Как может ТСЖ управлять управляющая компания

Для того чтобы многоквартирный дом был благоустроенным, необходимо приложить определенные усилия. И это не только финансовые вложения. Все чаще жильцам приходится участвовать в управлении общим имуществом.

Содержание

Управление многоквартирным домом

Все больше владельцев квартир задумываются об управлении своим домом. Это позволяет сделать МКД и прилегающую территорию более благоустроенной, повысив тем самым уровень жизни. Существует два способа управления многоквартирными домами – это ТСЖ или УК.

Мало кто понимает разницу между этими двумя понятиями. На самом деле разница есть, и она существенно влияет на весь процесс управления. Поэтому перед тем, как делать выбор в пользу того или иного способа, следует сравнить их и выявить отличия, недостатки, преимущества. Тогда станет ясно, ТСЖ или управляющая компания что лучше для жильцов каждого конкретного дома.

Законодательная база

Управление многоквартирным домом регулируется Жилищным законодательством. Прежде всего, это статьи 161, 162, 164, 165 ЖК РФ.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше?

Только жильцы многоквартирного дома могут выбрать способ управления. По закону никто не может заставить их сделать этот выбор.

Преимущества и недостатки

Итак, товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир, которые самостоятельно занимаются управлением и содержанием МКД.

У этой формы управления есть ряд преимуществ:

  • Владельцы жилья могут нанять эксплуатационную компанию и руководить ее действиями.
  • Члены ТСЖ могут использовать общедомовое имущество для получения прибыли и тратить ее на благоустройство территории.
  • Жильцы лучше знают свои нужды, поэтому нет лишних трат.

Есть у товарищества и свои недостатки:

  • Собственникам квартир приходится самостоятельно рассчитывать количество денег, необходимых для содержания МКД.
  • Все долги товарищества – обязанность жильцов.
  • Многое зависит от людей, занимающих руководящие посты. Некомпетентность и отсутствие опыта часто приводит к негативным последствиям.

Управляющая компания – это юридическое лицо, которое профессионально занимается управлением многоквартирными домами.

Существует несколько видов УК:

  • гибридные компании (помимо управления занимаются предоставлением коммунальных услуг);
  • управляющие (занимаются исключительно управлением МКД с помощью субподрядчиков);
  • эксплуатационные (основной вид деятельности – эксплуатация МКД).

К преимуществам УК в 2019 году можно отнести:

  • Всю деятельность осуществляют специалисты, хорошо разбирающиеся в законодательстве, бухгалтерии и т. д.
  • Высокий уровень материально-технической базы.
  • Большинство долгов МКД компания может покрыть из своих резервов.

Недостатки управляющей компании заключаются в следующем:

  • Жильцы не могут контролировать расход средств, которые вносят на содержание своего многоквартирного дома.
  • На практике УК редко спрашивают мнения собственников по тому или иному поводу.
  • Такие компании нередко становятся банкротами, то приводит к появлению у жильцов дополнительных долгов перед ресурсоснабжающими организациями.

Что выбрать, должны решать все жильцы МКД.

как зарегистрировать тсжЧитайте, как зарегистрировать ТСЖ

Как осуществлять оплату коммунальных услуг в ТСЖ? Смотрите тут.

Отличия

Разница между этими двумя способами управления многоквартирным домом заключается в следующем:

  1. В ведении УК обычно находится несколько домов, поэтому снижается качество обслуживания. ТСЖ занимается содержанием только одного МКД.
  2. Самое главное отличие заключается в том, что в товариществе все решения принимаются общим собранием жильцов. Управляющая компания нередко все решает без участия собственников квартир.
  3. Члены ТСЖ контролируют сбор и расход средств, выбирая первостепенные нужды. В УК все деньги поступают на один счет и оставшуюся после оплаты услуг сумму нельзя пустить в дело.
  4. Деятельность УК очень непросто контролировать. А члены товарищества могут потребовать отчет от председателя.

Сложно сказать, ТСЖ или управляющая компания — что лучше в новом доме. Если есть инициативная группа, лучше создать объединение жильцов и управлять МКД самостоятельно.

Что выгоднее?

Выгоду при выборе способа управления МКД должны просчитывать сами жильцы. Если дом небольшой, то предпочтительнее организовать ТСЖ. Тогда все владельцы жилья спокойно смогут участвовать в содержании МКД и прилегающей территории.

Если дом очень большой и даже всех жильцов собрать вместе не получается, лучше обратиться к профессионалам и нанять УК. В конце концов, всегда можно поменять способ управления.

Выход из УК при создании товарищества

Если услуги управляющей компании не удовлетворяют своим качеством, можно от них отказаться и создать товарищество. Но важно соблюсти сроки.

Лучше выходить из УК незадолго до окончания срока действия договора, иначе он автоматически будет продлен и процедура затянется. Кроме того, для расторжения договора должна быть серьезная причина. Решение о создании ТСЖ – одна из них.

Жильцам, желающим заняться самоуправлением, необходимо:

  1. Назначить проведение собрания. Для этого всех владельцев квартир нужно оповестить, отправив письменные уведомления.
  2. Собрание проводится под протокол. На нем участники голосуют за выход из компании и утверждают заявление.
  3. Документы передаются в УК.

Следующий этап – это создание ТСЖ. Существует установленная процедура, которую очень важно соблюдать.

Для этого также необходимо собрать все собственников квартир, провести собрание, выбрать председателя, утвердить Устав. Затем зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо и открыть лицевой счет.

Возможно ли одновременное сотрудничество?

Товарищество собственников жилья может осуществлять свою деятельность двумя способами:

  • самостоятельно решать все вопросы, связанные с управлением МКД;
  • использовать услуги управляющей компании.

Преимущества сотрудничества с УК заключаются в следующем:

  • Управляющая компания может предоставить квалифицированную помощь. Это опытный рабочий персонал, ресурсы.
  • ТСЖ проще контролировать деятельность УК, чем просто собственникам квартир.
  • Некоторые вопросы, связанные с содержанием МКД, под силу решить только руководству управляющей компании.

Товарищество собственников жилья может заключать с УК только два вида договоров – договор подряда и соглашение на управление. При сотрудничестве ТСЖ и УК заключают стандартный договор подряда.

В нем обязательно указываются работы, которые должен выполнить подрядчик:

  • уборка территории;
  • вывоз мусора;
  • контроль за сохранностью общедомового имущества;
  • ремонт и другие работы.

Обычно такое соглашение заключается минимум на 1 год. Это стандартный срок и его достаточно, чтобы оценить качество предоставляемых услуг. При необходимости контракт можно продлить еще на 1 календарный год.

как организовать тсж в многоквартирном домеУзнайте, как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

Какой порядок ликвидации ТСЖ? Информация здесь.

Куда пожаловаться на ТСЖ? Подробности в этой статье.

На выбор способа управления многоквартирным домом влияет немало факторов. Это способность жильцов самостоятельно управлять МКД, наличие ресурсов.

Самый удобный вариант для собственников – это сотрудничество с управляющей компанией. Он позволяет контролировать деятельность УК и в то же время получать профессиональные услуги. При необходимости контракт с компанией можно легко расторгнуть.

На видео о выборе способа управления домом

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Чем отличается УК от ТСЖ

ukТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ  и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

  1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
  2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
  3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
  4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
  5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
  • Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
  • Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
  • ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
  • Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.
  • Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
  • Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
  • Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

tszh-kontrol-rasxodov-i-doxodovКак видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.

Как оформить договор управления между УК и ТСЖ

Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:

  1. Адрес дома и список общего имущества;
  2. Список работ, которые будут выполняться;
  3. Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
  4. Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
  5. Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.

Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

  • содержать в должном порядке дома и придомовые территории;
  • обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги;
  • осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных голосов после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

  • содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии;
  • совместная форма управления собственностью;
  • председателя выбирают на собрании большинством голосов;
  • организуется совет дома;
  • защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений. Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью. Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.

Различия в деятельности

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

  • способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
  • возникающие вопросы решаются председателем и советом;
  • сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
  • имеет материальную и техническую базу;
  • не заинтересована в снижении тарифов;
  • при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

  • в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
  • принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
  • отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
  • заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
  • призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

Управляющая компания

Мы выяснили, что УК – это организация коммерческой направленности, которая является юридическим лицом. Она профессионально занимается управлением жильем и берет плату за свои услуги. Как правило, такие компании – это посредники между непосредственно жильцами и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг).

На управляющую компанию возложена ответственность на все работы, которые проводятся в доме. Кроме того, она может сама их осуществлять или же заключать договоры с субподрядчиками, причем делать это самостоятельно. Плюсами такой формы управления можно назвать:

  • четкое планирование затрат и расходов;
  • выполнение согласно графику таких работ, как: ремонт, вывоз мусора, уборка двора;
  • наличие собственной финансовой базы, благодаря которой при возникновении задолженности по оплате услуг подрядчиков, выполняющих те или иные работы и услуги, от кого-то из жильцов управляющий орган может их покрыть за свои средства, благодаря чему их предоставление не останавливается;
  • знание норм, особенностей предоставляемых услуг ЖКХ, компетентность, что позволяет управленцам выигрывать споры с поставщиками в случае их возникновения;
  • фиксированная плата за деятельность УК.

Среди основных минусов:

  • мнение жильцов при выборе подрядчиков не учитывается, то есть повлиять на выбор того или иного поставщика слуг вы не сможете, УК принимает решение самостоятельно;
  • довольно большая плата за работу;
  • отсутствие отчетности о потраченных средствах перед жильцами;
  • длительность принятия решений по жалобам жильцов, например, на недостаточное отопление, так как придется постараться, чтобы доказать это УК.

При всех плюсах и минусах следует отметить, что согласно статистике на данный момент с УК сотрудничают практически 75% собственников квартир. Еще одно преимущество управляющей компании также тот факт, что отказаться от ее услуг можно в любой момент, если жильцам кажется, что выполняются они не качественно.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах;
  • принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем голосования в кратчайшие сроки;
  • прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет;
  • экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт;
  • согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

  • некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председательтоварищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;
  • при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
  • существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
  • ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

ТСЖ или Управляющая Компания: что выбрать?

за или противКаждый вариант обладает преимуществами и недостатками. Но цифры говорят о том, что организовать ТСЖ предпочли лишь 25% собственников жилья. Ведь для создания товарищества собственников жилья нужны инициативные люди, у которых есть время и желание потратить его на обустройство дома и ведение сопутствующих дел.

По большей части, собственники квартир не имеют такой возможности, потому отдают голос в пользу управляющей компании. К тому же, сотрудничая с УК не нужно вникать во все моменты организации и обслуживания, а также принимать участие в регулярных и необходимых собраниях, без которых ТСЖ не может действовать и принимать решения.

Помимо выбора между ТСЖ и УК существует также еще один вариант: организовать товарищество собственников жилья и параллельно заключить договор с УК. Но в любом случае, какую бы форму управления вы ни выбрали, несмотря на их разницу, по-настоящему действенной она будет только тогда, когда каждый из жильцов станет активно участвовать в жизни дома, следить за порядком на придомовых территориях. А также контролировать деятельность как УК с ТСЖ с целью предотвращения ими злоупотреблений в жилищной сфере.

Понятия УК и ТСЖ

По функциям и предназначению между этими двумя формами управления различий мало: задача обеих – контроль и руководство работой по содержанию многоквартирного дома и обеспечение своевременной оплаты жильцами коммунальных услуг. Однако по форме организации УК и ТСЖ отличия все же имеют.

Управляющая компания (УК)

является коммерческой организацией. Это юридическое лицо, предоставляющее жильцам дома платную услугу по обслуживанию здания. Существуют следующие виды таких компаний:

  • управляющие – задача которых заключение договоров с субподрядчиками для ухода за домом и контроль по выполнению их работы;
  • эксплуатационные – организации, которые сами занимаются выполнением услуг по содержанию жилых домов;
  • эксплуатационно-управляющие (гибридные) – компании, одновременно отвечающие за содержание домов и предоставляющие определенный набор коммунальных услуг их жильцам.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

является, наоборот, организацией некоммерческой и создается собственниками квартир с целью управления их общим домом. 135-я статья Жилищного кодекса РФ дает четкое определение полномочий и указывает способ создания такой организации.

На рисунке (для увеличения изображения нажмите на картинку) показаны функции, которые возлагаются на ТСЖ. Они идентичны тем, что выполняет УК:

  1. контроль над состоянием здания и дворовой территории;
  2. наём персонала для ухода;
  3. заключение договоров с подрядчиками при необходимости осуществления ремонтных работ;
  4. сбор квартплаты и расчет с коммунальными службами.

Какую форму управления домом выбрать

Что лучше для жителей дома: ТСЖ или управляющая компания? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.

В каких-то случаях жильцам удобнее доверить управление домом УК, а в каких-то предпочтительнее взять дела в собственные руки и отдать предпочтение ТСЖ.

Практика показывает, что создание ТСЖ целесообразно в следующих ситуациях:

  • когда дом относительно небольшой, и для его содержания не нужны специфические знания и наличие большой рабочей группы;
  • когда большинство жильцов дома являются собственниками квартир;
  • когда жильцы доверяют друг другу и готовы добросовестно оплачивать счета;
  • когда среди собственников имеется активист, который готов безвозмездно выполнять обязанности председателя ТСЖ;
  • Следует помнить, что в некоммерческой организации зарплата председателю не полагается.

  • когда в доме есть возможности получения дополнительного дохода (имеется помещение для сдачи в аренду, возможность размещения на фасаде рекламных блоков и другие).

Если жильцы не желают заниматься выбором и наймом эксплуатационных организаций, распределением средств и планированием расходов, если большинство жильцов являются арендаторами квартир или нанимателями социального жилья, в таких случаях предпочтение лучше отдать профессиональной управляющей компании. Либо можно, как вариант, создать в жилом доме ТСЖ, а затем перепоручить осуществление работ УК, заключив договор.

Определение понятий

Жилищным кодексом введено понятие «управляющая организация», то есть некоммерческая структура, осуществляющая функции управления домом, которые могут реализоваться в разной форме: через ТСЖ

, управляющую компанию

, кооператив и другие.

В основе своей Управляющая компания взяла на себя задачи ЖКО:  осуществление хозяйственно-эксплуатационных мероприятий, взаимосвязанных с санитарно-техническим обслуживанием многоквартирных домов.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ, что она делаетЧто включает в себя:

  • обслуживание и содержание зданий;
  • ремонт, в том числе различных сетей дома;
  • посреднические услуги при поставке ресурсов и другие.

Законодательными основаниями для деятельности Управляющей компании выступают: Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, ряд постановлений Правительства и местных органов самоуправления, устав компании.

Отличительные особенности

Управляющая компания обладает отличиями от других организаций, обеспечивающих обслуживание жилого фонда.

В отличие от ЖЭКа она имеет большую хозяйственную самостоятельность и более свободные условия работы. При этом ЖКО может выступать в качестве структурного подразделения Управляющей компании, осуществляющего конкретные задачи.

От ТСЖ УК отличается большим объемом фонда и структурированностью. ТСЖ, как правило, организуется на конкретный дом и действует на основах демократического управления, в котором каждый участник товарищества имеет право голоса.Отличие управляющей компании от ЖЕКа и ТСЖ

Круг обязанностей

Все обязанности обслуживающей организации прописаны в договоре, заключаемом с собственниками жилья, они включают:

  • Обязанности управляющей компанииосуществление бесперебойной поставки энергоресурсов;
  • составление квитанций на оплату предлагаемых услуг;
  • предоставление соответствующих документов согласно требованиям жильцов;
  • организацию работ, включающих эксплуатацию и ремонт помещений: осмотр общедомового имущества, подготовку его к зиме, проведение текущего и капитального ремонта, устранение аварий, обеспечение наличия счетчиков;
  • реализацию безопасности проживания;
  • сбор платежей согласно квитанциям;
  • взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов и другие.

При неисполнении возложенных на нее обязанностей УК может быть подвержена административному штрафу в объеме от 40 до 50 тысяч рублей. В случае нарушения санитарных требований штраф может увеличиться до 200 тысяч рублей. Также в качестве меры наказания может применяться административное приостановление деятельности организации до 3-х месяцев.

Права

Управляющая компании в спорных ситуациях может отстаивать свои права, заключающиеся в:

  • Права управляющей компаниипередаче информации о незаконной перепланировке в помещении соответствующим органам;
  • информировать уполномоченные органы о нецелевом применении общедомового имущества;
  • проводить сверку передаваемых показаний счетчиков, корректировку суммы платежей согласно полученным данным;
  • организовывать мероприятия по взысканию задолженности за предоставляемые услуги;
  • перераспределять имеющиеся резервные средства для устранения задолженности, образующейся перед поставщиками ресурсов, или для организации дополнительных ремонтных работ общедомового имущества;
  • ограничивать поставку энергоресурсов, в случае их неоплаты или неполной оплаты.

Бесплатные работы

Услуги управляющей компании оплачиваются из тех средств, что собраны с жильцов.

Однако, существует ряд работ, которые не включаются в квитанцию:

  • Бесплатные работы от управляющей компанииконтроль внешнего и внутреннего состояния дома, в том числе заделывание швов и трещин, укрепление козырьков и ограждений, замена окон и дверей на лестничных площадках;
  • обеспечение безопасности, чистоты и тепла в помещениях, что включает уборку лестничных площадок и лифтов, замену лампочек в подъезде, утепление окон и дверей, запирание подвалов и чердаков;
  • внешнее благоустройство, то есть уборка и вывоз снега, ремонт детских площадок, уборка придомовой территории;
  • обеспечение бесперебойной работы общих коммуникаций дома;
  • аварийное обслуживание.

Способы заработка

Источники заработка для управляющих компаний ограничены рамками законодательства, но достаточно широки.

Компания может получать прибыль с организации субподряда, за реализацию энергосервисных договоров с проведением энергоаудита, экономии ресурсов, предоставлении платных услуг жильцам. Например, установка счетчиков, ремонт в квартирах и так далее.

Помимо того, УК может иметь другие источники доходов: сдача нежилых помещений в аренду, реализация строительных материалов, привлечение других партнеров.

В случае банкротства

Банкротство Управляющей компании – процедура сложная, проходящая через суд.

Что делать в случае банкротства управляющей компанииОднако, большинство организаций предпочитают не предупреждать жителей обслуживаемых домов о наличии проблемы, а раскрывают информацию, только когда процесс находится на завершающей стадии или уже полностью закончился.

В такой ситуации собственники оказываются и без денег, и без обслуживания. Что же они могут сделать?

Для начала обратится в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру, чтобы они осуществили проверку исполнения договора с компанией. Затем с полученными документами пойти в суд с просьбой провести перерасчет или исполнение уже оплаченных услуг. Прекратить оплату услуги по содержанию и ремонту помещений и организовать собрание жильцов, на котором необходимо принять решение о новом способе управления или выборе новой управляющей компании.

О правилах работы Управляющих компаний в сфере ЖКХ смотрите в следующем видеосюжете:

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создающаяся для того, чтобы жильцы могли самостоятельно управлять имуществом своего дома.

Чтобы создать в том или ином доме ТСЖ, необходимо вынести на рассмотрение общего собрания собственников вопрос об учреждении данной формы управления и получить в поддержку 50% голосов +1 голос.

После того, как голосование будет проведено и подсчёт мнений будет завершён, инициативной группе необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства с заявлением о регистрации ТСЖ.

Товарищество собственников жилья состоит из нескольких компонентов:

  • общее собрание жильцов;
  • председатель и правление ТСЖ;
  • ревизионная комиссия.

Общее собрание жильцов

Общее собрание жильцов домаЕдинственным органом, который решает, как будет осуществляться управление многоквартирным домом, является общее собрание собственников жилых помещений.

Общее собрание жильцов собирается раз в несколько месяцев и решает только самые важные вопросы, текущими делами занимаются председатель ТСЖ и правление ТСЖ.

Чтобы то или иное решение было принято, необходимо, чтобы за него проголосовало 50% от собственников жилых помещений +1 голос.

При этом считается не непосредственно количество человек, проголосовавших за тот или иной вариант, а количество квадратных метров, находящихся у жителей в собственности.

Председатель и правление ТСЖ

Избираются на очередном собрании собственников сроком на 1 год или несколько лет (по решению голосования).

Председатель и правление ТСЖ имеют право решать только мелкие текущие вопросы по управлению вверенным им имуществом, не оказывающие большого влияния на жизнь многоквартирного дома.

Ревизионная комиссия

Состав ревизионной комиссии избирается на общем собрании жителей дома и обычно составляет 2-3 человека.

Указанные лица и в течение отведённого срока занимается контролем деятельности председателя и правления.

Плюсы и минусы ТСЖ

Почему стоит выбрать ТСЖ для управления домом?У создания ТСЖ есть свои очевидные преимущества:

  1. Возможность найма эксплуатирующей компании. На собрании собственников жилых помещений может быть вынесено решение о приглашении в дом хорошо зарекомендовавшей себя эксплуатирующей компании, которая будет полностью подчиняться решениям жителей дома.
  2. Дополнительные доходы. ТСЖ наделено исключительным правом ведения экономической деятельности на территории дома, что означает, что если в здании имеются площади, которые подходят под сдачу в аренду, то на счёт товарищества а банке поступают дополнительные доходы, которые могут быть потрачены на благоустройство.
  3. Ухоженный двор и чистые подъезды. Одной из главных задач ТСЖ является создание в доме атмосферы уюта, и справляются товарищества собственников с этой задачей гораздо лучше, чем городские службы благоустройства.

Как бы то ни было, идеальных вещей на свете нет, и при выборе данной формы правления нужно быть готовым к следующим неудобствам:

  1. Обустройство дополнительных детских площадок, парковочных мест и наведение порядка в доме требует достаточно больших капиталовложений, поэтому в домах, где есть ТСЖ, собственники платят намного больше денег по счетам, чем там, где товариществ собственников нет.
  2. В жилищном законодательстве до сих пор нет чётких правил взаимодействия между ТСЖ и властями разных уровней, что нередко приводит к долгим судебным разбирательствам.

Что такое управляющая компания?

Особенности и виды управляющих компанийУправляющая компания в сфере ЖКХ – это организация (юридическое лицо), профессионально и на возмездной основе занимающаяся содержанием хозяйства жилого дома.

Данные организации в современной редакции Жилищного кодекса РФ не подразделяются на виды и типы, несмотря на то, что деятельность одной управляющей организации может сильно отличаться от того, чем занимается другая такая же фирма.

Компания по сути является посредником между жильцами дома и фирмами, предоставляющими различные услуги (от сантехнических до благоустройства территории).

Она также признается первым подрядчиком для всех работ, проводимых в доме. Если же управляющая компания сама не занимается выполнением работ, а заключает договоры с другими организациями, то она называются субподрядчиком.

Управляющие организации в зависимости от своей деятельности делятся на следующие группы:

  1. Управляющие. Отличительной чертой таких компаний является то, что данные фирмы не имеют штат сотрудников, выполняющих различные работы по дому, они всего лишь ищут субподрядчиков и заключают с ними договоры на оказание услуг.
  2. Гибридные. Выполняют все работы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, своими силами, а также предоставляют жильцам здания коммунальные услуги.
  3. Эксплуатационные. Занимаются только эксплуатацией имущества дома. Часто такие компании приглашаются в дом для осуществления операций с жилым и нежилым фондами дома.

Плюсы и минусы управляющих компаний

Данная форма управления обладает рядом неоспоримых достоинств:

  1. Когда выгодно довериться управляющей компанииВ управляющих организациях работают настоящие профессионалы, хорошо знающие законодательство в жилищной сфере и обладающие большим опытом эксплуатирования имущества жилых домов.
  2. Материально-техническая база организаций, занимающихся управлением жизни в многоквартирных зданиях, намного лучше, чем в ТСЖ.
  3. Юристы в штате сотрудников бдительно следят за изменениями в Жилищном кодексе РФ и других законах, регулирующих деятельность в жилищной сфере.

Правда, у таких организаций, как и у всех других, есть и недостатки:

  1. Платежи за все работы, совершаемые по дому, и оказываемые услуги проходят через счета управляющей компании, что оставляет собственникам жилья минимум возможностей контроля расходования денег.
  2. Зачастую главы управляющих фирм принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, нисколько не советуясь с собранием жильцов дома.

Какая форма содержания имущества многоквартирного жилого дома предпочтительнее?

контроль жильцов за управлением общим имуществомОднозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом (с помощью создания ТСЖ или найма управляющей компании) нет – всё зависит от конкретной ситуации.

Если дом не очень большой и на всё здание не находится управленца, готового заниматься решением всех вопросов, связанных с хозяйством жилого дома, то в этом случае собственникам помещений лучше нанять управляющую организацию.

Также, если в доме нет ни одного специалиста по жилищному законодательству, то лучшим решением в данном случае будет передача хозяйства управляющей компании.

Если в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл попытаться создать ТСЖ.

В случае, если в доме подобрался неплохо подкованный в юридическом плане коллектив собственников, готовый отстаивать свои права и интересы, создание ТСЖ видится лучшим вариантом управления данным зданием.

Нюансы при выборе формы управления многоквартирным домом

Что выбрать жильцам многоквартирных домов?В случае, если в дом была приглашена управляющая компания, деятельность которой каким-то образом ущемляет интересы какого-либо собственника, то этот жилец имеет право собрать документы и подать жалобу в суд на решение общего собрания.

В том случае, если данному собственнику действительно был причинен вред, а также если голос собственника мог повлиять на результаты всего голосования, но по каким-либо причинам не был отдан или засчитан, то суд может отменить решение собрания и провести новое голосование.

При проведении общего голосования собственников с целью выбора управления домом нужно помнить, что жильцы, проживающие в доме, но не являющиеся в нём собственниками (например, съёмщики квартир), то такие граждане принимать участие в обсуждении вопроса не имеют права.

Видео: ТСЖ или УК — как не ошибиться при выборе?

В сюжете разбираются сильные и слабые стороны ТСЖ и управляющих компаний, объясняют на какие нюансы жильцы многоквартирного дома должны обращать внимание при выборе формы управления общим имуществом.

Функции ТСЖ

Сначала необходимо выяснить, чем занимается ТСЖ, какие полномочия и права у данной формы организации управления домом. Товарищество собственников жилья представляет собой объединение жильцов МКД на некоммерческой основе. Это ответ на вопрос тех жильцов, которые хотят знать, товарищество – это коммерческая организация или нет.

ТСЖ присваивается юридический статус, так как данная организация будет распоряжаться денежными средствами, полученными от жильцов.

Объединение собственников квартир в ТСЖ происходит в полном соответствии с нормативами Жилищного Кодекса Российской Федерации. В такую организацию, что нужно знать, могут объединяться не только собственники квартир, но и владельцы земельных участков, которые находятся рядом с МКД.

ВНИМАНИЕ! Основная задача объединения – это качественная и эффективная хозяйственная деятельность на той территории, которая принадлежит всем собственникам жилья, является общей. Объект управления ТСЖ – это общедомовое имущество.

Перечень общедомового имущества

  • Чердаки.
  • Подъезды в многоквартирном доме.
  • Технические помещения.
  • Паркинги.
  • Котельные.
  • Земельные участки, которые находятся рядом с домом.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) организуется только по согласию большей половины жильцов, «за» при голосовании должно быть не меньше 51%. Должен обязательно быть нотариально заверенный документ, подтверждающий намерение создания Товарищества по результатам голосования жильцов.

На основании этого документа в местные органы власти подается стандартное заявление. Для организации деятельности ТСЖ избирается Председатель, совет правления, в полномочия которых входит регуляция вопросов по содержанию, обслуживанию жилья, по установке или изменению тарифов. Создание ТСЖ, согласно Жилищному Кодексу, может быть ограничено из-за квадратуры и количества квартир собственников.

ВНИМАНИЕ! Скачать образец заявления о регистрации ТСЖ по форме Р11001

Управляющая компания

Жильцы многоквартирного дома могут осуществлять управление жизнью МКД с помощью ТСЖ и УК, в чем разница этих форм управления? Вопрос по созданию и задачам ТСЖ рассмотрен, теперь следует разобраться, чем занимаются управляющие компании?

ВАЖНО! УК – это юридическое лицо, направлением деятельности которого является правильная эксплуатация и техническое содержание, обслуживание одного или нескольких многоквартирных домов.

Такая организация постоянно работает с поставщиками коммунальных услуг и обеспечивает регулярную, стабильную поставку природных ресурсов в квартиры своих клиентов. Компания может обслуживать несколько объектов жилья, иметь капитал. Если собственники квартир задолжали за коммунальные услуги поставщикам, УК может из своего резерва перекрыть долги, чтобы не прекратились поставки света, воды, газа.

Деятельность Управляющей компании подчиняется российскому законодательству и Уставу. Выбрать такое управление домом жильцы могут по собственной инициативе, решив, что это лучше, чем ТСЖ или другой управленческий метод.

Отличия в сравнительной таблице

Главное, чем отличается УК от ТСЖ, — это количество подконтрольных объектов и форма организации. Товарищество собственников жилья объединяет только несколько домов, а под контролем Управляющей компании могут находиться даже десятки МКД.

К тому же, Товарищество является некоммерческой организацией, оно не получает прибыль и не заинтересовано в ней. Является ли коммерческой УК? Эта организация заинтересована в получении своей прибыли от деятельности по обслуживанию собственников жилья.

Челны ТСЖ принимают решения по управлению домом на общем собрании, где должны присутствовать представители всех квартир. В УК такие решения принимают уполномоченные лица, собственников только потом информируют о таких решениях.

Отличие тсж от управляющей компании

Статистические данные с количеством домов, обслуживающихся в УК и ТСЖ, показывают, что большинство жильцов квартир доверяет обслуживание своего жилья Управляющим Компаниям (80%), и только пятая часть объединяется в Товарищество. Но наиболее выгодно для собственников жилья, когда ТСЖ сотрудничают с УК, заключая при этом договора.

Преимущества и недостатки

Может быть составлена сравнительная таблица с плюсами и минусами разных методов управления жизнью многоквартирного дома.

К важным положительным качествам УК относится то, что все работы по обслуживанию дома она выполняет планово. Это касается ремонта и уборки снега, замены трубопроводов и вывоза мусора. Также важно, что УК может перекрыть долги жильцов квартир за счет резервных средств, которые накапливаются на счету компании. Еще один плюс – профессионализм сотрудников УК.

Преимущества ТСЖ – это контроль над оплатой коммунальных услуг, прием решений по вопросам обслуживания дома его жильцами, возможность распоряжаться общим имуществом для получения прибыли на общие нужды.

Но нужно не забывать и о том, что правления ТСЖ должно проводить активную борьбу с должниками, в противном случае могут отключаться от коммунальных услуг не только провинившиеся квартиры, но и их соседние.

Управленческие решения в УК принимает ее персонал, жильцы дома не всегда могут влиять на них. Также эта организация не заинтересована в экономии средств жильцов, предназначенных на оплату коммунальных услуг.

ТСЖ не может взять на себя долги собственников квартир в крайних ситуациях. И иногда даже среди большого количества жителей дома трудно найти физическое лицо компетентное, ответственное, которое можно избрать председателем ТСЖ, доверить ему представительство интересов других. И в таком случае человек, управляющий домом, может принять решения с отрицательными последствиями.