Как проводится операция по покупке недвижимости и какие документы нужны

Хозяин рискует еще больше. Если квартирант испортит имущество, превратит квартиру в притон или оставит крупную задолженность по коммуналке, то привлечь его к ответственности почти невозможно. Кроме того, арендатор может пересдать квартиру третьим лицам.

Если не платить налог с аренды, то рано или поздно этим заинтересуется налоговая: за неуплату грозит как минимум взыскание неуплаченной суммы, а как максимум – принудительные работы или лишение свободы до 1 года по статье 198 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов и сборов».

Общаясь с хозяином, агент узнает, сколько тот хочет получать за сдачу объекта, какие требования предъявляет к квартиросъемщикам. Также специалист оценивает состояние жилья и характеристики:

  • ремонт – «бабушкин», с ремонтом, с отделкой премиум-класса;

  • квартира сдается с мебелью или без;

  • инфраструктура дома: наличие и количество лифтов, пандусов, газовая колонка или горячее водоснабжение, наличие газопровода, центральное или индивидуальное отопление;

  • придомовая территория: есть ли  благоустроенный двор, детская площадка, скверы, место для выгула домашних животных;

  • инфраструктура района: метро, магазины, школы, детские сады, поликлиника и другие социальные учреждения в пешей доступности;

  • наличие парковки.

После объект проходит обязательную юридическую проверку. Необходимо узнать, нет ли собственников, которые намерены сдавать эту квартиру или могут выгнать оттуда жильцов. Если они есть, необходимо получить письменное согласие на сдачу жилья от каждого.

Общаясь с будущими жильцами, агенту важно знать ориентировочный бюджет и пожелания, а также дополнительные условия, который сужают круг возможных вариантов — домашние животные, маленькие дети.

Когда находятся квартиросъемщики, которые устраивают хозяина, в результате переговоров стороны заключают договор найма. До одного года — краткосрочный, более года — долгосрочный. Если в тексте договора не указаны сроки аренды, то статье 683 Гражданского Кодекса РФ он автоматически составляет 5 лет. Если в договоре нет пункта о повышении ежемесячной платы, то арендодатель не имеет права повышать ее чаще одного раза в год.

Крупные агентства составляют договор так, чтобы обезопасить и собственника, и жильцов. За досрочное выселение хозяину грозят штрафные санкции. Если  съемщики захотят внезапно съехать или испортят имущество, им также придется возмещать ущерб.

Оплачивают услуги только после подписания всех бумаг. Комиссия агенту составляет 50-100% от арендной платы за один месяц.

Содержание

Что входит в юридическую проверку объекта

Мошеннические схемы и высокие риски при проведении сделок вынуждают порядочные агентства проводить юридическую проверку чистоты квартир. В нее входят:

📜 Свидетельство о регистрации права собственности.

📜 Получение выписки из ЕГРН. Есть два варианты такой выписки: простой, где указан только собственник, и расширенный. В ней вся история о владельцах, начиная с того момента, как объекты занесли в госреестр: имена всех собственников и сколько раз квартиру продавали.

📜 Выписка из домовой книги — в ней указано количество зарегистрированных в квартире лиц, есть ли среди них несовершеннолетние;

📜 Обязательство о снятии с регистрации других прописанных в квартире лиц;

📜 Справка об отсутствии или наличии задолженностей по коммунальным платежам;

📜 Если один из собственников несовершеннолетний — согласие органов опеки и попечительства;

📜 Если собственник находится в браке — нотариально заверенное согласие супруга на сделку;

📜 Запрос в арбитражный суд: не признан ли хозяин или его супруг должником, не заложена ли недвижимость в счет уплаты долгов;

📜 Запрос в районный суд, к которому прикреплена квартира: не было ли по данной недвижимости судебных споров;

📜 Подготовка письменного заключения.

Примеры ситуаций, когда нужна дополнительная проверка

🤔 Квартиру продавали менее трех лет назад. Это значит, что не истек срок исковой давности оспаривания сделки. Если объект перепродавали несколько раз или у него менялись собственники — важно раскопать информацию минимум за последние 5 лет, чтобы исключить вероятность мошенничества.

🤔 Один из собственников признан недееспособным или, согласно статье 177 ГК РФ «не способным понимать значение своих действий». В этом случае обезопасить себя можно только запросив решение суда о признании недееспособным, справку из психоневрологического диспансера и заключение психиатра. Сделку в такой ситуации может провести только официальный опекун, иначе ее признают недействительной.

🤔 Недвижимость получена в наследство и выставлена на продажу сразу после вступления в права наследования. В этом случае необходимо убедиться, что нет других законных претендентов.

Подозрительных моментов, мошеннических схем и различных нюансов масса, но опытный агент с командой юристов должны минимизировать риски как для компании, так и для клиента.

Альтернативные сделки

Так называют обмен квартир с помощью купли-продажи. Суть в том, что два договора заключаются одновременно: собственник продает старое жилье и одновременно покупает новое. бывает трех видов:

  • Улучшение жилищных условий.

  • Съезд: хозяева продают несколько квартир и покупают одну.

  • Разъезд: хозяева продают квартиру и покупают несколько новых.

Раздел квартиры при разводе, расселение родителей со взрослыми детьми и наоборот, распределение наследства, обмен старого жилья на новое, расселение коммуналок — вот только некоторые ситуации, когда актуальна альтернативная сделка. Самым сложным считается съезд, потому что быстро продать несколько квартир на вторичном рынке одновременно непросто, особенно в условиях, когда предложение превышает спрос.

Обычно, чтобы найти подходящих кандидатов уходит до двух месяцев, но часто поиски затягиваются. Причин много: долгое согласование цен, плохое состояние старого жилья, несоответствие желаний всех участников. Чем больше заинтересованных сторон, тем сложнее процедура. Сложность в том, что пока агент ищет альтернативную квартиру, стоимость первой может вырасти или упасть, поэтому при планировании таких операций нужно учитывать колебания рынка.

Нельзя путать альтернативную сделку с обменом, потому что это одновременная покупка и продажа, в то время как обмен — смена одного неприватизированного жилья на другое или обмен квартирами, одинаковыми по стоимости.

Алгоритм действий здесь почти такой же, как у прямых сделок, с учетом того, что агенту придется оценивать и проверять на юридическую чистоту сразу несколько объектов и договариваться о ценах и доплатах с несколькими клиентами. Например, есть две квартиры и три клиента. Порядок действий будет примерно такой:

  1. Агент выставляет на продажу первую квартиру, параллельно ищет альтернативные квартиры для первого клиента;

  2. Агент обсуждает предварительные условия сделки с покупателем первой квартиры, показывает ему результаты проверки и составляет договор по первой квартире,

  3. Агент выбирает альтернативную квартиру, проверяет документы и обсуждает условия сделки;

  4. Если всех устраивают условия, агент составляет договоры купли продажи для всех клиентов.

  5. Денежные расчеты: продавцы квартир арендуют банковские ячейки для передачи денег, все участники подписывают договоры, покупатели закладывают деньги в ячейки;

  6. Агент регистрирует документы, отдает документы на руки клиентам.

    Поскольку для Росреестра это три независимые сделки по купле-продаже, возможен отказ в одновременной регистрации и задержки, но такое случается редко;

  7. Все участники сделки получают зарегистрированные документы;

  8. Продавцы квартир забирают деньги от продажи из ячеек, все участники подписывают акт приемки-передачи недвижимости.

Чем больше участников цепочки, тем сложнее и дольше провести сделку.

Как читать договор

Худшее, что можно сделать во время сделок с недвижимостью — подписать договор, не читая. При первом посещении возьмите образец домой для подробного ознакомления, обратите внимание на сноски, написанные мелким шрифтом.

Если возникнут вопросы, сотрудник агентства должен развернуто на них ответить. Обращайте внимание на двусмысленные формулировки и просите об уточнении.

Обязательно обратите внимание на следующие пункты договора:

🤓 Заказчик и исполнитель. В договоре должны быть указаны полное юридическое название организации, ИНН, банковские реквизиты, юридический адрес, контакты и ФИО руководителя, от имени которого заключается сделка.

🤓 Предмет договора: обязанности исполнителя и заказчика. Здесь указывают полный перечень действий агента. Обязанность заказчика – предоставить необходимые документы и  оплатить услугу в установленные сроки.

🤓 Обязанности и ответственность сторон. в этой части прописана ответственность сторон в случае срыва сделки, претензии третьих лиц, неправильного оформления документов и предоставления ложной информации. При предоставлении оригиналов документов, включите пункт об ответственности агентства за их утрату. Обратите внимание на положения, в которых запрещается общаться с другой стороной сделки – это косвенный признак того, что агентство проводит скрытую комиссию.

🤓 Порядок оплаты услуг: добросовестное агентство не берет денег авансом, все расчеты только после сделки. Также в договоре должна быть указана прозрачная конечная цена услуги, в том числе процент комиссии.

🤓 Сроки действия. Обычно договор заключают на 1-2 месяца – этого достаточно, чтобы найти подходящий вариант, проверить его и провести сделку.

🤓 Условия расторжения договора. Не подписывайте документ, в котором указана денежная компенсация за досрочное расторжение договора клиентом: в этом случае вы не сможете прекратить сотрудничать с агентством, даже если качество его работы вас не устраивает. В противном случае придется платить неустойку. Обязательно должны быть описаны условия расторжения договора, а также действия сторон, если срок действия истек до проведения сделки.

В приложениях к договору присутствует опись прилагаемых документов.

Все пункты договора должны быть подробно расшифрованы, описана каждая услуга – чтобы вы понимали, за что платите. Если не уверены, то проконсультируйтесь у независимого юриста.

Сколько это стоит

Здесь нет однозначного ответа. Цена отличается от вида услуги, города, требований клиента и еще множества факторов, но в основном от цены на недвижимость. И частники, и агентства берут за свою работу процент от стоимости недвижимости: от 1 до 8%. Основная градация по типу жилья и помещений коммерческого использования: эконом, комфорт, бизнес и премиум-класс. За дополнительные услуги тоже придется раскошелиться: экспертизу юридической чистоты жилья и правовое сопровождение в некоторых агентствах оплачивают отдельно.

Есть комплексные предложения за фиксированную плату: например в «Этажах» есть пакеты за поиск, покупку и оформление коммерческой недвижимости до миллиона рублей. В этом случае вы платите не процент, а только сумму, которая обозначена в договоре.

На сайтах крупных агентств с каталогами жилья, на странице интересующей вас недвижимости, часто уже прописана цена за услуги риэлтора. Она не всегда окончательная, но так ориентироваться намного легче.

За помощь в поиске съемного жилья придется отдать сумму равную месячной аренде, но в эти деньги входит и оформление договора.

Многие считают, что агентам выгодно продать квартиру как можно дороже, чтобы забрать разницу к себе в карман. Это неправда: часть от процента продажи все равно пойдет агентству, а если недвижимость очень дешевая, то он получает фиксированную сумму, независимо от цены объекта.

Выбираем агентство: на что обратить внимание

  • Участие в рейтингах, рекомендации крупных клиентов и прочие трофеи. Ни одна компания не утаит хорошие отзывы о результатах своей работы. Если агентство входит какой-нибудь топ и сотрудничает с крупными, всем известными компаниями, это тоже хороший знак.

  • Письменное заключение о результатах юридической проверки. Порядочное агентство обязано до заключения сделки в подробностях рассказать о результатах проверки и предоставить эту информацию в письменном виде. Некоторые агенты держат ее в тайне до последнего, чтобы избавить себя от рисков – а клиент узнает о неприятных особенностях приобретенной недвижимости уже после подписания документов.

  • Наличие в штате риэлторов с большим опытом работы. Какой бы заслуженной не была компания, в ней может быть текучка кадров, а это плохо именно для клиента: вряд ли стажер с опытом работы менее полугода сможет дать развернутый ответ, если вы хотите продать проблемное жилье или у вас особые требования к покупке. Наличие костяка профессионалов, которые работают в агентстве годами, говорит о том, что в компании благоприятная атмосфера, а новичкам есть к кому прийти с вопросом.

  • Участие в объединениях риэлторов: региональные и федеральные гильдии и ассоциации – признак хорошей репутации агентства и честной игры на рынке, об этом будет обязательно упомянуто на сайте и в офисе компании.

    Участники объединений должны придерживаться определенного этического кодекса, принятого в гильдии, кроме того, в них работают комиссии по разрешению споров между агентствами-участниками и клиентами. Чтобы попасть в такую организацию, агентству нужны рекомендации, а за членство придется платить взносы. Самое крупное объединение – Российская гильдия риэлторов.

Как отличить агентство-однодневку

  • Сайт. Лендинг с шаблонными формулировками и минимумом информации должен насторожить. Солидная компания не экономит на контенте: на сайте вы найдете каталог недвижимости, цены, информацию о сотрудниках, ответы на популярные вопросы. Например, у

    Этажей» есть этот журнал

    Если сайту несколько месяцев, он не высвечивается на первой странице поисковика по названию компании, то доверять ему не стоит. Проверить дату регистрации доменного имени можно здесь

    2ip.ru/whois/

  • Реквизиты. Проверить данные организации можно в любом электронном справочнике юридических лиц — предоставить данные в ЕГРЮЛ обязаны все компании при регистрации, эта информация всегда вылетает на первых страницах поисковиков. Проверить, не является ли организация мошеннической, можно с помощью бесплатного сервиса от ФНС – «

    Риски бизнеса: проверь себя и контрагента

  • Соответствие кодов ОКВЭД:  деятельности агентства недвижимости соответствует код 68.3

    Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе» и все его подпункты. Если у интересующей компании другой вид экономической деятельности, то это повод насторожиться: сегодня они продают квартиры, а завтра занимаются чем-нибудь другим.

  • Цены намного ниже рынка. Если на сайте агентства цена на треть, а то и в два-три раза ниже, чем у конкурентов, то либо это мошенник, либо непрофессионал, и фото не его, а надерганы из других объявлений. Возможно, во время переговоров вам скажут, что интересующая квартира уже продана и предложат куда менее привлекательные варианты, либо к изначальной цене прибавят список дополнительных услуг, которые нужно оплачивать отдельно.

  • Просьба оформить генеральную доверенность. В отличие от обычной, генеральная доверенность дает право на распоряжение имуществом, в том числе проведение операций по купле-продаже недвижимости.

  • Навязывание дополнительных услуг: плата за осмотр квартиры и снятие копий, поиск подходящих вариантов за отдельную плату – за все это порядочные агенты денег не берут. Чтобы не отдать лишнего, внимательно читайте договор.

  • Количество сделок.

    Опыт работы на рынке недвижимости 10 лет» звучит гордо. Но если компания закрывает одну-две сделки в год, можно ли назвать их профессионалами?

  • С вас требуют аванс. Еще хуже – требуют аванс наличными.

    Возьмите за правило: деньги – только после сделки. Иначе велик шанс, что после предоплаты ваш агент исчезнет в неизвестном направлении.

  • Независимые отзывы. Сарафанное радио — верный способ найти хорошего специалиста практически в любой области. Писать хорошие отзывы бывает лень, но если кого-то обманули или есть претензии к обслуживанию, то об этом обязательно напишут в Сети. Обращайте внимание на отзывы с большим количеством деталей, где в подробностях описана ситуация. Если увидели сообщение с посылом

    Классный персонал, хороший сервис!», есть вероятность, что отзыв заказной.

Как составляют рейтинги

Крупные агентства, заинтересованные в своей репутации, регулярно попадают в разные рейтинги, которые составляют тематические издания и порталы, банки и аналитические агентства. Пользователи любят эти списки лучших, поскольку они помогают непрофессионалу сориентироваться. Поэтому неудивительно, что агентства поменьше, чтобы улучшить собственный имидж, тоже хотят попасть в какой-нибудь топ и готовы платить за это.

Не секрет, что место в некоторых рейтингах можно купить. И разве можно им верить? Можно, если знать куда смотреть и  уметь анализировать информацию.

При составлении топа агентств, обязательно учитывается несколько факторов:

  • Актуальные финансовые показатели,

  • Количество сделок, проведенных за последний год,

  • Позиционирование компании на рынке,

  • Реклама,

  • Параметры предложений по недвижимости: места застройки, качество предлагаемого жилья, количество вариантов.

Рейтинг составляется с учетом текущей ситуации на рынке и анализа покупательского поведения.

Смотрите рейтинги в разных источниках, сверяйте с отзывами и информацией о компании – очень странно, если агентство, которому не больше года, войдет в список лучших агентств Москвы какого-нибудь сайта о недвижимости.

Один из авторитетных источников, формирующих рейтинги – аналитическое агентство Marc. Это международный центр , который занимается маркетинговыми исследованиями и разработкой решений для увеличения прибыльности бизнеса.

Полезно взглянуть в рейтинги банков: ежегодно коммерческие банки называют самые эффективные партнерские компании. Их определяют по количеству выданных ипотечных кредитов за определенный период и за качество работы с клиентами. Например, в рейтинге Сбербанка «Этажи» занимают первое место как лидер по выдаче ипотечных кредитов с 2013 года.

Закон о совместной покупке недвижимости

По закону денежные средства, нажитые обоими супругами в период брака, являются совместными. Для распоряжения финансами не требуется заверение нотариуса. Приобретенный участок или дом, в случае развода, делится пополам физически либо в денежном эквиваленте.

До 2013 года операции по недвижимости требовали обязательного разрешения второй половины, заверенного нотариально. Данная процедура предотвращает недобросовестные махинации имуществом одним из членов семьи. Сейчас отменена обязательная регистрация договоров купли-продажи:

  • частного дома либо ее части;
  • квартиры либо комнаты;
  • земельного участка;
  • гаража и прочих объектов.

Чтобы сделка считалась действительной, содержание договора должно соответствовать нормативно-правовым актам государства. В нем должны присутствовать все необходимые подписи сторон. А регистрация нужна для оформления прав собственности на объект либо нотариального заверения. При этом обязательное подтверждение операции обоими членами семьи не требуется. Данный вопрос не урегулирован в Семейном кодексе РФ.

Одобрение на покупку земли

В законодательстве существует множество противоречий, поэтому требование регистрирующих органов предоставить согласие обоих супругов на куплю-продажу дома или земельного участка является правомерным.

При подаче бумаг следует уточнить, нужен ли этот документ. Регистратор обязан принять бумаги к рассмотрению, но имеет право приостановить процесс до представления дозволения.

Важно! Регистрирующий орган может запросить у сторон нотариально заверенное одобрение сделки. При этом он выдает постановление, в котором указывается сроки представления документа. Иначе возможен отказ в регистрации.

Согласно приказу Минэкономразвития от 12.01.2015 г., утверждающего перечень нормативных бумаг, подтверждающих право на проведение покупки-продажи недвижимости, при проведении сделки такое одобрение является обязательным. Данный документ входит в вышеуказанный список. Его подготавливают только семейные пары, которые зарегистрированы в браке.

В то же время Верховным судом в 2015 году было принято решение о признании данного пункта нелегитимным и противоречащим положениям Гражданского кодекса.

Случаи, когда согласие супругов необходимо

Согласно положениям Семейного кодекса, письменное одобрение требуется для сделок с недвижимостью, по которым процедура предусмотрена законодательно. К таким операциям относится дарение, обмен и продажа дома или земельного участка, приобретенного в браке. Обязательное разрешение требуется:

  • при проведении операций с недвижимым имуществом;
  • земля покупается на средства третьего лица, в том числе в кредит;
  • на ипотеку, если второй супруг – созаемщик;
  • если необходима регистрация сделки или нотариальное заверение.

Важно! Личной собственностью считается недвижимость, полученная в браке при дарении либо вследствие приватизации. На нее не требуется согласие супруга. Исключением является приватизация, оформленная по договору безвозмездного пользования.

Личной собственностью не являются объекты недвижимости, полученные одним из супругов в совместном браке по безвозмездному договору. Если трудом обоих членов семьи или посредством вложения общего капитала, например, в период капремонта, значительно улучшились жилищные условия, жилье увеличилось в стоимости, такая недвижимость приравнивается к совместно нажитой.

Если дом или земля приобретена на деньги только одного из супругов, такая покупка также считается общей. Например, до брака у одного из них был земельный участок, который они решили расширить. По разрешению второй половины территория продается, а на эти деньги приобретается земля большей площади. Установить факт личной собственности в данной ситуации возможно только через суд, при наличии соответствующих подтверждающих бумаг.

Случаи, когда согласие не требуется

Нотариально не заверяются сделки, оформленные без проведения аукциона. В этом случае, на приобретение дома или участка любой площади не понадобится одобрение супруга. При возникновении спора по разделению вместе нажитого имущества, нужно документально подтвердить факт вложения личных средств в данную недвижимость. После этого объект будет признан личной собственностью, не подлежащей разделению.

Разрешение также не нужно в ситуациях:

  • приобретение дома осуществляется в виде доли;
  • участок получен в качестве подарка либо по наследству;
  • при наличии доверенности на представление интересов, касающихся приобретаемого имущества.

Чтобы не возникло споров при распоряжении недвижимостью, рекомендуется оформлять брачный договор или письменно оговаривать наличие личного имущества, а также возможность использования совместно нажитого. Если имеется такое соглашение, заверенное нотариусом, разрешение второго супруга не понадобится. Одобрение не нужно, если отсутствует вероятность оспаривания сделки второй половиной.

Последствия отсутствия согласия

Встречаются ситуации, когда вторая половина категорически не согласна с приобретением дома или земельного участка и начинает его оспаривать.

Так, к примеру, при распоряжении неразделенным недвижимым имуществом, со стороны разведенного супруга, есть риск оспаривания покупки-продажи в течение года бывшим мужем либо женой. Если имеются уважительные причины, подтвержденные документально, срок давности можно увеличить. Если стороны не удостоверились в согласии второго супруга, существует риск признания операции нелегитимной вследствие недобросовестной растраты денег из семейного бюджета.

При регистрации перехода прав на объект недвижимости от одного собственника к другому, в реестре предусмотрена возможность постановки отметки об оспаривании сделки. Запись делают согласно постановлению суда при положительном исходе. В этом случае договор признается недействительным и подлежит расторжению. Продавец возвращает покупателю потраченные средства в полном объеме.

Порядок оформления одобрения

Утвержденного образца для написания разрешения на сделку по покупке недвижимости не существует. Документ составляется по общим принципам делопроизводства. В преамбуле прописывается название и дата подписания соглашения. Далее идет вводная часть, в которой указываются паспортные данные обоих членов семьи, номер и серия свидетельства о браке.

В основной части, в произвольной форме, прописывается согласие на совершение сделки. Здесь также следует описать особенности процесса, адрес недвижимости и ее основные характеристики. Рекомендуется также прописать стоимость дома или земельного участка.

Указывается также факт отсутствия брачного договора и других документов, влияющих на возможность совместного распоряжения объектом. В заключительной части ставят подписи сторон и заверение нотариуса.

При подписании необходимо дополнительно представить:

  • паспорта супругов;
  • свидетельство о браке;
  • документ о проведении сделки.

Важно! Нотариально заверенное одобрение имеет ограниченный срок действия. Он прописывается не всегда. Если срок действия не указан, по умолчанию он составляет 12 месяцев с даты подписания. Распоряжение имуществом нужно совершить в течение года.

Нотариус самостоятельно удостоверяет факт добровольного согласия обоих супругов на проведение сделки, а также их личные подписи. Свидетельство о браке является единственным доказательством, подтверждающим наличие вместе нажитых средств.

Один бланк дает возможность провести одну операцию, поэтому одобрение следует заверять каждый раз, когда возникает потребность распоряжаться приобретенным имуществом. Для лиц, незарегистрированных в браке, разрешение не оформляется.

Равноправным документом, допускающим распоряжение жилым домом и землей, является доверенность. Она не требует разрешения второй половины купли-продажи. Кроме того, доверенность дает больше полномочий, чем обычное одобрение.

Заключение

Несмотря на отсутствие необходимости оформлять нотариальное согласие купли-продажи недвижимости, к данному вопросу рекомендуется подойти ответственно. Оно считается гарантией легитимности сделки. Документ подтверждает, что процедура проводится по обоюдному разрешению обоих членов семьи, а также исключает возможные разногласия в будущем.

Если процесс распоряжения землей или домом сопровождается разводом, вырученные средства подлежат распределению в равных долях между супругами. Заранее подготовленное одобрение позволит избежать неприятных ситуаций, судебных издержек и незапланированных затрат. Следует помнить, что юридическую силу имеет только нотариально заверенный документ.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Общие сведения

Многие из владельцев дачных участков, вследствие малых познаний в юрисдикции, затрудняются при совершении каких-либо сделок с такой недвижимостью. Дело в том, что большинство таких наделов были получены еще во времена СССР, и с тех пор граждане ничего не делали с документами, полученными вместе с землей.

Конечно, отсутствие некоторых современных документов не означает, что дачная земля может быть отобрана. Однако недостаток бумаг может затруднить некоторые финансовые сделки. Поэтому перед их совершением следует перепроверить пакет документов, имеющихся на руках, и в случае необходимости оформить надел в соответствии с действующим законодательством.

Нормативная база

Наличие тех или иных документов на дачу необходимо в зависимости от того, какая юридическая сделка будет проводиться с участием земли, принадлежащей гражданину. Помимо этого, есть стандартный пакет документов, которые необходимы даже при простом владении.

В 2019 году он выглядит следующим образом:

  • документ, подтверждающий права владения наделом;
  • кадастровый паспорт на землю и на жилые постройки на ее территории.

Последний документ получается в БТИ.

Сделки, касаемо дачных участков, регулируются статьями Гражданского Кодекса РФ.

Заключение

Наличие заранее подготовленных документов может значительно облегчить не только содержание дачи, но и совершение юридических сделок с ее участием. Также это позволит значительно сократить время проведения всех операций, таких как купля-продажа, дарение или переход по наследству.

Для того чтобы быть полностью уверенным в том, что земля принадлежит именно ему, собственник может приватизировать участок. В особенности это касается наделов, принадлежащих СНТ.

На данный момент известно, что упрощенная процедура перехода дачи в частные руки продлена еще на 3 года. Ее могут использовать граждане, которые обладают незарегистрированными землями или строениями.

Приватизация позволит беспрепятственно совершать сделки с землей без участия третьих лиц.

На видео о документах на дачный участок

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Подбор жилья

Выбор приобретаемой квартиры – пожалуй, наиболее сложный для большинства граждан момент, и сложность связана не с правовыми моментами, а с обыкновенной попыткой определиться.

Довольно сложно подобрать подходящую по параметрам жилплощадь так, чтобы у нее была доступная стоимость, однако на рынке вторичной недвижимость такие случаи нередки.

При подборе будущей квартиры следует обращать внимание не только на ее косметическое и капитальное состояние, но и расположение относительно необходимых муниципальных объектов, места реальной и возможной работы, станции метро и других важных мест.

Не следует стремиться покупать хорошую жилплощадь, находящуюся на отшибе цивилизации. Естественно, это далеко не все моменты, которым следует уделять особое внимание при подборе квартиры.

Правовые моменты

Если у вас на примете уже есть несколько квартир, которые пришлись вам по вкусу, выберите среди них наиболее для вас подходящую, после чего проведите проверку на юридическую чистоту.

Обязательно уделите внимание правовым моментам, указанным в списке ниже:

  1. Просмотрите расширенную версию выписки из домовой книги квартиры. Это необходимо для того, чтобы точно установить число проживавших ранее и проживающих ныне людей в выбранной вами квартире. Проверьте, есть ли в их числе граждане, которые могут претендовать на право владения недвижимости даже после смены ее владельца.
  2. Проверьте законность проведенной планировки, если таковая есть. С покупкой такой квартиры проблем обычно не возникает, однако процедура обойдется несколько дороже.
  3. Установите, находится ли выбранная вами квартира под арестом. Чтобы проверить данный факт, потребуется взять выписку из ЕГРН (надо будет заплатить небольшую пошлину).

Также рекомендуется проверить все документы собственника, и сюда входят не только документы, так или иначе относящиеся к объекту недвижимости.

Следует проверить согласие супруга на сделку (если под продажу попадает квартира, нажитая совместно).

Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

Нужно по возможности попросить владельца представить справку из психоневрологического, а также наркологического диспансера. Этот шаг гарантированно убережет от последствий в будущем.

Помощь агентства или самостоятельно?

Этот вопрос встает у многих людей, запланировавших приобретение собственной недвижимости.

Если позволяют средства, желательно все-таки обратиться к услугам агента, предварительно позаботившись о выборе действительно разбирающегося в своей сфере специалиста.

При выборе агентства или индивидуального риэлтора необходимо обращать внимание на:

  1. опыт работы;
  2. наличие положительных рекомендаций о работе;
  3. предоставление гарантий на свои услуги.

Несомненным плюсом агентства будет наличие особого статуса партнера ипотечных банков.

Агентство недвижимости либо отдельный риэлтор избавят вас от необходимости самостоятельно подбирать вторичное жилье из тысячи доступных вариантов, объезжать подходящие квартиры, договариваться с собственниками и заниматься составлением договоров.

Все эти действия полностью переносятся на плечи профессионалов, за что придется оплатить определенную сумму.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке – действие, которому предшествует множество предварительных этапов.

Так, желающим получить во владение собственное имущество в 2018 году, придется пройти через следующие последовательные действия:

  1. Максимально точно определите свои финансовые возможности. Это особенно касается случаев с ипотекой – вы должны быть полностью уверены в том, что сможете в течение предполагаемого срока выплаты кредита исправно оплачивать платежи и погашать проценты. Если возможные расходы на погашение ипотеки будут составлять более половины вашей текущей зарплаты, стоит еще раз подумать и взвесить все варианты.
  2. Подберите желаемый объект недвижимости. Вы можете заняться этим как самостоятельно, так и привлечь профессионалов в этой области – агентов по недвижимости. Второй вариант хоть и потребует дополнительных затрат, но более предпочтителен, если в качестве риэлтора выступает действительно опытный работник.
  3. Договоритесь обо всех необходимых моментах сделки с продавцом. Сюда входит проверка квартиры и документов владельца, торги и другие операции, более подробно о которых вы сможете прочесть далее в статье.
  4. Заключите договор и совершите передачу денег, а также зарегистрируйте приобретаемую квартиру в качестве своей собственности.

Таким образом, порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя множество шагов, через которые так или иначе придется пройти каждому на пути к собственному жилью.

Какие документы нужны?

Для того, чтобы приобрести квартиру, потребуется стандартный пакет следующих документов:

  • паспорт для удостоверения личности покупателя и продавца;
  • документ, устанавливающий право на собственность недвижимости (для продавца);
  • заявление на ипотеку (при покупке в кредит);
  • документы, подтверждающие платежеспособность (в случае ипотеки).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, особенно при оформлении кредита на покупку жилья – каждый банк имеет право устанавливать определенный перечень необходимых для получения займа документов, который будет отличаться от других банков.

В ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку порядок приобретения жилья несколько изменяется, покупатель:

  • начинает процесс с поиска банка и выбора ипотечной программы;
  • подбирает желаемый объект недвижимости;
  • собирает необходимые для рассмотрения заявки документы;
  • ожидает положительного ответа банка.

В случае такового вносится первый взнос и подписывается договор, после чего покупатель заезжает в купленную квартиру и начинает выплачивать кредит.

Порядок оформления покупки квартиры

Порядок оформления покупки квартирыпорядок оформления покупки квартиры определяется действующим законодательством.

Когда происходит передача денег при покупке квартиры? Читайте здесь.

Пошаговая инструкция

Выше в статье уже был рассмотрен порядок действий, который приводит к покупке собственной квартиры, однако некоторые его пункты следует рассмотреть отдельно, так как они имеют особое значение. Им необходимо уделять особое внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о покупке.

Осмотр

Один из первичных этапов, когда вы уже подобрали предварительно подходящий вам вариант недвижимости.

При осмотре следует заострять внимание на общем состоянии квартиры, попутно расспрашивая продавца о различных моментах, вызывающих у вас интерес.

Желательно проводить осмотр с собственноручно приглашенным сотрудником агентства недвижимости.

Торг

Даже в том случае, если у вас есть достаточная для покупки сумма денег, необходимо проводить торги.

В этом щепетильном деле необходимо помнить о следующих важных моментах:

  • торгуйте только при личной встрече, но не при первом визите, для успешных торгов важно установить доверительные отношения с продавцом, и только тогда уже сбивать цену;
  • начните с описания достоинств квартиры, плавно переходя к заметным недостаткам, не стоит излишне их акцентировать с выраженной эмоциональной окраской – хозяину может очень не понравится тот факт, что вы активно оскорбляете место, где он долго жил;
  • озвучьте ту цену, которая несколько ниже той, на которую вы рассчитываете, в таком случае, если продавец укажет более высокую цену и на этом остановится, вы от этого только выиграете, не испортив отношения с собственником квартиры до сделки.

Таким образом, при удачном раскладе и правильном подходе вы сможете сбить не одну десятку тысяч рублей. Сэкономленные деньги можно будет потратить на отделку или покупку мебели.

Проверка

Перед подписанием договора и передачей денег необходимо в обязательном порядке убедиться в том, что у собственника квартиры полный порядок с нужными документами.

Проверьте:

  • выписку из домовой книги;
  • правоустанавливающие документы продавца;
  • количество зарегистрированных в квартире человек.

Пренебрегая этими моментами, вы ставьте безопасность сделки под серьезную угрозу, поэтому всегда перед покупкой проводите тщательную проверку.

Заключение договора

Если выбранная квартира пришлась вам по душе, и вы не обнаружили никаких подозрительных моментов и несостыковок в документах, можно приступать к заключению договора.

Это действие желательно выполнять в присутствии опытного и квалифицированного риэлтора, чтобы исключить вероятность мошенничества и дальнейших проблем.

После успешного подписания договора купли-продажи объекта недвижимости можно переходить к регистрации жилья на себя.

Здесь представлен образец типового договора покупки квартиры.

Регистрация собственности

Для того, чтобы зарегистрировать купленную квартиру в качестве собственности, необходимо предоставить следующие документы в регистрационную палату:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • технический, а также кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Как показывает практика, срок, в течение которого купленная вами недвижимость станет вашей с юридической точки зрения, не превышает 90 календарных дней.

Здесь представлены образцы технического паспорта на недвижимость, кадастрового паспорта на недвижимость.

Передача денег

Вопрос безопасной передачи денежных средств в процессе покупки квартиры тревожит умы многих людей.

Существует несколько способов это сделать, ознакомиться с ними можно ниже:

  1. Наличный и безналичный расчет. Может проводиться как до сделки, так и после нее. Отличается низкой безопасностью и высокой простотой. Рекомендуется прибегать к такому способу при наличии доверительных отношений между покупателем и продавцом.
  2. Банковская ячейка. Способ, подразумевающий хранение достаточной для покупки квартиры суммы в банковской ячейке, право на пользование которой передается покупателем продавцу после подписания договора купля-продажи недвижимости.
  3. Аккредитив. Схожий с предыдущим способом путь, только средства хранятся не в физической ячейке, а на расчетном счету покупателя. По его запросу после подписания договора средства перечисляются банком на счет продавца. Просто и безопасно.

Вы в праве самостоятельно решить, каким из указанных способов рассчитаться с продавцом квартиры. Рекомендуется использовать услуги банка, так как они более надежны и безопасны.

согласие супруга на покупку квартиры образецИспользуя образец согласия супруга на покупку квартиры

, можно составить документ правильно.

Нужен образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире? Смотрите тут.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в ипотеку? Подробная информация в этой статье.

Как минимизировать риски?

Операции с недвижимостью всегда связаны с рисками, но их можно уменьшить такими путями:

  • выбирайте только проверенные и безопасные способы передачи денег за квартиру;
  • привлекайте к процессу покупки жилья опытного и квалифицированного риэлтора;
  • избегайте хозяев, которые не могут предоставить вам всех запрашиваемых документов;
  • разворачивайтесь и уходите, если найдете несостыковки в документах владельца.

Всегда помните о том, что только вы несете ответственность за собственные поступки, что особо касается случаев с платежными операциями.

Выбирайте и покупайте квартиру так, чтобы никогда не пожалеть о совершенном действии. Пользуйтесь указанными советами и будьте бдительны.

На видео о приобретении жилья во вторичке

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Порядок покупки квартиры

Следующая статья: Как производится оплата при покупке квартиры?

Все ли жилье одинаково

Любая жилая приватизированная площадь имеет свой статус:

  • персональный (единственный владелец);
  • долевой (несколько собственников, каждый наделен правами на определенную часть);
  • равнообщий (более одного владельца с равными долями);
  • всеобщей собственности (объект принадлежит всем членам семьи без выделения долей).

Статус приватизированного жилья определяет наличие дополнительных нюансов при подготовке документов (например, согласие второго собственника при продаже).

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры

Приступая к сбору документов, нужно помнить: некоторые справки имеют ограниченный период действия.

Основной комплект

Законодательно определен список документов, без которых зарегистрировать сделку будет нельзя:

  • паспорт собственника/доверенного лица;
  • свидетельство о приватизации, ДКП, договор мены, дарственная или другой правоустанавливающий документ;
  • извлечение из домовой книги;
  • если собственник несовершеннолетний — положительное решение опеки;
  • справка от ФНС об отсутствии непогашенных налоговых обзательств;
  • заверенное согласие мужа/жены, если квартира — это имущество, нажитое в период брака;
  • техпаспорт (заказать в БТИ или предоставить имеющийся, если давность не превышает 5 лет);
  • расширенная выписка из ЕГРП;
  • 3 оригинала договора (для обеих сторон и для госоргана).

Выписки из домовой книги и ЕГРП — это два документа, на основании анализа которых можно дать оценку юридической чистоте квартиры.

Дополнительный перечень документов для продажи приватизированной квартиры

В ряде случаев требуются дополнительные справки и свидетельства:

  • справка о дееспособности фактического собственника нужна, если продавец пожилой или одинокий (получить можно в ПНД по месту жительства);
  • разрешение опекунского совета необходимо, если собственник младше 18 лет или при покупке использовались средства семейного капитала;
  • свидетельство из ЗАГСА, если супруг собственника скончался;
  • предыдущие договора купли-продажи;
  • справка от управляющей компании;
  • согласие банка, если недвижимость обременена ипотечным кредитом (ознакомьтесь, какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры в ипотеку).

Приватизация на бесплатной основе допустима единожды в жизни каждого взрослого гражданина РФ. Сейчас действует закон о бессрочной приватизации, согласно которому оформление муниципального жилья в собственность возможно в любое время.

Советы экспертов

Юристы и риэлторы агентства недвижимости «МИЭЛЬ» рекомендуют:

  1. Быстрый переход с переговоров на сделку более вероятен, когда у продавца на руках имеется весь пакет бумаг, подлинность которых не порождает сомнений.
  2. Чтобы исключить риск быть втянутым в мошенническую схему, стоит заключить предварительное соглашение, в котором детально прописаны ответственность и права сторон.
  3. Без письменного согласия супруга-совладельца на реализацию недвижимого имущества сделка впоследствии может быть признана ничтожной.
  4. Действовать в обход опекунского совета, когда один из собственников ребенок, категорически не рекомендуется. Такая сделка после обращения представителей опеки в суд будет аннулирована по причине нарушения прав несовершеннолетних.
  5. Продажа недвижимости — не рядовое событие, а хлопотное и ответственное дело, поэтому лучше избегать самодеятельности и поручить процедуру профессионалу.

Истории из жизниПоручили собрать документы необходимые для продажи приватизированной квартиры, где мы с братом являемся равнодолевыми собственниками, юристу из агентства. Как и предполагалось, статус объекта предполагает подготовку дополнительных бумаг. Ни разу не пожалели, что обратились в «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах! Все проделано профессионально и оперативно, нам с покупателем осталось только поставить подписи в договоре! И, что немаловажно, вознаграждение агентства оказалось вполне посильным.

Доверив сопровождение процедуры продажи жилплощади специалистам из «МИЭЛЬ Чистые Пруды», вы получите гарантии законности и юридической чистоты сделки, и сможете спать спокойно. Мы поможем собрать и проверить необходимые для продажи приватизированной квартиры документы, окажем содействие на этапеподготовки к приватизации, поможем реализовать жилье с долгами по коммуналке и обремененное ипотечными обязательствами, и многое другое.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Заявка на бесплатную консультацию, МИЭЛЬ Чистые Пруды, Чистопрудный бульвар, д5. Консультации по телефону +74957443377______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Шаг 1. – Проверяем статус недвиги в кадастре

Первое, что нужно иметь в виду, собираясь купить недвижимость в Сербии (да и в любой другой стране): без бумажки дом – промашка. Как бы ни блестела его черепица, цвели розы в саду, а цена привлекала своими соблазнительными маленькими ноликами, важнее всего – наличие документов.

Правильный дом «укнижен», т.е., зарегистрирован в Государственном кадастре Сербии. И это означает, что его невозможно продать сразу нескольким покупателям, и что на него имеются все разрешения, свидетельствующие о каком-то уровне качества.

Самостоятельно проверяем недвигу в электронной базе

Для начала, мы сами можем «пробить» недвижимость по Государственному кадастру. Печатаем в гугле: rgz knweb и переходим по первой ссылке. Вот она, электронная база данных.

Под надписью Изаберите општину кликните на выпадающий список и выберите муниципалитет/округ, в котором находится объект. Появится список с кадастровыми округами, и там уточните искомый, щёлкнув по названию микроокруга. В появившемся поле точно вбейте номер парцеллы (обычно, формата 1234/1), правильно введите капчу (код с картинки) и нажмите Прикажи – покажи.

Перед вами будет список всего, что находится на парцелле – земля, объекты и т.д. Кликая на них и крохотный значок справа от названия, вы просматриваете сведения об объектах. Тут будут и владельцы, и «обременения» на недвижимости (терет – срб.), вроде ипотеки, отсутствия разрешений, споров и т.д.

Лист владельца – «власнички лист»

Однако полностью полагаться на электронную базу данных не стоит. Во-первых, все изменения в неё вносятся очень медленно, вплоть до месяца, и можно увидеть уже устаревшую информацию. Во-вторых, нотариус всё равно не заверит сделку без «листа владельца» (власнички лист – срб.) – выписки из Кадастра. Требуйте от владельца самую свежую выписку, 1-2 дня, не больше. Он сам обязан этот власнички лист достать и оплатить перед покупкой.

Выглядит он примерно следующим образом: на главной странице – надпись «Извод из листа непокретности» (выписка из листа недвижимости), порядковый номер, дата, печать Кадастра. На прочих страницах – непосредственно данные о владельцах и имуществе.

Внимание! Если покупаете дом, взгляните на тип земельного участка. Иностранец в Сербии не имеет права приобрести сельскохозяйственную землю (пољопривредно земљиште). Только земля строительного назначения – грађевинско земљиште может быть приобретена законным образом. При этом, даже для подобной земли есть свои нюансы, так что, проконсультируйтесь перед покупкой с умненьким юристом. Серьёзно.

власнички лист

Почему я заморачиваюсь, разъясняя, как выглядит такая обыкновенная, вроде бы, бумага? К сожалению, не раз случалось, что некоторые продавцы-удальцы тыкали простодушным иностранцам в лицо всякими планами домов, чертежами, разрешениями и портретом своей бабушки вместо той самой выписки.

И потом вели иностранцев не к нотариусу (тот без неё не заверит сделку), а к чёрту на кулички, оформлять фиктивный договор на дом лёгкого поведения, продающийся всем и каждому. Конец таких историй известен и печален.