Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Что такое рыночная стоимость земельного участка и ее определение

Основной разновидностью существующих способов оценивания земельного участка, является определение его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка – это цена земли определенного размера, вычисляемая в зависимости от существующей на данный момент цены наделов и считается она с учетом основных показателей земли и ее будущего назначения.

Содержание

Что это такое

В условиях нерегулируемого рынка цена на землю формируется его участниками. В связи с этим находящиеся в одной и той же местности участки, как правило, стоит одинаково. Иными словами, осуществляется так называемое саморегулирование рынка, несмотря на то что изначально определение цены может показаться хаотичным.

Таким образом, рыночная цена земли – это стоимость, по которой можно её продать в течение приемлемого срока при условии взаимного соглашения сторон. При этом возникает вопрос, а как узнать, какова на данный момент рыночная стоимость земельного участка. В первую очередь сделать это можно при помощи ознакомления с объявлениями о продаже земли в конкретной местности. Если таких предложений в наличии нет, то придется обратиться к услугам оценщиков.

В случае если необходимо заключение эксперта, например, для судебного разбирательства, можно заказать независимую оценку рыночной цены объекта недвижимости. Специалист определит стоимость участка, используя подходящие методы оценки, которые зависит от назначения земли.

Так, при оценке участка, используемого в сельскохозяйственных

либо промышленных целях, обычно применяют методику расчёта по потенциальному доходу от хозяйственной деятельности.

Кроме назначения земельного участка при оценке принимается во внимание ещё и ряд других факторов, которые будут перечислены далее.

Центральные условия

Какие факторы влияют на цену

На реальную стоимость земли могут влиять множество факторов.

При этом основополагающими являются:

Местонахождение участка Этот фактор нужно учитывать в первую очередь, так как именно он влияет на ценообразование. Чем ближе участок расположен к какому-либо населенному пункту, тем дороже он стоит.
Ландшафт и структура грунта Несмотря на то что участки могут находиться в одной и той же зоне, их цена может быть разной. Она может объясняться рельефом местности, а также тем, насколько почва является плодородной. Грунт, в котором содержится много солей, либо земля, находящаяся в болотистой местности, значительно снижают рыночную стоимость участка. Также нежелательно наличие оврагов и канав непосредственно на участке либо на прилегающей к нему территории.
Наличие сооружений и их состояние Если на земле имеется жилой дом, то, как правило, рыночная стоимость земельного участка увеличивается. Но многое зависит от состояния постройки. Поэтому если дом ветхий, то такой объект недвижимости вряд ли повлияет на продажную стоимость земли, так как его всё равно придётся сносить.
Коммуникационные сети Если земля была предоставлена государством под ИЖС, то в большинстве случаев подведение инженерных коммуникаций спонсируется из государственного бюджета. Разумеется, если к участку подведены газовые трубы, электричество и водоснабжение, то они значительно увеличивают рыночную стоимость земли.
Потенциальный доход от использования Земли, которые могут приносить доход в результате ведения сельского хозяйства либо организации на них промышленного производства ценятся намного выше. При этом также важно их местоположение. Так, участки, расположенные вдоль автомобильных шоссе федерального значения, стоят гораздо дороже.

Выкуп земельного участка

Выкуп земельного участкаВыкуп земельного участка регулируется соответствующей статьей Земельного кодекса РФ.

Как происходит передача земельного участка в муниципальную собственность — читайте в этой статье.

Методы и порядок оценивания

Существует несколько методик определения рыночной цены земли:

  • посредством сравнения продажных цен;
  • распределительный метод;
  • метод выделения;
  • по капитализации ренты;
  • по потенциальному использованию;
  • метод затрат.

Наиболее часто используется доходный, сравнительный и затратный методы.

Доходный метод применяется в случае, если землю можно использовать для какой-либо коммерческой деятельности. Например, при организации гостиницы, зоны отдыха либо ресторанного бизнеса. Такой метод является наиболее сложным, поэтому не рекомендуется его применять при самостоятельной оценке.

Затратный метод учитывает расходы, возникающие при сооружении капитальных объектов на участке. Таким образом делается поправка на затраты, которые вычитаются из планируемого дохода от ведения бизнеса на данном земельном участке.

Затратный метод может применяться и независимо от доходного. Например, если участок был предоставлен государством под ИЖС и к нему не были подведены коммуникации, то при строительстве дома и проведении инженерных сооружений за счёт средств владельца в его оценочной стоимости должны учитываться все понесенные на данные мероприятия расходы.

Особенности расчёта рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельных участков состоит из следующих этапов:

Заключение договора на проведение оценки В нём прописываются такие параметры, как:

  • цель оценки;
  • категория, к которой принадлежит участок;
  • характер собственности;
  • дата оценки;
  • правовые вопросы процедуры и т.д.
Получение исходных данных и их анализ Исполнитель собирает необходимые сведения об объекте, устанавливает основополагающие его характеристики и анализирует факторы, которые прямо либо косвенно оказывают влияние на рыночную стоимость земли.

Такими факторами могут быть:

  • наличие недвижимости на самом участке либо прилегающей территории;
  • окружающая экологическая обстановка;
  • нюансы, оказывающие отрицательное воздействие;
  • присутствие зеленой зоны;
  • потенциальные доходы и расходы, которые может понести новый владелец.

Также эксперт прикладывает к отчёту фотографии объекта и карту, на которой обозначается участок.

Выбор методики оценивания и проведение соответствующих расчётов Как правило, проводятся расчёты по нескольким методам, после чего методом сравнительного анализа выявляются преимущества и недостатки каждого из них.
Определение конечной цены участка Заключительный этап – это подготовка письменного отчёта, который содержит результаты оценки. Он служит непосредственным доказательством рыночной цены объекта и предназначен для всех заинтересованных лиц, в том числе для самого заказчика. Документ содержит вывод о конечной рыночной цене участка и итоговое заключение.

Важные уточнения по процедуре

Кто и как занимается обзором

Оценку в 2019 году можно заказать у следующих организаций и лиц:

У специальных оценочных бюро При этом необходимо учитывать, что такие учреждения должны иметь допуск СРО.
У частного оценщика Закон допускает проведение оценки частными лицами. При этом такое лицо также должно подчиняться нормативному акту об оценочной деятельности.
В агентстве недвижимости Как правило, крупные агентства имеют своих оценщиков, поэтому одновременно можно воспользоваться не только услугами риэлтора, но и оценщика.
В юридических фирмах Многие юридические компании помимо предоставления юридических услуг могут оказывать и услуги оценочной деятельности. При этом одновременно с помощью юриста можно решить какой-либо спорный вопрос, связанный с разделом земельного участка.

Документы, отчёт и соотношение

Основная цель обращения к эксперту-оценщику заключается в получении официального отчёта о рыночной цене участка. Он предоставляется в виде справки либо специального акта, в котором содержатся результаты произведённых расчётов.

Данный документ обладает юридической силой и может быть предъявлен потенциальным покупателям при демонстрация объекта.

В случае если оценка производилась самостоятельно, владелец в свободной форме может подготовить собственный отчёт, приложив документы, подтверждающие понесённые расходы. Такая оценка не имеет юридической силы, но может применяться продавцом в целях обоснования ценообразования.

Алгоритм вычисления

О том, сколько стоит ориентировочно земля, можно узнать, даже не обращаясь к посредникам. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость объекта, которая указывается в Росреестре.

Как правило, она приближена к рыночной цене участка. На сайте Росреестра необходимо будет найти участок по его кадастровому номеру либо по адресу, если земля уже официально зарегистрирована.

Если же нужен официальный документ, подтверждающий рыночную цену объекта (например, для заключения соглашения об аренде), то придётся обратиться к профессиональным экспертам.

Для этого нужно выполнить следующие шаги:

Выбрать оценочные фирмы В первую очередь нужно узнать, какие оценочные компании находятся в районе проживания. Далее необходимо выбрать среди них подходящие по стоимости предоставления услуг. Очень важно также ознакомиться с отзывами об оценщике, которые публикуются в сети.
Постановка вопросов для специалиста До заключения соглашения нужно определиться со всеми вопросами относительно процесса оценивания.

Необходимо узнать:

  • будет ли выезд специалиста на участок либо оценка будет проведена, основываясь на документах;
  • из чего будет складываться стоимость услуг;
  • какие методы будут использоваться при оценке;
  • в течение какого срока будут выполнены работы.
Предоставление требуемой документации Для оценки эксперту понадобится технические бумаги на участок, а также правоустанавливающие документы на имущество.

Необходимо предоставить:

  • справку из кадастра;
  • выдержку из ЕГРН;
  • технические документы на земельный участок.

Данные документы можно заказать на сайте ЕГРП-365.

Оплата услуг и подписание соглашения После подготовки всех документов необходимо заключить соглашение и оплатить стоимость услуг. Перед подписанием рекомендуется ознакомиться со всеми пунктами договора. Особое внимание нужно уделить разделу об ответственности поставщика услуг за некорректный расчёт рыночной цены участка.
Согласование сроков и времени осмотра участка Для более точной оценки земельного участка обязателен выезд специалиста. Только после него эксперт должен приступить к расчетам. Необходимо также выяснить, входят ли данный выезд в общую стоимость услуг.
Приезд эксперта Необходимо встретить специалиста в назначенные время и день. При осмотре объекта рекомендуется всё время находиться рядом с экспертом, так как у него могут возникнуть какие-либо вопросы относительно нюансов земельного участка, которые могут повлиять на расчёт рыночной стоимости.
Получение отчёта В отчёте должна содержаться информация о применяемой методике расчёта и обоснование причины применения именно данной методологии.

Сравнение с кадастровой

Кадастровая стоимость земли необходима в первую очередь для государственных целей, а именно – для налогообложения. Согласно нормативным актам, она меняется раз в 3 года, поэтому может значительно отличаться от рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами власти. В каждом субъекте Федерации она устанавливается местными территориальными органами.

В отличие от рыночной стоимости, на кадастровую не влияет возведённые на участке строения.

Несмотря на различия между данными категориями, между ними существует взаимосвязь: при определении кадастровой стоимости обязательно учитывается рыночная цена участка.

Кадастровая стоимость недвижимости, как правило, несколько выше рыночной.

Кредит под залог земельного участка без подтверждения доходов

Кредит под залог земельного участка без подтверждения доходовКредит под залог земельного участка без подтверждения доходов выдается только собственникам земельного участка.

Что гласит градостроительный регламент про минимальный размер земельных участков — мы расскажем далее.

Что такое изменение целевое назначение земельного участка — узнайте из данной публикации.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Что это такое?

Рыночная стоимость земельного участка – это себестоимость, которая была установлена на участок с обязательным учетом рынка недвижимости.

Преимущественно используется в процессе купли-продажи надела либо же иного объекта недвижимости, который находится на участок.

Фиксация рыночной себестоимости земельного надела произвольное, по собственному усмотрению владельца, но исключительно ее актуальное определение сопровождается успешной реализацией.

Повышение рыночной себестоимости может препятствовать совершению имущественной сделки, а ее понижение может привести непосредственно к убыткам реализатора.

Из-за этого можно говорить о целесообразности применять услугу независимого оценщика либо же своими силами ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земельных участков, находящиеся в праве собственности.

Законодательная база

Основными нормативными документами принято считать:

  • ст. 66 Земельного Кодекса РФ – дает разъяснение рыночной себестоимости земельных наделов;
  • Федеральный закон № 52 – отображает различные нюансы в период оформления себестоимости.

Именно в этих нормативных документах отображена вся суть определения и целей рыночной себестоимости земельных наделов. Кроме того, отображены все без исключения способы определения и формулы, которые используются в периоде расчетов цен.

Рыночная стоимость земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка является обязательной:

  • в период оформления ипотечного кредитования для физических лиц;
  • в период принятия решения о приватизации, сдаче в аренду либо же в период передачи объекта недвижимости иному лицу непосредственно по доверенности;
  • в том случае, если недвижимость будет предоставлена под залог;
  • проводится в период несогласия суммарной себестоимости сторонами, когда уже идет процедура национализации;
  • осуществляется в период формирования брачных договоров, если же у супругов есть необходимые сведения объектов;
  • в период изъятия у граждан имущества;
  • в период расчетов, которые будут проводиться с целью проверки достоверности уплачиваемых налогов на имущество.

Действие российского законодательства распространяется на все без исключения компании, вне зависимости от того, муниципальные они либо частные, которые вскоре будут совершать сделку, напрямую связанную с конкретным земельным наделом.

договор субаренды земельного участка образецПри оформлении договора субаренды земельного участка

можно воспользоваться образцом.

Как получить кадастровую выписку о земельном участке? Смотрите тут.

Как определить?

Для того чтобы понять, как рассчитать рыночную себестоимость земельных наделов, которые вскоре будут отчуждать, можно:

  • путем обращения к услугам независимых оценщиков, которые обладают всеми необходимыми знаниями в конкретной сфере и обладают соответствующими разрешениями либо сертификатами;
  • нанять организацию, в чьи непосредственные обязанности входит купля-продажа объектов недвижимости, и получить соответствующие документы;
  • путем самостоятельного оценивания земельного надела.

В первой и во вторых ситуациях, непосредственную ответственность за результат оценки возлагается исключительно на сторонних лиц.

В том случае, если выбрать вариант оценки своими силами, то в процессе определения будут использоваться расчеты в обычной форме, которые не требуют специальных знаний, а также иметь соответствующее свидетельство об образовании.

Если же решено осуществлять оценку своими силами, то можно применять один из нескольких вариантов, о которых рассмотрим ниже.

Каждый выбирает для себя наиболее оптимальный вариант, как узнать оценку.

Оценка

В 2019 году распространено несколько способов оценки рыночной себестоимости в период сделки земельных наделов. К ним принято относить следующие.

Метод прямого сравнения рыночных реализаций

Вариант является наиболее распространенным и популярным. Он заключается в том, что сравниваются по себестоимости такие же объекты недвижимости, вследствие чего выводится ориентировочная цена.

В процессе применения будет использовано такую последовательность:

  1. Изначально необходимо сделать анализ себестоимости аналогичных объектов, а после делается проверка факта достоверности установленной цены, не была ли она каким-либо образом вынужденной.
  2. С целью сравнения необходимо взять минимум 3 – 5 земельных наделов.
  3. С учетом всех без исключения коэффициентов следует вывести себестоимость.

Затратный вариант

Используется с целью оценивания машин, различных механизмов и иного оборудования, который расположен на участке земли. Способ был сформирован на принципе замещения, беря во внимание то, что покупатель не приобретет дороже, нежели такой же иной, но с меньшей себестоимостью.

При затратном варианте берутся во внимание все затраты, которые напрямую связаны с конкретным имуществом, а также учитывается и показатель изношенности объектов.

По завершению изучения всех условий будет выставлена себестоимость.

Доходный вариант

Используется в том случае, когда было поставлено на стабильность либо же нестабильность валюты в государстве.

По сути, он заключается в том, что в процессе определения максимальной прибыли, которую будут получать от объекта недвижимости.

Применяется несколько вариантов. Первый заключается в прямой капитализации, которая есть в определении прибыли в конкретный год. Второй – дисконтирование будущей прибыли, которая заключается в том, идет ли подсчет дохода в дальнейшем.

Государственная регистрация прав на землю

Государственная регистрация прав на землюгосударственная регистрация прав на землю осуществляется в порядке, установленном законодательством.

Как проводится аукцион земельных участков? Информация здесь.

Для чего нужен градостроительный план земельного участка? Подробности в этой статье.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Часто возникают вопросы о том, какая именно взаимосвязь имеется у рыночной и кадастровой себестоимости земельного надела.

Некоторые случаи предусматривают нормы, на основании которых, рыночная себестоимость земельных наделов от кадастровой цены примерно на 30% увеличена.

Данные разновидности расчетов ценообразования обладают различным назначением:

  • кадастровая цена рассчитывается с целью налогообложения;
  • рыночная себестоимость земельных наделов определяется с целью различных имущественных сделок.

В первой ситуации определение кадастровой себестоимости всегда осуществляется, беря во внимание параметры земельных наделов, на базе формул, которые используются доверенными лицами сформированной специальной комиссии.

Правило действует согласно нормам Федерального закона № 52 от февраля 2008 года, который и регулирует оценочную деятельность на территории России.

Ревизия может быть назначена на любом уровне исполнительной власти, в частности согласно статье 66 Земельного Кодекса России.

Ее оценка позволяет определить фиксированный размер, который сохраниться до периода осуществления очередной ревизии и допускает возможность исключительных ситуаций корректировки кадастровой себестоимости исключительно по решению судебного органа.

На видео о кадастровой стоимости земли

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

В каких случаях нужна такая оценка?

Проведение данной процедуры регламентируется законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем очень подробно указаны случаи, в которых просто необходимо определить размер рыночной стоимости объекта.

Согласно данному закону, оценка земельных участков обязательна:

  • при ипотечном кредитовании физических лиц;
  • когда человек принимает решение о приватизации участка земли, при передаче его в аренду, или когда он решает передать свой объект в управление другому лицу по доверенности;
  • Случаи проведения обязательной оценки земель если гражданин собирается оставить объект в залог;
  • при продаже;
  • проводится при несогласии общей стоимости сторонами, когда идет процесс национализации;
  • проводят при составлении брачных контрактов, если у супругов имеются данные объекты;
  • при изъятии у человека имущества;
  • при проведении расчетов, которые делаются для проверки правильности уплачиваемых налогов на имущество.

Действие этого закона распространяется на все организации, как муниципальные, так и частные, а также на физические лица, которые собираются вступать в сделку, связанную с определенным участком земли.

Также рыночную стоимость могут определять при переоценке природных ресурсов, или при их продаже.

Кто может заниматься оценочной деятельностью?

Для проведения данной процедуры пользуются услугами независимой оценочной компании, услуги которой оплачивает наниматель.

Кто имеет право заниматься оценочной деятельностью?При обращении в такую компанию необходимо удостовериться о честности ее работы, поэтому чаще всего пользуются проверенными организациями.

После того, как гражданин обратился в данную компанию, на место выезжает оценщик, и, исследуя все условия, делает заключение о размере стоимости земельного участка. Он должен учесть все факторы, которые влияют на качество имущества.

Если речь идет об ипотечном кредитовании, то самому искать данную организацию не понадобится. Все сделает банк, так как он сотрудничает с проверенными компаниями.

При таком способе оценке стоимость недвижимости немного занижают, так как при неспособности вносить платежи, банк объект заберет жилье для продажи.

Методы расчета рыночной стоимости

На современном рынке распространено применение 3 основных метода оценки рыночной стоимости при сделках с землей. К ним относят:

  1. Меторы расчета стоимости земельного участкаПрямое сравнение рыночных продаж. Является самым распространенным и популярным. Заключается в том, что сравниваются по стоимости точно такие же объекты, и выводится примерно такая же цена. При использовании данного метода используют следующую последовательность. Сначала делают анализ стоимости точно таких же объектов, а затем проверяют достоверность установленной цены, не была ли она вынужденной мерой. Для сравнения берут как минимум три участка. И с учетом всех коэффициентов, выводится стоимость.
  2. Затратный метод. Необходим при оценке машин, механизмов и другого оборудования, имеющегося на участке земли. Основан на принципе замещения, с учетом того, что покупатель не купит дороже, чем такой же другой объект с меньшей стоимостью. При затратном методе учитываются все расходы, связанные с данным имуществом, а также в учет берется и степень изношенности объекта. На изучении всех условий выставляется рыночная стоимость.
  3. Доходный метод. Применяется, когда акцент ставят на стабильность или нестабильность валюты в стране. Заключается в том, что рассчитывается максимальный доход, который будут получать от объекта недвижимости. Используют два способа. Первый – это метод прямой капитализации, который заключается в расчете получения дохода в определенный год. Второй – это дисконтирование будущих доходов, заключается в том, идет подсчет дохода в будущем.

Процесс расчета цены объекта недвижимости

Порядок расчета рыночной стоимости землиДля того чтобы оценить рыночную стоимость участка земли, первым делом необходимо изучить современный рынок недвижимости с аналогичным имуществом. Детально просмотреть все предложения, изучить все установленные цены.

Следующим шагом является определение верхнего и нижнего порога стоимости, которые необходимы, чтобы не прогадать с ценой, а также сильно не завысить ее.

Затем происходит сравнение с аналогичным имуществом, изучаются все недостатки и преимущества, выставляются все расходы и доходы.

При определении рыночной стоимости квартиры, оценщики очень редко выезжают на место, чаще используют архивные данные, и учитывают все коэффициенты изношенности. На их основании, путем математических вычислений устанавливают конечную цену.

После проведения оценки обязательно составляется акт, в котором достаточно подробно отражены все показатели, их значение.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, которая устанавливается при проведении оценки объекта недвижимости государством. При ее установлении в расчет не берут различные факторы, которые могут существенно снижать качество объекта. При проведении оценки государством учитывается только метраж и вид разрешенного использования земли.

В настоящее время рыночная и кадастровая стоимость земельного участка могут очень сильно отличаться друг от друга:

  1. Разница между кадастровой и рыночной стоимостьюВ рыночной стоимости учитывают все условия, которые хоть как-то смогли повлиять на объект и уменьшить его качество. Она устанавливается разумно.
  2. При определении кадастровой никакие внешние факторы во внимание не берутся. К примеру, при определении кадастровой стоимости в расчет не берется истощение плодородного слоя земель, ухудшение экологической обстановки в месте нахожждения участка, поэтому, в ряде случаев, кадастровая будет значительно выше рыночной.

В настоящее время люди очень часто не согласны с размером кадастровой стоимости

, поскольку она завышается. В этом случае необходимо обратиться в суд.

Если подводить итоги, то получается, что рыночная стоимость является более адекватной, в ее расчет включены абсолютно все показатели, которые хоть каким-то образом влияют на ее качество.

Этого нельзя сказать про кадастровую, расчет в которой основывается только на сухих цифрах, без учета каких-либо факторов.

Сколько придется заплатить оценщику?

Все работы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оплачивает заказчик. И разные предприятия указывают свою цифру.

Стоимость работ при оценке землиОна складывается из затрат:

  • на сам осмотр территории;
  • на вознаграждение;
  • на транспортные услуги;
  • прочие затраты, которые производились при данной процедуре.

С учетом всех показателей и выводится общая цифра, которая будет окончательной.

В основном, стоимость различается для объектов. Так, например, для проведения оценки рыночной стоимости земли без выезда на место, устанавливается от 3000 рублей. При необходимости осмотра участка специалистом стоимость варьируется от 5000 рублей.

Конечно, в разных регионах эти цифры могут отличаться, но разница не будет слишком большой.

Видео: Вопросы оценки участков земли в России

В видеосюжете идет речь о порядке оценки земельных участков в соответствии с нормами российского законодательства.

Специалист разъясняет, в каких случаях понадобится оценка рыночной стоимости земельного участка, какие критерии и методы при этом используются, как оформляется данная процедура на практике.

Что может влиять на стоимость участка?

Существует множество факторов, которые могут как значительно увеличить цену земли, так и существенно снизить ее. На формирование рыночной стоимости влияют:•    расположение участка;•    наличие подключенных коммуникаций;•    состояние грунта и рельеф местности;•    наличие на участке построек и их состояние;•    возможность подсоединения к коммуникационным сетям;•    вероятность получения прибыли за определенный период времени от использования участка.

Помимо этого, при оценке также учитывается конъюнктура рынка, то есть экономическая ситуация на рынке недвижимости. Как правило, наибольшее значение при оценке стоимости земли имеет ее местоположение. Однако этот фактор не всегда является первостепенным. Например, летний домик, расположенный вблизи крупного населенного пункта, может стоить так же, как и полностью готовый к постоянному проживанию коттедж, находящийся в сельской местности.

Нередки случаи, когда наличие построек на участке значительно снижает его рыночную стоимость. К примеру, если на земле есть старый домик, который новым владельцам придется сносить. В таком случае стоимость может упасть, так как будущим хозяевам нужно будет потратиться на его утилизацию. Чем меньше средств и усилий нужно будет приложить покупателю для обустройства участка, тем более высокую цену он согласится заплатить. Также значительно увеличивают стоимость такие факторы, как красивый вид, близкое расположение магистралей, благоприятная экологическая ситуация и наличие инфраструктуры.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка?

Выяснить цену сегодня помогают эксперты, специализирующиеся на оценочной деятельности. В своей работе они используют различные методики, которые помогают им определить рыночную стоимость земли. Сегодня наиболее часто используются следующие оценочные подходы:

  • Сравнительный. Эта методика подразумевает сопоставление всех факторов, влияющих на ценообразование в рамках конкретного рынка. При этом специалист сравнивает спрос и предложение, различные ограничения и конкуренцию.
  • Доходный. Этот подход к оценке рыночной стоимости земельного участка базируется на учете объема будущих доходов от его эксплуатации.
  • Затратный. Такая схема основана на предположении, что вероятный покупатель не будет платить за объект больше, чем он потратит на создание аналогичного нового.

В каждой схеме оценки есть как плюсы, так и минусы, поэтому сложно ответить, как лучше узнать оценочную стоимость земельного участка. Специалист самостоятельно выбирает наиболее удобную методику, учитывая специфику объекта недвижимости, особенностей рынка и состава имеющихся сведений. Если есть достаточное количество информации, то эксперты проводят оценку по всем трем схемам.

Необходимые документы

Для того чтобы выполнить оценку земли, собственник должен предоставить эксперту некоторые бумаги и сведения об объекте. От продавца требуются:

  • документы, устанавливающие право на землю;
  • паспортные данные физического лица либо реквизиты юридического лица;
  • кадастровый план;
  • копии геодезического плана;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • разрешение на использование земли.

Если участок, который требуется оценить, арендуется, то также нужно предоставить договор со всеми имеющимися приложениями и расчетом оплаты. Перечень документов может быть изменен после изучения экспертами задания на оценку рыночной стоимости объекта.

Хотим отметить, что у нас на сайте вы можете подобрать земельный участок в аренду на выгодных условиях.

Земля как она есть

Земля – это уникальный инструмент производства, и ее особенности в значительной мере влияют на оценку недвижимости. Скажем, землю нельзя считать следствием предыдущей деятельности, она обладает территориальными рамками, не имеет аналогов среди иных производственных инструментов и, наконец, стационарна. Также земля при грамотном использовании не изнашивается, обладает индивидуальной продуктивностью отдельно взятого участка и плодородна. Последнее ее свойство особенно востребовано в сельском хозяйстве.

Кстати, понятия «земля» и «земельный участок» синонимами все-таки назвать сложно. Чаще всего, землей называют неосвоенную собственность, тогда как «земельный участок» – это все-таки оптимизированная под целевое предназначение территория. К таким изменениям относят внешние факторы: улицы, бордюры, дренажные и инженерные системы, и внутренние: планировка, коммуникации связи, уложенный асфальт и так далее.

Особенности рыночной оценки стоимости земли: базовые понятия

Ошибочно считать, что оценочная деятельность «работает» исключительно с «дикими» и пустующими участками. Чаще всего это все-таки земельный «надел» и сооружения на нем. Однако есть особенности рыночной оценки земли, требующие анализа территории без учета «оптимизирующих» составляющих. Это, в частности, разница между налогообложением земли и строений, определение стоимости недвижимого имущества и заключение о сносе существующих улучшений.

Оценочная работа эксперта с земельным участком также требует учитывать права – аренды и собственности на землю. В первом случае мы, естественно, говорим о наличии договора аренды на землю, во втором – об использовании свободной от арендаторов земли любым образом, не противоречащем закону.

Отметим, что по закону РФ «О плате за землю» заинтересованное лицо обязано платить за использование любой части наших необъятных просторов. В рамках этого закона ведены такие термины, как:

  • земельный налог, который обязаны платить все владельцы земли, кроме арендатора,
  • арендная плата, обязательная для тех, кто берет землю в аренду,
  • нормативнаяцена земли, которая важна для сделок по приобретению и выкупу земли.

Чаще всего в нашей стране земли не продаются, а сдаются в аренду, так что более актуальным является вопрос об оценке стоимости права аренды на землю. Стоимость прав аренды – то единственное, что может предложить возможный покупатель за право владения «наделом». Не забудем, что потенциальный «помещик» еще и прибыль намерен получать. Зачем же нужна оценка прав аренды на землю? В первую очередь, она позволит узнать стоимость продажи этого права, а также стоимость объекта, в состав которого входит земля под аренду. Кроме того, оценщик сможет спрогнозировать возможные убытки при прекращении договорных отношений на аренду.

Одной из особенностей кадастровой оценки земли является работа с двумя ее типами: массовой и единичных объектов. И тот, и другой тип – это систематические методы расчета. Для каждого нужен анализ рынка – это их объединяет, различия кроются в масштабе процедуры и контроле качества выполненной оценки стоимости земли.

Массовая оценка – оценка, направленная на воссоздание рыночной деятельности по использованию земельного участка на большой территории, для чего оценщик прибегает к приличному штату людей. Помимо этого, ведется работа по формированию базовой методики: это позволит привести к единообразию оценку большого количества объектов собственности к нужному сроку. Наиболее подходящая под массовую оценку сфера – это сфера налогообложения.

Для оценки единичных объектов собственности требуется немного людей, результат определяется одним лицом. Качество рыночной оценки земли проверяется с помощью сравнения с существующими продажами сходных объектов.

Хорошо, плохо, оптимально

Среди особенностей кадастровой оценки земельного участка нельзя не рассказать про работу по определению наилучшего и самого эффективного использования территории.

Когда оценщик изучает возможности наилучшего использования земельного «надела», он выбирает схожие возможности использования земли (сооружения, улучшения), чтобы выявить оптимальный. Перспективность местоположения, уровень спроса на рынке, стоимость застройки, устойчивость планируемой прибыли – все эти моменты попадают в его зону внимания.

Объект состоит не только из земли, но и из сооружений? Тогда оценщик анализирует его оптимальное использование по сравнению со свободным участком и по сравнению с участком, имеющим улучшения. Оценка свободного участка помогает определить стоимость, а оценка участка с улучшениями – вероятность сноса.

На оптимальность использования любого «надела» влияет несколько факторов. Первый — это местоположение. Нужно отметить, что это центральный фактор, от которого зависит стоимость земли. Второй – спрос на рынке, за счет него оценщик отслеживает соотношение спроса и предложения. Третий фактор – финансовая обоснованность: получит ли инвестор прибыль, достаточную для покрытия расходов и получения выручки.

Четвертый – физическая полезность земли и возможность создания улучшений. Пятый – производственная состоятельность и физическая воплощаемость, предполагающий соотношение расходов, качества, время разработки проекта и так далее. Шестой фактор – соотносимость с законодательной базой, в ходе этой работы исследуются соответствующие нормативные акты. И, наконец, последний фактор связан с максимальной прибыльностью, она вычисляется путем дисконтирования плановых доходов возможных альтернатив использования.

Для чего нужна оценка земельного участка?

В связи с развитием рынка загородной недвижимости спрос на землю растет с каждым днем. Земля – товар ликвидный, поэтому сегодня стремятся приобрести ее не только компании-застройщики, но и частные лица. Многие приобретают землю не только с целью построить на участке загородный дом или дачу, но и в целях инвестирования свободных средств, так как покупка земельного участка – это весьма неплохая возможность получить со временем хороший дополнительный доход. В связи с тем, что цены на землю постоянно изменяются, такая услуга, как оценка земли, на сегодняшний день чрезвычайно популярна и востребована.

Актуальна оценка земельных участков случаях проведения сделок по купле-продаже земельных наделов, при передаче участка в аренду, для определения начальной стоимости конкретного земельного участка, в случаях осуществления на земле различных инвестиционных и строительных проектов, для предоставления документов в суд при бракоразводных процессах, оформлении наследства или залога под кредит. Профессиональная оценка земли позволяет максимально качественно решать все вопросы, связанные с эффективным и соответствующим положениям закона использованием земельного участка, дает возможность оценить ее рыночную стоимость и правильно рассчитать вероятность планируемой прибыли.

Как оценивается земельные участки (этапы оценки земли)?

Эксперт проводит оценку земли в несколько этапов. При первой встрече с заказчиком оценщик дает консультацию касательно целей и предмета оценки, разъясняет все нужные правовые аспекты и определяет задачу. После предоставления клиентом всех необходимых документов заключается и подписывается договор. На следующем этапе эксперт проводит осмотр участка непосредственно на месте, где и уточняет его качественные характеристики. После обследования земли и анализа полученных данных, а также анализа состояния рынка и сравнения оцениваемого участка с аналогичными наделами, оценщик делает выводы и дает итоговое заключение, которое передает заказчику в виде отчета об оценке.

Какие документы необходимо предоставить оценщику для оценки земельного участка?

Прежде всего, клиент обязан предоставить эксперту свой паспорт. Для юридического лица обязательным считается наличие всех нужных в этом случае реквизитов. Из основных правоустанавливающих документов необходимы: свидетельство о регистрации права на землю либо договор аренды, кадастровый план участка и копии геодезических планов с данными о территориальных границах оцениваемой земли. Также желательно предъявить сведения о виде разрешенного использования земельного надела, все имеющиеся в наличии договора и контракты, данные о наличии обременений и другие документы, имеющиеся в наличии у заказчика.

Что влияет на рыночную стоимость земли?

Основная цель оценки – выявление реальной рыночной, инвестиционной или ликвидной стоимости земли. В свою очередь, эта стоимость зависит от множества факторов: экономической ситуации на рынке недвижимости, спроса на землю на конкретный момент, места расположения участка, наличия и близости к нему инженерных коммуникаций, скоростного шоссе, леса, водоема, качество подъездных путей и внешней инфраструктуры.  Большое значение имеет и категория назначения земли, к которой относится оцениваемый участок, а также вид разрешенного использования.

Сколько стоит оценка земли и от чего зависит эта стоимость. Какие сроки оценки земли?

Стоимость оценки земли значительно варьируется и зависит от расположения участка, его площади, а также задач по оценке, поставленных перед экспертом. Оценочные услуги оказываются, в среднем, по цене от 2000 до 5000 рублей за участок. Что касается сроков, то обычно процедура оценки занимает от 1 до 5 дней.

Как оценить землю самостоятельно?

На сегодняшний день из интернета можно почерпнуть массу сведений касательно стоимости земли и правил оценки. Поэтому многие граждане – в целях экономии денежных средств – пытаются провести оценку земли самостоятельно. Самостоятельная оценка земли, конечно же, возможна, но вряд ли гражданин, не слишком хорошо ориентирующийся в правовых и экономических вопросах, в состоянии дать объективную оценку собственному земельному наделу. Вполне понятно, что квалифицированный специалист проведет эту процедуру на более высоком уровне и оценит землю по стоимости, максимально приближенной к реальной. Кроме того, эксперт выдаст отчет об оценке, который имеет официальный статус и обладает абсолютной юридической силой.

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке земли?

Эксперт составляет отчет об оценке в полном соответствии с российским законодательством, регламентирующем оценочную деятельность и представляет в нем свое мнение относительно заказанной клиентом стоимости земли. Выводы и умозаключения оценщика основываются на анализе рыночной ситуации, полученных документов и результатов профессиональных расчетов. Как правило, отчет об оценке скреплен печатью оценочной организации и состоит из тридцати-сорока листов, пронумерованных и прошитых. К отчету прилагаются копии всех правоустанавливающих и вспомогательных документов, использованных при оценочном процессе, а также фотографии (если проводилась фотосъемка).

Сколько действует отчет об оценке земли?

Стоимость земли, указанная в отчете об оценке, может быть использована для совершения планируемых сделок, также документ – в случае необходимости – принимается к рассмотрению судебными инстанциями. Однако не стоит забывать о том, что по прошествии шести месяцев отчет об оценке утрачивает свою юридическую значимость.

Оценка земельного участка. 

Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости земли, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые позволяют определить состав и особенности грунта и данные о ситуации и рельефа местности, которые необходимы для определения возможности строительства, а так же при расчете возможных затрат, связанных со строительством. Определение рыночной стоимости права аренды зависит от прав арендатора, длительности срока аренды, прав аренды, прав других особ и целевого назначения (разрешения на использование) земельного участка. Безусловно, что при любых действиях, связанных с землей, в первую очередь, необходимо иметь экономически обоснованную и объективную информацию о том земельном участке, который вас интересует в данный момент.

Остановимся на основных целях оценки, необходимых документах и стоимости услуг.

1. Оценка земли для получения кредитов

Оценка земли для оформления её в залог — распространенное задание на оценку. Стоит обратить внимание на назначение земельного участка (ИЖС, СХ), наличие обременений и сервитутов (ЛЭП, газо- нефтепроводы, дороги) и наличие на участке строений. Если земля будет передаваться в залог со зданиями, сооружениями и инженерными коммуникациями, то потребуется оценка и этих объектов. Стоимость услуг по оценке земельного участка составляет от 7 000 рублей. Для оценки потребуются правоустанавливающие документы и кадастровый план.

2. Иногда требуется оценить землю для внесения в уставный капитал.

Последнее время оценка земельных участков для внесения в уставный капитал общества становится все более популярной. Это позволяет значительно минимизировать налоги на прибыль, возникающие из-за роста стоимости земли.  Стоимость услуг по оценке земли для внесения в уставный капитал зависит от нескольких параметров, таких как количество вносимых участков, их размеры и месторасположение.

3. При разделе имущества.

Задание на оценку земли при разделе имущества возникает, когда супруги при разводе не могут договориться по стоимости имущества. При этом стоит обратить внимание, что голые участки редко бывают сами по себе объектами оценки. Обычно оценка земли сопряжена с оценкой строений, благоустройства, ограждений и инженерных коммуникаций, находящихся на участке. Хотя в свидетельстве на собственность будет обозначено только основное строение, в техническом паспорте будет отражена информация и по ограждениям и по замощению и по инженерным коммуникациям на участке. Стоимость оценки голого земельного участка начинается от 5 000 рублей, стоимость оценки земельного участка со строениями — от 10 000 рублей.

Далее приведём общую теоретическую информацию по оценке.

Оценить землю 

Для того чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать прибыльный подход. Затратный подход используется при оценке земельных участков с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного использования земельного участка.

Для независимой оценки земли обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости владеть достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче под залог, и многого другого). При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия. Стоит произвести оценку земельной собственности так же при получении более выгодного кредита в банке под залог земли, и соответственно при снижении уровня финансового риска при кредитовании. При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения ваших собственнических прав и прочее.