Ипотечное кредитование: ставки, условия и лучшие банки

Хотите купить недвижимость в Испании в ипотеку? Мы расскажем о нюансах оформления ипотечного кредита в Испании для граждан РФ, Украины и стран СНГ в 2017 году!

СОДЕРЖАНИЕ

  • Этапы оформления ипотеки
  • Документы для получения ипотечного кредита в Испании
  • Размеры ипотеки для нерезидентов
  • Сроки ипотечного кредитования
  • Процентные ставки по ипотеке в Испании в 2017 году
  • Расходы при оформлении ипотеки
  • Список лучших банков Испании для оформления ипотеки

Содержание

ЭТАПЫ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ

Вы открываете личный счет в испанском банке.

По приглашению банка, независимый эксперт проведет оценку недвижимости. В среднем это занимает от 5 до 10 дней.

Вы передаете в банк необходимые документы (ниже приводится их список).

В течение 3-х недель банк принимает решение о выдаче кредита и его максимальном размере.

Вы перечисляете на новый счет в испанском банке сумму денег, необходимую для приобретения объекта и уплаты налогов, сборов, комиссии банка и страховки. Желательно успеть это сделать до того, как банк начнет рассмотрение заявления на ипотеку.

После одобрения прошения о выдаче ипотечного кредита, подписывается купчая и ипотечный договор (El contracte hipotecari). Их необходимо зарегистрировать в государственном реестре.

Ежемесячно или ежеквартально уплачиваете взносы по ипотеке.

До полной выплаты ипотеки, недвижимость будет считаться собственностью банка!

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В ИСПАНИИ

Помимо действующего загранпаспорта и идентификационного номера иностранца (NIE) потребуются следующие документы:

1. Предварительный договор купли-продажи

Банки Испании просят предоставить им подписанный Contrato de Arras, без которого они даже не приступят к рассмотрению просьбы о выдаче ипотечного кредита на жилье.

2. Справка 2-НДФЛ

Для подтверждения доходов, банк попросит справку 2-НДФЛ.

3. Справка с места работы на фирменном бланке

Обязательно наличие печати предприятия, подписей директора и главного бухгалтера, а также регистрационного номера. В ней указывается занимаемая должность, размера з/п и стаж работы на предприятии.

4. Выписка с банковского счета

Наличие выписки со счета в российском банке подтвердит регулярность поступления денег на ваш счет, и повысит уровень доверия банка к вам.

5. Свидетельство о регистрации фирмы

При наличии собственного бизнеса, потребуется свидетельство о регистрации фирмы, выписка из ЕГРЮЛ (где указано ваше имя, как владельца или совладельца) и баланс фирмы за предыдущие 2 года.

6. Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Убедить банк в платежеспособности смогут официальные документы о наличии движимого и недвижимого имущества.

7. Выписка из ЕГРИП

От индивидуальных предпринимателей требуется выписка из ЕГРИП и декларация 3-НДФЛ.

8. Выписка из НБКИ

Банк захочет убедиться в отсутствии отрицательной кредитной истории заемщика на родине. Для этого он потребует выписку из Национального бюро кредитных историй (для граждан РФ).

ВНИМАНИЕ!

Приложите копию на испанском языке к каждому подаваемому в банк документу. При оформлении ипотеки на несколько лиц, вышеперечисленные документы необходимо подготовить для каждого отдельно.

РАЗМЕРЫ ИПОТЕКИ ДЛЯ НЕРЕЗИДЕНТОВ

Сумма ипотеки в ИспанииМаксимальная сумма займа для нерезидентов составляет до 50% от стоимости недвижимости.Исключением являются случаи покупки в ипотеку «банковской недвижимости».

Однако с начала 2017 некоторые банки в Испании (например, Sabadell) заявили о готовности предоставлять нерезидентам кредит до 80% от стоимости объекта!

СРОКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Как правило, испанские банки выдают жилищные кредиты на срок до 30 лет. В каждом конкретном случае банк учитывает возраст заемщика. В случае с нерезидентами испанские банки хотят, чтобы заемщик полностью выплатил ипотеку до того, как ему исполнится 70 лет. Таким образом, если вам 50 лет, то ипотеку вам предоставят максимум на 20 лет.

ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ В ИСПАНИИ В 2017 ГОДУ

Ставки по ипотеке в Испании на начало 2017 года варьируются от 1,7% до 2,9% годовых. Различают 3 типа ставок:

Ставки по ипотекеФиксированная

Оптимальный выбор тех, кто предпочитает стабильность в уплате взносов. Ставка остается неизменной. Однако на текущий момент ее размер может превышать размер переменной ставки.

Плавающая

Переменная ставка один раз в полгода или год (в зависимости от банка) изменяется: либо снижается, либо увеличивается. Эксперты рекомендуют выбирать этот тип процентной ставки тем, кто имеет стабильный доход в евро.

Смешанная

Первые несколько лет (порой и 10 лет) будет действовать фиксированная ставка, а в течение оставшегося срока выплат – плавающая.

Можно ли со временем изменить процентную ставку?

Последние несколько лет ставки по ипотеке существенно снизились и заемщики, взявшие ипотеку 2-3 года назад, часто обращаются в банки с просьбой об уменьшение процентной ставки, указанной в договоре. Кому-то удается «упросить» свой банк уменьшить процентную ставку, другие же остаются «не услышанными».

Стоит ли запугивать банк якобы поступившим предложением о переуступке кредита?

Как правило, это единственный способ «уговорить» банк снизить процентную ставку. Однако при этом вы понесете следующие расходы:

  • отступные – от 0,5% до 1% от суммы кредита;
  • расходы по оформлению ипотечного кредита в новом банке (в т.ч. оценка объекта) – от 2% до 4% от суммы ипотеки.

Так что вам стоит хорошо подумать и взвесить финансовую целесообразность открытия ипотеки в новом банке!

РАСХОДЫ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ИПОТЕКИ

Дополнительные расходы при ипотекеКак правило, они составляют от 12% до 14% от стоимости объекта:

  • открытие ипотечного счета в банке;
  • оценка объекта независимым экспертом;
  • налог на передачу права собственности или гербовый сбор;
  • регистрация ипотеки;
  • страхование недвижимости;
  • медицинская страховка.

Больше о том, какие затраты сопряжены с покупкой жилья в Испании читайте в нашей отдельной статье!

СПИСОК ЛУЧШИХ БАНКОВ В ИСПАНИИ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ

Предлагаем список надежных банков Испании по ипотечному кредитованию:

  • Sabadell
  • Bankiter
  • BBVA
  • Banco Popular
  • Banco Mare Nostrum
  • Bankia
  • Santander
  • ING Direct
  • Deutsche Bank

Что влияет на положительное решение банка?

Испанские банки охотнее выдают ипотечные кредиты лицам от 25 до 55 лет.

Если ежемесячный доход не превышает более чем в 3 раза ежемесячный взнос по ипотеке, то банк откажет в предоставлении кредита.

Трудовой стаж

Желательно, чтобы стаж заемщика на актуальном месте работы превышал 6 месяцев, а непрерывный рабочий стаж – 24 месяца.

Положительная кредитная история в Испании

При наличии у заемщика положительной кредитной истории, банк может увеличить для него лимит суммы кредита.Ипотека в Испании: помощь специалистовСпециалисты компании La Epoca Real S.L готовы оказать любую помощь в получении ипотечного кредита в Испании:

  • сбор и подготовка документов на получение ипотеки;
  • сопровождение при встрече с директорами нескольких испанских банков;
  • запрос у банков предложений по ипотеке и помощь в выборе оптимального предложения;
  • проведение переговоров с директором банка о возможности уменьшения процентной ставки, указанной в договоре, на оставшийся срок ипотеки.

Вы можете связаться с нами по следующим контактам. Рады будем помочь вам купить жилье в Испании в ипотеку!

Когда имеет смысл рефинансировать ипотеку?

Сейчас наблюдается такая картина, что ключевая ставка рефинансирования ЦБ постоянно снижается. За ней снижаются и проценты по кредитам. В 2015 году средняя ставка по ипотеке равнялась 15%. В 2018 вполне можно взять ипотеку под 10% годовых. Сколько это в конкретных цифрах? Приведу простой пример: сумма кредита равна 4 миллиона рублей, срок ипотеки – 15 лет. При снижении ставки с 13 до 9,25% ежемесячный платеж снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей. Снижается не только ежемесячная сумма, но и общая переплата по кредиту, а это, безусловно, приятно.

Я где-то видел, что в случае, если разница в ставках будет менее 1.5%, то смысл полностью пропадает. Это абсолютный бред. Выгоду от рефинансирования ипотеки нужно считать вручную. Нет никаких калькуляторов, которые дадут вам точную информацию, что вот тут нужно сделать вот так, а вот тут по-другому, тогда вы получите вот такую выгоду. Нужно взять сумму долга, старый договор ипотечного кредитования, новый договор ипотечного кредитования в том банке, услугами которого вы хотите воспользоваться для рефинансирования ипотечного кредита, все посчитать и сравнить. Я не могу сказать где будут лучшие условия, но могу подсказать с какими расходами вам придется столкнуться в процессе рефинансирования, но об этом чуть позже.

Что точно могу знать – рефинансирование ипотеки под 6% – это особенно выгодное предложение, которое действует с 2018 года. Подробнее об условиях можно почитать тут.

Шаг первый – подача заявки на рефинансирование

Наверное один из самых важных шагов, от которых будет зависеть одобрят вам в принципе рефинансирование или нет. Как правило, банки, которые будут рассматривать заявку, выяснят насколько вы исправно выплачивали ипотеку в старом банке.

Суть процедуры сильно не отличается от подачи заявки на обычную ипотеку. Подаете заявку, ждете звонка, досылаете документы, ждете еще некоторое время и получаете ответ.

Чаще всего из документов просят вот такой перечень:

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

  • Паспорт
  • Трудовую книжку
  • Справку 2-
  • Кредитный договор со старым банком
  • График платежей
  • Справку об остатке ссудной задолженности

Обязательные расходы при рефинансировании ипотеки

Никто не говорил, что будет легко и просто. Процедура рефинансирования ипотеки сама по себе сложна, так еще и требует расходов, от которых вы никуда не уйдете.

Оценка квартиры

Для того, чтобы банк понимал, что эта квартира ваша, что стены в ней завтра не рухнут, что никто не занижает стоимость квартиры. При оформлении простой ипотеки на новостройку все документы по оценке предоставляет продавец квартиры, а вот при рефинансировании провести оценку – это ваша обязанность.

Новая страховка кредита

Если вы заключаете договор с новым банком, то вам нужно будет заключить еще и новый договор страхования (за старый вы в большинстве случаев можете вернуть деньги). Можно еще и сделать таким образом, что старый договор пойдет в зачет нового (такое возможно, если страховая аккредитована новым банком), этот вопрос лучше всего уточнить в банке.

Сбор других документов

По сути все документы, необходимые для заключения договора рефинансирования ипотеки, можно собрать довольно быстро. Если у вас чего-то нет на руках, то можете обратиться в старый банк, вам там могут выдать часть документов. Не хватает еще чего-то? Обратитесь на портал госуслуг или возьмите их в паспортном столе (многофункциональный центр).

Разница в процентах по ипотеке

Можно сказать, что это подводный камень. В процессе рефинансирования это неизбежно. Допустим, вы обратились в новый банк для рефинансирования. На момент обращения сумма одна (ее вам и укажут в договоре), но пока вы собираете документы для нового кредита, сумма несколько изменится в большую сторону (проценты ведь ежедневно идут). Для досрочного погашения разницу придется выплатить самостоятельно.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?

Кроме договоров, документов по оценке квартиры, понадобится еще вот такой перечень:

  • Договор купли-продажи квартиры
  • Свидетельство о собственности
  • Кадастровый паспорт
  • Кредитный договор
  • График платежей
  • Договор страхования и квитанцию об оплате страховой премии
  • Справку Ф40 из паспортного стола
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра
  • Справку об остатке ссудной задолженности

Но все же лучше всего уточнить полный список в банке.

Документы для рефинансирования собраны. Что дальше?

А дальше вы подписываете новый договор с новым банком, новый банк выкупает вашу квартиру у старого банка (если быть предельно точным, то выкупает обременение на вашу квартиру со своей стороны, потому что квартира находится в залоге у банка, но в собственности человека, выплачивающего ипотеку), процедура рефинансирования закончена. Вот только не стоит расслабляться!

Обычно такие вопросы даже не возникают, но важно знать. Для того, чтобы квартира попала в залог к новому банку, нужно убедиться в том, что деньги пришли на счет старого банка, а потом взять у него закладную с пометкой об исполнении обязательств. Пока документ готовится, кредит будет фактически необеспеченным (некоторые банки в этот период берут больший процент). Далее нужно сходить в МФЦ и написать два заявления: на снятие обременения и наложение нового.

Потеря налогового вычета при рефинансировании ипотеки

Если вы не знаете что это, то вот статья: налоговый вычет по ипотеке

Да, такая практика бывает. Смотрим подпункт 4 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса:

“имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них”

Как-то все сложно написано, не правда ли? Теперь давайте все-таки изложим языком человеческим: если в договоре на рефинансирование кредита ясно указано, что он выдан для перекредитования изначального ипотечного кредита (имеются отсылки на первоначальный кредит, либо на последующие кредиты, которые уже рефинансировались), то никто отказать вам в выдаче налогового вычета права не имеет. Все равно отказывают? Обращайтесь к юристам, а затем в суд!

Может ли банк-кредитор отказать в рефинансировании своего ипотечного кредита?

Легко! Потому, что ему это не выгодно. Ну и что, что у вас кредит под 15%, а новым клиентам дают под 10%? На то они и новые! Но могут и одобрить рефинансирование ипотеки. Для вас это даже проще, ведь можно будет сократить расходную часть в сравнении с рефинансированием в другом банке. Банк-кредитор отказался рефинансировать? Обратитесь в другой! Вполне возможно, что там вам предложат даже более комфортные условия.

Может ли банк-кредитор отказать в рефинансировании другим банком?

Допустим, вы озадачились вопросом рефинансирования ипотеки, нашли новый банк, который дает более выгодные условия. Может ли старый банк воспрепятствовать этому? В практике такие случаи были. Эти тонкости прописываются в договоре. Банки в данном случае ссылаются на статью 43 Федерального Закона № 102-ФЗ “Об ипотеке”. Тут есть тонкость. Новый банк может сперва погасить вашу ипотеку в полном объеме перед старым банком, дождаться снятия обременения с недвижимости, а потом оформить обременение на себя, выдав вам кредит. Только в таком случае у вас могут возникнуть проблемы с возвратом налога на ипотеку, так что тут лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

Еще старый банк может умышленно задерживать выдачу необходимых документов. Тут уже ничего сделать нельзя…

Могут ли банки отказать рефинансировать ипотеку в принципе?

Могут. Тут условия такие же, как и с крупными кредитами в общем и целом. Несоответствие требованиям банка о платежеспособности потенциального должника может являться первой причиной отказа. Второй причиной может являться нарушение условий выплат по кредиту в старом банке (просрочки, образование задолженности).

Вообще имеет ли смысл делать рефинансирование ипотеки?

Думаю, что да. За последние несколько лет ставки снизились, поэтому есть шанс получить более выгодные условия, нежели есть прямо сейчас. Только внимательно читайте договор. В случае, если вас что-то смущает, вы всегда можете проконсультироваться с юристом, в т.ч. на нашем сайте.