Как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика содержит некоторые риски, и не всегда риск оправдывается. Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуется сделать проверку застройщика на благонадежность.

Содержание

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Когда компания имеет заслуженную репутацию – это хорошо, но недостаточно. Первый признак доверия вызывает застройщик с опытом работы от пяти лет и своевременным запуском объекта.

Мониторинг сайтов

Исследование начинается с официальных сайтов застройщиков. Основной критерий отбора — все должно быть понятно и прозрачно для посетителя. Текст на главной странице о восхвалении и заслугах можно прочитать, но не стоит заострять внимания.

  • Информация о задолженности застройщика перед налоговыми органами. Определяется по ИНН и названию организации на сайте налоговой. В открытом доступе нет точной цифры, но указывается наличие или отсутствие долга. Сигнал о нестабильности организации не является основным выводом, но стоит принять к сведению;
  • Сайт арбитражного суда. Рассматриваются дела между юридическими лицами, когда застройщик был ответчиком перед подрядчиками или государственными органами. Дела по банкротству также попадают в арбитражный суд. Ситуация говорит о том, что застройщик не выплачивает деньги подрядчикам или поставщикам;
  • Суды общей юрисдикции. Рассматриваются дела между застройщиками и физическими лицами по срыву сроков или качеству сданного объекта. Множество судебных дел говорят о проблемах строительства;
  • На сайте УФССП есть информация о судебных исках. Не все дела оперативно попадают в открытый доступ. Из имеющихся материалов предварительно делается отбор. Клиента не интересуют выяснение отношений с партнерами по бизнесу. Пристально изучаются дела, которые могут повлиять на завершение строительства.

В основном, взыскиваются долги перед своими дольщиками и подрядчиками, которым не выплачивается зарплата. Исполнительное производство говорит о том, что застройщик проиграл суд. В добровольном порядке деньги не были выплачены, долг передан судебным приставам для взыскания.

Проверка риелторов

Еще один вариант, как проверить застройщика — воспользоваться услугами третий лиц. Квартиру можно приобрести напрямую или обратиться к риелторам. Консультации предоставляются бесплатно. Застройщику неважно, откуда приходит клиент: через отдел прямых продаж или через риелтора, маклера, брокера.

Клиенту важно узнать мнение о строящемся жилом комплексе не только от собственника недвижимого объекта. Вопрос только в том, чтобы риелтор имел опыт и не был подставным агентом. Все завязано на знании рынка и намерениях.

Сайт Российской гильдии риелторов предоставляет информацию о профессиональных участниках рынка недвижимости. Более 2000 компаний из 55 регионов работают по установленным стандартам.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 150-27-42

(Москва и МО)

8 (812) 245-38-13

(Санкт-Петербург и ЛО)

8 (800) 500-46-57

(Регионы РФ)

Через РГР можно сделать проверку. Если агентство состоит в гильдии, можно спокойно обращаться к риелторам. Организации работают в соответствии с законодательством, которое регулирует рынок недвижимости.

Анализ качества строительства и проверка репутации

Проверка репутации через договор

Заранее стоит познакомиться с содержанием договора и внимательно прочитать пункты. Обратить внимание на условия. Документ необходимо прочитать так, чтобы не оставалось вопросов. Работает простая логика: о чем не написано, не зафиксировано документально — значит, никто ни о чем не договаривался. Особенно, это касается сроков сдачи объекта, когда на словах говорится об одном, на бумаге указана другая дата.

Зарегистрированный договор долевого участия является одним из преимуществ компании среди остального юридических оформления, не предусмотренного законом No214-ФЗ. ДДУ исключает риски мошенничества, связанных с продажей одной квартиры двум покупателям.

О чем свидетельствует документ:

  1. Имеется разрешение на строительство;
  2. Документооборот приведен в порядок;
  3. Земельный участок находится в собственности или в длительной аренде.

Документы по другим договорам могут приводиться в соответствие спустя месяцы после оформления продажи. Но однозначно нельзя говорить о том, что долевое участие является 100% гарантией надежности. На практике встречаются и обманутые дольщики, и счастливые обладатели квартир, которые заключали полулегальные договора.

Аккредитация новостройки в банке

Еще один способ, как проверить застройщика на надежность — посмотреть количество банков, которые оформляют ипотеку на интересующий жилой комплекс. Их отсутствие, в большинстве случаев, говорит о проблемах в строительной компании. Лучше, когда не один и не два солидных кредитора выдают ипотеку на новостройку.

Наличие аккредитации в топовых финансовых организациях служит сигналом о предварительной проверке. После чего была сделана аккредитация. Но не стоит данный факт принимать как догму. Не исключено, что аккредитованный застройщик станет проблемным контрагентом. С другой стороны, с новой политикой ЦБ РФ лицензии может лишиться любой банк.

Оценка объекта, как актива для инвестора

Начиная строительство нового объекта, компания всегда рискует, будут ли покупать квартиры. Оценка привлекательности предложения на бумаге не всегда совпадает с фактическими продажами. Если продажи пойдут плохо, велика вероятность, что дольщиков не прибавится, а, значит, и денег на постройку не будет. Такие объекты надолго затягивают свое строительство. Привлекательные инвестиционные проекты не имеют проблем с финансированием. Жилые комплексы сдаются вовремя.

Информация о проблемах при сдаче подобной недвижимости

Не лишним будет уточнить, кто оказывает воздействие на ход строительства, финансирует интересующий объект, и какие прогнозы завершить строительство раньше, чем влиятельное лицо снимут с должности. Политические игры иногда могут прямо или косвенно отразиться на ходе строительных работ.

Размер уставного капитала. Не очень хороший признак, когда долей уставного капитала в 50% и больше, владеет иностранная компания.

Анализ качества строительства

Одним из важных показателей является готовность к сдаче. Самый простой способ — убедиться лично и предложить совместную экскурсию. Если компания начнет ссылаться на причины отказа, не проблема посмотреть объект без сопровождения и спросить у строителей, как продвигаются работы. Они расскажут об истинном положении жилого комплекса. Рабочих редко предупреждают, как следует общаться с посторонними лицами.

Если непрофессиональным взглядом покажется, что объект полностью готов, дело только за подведением коммуникаций — не спешите радоваться. Отсутствие коммуникаций и смещение сроков станет одной из причин несвоевременной сдачи объекта.

Взаимодействие с дольщиками, которые уже купили квартиру, также помогают прояснить ситуацию. Удобно узнавать свежие новости в интернете. После регистрации на форуме по строительству интересующего объекта, появится возможность быть в курсе всех событий и подсказок, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.

Проверенные застройщики — реестр

Все проверенные организации занесены в Единый реестр застройщиков. Большинство регионов создают отдельные реестры по возведению и сдаче в эксплуатацию жилых кварталов.

Проверить застройщика г. Москва можно на портале открытых данных, где опубликована информация по компаниям, которые привлекают денежные средства дольщиков. Или познакомиться с материалами ведущих рейтинговых агентств. Проверенные застройщики Москвы определяются различными методами и критериями. К основным параметрам относятся реализованные и незавершенные проекты, размер капитала, наличие долгов.

Данные Рейтингового агентства строительного комплекса по текущему возведению объектов среди регионов РФ на март 2018 года

Название компании, регион Количество метров Рейтинг
Кировский ССК, Кировская обл. 274283 кв. м Б3
ГК ЭкоГрад, Нижегородская обл. 260278 кв. м Б3
Комос-Строй, Удмуртская Республика 259566 кв. м В3
Унистрой, Республика Татарстан 235039 кв. м В1
Тверской ДСК, Тверская обл. 233685 кв. м В2
ДК Древо, Самарская обл. 233127 кв. м В1
ИСК Запад, Ульяновская область 216827 кв. м Б3
УСК-2, Оренбургская обл. 214171 кв. м В3
ГК Третий трест, Башкортостан 213088 кв. м В1
ГК Мегаполис, Калининградская обл. 209802 кв. м Г1

А1 — самая высокая оценка, Г3 — самая низкая, Д – инициирована процедура банкротства.

Аналогично можно проверить застройщика г. Краснодар на сайте Департамента застройщиков Краснодарского края. Необходимо оставить заявку. На указанный адрес будет выслан ответ.

Какой пакет документов требовать от застройщика?

Для полноты анализа чистоты сделки, необходимо истребовать следующие документы:

  1. Проектная декларация;
  2. Инвестиционный контракт;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды;
  5. Выписка из Единого реестра прав на недвижимый объект;
  6. Договор страховой компании или договор поручительства между застройщиком, страховой компании и банком.

При неисполнении обязательств постройки дома, банк или страховщик должны будут выплатить денежные средства, если компания окажется банкротом.

Нет четко обозначенных критериев выбора застройщика. В каждом пункте может быть исключение из правил. Анализ и прогнозы строительства с расчетами дают специалисты с опытом оценки объекта. Проверка застройщика является одним из выводов о привлекательности новостройки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Надежные застройщики Краснодара, есть ли такие и как их проверить пере покупкой квартиры?

В большинстве случаев клиенты на рынке хотят “урвать” квартиру большой площади, в элитном микрорайоне и по низкой цене одновременно. И вот он клюет на рекламу с демпингом, и на обещанный дисконт. Покупатель несказанно рад такой цене.

Офис застройщика и приветливые сотрудники приходиться по нраву, как обслуживают, тоже устраивают. Опасность заключается лишь в том, что стройка находится еще на нулевой стадии, а цена на 30 % ниже границы себестоимости строительства. В офисе продаж настаивают подписывать договор именно сейчас, обосновывая это сильным ростом к моменту сдачи дома в эксплуатацию. И все вокруг замечательно, правда наш клиент примерно через 12 месяцев видит не благоприятную картину. Скорость работ медленная, из задуманного выполнено 60-70 %, свободных квартир уже не осталось, а стройка движется к приостановке. Чтобы выкрутиться застройщик отписывает информационные сообщения, оттягивает сроки в приложениях к договору и проектной декларации.

А что потом?

Такие обстоятельства потопили немало девелоперов Краснодара. Обнаруживается, что привлеченного с продажи доступной жилплощади капитала недостает. Застройщик видит выход в кредитной линии либо рассматривает строительство еще одного объекта, дабы вопросы одних вкладчиков решить с помощью других. Итого опять недострой.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Первое, что нужно оценить так это стаж застройщика, его предыдущие проекты и как он себя вел на рынке недвижимости.

Обратите внимание на сам сайт застройщика. Размещенная на нем информация позволяет объективно оценить стаж компании, историю ее реализованных и нереализованных проектов, ближайшие и перспективные планы. Обращайте внимание на то, сколько объектов застройщик планирует построить в будущем, запланированные сроки сдачи их в эксплуатацию, есть ли у него опыт в строительстве именно того типа здания, в котором нуждаетесь именно вы.

Наличие планов, а также реализованные проекты, косвенно свидетельствуют о том, что застройщик выбран правильно, компания не является сиюминутным «игроком», в задачу которого входит лишь вытянуть с карманов вкладчиков деньги.

Обязательно ищите отзывы о застройщике. Некоторые компании размещают их на своем сайте, среди которых есть как хорошие, так и плохие. Естественно, что вас в большей мере должны интересовать негативные отзывы. Наличие плохих отзывов еще не говорит о том, что компания плохая, но позволяет обратить внимание на некоторые моменты. Например, клиенты компании могут быть недовольны частыми дополнительными взносами или постоянной отсрочкой введения дома в эксплуатацию.

Эту информацию можно подчерпнуть не только на сайте компании. Есть различные форумы, на которых клиенты застройщика оставляют свое мнение, рекомендуют компанию или наоборот, отговаривают. Обращайте внимание на факты, которые они приводят, а не на пустые эмоции. Объективно помогут сориентироваться рейтинги строительных компаний.

После того, как дом будет сдан в эксплуатацию дольщику необходимо оформить собственность на квартиру в новостройке.

Узнайте, что нужно сделать перед тем как купить квартиру в строящемся доме здесь.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю?

Вы уже знаете, как правильно выбрать застройщика. Можно переходить к тесному общению непосредственно с его представителем. Перед тем, как подписывать какой-либо договор, потребуйте учредительную и бухгалтерскую документацию. Отказать в вашей просьбе представитель компании не имеет права.

В соответствии со статьями 19-21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан предоставить по требованию каждого обратившегося лица следующие документы:

  1. Устав, учредительный договор компании;
  2. Документ, удостоверяющий прохождение госрегистрации застройщиком;
  3. Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе;
  4. Бухгалтерская и годовая отчетность за последние 3 года работы, которая утверждена в соответствии с требованиями законодательства;
  5. Результат аудиторской проверки за последний год деятельности компании.

Наличие этих бумаг позволяет уточнить информацию про учредителей компании, реализованные проекты, состояние ее финансовой сферы.

Обратите особое внимание на лицензию и срок действия компании. Если они заканчиваются в ближайшее время, есть повод заострить на этом свое внимание. Появление любых сомнительных данных является поводом обращаться за консультацией к юристу, который практикуется на вопросах долевого строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация?

Тот факт, что с учредительными документами компании все в порядке, не является поводом для безоговорочного доверия ей своих денег. Поскольку финансовые средства будут даны под строительство конкретного дома, то нужно потребовать документы, которые дают застройщику на это право.

Для начала строительных работ, у него должны быть следующие документы:

  • Соответствующее разрешение, на проведение работ по строительству дома;
  • Документация для строительства жилого многоквартирного дома;
  • Заключение госэкспертизы этой документации;
  • Документы, по которым компания застройщика получает право вести строительные работы на выделенном ей участке земли.

Наличие такого пакета документов позволяет избежать рисков, того что возведение дома так и не начнется. Один из приемов недобросовестных компаний заключается в том, что как только они приобретают земельный участок под строительство, их представители сразу приступают заключать договора участия в долевом строительстве. При этом все остальные документы еще не оформлены.

В таких случаях лучше повременить и дождаться, пока вся перечисленная документация будет оформлена. Это может занять очень много времени. Одна подготовка проектной декларации растягивается на долгие месяцы. Учтите, что нет никаких гарантий в том, что все разрешения будут обязательно получены. Может случиться и так, что от проекта застройщику придется отказаться. Деньги он вам, скорее всего, вернет. Но «пролежав» у него год, а может и больше, они не дадут вам никаких дивидендов.

Особенности заключения договора участия в долевом строительстве

Один из наиболее ответственных моментов принятия участия в долевом строительстве это подписание соответствующего соглашения. Проблема заключается в том, что законодатель не предусмотрел какой-либо строгой формы таких договоров, в котором сторонами является застройщик и участник долевого строительства. По этой причине необходимо обращать внимание на многие детали договора. Лучше, если сам договор перед подписанием будет показан независимому юристу, который специализируется на долевом участии.

Может случиться и так, что застройщик предложит заключить предварительное соглашение. Особенность этого договора заключается в том, что он не нуждается в обязательной государственной регистрации. Недобросовестные компании могут использовать такие договора, чтобы дважды продавать одну и ту же квартиру. Перед участниками долевого строительства представитель компании объясняет заключение такого договора потребностью в дополнительном времени, необходимом для подготовки всего пакета документов для заключения и регистрации основного договора.

Чтобы избежать использования своих денег мошенниками, потребуйте у представителя компании хотя бы одно соглашение, которое было бы оформлено по всем правилам. Если таковых не окажется, откажитесь от подписания предварительного договора.

Во время подписания основного соглашения обращайте пристальное внимание не только на его содержание, но и насколько точны в нем формулировки. Документ обязательно должен отображать такие данные, как точный адрес квартиры, размер и цену доли, а также данные о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее.

Важный момент. Перед тем, как заключить первый договор долевого участия, за 14 дней до этого момента в СМИ от застройщика должна быть опубликована проектная декларация будущего дома. Это обязанность компании.

Основной договор требует государственную регистрацию, при которой обязаны присутствовать как застройщик или его представитель, так и участник долевого строительства. После регистрации, земельный участок, выделенный под строительство, переходит в собственность дольщиков, что делает сделку надежнее для них. Передача денег компании-застройщику целесообразно только тогда, когда соглашение с ним подписано и зарегистрировано.

В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?

  1. Если нет необходимой документации на строительство жилого дома;
  2. Участок земли под строительство имеет категорию, не позволяющую возведение на нем многоквартирного жилого дома;
  3. Строки строительства дома многократно переносились;
  4. Менялся застройщик;
  5. Квартира предлагается по цене, которая значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в том же районе города;
  6. Представитель компании дает недостоверные или противоречивые данные об объекте строительства;
  7. Застройщиком выступает индивидуальный предприниматель или вместо застройщика квартиру предлагает генеральный подрядчик, другой инвестор;
  8. Если предлагается заключить любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

Заключение

Приобретение жилья от застройщика, независимо от уровня доверия к нему, всегда сопровождается как массой преимуществ, так и перечнем рисков, которые несет покупатель. Для их минимизации разработан целый ряд мероприятий, основанных на проверке документации на стройку и учредительных документов девелоперов. Однако, даже соблюдение подобных рекомендаций не может гарантировать успешного исхода, особенно, если речь идет о покупке строящейся квартиры. Исходя из этого, самым приемлемым вариантом покупки жилья у застройщика, является приобретение недвижимости, уже сданной в эксплуатацию.

Вопрос

Действительность предварительного договора купли-продажи

Законен ли предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком, если в нем отсутствует номер квартиры?

Ответ

Согласно п. 3 ст. 429

ГК РФ, предварительный договор купли-продажи должен содержать условия, позволяющие установить предмет договора. Адрес, в том числе и номер квартиры, являются признаками, без которых определить помещение из числа других объектов невозможно. Таким образом, отсутствие номера квартиры делает договор недействительным.

Сайт компании

На первом этапе необходимо ознакомиться с сайтом, на котором представлена информация о застройщике и его объектах. Часть из них можно сразу отсеять. В число обязательных данных входят сведения о новостройке, документы, подтверждающие законность деятельности. Многие строительные организации размещают фотографии, позволяющие оценить динамику выполнения работ, или ведут прямую трансляцию через веб-камеры.

Перечень документов

Все легально работающие компании проходят процесс регистрации и имеют документы:

  • устав;
  • свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговой инспекции;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • выписка из СРО.

Все строительные организации должны быть зарегистрированы в одном из СРО. Желательно проверить перечень работ, разрешенных к производству данной организацией, на сайте СРО.

Если все эти сведения присутствуют на сайте, то это хороший знак, если нет, то можно запросить копию позже.

Документы на объект

Перед началом стройки необходимо подготовить на нее разрешительную документацию и пройти процедуру ее утверждения. На сайте сведения о выданном разрешении имеются в разделах «Разрешительная документация».

Полномочия на выдачу разрешений на строительные работы имеет мэрия или администрация города. Без них нельзя приступать к строительству дома. Государственные органы должны проверить подрядчика, чтобы избавить граждан от риска приобретения жилья в фиктивном доме. В число обязательных сведений входят:

  • имя застройщика;
  • дата выдачи документа;
  • название объекта, строительство которого разрешено;
  • печать и подпись уполномоченного лица.

Компания не должна приступать к строительным работам до момента получения разрешения. Название объекта – многоквартирный жилой дом.

Все документы составляются самим генподрядчиком, заверяется его директором. В них указываются все необходимые для покупателя сведения:

  • финансовые риски;
  • сроки начала и окончания работ;
  • подробная характеристика дома, его адрес и номер, присвоенный в генплане;
  • контактные данные застройщика;
  • сведения об объектах, построенных компанией за 3 предшествующих года;
  • прибыль, полученная за этот год;
  • в собственности или аренде земельный участок, для каких целей он выделен.

Финансирование

Строительство домов требует привлечения значительных средств. Сумма инвестиций во многом зависит от их местонахождения. Дороже всего обходится строительство в столице и крупных городах. Компании для привлечения денег используют два источника: банковский кредит и средства покупателей жилья. Чтобы привлечь средства на первом этапе строительства подрядчику приходится продавать жилые помещения в новостройках, находящихся на моменте сооружения котлована. Для привлечения клиентов и увеличить спрос цена на них устанавливается невысокая.

Части строительных компаний удается согласовать с банковским учреждением предоставление финансирования. В этом случае банк выдает кредит для строительства объекта, а компания рассчитывается за него средствами, полученными от покупателей.

Поддержка банка в виде проектного финансирования – дополнительные гарантии безопасности сделки для покупателей. Специалисты до момента принятия решения проанализировали все имеющиеся риски, которые сопровождают строительство. Компания получила возможность своевременно платить субподрядчикам, чтобы не затягивать сроки строительства.

Узнать о финансировании строительства дома можно из декларации, опубликованной на сайте застройщика. Она находится в разделе «Финансовые риски», в нем содержатся сведения о получении у банка заемных средств на производство строительных работ. В разделе «Структура финансирования» можно посмотреть источники средств и их долевое распределение. Чем меньше в их составе средств покупателей, тем меньше рисков они несут. Хорошим показателем считается 15%. В качестве гарантии возврата средств банк берет в залог земельный участок застройщика до момента полного погашения кредита.

Строительные сроки

Время, необходимое для постройки дома, зависит от множества факторов, основным является выбранная технология. Для всех их предусмотрены свои сроки:

  1. Панельные. Строятся из готовых заводских плит, которые собирают по принципу конструктора. Срок – 7-10 месяцев.
  2. Монолитно-каркасные. В начале делается коробка дома, потом ее стены и перегородки заполняют блоками, кирпичом, что увеличивает сроки до 1.5-2 лет.
  3. Кирпичные. Кладка кирпичей – трудоемкий и длительный процесс. От момента закладки фундамента до сдачи объекта проходит 2.5 года.

Климатические особенности местности влияют на скорость стройки. В южных регионах строят круглогодично. В условиях суровых зим строительные работы приходится приостанавливать, поскольку не все виды работ можно выполнять при глубокой минусовой температуре.

Адекватный застройщик, указывая в проектной декларации сроки, обязательно учитывает выбранную технологию и добавляет время с учетом возможных непредвиденных обстоятельств. В итоге сроки для монолитно-каркасного дома вместо 1.5 лет растягиваются до 4 лет. Если в документации указаны реальные сроки, то это еще один плюс в пользу застройщика.

Наблюдение за строительством

Если на сайте выкладываются снимки со стройки, то можно увидеть, как продвигаются работы. Для этого нужно сравнить свежие фотографии с ранее добавленными изображениями. Если видно реальное изменение ситуации, то это характеризует застройщика с положительной стороны.

Лучший вариант – возможность наблюдения в режиме онлайн. Многие застройщики ведут на сайте трансляцию, позволяющую реальным потенциальным покупателям оценить динамику работ. Если видно, как работают краны, передвигаются рабочие, то строительство реально ведется.

Многие дольщики активно пользуются предоставленной возможностью и обращаются в компанию с претензиями, если вдруг трансляция прекратилась. Они пишут электронные письма в компанию, посты в соцсетях. Это стимулирует застройщиков к скорейшему исправлению ситуации, поскольку дурная слава никому не нужна.

Недобросовестные компании могут подключать к трансляции специальные видеоролики, действующие как заглушки в случае поломки камеры. Они короткие, всего 2-3 минуты, поэтому стоит уделять просмотру минимум 5 минут. Это позволит сразу определить обман. Можно еще посмотреть сюжет со стройки на следующий день. Если кадры повторяются, то возможны только два варианта: поломка оборудования и жульничество застройщика.

Визит к застройщику

Если компания не вызывает сомнений в своей добросовестности, то можно переходить ко второму этапу. Необходимо позвонить в офис и договориться о встрече. Заранее сообщите, что желаете ознакомиться с оригиналами учредительных документов, страховым договором на строящийся объект, получить для изучения образец или непосредственно сам договор об условиях долевого участия.

Проверка документов

Вам необходимо сверить оригиналы документов с теми, что имеются на сайте. Строительная компания, как правило, идет навстречу клиентам и соглашается показать их и предоставить копии для клиентов. Дома вы сможете их проверить на сайте ФНС.

ДДУ

Сокращенное название договора о долевом участии – ДДУ. Покупка жилья этим способом считается самым оптимальным вариантом. Она не гарантирует абсолютной чистоты сделки, но призвана защитить гражданина от опасностей, поджидающих при «серых» схемах приобретения жилья. Их существует достаточно много, поэтому перечислять сейчас не имеет смысла.

ДДУ означает участие в сделке только двух сторон: застройщика и покупателя. Обязательная часть документа – предмет договора. Это означает, что указывается, какую конкретно квартиру вы приобретаете, и сроки ее передачи подрядчиком в руки покупателю. ДДУ содержит:

  • адрес возводимого дома;
  • номер участка, отведенного под строительство, присвоенный в кадастре;
  • этаж и квартира, ее номер указывается предварительный, а не окончательный;
  • характеристики жилого помещения (его высота, планировка, общая площадь);
  • планируемая дата сдачи объекта.

Принцип работы

Значение ДДУ сложно переоценить, он призван защитить потребителя от любых ошибок, допущенных застройщиком при строительстве. Он обязывает его передать покупателю жилье с характеристиками, точно соответствующими тем, что указанны в документе.

В судебной практике есть прецеденты, когда дольщикам удавалось взыскать с застройщика компенсацию за предоставленное жилье, площадь которого оказалась меньше, чем в ДДУ.

Документ помогает защитить права дольщиков в части соблюдения сроков. Застройщик может переносить сроки сдачи объекта, но наличие договора обязывает его согласовывать это со всеми лицами, подписавшими документ. Вы не обязаны соглашаться и подписывать дополнительные соглашения о переносе сроков. В случае несвоевременной сдачи новостройки, с ее застройщика можно взыскать пеню. Ее размер за каждый просроченный день составляет 1/150 от ставки рефинансирования. Отсчет идет со дня подписания акта о приемке жилого помещения и передачи ключей.

ДДУ призван гарантировать качество объекта. В нем прописан срок гарантии, в течение которого строительная компания несет полную ответственность за квартиру, переданную собственнику. Непосредственно за само помещение гарантия действует 5 лет, на инженерные сети 3 года. В их состав входят:

  • трубы;
  • вентиляция;
  • отопительная система.

Застройщик в рамках предоставления гарантии безвозмездно устраняет выявленные недочеты или платит компенсацию в денежной форме. Плохо закрывающие двери и окна, текущие трубы, неисправность вентиляции – основания для претензии. Как правило, застройщики устраняют их сами, не дожидаясь судебных разбирательств. В жалобе обязательно указываются № и дата договора, перечисляются претензии.

Подписание ДДУ защищает дольщика от просрочек, ошибок застройщика, обеспечивает качество строительных работ.

Юридическая консультация

ДДУ желательно показать независимому юристу. В нем могут быть включены пункты, значение которых может разъяснить только специалист. Иногда застройщик после обсуждения с дольщиком соглашается внести необходимые изменения в текст документа. Это нормальная и законная практика. В этом случае ваши интересы совпадают. Застройщик хочет продать квартиру, а вы желаете ее купить. Общая цель помогает достичь приемлемого компромисса.

Иногда возникают ситуации, когда пункт ДДУ не противоречит закону, но он отвечает интересам только подрядчика. Если он отказывается изменить их, то стоит задуматься о том, выгодно ли будет участвовать в долевом строительстве.

Закон обязывает застройщика страховать строительство на случай собственного банкротства или приостановки ведения строительных работ. Перед подписанием ДДУ попросите его предъявить документ, хотя ничто не мешает вам сделать это заранее.

Действовать нужно аналогично ситуации описанной выше. Оригинал изучает в компании, а домой забираете сделанную копию. Проверьте страховщика, с которым сотрудничает строительная компания. Она должна входить в список страховщиков Центрального Банка РФ. Если она там отсутствует, это означает, что подрядчик не имеет права заключать с вами договор.

В договоре содержатся следующие сведения:

  • страховая компания, входящая в список ЦБ;
  • полное наименование строительной организации;
  • объект страхования (строящийся дом);
  • подписи сторон.

Все новостройки в обязательном порядке подлежат страхованию в компании, одобренной Центральным Банком, поэтому требуйте предъявить вам договор.

Проверка сведения с помощью интернета

В сети можно отыскать всю интересующую вас информацию, в том числе сведения о банкротстве строительных организаций, отзывы об их работе.

Арбитражный суд на своем сайте выкладывает сведения об рассматриваемых делах. В них можно проверить, выдвигались ли к строительной компании требования о банкротстве. Для этого достаточно в специальную форму ввести сведения об ИНН (названии) застройщика, выбрать фильтр «Банкротные». Не стоит приобретать жилье у компании, которая может быть признана банкротом. Лучше выбрать другого подрядчика.

Отзывы

Не стоит доверять всем отзывам, размещенным в интернете на различных форумах. Велик шанс увидеть положительное мнение, оплаченное строительной организацией и негативный отзыв, опубликованный по заказу конкурирующей компании. В интернете легко заказать услугу по сочинению фальшивых отзывов, поэтому не стоит им особо доверять. Нередко строительные организации сами находят желающих писать фейковые отзывы или участвующих за деньги в дискуссиях на форумах.

Есть специальные сервисы (например, «Фламп»), на которых публикуются реальные отзывы. Там вероятность столкнуться с заказным отзывом гораздо ниже. У них есть специально разработанные программы для выявления сомнительных текстов. Модераторы в ручном режиме проверяют их, после чего принимают решение о допуске их на сайт.

Последовательность действий:

  1. проверка информации, предоставленной арбитражным судом;
  2. изучение отзывов, опубликованных на специализированных сервисах.

Дома, сданные в эксплуатацию

В строительной организации или из ее проектной документации можно узнать о сданных объектах. Можно съездить и увидеть их. Для этого лучше выбрать дом, сданный недавно. Если он находится на закрытой территории, то нужно договориться с компанией о предстоящем визите.

Осматривать многоквартирные дома, которые сдали более трех лет назад, не имеет смысла. За это время могло измениться качество строений и кварталов. К этому подрядчиков подталкивает конкуренция, сложившаяся на рынке.

На что следует обратить особое внимание

  • Попробуйте похлопать входными дверями, оцените качество фасадных работ и работу лифтов, благоустройство прилегающей территории. Не поленитесь подняться на последний этаж, если крыша протекает, то будут заметны следы от воды или плесень. На стенах и потолке не должно быть следов подтеков.
  • Спросите мнение жильцов о своем доме. Обычно люди, недовольные работой строительной организации, не стесняются в выражениях и охотно перечисляют все обиды.
  • Если на подъездной двери не срабатывает доводчик, то причиной этого часто бывают сами жильцы. Они отключают его, чтобы грузчики, ремонтные бригады могли без затруднения попасть внутрь.
  • Поинтересуйтесь, кто обслуживает дом. Иногда УК является дочерней компанией застройщику и выставляет жильцам непомерные счета на оплату услуг.
  • После проверки документов, осмотра сданных домов, подписания ДДУ можно отдавать деньги застройщику.

Договор безвозмездного пользования жилым помещениемЧто такое таунхаус — новый тренд в городском строительствеГде в интернете можно получить сведения об аресте квартиры?Изменения в расчете налога на имущество в 2016 годуКак узнать год постройки домаКак зарегистрировать иностранного гражданина по месту пребывания

Как купить жилье в новостройке

Покупка жилья в новостройке – это не покупка квартиры. Если вкладывать денежные средства в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в жилье в новостройке.

Существует Федеральный закон №214, гарантирующий уплату неустойки застройщиком, если он не укладывается в сроки строительства, но от банкротства компании застройщика или от задержек этот документ не спасает.

Проверяем застройщика

Как правильно покупать жилье в новостройкеПрежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:

  • Документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной.
  • Контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти.
  • План участка земли, на котором ведется застройка.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.

Эти документы должны находиться в офисе продаж, и должны быть предоставлены по первому вашему требованию. Если же их нет, разворачивайтесь и уходите – рискуете остаться и без денег, и без жилья.

Изучить договор долевого участия

Следует обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
  • сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
  • сроки введения объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на застройку и ее сроки.

Соглашение долевого участия нужно зарегистрировать в Росреестре. Вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.

Если производится строительство на паях, учтите, что соглашение на приобретение пая недействительно, если земельный участок не принадлежит застройщику или подписан договор на аренду ЖКС.

Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено.

Анализ застройщика

Как проверить застройщикаПервым делом нужно посетить сайт застройщика. Из него можно почерпнуть важную информацию:

  • количество построенных объектов;
  • аккредитацию в банках;
  • сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
  • историю компании застройщика.

Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку (датированные и пронумерованные), данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.

Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию, включая долги застройщика и судебные процессы.

Проверка новостройки при посещении

Как проверить, надежен ли застройщикСтройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:

  • скорость проведения строительных работ;
  • количество работающих;
  • работают ли в выходные дни;
  • стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
  • насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
  • охрана на объекте.

Изучить темпы продаж квартир застройщика

Если на финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% — означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.

Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.

Подводные камни при покупке первичного жилья

Подводные камни при покупке в новостройкеПриобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться с неприятностями, и они не всегда просто решаются.

Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции. Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом.

Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры. К ним относятся:

  • неправильно составленный договор, обычно это относится к пункту, где прописаны обязанности застройщика;
  • составление нескольких договоров на продажу квартиры;
  • приостановка строительных работ, особенно если время не определено;
  • долгострой;
  • некачественное жилье, не соответствующее нормам строительства;
  • несоответствие жилых площадей — в договоре стоит цифра, превышающая фактическую площадь квартиры;
  • необустроенная придомовая территория.

Советы юристов

  1. Покупка квартиры в новостройке в 2019 году: пошаговая инструкцияНе совершать сделку без непосредственного присутствия нотариуса. Конечно, придется потратить денежные средства, но только так можно избежать негативных последствий.
  2. Внимательно читать все документы, которые предстоит подписать, не стесняясь задавать вопросы, которые волнуют.
  3. Если есть хоть капля сомнения, не подписывайте договор, а обратитесь за помощью к юристу или в проверенное агентство недвижимости.

Не подписывайте договор только потому, что хотите купить квартиру в новостройке. Потратьте время на выбор застройщика. Конечно, надежность рынка недвижимости в РФ оставляет желать лучшего, но, тем не менее, есть добросовестные застройщики, не завышающие цену.

Покупка первичного жилья: вопрос-ответ

Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли?

К сожалению, мы часто видим в СМИ о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.

Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика.

Почему дёшево?

Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы. Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься. Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет.

Нет разрешения, можно ли покупать?

Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле в отличие от дома, где есть все документы. Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий нет.

Что строят?

Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно посмотрите, на какую застройку даны документы — на ИЖС или многоэтажное строительство.

Проблемы при покупке

О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.

История компании. Отзывы

После того, как отсеяны откровенно неинтересные предложения, и выбраны наиболее подходящие варианты, следует собрать как можно больше информации о компании-застройщике. Первым делом следует поискать в интернете историю компании, выяснить, какие объекты были возведены компанией ранее, что строится сейчас. Такая информация может быть не только на сайте застройщика, но и на тематических форумах, причем, можно изучить отдельные ветки, посвященные конкретным новостройкам. Клиенты, как правило, охотно оставляют отзывы и легко найти информацию о том, с какими проблемами они сталкивались при взаимодействии с застройщиком.

Если имели место какие-либо серьезные проблемы (например, долгострои, критичное затягивание сроков окончания работ, низкое качество, навязывание дополнительных услуг) стоит задуматься о том, можете ли вы что-либо сделать, чтобы подобные проблемы вас не коснулись. Если весь негатив в отзывах сводился к малозначительным деталям, можно переходить к следующему этапу – посещению отдела продаж.

Общение с представителем застройщика в офисе

В офисе нужно проверить документы застройщика, относящиеся к деятельности самой компании, а также к конкретной новостройке, где планируется приобретение квартиры. Интересуемся, какого формата договор предлагает заключить застройщик, если в списке вариантов отсутствует ДДУ (договор долевого участия), то на этом проверку застройщика можно заканчивать и переходить к следующему варианту. Только ДДУ может дать покупателю весомые гарантии и обеспечить защиту от различного рода мошенничества (например, многократная продажа квартиры разным покупателям).

Если застройщик предлагает ДДУ, уточняем – кто будет заниматься такими вопросами, как регистрация договора в Росреестре и оформлением прав собственности после сдачи квартир. Интересуемся, кто является соинвестором проекта, аккредитована ли новостройка в каком-либо банке. Задаем вопросы и наблюдаем за реакцией менеджера, если представитель уклоняется от ответов на «неудобные» вопросы, не предоставляет по первому требованию необходимые свидетельства и разрешения или начинает нервничать – это прямой повод задуматься о том, что, возможно, у компании есть какие-либо проблемы.

Допустим, что со стороны документов все в порядке, но теперь необходимо убедиться в том, что застройщик, во-первых, собирается начать и довести строительство до конца, и, во-вторых, что компания действительно сможет это сделать (застройщик является финансово состоятельным). Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Кто строит и на кого оформлены документы?

Первым делом следует уточнить, кому вы собираетесь платить деньги – компании, на имя которой заключается договор или иному юридическому лицу. В ряде случаев застройщик является частью холдинга, и занимается непосредственно организацией и проведением строительных работ, а продажи осуществляет другая компания, которая входит в тот же холдинг. Если это разные компании, нужно понимать, что они законодательно не отвечают по обязательствам друг друга, то есть, в случае чего будет просто некому предъявить претензии. Поэтому очень желательно, чтобы договор, разрешительные и прочие документы были оформлены на одно юридическое лицо. Кроме того, нужно тщательно сверять название компании во всех документах, поскольку, например, ООО «Строим хорошо» и ООО «Строим хорошо+» — это разные юридические лица.

Дата регистрации и руководство

Теперь нужно проверить документы застройщика и выяснить дату регистрации компании, а также прочие моменты. Для этого нужно получить выписку ЕГРЮЛ (egrul.nalog.ru) в которой содержится много полезной информации. Начинаем с регистрации, если застройщик утверждает, что работает на рынке 10 лет и имеет более десятка успешно реализованных проектов, а в документе сказано, что фирма существует всего 3 года – это повод задуматься. Возможно, предыдущая компания была закрыта в связи с проблемами (банкротство, долгострой, пр.).

В выписке также имеется информация о текущем руководстве, а также сведения о том, когда был назначен генеральный директор. Если компания зарегистрирована несколько лет назад, а директор сменился совсем недавно – это плохой признак, возможно, имеет место назначение номинального директора. Такой директор несет ответственность перед законом, если возникнут проблемы, чаще всего в качестве номинального директора фигурирует безработный, который потерял (или продал) свой паспорт. Это означает, что инвестор готовит компанию к закрытию, и вовсе не собирается ничего строить, скорее всего, собранные с дольщиков деньги будут каким-либо образом выведены и пропадут без следа.