Какие сложности возникают у заемщика при рефинансировании ипотеки

Обзор программ рефинансирования ипотечных кредитов

Программа рефинансирования ипотечных кредитовДля многих граждан ипотечный кредит – единственный способ приобретения недвижимости. Казалось бы, все просто: человек выбрал подходящее жилье, обратился в банк, собрал документы, получил деньги, расплатился с продавцом. Все – можно обживать квартиру.

В действительности настоящие сложности впереди. Платеж по ипотеке «съедает» приличную часть заработка. Если по каким-то причинам доходы уменьшаются, то ситуация незавидна. Намечаются задержки в оплате, а вместе сними – звонки из банка, штрафы и возможность изъятия квартиры за долги.

При любых осложнениях финансовой ситуации лучше не доводить дело до просрочек, а провести рефинансирование ипотечного кредита.

Содержание

Сущность ипотеки

Основанием к возникновению ипотеки является договор залога недвижимого имущества: ипотека выступает обеспечением по кредитному обязательству заемщика.

Фактически ипотечный кредит – целевой банковский заем под залог недвижимости.

Ипотечное кредитование населения регулируется федеральным законодательством:

  1. Законы об ипотечном кредитовании«Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  2. «О потребительском кредите (займе)»;
  3. Гражданским Кодексом.

С регистрацией права собственности на квартиру или загородный дом банк накладывает обременение посредством закладной. Обстоятельство является обеспечением выполнения обязательств заемщика по уплате кредитных платежей на весь срок договора.

В соответствие с п.1 ст. 1 закона «Об ипотеке» залогодержатель (кредитор в случае с ипотечным кредитом) вправе удовлетворять свои требования по обязательству должника (залогодателя), обеспеченному залогом, за счет стоимости залогового имущества.

Фактически владелец получает право пользования, а вот распорядиться жильем на свое усмотрение не получится. Продать, обменять, сдать в аренду и даже провести перепланировку допустимо только с разрешения кредитного учреждения.

Понятие и суть рефинансирования ипотеки

Банки совершенно не заинтересованы в «плохих» кредитах на своем балансе, потому охотно идут навстречу заемщикам для разрешения кризисной ситуации. Для облегчения финансового бремени клиенту предлагается изменить существенные условия действующего ипотечного кредита.

Фактически процедура предусматривает заключение нового договора на более выгодных для заемщика условиях и погашение за его счет уже существующего долгового обязательства. Это и будет считаться рефинансированием ипотеки, которое иногда называют перекредитованием.

Цели рефинансирования ипотечного кредитаВ 2016 году рефинансирование предусматривает три способа изменения условий:

  1. Снижение кредитной ставки. Срок кредитования при это остается прежним, но платежное бремя должника уменьшается. Меньше будет и общая переплата по кредиту, в связи с чем банки не очень приветствуют этот вариант, поскольку теряют прибыль.
  2. Увеличение срока кредитования. Сумма кредита остается неизменной, а вот ежемесячные платежи основного долга снижаются. В редких случаях ставка остается прежней. В основном процент возрастает из-за увеличения кредитного периода. Ежемесячная нагрузка снижается незначительно, но клиент заплатит банку в общей сложности больше;
  3. Изменение валюты кредита. Применяется для ипотеки, оформленной в долларах или евро. Смысл «бегать» от валюты к валюте есть в случае снижения рублевого курса в перспективе.

Куда обратиться для рефинансирования ипотеки: существующие варианты

Первоначально следует выяснить, возможно ли рефинансировать кредит в «своем» банке.

Однако далеко не все кредитные организации предлагают перекредитование.

Тогда возможны пути рефинансирования:

  • в стороннем банке;
  • с помощью АИЖК;
  • при государственной поддержке.

Банковское перекредитование

Если в рефинансировании отказал банк, где была оформлена ипотека, нужно обратиться в кредитную организацию, позволяющую перекредитоваться.

Программа рефинансирования ипотечного кредита в банкеМногие крупнейшие банки заинтересованы в увеличении числа клиентов и увеличении долговременной прибыли:

  1. Сбербанк. Банк тщательно проверяет платежеспособность клиента. Процентные ставки одни из самых выгодных, но условия перекредитования жесткие;
  2. ВТБ24. Для «зарплатных» клиентов условия наиболее выгодны. Банк не рефинансирует кредиты, полученные в учреждениях системы ВТБ. При сумме долга менее 500 тысяч рублей заявку можно оформить через сайт;
  3. Альфа-Банк. Получить одобрение проще, чем в других банках, поскольку в рефинансировании специализируется на ипотеке;
  4. Росбанк. Предлагает разнообразные условия рефинансирования ипотеки. Условия предложенной программы зависят от категории, к которой претендент относится по внутренней градации.

При обращении в сторонний банк процедура рефинансирования будет идентична первоначальному оформлению ипотеки. Предмет залога перейдет к новому кредитору. Если сторонний банк «дает добро», согласия изначального кредитора не потребуется. Его достаточно просто уведомить о своем решении. Нет нужды предварительного гашения первого договора: он аннулируется после полной оплаты деньгами, полученными по программе рефинансирования у нового кредитора.

АИЖК – агентства по ипотечному жилищному кредитованию

АИЖК – государственная финансовая структура.

Основная деятельность направлена на жилищное кредитование, в том числе на условиях ипотеки, социально незащищенных групп населения.

АИЖК программы рефинансирования До 2015 года агентство предлагало собственные программы ипотечного рефинансирования. В настоящее время структура заключила соглашение с ведущими российскими банками по перекредитованию граждан в рамках «Программы помощи ипотечным заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию» Правительства РФ от 20.04.2015 года.

Поддержка предлагается заемщикам, относящимся к следующим категориям:

  1. Гражданам, имеющим одного и больше несовершеннолетних иждивенцев;
  2. Ветеранам боевых действий;
  3. Инвалидам всех категорий или воспитывающих детей-инвалидов.

Помощь государства в рефинансировании ипотеки

Государственную помощь правильнее назвать реструктуризацией ипотечных кредитов. Проект осуществляется совместно с агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Воспользоваться помощью могут заемщики как рублевых, так и валютных кредитов. В последнем случае для получения льгот кредит пересчитывается в рублевый эквивалент по текущему курсу ЦБ.

Возможные послабления:

  1. Отсрочка платежей на 18 месяцев;
  2. Снижение кредитной ставки до 12%: «минус» банку восстановит государство;
  3. Снижение суммы основного долга на 600 тысяч рублей. Запрещается использовать субсидионные средства на погашение процентов и штрафных санкций.

Федеральная реструктуризация предоставляется только особым категориям граждан. При этом жилье должно быть единственным в семье, а снижение доходов составить не менее 30% от первоначального при получении ипотеки.

Требования к заемщику и условия

В каждом банке предлагаются собственные условия рефинансирования кредитов. С ними можно ознакомиться на официальных сайтах учреждений или в банковских офисах.

Условия рефинансирования ипотечного кредитаА вот требования к заемщикам по ипотечному рефинансированию схожи:

  1. Российское гражданство;
  2. Прописка в регионе расположения отделения банка;
  3. Возраст 21-65 лет (сбербанк – до 71 года);
  4. Официальное трудоустройство не менее одного года;
  5. Ежемесячный доход, превышающий платеж по кредиту не менее, чем в 2 раза;
  6. Проблемный кредит должен действовать не менее года;
  7. Положительная кредитная история.

Финансовая дисциплинированность заемщика – главное условие для положительного решения банка. Просрочек по действующей ипотеки не должно быть в течение последнего года пользования кредитом.

Документы для оформления

Для проведения перекредитования понадобятся:

  1. Полный пакет документов по действующему ипотечному кредиту;
  2. Подтверждение размера дохода и его источника по форме 2-НДФЛ;
  3. Документация на залоговое имущество;
  4. Анкета заемщика по форме банка;
  5. Заявление на рефинансирование;
  6. Паспорт гражданина РФ.

Документы для оформления рефинансирования ипотекиКредитное учреждение вправе потребовать и другие бумаги в зависимости от условий предлагаемой программы.

Общий порядок

Возможные преимущества от переоформления жилищного займа станут реальностью, если заемщик успешно пройдет тернистый путь подготовительных этапов:

  1. Порядок процедуры рефинансирования ипотечного кредитаШаг 1. Сбор предварительной документации в соответствии с требованиями выбранной программы, подача заявления в банк.
  2. Шаг 2. Потенциальный кредитор проводит стандартные проверки претендента и принимает решение. Если рефинансирование одобрено, заемщик приступает к сбору полного пакета финансово-юридической документации.
  3. Шаг 3. Банк оценивает существующий предмет залога на соответствие условиям программы. Редко, но все же случается, что придется искать другую недвижимость под залог или отказываться от услуг данного банка.
  4. Шаг 4. Клиент уведомляет первый банк о своем участии в программе рефинансирования ипотеки «на стороне». Кредитный отдел устанавливает срок окончательного погашения проблемной ипотеки (дата очередного платежа).
  5. Шаг 5. Рефинансист перечисляет необходимую сумму на расчетный счет заемщика.
  6. Шаг 6. Переоформляется залоговая недвижимость в новом банке. Если удается достичь договоренности с первым кредитором, закладная оформляется до полного погашения «старой» ипотеки.

Проводится гос. регистрация ипотеки по переходу прав собственности на имущество в соответствие с нормами глав IV и VI закона «Об ипотеке».

Преимущества и недостатки

Основные плюсы перекредитования связаны, конечно, с исправлением сложной финансовой ситуации:

  1. Можно подобрать ипотеку с более выгодными условиями;
  2. Договор страхования не требуется переоформлять, поскольку залоговый объект остается прежним;
  3. Корректируется график платежей с учетом возможностей клиента;
  4. Уменьшается размер ежемесячной выплаты, годовой ставки по кредиту;
  5. Удается обойтись без текущих просрочек.

Рефинансирование имеет свои «темные» стороны:

  1. Не положен налоговый вычет на проценты перекредитованного займа;
  2. Придется тратить время на поиск подходящей программы и сбор документов;
  3. Скорее всего процедура окажется платной;
  4. Возникают сложности с передачей залоговой квартиры выбранному банку;
  5. Рефинансирование выгодно с точки зрения уменьшения стоимости всего кредита только в том случае, когда ставка снижается на 1,5-2%.

Предварительно стоит внимательно перечитать ипотечный договор. Случается, что условия кредита запрещают рефинансирование.

Об особенностях проведения процедуры перекредитования рассказано в следующем видеоматериале:

Можно ли переоформить кредит на другого человека с его согласия?

Российское законодательство не запрещает переуступку долга.

Для этого необходимо получить согласие кредитора. Можно ли переоформить кредит на другого человека с его согласия и что для этого нужно сделать? При решении перевести задолженность на третье лицо нужно прийти с ним в банк и написать соответствующее заявление.

Сотрудники изучат причины, соберут сведения о потенциальном заемщике, примут все документы. Далее остается ждать решения.

Если первоначальный клиент регулярно выплачивал долг и проценты по нему, то кредитору нет смысла что-то менять. Важно, чтобы причина была обоснованной (увольнение с работы, понижение заработной платы, болезнь и т.п.). Если же сотрудники банка одобрят переуступку, то вполне вероятно увеличение процентных платежей.

Переоформить кредит на другое лицо можно только при его согласии.

Нельзя прийти в банк без него, даже если будут представлены все документы. Это является еще одним обязательным условием переуступки долга.

Если банк примет положительное решение, то будет заключен новый кредитный договор с другим заемщиком. Данный процесс похож на заключение обычного договора, банк также изучает платежеспособность клиента, наличие/отсутствие судимости, других задолженностей.

Вопрос о том, можно ли переоформить кредит на мужа или жену решается аналогично. Если супруги разводятся, то, в соответствии с Семейным кодексом и при согласии сторон, долговые обязательства делятся пополам. Если согласия нет, то судья изучает на какие нужды брались деньги, на основе полученной информации выносит решение.

Если деньги использовались для семейных потребностей, их делят, если для личных, выплата ложится на одного супруга, который использовал денежные средства в своих интересах.

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека? Данный вопрос требует отдельного внимания. При покупке недвижимости заемные суммы велики, поэтому в оформлении ипотеки участвуют заемщик и созаемщик. Но если супруги развелись, то им нужно поделить жилье, в таком случае можно переоформить кредит на созаемщика, т.е. один супруг передает долг и права на собственность другому.

Банки не получает выгоду от данной манипуляции, но часто соглашается на передачу прав при наличии веских причин.

Если один супруг не в состоянии вносить платежи, то в таком случае согласие банка является лучшим вариантом получить денежные средства.

Еще одной популярной ситуацией, когда возникает необходимость в переуступке долга, является продажа автомобиля. В этом случае можно переоформить авто кредит на другое лицо. Но следует помнить, что автомобиль выступает залоговой собственностью, поэтому простой продажи недостаточно.

В данном случае также необходимо заручиться согласием банка на смену заемщика. Если кредитная организация одобрит запрос, кредит переоформляется на третье лицо, которое после его погашения становится полноправным собственником автомобиля, обременение снимается.

Можно ли изменить условия кредита?

Большинство банков предлагает своим клиентам услугу рефинансирования.

Данная сделка представляет собой заключение нового договора, который дает возможность клиенту изменить имеющиеся обязательства. Рефинансирование может проходить в пределах одного банка, а также в нескольких сразу в следующих целях:

  • снижение долговой нагрузки;
  • уменьшение процентной ставки;
  • изменение размера ежемесячного платежа;
  • объединение нескольких займов в один и т.д.

Нередко бывают ситуации, когда заемных средств недостаточно. В таком случае, можно ли переоформить кредит на другую сумму или придется брать дополнительный заем? Оба варианта возможны.

Первый способ более удобен, поскольку клиенту также придется платить по одному договору, что удобнее, чем отслеживать сразу несколько задолженностей. Но в любом случае при рефинансировании задолженности заключается новый договор.

Возможность увеличить сумму кредита имеется только в том случае, если у клиента отсутствует задолженность по текущему займу, он исправно выплачивает долг и проценты, а также его уровень доходов не снизился.

Переоформить кредит на другую сумму можно, обратившись в банк и оформив соответствующее заявление.

Сначала лучше прийти в ту же кредитную организацию, где заключен текущий договор. В случае отказа можно обратиться в другие банки, поскольку у каждого из них своя политика, свои условия работы  с заемщиками.

Нередко бывают ситуации, когда у клиента нет средств, чтобы регулярно вносить ежемесячные выплаты. В таком случае появляется просрочка, которые ведут к негативным последствиям:

  • ухудшение кредитной истории;
  • начисление пени и штрафов;
  • обращение банка к коллекторам.

Но как решить данную проблему? Лучшее всего переоформить кредит на другой срок в порядке реструктуризации. В итоге сумма ежемесячных выплат уменьшится, погашение долга будет производиться по новому плану.

В итоге придется заплатить больше, чем предполагалось первоначально, но такой способ экономнее, чем связываться с коллекторами, а также оплачивать неустойку.

Для увеличения срока оплаты нужно прийти в банк, предоставить документы, свидетельствующие о временной неплатежеспособности, и написать заявление.

Банк довольно часто дает согласие на продление срока, поскольку для него важнее вернуть деньги с процентами.

Следует также понимать, что крупные организации, такие как Сбербанк, устанавливают более строгие требования к заемщикам. Главным условием Сбербанка является отсутствие задолженности и просрочки по выплатам. Шансы на положительное решение повышаются, если у заемщика хорошая кредитная история, а зарплату он получает через Сбербанк.

При выдаче нужной суммы клиент может использовать ее только для погашения основного долга, проценты и другие платежи он обязан оплатить собственными средствами.

Процессы рефинансирования, реструктуризации кредита нельзя назвать простыми. Тем более, что для переоформления нужно заручиться разрешением банка, что для него часто невыгодно.

Тем не менее, рефинансирование и реструктуризация кредита вполне возможны. В случае отказа в одном банке есть смысл пересмотреть свои требования или обратиться в другой. В условиях снижения банковской ставки вполне реально перевести долг в другой банк на более выгодных условиях, что приведет к экономии семейного бюджета.

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео о том, как переоформить кредит на другого человека:

Причины продажи

  • Причины продажи
  • Как правильно продать ипотечную квартиру ВТБ 24
    • Продажа за наличные
    • Продажа в ипотеку
    • Продажа залогового имущества банком
  • Перечень необходимых документов
  • Основные трудности

Желание продать квартиру которая находится в ипотеке может возникнуть по разным причинам:

  • Это может быть потеря работы — в таком случае пропадает возможность платить кредит и заемщик не может продолжать производить выплаты по кредиту, продажа недвижимости покроет долг перед банком, и скорее всего оставит часть средств от продажи на время пока будет производится поиск работы.
  • Новый ребёнок в семье, требуется больше квадратных метров — дети это всегда радость, когда они растут им нужна своя комната, что бы родителям никто не мешал, да и ребенок чувствует себя лучше. Квартира которая казалась отличным вариантом, после изменения условий уже будет едва терпимым вариантом, либо вовсе не приемлемым.
  • Покупка новой квартиры с целью переезда — взять второй заём и выплачивать одновременно — это зачастую непосильный вариант, а средства вырученные могут пойти на первоначальный взнос на новую квартиру, или на личные нужды.
  • Личные обстоятельства.

Ниже подробно рассматривается как правильно продать квартиру в ипотеке ВТБ.

Как правильно продать ипотечную квартиру ВТБ 24

Причины могут быть разными, а алгоритм действий одинаков. Существуют несколько вариантов:

  • продажа за наличные;
  • продажа в ипотеку;
  • продажа залогового имущества банком.

В любом из случаев нужно согласовывать продажу вместе с ВТБ. При продаже за наличные, необходимо посетить офис банка, в котором оформлена ипотека, при невозможности посетить любой офис банка, для согласования продажи. Банк заинтересован в прозрачности сделки, так как задолженность будет погашена.

Продажа за наличные

При продаже за наличные, после установления договоренности с покупателем, необходимо положить деньги на банковский счет, а затем ими погасить задолженность перед банком, после снять обременение, либо предоставив соответствующие данные, вместе с сотрудником банка, в управление росреестра, либо предоставив справку с банка о том что ипотечный залог снят. После снятия обременения можно будет зарегистрировать заключение договора купли-продажи в регистрационной палате. Покупатель может использовать привлечение потребительского кредита в другом банке без ограничений.

Можно так же уточнить, что при соглашении продавца и покупателя сделка может пройти без участия банка, единственное что будет требоваться оплата аванса, в размере задолженности перед банком, для погашения долга и снятия обременения. Передача прав по закону возможно только после снятия обременения, так как банк – залогодержатель, это лишает возможности передавать право собственности. В данном случае рекомендуется оформление нотариального соглашения между заемщиком и покупателем, для гарантирования сделки. После визита в нотариальную контору можно осуществлять получение и передачу денежных средств. После снятия обременения можно подать документы в росреестр и в МФЦ.

Продажа в ипотеку

При продаже в ипотеку, нужно будет обратиться в офис банка ВТБ. Присутствовать должен продавец – залогодатель, вместе с покупателем , новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать обычный пакет документов для ипотеки:

  • паспорт;
  • справка по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев.

Обязательным условием является первоначальная доля платежа – от 20%.

Дополнительные документы могут потребоваться в процессе рассмотрения заявки. Далее вместе с сотрудником банка оформить документы на передачу долговых обязательств покупателю квартиры. Если коротко и по сути — оформляется ипотека на покупателя, с продавца естественно все задолженности снимаются, и при стоимости объекта недвижимости больше чем сумма задолженности продавец получает разницу на свой счет, или наличными в банковской ячейке.

Так же покупатель может предоставить соглашение о предоставлении кредита с другого банка, тут процедура будет ближе к рефинансированию (прим. обязательства остаются, но меняется банк, и могут изменяться условия кредитования), с перекредитования новым лицом при заключении договора купли продажи.

Продажа залогового имущества банком

Могут возникнуть сложности на этапе поиска покупателя, по-этому самый простой способ для заемщика — это обращение к помощи банка при поиске покупателя. В таком случае заемщик может потерять часть прибыли от продажи квартиры, но сэкономит время и нервы на поиск покупателя, и оформление документов при продаже. Все этапы сделки проходят практически без участия владельца квартиры. Поиск покупателя и варианта продажи, подготовка документов, снятие с объекта обременения — этим занимается банк и покупатель. Следующий этап – подписание договора купли-продажи тут уже присутствие продавца обязательно. После проведения сделки банк в течение трех рабочих дней направит оставшиеся после погашения займа средства на счёт продавца, или положит в депозитную ячейку.

Перечень необходимых документов

ВТБ даст разрешение на продажу, только при условии что продажа полностью закроет задолженность перед банком. Разрешение выдается на основании следующих документов:

  1. Заявление, по установленной форме. Бланк заявления;
  2. Документ подтверждающий регистрацию права собственности в органах власти;
  3. Договор и свидетельство о праве собственности;
  4. Паспортов заёмщика, владельца квартиры, покупателя и других собственников;
  5. Последний документ — договор ипотеки.
  6. Все документы кроме заявления можно предоставить в виде копий.

В связи с частыми изменениями в законодательстве перед визитом в банк рекомендуем позвонить на горячую линию и уточнить список необходимых документов.

Основные трудности

Процедура не самая стандартная по этому могут возникнуть ряд сложностей. Первое на что стоит обратить внимание — разрешение, без разрешения банка продать квартиру которая в залоге — невозможно.

Стоит выделить достаточно времени на снятие обременения с объекта недвижимости при покупке за наличные, это может занять больше времени нежели вы запланировали. В ВТБ банке процедура продажи ипотечного жилья не отличается от других банков.

Если при оформлении ипотеки использовался материнский капитал — необходимо обратится в пенсионный фонд, могут возникнуть дополнительные сложности, так как жилье которое приобретено с использованием материнского капитала должно достаться детям, а именно та его часть на которую материнский капитал был потрачен.

Как быть, если возникли сложности с выплатой ипотеки

Нести обязательства по ипотеке придется на протяжении долгого времени. Высокий ежемесячный платеж может загнать плательщика в кабалу. Оптимальный вариант, когда эта выплата составляет не более 40% от месячного дохода.

Не платить нельзя, за неуплату предусмотрена ответственность. За долги по ипотеке могут забрать квартиру или другое имущество. Заемщики имеют возможность просить банк о предоставлении «ипотечных каникул». Это отсрочка уплаты долга. Банки соглашаются на ее оформление тем людям, которые до этого исправно выплачивали кредит.

Прекращение выплат в одностороннем порядке недопустимо и повлечет  возникновение неприятных последствий

При возникновении проблем следует действовать разными способами:

  • обратиться к кредитору за предоставлением отсрочки выплаты по договору;
  • если кредитор согласен, можно переоформить ипотечный договор на другое лицо;
  • можно продать квартиру и приобрести жилплощадь меньше. Разница в цене пойдет на погашение долга.

Если не платить ипотеку 3 месяца без получения отсрочки, банк предъявит претензию об оплате долга и судебный иск. Проблемы с погашением взятых кредитов в России довольно частое явление. Многие споры доходят до суда, когда не получается мирно договориться с должником.

Если заемщик не может выплатить ипотеку, то при предоставлении банком доказательств выдачи займа и его неоплаты, требования удовлетворяются. Следует помнить, что серьезные проблемы со здоровьем, работой, отсутствие денег не являются причиной для освобождения от взятых обязательств.

Заемщики опасаются, что если вовремя не оплатить ипотеку, банки отбирают квартиры. Кредитор  имеет право взыскивать долги за счет заложенного имущества. Но делает это не сразу. Сначала банк направляет уведомления о необходимости погасить долг, потом эти уведомления становятся более настойчивыми. Далее подключается служба безопасности банка или коллекторы. И только после этого решается вопрос о судебном взыскании долга. Если дело доходит до суда, то окончиться оно может наложением ареста на квартиру и ее реализацией для погашения долга.

Законно и без последствий временно не погашать ипотеку можно при оформлении отсрочки в банке. Кредитор вправе предоставить клиенту ипотечные каникулы на срок до года. Банкиры не любят проблемных заемщиков и обычно неохотно соглашаются на изменение условий договора. Иногда в договор банка и  заемщика включена опция «Кредитные каникулы», иногда нет, но предоставляется по просьбе клиента. В некоторых банках она платная.

Существует внебанкротная реструктуризация кредита, которая позволяет изменить условия займа – снизить ежемесячный платеж за счет увеличения сроков выплат. Это невыгодно никому. Банк дольше имеет дело с проблемным клиентом, а заемщик выплачивает за квартиру больше из-за процентов.

Еще менее популярна реструктуризация в процессе банкротства, так как в случае с ипотечной квартирой, если кредиторы не примут плана реструктуризации, обратного пути нет: квартира будет продана на торгах.

Существует также рефинансирование – процедура, похожая на внебанкротную реструктуризацию. Ее основное отличие – перекредитовываться надо в другом банке. Это имеет смысл, если условия при рефинансировании будут лучше, чем при первоначальном договоре. Банкиры проводят рефинансирование ипотеки, так как квартира — хороший залоговый актив. На рынке появляются рекламные предложения банков, желающих увеличить свой кредитный портфель.

Существует несколько пограничных способов сохранить квартиру при просроченных выплатах. Это досрочный выкуп ипотечной квартиры, сдача квартиры в аренду, погашение ипотеки потребительскими кредитами. Все их сложно назвать легкими и законными. Обычному заемщику, чтобы не портить свою кредитную историю, лучше договариваться с банком, не игнорировать присылаемые уведомления, идти на контакт.

Ипотечный портфель российской банковской системы к 1 августа 2018-го превысил шесть триллионов рублей. Качество портфеля на высоком уровне: просроченная задолженность (на 90 и более дней) снизилась до рекордного уровня в 1,95 процента.

Процентные ставки по рефинансированию ипотеки, предоставляемые Сбербанком

С 14 января 2019 года Сбербанк изменил условия ипотечного кредитования, в частности, это касается процентной ставки:

  • для первоначального взноса свыше 20% она повысилась на 1 пункт;
  • платежи менее 20% увеличились на 1,2%.

Повышение не коснулось только льготных программ: «Военная ипотека» и «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». Изменения не затронули и программу перекредитования ипотечного займа.

Условия рефинансирования ипотеки в Сбербанке зависят от факта регистрации займа.

Цели Ставка до подтверждения погашения рефинансируемой ипотеки Ставка до подтверждения погашения кредитов Ставка после подтверждения погашения всех кредитных продуктов
До регистрации ипотеки
Ипотека 12,9% 10,9%
Ипотека + потребительский кредит + автокредит + кредитная карта + наличные 13,4% 12,4% 11,4%
Ипотека + наличные на собственные цели 13,4% 11,4%
После регистрации ипотеки
Ипотека 11,9% 10,9%
Ипотека + потребительский кредит + автокредит + кредитная карта + наличные 12,4% 11,4%
Ипотека + наличные на собственные цели 12,4% 11,4%

Перед оформлением важно просчитать, выгодно ли рефинансирование ипотеки конкретно в Сбербанке: необходимо учитывать все сопутствующие затраты, а не опираться лишь на процентную ставку.

Требования к заемщику

Перед переоформлением, соискателю необходимо соответствовать базовым требованиям:

  1. Возрастные ограничения – от 21 года до 75 лет на момент окончания срока займа.
  2. Общий трудовой стаж – свыше 1 года, а на текущем месте работы – от полугода. Для лиц, получающих заработную плату на карту Сбербанка, данное требование не распространяется.
  3. Наличие российского гражданства.
  4. Отсутствие постоянных просрочек по действующим кредитам.
  5. Так как только физическому лицу в Сбербанке можно рефинансировать ипотеку, то ему необходимо подтвердить постоянный доход справкой 2-НДФЛ.

Все данные указываются во время заполнения заполнения анкеты.

Требования к рефинансируемой ипотеке

Сделать рефинансирование ипотеки в Сбербанке можно при удовлетворении заемщиком следующим условиям:

  1. По ипотечному кредиту отсутствуют просрочки в течение последних 12-ти месяцев.
  2. Срок действия договора с начала его подписания – не менее полугода. До завершения ипотеки – не менее 3 месяцев
  3. Ипотека ранее не подвергалась процедуре рефинансирования или реструктуризации.
  4. Заемщик согласен вновь оформить договор страхования.
  5. Ипотека оформлялась на новое или

    , а не на строящееся здание.

Требования к объекту залога

Ипотечное рефинансирование предусматривает определенные требования к залоговой недвижимости:

  1. Приобретаемая квартира уже должна быть передана в эксплуатацию покупателю.
  2. Заемщик обязан предоставить Сбербанку свидетельство о праве собственности на недвижимость.
  3. Залоговое имущество должно служить предметом ипотеки у первичного кредитора.
  4. В Сбербанке требуется переоформление недвижимости под залог после снятия обременения и погашения первичного займа.
  5. При предоставлении в залог иного имущества, не являющегося предметом ипотечной ссуды, оно не должно иметь никаких обременений в пользу третьих лиц.

В чем выгода перерасчета ипотеки

Перекредитование ипотеки под меньший процент влечет дополнительные издержки в виде оформления полиса страхования или расходов на регистрацию. Поэтому важно заранее просчитать собственную выгоду от рефинансирования.

Три основных варианта, когда это становится выгодно:

  1. Большое тело кредита. С учетом, что ставка снизится всего на 0,5-1%, переплата уменьшится в несколько раз за счет крупной суммы остатка.
  2. Длительный срок кредита. В первую очередь выплачиваются проценты, а уже после «тело» кредита. Поэтому досрочное погашение у первичного займодателя выгодней на начальных этапах при длительном сроке.
  3. Большая ставка по ипотеке. Даже 1% значительно уменьшает переплату.

Многие заемщики берут ипотечный кредит в другом банке, не принимая во внимание сопутствующие расходы, но именно они определяют экономию средств при рефинансировании.

Таблица 2.

Задолженность по ипотеке, руб. Экономия в месяц, руб. Издержки при переоформлении
— 1% — 2% — 3%
1 млн. 500 1000 1500 15500
1,5 млн. 800 1600 2400 21000
2 млн. 1050 1600 3100 26500
3 млн. 1600 3200 4600 37500
4 млн. 2150 4250 6300 48500
5 млн. 2825 5560 8250 59500
6 млн. 3500 6870 10200 70500

Все данные в таблице приведены с учетом процентной ставки в 12,5% до рефинансирования ипотеки.

Расчеты можно произвести самостоятельно, учитывая условия своего ипотечного займа.

К примеру, по кредиту осталось выплатить 2 000 000 рублей в течение 10 лет. При рефинансировании в Сбербанке, процентная ставка по займу будет снижена на 2%. Экономия составит 19200 рублей за год и 192 тыс. за оставшийся срок.

Однако, в расчет не принимались расходы на страхование и оценку имущества. Взимаются они единоразово и составляют 26500.

Фактическая экономия при рефинансировании в Сбербанке составляет 165 500 рублей.

Калькулятор рефинансирования ипотеки

Рассчитать собственную выгоду и определить будущий размер ежемесячных платежей можно через онлайн-калькулятор на нашем сайте.

Пошаговая схема процедуры рефинансирования ипотеки в 2019 году

Процесс рефинансирования состоит из нескольких этапов, каждый из которых, имеет свои сроки и ограничения.

Алгоритм действий

Пошаговое оформление:

  1. Рассчитать выгоду по таблице 2, при этом учесть все возможные расходы на переоформление.
  2. Собрать все необходимые документы и подготовить реквизиты рефинансируемой ипотеки.
  3. Написать

    и

    через официальный портал ДомКлик. Рассмотрение от 5 до 10 дней.

  4. В случае получения положительного решения – направить в банк документы на недвижимость и заказать ее оценку. Длится она около 3-5 дней. Полный комплект документов с оценкой рассматривается в течение 5 дней.
  5. Оформление кредита по программе рефинансирования под 12,9%. Полученную ранее ипотеку можно закрыть, выданной суммы хватит для ее полной ликвидации.
  6. Написать заявление на досрочное погашение ипотеки и перевести всю сумму в банк, и после ее закрытия оформить справку об отсутствии обязательств, которую, по правилам перекредитования, необходимо направить в Сбербанк в течение 60 дней со дня получения займа.
  7. С закладной, полученной в банке, необходимо обратиться в Росреестр для снятия обременения. Оформление занимает 2-3 дня.
  8. Регистрация сделки и подписание договора на ипотеку. На данном этапе происходит снижение ставки на 2 пункта.

Одобрение заявки и залога

Рассмотрение заявки и ее одобрение длится от 5 до 10 дней, в зависимости от запрашиваемой суммы, наличия специальных льготных программ или кредитной истории заемщика. На ответ банка влияют: срок кредитования, заработная плата и количество иждивенцев у клиентов.

Залог в программе рефинансирования – важнейшая составляющая, которая может стать причиной отказа по заявке:

  1. «Малосемейки» не могут стать предметом залога.
  2. Межэтажные перекрытия у недвижимости должны быть железобетонные или металлические, но не деревянные.
  3. Квартиры с нестандартными особенностями (к примеру, наличие ниш, имитирующих двери/окна) не подходят.
  4. В строении имеется отдельная кухня и санузел, исправно функционируют системы отопления и водоснабжения.

Список документов для рефинансирования ипотеки в Сбербанке

Для подачи заявления на рефинансирование ипотеки нужны следующие документы:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Заполненная анкета на рефинансирование ипотеки.
  3. Документы, подтверждающие официальную занятость заемщика и наличие постоянного дохода: справка по форме банка или 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
  4. Информация по рефинансируемому ипотечному займу. Банк требует предоставить кредитный договор первичного кредитора.
  5. Выписка об остатке задолженности по ипотеке.
  6. Справку о наличии/отсутствии просроченной задолженности за последний год.
  7. Документы, по предоставленному имуществу в залог. Полный перечень будет выставлен после одобрения заявки.

Банк вправе потребовать дополнительные справки и выписки, которые не входят в основной пакет документов для рефинансирования.

Образец заявления на рефинансирование ипотечного кредита

Скачать бланк заявления для рефинансирования ипотеки можно на официальном сайте Сбербанка.

Для начала следует прописать все данные заемщика. Достоверность указанных сведений – важная составляющая на пути к положительному решению.

Необходимо заполнить все поля анкеты, в полном соответствии с требованиями банка: указать размер заработной платы по 2-НДФЛ и сумму кредита.

Оформленный бланк распечатать, подписать и направить в банк.

Преимущества и недостатки рефинансирования ипотеки в Сбербанке

Рефинансирование ипотечного кредита не лишено достоинств и недостатков.

Преимущества

Основные плюсы:

  1. Снижение ставки по ипотеке и, как следствие, сокращение размера переплаты. Клиент частично снимает кредитную нагрузку, облегчая свое финансовое положение. В данном случае важно просчитать собственную выгоду, т.к. снижение процента влечет сопутствующие издержки.
  2. Возможность объединить имеющиеся кредиты и ипотеку в один общий займ, который можно погашать один раз в месяц.
  3. При снижении ежемесячных выплат заемщик может выделить деньги на личные нужды.
  4. Появляется возможность рассчитываться за кредит без комиссии через Сбербанк-Онлайн.

Недостатки

Минусы рефинансирования ипотеки:

  1. При неправильном подходе, заемщик понесет убытки уже на этапе оформления. Рефинансирование требует затрат на оценку квартиры или дома, покупку нового полиса страхования жизни и здоровья клиента. Также стоит принять в учет и затраченное на переоформление время (отгулы и отпуск за свой счет).
  2. Некоторые кредиторы запрещают погашать досрочно ипотеку до определенного срока. Оспаривать законность их действий придется заемщику.
  3. Отсутствие возможности провести рефинансирование юридическим лицам. Программа доступна только для физических лиц.

Главный недостаток рефинансирования ипотеки в Сбербанке – потеря возможности получить налоговый вычет на недвижимость. Государство предоставляет право вернуть 13% от потраченных средств на покупку жилья и проценты по займу. Однако, имеется ограничение – облагаемая сумма не превышает 2-х млн. рублей со стоимости квартиры и 3-х млн. с уплаченных процентов. Сумма возврата зависит от величины заработной платы заемщика.

В первую очередь по имущественному налоговому вычету можно возместить стоимость квартиры, а после уже часть выплаченных процентов по ипотеке. Однако, при оформлении рефинансирования, ипотечный займ у первичного кредитора будет уже погашен, потому получить полное возмещение по процентам уже невозможно.

Наглядный пример: заемщик приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн., на 10 лет под 12,5%. Переплата составляется 832 тыс. Максимальный налоговый вычет на квартиру составляет 195 тыс. (13% от 1,5 млн.), а с выплаченных процентов 108 тыс. (13% от 832 тыс.).  Итого, государство может выплатить 303 тыс. Рассчитать приблизительную сумму вычета можно на официальном портале DomClick.

Возвращаемся к таблице 2. Рефинансирование заемщиком осуществляется на 6 году ипотеки. В Сбербанке ставка будет снижена на 2 пункта, следовательно, выгода за месяц составит 1600 рублей, за оставшиеся 4 года – 76 800, но нужно учесть и затраты на переоформление в размере 21 тыс. Полная экономия – 55,8 тыс.

В данном случае, заемщик потеряет часть налогового вычета. Но, стоит принять во внимание, что 6 лет клиент все же исправно выплачивал проценты по ипотеке, а значит, он все может получить от них 13%.

Именно по этой причине очень важно просчитать собственную выгоду, учитывая не только низкий процент, но и налоговый вычет, сумму сопутствующих издержек. И только после полного расчета, подавать заявку на рефинансирование ипотеки.

Нюансы рефинансирования ипотеки в Сбербанке в 2019

При оформлении рефинансирования нередко возникают сложности, особенно, если это связано с подключением материнского капитала.

В соответствии с законодательством, дети и родители должны быть равноправными собственниками приобретенной недвижимости, следовательно, после погашения ипотеки у первичного кредитора, малышам должны быть выделены равные доли.

Сложность рефинансирования ипотеки материнским капиталом в том, что банки несут огромный риск, связанный с возможным прекращением выплат ежемесячных взносов со стороны родителей. Дети – социально-защищенные слои общества, поэтому, при возникновении просрочек, квартиру, собственниками которой они являются, банк не сможет конфисковать по закладной в счет погашения задолженностей.

Также достаточно сложно использовать материнский капитал после рефинансирования. Дело в том, что с перекредитованием меняется цель кредита с «приобретение жилого помещения» на «погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». По законодательству, можно использовать материнский капитал для погашения ссуды, взятой на выплату ранее предоставленного им кредита с целью покупки или строительства жилья. Однако, имеется жесткое правило: кредит у первичного кредитора и рефинансирование должно быть оформлено до возникновения прав на материнский капитал, т.е. до рождения второго ребенка!

Если ребенок уже появился на свет, то родителям приходится выбирать:

  • использовать материнский капитал у первичного кредитора и потерять впоследствии возможность рефинансирования;
  • рефинансировать ипотеку, а материнский капитал использовать на другие цели.

Подобные сложности возникают практически по всем льготным программам. Исключением стало рефинансирование военной ипотеки в Сбербанке, эта процедура стандартная, и не имеет значительных нюансов.

Выдача кредита и ставка

Оформление договора осуществляется только при полном согласии заемщика с условиями рефинансирования ипотечного кредита в Сбербанке.

Особое внимание следует уделить процентной ставке. При подписании договора на закрытие задолженности по ипотеке, она будет равна 12,9%. Только после погашения займа, проведения процедуры регистрации и подписания документов на ипотеку, ставка будет снижена до 10,9%.

При этом, многие банки не ограничивают заемщика, он имеет право на повторное рефинансирование при наличии наиболее выгодных условий по ипотеке. Однако, в данном случае важна выгода, поскольку переоформление потребует дополнительных издержек. Судя по отзывам клиентов, повторное рефинансирование – процедура, требующая больших финансовых затрат, чем ожидаемая выгода.

Быстрое рефинансирование ипотеки

Перевод ипотеки на меньший процент – длительный и трудоемкий процесс, предполагающий вложение не только личных средств, но и собственного времени. Именно поэтому, предложения о быстром рефинансировании в сторонних организациях должны вызывать только подозрения.

Для ускорения процесса нужно следовать некоторым простым рекомендациям:

  1. Проверить все ли документы и реквизиты имеются.
  2. Перед рефинансированием, желательно,

    , сделать это можно бесплатно на сайте Equifax.

  3. При заполнении заявки указать все имеющиеся источники доходов, которые можно подтвердить (сдача помещения в аренду, алименты, соучредительство и т.д.).
  4. После получения одобрения не затягивать с остальными этапами и вовремя предоставить все документы.

Принцип перезайма и пакет документов

Основной принцип рефинансирования займа – это возможность оформить новый кредит с невысокой процентной ставкой для погашения иного кредита, который обладает значительно большей ставкой. Данная услуга является совсем молодой на ранке ипотеки. Основные положительные факторы перекредитования кредита:

  • экономия. Данная услуга позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, тем самым повышая платежеспособность заемщика, и в перспективе дает возможность сэкономить значительную сумму;
  • увеличение срока кредита. Бывают ситуации, когда меняется ситуация и заемщику становиться довольно сложно выплачивать ежемесячно определенную сумму, данная услуга может увеличить срок погашения кредитной задолженности и при этом уменьшить сумму ежемесячного платежа;
  • увеличение суммы кредита. Стоимость недвижимости в последние года растет, так что есть вероятность того, что цена ипотечной квартиры также возросла. Соответственно при перекредитовании банк может выдать большую сумму, чем при первом ипотечном кредите.

Специалисты считают, что воспользоваться услугой следует лишь в следующих случаях:

  • разница между процентными ставками не меньше, чем 2%.
  • если в договоре не указаны возможные штрафы при досрочном погашении ипотечного кредита;
  • если расходы на оформление нового займа не превышают выгоду от него.

Итак, что же необходимо для того, чтобы оформить перекредитование кредита в другом банке:рефинансирование займа

  • стандартный пакет документов для оформления ипотеки (паспорт, справка о доходах и т.д.);
  • кредитный договор и график платежей;
  • справка из банка, где был оформлен данный кредит на ипотеку, о возможных фактах просрочки выплат по кредиту;
  • первичный банк-кредитор должен письменно уведомить, что согласен погасить рефинансируемую кредитную задолженность.

Кроме того, в начале необходимо получить согласие банка, где был изначально оформлен кредит. Стоит отметить, что многие банки не хотят терять клиентов и могут предложить воспользоваться имеющимися у них программами для перекредитования. Такую возможность обычно получают заемщики, имеющие хорошую кредитную историю.