Как продать квартиру в ипотеке: варианты реализации, главные моменты

В статье пойдет речь о продаже квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Каковы положительные и отрицательные моменты жилищного займа, способы продажи и возникающие риски?

В последнее время немалое количество россиян вынуждены покупать ипотечную недвижимость. Этот способ наиболее доступный.

При взятии ипотеки существуют риски, поэтому распространены случаи, при которых купленную квартиру приходится продать. Можно ли это сделать, если она находится в ипотеке?

Содержание

Основные моменты

Основная причина продажи ипотечного жилья – нехватка денег для погашения задолженности банку.

Наиболее распространенные причины этого:

  • сокращение заемщика с рабочего места;
  • разногласия между родственниками, которые совместно выплачивают долг;
  • кончина родственника, который оказывал содействие в погашении средств;
  • потеря дееспособности.

Когда у заемщика пропадает возможность погашать ипотечный долг, он решает продать квартиру.

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке Сбербанка можно, но для этого необходимо получить разрешение. В интересах банка, чтобы платеж поступал своевременно, и не образовывалась просрочка.

Поэтому банк помогает продать недвижимость. С жилья необходимо снять обременение. Что касается ипотеки, у заемщика нет прав передавать жилье третьим лицам.

Исключение – наследование. Сняв обременение, у обладателя появляется возможность распоряжаться квартирой как угодно.

Получить подробную информацию о сторонах сделки Не стоит стесняться запрашивать документацию
Тщательно проверять документы Можно даже обратиться за помощью юриста
Детально осматривать помещение, коммуникации, инженерные системы Чтобы получить актуальную информацию о состоянии недвижимости
Сравнивать рыночную стоимость квартиры с суммой Которую предложил оценщик. В случае расхождений поговорить с продавцом
Контролировать каждый этап сделки Даже тот, в котором участие продавца или покупателя не обязательно

Как можно продать квартиру в ипотеке у Сбербанка? Это удастся при соблюдении таких условий:

Покупатель полностью выплатит долг Предварительно с ним заключается договоренность в письменной форме, чтобы заверить обязательства нового собственника
Новое лицо должно соответствовать Требованиям программ банка
Если клиент не нашел денег и способов Чтобы полностью рассчитаться с залогом, ему выдается задаток и справка от банка о снятии обременения

Суть ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику средства под залог приобретаемой квартиры. Такое понятие называется «обременением новопокупаемого имущества».

После приобретения недвижимости закладную на него отправляют на хранение в банк – до тех пор, пока займ не будет погашен полностью.

Лучше всего продавать ипотечную квартиру тогда, когда по кредиту отсутствует задолженность. Если она имеется, могут возникнуть дополнительные сложности.

Если заемщик понимает, что у него нет возможности погасить ипотеку, единственно правильный выход будет продать ипотечную недвижимость.

Определения

Обременение Условия, налагающие на владельца различные запреты, связанные с возможностью пользоваться квартирой
Ипотечное кредитование Кредит на длительный срок, который банк предоставляет человеку или организации под залог недвижимости

Плюсы и минусы жилищного займа

Основное достоинство – быстрое решение жилищного вопроса. У заемщика появляется возможность переехать в квартиру сразу после внесения залога.

Положительные моменты ипотечного кредита:

  • новая недвижимость, приобретенная в кредит, переходит в собственность заемщика;
  • цены на недвижимое имущество постоянно растут, поэтому жилищный займ – грамотно спланированное вложение;
  • возможность досрочно погасить займ;
  • в случае досрочного погашения банк не вправе начислять проценты;
  • аренда за жилье сопоставляется с платежами каждый месяц по кредиту;
  • длительные сроки кредитования;
  • в ипотечной квартире разрешено проводить перепланировку и ремонт;
  • в случае снижения кредитной ставки имеется возможность перевести займ в другой банк.
  • высокая стоимость;
  • ограниченная сумма займа;
  • длительный процесс оформления;
  • требуется официальный высокий доход.

Если жилье срочно необходимо, то вариант с кредитом стоит рассмотреть. Основной минус – немалая переплата.

Дают ли материнский капитал, если рождается двойняДадут ли материнский капитал, если родилась двойня, дают ли материнский капитал, если рождается двойня

Как сделать временную регистрацию по месту пребывания, читайте здесь.

Законодательная база

Права участников ипотеки регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.

Статья 29 Законадопускает использование покупателем имущества по строгому его назначению. Статья 37 гласит, что квартиру разрешено отчуждать только с согласия залогодателя.

Если этого не сделать, сделку можно оспорить, и имущество станет владением банка — статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Рекомендуемая статья:  Причины отказа в ипотеке: что учесть заемщикам?

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело. Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Рекомендуемая статья:  Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Риски: самостоятельное оформление

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

  • тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
  • выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
  • не торопиться с передачей аванса;
  • в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
  • причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Что еще учесть в договоре купли продажи, читайте в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Рискованно: приобретение в процедуре исполнительного производства

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Рекомендуемая статья:  Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

  • в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
  • исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
  • чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
  • если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
  • задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

  • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
  • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Банки конечно предусматривают такие случаи заранее и прежде,чем предоставить доли детям, просят орган опеки в распоряжении написать: «разрешена передача долей , принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и разрешено последующее отчуждение».

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Заключение

Сложная экономическая ситуация приводит к тому, что в ряде случаев заемщики вынуждены продавать жилье, приобретенное в ипотеку. Как правило, банки не заинтересованы в продаже залоговой недвижимости, и поэтому предлагают различные способы решения проблемы. Но, если бессильны и реструктуризация долга, и рефинансирование через другое банковское учреждение, разумный выход — продать залоговую собственность и рассчитаться с долгами.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Поделитесь в социальных сетях

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Все ли в порядке с документами?

Шаг 9. Оформление прав собственности на землю и регистрация ипотеки:

После оформления всех юридических формальностей заемщик должен зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Как получить жилье по договору социального найма, вы узнаете прочитав нашу статью.

Если вас интересуют помещения в общежитие, то наш материал на эту тему прийдеться вам как нельзя кстати! По ссылке все описано очень подробно!

Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.

Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.

При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.

Шаг 4. Предоставление в банк документов по участку

В перечень документации входят правоустанавливающие и технические документы на землю, а также отчет оценочной компании.

  • свидетельство о госрегистрации права собственности на землю;
  • правоустанавливающая документация: основание возникновения право собственности (договор купли-продажи, приватизации и пр.);
  • выписка из ЕГРП (сроком не более 1 месяца) об отсутствии обременений на землю;
  • кадастровый паспорт земли;
  • смета на строительство жилого дом/договор подряда на проведение строительных работ (если строить планируется силами стороннего подрядчика);
  • разрешение на строительство дома от органов местного самоуправления (при наличии).

Чем рискует продавец ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование уже стало привычным инструментом покупки и продажи жилой недвижимости. Оформление договора берет на себя банк, он же обеспечивает безопасность расчётов. Оплата производится путём перечисления денежных средств на счёт или с помощью аккредитива, что положительно оценивается продавцами. Но следующие моменты некоторыми домовладельцами воспринимаются все же негативно:

  • невозможность завысить стоимость недвижимого имущества;
  • невозможность продать дом в ветхом или аварийном состоянии;
  • тщательная проверка любых обременений;
  • некомпетентность покупателя.

Чтобы эти затруднения не стали неожиданностью, нужно знать, на каких этапах заключения сделки они могут возникнуть. Как гласит пословица, «осведомлен – значит вооружен». Информированность поможет продавцу дома минимизировать потенциальные риски или даже полностью их избежать.

Процедура ипотечного кредита

Порядок продажи квартиры по ипотеке:

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Пакет документов

Минимально необходимый пакет документов при продаже квартиры состоит из:

  • паспорта владельца недвижимости;
  • договора купли-продажи;
  • свидетельства о праве собственности;
  • выписки из лицевого счёта и ЕГРН;
  • техпаспорта.

Этот пакет может быть увеличен в зависимости от ситуации за счёт, например, разрешения органов опеки, согласия совладельцев и т.п.

Кроме того, рекомендуется к договору купли-продажи, утверждённому органами госрегистрации, заключить ещё и акт приёма-передачи квартиры, скачав его стандартный образец.

По умолчанию расходы по договору оплачивает покупатель, поскольку у него вроде бы есть деньги. Однако возможны и иные условия, которые могут быть отражены в договоре.

Если продажа квартиры осуществляется посторонним человеком, то в пакете документов должен быть оригинал генеральной доверенности. Она даёт право доверенному лицу осуществлять все процедуры перехода прав к покупателю.

Как выгодно продать квартиру или дом

Этой проблеме на сайте уделено особое внимание. Под выгодой понимается не обязательно минимизация расходов. Выгодно – это ещё и быстро.

Каждый сам выбирает способ поиска покупателя. Кто-то надеется только на себя, а кто-то предпочитает довериться риелторам. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Безусловно одно – квартиру нужно подготовить к продаже так, что бы покупатель увидел достоинства и не заметил недостатков.

Экономить можно и на налогах. Человек, получивший деньги за проданную квартиру, должен заплатить государству сумму, равную 13% от полученных по договору денег за вычетом одного миллиона, поскольку сделки меньше миллиона налогом не облагаются.

Кроме того, человек может не платить налоги, если квартира:

  • была зарегистрирована за ним до 2016 года;
  • перешла к нынешнему владельцу в результате наследования, дарения, приватизации или договора пожизненной ренты.

Риски и меры предосторожности

Продажа недвижимости – дело такое же рискованное, как и приобретение. Все риски можно разделить на две части – непреднамеренные действия, связанные с безграмотностью и ошибками, и мошенничество.

Для того, чтобы избежать ошибок, лучше не экономить на услугах юристов и риелторов. Если производится продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, то в любом случае придётся проводить оформление через нотариуса, который несёт ответственность за чистоту сделки. При поиске надёжного риелтора рекомендуется обращаться в крупные фирмы, занимающиеся куплей-продажей и, возможно арендой недвижимости.

Цель нашего обзора состоит не только в том, чтобы ознакомить читателя со спектром поднимаемых тем. Мы надеемся, что он дал пищу для раздумий и ориентиры в поиске информации, позволил определить риски в будущей сделке и рационализировать действия по поиску оптимальных вариантов продажи.

Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

15 дек. 2015, 16:44

Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Особенности оформления ипотеки для продавца квартиры

Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

  1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
  2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
  3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
  4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
  5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
  6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

  • денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
  • возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
  • сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Военная ипотека для продавца квартиры: основные условия

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Возможные риски при продаже квартиры по ипотеке

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

  • внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
  • перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
  • уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
  • следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
  • проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены деньги;

Ипотека Сбербанка: документы для продавца

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

  • оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
  • копия паспорта продавца;
  • копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
  • копия кадастрового паспорта;
  • справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
  • технический паспорт;
  • для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
  • заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
  • заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
  • доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
  • разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

Источник: http://cbkg.ru/articles/ipoteka_dlja_prodavca_procedura_riski_pljusy_i_minusy.html

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:

Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

Этапы продажи

Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

  1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
  2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
  1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
  2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavtsa/

Возможные риски при продаже квартиры по ипотеке

Рост цен на недвижимость обусловил повышение спроса на ее приобретение с помощью кредита. Если не достает небольшой суммы, то граждане оформляют обычный потребительский заем. При внушительной нехватке средств существует возможность воспользоваться ипотечным кредитованием.

Для продавца, участвующего в такой сделке, отчуждение имущества имеет ряд особенностей. Несет ли он риски при подобной продаже квартиры, и каким способом получает деньги за нее?

Что это такое

Прежде чем касаться вопроса передачи имущества по ипотечному займу, следует разобраться, что такое ипотека и кто может претендовать на ее получение.

Ипотечный кредит – это долгосрочная целевая ссуда, предполагающая использование заемных средств исключительно на приобретение конкретного недвижимого объекта. Им может быть не только квартира, но и дом, коттедж, земельный участок.

Купленная посредством ипотеки недвижимость сразу переходит в собственность покупателя, но в то же время она является предметом залога по этому кредиту. Залогодержателем в этом случае выступает банк, оформивший ссуду.

По своему произволу финансовая организация не вправе изъять недвижимость у заемщика. Это делается только через суд. Основным условием изъятия является нарушение должником условий соглашения.

В подавляющем большинстве случаев банки не выдают сумму, соответствующую полной стоимости жилья. Заявителю необходимо внести от 10 до 40% собственных средств. Без первоначального взноса ипотечную ссуду получить крайне сложно.

Кроме наличия предварительного платежа, кредитор предъявляет ряд других требований к заемщику и имуществу.

Стандартные условия выдачи займа для заемщика:

  1. Возраст от 18 до 25 лет.
  2. Официальное трудоустройство.
  3. Стаж на последнем месте работы не менее 3 месяцев.
  4. Документальное подтверждение заработка.
  5. Наличие созаемщиков и/или поручителей.
  6. Постоянная регистрация по месту проживания.

К продаваемой жилплощади банк выставляет минимальные требования, к которым относятся:

  1. Износ не более 60% — недвижимость должна быть ликвидной.
  2. Отсутствие незарегистрированной перепланировки.
  3. Отсутствие действующих обременений – залога или ареста на жилье.

Каждая банковская структура может устанавливать свои дополнительные требования к продаваемому объекту. Они необходимы для того, чтобы в случае невыполнения условий ипотечного соглашения должником банк смог быстро продать квартиру для возврата суммы долга.

Особенности сделки

Прежде чем документально оформить сделку, покупателю следует явиться в банк и подать заявку на ссуду. Если ответ по ней будет положительным, финансовой организацией устанавливает срок, в течение которого заявитель должен найти жилплощадь. Обычно он составляет два месяца.

На деле покупатели сначала находят квартиру, и, если продавец не против приобретения по ипотеке, подают заявление на займ. На этом этапе можно скрепить достигнутую договоренность предварительным соглашением. В этом случае покупатель будет уверен, что квартира достанется ему, а не другим соискателям. Продавец же с помощью такого договора страхует себя от потери потенциальных приобретателей.

Дополнением к предварительному контракту является расписка о передаче задатка, который вносит приобретатель.

Продажа квартиры путем ипотечного кредитования отличается от обычной сделки более длительными сроками и оформлением дополнительных бумаг. При этом и от продавца потребуется комплект документация для банка.

Несмотря на увеличенную длительность процедуры, большинство продавцов не против ипотеки, ведь ожидание продажи за наличные средства может затянуться – у большинства граждан таких денег сразу нет.

Риски покупателя при продаже квартиры по доверенности рассматриваются тут.

Порядок и этапы

Подача заявки и составление предварительного контракта можно считать первым этапом ипотечной сделки.

Дальнейшая процедура выглядит так:

  1. Осуществляется оценка стоимости продаваемого объекта недвижимости у независимого специалиста. Он обязан адекватно оценить цену имущества, при этом стоимость должна соответствовать той, что будет указана в основном договоре купли-продажи. Оценщики анализируют не только состояние квартиры, но и ее расположение, район, пригодность дома к эксплуатации, размещение на этаже.
  2. Продавец передает приобретателю все необходимые документы для проверки квартиры банковской структурой:
    • правоустанавливающее свидетельство;
    • копии удостоверений личности владельцев жилья;
    • технический и кадастровый паспорта на жилплощадь;
    • поэтажный план;
    • справка из БТИ;
    • выписка из домовой книги.
  1. Банк проводит оценку ликвидности объекта на основании предъявленной документации. Если будет выявлено наличие другого обременения, то в заключении соглашения с участием этого объекта будет отказано.
  2. Если от банка было получено согласие, участники формируют и подписывают основной договор купли-продажи и ставят его на учет в регистрационной палате. В этот же момент покупатель передает продающей стороне первоначальный взнос. Важным условием, которое обязательно отражается в подобном соглашении о купле — продаже является указание на то, что сделка происходит с участием кредитных средств.
  3. Банк осуществляет перечисление денежных средств на счет продающей стороны. Приобретатель получает свидетельство о праве собственности.

При этом оплату услуг независимого оценщика и страхование жилья берет на себя покупатель. Подписание договора об ипотечном кредитовании одновременно означает переход квартиры в залог к банку.

Каким образом деньги за квартиру доходят до покупателя?

Наиболее популярны два варианта расчетов:

Так как для продавца подобная продажа и так становится более длительным мероприятием, чем, если бы она происходила за наличный расчет, он желает оценить всевозможные риски при проведении сделки.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Считается, что самый большой риск заложен в передаче денежных средств. Однако при участии банковской структуры в отчуждении имущества неполучение денег не может произойти по ряду причин.

К ним относятся:

  1. Купля-продажа находится под строгим контролем банка, расчетами с продающей стороной занимается именно он.
  2. При передаче средства в специальную ячейку фактически они уже принадлежат продавцу. Последнему остается лишь подтвердить факт передачи прав собственности для получения доступа к деньгам.
  3. Если же неоплата все-таки произошла, то вернуть квартиру будет несложно, обратившись для этого с исковым заявлением в судебные органы. Однако случаи не поступления денег крайне редки.

Второй опасностью является отрицательное решение финансового учреждения для проведения сделки с конкретной квартирой. Это вариант более реален и имеет место при продаже жилища по ипотеке.

В таком случае продающий участник обязан вернуть залог приобретателю, ведь срыв сделки произошел не по его вине, а из-за третьих лиц, в частности, по вине банка. Если денежные средства, внесенные в качестве залога, не были потрачены, то и опасений никаких быть не может. Продавец просто возвращает ту же сумму, которую получил.

Если покупатель требует возврата в двойном размере, его действия будут признаны неправомерными. Так как и вины продавца в подобном срыве нет.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, продавцу перед отчуждением имущества стоит самостоятельно проверить жилище на юридическую чистоту и отсутствие каких-либо обременений.

Таким образом, можно сделать вывод, что риски при ипотечной продаже минимальны, причем, для всех участников.

В связи с этим стоит выделить ряд преимуществ участия в ипотеке для продающей стороны:

  1. Денежные средства, полученные за квартиру, будут находиться в надежном месте – на счету в банке. Их можно как оставить на нем, так и обналичить в любой момент.
  2. Присутствует возможность более выгодно продать жилище.
  3. Сделка контролируется финансовой структурой, что снижает опасность неполучения денег от покупателя.

Так как опасность при оформлении любой финансовой сделки присутствует, пусть и минимальная, всегда, существует ряд советов для продавца. Следуя им, он снижает риск мошеннических действий.

Просьба предоставления документов на квартиру должна сопровождаться передачей их ксерокопий. Не нужно отдавать кому бы то ни было оригиналы бумаг. Если же банк просит сделать это для сверки копий с реальной документацией, передавать ее следует самостоятельно, не пользуясь помощью третьих лиц.

Наиболее безопасной будет продажа тому покупателю, который оформляет ипотечную ссуду в надежном банке с хорошей репутацией. Перед отчуждением жилища следует привести в порядок все бумаги, связанные с ним. Кроме технической документации на жилплощадь, необходимо погасить задолженность за коммунальные услуги.

Также нужно узаконить перепланировку, если она была. В случае незаконного переустройства помещения банк откажет в продаже квартиры, придется возвращать залог приобретателю, и искать другого кандидата. Что в настоящее время достаточно нелегкое дело.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности описываются на этой странице.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника? Найдите ответ здесь.