Как продать квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Содержание

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

что такое дачная амнистияДачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Договор долевого участия в строительствеПравовые особенности аренды с правом выкупаПорядок заключения эксклюзивного договора на продажу недвижимостиОбщее имущество многоквартирного дома: что это такое, правила содержанияРаботы входящие в капитальный ремонт многоквартирного домаКуда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом

Зависимость цены от цели продажи

Перед тем как продать собственность без привлечения риэлтора, человек должен чётко обозначить цель продажи. Ведь именно от неё и будет зависеть вырученная сумма за недвижимость, форма оплаты и размер первоначального взноса покупателя.

Как именно? Объясняем.

В каких ситуациях продают жилую недвижимость:

  • смена жилья на более просторное;
  • переезд в квартиру с меньшей «квадратурой»;
  • потребность в больших финансах (свадьба, обучение ребенка, лечение);
  • приобретение автотранспорта;
  • основание собственного дела;
  • смена места жительства.

Когда сделка особо владельцу «не горит», совершить её можно и самостоятельно, без помощи риэлтора. Если срок отведен неограниченный, человек спокойно собирает список документов, проводит встречи с покупателями и делает прочие этапы данной процедуры.

Но бывает и совершенно обратная ситуация.

Например, семья хочет купить новую жилплощадь, но цена на эту недвижимость очень «кусается». И вот, в силу каких-либо обстоятельств, выпадает возможность приобрести эту квартиру по невероятно низкой цене (произошел обвал на рынке недвижимости или владельцы просто устали ждать реальных покупателей). Чтобы не упустить такой шанс, необходимо в кратчайшие сроки внести за неё аванс и продать собственное жилье. В этом случае, обойтись без помощи риэлтора просто невозможно, ведь решить вопрос необходимо без отлагательства и задержек.

В этой статье мы будет рассматривать первый вариант – как продать квартиру без помощи риэлтора.

Список документов, который должен быть у владельца квартиры для продажи недвижимости в 2017 году

Перед тем как продать квартиру без риэлтора, хозяин недвижимости при себе должен иметь следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • разрешение на продажу недвижимости одного из супругов, если жилплощадь была приобретена в браке;
  • паспорт на квартиру, взятый из БТИ (в него также входит план жилплощади);
  • свидетельство из ЖКХ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (срок давности этого документа составляет 30 дней, поэтому его следует брать на стадии аванса от покупателя).

PS. Пакет документов собирается соответственно продаваемой недвижимости.

Интересное видео:

как продать свои квадратные метры без риэлтора?

Важные аспекты

В первую очередь важно разобраться с самим понятием договора купли-продажи. Данный документ подразумевает собой правоустанавливающий документ, на основании которого происходит передача прав собственности.

После заключения сделки, передачи денежных средств в качестве оплаты стоимости покупаемой квартиры осуществляется процесс регистрации прав в ЕГРП.

Под данным термином подразумевается единый государственный реестр прав. Для постановки на учет в качестве собственника недвижимости определенного типа понадобится обязательно зарегистрироваться соответствующим образом.

Для реализации процедуры обязательно понадобится стандартный бланк договора купли-продажи. Процесс составления документа зависит от некоторых достаточно существенных нюансов.

Необходимые термины

Существует большое количество самых разных видов договоров купли-продажи. Возможно составить его самостоятельно, а также с привлечением квалифицированного специалиста.

Сегодня сторонами такого типа соглашения могут быть как юридические, так и физические лица. Со всеми нюансами лучше всего ознакомиться заблаговременно.

Сам процесс составления договора, а также его подписания со стороны продавца квартиры может осуществить:

  • непосредственно собственник;
  • законные представитель интересов собственника;
  • государственный орган.

Типовой договор купли-продажи в обязательном порядке подписывается именно собственником квартиры.

Причем в отдельных случаях помимо его согласия на осуществление процедуры требуется согласие иных лиц. Наличие такового подтверждается специальным документом, заверенным в нотариальной форме.

Процесс соглашения имеет большое количество самых разных нюансов. В первую очередь требуется если некоторые доли квартиры, вне зависимости от их величины, принадлежат третьим лицам.

В соответствии с законодательными нормами остальные владельцы жилья имеют право на приоритетное приобретение недвижимости в таком случае.

Какие-либо альтернативы попросту отсутствуют. Несколько сложнее обстоят дела в ситуации, когда недвижимость принадлежит определенным категориям граждан:

  • не являющимся совершеннолетними;
  • недееспособным.

В таком случае составление договора купли-продажи можно будет осуществить только лишь при наличии определенного согласия от специализированного органа.

В случае если собственник – недееспособный, то необходимо будет наличие согласия со стороны органов социальной защиты.

В случае если собственник – несовершеннолетний – согласие потребуется от органов опеки и попечительства.

Плюсы и минусы такой продажи

Разобраться, как самостоятельно продать квартиру без посредников, не составит большого труда. Сегодня покупатель самостоятельно осуществляет поиск жилья без посредников, риэлтора.

Таким образом можно несколько снизить стоимость приобретения. К основным преимуществам продажи без посредникам нужно отнести:

  • снижена конечная стоимость для покупателя;
  • отсутствует необходимость заключать предварительные, дополнительные договора на приобретение жилого помещения в собственность.

В то же время имеются и некоторые минусы. В первую очередь – отсутствует проверка юридической чистоты сделки. Что сделать необходимо.

Так как рынок продажи недвижимости, особенно в Москве, наполнен мошенниками. Важно самостоятельно ознакомиться со всеми нюансами, пошаговым алгоритмом продажи.

Также зачастую посредник предоставляет целый комплекс услуг юридического характера – который позволяет упростит процесс проведения сделки.

Разобраться с тем, как продать дорогую квартиру без посредников, труда не составит. Процедура таковая полностью идентична будет продаже комнаты в квартире.

В ряде случаев необходимо будет предоставить задаток. Условия продажи стороны соглашения могут проработать самостоятельно, без посторонней помощи.

Действующие нормативы

Вопрос составления договора купли-продажи регулируется ГК РФ. Наиболее важными разделами его являются следующие:

ст.№454 Устанавливается сама необходимость такого соглашения
ст.№455 Какие условия должны отражаться
ст.№456 Устанавливаются обязательства продавца по передаче товара покупателю

Отсутствие опыта проведения сделок с недвижимостью лучше всего компенсировать консультацией со стороны квалифицированного юриста.

Только так будет возможно избежать всевозможных осложнений, связанных с процедурой покупки недвижимости. Не стоит также забывать о необходимости уплаты государственной пошлины.

Можно ли

Никто законодательно не запрещает продавать квартиры свои без участия любого посредника – риэлтора, либо агентства недвижимости и иных посредников.

Здесь встает вопрос практичности – насколько правильно и безошибочно можно найти порядочного покупателя, подготовить все необходимые документы и поучаствовать в самой сделке.

Обычно собственники квартир идут на такой шаг, чтобы продать недвижимость без риэлтора, по следующим причинам:

  1. Когда есть время подождать и не торопиться с проведением и окончанием сделки по продаже. У риэлтора всё происходит гораздо быстрее по времени, поэтому тем владельцам, которым не куда спешить, нет смысла связываться с посредниками.
  2. Страх перед мошенничеством самого агента по недвижимости.
  3. Желание самим контролировать весь процесс продажи и быть непосредственным участником во всех его этапах.
  4. Отсутствие лишних денег на то, чтобы оплачивать еще и услуги посредника. Риэлторы берут на сегодня от 3 до 7% своего вознаграждения, исчисляя его от рыночной, а не кадастровой стоимости недвижимости.
  5. Знание собственника о том, что в его регионе проживания риэлторы неквалифицированны, либо их совсем мало. Есть подозрения в их некомпетентности.
  6. Неготовность, несогласие оплачивать большие комиссии риэлторам, которые называются еще двойными процентами.
  7. Понимание того, что риэлтор не несет полную ответственность за сделку. Поэтому посредник не несет ответственности, если кто-либо из сторон поступит непорядочно и нечестно.

Индивидуальная продажа квартиры, где не участвует риэлтор или иной посредник, дело ответственное и подразумевает знание правовой стороны. Если для сделки достаточно проконсультироваться с юристом, тогда вполне можно продать квартиру самостоятельно.

Только нужно заранее посчитать стоимость услуг юриста и сравнить их с услугами посредника – чтобы не получилось смены «шила на мыло».

У юриста тоже можно так обслужиться, что в итоге выйдет приличная сумма к оплате за его услуги. Можно просто получить консультацию по ссылкам на законы, связанным со сделкой, и гражданским обязательствам перед ним.

А можно еще и заготовить ряд документов при помощи юристконсульта. Но в последнем случае услуги обойдутся продавцу недёшево.

Если юрист будет готовить ваш пакет документов вместе с составлением договора купли-продажи, тогда он тоже возьмет процент от стоимости недвижимости.

Размеры вознаграждения других посредников, кроме риэлтора, для сравнения, следующие:

 юрист возьмет  примерно от 1-5% от цены рыночной квартиры
 нотариус также еще берёт свой процент от сделки  от 1 до 1,5 или 2%

Это хоть и меньше, чем риэлторские запросы, тем не менее, они также существенны, их нельзя проигнорировать, нужно всё учесть сразу.

Но, если без нотариуса вообще никак не обойтись при переоформлении проданной квартиры, то без юриста можно обойтись, равно как и без риэлтора.

У юриста можно лишь уточнить свои обязанности перед законом, как продавца, а также узнать, какими законными действиями должен оперировать покупатель.

Обратите внимание! Крайне важно, прежде чем решаться на самостоятельную продажу своей квартиры, необходимо здраво оценить свои возможности.

Нужно понять, насколько вы владеете ситуацией на рынке недвижимости, как знаете правила таких сделок, осведомлены ли вы о законах.

Которые обязывают платить налоги и так далее. Сначала требуется все досконально изучить, а уж затем приступать к поиску покупателя и подготовке нужных документов.

Как написать объявление о продаже квартиры Как правильно написать объявление о продаже квартиры, описывается в статье: как написать объявление о продаже квартиры

Продажа квартиры с материнским капиталом рассматривается на этой странице.

С чего начинается продажа квартиры самостоятельно

Цель продажи играет в данном случае большую роль. От причины, приведшей к необходимости продавать жильё, всегда будет зависеть:

  • размер суммы, полученной от продажи недвижимого объекта;
  • способ расчета между сторонами сделки;
  • величина первого взноса, если покупатель хочет приобрести недвижимый объект в многоквартирном доме через банковские услуги займа.

Цели продажи квартиры, как объекта недвижимости, на практике встречаются следующие:

  1. Смена места проживания продавца и его семьи.
  2. Продавец хочет поменять свою квартиру на более расширенную по площади.
  3. Владельцу недвижимости срочно нужно сменить жильё на такое, где квадратура была бы меньшей.
  4. Собственник квартиры имеет еще одно жилье, поэтому продает это с целью покрыть расходы на важное событие в жизни – свадьба или обучение детей, начинание бизнеса, лечение ребенка и другое.
  5. Хозяин продающейся квартиры желает купить хорошую и новую машину без необходимости брать автокредит в банке.

Начинать надо всегда со следующих действий:

  • подготовки и проверки документов на квартиру;
  • оценки ее стоимости;
  • поиска покупателя.

Эти три составляющие являются базовыми по началу. Затем идут процедуры другие – уже, связанные непосредственно со встречей с покупателем, показом квартиры, потом оформлением у нотариуса сделки, оформлением в государственном Реестре договоре и так далее.

Документацию можно готовить с подсказками от юристов. Для этого предлагается специалистами разные услуги даже в бесплатном режиме на различных правовых сайтах.

Тоже самое можно сказать и об оценке недвижимости – обращение к экспертам никто не отменял, только оно будет стоить дополнительных затрат.

Покупателя можно найти через сайты, где можно безоплатно размещать объявления и регулярно их поднимать в ТОП самых актуальных.

Это такие порталы, куда риэлторы частенько тоже заглядывают, но они не могут вас к чему-либо обязать. Главное, смотреть внимательно, кто к вам обращается, непосредственный покупатель или посредник.

Сайты могут пригодиться следующие:

  • Avito;
  • Cian;
  • Kvadroom;
  • Домофонд;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • Houseinform;
  • Квартира-без-Агента и другие похожие варианты.

Обратите внимание! Сроки сделок с куплей-продажей квартиры обычно длятся не менее 20-21 дня и более.

В целом практика показывает, что при самостоятельном оформлении сделки получается все успевать сделать за месяц – 30 дней. Многое зависит от подготовки разной документации и встреч с покупателем и нотариусом.

Пошаговая инструкция

Имеет смысл сразу обратить внимание на пошаговую инструкцию, как продается квартира без риэлтора в индивидуальном порядке:

  1. Проверка документов на недвижимость и личные, в порядке ли они.
  2. Подготовка документов, имеющих отношение к квартире – подход в управление многоквартирным домом, в БТИ и другие инстанции.
  3. Подготовка копий документов у нотариуса.
  4. Консультация у юриста (по желанию).
  5. Оценивание стоимости квартиры с изучением рынка недвижимости.
  6. Поиск покупателей, размещение объявлений.
  7. Встречи с покупателями, демонстрация товара – недвижимости.
  8. Назначение встречи с покупателем, с которым договорились, в нотариальной конторе.
  9. Оформление сделки у нотариуса.
  10. Регистрация договора в Росреестре.

Перед подготовкой документов сначала определяется цель продажи, после этого производится оценивание жилплощади и параметров квартиры, и только потом можно уже готовить бумаги и давать рекламу о продаже.

Для подачи рекламы нужно сделать следующее:

  • сфотографировать недвижимость;
  • грамотно составить объявление на бумажном носителе, в котором должно быть указано – сколько комнат, квадратура, планировка, этажность, тип дома, детали по инженерным системам и благоустройству, местонахождение, размеры коммунальных платежей (стоимость квартиры можно сразу не указывать), контактные данные и адрес;
  • подача объявлений на любом интернет-ресурсе (или нескольких порталах).

Перед встречей с покупателями нужно проделать подготовительные работы, устранить все дефекты в квартире, прибраться, вынести весь мусор, вымыть окна и так далее. Одним словом, приведение в товарный вид объекта – неотъемлемая часть процесса.

Требуемые документы

Сбор и подготовка документации является само по себе довольно трудоемким делом и не быстрым процессом.

В список входят следующие важные документы:

  • свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру, если есть. После вступления в силу 15.07.2016 года закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г. вместо свидетельств учреждение ЕГРП выдает теперь выписки из Реестра;
  • гражданское удостоверение личности продавца – паспорт РФ;
  • паспорт кадастра, технический паспорт, взятый из БТИ по квартире;
  • брачное свидетельство супругов, если недвижимость была приобретена во время их совместного проживания и является совместной собственностью. Свидетельство важно заверить в нотариальной конторе;
  • согласие супруга продавца, сделанное через заверение у нотариуса;
  • если продавец – это несовершеннолетнее лицо, тогда его опекуны, родители должны взять еще в опекунском совете разрешение;
  • также в случае с несовершеннолетним собственником жилья необходимо для сделки его свидетельство о рождении и паспорта опекунов, родителей;
  • выписка из домовой книги, сведения о прописанных людях в квартире. Такую справку можно взять в своем домоуправлении – ЖЭКе, ТСЖ или ТСН;
  • выписка с лицевого счета о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам и квартплате. Её тоже можно взять в жилконторе;
  • договор купли-продажи на недвижимость, которая была ранее куплена продавцом;
  • справка из налоговой инспекции о том, что по продавцу нет никаких долгов касательно каких-нибудь обязательных пошлин.

Кроме договора купли-продажи котируются также и иные договора, по которым были совершены тем или иные сделки передачи в собственность жилого недвижимого имущества.

Это может быть договор:

  • дарения;
  • мены;
  • ренты;
  • долевого участия в строительстве МКД (многоквартирного дома);
  • ипотеки, если квартира приобреталась на займовые средства.

Если квартиру продавец получил в наследство, тогда нотариусу в процессе сделки можно предоставлять свидетельство, подтверждающее вступление в наследные права.

Когда будете сдавать технический паспорт на квартиру, нужно, чтобы он был в БТИ оформленным за период не менее 5 последних лет.

Техпаспорта, которым уже больше 5 лет, считаются устаревшими и подлежат замене на новый формуляр. Новый техпаспорт также можно получить в БТИ. Выписка из домовой книги должна быть получена за 30 дней до совершения сделки.

Нужно сказать несколько слов о том, кто признается несовершеннолетним. Это может быть важным при условии, если продавец еще не имеет полных лет, но квартира оформлена на него, и он желает её продать, либо опекающие его лица хотят продать такую недвижимость.

Несовершеннолетним гражданином считается тот, кому еще не исполнилось 18 лет, малолетним – кому нет еще 14 лет, просто гражданином, не достигшим еще полных лет – лицо, которому еже исполнилось 14 лет, но нет еще восемнадцати.

Обратите внимание! При совместном владении квартирой супруги должны свое брачное свидетельство зарегистрировать и заверить у любого нотариуса. Но если квартира куплена была вне брака, тогда она не является собственностью совместной.

После того, как супруги развелись, но квартира была ими нажита, согласие в письменной форме нужно все равно.

Как оформить договор

После того, как все документы будут сданы и донесены, если нотариус затребует дополнительную какую-то бумагу, сделка оформляется посредством следующих важных шагов:

  • составления договора купли-продажи;
  • изучения содержания договора сторонами;
  • подпись договора сторонами;
  • заверение договора нотариусом с внесением в регистрационный журнал;
  • передача суммы денег в соответствии с условиями договора в размере суммы, прописанной в нем;
  • передача ключей от недвижимой собственности;
  • регистрация нового договора купли-продажи в государственном Росреестре, где оформляются собственнические права на нового владельца.

Если деньги покупатель уже заплатил за квартиру продавцу, то тогда они нотариусу должны предъявить доказательный документ, подтверждающий факт совершения передачи суммы, которая совпадала бы с указанной в договоре.

Обычно такими документами может быть обыкновенная расписка, если оплата производилась в наличными денежными средствами.

Если же проводилась операция перевода денег безналом, тогда любой другой документ, подтверждающий эту транзакцию – платежка, квитанция, заверенная банковской организацией, осуществлявшей перевод со счета на счет.

Оформление соглашения по сделке продажи квартиры должно быть проведено в 3-х экземплярах такого документа.

Каждая из сторон получает по 1-му экземпляру своего договора, а 3-й остается в регистрационном государственном учреждении – ЕГРН или, как его еще называют – Росреестр, Регпалата.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке содержать следующие классические пункты:

  1. Обозначение сторон с указанием их персональных данных на основании паспортов.
  2. Адрес квартиры, месторасположение.
  3. Обязательства сторон перед законом.
  4. Правила перехода прав собственности.
  5. Стоимость квартиры.
  6. Сумма задатка.
  7. Способ оплаты – в рассрочку, целиком, по ипотеке и так далее.
  8. Сроки оплаты.
  9. Реквизиты сторон.

Это не полный перечень пунктов и нюансов, которые должны быть отражены в договоре. Сам документ не имеет фиксированной формы, поэтому может дополняться и видоизменяться разными другими тонкостями.

Главным критерием для составления содержания договора является обоюдное согласие сторон, подтвержденное свидетелем – нотариусом. Только так документ будет иметь юридическую силу.

Финансовый вопрос

Правильно оцененная квартира может вполне показать достойную стоимость недвижимости – продавец легко может получить добавочно несколько десятков тысяч рублей.

В основном рынок недвижимости показывает, что в процессе, когда стороны начинают торговаться, стоимость такого товара колеблется от 10 до 15% в меньшую или большую сторону.

Чтобы отлично разбираться в ценах и ситуации на рынке недвижимости, придется покорпеть не над одним сайтом, газетами и журналами.

Судя по рекомендациям специалистов, вопрос стоимости квартиры следует решать с учетом следующих советов:

 Не стоит отклоняться от норматива – диапазона колебаний стоимостной градации при продаже недвижимости  10-15% 
 Первоначальную цену всегда выставляйте в объявлениях с накруткой  5-10%
 Если недвижимое имущество находится в элитном районе, в новострое и имеет рядом отлично благоустроенную гражданскую инфраструктуру  можно добавлять смело еще 4-5%
 Как только вы стали наблюдать, что телефон ваш начал разрываться, предложений посыпалось очень много  увеличивайте стоимость предложения еще на 5-11%

Отметим самые основные критерии, как самостоятельно оценить квартиру, если у вас нет средств на оплату услуг экспертного оценщика.

Это факторы, на которые прежде всего обращают внимание покупатели:

  1. Какую репутацию заслужил застройщик, долговременны и крепки ли дома, построенные им.
  2. Территория и само месторасположение МКД, в котором находится продаваемая квартира. Здесь продавцу следует учесть инфраструктуру – расположены ли рядом школы, детские сады, больницы, магазины и прочее.
  3. Численность комнат в квартире – однокомнатную и двухкомнатную квартиру покупают охотнее всего. Четырехкомнатную продать сложнее, поэтому иногда без риэлтора не обойтись.
  4. Планировка комнат. Расположение комнат подряд, следующих друг за другом, называются «смежными». Это не всегда удобно, поэтому цену снижают обычно для таких квартир на 8-12%. Легче всего продать квартиру с планировкой «бабочка», где из небольшого коридорчика есть выход во все комнаты.
  5. Площадь кухни. Для семьи крайне важна просторная кухня – более 10 кв. м. С просторной кухней можно и без риэлтора продавать недвижимость.
  6. Этажность дома и на каком этаже располагается сама квартира. Первый и последний этаж сразу гарантирует скидку покупателю до 15%.
  7. Тип здания, год постройки. Самые дешевые квартиры в домах 40-х или 60-х годов застройки, если они не расположены в центре города.
  8. Придомовая территория, её благоустройство и охранная зона.
  9. Ремонт квартиры – когда последний раз проводился и какого качества.
  10. Система отопления и исправность все инженерных коммуникаций.
  11. Размер ежемесячных коммунальных платежей. Они могут колебаться от 4000-5000 рублей в месяц, а могут быть и меньшими – от 3000 до 4000 рублей. Всё зависит от того, оснащен ли дом современными инженерными коммуникациями, которые удешевляют потребление коммунальных услуг, или нет.
  12. Наличие удобного санузла.

Для первого этажа часто характерен холодный пол в квартире, забитая канализация, блохи, грызуны, отсутствие солнца из-за деревьев у дома и другие неудобства.

На последнем этаже, как обычно, проблемы с целостностью крыши, утеплением стен и потолка, а также проблемы с подъемом на этаж, если сломается лифт в многоэтажной постройке.

Если стены каменные, нет лифта или он не работает в многоэтажке, либо же дом всего из двух этажей – всё это сильно снижает цену квартиры.

Для подсчетов стоимости жилья можно также применить квитанции и товарные чеки, если недавно в квартире делался качественный ремонт.

Эти расходы можно также включать в стоимость недвижимости, но с учетом эксплуатации квартиры после ремонта. К примеру, если ремонт был произведен на сумму 300 тыс. руб., тогда к стоимости квартиры можно прибавлять от 200 до 400 тысяч рублей.

Обратите внимание! При переходе собственнических прав понадобиться оплатить государственную пошлину в размере – 2000 руб.

Можно оплатить сразу нотариусу, а он, в свою очередь, внесет за вас в госказну эти деньги, а можно оплатить самому на стадии переоформления в Регистрационной Палате.

Риски продавца

К рискам и недостаткам индивидуальной продажи квартиры относятся такие детали сделки, проведенной без посреднических услуг, как:

  1. Неизбежная растрата на дополнительные расходы – экспертному оценщику, юрист-консультанту, нотариусу и другим специалистам.
  2. Можно наткнуться на мошенников-покупателей.
  3. Незнание рынка недвижимости приводит к более дешевой продаже квартиры, когда продавец никакой выгоды не получает.
  4. Неправильный расчет стоимости квартиры, который приводит к торможению при поиске покупателя.
  5. Более длительный процесс переоформления, чем с риэлторами.
  6. Непорядочность покупателей – не стоит заключать сделки с невменяемыми людьми (например, страдающими алкоголизмом или наркоманией).

Если услуг юридической консультации или оценивания квартиры можно избежать, то оплаты за работу нотариуса никак нельзя избежать – это неотъемлемая часть процедуры переоформления квартиры с одного владельца на другого при продаже.

Обратите внимание! Сделки купли-продажи квартир, которые были произведены в 90-е годы, были организованы с частыми нарушениями в правовой сфере.

Поэтому документация по таким квартирам должна быть проверена более тщательно, возможно, даже с привлечением правового специалиста.

Оформление продажи квартиры в индивидуальном порядке, без привлечения к делу каких-нибудь посредников в виде риэлтора или агентства, должно быть тщательно спланировано и подготовлено.

Даже если уйдет несколько месяцев на подготовку самого недвижимого объекта, его документацию, поиски покупателя – лучше не спешить, чем потом сожалеть.

При желании каждый собственник, который не хочет пользоваться услугами риэлтора при продаже собственности, может обращаться к юристам ха консультацией, либо к оценщикам, чтобы правильно посчитать стоимость квартиры.

Договор купли продажи квартиры Образец договора купли продажи квартиры вы можете найти в статье: договор купли продажи квартиры

Про льготы при продаже квартиры полученной в наследство читайте здесь.

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры, узнайте в этой статье.

Видео: Необходимые документы для продажи квартиры

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Bookmark and Share

Подготовка документов к продаже квартиры

Зачастую, наиболее трудоемким считается процесс подготовки документации для реализации недвижимости, на который затрачивается масса времени. Но если у владельца жилья имеется полностью подготовленная папка, содержащая весь необходимый комплект документации, сделка может быть совершена без промедлений. Именно по этой причине, к этому этапу нужен ответственный подход.

От того, насколько правильно и полно собран комплект бумаг, затребованных в сделке, напрямую зависит, с какой скоростью будет совершена продажа, непосредственно чистота юридического оформления сделки, и, вполне вероятно, объем запрашиваемой цены за квартиру.

Не каждый покупатель имеет возможность недельных ожиданий до момента сбора всех документов на квартиру продавцом. Для обеспечения документальной полноты, не поленитесь пойти к юристу или обратиться в регистрирующий орган.

Специалистами наиболее грамотно будет составлен перечень документации, подлежащей сбору, чтобы продавцом не была упущена ни одна важная в оформлении бумага, и не нужно было внезапно, в срочном порядке, дополнять папку.

Довольно большую значимость имеет правильное составление бумаг, поскольку любой из документов, оформленный ненадлежащим образом, может повлечь отказ от проведения регистрации сделки, и, как итог, дополнительно отсрочить время реализации жилья.

Именно поэтому оптимальным вариантом будет заранее разузнать все детальные требования, предъявляемые регистрирующим органом к конкретному виду документа. Также следует внимательно относиться к верности заполнения документации.

Все сведения, обозначенные в техдокументации на недвижимость и остальных документах, должны быть действительными. Документы, передаваемые в последующем для регистрации, в обязательном порядке должны содержать достоверную информацию, с разборчивым их заполнением, не иметь помарок и любого рода исправлений.

Комплект документации, который будет необходим:

  • Свидетельство, в подтверждение права собственника распоряжаться реализуемым жильем либо иной документ, устанавливающий право на него;
  • Паспорта или иные документы для удостоверения личностей всех владельцев недвижимости, включая и свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия и не имеющих паспортов;
  • Паспорт (технический либо кадастровый);
  • Свидетельство, в подтверждение регистрации брака и разрешение одного из супругов на реализацию жилья, с заверением нотариуса. Необходимость в подобном разрешении отпадает, если реализуемое имущество не отнесено к совместно нажитому супругами;
  • Разрешение, выданное органами опеки и попечительства, при условии, когда владелец реализуемого жилья — несовершеннолетний;
  • Выписка сведений из домовой книги, отображающая данные обо всех гражданах, зарегистрированных в жилье. Поскольку срок действия ее весьма ограничен, заранее обзаводиться выпиской не нужно. Этот документ, будет возможно приобрести незадолго до регистрационных действий, в подтверждение перехода права владения, только когда будет собрана остальная документация.

Аналогично следует поступить и со справкой о погашении задолженностей по ЖК услугам, также истребуемых при реализации жилья. С учетом отдельных особенностей совершаемой сделки, вполне возможно, потребуются и иные документы, перечень их нужно уточнять заблаговременно.

Как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, читайте тут.

О документах для продажи квартиры в 2016 г. читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/dokumenty-neobxodimye-dlya-prodazhi-kvartiry-v-2016-godu.html

Подготовка квартиры к продаже

До момента подачи объявления о выставлении квартиры на продажу, сначала нужно привести ее в порядок, поскольку покупатели могут появиться и выразить желание осмотра жилья совершенно внезапно.

Как можно продать жилье, если оно не убрано как полагается? У потенциальных покупателей, высказывающих намерение покупки жилья, останутся далеко неприятные впечатления. Сначала нужно позаботиться об устранении явных, видимых недостатков.

Это могут быть различные трещины, возникшие в результате просадки здания, местами отслоившаяся краска на подоконниках и отопительных батареях, или изрядно проржавевшие трубы.

Согласитесь, если не будет работать сантехника и ванная будет полна подтеков, эти моменты будут явно не в радость покупателям. Если же в жилье о ремонтных работах слышали только лет 15 назад, в помещении, вероятнее всего, будет иметься неприятный запах. От него следует незамедлительно избавиться.

Реализация квартиры без помощи посредников

Если помещение захламлено, то следует его очистить. В каждой квартире есть определенные мелочи, избавление от которых вызывает сложности у владельцев. Это могут быть разного рода сувениры, которые были привезены из поездок за границу, множество пакетов с совершенно неходовыми и неиспользуемыми вещами, мягкие игрушки двадцатилетней давности и прочее.

Все эти мелочи, конечно, имеют для собственника жилья свое значение, однако, для потенциальных покупателей они могут быть расценены как обычный бытовой хлам. Желающим продать недвижимость, следует собрать все и отвезти, к примеру, в гараж.

Помещение должно содержать минимальное количество вещей. Оставляют только предметы мебели и крайне необходимые средства. От лишней мебели также нужно избавиться.

Эти действия выполняются не зря. Первая их польза – визуальное расширение пространства. Помимо этого, у покупателя, вероятнее всего, возникнет желание расставить мебель самому (в визуальном плане). Однако такие действия будут затруднительно выполнить при полном загромождении жилой площади.

Повезет, если к периоду продажи собственник жилья найдет себе другое место проживания. Почему так? Все элементарно – из практики, период, в течение которого реализуются пустующие квартиры, на порядок меньше срока реализации заставленных.

Поиск покупателя на квартиру

Этот этап подразумевает необходимость проведения собственником оценки своей квартиры, с предварительным изучением рынка недвижимости, и поиск потенциального покупателя на нее.

Как правильно составлять объявление

Каждому известно, что конкретно подразумевают под двигателем торговли, — конечно же, рекламу. И рынок недвижимости здесь не является исключением. В подобной сфере под рекламой подразумевают обычные объявления.

Их необходимо «разбросать» в как можно большем количестве газет и интернет-ресурсов. Могут потребоваться дополнительные траты на выделение объявления среди общего числа подобных, что существенно ускорит сам процесс продажи.

Продажу недвижимости может ускорить также оригинальный и грамотно подготовленный текст. Здесь можно обдумать оптимальный и привлекательный заголовок, способный акцентировать на себе внимание заинтересованных лиц.

Основа текста должна составляться в строгих рамках информативности, поскольку покупатель, знакомясь с объявлением, желает увидеть в нем ответы на все вопросы, касательно жилья.

Желающим реализовать московскую недвижимость, не нужно ограничиваться лишь описанием района ее расположения, следует дополнительно описать все преимущества. Когда ближайшая к жилью станция метро располагается в 5 минутах ходьбы, не поленитесь указать это в объявлении.

Информация вписывается в максимально сжатой форме, с построением текста краткими предложениями. Занудный и беспрерывно длящийся текст выводит из себя. Составление объявления должно быть грамотным, для этих целей дополнительно можно привлечь корректора.

Этим специалистом не только будут исправлены все ошибки речи, орфографии и пунктуации (при наличии таковых), но и даны рекомендации по правильному составлению предложений.

Другие способы рекламы объекта недвижимости

Если продать жилье в столице или ином городе требуется в срочном порядке, используйте любые возможные методы. Не пренебрегайте размещением информации на радио и телевидении. Можно развесить объявления при входе в подъезд или прямо на автомобильном окне. Тем, кого действительно интересуют подобные предложения, объявление будет бросаться в глаза в первую очередь.

Продажа жилья в Москве

Что предпринимать, когда вся информация о реализации жилья расклеена/размещена в газетах, интернет-ресурсах, радио?

Когда информация о реализации недвижимости стала с вашей подачи общедоступной, готовьтесь к огромному количеству звонков.

Не поленитесь указать в объявлении, в какое время принимаются звонки. Вполне вероятно, вы задались целью продажи недвижимости на протяжении отпуска. Поэтому именно этот период предполагается посвятить в полной мере вопросам продажи. Уделяйте каждому клиенту должное внимание и будьте вежливы.

Чем быстрее растет масса заинтересованных в покупке граждан и чаще раздаются гудки в телефоне, тем больше шансов быстрее продать жилье.

Просмотр квартиры

Это один из важных шагов, поскольку только когда клиент лично оценит покупаемую им недвижимость, он сможет принять окончательное решение: проводить сделку, или нет.

Следует напомнить, что не должным образом скажется на мнении покупателя о квартире отсутствие в ней ремонта. Нужно подготовиться к тому, что за исключением покупателей, могут высказать намерение посещения жилья и риэлторы.

Конечно, в телефонном разговоре они не станут прямо представляться. Однако, как только они переступят через порог, то безотлагательно предложат личные услуги. Реализовать жилье можно и без посторонних. Однако когда реальный вид жилья далек от презентабельного формата и есть срочность в ускоренном совершении сделки, потребуются специалисты.

Помимо сотрудников риэлторских фирм, посетить вас могут и те, кто специализируется на незаконных заработках. Лица, имеющие преступные намерения, с легкостью могут воспользоваться доброжелательностью владельца и пройти в квартиру, изучив попутно его поведение и «просканировав» помещение на предмет ценностей.

Если посетившие вас люди кажутся подозрительными, не бойтесь попросить удостоверить их личность, предъявлением соответствующего документа. Попросите еще при телефонном разговоре потенциальных покупателей взять свои паспорта.

Добропорядочных граждан подобной просьбой не испугать. Однако большая часть «лжепокупателей» откажутся от посещения квартиры. Спланируйте, в какое время можно принять посетителей.

Назначайте время осмотра днем. Если покупатель пояснит, что в дневное время он не сможет прийти (по причине работы), позаботьтесь, чтобы во время встречи в квартире присутствовал кто-либо из соседей или друзей.

Так можно оградить себя от ряда подозрительных личностей. Учтите, что проведение осмотра в жилье вечером создает одно весомое преимущество – покупателю будут менее заметны недостатки помещения.