Использование аккредитива при покупке квартиры

Приветствую Вас дорогой читатель на CleanBrain.ru. На связи Елена Нева и тема этой статьи аккредитив. Расчеты за крупные покупки всегда были сопряжены с рисками. Сделки с недвижимостью вызывают большие опасения у обеих сторон, ведь здесь счет идет на миллионы. В этой статье я расскажу, как использовать аккредитив при покупке недвижимости, как пройти все этапы безопасно и быстро. Нашим читателям будет представлено описание этого инструмента и советы по его использованию.

Содержание статьи:  

Что такое банковский аккредитив?Порядок действий сторон при расчетеВиды аккредитивовЗа и против. Преимущества и ограниченияПолезные советыВ каком банке самые выгодные предложенияЗаключение и выводы

Содержание

Что такое банковский аккредитив?

Аккредитивы – распространенный финансовый инструмент расчетов за рубежом. В нашей стране эта схема сегодня набирает популярность у частных клиентов. Эксперты считают аккредитивные расчеты лучшим средством для операций по приобретению недвижимости и прогнозируют повышение спроса населения на эту услугу.

Начнем с ответов на вопросы о том, что это такое, аккредитив и кто может им воспользоваться.

Простыми словами можно описать банковский аккредитив как обязательство банка. Банк открывает клиенту (покупателю недвижимости) специальный счет для перевода средств в адрес получателя (продавца). На счете резервируется необходимая сумма, которая выплачивается продавцу после полного соблюдения условий сделки.

Участниками операций могут быть физические и юридические лица, банки не ставят ограничений. Например, аккредитив может открыть частное лицо, покупающее помещение или земельный участок у компании-владельца.

В этой операции банк выступает гарантом и несет ответственность за качество расчетов. Продавец и покупатель уверены в безопасности сделки – средства выплачиваются только при соблюдении всех параметров, у сторон нет причин сомневаться в подлинности купюр, полноте и своевременности выплаты.

Как все происходит. Порядок действий сторон при расчете аккредитивом

Чтобы воспользоваться аккредитивом при покупке имущества, покупателю нужно обратиться в банк, заключив договор и подать заявление об открытии аккредитива.

Конечно же, расчеты аккредитивом должны быть согласованы между продавцом и покупателем. В банковском договоре указываются все аспекты сделки: реквизиты продавца, непреложные условия покупки, прочие параметры для проведения расчетов.

На открытый банком счет покупатель вносит деньги. Банк извещает продавца (получателя средств) об открытии аккредитива.

После сделки продавец представляет банку документы, подтверждающие продажу недвижимости. Обычно в пакет документов входят свидетельство о регистрации, паспортные данные, акт о передаче недвижимости. После проверки банк переводит сумму на счет продавца (получателя).

Виды аккредитивов

Существует несколько видов аккредитивов:

  • Покрытый (или депонированный). Открывая этот вид аккредитива, клиент вносит необходимую сумму собственных или кредитных средств, а банк впоследствии переводит ее получателю.
  • Непокрытый (или гарантированный). В данном варианте банк клиента гарантирует получателю списание причитающейся суммы со своего корреспондентского счета.
  • Отзывной аккредитив позволяет банку покупателя вернуть средства без извещения получателя денег. Эта операция производится по письменному распоряжению клиента, открывшего счет.
  • Безотзывной аккредитив не дает произвести возврат средств без согласия получателя.

При продаже имущества через аккредитив чаще всего выбирают безотзывной покрытый, так как он позволяет учесть интересы всех участников сделки.

За и против. Преимущества и ограничения аккредитивов

Для жителей Москвы и других городов привычным вариантом расчетов при купле недвижимости стали банковские ячейки. Вопрос, что лучше, аккредитив или ячейка, не имеет однозначного ответа. Эти инструменты несколько похожи резервированием средств, но на этом их сходство заканчивается.

Банковская ячейка – простой и надежный способ передачи наличных денег продавцу. Аккредитив же выступает инструментом безналичных расчетов. Рассмотрим его преимущества и ограничения.

Неоспоримым достоинством аккредитива является безопасность сделки. Банк резервирует деньги на специальном счете и ни одна из сторон не имеет доступа к ним до полного окончания сделки.

Полностью отсутствует риск разрыва сделки продавцом в момент подписания договора купли-продажи или покупателем после передачи объекта недвижимости. Если сделка не будет зарегистрирована, банк в безусловном порядке вернет сумму покупателю.

Продавцу и покупателю не стоит беспокоиться по поводу хранения и перевозки крупной суммы наличных. Получатель платежа получает полную гарантию перевода средств после выполнения всех условий, предоставления документов.

Деньги можно получить любым способом: перевести на карту, снять наличными, отправить переводом на счет в другом банке, в том числе за рубеж.

К недостаткам стоит отнести финансовые затраты: стоимость аккредитива может составить несколько десятков тысяч рублей. Как правило, банки взимают с покупателя плату за эту услугу от 0,1% от суммы перевода. Расходы может нести и продавец недвижимости, уплачивая комиссию за перевод безналичных средств в наличные.

Одной из причин невысокой востребованности аккредитивов является нежелание участников афишировать суммы сделки. Расчеты наличными сегодня позволяют избежать огласки, ведь деньги в банковской ячейке увидят только продавец и покупатель, тогда как информация об аккредитиве становится доступна банкирам и фискальным службам.

Рекомендуем посмотреть видео ниже:

Расчеты банковским аккредитивом идеальны для простых схем продажи имущества. Но при сложных сделках они не применимы. Поэтому, если вы покупаете жилье через обмен, обратите внимание на другие способы расчета.

Кроме этого, клиентов останавливает и бюрократическая процедура: оформление договора аккредитива в банке может занять несколько дней. Это объясняется спецификой, ведь в договоре указываются все условия сделки, при которых должен состояться перевод денег.

Специалисты финансового рынка видят в этом подходе весомые плюсы для всех сторон: детальное оформление позволит предусмотреть любые нестандартные ситуации и полностью нивелирует риски продавца и покупателя.

Полезные советы

Рекомендую прислушаться к мнению экспертов и максимально консервативно подойти к оформлению сделок с недвижимостью. Несколько советов помогут совершить выгодную и безопасную операцию:

Совет 1- Получите в банке образец договора аккредитива и внимательно изучите его. Обязательными параметрами считаются предоставление свидетельства о государственной регистрации права на имущество, зарегистрированного договора купли-продажи. Прочие условия для перевода денег обсуждаются участниками и вносятся в текст договора;

Совет 2 — Согласованный договор аккредитива должны подписать обе стороны. При невозможности личного присутствия продавца или покупателя, подпись их представителя должен удостоверить нотариус;

Совет 3 — Обратите внимание на комиссию банка и сроки раскрытия аккредитива. Обычно банки проверяют представленные документы в течение пяти дней. После этого средства перечисляются продавцу, операция считается завершенной.

Некоторые банки взимают дополнительную комиссию за получение денег ранее определенного срока. Этот факт нужно учесть продавцу недвижимости (получателю платежа);

Совет 4 — Учтите, что банк проверяет только подлинность документов и их соответствие заявленному перечню. При этом не производится проверка фактического исполнения договора покупки недвижимости.

В каком банке самые выгодные аккредитивы

Аккредитив для приобретения недвижимости можно оформить в нескольких крупных банках. Мы предлагаем краткий обзор условий лидеров банковского сектора.

  • В Сбербанке клиентам предложат три вида аккредитивов: безакцептный, безотзывный, покрытый. Банк работает с физическими и юридическими лицами, поэтому здесь можно оформить покупку жилья у застройщика. Кроме этого, принимаются договоры на приобретение квартир на вторичном рынке, земельных участков, коттеджей.

Тарифы для физических лиц здесь составляют 0,2% от суммы аккредитива. Для сравнения, юридическим лицам сделка обойдется дороже, тариф составит до 0,5%. Срок действия аккредитива устанавливается до 120 дней с возможностью продления до 60 дней. Это удобно для тех, кто покупает жилье в других городах, например, в Москве.

  • Промсвязьбанк предлагает своим клиентам гибкую систему расчетов за услуги: открытие аккредитива стоит 2500 рублей в месяц, тариф устанавливается в диапазоне от 0,1% до 0,2% в зависимости от суммы. В Промсвязьбанке одни из самых привлекательных условий по срокам выплат: проверку документов получателя здесь проводят в течение одного дня.
  • Банк ВТБ 24 проводит операции с аккредитивами на всей территории РФ. Клиентам предлагается воспользоваться безотзывным покрытым аккредитивом на срок до 90 дней для расчетов при покупке любой недвижимости и земельных участков.

В банке нет ограничений на участие в операциях для индивидуальных предпринимателей. Открытие аккредитива стоит от 1200 до 4500 рублей. Комиссия составит 0,2% от суммы. Для жителей Москвы операции с аккредитивами проводятся в выделенных офисах банка.

Заключение и выводы

Нашим читателям, планирующим покупку недвижимости, мы рекомендуем обратить внимание на банковские аккредитивы. Этот способ имеет достоинства и ограничения.

К сожалению, относительно высокие тарифы и сложная процедура оформления договора на банковские аккредитивы могут стать серьезными барьерами для участников сделки. Но безопасность, гарантии банка и удобство безналичных переводов имеют большое значение при выборе варианта расчетов.

Что такое аккредитив простыми словами?

Аккредитив – разновидность финансовых обязательств, когда человек получает деньги благодаря банковскому клиенту после поступление средств на счет. Другими словами, при таком варианте оплаты банк выступает как гарант.

Благодаря такому варианту можно проводить разнообразные оплаты третьих лиц. Для этого нужно подать в банк требуемые документы, где указана сумма для выдачи. Правда, тут следует помнить о сроках, которые нужно неукоснительно соблюдать – время, когда третье лицо может получить деньги, следует обязательно прописать в договоре. Если пропустить выдачу, то деньги получить уже не выйдет.

Часто используется аккредитив при покупке недвижимости. В данном случае он может быть следующих видов:

  • Отзывной.
  • Безотказный – его нельзя аннулировать.
  • Имеющий «красную оговорку», то есть банк может передать полномочия иному банковскому учреждению.
  • Покрытый или депонированный – в данном случае выплата происходит за счет банка.
  • Непокрытый или гарантированный, когда с плательщика есть возможность автоматически списать средства.
  • Подтвержденный, где банк выступает гарантом – выплата будет произведена в срок и в сумме, которая прописана договором.
  • Револьверный, который предусматривает списание средств со счета плательщика на счет получателя.
  • Циркулярный, который дает возможность получить оговоренную сумму средств через банки.
  • Кумулятивный – в данном случае неистраченная сумма поступает со старого аккредитива на новый.
  • Некумулятивный – если средства не потрачены, они возвращаются на счет плательщика.
  • Резервный. Он предусматривает факт предоставления документов для выведения или внесения средств (исключая платежную документацию).

Несколько слов об аккредитивах в России

Довольно распространены ситуация, когда физические либо юрлица работают впервые между собой. Особенно это актуально при покупке недвижимости. В таком случае обычно одна из сторон вносит аванс или залог, однако далеко не все покупатели захотят расставаться со значительной суммой средств при сотрудничестве с неизвестным «партнером».

В таком случае можно обратиться в банк с заявлением об открытии аккредитива на сумму, указанную в договоре купли-продажи.

После открытия аккредитива нужно предоставить гарантии о том, что оставшаяся сумма средств будет выплачена – такой гарантией служит заключенный договор.

После этого продавец недвижимости должен переслать в банк бумаги о заключении сделки между ним и покупателем. После этого банк покупателя осуществляет оплату по аккредитиву с учетом всех прописанных в договоре норм. На конечном этапе, когда все операции прошли успешно, продавец недвижимости получит оплату, а покупатель – объект невидимости.

Читайте также!  Счёт 41 в бухгалтерском учете — «Типовые операции»

Какие недостатки и преимущества имеет аккредитив?

Аккредитив, как и иные способы оплаты сделок по недвижке, имеет как плюсы, так и минусы. Давайте рассмотрим их более подробно. К положительным сторонам можно отнести:

  • При аккредитиве можно пройти проверку купюр, что убережёт вас от обмана и мошенничества.
  • Банк предоставляет дополнительные гарантии.
  • Сделка будет проведена по закону – банк-гарант следит за исполнением всех обязательств, прописанных в договоре.
  • Денежные средства буду защищены и продавец сможет забрать их при расторжении сделки.
  • Возможность осуществлять переводы между городами.
  • Цена аккредитива небольшая – практически столько же, сколько стоит аренда банковской ячейки.

Покупка квартиры по аккредитиву

Однако есть и недостатки, о которых хочется узнать заранее:

  • Прежде всего, это большой перечень документов для банка.
  • Получить средства можно только одно физ или юрлицо. Этот вариант не очень удобен, если недвижимость находится в долевой собственности.
  • Требуется уплатить комиссию в банк, с которым заключен договор.
  • Если сделка отменяется, средства, положенные в банк, можно вернуть только через суд, что затягивает процесс.
  • Банк уведомляет налоговую о проведении сделки.
  • Стоимость услуг банка может быть весьма высока – она рассчитывается и от сложности сделки, ее объёма, иных обстоятельств.

Можно ли воспользоваться упрощенной процедурой оформления?

Условия исполнения банком взятых на себя по аккредитиву обязательств будут прописаны в договоре. Никоторые пользуются упрощённой процедурой, которая выглядит так:

  1. Подписание договора на недвижимость, в котором нужно обязательно прописать порядок оплаты и информацию об аккредитиве.
  2. Личный визит покупателя в банк с заявлением на открытие аккредитива. Дополнительно можно заранее позвонить в банк, чтобы узнать, какие нужно собрать документы.
  3. Внесение средств на счет.
  4. Банк отправляет уведомление об открытии счета.
  5. Личное прибытие покупатели и продавца с документами о сделке.
  6. Передача банку всех документов.

Читайте также!  Как рассчитать НДФЛ — простыми словами о сложном

В данном случае аккредитив может быть исключительно безотзывным – покупатель не сможет до определенного момента забрать средства.

Как оформить все через банковского учреждение?

Когда покупатель обращается в банк с соответствующим заявлением, кроме даты обращения и регистрационного номера в документе должна быть зафиксирована следующая информация:

  • Размер суммы.
  • Перечень контактов лиц, которые вносят средства.
  • Информация о тех, кто выступает получателем.
  • Разновидность открытого счета, на какой период он открыт.
  • Условия и время их выполнения.
  • Способ подтверждения обязательств.
  • Способ внесения комиссии.

Если нужно, в договор будут внесены дополнительные сведения по желанию получателя или продавца. Кроме того, в аккредитивных «отношениях» принимают участие следующие стороны:

  • Банк-эмитент – учреждение, предоставляющее аккредитив.
  • Банк-исполнитель, осуществляются проверку документов и перенаправляющий средства.

При этом банк может быть одним и тем же – этот вариант должны выбирать стороны, заключающие сделку.

Госпошлина за регистрацию прав собственностиСколько стоит госпошлина за регистрацию прав собственности? Подробнее в нашей статье.

Здесь вы узнаете, что такое задаток и как его правильно вносить.

Чтобы открыть агентство по недвижимости, прочтите внимательно эту статью.

Советы по выбору банку и оплатам

Оформление аккредитива в банке

На сегодня очень многие крупные российские банки работают с аккредитивами: это и Сбербанк, Альфа-Банк, Бинбанк и многие другие. В основном, перечень услуг практически одинаков, разница будет лишь в стоимости услуг, комиссии, временных затратах на сбор документов и их проверку банковскими работниками.

Оплата аккредитива независимо от банка проводится следующим образом:

  1. Сначала банк проверяет поданные клиентом документы, что занимает от 1 до 5 рабочих дней.
  2. В течение трех дней после проверки на счет поступают денежные средства.
  3. Аккредитивный счет закрывается.

К слову, несмотря на то, что оплата по аккредитиву в России не так развита, как в других странах, что связано со многими причинами – невозможность забрать средства без суда, информация поступает в налоговую и т.д., этот способ считается самым надежным и безопасным для сторон.

Главное, правильно выбрать банк, заранее узнав все особенности открытия счета, размеры комиссий и т.д.

Несмотря на все недостатки аккредитивов, их главным плюсом можно назвать то, что даже в случае расторжения сделки купли-продажи можно вернуть свои средства, которые будут надежно защищены в банке.

Передача денег за квартиру через аккредитив при ипотеке

При расчетах с продавцом квартиры банки, как один из способов выплаты денег, предлагают аккредитив. Ипотека, в условиях оформления которой содержится такая форма передачи денежных средств, практически исключает риск потери финансов для обеих сторон. Есть и другие варианты получения продавцом денег ипотечного кредита от банка-эмитента, которые потом ему будут возвращены покупателем в течение договорного срока. Но безналичный путь через аккредитив считается самым безопасным. Рассмотрим, в чем он заключается. В случае несогласия продавца с указанным банком способом передачи денег, придется искать для покупки в ипотеку другую недвижимость.

Почему банк заинтересован в способе передачи денег?

При оформлении ипотечного кредита покупатель договаривается с продавцом жилой недвижимости о передаче ему денег двумя частями. Первая часть – это сумма, составляющая первоначальный взнос и долю, превышающую оценочную стоимость жилья. Каким способом будут переданы эти деньги, банку не очень интересно. А вот способ выплаты второй доли стоимости квартиры указывается кредитным учреждением в пункте договора ипотеки.

Заинтересованность банка объясняется, прежде всего, тем, что он старается максимально оградить себя от всяческих рисков. Ведь на жилую недвижимость кредитный институт налагает обременение до конца выплаты покупателем выданного ипотечного займа. Поэтому он крайне заинтересован оградить проведение сделки по продаже жилья от мошенничества, и не желает потерять инвестированные финансы. Оплаченное деньгами банка жилье должно гарантированно перейти в собственность покупателю, и не должно произойти прецедентов, на основании которых сделку можно было бы признать недействительной.

Способ подстраховки – это сделка между банком-эмитентом и покупателем (клиентом-заемщиком), называемая аккредитив. Ипотека перечисляется на лицевой личный счет продавца и блокируется. По документальному, утвержденному финансовому обязательству от покупателя к банку, зарезервированные деньги могут быть сняты бенефициаром только после представления документации, подтверждающей нотариально заверенную продажу недвижимости и переоформление права собственности в кадастровых органах на имя покупателя.

Способы передачи денег продавцу при ипотеке

Сегодня существуют такие способы выплаты суммы жилищного кредита продавцу недвижимости:

  • Аккредитив. Ипотека, оформленная на покупателя, перечисляется с его счета на счет продавца и резервируется. Таким образом, безопасность передачи денежных средств максимально обеспечена. В том случае, если исполнение аккредитивных обязательств предписывается в другом банке, комиссию за перевод средств оплачивает покупатель. При срыве сделки деньги возвращаются заемщику ипотеки.
  • Выплата через ячейку банка наличными. Перед сделкой по покупке жилья покупатель помещает снятые со счета наличные средства в ячейку, а продавец проверяет их объем. Забрать из депозитарной ячейки он их может только после предоставления документов, подтверждающих переоформление права собственности проданного жилья. Если сделка сорвалась, то заемщик (бывший покупатель) имеет право забрать деньги обратно. Такая передача денег очень распространена. Проценты за обналичивание оплачивает покупатель.
  • Перечисление ипотечного кредита на банковский счет продавцу. Не всякий продавец соглашается на такой вариант. Он должен предварительно проверить репутацию и надежность банка, ведь своих денег он не видит. Неустойчивое положение кредитного учреждения на финансовом рынке и вероятность банкротства во время проведения сделки может теоретически оставить продавца без части вырученных денег, составляющих размер кредита. Но в этом случае сделку по продаже жилья можно расторгнуть.
  • Перед совершением сделки деньги перечисляются на счет продавцу. Этот вариант передачи денег применяется очень редко. Он имеет низкую степень надежности. В том случае, если продавец окажется мошенником, то можно лишиться всех денег, выданных банком в кредит. Для уменьшения степени риска при оформлении жилищного кредита банк требует от продавца подписание поручительства, срок действия которого истекает в момент подписания договора залога на квартиру, уже документально переданную в собственность покупателю-заемщику.

Как видите, самым надежным вариантом передачи и получения денежных средств, выданных в ипотеку, будет аккредитив. При выполнении обязательств передачи денег в том же кредитном учреждении, где был выдан ипотечный кредит, покупателю не потребуется дополнительных затрат на обналичивание денежных средств и на перечисление со счета на счет.

Какие бывают виды аккредитивов?

Ипотеки, в связи с участившимися в последнее время случаями мошенничества, передаются в самом банке-эмитенте и в другой кредитный институт различными способами документальных обязательств:

  • Покрытый аккредитив, используемый при передаче денег кредитным институтом-эмитентом на счет другого банка. Денежные средства блокируются до завершения сделки.
  • Непокрытый аккредитив. Исполнительный банк при этом способе получает право списания средств с открытого счета покупателя-заемщика по окончании сделки продажи недвижимости.
  • Револьверный аккредитив. Это способ передачи денег на счет продавца частями в течение некоторого времени.
  • Циркулярный аккредитив, дающий продавцу право получения денежных средств во всех банках-корреспондентах кредитного института, выдавшего ипотечный кредит.
  • Некумулятивный аккредитив. По данному обязательству, в случае срыва сделки по продаже недвижимости, зарезервированная, но не переданная денежная сумма возвращается в банк-эмитент и на текущий лицевой счет приказодателя.
  • Кумулятивный аккредитив. Не переданный текущий аккредитив может быть зачислен к сумме нового обязательства.
  • Безотзывной аккредитив. Обязательство, которое не может быть отозвано в одностороннем порядке только заемщиком ипотеки. Применяется для минимизации повышенной степени рисков.
  • Отзывной аккредитив. Может быть отозван в одностороннем порядке приказодателем или аккредитующим банком. Он вязан с определенными рисками для продавца, поэтому почти не применяется.

Источник: http://sngcredits.ru/ipoteka/368-peredacha-deneg-za-kvartiru-cherez-akkreditiv-pri-ipoteke.html

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры и как заключить такую сделку?

Аккредитив – один из самых популярных финансовых инструментов при расчетах среди участников рынка недвижимости.

Он обходится довольно дорого, но в результате стороны получают стопроцентную гарантию безопасности и документальное подтверждение расчетов. Рассмотрим какие виды аккредитива предлагают банки и все нюансы оформления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-97-80. Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Аккредитив представляет собой удобную схему расчетов, при которой банк обязуется перевести продавцу квартиры после предоставления им договора купли-продажи с отметкой регистратора и других документов.

Аккредитив – это:

  • безналичная форма расчетов;
  • исполнение по предъявлению документов;
  • быстрое открытие счета (за 20-30 минут);
  • ответственность банка за нарушение условий;
  • минимум рисков при расчетах.

Порядок расчета по аккредитиву регулируется Гражданским кодексом РФ (§ 3. Расчеты по аккредитиву), Положением Банка России о правилах осуществления перевода денежных средств (N 383-П), договором купли-продажи с аккредитивом, а также договором об открытии счета в банке.

Какие виды предлагают банки?

Существует два наиболее популярных вида аккредитивов: безотзывной и отзывной. Для сделок на рынке недвижимости используются оба варианта.

Любой аккредитив считается отзывным, если в договоре с банком-эмитентом не указано другое. По условиям ст. 868 ГК РФ отзывной аккредитив может быть изменен или отменен банком без предварительного уведомления получателя средств. Но деньги при этом переводятся, если условия расчетов не были изменены и если продавец предъявляет все необходимые документы.

Может быть использован также:

  1. аккредитив с оговоркой (задаток переводится продавцу еще до момента регистрации договора купли-продажи);
  2. депонированный вариант (когда средства уже заморожены на счету);
  3. и крайне редко гарантированный (банк для исполнения сначала списывает деньги со своего счета и уже затем требует их у покупателя квартиры).

Кто его оплачивает при продаже недвижимости?

В основном расходы на открытие счета по аккредитиву оплачивает покупатель квартиры, который заключает договор с банком-эмитентом. При желании стороны могут разделить затраты пополам.

За открытие счета нужно будет заплатить от 1,2 до 5 тыс. рублей. Еще столько же придется отдать за исполнение аккредитива. Дополнительно могут существовать комиссии банка (например, за обналичивание денег продавцом уже после исполнения, изменения его условий).

Схема осуществления расчетов

Покупатель и продавец заключают между собой договор купли-продажи с аккредитивом. Для этого покупатель предварительно открывает счет в банке и передает оригинал аккредитива продавцу. У того, в свою очередь, также должен быть текущий счет в этом или другом банке.

Далее после регистрации договора купли-продажи продавец предъявляет документы в исполняющий банк (там, где у него открыт счет) и после тщательной проверки ему переводят деньги. Если счета покупателя и продавца открыты в одном банке, то и расчеты могут быть проведены более быстро, чем обычно.

Рассмотрим эту процедуру более подробно, в поэтапном порядке.

Обращение в банк

Для открытия аккредитива нужно обратиться в банк и открыть счет. Для этого заполняется заявление на открытие, в котором указываются данные получателя и плательщика, сумма аккредитива и срок исполнения.

Для оформления требуется:

  • паспорт;
  • договор основания (купли-продажи квартиры).

Процедура составления

В процесс составления входит, прежде всего, обсуждение всех условий, заключение договора об открытии счета (если его нет) и пополнение его нужной суммой. В договоре, в частности, указывается список документов для исполнения, то есть выплаты денег продавцу.

В аккредитиве должно быть указано:

  1. номер и дата, сумма;
  2. реквизиты плательщика и получателя, а также банка-эмитента и исполняющего банка;
  3. вид аккредитива;
  4. срок действия и способ исполнения;
  5. перечень документов, представляемых получателем средств;
  6. назначение платежа;
  7. срок представления документов;
  8. порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.

Обычно в перечень документов входит договор купли-продажи (оригинал или нотариально заверенная копия) с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на конкретного человека – покупателя и плательщика по аккредитиву либо выписка ЕГРН.

Заключение договора купли-продажи

Договор оформляется письменной форме с нотариальным заверением или без него (в зависимости от вида сделки). При составлении договора указывается дата, место заключения, все данные сторон (Ф.И.О, паспортные данные, ИНН или СНИЛС).

Основные пункты договора купли-продажи недвижимости через аккредитив (образец можно скачать ниже):

  • предмет договора (кадастровый номер квартиры, площадь, адрес, количество комнат, этаж);
  • ссылка на правоустанавливающие документы продавца квартиры;
  • цена сделки;
  • порядок и сроки расчетов (с использованием аккредитива);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность покупателя и продавца;
  • условия досрочного расторжения.

В купчей описывается весь порядок расчетов: кто выступает плательщиком, в каком банке открывался счет, кто будет получателем и в какие сроки произойдет исполнение.

Должен быть указан вид аккредитива и его сумма, а также список документов для исполнения (договор с отметкой о регистрации либо выписка из ЕГРН). Необходимо сделать отметку и о том, кто несет расходы по открытию и исполнению.

Квартира передается покупателю по акту приема-передачи обычно в течение 5-7 дней с момента письменного уведомления банком продавца об открытии в пользу него аккредитива. В течение 10 рабочих дней с момента передачи квартиры стороны обязуются подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности.

Регистрация права собственности

После подписания договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива (образец можно скачать выше), он подается вместе с документами в Росреестр для регистрации. Процедура длится в среднем 5-9 дней. За регистрацию нужно будет оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Перевод денег

Сразу после проверки паспорта и списка документов банк исполняет аккредитив и направляет банку-эмитенту извещение об исполнении.

  1. в срок не позднее трех дней со дня принятия банком решения о том, что с документами все в порядке;
  2. с отсрочкой исполнения в определенную дату, оговоренную договором.

Если, напротив, у исполняющего банка есть претензии к документам, которые принес продавец, то он вправе не выплачивать ему средства. Возврат денежных средств осуществляется платежным поручением исполняющего банка.

В отношении сделки по купле-продаже недвижимости может быть установлен срок исполнения аккредитива с запасом, поскольку иногда регистрация затягивается по независящим от сторон причинам.

Преимущества и недостатки

У аккредитива есть одно неоспоримое преимущество: продавец получает деньги только после регистрации прав собственности, а не до этой даты. Это минимизирует риски покупателя, а учитывая тот факт, что расчетами занимается банк, практически сводит их к нулю.

  • безналичный перевод денег;
  • документы после исполнения аккредитива, которые можно использовать для налогового вычета;
  • ответственность банка за проверку документов.

Деньги не передаются из рук в руки – все происходит в безналичной форме. После того как аккредитив будет исполнен у покупателя остается документальное подтверждение передачи денег продавцу (помимо расписки).

Видео о преимуществах аккредитива:

  1. высокие расходы;
  2. проблемы с получением денег, если регистрация затянется или в ней будет отказано;
  3. исключительно перевод со счета на счет, что не всегда удобно продавцу.

Недостаток аккредитивной схемы: высокая стоимость открытия и исполнения. Если придется что-то менять в условиях, то банк также попросит дополнительную плату.

К тому же многих продавцов квартиры этот вариант расчетов может отпугнуть, поскольку они не совсем понимают, что это такое либо не доверяют банкам. Однако, если все грамотно объяснить, то эта проблема исчезнет сама собой.

Сравнение с ячейкой

Открытие банковской ячейки стоит дешевле, чем открытие аккредитива. За аренду нужно заплатить всего один раз – при заключении договора на определенный срок. За аккредитив же придется платить минимум несколько раз (при открытии и исполнении). Риски же в обоих случаях примерно одинаковые.

Плюсы банковской ячейки:

  • 100% сохранность денег в хранилище;
  • доступ к ячейке продавца только после проверки документов (договора купли-продажи с отметкой регистратора и пр.);
  • возможность проверить купюры при помощи банковской техники.

В день получения документов в Росреесте покупатель и продавец могут встретиться в хранилище банка, пересчитать деньги, проверить купюры на подлинность и подготовить расписку. Это довольно удобно, особенно, если продавцу требуются именно наличные средства.

Минусы банковской ячейки:

  1. риски кражи денег сотрудниками банка (редко, но иногда случается);
  2. неполная сумма в ячейке (если продавец забирает ее без участия покупателя);
  3. отсутствие в документах указания суммы – стоимости квартиры.

Что выбрать ячейку или аккредитив стороны решают сами. Если продавцу нужны наличные, то, безусловно, дешевле и проще взять их из ячейки банка. Если сумма крупная, есть опасения, что покупатель недобросовестный, то лучше все же потратиться и открыть аккредитив.

В этом случае останется договор аккредитива, можно взять справку из банка о его исполнении и если продавец заявит, что не получил денег, то в суде можно будет предъявить эти доказательства.

Заключение

Для оплаты покупки квартиры стороны часто используют аккредитив. Для этого в банке открывается сберегательный счет, на котором размещается нужная сумма, она переводится продавцу квартиры только после регистрации перехода прав собственности и документального подтверждения этого факта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 755-97-80 (Москва)+7 (812) 565-34-26 (Санкт-Петербург)

Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/akkreditiv.html

Аккредитив в «Россельхозбанке»: условия и стоимость для физических лиц

«Россельхозбанк» предлагает своим клиента воспользоваться безопасной формой расчетов при совершении сделок – аккредитивом. При этом банк выступает гарантом исполнения обязательств сторонами договора. Услуга используется как в международных расчетах между торговыми компаниями, так и на территории России в сделках купли-продажи недвижимости физическими лицами.

Особенности услуги и основные понятия

В осуществлении аккредитива участвуют продавец (бенефициар) и покупатель (аппликант). В роли посредника выступает АО «Россельхозбанк». Сумма платежа может быть сформирована за счет собственных средств покупателя, а также кредита, полученного в АО «Россельхозбанк». Для проведения финансовых расчетов используются:

  • внутрироссийские аккредитивы, действующие на территории РФ;
  • по внешнеторговым контрактам на экспорт или импорт товаров (услуг).

Образец документа клиент может получить у менеджера банка. Услуга является альтернативой аренде сейфовой ячейки при купли-продаже недвижимости. В отличие от нее это безналичная форма расчета. Также он имеет более широкое применение, поскольку может использоваться теоретически в любой сделке, предполагающей оплату при выполнении противоположной стороной определенных условий.

Виды и тарифы

В зависимости от условий, прописанных в договоре, различают несколько видов аккредитивов.

  1. Отзывной – допускается отмена открывшей его стороной.
  2. Безотказный – тот, который нельзя отменить после открытия.
  3. Покрытый (депонированный) – средства заранее перечисляются исполняющему банку и хранятся на его счете до выполнения сторонами обязательств.
  4. Непокрытый (гарантированный). Средства хранятся у банка-эмитента и списываются со счета на условиях, прописанных в договоре.
  5. Возобновляемый. Используется при многоразовых сделках. После каждой проведенной сделки сумма аккредитива вновь пополняется до установленного максимума.

Согласно тарифам на услуги «Россельхозбанка» 0,15% от суммы аккредитива взимается:

  • при открытии документа;
  • при внесении изменений, связанных с уменьшением или увеличением суммы платежа;
  • при продлении документа на срок, который установлен и оплачен ранее.

Минимальная стоимость услуги составляет 1000, а максимальная – 10 000 рублей. Для физических лиц, являющихся заемщиками банка, открытие аккредитива будет стоить 3000 р.

За авизование (подтверждение) аккредитива, проверку и подтверждение ранее авизованного документа после внесенных изменений взимается 0,1% от суммы. Также 0,15% от суммы аккредитива за проверку (обработку) одного комплекта документов.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо обратиться в банк и открыть счет, после чего подать заявку на открытие аккредитива. «Россельхозбанк» предусматривает для физических лиц такую форму совершения сделки при ипотеке.

Порядок использования и преимущества

Существует определенная процедура использования аккредитива при заключении сделки, которая состоит из нескольких этапов:

  1. Продавец и покупатель заключают договор.
  2. Покупатель обращается в банк с просьбой открыть аккредитив.
  3. Банк удовлетворяет просьбу покупателя и открывает документ в пользу Продавца.
  4. Он передает документ исполнительному банку (если расчеты производятся между лицами и компаниями, обслуживающимися в разных банках).
  5. Банк оповещает Продавца об открытии документа.
  6. Продавец осуществляет выполнение услуги или отгрузку товара согласно условиям, прописанным в договоре в рамках установленного срока.
  7. Продавец представляет банку документы о выполнении услуги или об отгрузке товара.
  8. Банк производит перечисление денежных средств.

Аккредитив в «Россельхозбанке» имеет ряд существенных преимуществ. Это:

  • юридическая безопасность при заключении договора и выполнении его условий;
  • прозрачность — раскрытие всех этапов сделки;
  • оперативное прохождение платежа;
  • гарантия получения товара покупателем;
  • гарантия получения платежа продавцом;
  • минимальный процент вознаграждения банка;
  • соблюдение международных унифицированных правил при заключении (проведении операций) внешнеторговых контрактов.

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Источник: http://creditkin.guru/akkreditiv/rosselhozbank.html

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

Безотзывный аккредитив при продаже квартиры — способ расчетов между покупателем и продавцом. Широкое распространение этого варианта связано с необходимостью обеспечения безопасности сделки и преимуществами решения по сравнению с другими практикуемыми способами расчетов.

Что представляет собой безотзывной аккредитив

В банковской практике, если говорить простым языком, аккредитив в рамках сделки купли-продажи — это обязательство банка перед клиентом-покупателем сделать платеж в пользу продавца на основании представленных последним документов, свидетельствующих о соблюдении условий сделки. Таким образом, банк выступает гарантом финансовых расчетов между покупателем и продавцом и берет на себя непосредственное их выполнение, но за счет покупателя.

Безотзывной аккредитив, в отличие от отзывного, не может быть аннулирован, а его условия — изменены без согласования со всеми участниками сделки. Это повышает уровень надежности расчетов.

Использование аккредитива в сделках купли-продажи недвижимости:

  • Заключение договора купли-продажи.
  • Обращение покупателя в банк с заявлением на аккредитив и внесение на счет денежной суммы, которая включает платеж по сделке и сумму банковской комиссии за открытие аккредитива.
  • Выполнение продавцом условий договора купли-продажи и предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию сделки (прав) в Росреестре.
  • Проверка банком представленных продавцом документов и перевод денег за покупку недвижимости на его счет в этом же банке или другом.
  • Если сделка не удалась, не выполнены условия и т.п., банк возвращает деньги покупателю.

По такой схеме работает Сбербанк. Другие банки также придерживаются аналогичного порядка. Некоторые банки не работают с физическими лицами, обслуживая только аккредитивы в коммерческих сделках юридических лиц.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Преимущества и недостатки аккредитива

Расчет за недвижимость через аккредитив — более безопасный вариант, чем использование банковской ячейки:

  1. применяется безналичная система расчетов;
  2. деньги хранятся на банковском счете;
  3. наличие посредника в лице банка и безотзывной характер аккредитива делают расчет максимально надежным и безопасным, а также исключают обман со стороны участников сделки.

Но есть в этом способе расчетов и недостатки:

  • прежде чем использовать, нужно разобраться, как работает аккредитив;
  • схема считается более сложной и длительной, поскольку требуется соблюсти много формальностей, а пересылка документов между банком (банками) и участниками сделки требует времени;
  • выплата банком средств в пользу продавца предполагает неукоснительное соблюдение условий сделки и аккредитива, а с этим бывают проблемы, причем зачастую не связанные с желаниями и действиями сторон сделки;
  • предусмотрена банковская комиссия, например, у Сбербанка она начинается от 1 500 рублей, для сделок с недвижимостью — 2 000 рублей;
  • возможны дополнительные расходы, связанные с открытием счета (счетов), перечислением (зачислением) средств, предоставлением других банковских услуг.

В целом же аккредитив при покупке недвижимости все чаще встречается на практике, и спрос на такую форму расчетов возрастает. В его пользу говорят постепенное сокращение в России оборота наличных денежных средств, высокий уровень надежности и безопасности. Стоимость аккредитива по сравнению с суммой сделки, как правило, не рассматривается как отталкивающий момент.

Среди положительных моментов последнего времени — кредитные предложения банков, сопутствующие использованию аккредитива. Счет, с которого должен быть выполнен расчет с продавцом, может быть полностью или частично прокредитован. Применение аккредитива никак не мешает, а, напротив, придает высокий уровень надежности и безопасности сделкам купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств, на условиях ипотеки, за счет средств маткапитала и т.п.

Как прописать аккредитив в договоре купли-продажи

Форма расчетов между покупателем и продавцом прописывается в договоре. Поэтому использование аккредитива должно быть в нем указано. Как это сделать:

  1. Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
  2. Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
  3. Среди условий использования аккредитива указываются:
  • банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
  • банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
  • ФИО получателя средств;
  • сумма аккредитива (цифрами и прописью);
  • вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
  • условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
  • дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
  • условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
  • стороны договора (повторяются из шапки договора);
  • идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
  • кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
  • в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

Оформление аккредитива в банке

​Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

Для упрощения, ускорения обмена документами и расчетов, как правило, для покупателя и продавца выбирается один банк (один эмитент и исполнитель). Но если это невозможно, в сделке могут участвовать два разных банка.

Для оформления аккредитива покупатель обращается в выбранный им банк, подписывает заявление на аккредитив, предоставляет документы и открывает счет. Среди основных документов — паспорт и подписанный договор купли-продажи недвижимости. На практике оформление аккредитива не занимает более 15 – 30 минут, если все документы в наличии.

В дальнейшем стороны должны завершить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор. После этого продавец может обратиться в банк, где у него открыт счет для перечисления денег по сделке, и представить документы для их получения. Банки взаимодействуют самостоятельно, для этого не требуется участие сторон сделки. Если счета продавца и покупателя находятся в одном банке, он же выдал аккредитив, то все происходит куда более быстрее, чем при участии в расчетах нескольких банков.

Источник: http://law03.ru/finance/article/bezotzyvnyj-akkreditiv-pri-prodazhe-kvartiry

Плюсы и минусы продажи квартиры через аккредитив

Опытные юристы и риелторы уже ни один десяток лет используют в своей практике банковский аккредитив, так как это не только очень удобно, но и несет в себе массу преимуществ:

  • Гарантия обеспечения прав обеих сторон сделки, т.е. покупатель уже не сможет забрать деньги и расторгнуть договор, а продавец получит их только после полного исполнения своих обязательств по договору купли-продажи.
  • Полностью исключены махинации с намеренным занижением или завышением стоимости договора. Так, например, при аренде банковской ячейки, о сумме, закладываемой в ячейку, знают только стороны. При продаже квартиры через аккредитив такое исключено, так как в соглашении четко указывается сумма, резервируемая на специально открытом счете.
  • Банк не осуществит передачу денег продавцу, если хотя бы одно из условий договора с аккредитивом будет нарушено.
  • В случае срыва сделки, покупатель получает возможность беспрепятственно получить свои деньги назад без лишних проволочек и банковских комиссий.

Единственный минус применения аккредитива при покупке недвижимости – определенное вознаграждение банку за осуществление данной операции. Но если посмотреть со стороны, то плюсов аккредитива в разы больше. Согласитесь, лучше заплатить вознаграждение банку и спать спокойно, чем немного сэкономить и каждую минуту изводить себя мыслями о честности продавца или покупателя во время сделки.