что передача жилого помещения осуществляется только при наличии определенных неотделимых улучшений (встроенная техника, мебель и др.);
  • иные условия.

Скачать образец предварительного документа с условием о задатке можно по данной ссылке.

ПД купли продажи квартиры с задатком по ипотеке

Если квартира берется в ипотеку, потребуется внести небольшие изменения в типовую форму предварительного контракта.

Так, сроки заключения основного ДКП лучше указать с запасом, ведь процедура сбора документов и рассмотрение банком могут затянуться.

Вот образец типового предварительного договора:

Что в нем нужно переделать:

  • п. 2.2. нужно изменить так, что документация, которая удостоверяет право собственности продавца, будет необходима до подписания основного ДКП;
  • из п. 3.1. и 4.1. исключить сроки оплаты, или же исправить так, что если сроки изменяются не по вине приобретателя недвижимости, то цена на квартиру не повышается;
  • добавить условие о том, что повторное одобрение в банке (когда предоставляются документы) не означает нарушения условий предварительного ДКП;
  • п. 7.2. нужно уточнить – какие именно обстоятельства считаются неподконтрольными продавцу;
  • дополнить договор пунктом, похожим на 7.2., только в отношении покупателя – о том, что банк является фактором, находящимся вне контроля приобретателя;
  • указать условие, что предварительный ДКП обеспечивается задатком, но задаток полностью возвращается покупателю без удержания неустойки, если сделка срывается по вине банка.

Итак, предварительный контракт при купле-продаже недвижимого имущества служит дополнительной гарантией для сторон, что действительно сделка будет совершена на условиях и в порядке, указанных в таком предварительном соглашении.

Помимо этого, предварительный договор может сопровождаться задатком – при неисполнении обязательств, сторона, давшая задаток, теряет его.

Налог с продажи квартиры Как уменьшить налог с продажи квартиры, описывается в статье: налог с продажи квартиры

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству, рассматривается тут.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке вы можете посмотреть в этой статье.

Видео: Предварительный договор купли-продажи и его смысл

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Bookmark and Share

Порядок расторжения

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком можно по следующим основаниям:

  • по истечении срока действия соглашения, когда ни одна из сторон не заявила о намерении подписать основной договор;
  • в одностороннем порядке, если одна из сторон решила отказаться от сделки;
  • при невыполнении обязательств участником;
  • при наступлении обстоятельств, прописанных в договоре.

Как правило, порядок расторжения прописывается в тексте договора. Основной нюанс при расторжении договора касается судьбы задатка. Сумма задатка достается потерпевшей стороне.

Юридическая помощь при проблемах с кредитамиКакая предоставляется юридическая помощь при проблемах с кредитами узнайте из статьи: юридическая помощь при проблемах с кредитами

Какой срок действия медицинской справки для водителей, читайте здесь.

Порядок раздела имущества при разводе супругов, смотрите здесь.

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры позволяет документально закрепить оговоренные условия.

Но нужно понимать, что если уверенности в заключении основного договора нет, то и предварительный договор составлять не нужно.

Смысл заключения предварительного ДКП как раз и заключается в том, что в случае отказа от сделки одна из сторон несет убытки.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

O-NEDVIZHKE.RU

3. Ответственность сторон

3.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора (п. 1.1), предусмотренного настоящим Договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.

3.2. Возмещение убытков и выплата штрафа не влияет на право каждой Стороны, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

4. Разрешение споров

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

4.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде по месту нахождения Квартиры.

5. Форс-мажор

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а именно: пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д., при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий Договора. В этом случае срок выполнения договорных обязательств будет продлен на время действия указанных обстоятельств.

5.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую Сторону о начале действий указанных обстоятельств, но в любом случае не позднее 5 (пяти) дней после начала их действий.

5.3. Если указанные обстоятельства продолжаются более 14 дней, каждая Сторона может предложить расторгнуть Договор. В случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещение своих убытков. При этом Стороны произведут необходимые взаиморасчеты, которые предполагают оплату исполненных по Договору обязательств и возврат перечисленных ранее денежных средств за неисполненные, в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, обязательства.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до «___» ________ 201_ года включительно.

6.2. Данный Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу.

6.3. Переуступка права требования по настоящему Договору допускается только с согласия другой Стороны.

6.4. Уведомления Сторон по настоящему Договору могут производиться письменно по следующим адресам:

  • Для Покупателя: ___________________________________________________. С указанием для ____________________________________.
  • Для Продавца: : ____________________________________________________. С указанием для ____________________________________.

6.5. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу. В случае изменения адресов для уведомления одной из Сторон, она обязана незамедлительно уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве или Московской области. В противном случае направление корреспонденции Стороной по прежнему адресу будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.

7. Подписи сторон

Продавец: ____________________________________________________________________

(дата, подпись, фамилия, имя, отчество, полностью)

Покупатель: __________________________________________________________________

(дата, подпись, фамилия, имя, отчество, полностью)

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Что такое предварительный договор купли-продажи квартирыМногие наверняка выражали сомнения в актуальности подобных промежуточных соглашений. Для чего должна откладываться процедура купли-продажи объектов недвижимости и проводиться составление предварительного договора, если все участники уже согласовали основные условия сделки?

Иногда необходимо время, а за это время одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этих случаях очень удобен предварительный договор, который зафиксирует намерение заключить сделку. Не зря подобный документ нередко называются «Договором о намерениях».

Эта сделка заключается между заинтересованными сторонами после достижения желаемых договоренностей, если каждый участник имеет дальнейшие намерения выполнить процедуру купли-продажи с учетом всех оговоренных условий.

Причины, по которым документ не может быть подписан сразу же, разнообразны. Например, у покупателя в распоряжении не находится оговоренная сумма, и он может предоставить ее только спустя какое-то время, или продавцу необходимо подготовить документы на объект недвижимости, и т. п.

Предварительный договор можно считать документом, в котором указаны взаимные обязательства каждой стороны. Благодаря такому договору все участники могут получить полноценные гарантии планируемой сделки, поскольку обязуются нести персональную ответственность за ее срыв.

Поэтому предварительное соглашение подписывается в целях защиты интересов сторон, а также страховки от недобросовестного поведения участников сделки.

В каких случаях заключается договор?

О чем составляется предварительный договор купли-продажи квартирыЧто обычно подписывается в таких договоренностях? Поскольку все, что указывается в устной форме, не может иметь юридической силы в современной правовой системе, то в договоре купли-продажи рекомендуется указывать в письменном виде каждый важный момент, имеющий отношение к предстоящей сделке.

Требуют отдельного описания все условия, предварительно оговоренные между участниками сделки.

Если опустить детальное рассмотрение полной структуры документа, можно сказать, что в предварительной договоренности всегда должны быть четко указаны абсолютно все существующие условия заключаемой сделки. При несоблюдении или полном отсутствии предварительных соглашений сделка не будет считаться заключенной и не может иметь никакой юридической силы.

В предварительном договоре должны быть упомянуты минимум 3 главных условия:

  1. Первое условие – предмет соглашения. Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
  2. Вторым условием является стоимость объекта, по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому. Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.
  3. Третье условие – срок заключения главной договоренности. С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая стоимость жилья на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.

Если на стадии заключения предварительного соглашения владелец и покупатель обсудят все детали сделки, то в дальнейшем согласование, оформление основной документации относительно купли-продажи жилплощади не будет представлять собой вообще никаких сложностей. Процедура осуществляется предельно просто: из текста предварительной договоренности переносятся все условия в главный документ.

Условия расторжения

Условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартирыВозможность расторжения предварительной договоренности в некоторых ситуациях может быть весьма востребованной. Во многих случаях агентства недвижимости руководствуются только собственными интересами и не всегда заботятся о безопасности людей, которые готовы платить деньги и рассчитывают получить взамен нормальный объект недвижимости.

В случае, если условия предварительной договоренности не подразумевали выплату части оговоренной денежной суммы, такая сделка может быть расторгнута при взаимном соглашении с каждой стороны путем подписания необходимого документа. Если же один из участников не выражает желания расторгать договоренность, это можно сделать с привлечением судебных инстанций.

Деньги, потраченные на сопутствующие расходы, не подлежат возврату при расторжении соглашения, если это не было оговорено заранее. Подобные сделки всегда заключаются на бумаге и подлежат последующему заверению нотариусом, когда рассматривается непосредственно предварительная договоренность.

При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.

Если возникает ситуация, когда предварительная договоренность расторгается по причине несоблюдения участниками указанных сроков, процедура выполняется по соответствующим условиям в связи с несоблюдением обязанностей, возлагаемых на участников по договору.

Поэтому перед процедурой оформления предварительной договоренности необходимо убедиться в следующем:

  • В бланке указывается допустимая последовательность действий при одностороннем расторжении;
  • В документе также должен быть определен период, в течение которого планируется проведение процедуры заключения основной договоренности;
  • В соглашении детально расписана последовательность действий при оформлении основной сделки;
  • Предусматриваются условия возврата потенциальному покупателю выплаченных им средств в качестве аванса.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий предварительную договоренность можно будет легко расторгнуть с минимальными рисками и потерями для каждой из сторон. Естественно, лучше, чтобы процедура заключения и аннулирования подобных сделок выполнялась только в сопровождении квалифицированных юристов.

Важно: Предварительная договоренность представляет собой обычный документ и не подразумевает выплаты каких-либо денежных взносов, а только обязывает участников сделки выполнить подготовительные мероприятия за оговоренные сроки, чтобы иметь возможность заключить главную сделку в ближайшее время.

Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению. Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций, которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности.

Следует различать четко аванс и задаток

. Главное отличие — продавец в случае расторжения сделки в одностороннем порядке имеет право оставить задаток себе, аванс же подлежит возврату.

Когда не рекомендуется заключение предварительного договора?

Когда не следует заключать предварительный договор купли-продажиИногда заключение основной сделки может быть сопряжено с дополнительными рисками, при наличии которых оформление предварительной договоренности нежелательно:

  • Может быть составлено несколько предварительных соглашений на один объект недвижимости;
  • Выплата залога за недостроенный жилой объект в ипотеку;
  • Вероятность существования неблагоприятных условий для составления предварительной договоренности;
  • Иногда существует возможность реализации одного объекта недвижимости одновременно нескольким покупателям. Продавец может оформить соглашения с несколькими потенциальными покупателями, получить от них задаток и попросту исчезнуть.
  • Иногда в процессе оформления сделки выясняется, что на объект недвижимости был наложен арест, о наличии которого продавец может быть не осведомлен. Это уточнятся у самого нотариуса при оформлении основной сделки.
  • Если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние дети, недвижимость не может быть продана без предварительного согласия опекунов. При заключении предварительных договоренностей информация о прописанных в доме детях не подается, поэтому могут возникнуть проблемы при оформлении основного соглашения.

Образец договора за 2016 год

Образец предварительного договора за 2015 год содержит полноценный перечень всех возможных условий, а также обязанностей, которые должны указываться в дальнейшем при оформлении основной сделки. Это один из наиболее серьезных документов, которые можно подписывать перед проведением процедуры купли-продажи жилых объектов недвижимости.

При правильном заключении договора должна быть указана исчерпывающая информация о каждом участнике сделки. Описывается с максимальной точностью предмет сделки. Также обязательно уточняется период, в течение которого должен быть заключен основной договор.

По этой ссылке приведен бланк предварительного договора купли-продажи квартиры, актуальный в 2016 году.

Подробнее о том, зачем нужно составлять предварительный договор — на видео

В чем смысл предварительного договора и так ли он нужен? Видеоконсультация разъяснит ряд моментов, касающихся ответов на вопрос: «Зачем вообще нужно составлять такой договор?».

Порядок оформления сделки

Оформление купли-продажи квартиры в стандартной ситуации проходит в несколько шагов:

  1. Подписание предварительного договора.
  2. Заключение основного договора.
  3. Денежный взаиморасчет.
  4. Подписание акта приемки.
  5. Регистрация права собственности.

В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора.

Перечень документов

Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке (если таковой имеется).

Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

Для покупки жилья в ипотеку потребуются:

  • справки о доходах;
  • оценочный сертификат;
  • еще один документ для удостоверения личности.

В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться – этот момент нужно уточнять.

Со стороны продавца должны быть предоставлены:

  • правоустанавливающие документы;
  • паспорт;
  • сертификат о праве собственности на квартиру;
  • выписки из домовой книги и ЕГРП.

Также могут потребоваться:

  • доверенность;
  • разрешение супруга на продажу квартиры;
  • согласие органов опеки.

Тут можно скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2018 году представляет собой письменный документ, который устанавливает за обеими сторонами обязательства:

  • покупатель обязуется гарантированно приобрести квартиру, ставшую объектом договора;
  • продавец – передать данную квартиру покупателю и получить за нее деньги.

Таким образом достигается первичное согласие между сторонами.

Также покупатель может внести задаток, который в дальнейшем станет хорошим подспорьем при решении конфликтных ситуаций.

Для чего необходим?

Предварительный договор составляется по обоюдному желанию покупателя и продавца. Данный документ предоставляет обеим сторонам определенные гарантии, которые могут подкрепляться денежным задатком.

Если у вас есть возможность подписать такой договор, и вторая сторона не против – не поленитесь сделать это.

В дальнейшем предварительный договор позволит вам не попасть в трудную ситуацию при подписании основного договора, а также обойтись без суда.

Также предварительный договор является помощником в случае, если одна из сторон еще не готова заключить основной документ, откладывая тем самым это действие на указанный срок.

С задатком

Подписание предварительного договора с задатком отличается от стандартного случая лишь тем, что при расторжении документа покупателем задаток остается у продавца, а при аналогичном действии со стороны владельца квартиры задаток передается покупателю в двойном размере.

Размер денежного взноса необходимо обязательно указывать в предварительном договоре.

Здесь можно скачать образец договора задатка за продаваемую квартиру, образец расписки в получении задатка при купле-продаже квартиры.

По ипотеке

Предварительный договор часто используется и при взятии покупателем ипотеки. Получить образец документа в таком случае можно в конкретном выбранном банке.

В нем также указываются:

  • предмет и стоимость объекта договора;
  • обязанности и права сторон;
  • сроки и некоторые другие условия, без которых предварительный договор теряет свою силу.

Здесь можно скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Доли в жилье

При покупке доли квартиры содержание и условия заключения предварительного договора практически не меняются за исключением того, что необходимо указать точный размер и стоимость доли в приобретаемой квартире.

Во всем остальном – стандартная процедура.

В новостройке

При покупке жилья в новостройке предварительный договор является единственной гарантией того, что забронированная вами квартира не будет перепродана другим лицам без вашего ведома.

Также при заключении документа вы сможете заранее договориться с застройщиком о сроках сдачи жилья, его стоимости и других условиях.

Учитывая, что строительные организации довольно часто просят первоначальный взнос, наличие предварительного договора позволит избежать мошенничества и даст вам гарантию того, что ваши средства не будут потрачены зря.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартирыдоговор купли продажи квартиры является обязательным при совершении сделки.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? Смотрите тут.

Содержание

Предварительный договор содержит все необходимые данные об объекте недвижимости, в отношении которого заключается сделка, сторонах договора и сумме квартиры.

Также в бумаге должен прописываться способ взаиморасчета и другие нюансы:

  • срок внесения суммы в качестве оплаты;
  • реквизиты доверенности (при продаже квартиры по этому документу);
  • дата и место оформления;
  • подписи.

Если применяется задаток, в документе необходимо указать его сумму.

Существенные условия

Можно выделить три существенных условия, ради которых и происходит подписание договора:

  • детальное описание предмета договора (непосредственно объекта недвижимости);
  • указание полных данных о всех сторонах предварительного договора;
  • информация о стоимости имущества, в отношении которого планируется сделка.

Без наличия данных пунктов предварительный договор попросту не имеет никакого смысла.

Обязательные пункты

К обязательным пунктам, которые должны быть рассмотрены в договоре, относятся следующие:

  • сроки и порядок заключения главного договора о покупке квартиры;
  • способ оплаты покупки покупателем;
  • сумма задатка, если таковой передается покупателем продавцу;
  • реквизиты договоренности при подписании договора доверенным лицом.

Эти пункты имеют силу только при наличии существенных условий, рассмотренных выше.

Без рассмотрения одного или нескольких обязательных пунктов договор недействителен.

Срок действия

В большинстве случаев срок действия документа указывается обеими сторонами в нем же на момент составления.

Если этого по каким-либо причинам не произошло, в порядке, установленном законодательством, срок действия документа устанавливается равным году.

Если в течение срока действия договора сделка не была совершена, документ теряет свою силу.

Порядок разрешения споров

Если одна из сторон заключенного договора откажется выполнять свои обязательства, которые прописаны в договоре, другая сторона имеет право подать в суд, чтобы потребовать либо исполнение обязательств по договору, либо возмещение убытков и упущенной выгоды.

Стоит отметить, что, если виновник не выполнял условия договора по уважительной причине, он может указать это в суде и получить либо снисхождение, либо полное оправдание – зависит от случая.

Основные ошибки

Главная ошибка при составлении договора – заключение документа в отношении строящегося жилья.

В этом случае договор указывает на несуществующую квартиру, что не правомерно. Да, в некоторых случаях этот документ будет признан действительным со стороны суда, однако в юридических кругах данный момент еще не решен, поэтому рекомендуется так не рисковать.

Еще одна серьезная ошибка – рассмотрение не всех условий, которые необходимо указать.

Эта ошибка впоследствии может привести к различным спорам на момент подписания главного договора.

Предотвратить последствия очень легко – заранее составить правильный договор.

Образец

Чтобы правильно заполнить предварительный договор купли-продажи квартиры, можно воспользоваться образцом документа.

Образец для правильного заполнения вы сможете скачать здесь.

Расторжение покупателем

Покупатель квартиры, подписавший предварительный договор, имеет полное право расторгнуть его, если на горизонте появилась более привлекательная перспектива.

Однако при этом следует помнить, что, если при оформлении договора был внесен задаток, он остается у продавца жилья.

Таким образом продавец компенсирует свои возможные убытки от нахождения квартиры у вас в брони. Если расторжение провоцирует продавец, он должен будет заплатить покупателю задаток в двойном размере.

При отсутствии задатка при подписании договора никаких штрафов нет.

Налог с продажи квартиры в 2018

Налог с продажи квартиры в 2018налог с продажи квартиры в 2018 году является обязательным к уплате.

Какие документы нужны для продажи квартиры на вторичном рынке? Полный перечень здесь.

Как осуществляется продажа доли в квартире, где есть доля несовершеннолетнего? Подробная информация в этой статье.

Заключение основного договора

После того, как заключен предварительный договор, можно приступать к подписанию основного.

Он должен полностью удовлетворять тем условиям, которые были прописаны в предварительном документе, иначе между продавцом и покупателем могут возникнуть определенные разногласия.

Проследите, чтобы все пункты были соблюдены – это убережет вас от многих неприятностей.

На видео о проблемах при предварительной сделке

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Какие документы нужны для продажи квартиры?

Следующая статья: Продажа доли в квартире

Образец предварительного договора купли продажи квартиры

По ссылке ниже можно скачать бланк (образец) предварительного договора при продаже жилого помещения (квартиры).

скачать бланк договора купли-продажи квартиры

Документ обычно состоит из 2 частей: преамбулы и основной части.

В преамбуле следует указать:

  • название и номер договора;
  • место и дату подписания;
  • личные данные участников сделки.

Основная часть предварительного договора обычно содержит:

  • характеристики квартиры: фактический адрес, этаж, площадь (общая и жилая), число комнат;
  • указание на наличие или отсутствие зарегистрированных в приобретаемой квартире на момент подписания договора лиц;
  • сведения о правоустанавливающих документах на квартиру;
  • данные о сроках и порядке выезда из квартиры собственника;
  • сведения о согласованной стоимости квартиры.

О договоре

Предварительный договор по продаже квартиры – это письменный документ, согласно которому продавец обязуется в будущем передать квартиру в собственность покупателя на условиях предварительного договора, а покупатель обязуется ее принять, уплатив за объект недвижимости конкретную сумму денежных средств.

Несмотря на кажущуюся простоту и законную регламентированность процедуры заключения предварительного договора, она имеет «подводные камни», и заключение подобного договора несет в себе множество рисков и опасностей. Нередки случаи мошенничества со стороны компаний — застройщиков, когда «продавцы» квартир в строящихся домах берут предоплату и «исчезают», задерживают сроки сдачи объекта, осуществляют так называемые «двойные сделки» и прочее. Очень часто надлежащему составлению договора не уделяется необходимого внимания, что в перспективе приводит к серьезным проблемам.

Многих потенциальных покупателей жилой недвижимости интересует вопрос: стоит ли в принципе подписывать предварительный договор купли-продажи квартиры? Или лучше подождать, подкопить, и заключить основной договор? Эти юридические тонкости в идеале лучше обсудить с юристом по недвижимости.

В настоящей статье вы получите ответы на эти и многие другие интересующие вопросы, касающиеся предварительного договора купли-продажи квартиры. Нижеприведенная информация поможет покупателю оградить себя от потенциальных рисков и опасностей, сохранить свои деньги и не попасться в руки недобросовестных «продавцов».

Регулирование предварительных договоров по ГК РФ

продажа квартиры: предварительный договор

При возникновении вопросов, касающихся составления, заключения и отношений по предварительному договору купли-продажи квартиры, можно обратиться к ст. 429 ГК РФ.

В ФЗ от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ сказано о том, что договора купли-продажи квартир не подлежат обязательной госрегистрации и считаются вступившими силу со времени их двустороннего подписания. В Росреестре же регистрируется только право собственности.

Значение предварительного договора

Значение предварительного договора купли — продажи квартиры:

  • для продавца: договор — это некоторого рода гарантия того, что потенциальный покупатель приобретет его квартиру, так как тот «связан» обязательствами и условиями предварительного договора;
  • для покупателя: предварительный договор позволяет зафиксировать продажную стоимость квартиры и другие условия.

Внимание: заключение предварительного документа не означает, что покупатель получает право собственности на квартиру. Он приобретает только право на оформление впоследствии основного договора.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор составляется в письменной простой форме (п.2 ст.429 ГК РФ), и не требует обязательного заверения у нотариуса, хотя такое заверение стороны могут предусмотреть.

Содержание предварительного договора отражает ряд условий и обязательств (в т. ч. те, которые будут содержаться в основном договоре), а именно:

  • существенные (обязательные) условия договора: предмет договора — обязанность заключить в будущем основной договор по передаче квартиры, которую необходимо индивидуализировать: указать фактический адрес квартиры, этаж, площадь, в том числе жилая, кадастровый номер, назначение. Также необходимо указать стоимость квартиры и другие условия, которые стороны посчитают нужным указать, как обязательные;
  • данные лиц, заключающих договор: ФИО покупателя и продавца, их паспортные реквизиты;
  • дату и место составления договора;
  • размер, дату передачи задатка — в случае, если таковой будет предусмотрен;
  • порядок передачи денежных средств;
  • указание на документы, подтверждающие право собственности;
  • гарантии продавца, что квартира не обременена;
  • подписи сторон.

В договоре чаще всего указывается срок заключения основного договора. Если срок не определен, то по закону основной документ должен быть подписан не позднее 12 месяцев с даты заключения предварительного договора.

Опасности при заключении

Стоит сразу отметить, что не стоит бояться заключать предварительный договор, если при этом не передается аванс или задаток в счет стоимости квартиры (тем более, что судебная практика неоднозначно и не всегда признает саму возможность обеспечения предварительного договора и исполнения некоторых обязательств, которые относятся к основному договору).

Предварительный договор часто используется застройщиками как схема отхода от договора участия в долевом строительстве.

Подписание предварительного договора на стадии незавершенного строительства может нести для покупателя крайне неприятные последствия. А именно:

  • Риск двойных продаж. Недобросовестный застройщик может заключить не один, а несколько договоров на одну и ту же квартиру — с другими покупателями.
  • Опасность потерять вложенные в покупку квартиры средства, например, в случае банкротства застройщика.

Поэтому потенциальному покупателю стоит воспользоваться следующими рекомендациями:

  • Если вам поступило предложение оформить предварительный договор купли-продажи на квартиру в недостроенном доме, и вы не уверены в надежности застройщика, откажитесь от подписания документа.
  • Если вам предлагают заключить договор на квартиру в построенном, но не введенном в эксплуатацию доме, лучше всего отказаться от его подписания или по меньшей мере провести юридическую проверку чистоты сделки и добросовестность застройщика.
  • При заключении предварительного договора, необходимо проверить его на наличие четко указанных характеристик квартиры и окончательной (неизменной) стоимости.
  • Крайне желательно указать в документе сроки, в которые должен быть подписан основной договор.

При этом лучше обратиться за юридической консультацией к адвокату или юристу.

Если одна из сторон не исполняет обязательств по договору, вторая сторона вправе заявить в суд и требовать заключения основного договора и/или возмещения причиненных убытков.

Перед подписанием договора необходимо ответственно подойти к проверке всех моментов и условий, содержащихся в документе, уделив пристальное внимание каждому отдельному пункту. Нужно проследить за тем, чтобы все положения договора были написаны грамотным языком и не имели двойной трактовки.

  • стоит проверить правоустанавливающие документы на подлинность, прописать в договоре, что продавец даёт гарантии того, что на квартиру отсутствуют залоги, обременения, аресты, а так же что на неё не претендуют и не имеют прав сторонние лица;
  • если вы приобретаете квартиру с мебелью и иным ценным имуществом, нужно это грамотно зафиксировать в предварительном договоре;
  • лучше всего прописать в договоре обязанность продавца погасить долги по коммунальным платежам (при наличии);
  • если вы хотите получить гарантии «чистоты» сделки, стоит обратиться к компетентному юристу. Сопровождение сделки и помощь юриста по недвижимости — это залог грамотной защиты ваших прав и интересов, при значительной экономии времени и финансовых средств.

Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»