Как составить договора аренды дома и какие нюансы учесть

Как составить договор аренды квартиры по типовому образцу?

Далеко не каждый гражданин России может позволить себе приобрести частный дом или квартиру. И тогда приходиться прибегать к аренде чужой собственности.

Квартирный вопрос всегда отличался большим количеством особенностей и нюансов, будь то продажа, покупка или сдача в наем.

Аренда жилплощади может негативно отразиться как для одной, так и для другой стороны, если не составить юридически грамотный и максимально полный договор. Пристальное внимание нужно уделять каждому пункту без исключения.

Имея на руках правильный договор можно смело и уверенно отстаивать свои интересы в суде или иных инстанциях.

Содержание

Предмет договора

Предметом (или объектом) договора аренды квартиры является непосредственно предоставляемая в наем (временное пользование) жилплощадь.

При этом в обязательном порядке должен быть указан ее точный адрес с указанием населенного пункта, улицы, номера дома, корпуса и номера квартиры. Обязательно нужно записать количество комнат и общую площадь.

В договоре о сдаче квартиры в аренду нужно отразить наличие в квартире мебели и бытовой техники (если имеется), их состояние. Уточнить, что эти предметы сдаются вместе с квартирой. При необходимости это можно зафиксировать отдельным актом приемки-передачи помещения

Как описать квартиру при сдачи ее в аренду?Еще одним важным условием этого пункта является уточнение, что квартира сдается в целях проживания и ведения быта арендатора и членов его семьи.

Длительное нахождение в жилом помещении посторонних лиц будет считаться грубым нарушением договора.

Категорически запрещается передавать квартиру в субаренду третьим лицам, если об этом не будет прописан отдельный пункт в договоре.

Типовой образец договора аренды (найма) квартиры можно скачать здесь

Стороны сделки

Сторонами сделки по аренде квартиры являются:

  • арендодатель,
  • арендатор.

Арендодатель – лицо, в чьей собственности находится объект аренды (недвижимость). Он предоставляет квартиру для временного пользования.

Арендатор – лицо, арендующее жилую площадь в целях временного проживания единолично или вместе с ближайшими родственниками (членами семьи).

Существенные условия

Существенными условиями считаются наиболее важные из них, а именно те, без которых соглашение не будет иметь никакой силы и будет считаться незаключенным.

Даже в самом простом договоре аренды квартиры должны быть подробно прописаны следующие условия:

  1. Предмет (объект) договора.
  2. Порядок и размер оплаты за квартиру.

Описанию предмета договора нужно уделить особое внимание. Он должен быть описан так, чтобы сдаваемое помещение нельзя было перепутать с другим.

Если же договор будет содержать лишь общие фразы, он может считаться недействительным, а значит, в случае конфликта или какой-то спорной ситуации, суд, скорее всего, откажет в рассмотрении дела по причине недействительности договора.

Что касается имущества, передаваемого в пользование арендатору вместе с жилой площадью, оно также подлежит детальному описанию. Лучше, если будет указана сумма возмещения ущерба на случай порчи мебели или бытовых приборов.

Оплата за квартиру – второе существенное условие, играющее важную роль в заключении таких сделок. Без этого пункта контракт тоже будет признан незаключенным.

Нюансы по срокам аренды

По продолжительности периода аренды квартиры договора могут быть краткосрочными (длительностью до 1 года), среднесрочными (от 1 года до 5 лет), долгосрочными (от 5 до 49 лет) и без указания срока действия (бессрочными).

Причем если в соглашении между арендатором и арендодателем не указан определенный срок его действия, то он будет считаться действующим в течение пяти лет.

Чаще всего подобные договора заключаются сроком на 1 год или 11 месяцев. По истечение указанного срока он считается пролонгированным, если ни одна из сторон не заявила об обратном.

В первую очередь такая длительность выгодна собственнику квартиры. Только при заключении краткосрочного договора его можно расторгнуть, если оплата за аренду не вносилась за 2 месяца.

Если контракт имеет больший срок действия, то жильцы могут подвергнуться принудительному выселению при неоплате 6 месяцев.

Арендная плата и расчеты

Данный пункт должен быть выражен в конкретном денежном эквиваленте с указанием валюты и вида расчетов (наличными денежными средствами или безналичный расчет).

Порядок внесения арендной платы за квартируВ тексте договора нужно прописать:

  • периодичность внесения платежей;
  • конкретное число или дату, до которой должна осуществляться оплата;
  • причины и порядок изменения стоимости аренды.

В том случае, если эти условия не оговариваются отдельно, арендатор должен производить оплату каждый месяц в равном размере в течение всего периода, на который заключен договор.

При этом оплата может производиться в конце месяца или же вноситься авансовыми платежами за несколько месяцев вперед. Какие-либо изменения в отношении суммы оплаты непременно должны согласовываться обеими сторонами

Еще один важный момент – оплата за коммунальные услуги, электроэнергию, газ. Ее либо осуществляет сам арендодатель, либо это вменяется в обязанности арендатора.

Основания для расторжения

С условиями и возможными причинами расторжения договора аренды квартиры сторонам желательно ознакомиться и договориться еще до момента заключения. Так как досрочное прекращение таких договорных отношений – явление весьма распространенное. Причем инициатором этого может выступать любая из сторон.

Наиболее распространенными причинами расторжения являются:

  • истечение срока действия договора;
  • соглашение сторон.

Но действующим законодательством предусмотрены и иные ситуации, при которых соглашение подлежит расторжению по воле только одной стороны:

  • В каких случаях можно расторгнуть договор аренды жилого помещения?если арендатор два месяца подряд не вносит оплату за квартиру;
  • имеют место какие-то жалобы на жильцов от лица соседей;
  • арендатором не оплачиваются коммунальные услуги;
  • квартиросъемщик не пускает собственника в занимаемое помещение;
  • арендатор уличен в порче квартиры или содержащегося в ней имущества;
  • плата за аренду вносится не полностью;
  • жильцы без согласования с арендодателем произвели ремонт или перепланировку;
  • арендодатель не предоставляет жилое помещение в соответствии с условиями договора или каким-либо образом препятствует проживанию арендатора в нем;
  • в процессе пользования арендованной квартирой были выявлены существенные недостатки или дефекты, о которых арендатор не был предупрежден заблаговременно;
  • в силу каких-то обстоятельств пользоваться квартирой в дальнейшем не представляется возможным.

Нюансы по тексту документа

Договор аренды подлежит заключению в письменном виде и по установленной форме. В его тексте обязательно должны содержаться условия, являющиеся существенными. Без них договор будет считаться незаключенным и недействительным.

В тексте необходимо отразить такие условия, как предупреждение о досрочном расторжении, а именно, за какой период времени это необходимо сделать. Также нужно обозначить размер возможной неустойки.

Во избежание необходимости принудительного ремонта старой, изжившей свое бытовой техники, необходимо подробно описать каждый прибор.

Как правильно составить текст договора аренды квартиры?Для предотвращения конфликтных и спорных ситуаций в соглашении нужно подробно расписать все права и обязанности сторон (к примеру, имеет ли право арендатор заводить домашних животных).

Также желательно предусмотреть заранее и порядок возмещения ущерба – ремонт или денежная компенсация.

Только правильно и грамотно оформленный договор аренды может гарантировать возможность отстаивать свои интересы в любых инстанциях.

При заключении такого документа нужно заранее учесть все нюансы и максимально подробно расписать все условия. Во многих случаях это помогает избежать конфликтов между сторонами и непредвиденных финансовых потерь.

Как правильно оформить сделку при найме жилья?

В видео-сюжете юрист объясняет, в какой форме должен быть заключен договор найма жилого помещения и чем он отличается от договора аренды квартиры.

Разъясняется также, в чем необходимость составления договора именно в письменной форме и почему его необходимо регистрировать в госучреждениях.

Что представляет собой сделка?

Такой вид распоряжения имуществом сочетает в себе две правовых формы – аренду и продажу, регулируется статьями главы 30 и 34 ГК РФ, юридически закрепляет права и обязанности сторон подписанием соответствующего договора. На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору во владение и пользование (либо только для использования) предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок. Порядок внесения арендатором платежей прописывается в договоре.

Стороны определяют и письменно оформляют условия перехода прав на арендованное имущество от владельца к арендатору:

  • по окончанию срока сделки;
  • досрочно – в случае выплаты стоимости арендованного имущества в полном объеме.

Оговоренную дату можно изменить, составив дополнительное соглашение с указанием иного варианта перехода прав собственности.

Выкуп арендованного имущества и заключение соответствующего договора предусматривается ст.624 ГК РФ.

Когда арендатор решает приобрести имущество в собственность уже в процессе эксплуатации, законодательство допускает подписание дополнения о выкупе к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости имущества.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом в Москве

Подобный способ передачи прав собственности удобен обеим сторонам: арендатор использует имущество для своих целей, постепенно выплачивая его стоимость, а владелец получает стабильный ежемесячный доход. Для заключения сделки не требуется первоначальный взнос, за время действия договора квартиросъемщик вправе обустроить квартиру по вкусу.

В случае произведенных нанимателем в течение срока аренды улучшений жилья (ремонт, пристройка и т.д.) компенсация их стоимости арендодателем регулируется ст.623 ГК РФ.

Соглашаясь на небольшие ежемесячные платежи, собственник теряет возможность единовременного получения полной стоимости жилья, как в случае продажи. Цены на рынке недвижимости не стабильны. Чтобы владелец не потерял часть прибыли при подорожании имущества за время аренды, следует заранее обсудить случаи изменения оплаты и письменно их зафиксировать.

Немалая цена объектов недвижимости влечет за собой документальное оформление аренды с последующим выкупом на длительный срок, в течение которого арендатор рискует остаться без жилья по причине смерти арендодателя и нежелания наследников выполнять обязательства по договору, банкротства собственника, наложения ареста на квартиру и прочих неприятных ситуаций. Полезно предусмотреть подобные проблемы и отразить варианты их решения в документе.

Постепенный выкуп имущества в процессе использования – не самый распространенный вид получения прав собственности, к тому же объединяющий в себе две формы правоотношений – аренду и куплю-продажу. Помощь юриста позволит правильно составить договор и учесть нюансы, минимизировав риск возможных неприятных последствий для обеих сторон сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Аренда квартиры: особенности заключения сделки

Перед подписанием договора сторонам следует учесть несколько важных нюансов.

В первую очередь нужно согласовать период пользования помещением. Проживание в квартире может быть краткосрочным (от нескольких часов до года) и долгосрочным. В последнем случае максимальное время найма составляет 5 лет. После чего арендодатель и арендатор вправе подписать новое соглашение.

Если стороны не оговорили в договоре срок его действия, по умолчанию подразумевается, что он сохраняет силу на протяжении пяти лет.

От периода аренды зависит наличие у нанимателя определённых прав.

Например, если договор краткосрочный, то законодательство не предоставляет нанимателю возможности вселения в квартиру третьих лиц или сдачу её в субаренду. Кроме того, у пользователя по законодательству отсутствуют преимущества при пролонгации соглашения. Впрочем, разрешается все описанные условия оговорить в договоре.

Перед подписанием сделки важно осмотреть квартиру на предмет наличия в ней видимых недостатков. Если они выявлены, то их следует зафиксировать документально. Так арендатор оградит себя от претензий арендодателя в части порчи имущества.

Также будущему нанимателю следует убедиться в том, что жилье действительно принадлежит своему владельцу. Изучаются его паспорт, а также документы на квартиру. Если договор со стороны арендодателя подписывается представителем, следует внимательно ознакомиться с его доверенностью.

Форма договора аренды квартиры между физическими лицами и его содержание

Законодательством предусмотрена обычная письменная форма договора аренды жилого помещения. Удостоверять сделку у нотариуса не обязательно (её участники могут это сделать по своей инициативе).

Начинается сам текст соглашения с указания даты и места его заключения. Дальше идёт преамбула, где содержатся сведения о лицах, представляющих арендодателя и арендатора с указанием паспортных данных.

Основная часть договора начинается с предмета. В этом блоке в первую очередь приводятся подробные характеристики квартиры. Также указываются выявленные при осмотре недостатки. Предмет арендного соглашения должен содержать и ссылку на правоустанавливающие документы на недвижимость

Вслед за этой частью идут пункты о сроках использования квартиры. Если она сдаётся посуточно, то прописываются время вселения и выселения из занимаемого помещения.

Дальше следует раздел, посвящённый финансовым вопросам. И тут важно оговорить несколько моментов.

В первую очередь – это величина арендной платы и порядок ее внесения. В зависимости от условий пользования жильём она определяется за час, день или месяц. Кроме арендной платы важно оговорить и возмещение коммунальных платежей (газ, свет, вода, интернет, телевидение).

Объёмную часть договора аренды занимает описание взаимных обязательств сторон. Вот их основное содержание

Обязанности собственника (арендодателя)

В первую очередь данная сторона должна предоставить нанимателю квартиру, в состоянии, пригодном для проживания.

Затем, арендодатель не должен создавать препятствия нанимателю в пользовании жилплощадью. Это значит, что не разрешается насильно отключать электропитание, менять замки, и совершать другие похожие действия.

По предписаниям ГК РФ на владельце жилья лежит обязанность проведения в нём капитального ремонта. Впрочем, арендодатель и арендатор могут договориться по-иному.

Кроме того, на собственнике лежит бремя несения различных расходов на содержание дома, в котором расположена снимаемая квартира.

В договоре может быть предусмотрено, что арендодатель несёт затраты на устранение чрезвычайных ситуаций, произошедших не по вине квартиранта. В их число входит прорыв труб, залитие со стороны соседей и т. д.

Обязанности квартиросъёмщика

Прежде всего, арендатор должен использовать квартиру по целевому назначению (т. е. для проживания) и вносить своевременно все предусмотренные договором платежи. Помимо этого, на арендатора возлагаются обычно обязательства по осуществлению текущего (мелкого) ремонта жилого помещения.

Далее, квартиросъёмщик должен согласовать с арендодателем перечень тех лиц, которые будут проживать вместе с ним. Эти люди, как правило, вписываются перечнем в договор аренды.

Наниматель несёт ответственность за нанесение вреда имуществу хозяина квартиры. Это касается не только повреждения отдельных вещей, но и кражи собственности владельца.

После изложения взаимных прав и обязанностей следуют разделы договора относительно взаимной ответственности его участников, порядка внесения корректив в соглашение, условий его досрочного расторжения. На последней части следует остановиться отдельно.

Чтобы не пострадали интересы обеих сторон важно оговорить:

  1. Причины прекращения отношений по инициативе арендодателя, арендатора
  2. Срок уведомления второй стороны о предстоящем выселении или освобождении помещения

Завершают договор все реквизиты арендатора и арендодателя (адрес, реквизиты паспорта, банковский счёт, номер контактного телефона, ИНН), а также их подписи.

Передаточный акт при заключении договора

Он подтверждает, что квартира фактически передана нанимателю. Именно с того момента, когда оформлен акт приёма-передачи квартиры в аренду, у квартиросъёмщика возникают все предусмотренные договором обязательства.

В рассматриваемом документе фиксируются состояние помещения, а также показания приборов учёта на момент вселения. А также актом арендатор подтверждает, что арендатор принял квартиру в своё пользование.

Аналогичный акт составляется и в случае освобождения недвижимости. В частности, на основании него рассчитывается окончательная сумма возмещения по коммунальным платежам.

Если квартира сдана на длительный срок, нужна ли регистрация

По общему правилу, если срок аренды недвижимости составляет более одного года, то требуется регистрация соглашения в Росреестре. Для этого подаётся определённый пакет документов.

В его состав могут входить заявление, три экземпляра договора аренды, копии сведений о недвижимости, согласие супруга арендодателя, личные паспорта сторон.

Как правило, регистрация договора аренды осуществляется в течение семи дней, о чём свидетельствует специальная надпись.

Пять полезных советов при заключении договора аренды жилого помещения

Чтобы не ошибиться при написании, заключении договора аренды и не понести убытки, мы даём пять практических советов, которые помогут оформить взаимоотношения.

Совет 1: Составьте перечень ценных вещей, находящихся в квартире

Часто жилье сдаётся с дорогой мебелью или современной бытовой техникой. Тогда желательно сделать опись вещей, чтобы избежать взаимных обвинений в их порче или хищении. Такой список может быть приложением как к договору аренды, так и к акту приёма-передачи.

Совет 2: Согласуйте с хозяином квартиры время, когда он может приходить с визитом

Бывает так, что арендодатель приходит в гости в неподходящий для жильцов момент. Чтобы исключить неудобства, пропишите порядок посещений в самом договоре.

Совет 3: Создайте благоприятную репутацию в глазах соседей

Зачастую их жалобы на квартирантов подталкивают арендодателя к тому, что он начинает настаивать на досрочном выселении постояльцев. Чтобы этого избежать, старайтесь вести себя надлежащим образом.

Совет 4: Сохраняйте у себя копии личных документов хозяина квартиры

Это поможет защититься от претензий как со стороны налоговой инспекции, так и от неожиданно появившихся родственников, которые могут заявить свои претензии на жилплощадь.

Совет 5: Периодически поддерживайте взаимные контакты

Регулярное общение только помогает убедить стороны во взаимной порядочности. А раз так, то договорные отношения могут просуществовать достаточно долго.

Мы привели только 5, важных на наш взгляд советов. Однако в каждой конкретной ситуации станут полезными и иные рекомендации.

Бланк договора аренды квартиры для самостоятельного заполнения

В заключение материала мы приводим примерный образец соглашения об аренде жилого помещения. Каждая из сторон в зависимости от ситуации вправе внести в него свои коррективы.

В случае возникновения вопросов по составлению договора аренды квартиры между физическими лицами, рекомендуем обратиться к юристу. Своевременная консультация в дальнейшем минимизирует  риски при аренде жилого помещения как для арендодателя так и для арендатора.

forma Договор аренды квартиры между физическими лицами 2017 года

Как составить договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры заключается между арендодателем (владельцем жилья) и арендатором (человеком, снимающим в аренду жилье) в двух экземплярах. Перед составлением договора аренды следует проверить наличие документов, которые могли бы подтвердить, что арендодатель является непосредственным хозяином предоставляемого жилья. Договор аренды квартиры составляется в произвольной форме, но, чтобы он был действительным, в нем должны быть указаны определенные данные, которые рассмотрим ниже. Данный вид договора не обязательно заверять у нотариуса, главное — грамотно его составить. Но если у одной из сторон есть какие-либо сомнения, тогда, чтобы себя обезопасить, можно и заверить у нотариуса.

Договор аренды квартиры должен содержать следующие данные:

  • наименование документа;

  • дату и место составления договора (город);

  • паспортные данные арендодателя и арендатора;

  • предмет договора (имущество, сдаваемое в аренду, с подробным описанием и адресом местонахождения);

  • размер  и порядок оплаты за аренду;

  • права и обязанности сторон;

  • срок, на который заключается аренда;

  • акт сдачи приема квартиры с описанием имущества;

  • подписи двух сторон.

Смотрите еще:

  • Договор найма квартиры
  • Как пройти собеседование
  • Как правильно написать резюме

Перед тем как подписывать договор, хорошо его прочтите и проверьте, чтобы в нем совпадали все реквизиты сторон, а также оговоренные условия договора.

Скачать образец договор аренды квартиры

Отдохните, игра:

Как найти арендатора и оформить аренду квартиры

Владелец квартиры, принявший решение о сдаче своей квартиры в аренду, должен определить размер арендной ставки, найти арендатора и правильно оформить с ним возникшие правоотношения, чтобы максимально обезопасить себя от различных рисков, связанных со сдачей в аренду жилья. Кроме того, он должен определить порядок получения арендной платы и решить вопрос с налогообложением возникшего от сдачи квартиры дохода.

Для начала владелец жилья должен определиться, будет ли он все это делать самостоятельно или доверит сдачу квартиры профессиональным агентам по недвижимости. Каждый из этих способов имеет ряд преимуществ и недостатков.

Самостоятельная сдача аренды в квартиру позволит избежать затрат на риэлтерские услуги и даст арендатору возможность контролировать весь процесс самостоятельно. Кроме того, при самостоятельном совершении сделки отсутствует риск столкнуться с мошенничеством со стороны недобросовестных агентств по недвижимости.

В то же время владельцу квартиры придется потратить значительно больше времени и усилий на подготовку и оформление сделки, а также на изучение всех правовых нюансов, связанных со сдачей квартиры.

Основные преимущества обращения в агентства недвижимости:

  • риэлторы хорошо знают ситуацию на рынке недвижимости, поэтому могут установить разумную арендную плату на квартиру и быстро найти арендатора;
  • риэлторы сами заниматься рекламой сдаваемой квартиры и ищут надежного арендатора;
  • агентства недвижимости, как правило, на протяжении всего срока договора аренды консультируют арендатора и не бросают его в случае возникновения каких-то проблем с нанимателем, а также разрешают конфликтные ситуации между сторонами договора аренды;
  • профессиональные агенты предусмотрят все правовые нюансы и правильно составят договор.

Несмотря на очевидные преимущества сотрудничества с агентствами недвижимости, владельцу квартиры нужно потратить определенное время на то, чтобы найти действительно надежное агентство и предварительно ознакомиться с правовыми документами, которые предлагают подписать риэлторы.

Чтобы не столкнуться с мошенничеством, лучше выбирать стабильное агентство, работающее на рынке недвижимости длительное время. В договоре с риэлтерским агентством должны быть ясно и четко изложены обязательства фирмы, а также штрафные санкции за ненадлежащее выполнение своих обязанностей, повлекшее причинение ущерба клиенту.

Если вы все же хотите сдавать квартиру в аренду самостоятельно, следует не только оценить свою квартиру и найти жильца, но и подготовить всю юридическую документацию для правильного оформления сделки.

Межевание земельных участковУзнайте, что такое межевание земельного участка, для каких целей оно проводится, стоимость и сроки проведения.

Где взять выписку из домовой книги, можно узнать из этой публикации.

Договор найма

Правильно оформленный договор найма жилья является основной гарантией соблюдения прав владельца квартиры. Он обеспечивает защищенность при возникновении каких-то спорных вопросов с арендатором жилья. Именно поэтому договор аренды жилья рекомендуется составлять только в письменной форме и включать в него все важные для сторон условия найма. Договор найма не требует нотариального удостоверения.

В зависимости от того, является ли сдаваемая квартира собственностью арендодателя, нужно заключать либо договор имущественного найма, либо поднайма. Договор поднайма заключается тогда, когда владелец квартиры сам считается нанимателем (если квартира муниципальная или служебная).

В договор найма квартиры должны быть включены все обязательные условия: предмет договора, его срок, порядок внесения платы и размер платежей. Кроме того, стороны в обязательном порядке должны зафиксировать в договоре все важные для них условия. Эти условия определяются индивидуально для каждого договора, но следует учесть следующие моменты:

  • в договоре указывается местоположение квартиры, ее точный адрес, позволяющий идентифицировать сдаваемое жилье;
  • должны быть поименно названы лица, которые будут жить в сдаваемом жилье, с указанием их паспортных данных;
  • в договор следует включить опись находящегося в квартире имущества с оценкой всех предметов и предусмотреть ответственность нанимателя за сохранность этого имущества;
  • необходимо в соглашении оговорить периодический контроль состояния квартиры;
  • следует указать порядок возмещения арендатором ущерба, в случае повреждения имущества;
  • сторонам нужно определить, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги;
  • лучше заранее предусмотреть условия досрочного расторжения соглашения по инициативе любой из сторон;
  • стороны должны определить, на каких условиях будет продлен договор аренды при окончании его срока.

Помимо грамотно оформленного договора есть и другие юридические инструменты, позволяющие снизить степень риска арендодателя при сдаче квартиры и обезопасить себя от возможных неприятных последствий.

Так, юристы советуют наряду с договором найма оформлять и акт приема-передачи квартиры, в котором максимально подробно перечисляется имущество, находящееся в квартире, его состояние и состояние квартиры в целом.

Арендодателю рекомендуется сделать копии паспортов не только ответственного квартиросъемщика, но и всех остальных жильцов, предварительно убедившись в подлинности предъявленных документов.

Хорошей гарантией исполнения условий соглашения найма является денежный залог, который, как правило, берется в размере месячной платы за квартиру. Этот залог остается у владельца квартиры, если арендатор уедет из квартиры, не расплатившись за последний месяц.

Этот же залог можно использовать для возмещения ущерба, причиненного съемщиком квартиры. Если же у владельца квартиры не возникает претензий к жильцу, сумма залога возвращается по окончанию договора найма.

К сожалению, не всегда сумма залога позволяет покрыть причиненный ущерб в полной мере, поэтому можно застраховать жилое помещение и находящееся в нем имущество, включая риски пожара и затопления. Можно заранее обговорить, что страховку оплачивает арендатор при въезде в квартиру.

Налогообложение доходов

Сдавая квартиру в аренду, владелец квартиры не должен забывать об обязанности платить налоги. Налоговая ставка для физических лиц составляет 13%. Если лицо сдает несколько квартир, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае налог составит либо 6 % от дохода (упрощенная система налогообложения), либо 15% от доходов за вычетом расходов (общая система).

Сколько квадратных метров положено на человека — нормы жилой площадиЧто такое таунхаус — новый тренд в городском строительствеОценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость долиМожно ли прописаться в ипотечную квартируЭксклюзивный договор на продажу недвижимостиТехнический план квартиры

Виды договоров аренды

Перед заключением договора определитесь, на какой срок будете его заключать.Краткосрочный договор предусматривает аренду помещения на срок до одного года.

Если же срок найма превышает 12 месяцев, речь идет о долгосрочной аренде.Согласно действующему законодательству максимальный срок таких договоров ограничивается пятью годами.

При заключении долгосрочного договора арендатор имеет право в период его действия как проживать в этом помещении, так и сдавать его в поднаем. При заключении краткосрочного договора помещение может использоваться только арендатором и его семьей (друзьями, если это отражено в договоре).

Наем или аренда

Зачастую обе стороны – и собственник жилья, и арендатор – имеют весьма смутное представление о том, чем различаются договора найма и аренды. Но если вы хотите, чтобы подписываемый договор в полной мере соответствовал букве закона, вам необходимо учесть следующее. Если хозяин жилья сдает недвижимость физическому лицу, заключается договор найма. Если же в качестве арендатора выступает юридическое лицо, снимающее жилье для своих сотрудников, подписываемый документ будет называться договором аренды.

dogovorpout-743x324 (Custom)Аренда квартиры может быть не только долговременной, но и посуточной. Здесь вы можете узнать о том, как составить договор посуточной аренды и скачать его образец.Как заключить договор безвозмездного найма жилого помещения читайте в новой публикации.

С чего начать

Насколько грамотно вы не составили бы договор, он может вам не пригодиться, если вы имеете дело с нечистоплотными людьми. К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости явление довольно распространенное, особенно в столице и мегаполисах. Поэтому перед тем, как заняться договором, тщательно проверьте документы. Собственник жилья должен представить оригиналы следующих документов:

  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • паспорта всех совершеннолетних собственников помещения;
  • при отсутствии одного или нескольких собственников – нотариально заверенные доверенность или согласие на сдачу жилья.

Вникните в содержание всех документов. Так, изучая свидетельства о праве собственности на квартиру, убедитесь, что представлены документы всех собственников. К примеру, если вам показывают одно свидетельство, и там указано, что собственник является владельцем ½ доли квартиры, закономерен вопрос «А где же свидетельство, подтверждающее права иных лиц (или иного лица), на оставшуюся ½ доли?».

Проверьте документы, подтверждающие личность собственников. Обратите внимание, не просрочены ли паспорта. Согласно российскому законодательству, граждане обязаны получать новые паспорта по достижении ими 20-ти и 45-летнего возрастов. Договор, заключенный по просроченному паспорту, считается недействительным.

Документы могут свидетельствовать о наличии нескольких собственников. При этом лишь один из них придет на подписание договора. Потребуйте представить нотариально заверенный документ, дающий этому собственнику право действовать от имени иных владельцев жилья. Чаще всего это доверенность, в которой доверитель поручает доверенному лицу сдавать недвижимость и получать оплату за нее.

Столь же скрупулезными по отношению к будущему арендатору должны быть действия со стороны собственников жилья. Проверьте оригиналы паспортов всех граждан, которые будут жить в вашей квартире. Обратите внимание, не просрочены ли паспорта, стоит ли в них штамп о регистрации.

Если договор заключается с юридическим лицом, проверьте полномочия человека, который действует от имени организации. Подтверждением данных полномочий является нотариально заверенная доверенность. Однако, крупные компании часто выдают собственные доверенности. Они имеют ту же юридическую силу, что и нотариальную, но в этом случае вам придется дополнительно побывать в офисе выдавшей доверенность компании, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписавшего данный документ.

Если документы не вызывают у сторон никаких сомнений, можно перейти непосредственно к договору.

Заключение договора

Оттого, насколько всеобъемлющим, точным и конкретным будет заключаемый договор, зависит, насколько спокойно и уверенно будут чувствовать себя арендатор и арендодатель в течение всего срока действия договора. А для этого необходимо учесть следующие рекомендации.

  • В преамбуле договора нужно указать полностью фамилии, имена, отчества и паспортные данные, включая место регистрации, участников договора. Если одна из сторон – юридическое лицо – указываются его полные реквизиты, которые должны быть перечислены в представленной представителем организации доверенности.
  • Первый пункт посвящается предмету договора. В нем указывается адрес сдаваемого объекта и описываются его основные характеристики. Здесь же указывается документы, подтверждающие право собственников на объект.
  • Прописывается срок аренды: дата, с которой данный договор вступает в силу, и дата завершения действия договорных отношений.
  • Отдельный пункт посвящается порядку расчетов. Здесь должна быть указана сумма ежемесячной арендной платы и оговорены условия расчетов. Это может быть как наличный расчет, так и перечисление денег на счет собственника жилья. Обязательно указывается дата оплаты, например: «Не позднее 2 числа каждого месяца». При этом следует помнить, что по сложившейся практике арендная плата взимается за месяц вперед. Отдельно обговариваются последствия несоблюдения данного пункта. Это может быть как начисление пени за каждый день просрочки, так и досрочное расторжение договора.
  • Самым содержательным и объемным является пункт, освещающий права и обязанности сторон. Этим пунктом предусматривается ответственность собственников жилья за поддержание санитарно-технического уровня коммуникаций и оборудования помещения на должном уровне. При этом арендатор принимает на себя обязанности по своевременному уведомлению собственника о сбоях в работе сантехнического оборудования, электрооборудования и системы отопления. А арендодатель обязуется в минимальные сроки собственными силами или за счет привлечения обслуживающих служб устранить выявленные недостатки.
  • Договор должен содержать указание на то, в каком состоянии находится недвижимость, с каким набором мебели и оборудования она сдается. Здесь же должна быть предусмотрена степень ответственности арендатора за порчу переданного ему имущества.
  • Документ должен быть подписан всеми участниками сделки.

home-589068_1280-800x324 (Custom)Хотите арендовать квартиру без помощи посредников? Узнайте о том, как это сделать в нашей тематической статье.По ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/dogovor-kratkosrochnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya-obrazets.html содержится образец договора краткосрочного найма квартиры и порядок его составления.

Основные риски арендаторов

Самое неприятное, что может произойти с арендатором, это необходимость освободить квартиру до истечения срока действия договора. Такое может случиться в тех случаях, когда при наличии нескольких собственников кто-то из них не дал своего согласия. Узнав, что квартира сдана без него и не получая причитающейся ему оплаты, он может потребовать незамедлительного освобождения помещения. Подобное случается, если один из собственников не присутствовал при сдаче объекта в наем, потому что проживал за границей, находился в длительной командировке или просто не был уведомлен о планах сособственников, проживая по другому адресу.

Проблемой могут стать и претензии зарегистрированных на данной площади членов семьи хозяина помещения, даже если они не являются собственниками, а имеют право лишь на проживание. Поэтому перед подписанием договора не лишним будет убедиться в том, что нет граждан, имеющих право пользования квартирой. Если же таковые имеются, неплохо заручиться нотариально удостоверенным документом, подтверждающим, что зарегистрированный гражданин уведомлен о сдаче жилья в аренду и не планирует проживать здесь в течение всего срока действия договора.

При заключении договора обычно указывается арендная ставка на весь срок его действия. Однако, при нестабильности рынка аренды и значительном росте цен на жилье у собственников порой появляется желание повысить арендную плату в период действия договора. Если же арендатор отказывается увеличивать плату, хозяин помещения может предложить ему освободить квартиру. Избежать этого поможет четко прописанный пункт договора. В нем нужно написать, что арендная ставка является фиксированной и неизменной на весь срок действия договора. В случае, если собственник будет требовать досрочного освобождения квартиры, нужно предусмотреть штрафные санкции. Обычно – от одной до двух месячных арендных ставок.

Разумеется, права арендатора сводятся к нулю, если он живет в квартире без заключения договора, ограничившись устной договоренностью с хозяином помещения. В этом случае собственник может постоянно менять условия договоренностей и даже в любой момент попросить съехать.

Слабым местом для арендатора во взаимоотношениях между сторонами может стать невнятно организованный процесс расчета за жилье. Каждая переданная собственнику сумма должна подтверждаться распиской в получении. Это могут быть как разовые расписки в произвольной форме (фамилии, адрес недвижимости, за какой месяц оплачена арендная плата, в каком размере), так и приложение к договору, где также указывается ежемесячный размер вносимой суммы, дата оплаты, подпись собственника в получении. Еще один способ расчетов, который гарантирует вашу защиту – это перечисление денег на счет, который собственник может указать в договоре. В этом случае нужно сохранять все банковские квитанции.

Основные риски собственников

Практика показывает, что риски собственников более реальны и серьезны, чем риски арендаторов. Коротко их можно обозначить так:

  • несвоевременное внесение оплаты или полная потеря платежеспособности лиц, снимающих помещение;
  • угроза порчи переданного с квартирой имущества, включая мебель, бытовую технику, текстиль, посуду, сантехническое оборудование;
  • нарушения арендатором правил общежития, ведущие к многочисленным жалобам со стороны соседей;
  • утрата, а попросту говоря – воровство – приглянувшихся нечистоплотному арендатору предметов интерьера.

Избежать подобных «перспектив» можно, если уделить должное внимание требованиям к подбору потенциальных арендаторов. Перед подписанием договора поинтересуйтесь, где и в какой должности работает человек. Каков его стаж и перспективы на этом месте. Если речь идет о стабильной компании, в которой человек работает хотя бы несколько месяцев, пожалуй, с ним можно иметь дело. А вот если претендент на ваше жилье не работает, да к тому же не имеет востребованной на рынке труда специальности, тут есть о чем подумать.

Максимально сохранить переданное имущество поможет подробно составленный акт передаваемого имущества, который можно составить в качестве неотъемлемой части к договору найма. В него нужно включить полный перечень всего передаваемого имущества: мебели, сантехнического оборудования и бытовой техники, текстиля, посуды. Обязательно нужно указать состояние передаваемого имущества, ведь оно может быть как новым, так и порядком изношенным. Хотя в последнем случае от составления перечня можно и воздержаться. Данным приложением рекомендуется определить степень ответственности за нанесение ущерба переданному по акту имуществу. Это может быть как денежная компенсация в объеме стоимости нанесенного ущерба, так и замена поврежденной вещи на новую. Составляются и подписываются два экземпляра акта передачи квартиры и имущества.

Частично компенсировать ущерб, понесенный в результате ненадлежащего отношения к сохранности переданного имущества, можно за счет страхового депозита. Обычно он взимается в размере месячной арендной платы вместе с первым платежом за квартиру. Часто собственники говорят, что это плата за последний месяц пребывания. Но лучше это не озвучивать, и брать эти деньги исключительно как страховой депозит на случай порчи имущества. За последний месяц проживания так же необходимо получить от арендатора сумму в полном объеме. А уже на передачу квартиры обратно от арендатора к собственнику придти со страховым депозитом на руках. Нужно тщательно все проверить по акту передачи имущества. Если не было нанесено ущерба, всю залоговую сумму нужно вернуть арендатору. Если что-то поломали, разбили, нужно оценить стоимость ущерба и вычесть сумму из депозита.

3 (Custom)Не знаете, как прописаться в квартире без присутствия собственника? Документы для прописки в квартиру и порядок действий — в пошаговой инструкции.Что такое ордер на жилое помещение и какая документация необходима для приватизации квартиры узнайте тут.

Сдавая квартиру, нужно предупредить арендатора о необходимости использовать квартиру строго по назначению – то есть только для проживания. Перечень лиц, которые могут проживать в квартире, необходимо по паспортам указать в договоре, уведомив всех будущих жильцов о необходимости выполнения правил проживания в многоквартирных домах – соблюдения установленного законом режима тишины, бережного отношения к общему имуществу, чистоты мест общего пользования и пр. Нарушение данных пунктов будет являться достаточным основанием, допускающим расторжение договорных отношений в одностороннем порядке.

Из всего вышесказанного становится понятно, что спокойная жизнь собственников и арендаторов зависит от многих причин. Для собственника очень важно выбрать честного и платежеспособного арендатора. Арендатору необходимо найти квартиру с хорошими документами и адекватными собственниками. Поэтому нужно не пожалеть времени. А если с этим сложно — обратиться в надежную риэлторскую компанию.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Post navigation ← Регистрация иностранных граждан по месту пребывания: нюансы и особенности Как оформить согласие супруга на продажу квартиры (часть первая) →

Общие аспекты аренды

Прежде всего, отметим, что аренда в Германии осуществляется исключительно на основании договора аренды – Mietvertrag. А на государственном уровне вопросы аренды регулируются в первую очередь разделом Жилищного права (Mietrecht) Гражданского кодекса Германии (BGB).

Процесс аренды недвижимости может осуществляться как частными лицами самостоятельно, так и через управляющую компанию. Стоит отметить, что в обоих случаях от арендатора, скорее всего, потребуются документы, подтверждающие его платежеспособность, а так же справка (Auskunft) из кредитного бюро SCHUFA.

При сдаче недвижимости через УК в её услуги входит: поиск арендатора, проверка его платежеспособности, показ недвижимости и заключение договора аренды. А вот юридической ответственности за найденного арендатора УК не несет, поэтому не лишним может стать личное с ним знакомство.

Стоимость услуг УК равняется, как правило, двум холодным рентам (Kaltmiete, арендная плата без учета коммунальных услуг) и по закону не может превышать размер в 2.38 ренты. Необходимо отметить, что в Германии все риэлторы и УК, предоставляющие услуги сдачи в аренду обязаны иметь соответствующую актуальную лицензию.

Любая субаренда недвижимости возможна только с разрешения собственника жилья. Причем необходимо ставить собственника в известность, даже если новым жильцом окажется супруг или партнер по гражданскому браку арендатора.

Прекращение договора аренды возможно только при заблаговременном уведомлении. Данное правило касается как арендатора, так и арендодателя, а срок определяться сроком, на который заключен договор аренды:

  • за три месяца, если договор аренды подписан на срок до пяти лет;
  • за полгода, если срок аренды составляет от пяти до восьми лет;
  • за девять месяцев в случае договора аренды сроком больше чем на восемь лет.

Досрочно аннулировать договор аренды собственник может только в случае веских на то причин, таких как: многократные нарушения договора аренды или правил установленных жилищным собранием дома, систематическая неуплата ренты.

Арендная недвижимость

В Германии при аренде квартир существует достаточно много нюансов относящихся именно к помещению, некоторые из которых обусловлены ещё и тем, что жильцы многоквартирных домов составляют жилищное сообщество и имеют долевую собственность на общественные площади дома.

Составляя и проверяя договор аренды необходимо учитывать, по меньшей мере, следующие нюансы, касающиеся арендной недвижимости:

  • В аренду сдается только жилая площадь. Причем в расчете площади учитывается так же высота потолков, что уменьшает размер площади, к примеру, в мансардах помещениях;
  • Каждый метр открытой площади засчитывается за четверть квадратного метра. Исключение составляет только открытая площадь с «особой практической ценностью», которая зачитывается за половину квадратного метра;
  • В жилую площадь не включаются такие внутриквартирные помещения как: Ванна комната и туалет, Коридор, Технические площади, такие как, к примеру, водонагревательные котлы и отопительные печи и даже встроенные шкафы;
  • Никогда не включаются в жилую площадь любые общие помещения дома, например: Подвал, Чердак, Гараж, Служебные помещения и прочее;
  • В сдаваемом помещении должна быть предусмотрена качественная звукоизоляция. Обусловлено это тем, что после 22-00 в германии строго запрещается шуметь в квартирах, а за регулярное нарушение запрета другие жильцы имеют право потребовать снижение ренты и в этом случае придется возмещать недополученную прибыль их арендодателям;
  • В Германии на законодательном уровне предусмотрена обязанность арендатора по проведению косметического ремонта арендуемого помещения. Срок ремонта оговаривается в договоре и может быть установлен как раз в три, пять или семь лет;
  • В договоре обязательно стоит предусмотреть урегулирование вопросов по устранению скрытых недостатков. Обусловлено это как предыдущим пунктом, так и тем, что на рынке вторичного жилья могут встречаться объекты с такими дефектами как плесень, некачественные материалы и т.д.;