Можно ли приобрести дачный домик в ипотеку — а каких условиях и где

Стоимость частных домов и коттеджей с участками на порядок выше, чем цена квартир, поэтому далеко не у всех есть финансовая возможность приобрести такую недвижимость. В качестве альтернативы для поэтапного приобретения загородного жилья можно воспользоваться услугами ипотечного кредитования.

В отличие от стандартной процедуры получения ипотеки на квартиру, процедура кредитования на покупку коттеджа несколько сложнее. Это обусловлено более высокими рисками, оценкой и ликвидностью объекта залога и прозрачностью сделки.

Дело в том, что банк в сотрудничестве с застройщиком многоквартирных домов, четко определяет свои взаимоотношения и прописывает стандартные условия. Приобретение загородного жилья — это, как правило, всегда частный случай.

Этой статьей мы более подробно рассмотрим все особенности загородной ипотеки.

Содержание

От чего зависит получение ипотеки на дом?

Еще 10 лет назад финансовые учреждения заявляли о том, что им невыгодно кредитовать покупку загородного жилья. Эту ситуацию спровоцировал кризис 2008 года, принесший банкам массу долгов и очередь из невыплаченных кредитов. По мере стабилизации ситуации в экономике, кредиторы вернулись к частной застройке и стали оформлять ипотеку.

При рассмотрении запроса от заявителя, банк должен оценить уровень ликвидности объекта, выступающего в роли залога. В рамках этого понятия рассматривается несколько важных факторов.

Оценке подлежит:

1. Документация на дом

Банк изучает документы, устанавливает на каких правах вам принадлежит жилье (договор купли-продажи, наследство и т.д.). Официально зарегистрированное право собственности должно распространяться и на земельный участок под домом.

2. Состояние постройки

Объект недвижимости должен быть жилым. Коттедж должен быть построенным, введенным в эксплуатацию. При осмотре объекта эксперты оценивают состояние коммуникаций, обращают внимание на тип фундамента, материал несущих стен и степень износа. Деревянные дома как правило не берут в качестве залога.

3. Наличие инфраструктуры

Благоприятными факторами являются близость к крупному населенному пункту, наличие нормальных подъездных дорог, в независимости от сезона, уровень развития поселка и прочие факторы, которые могут повлиять на ликвидность.

Нюансы ипотеки загородного жилья

Если расстояние от дома до ближайшего филиала банка будет превышать 100 км, с высокой вероятностью банк не станет рассматривать такую недвижимость в качестве залога и даст отказ.

Во время осмотра приоритет также отдается коттеджам с углубленным фундаментом и стенами из кирпича или бетона. Основная задача – оценить будет ли постройка ликвидной на протяжении всего срока выплаты ипотечного кредита.

Гораздо проще получить займ при покупке недвижимости на вторичном рынке. Если вы хотите стать первым владельцем дома, в качестве основного препятствия выступает обязательная оценка рисков по части строительства и юридического сопровождения. В этом плане банки практически всегда отказывают заемщикам.

Еще один неблагоприятный фактор – это наличие плохой кредитной истории. В процессе сбора документов банки в обязательном порядке наводят справки о заявителе.

На каких условиях можно взять ипотечный кредит?

При ипотечном кредитовании на покупку загородного жилья, заемщики, к сожалению, сталкиваются с более высокими процентными ставками, чем на покупку квартиры. Обычно, разница в 2-3%.

Сегодня, большинство банков предложат вам условия в 14-15% годовых в рублях. Довольно высокий и требуемый первоначальный взнос — от 40 до 60%.

В качестве обеспечения и покрытия риска выступает сам приобретаемый дом. При оформлении кредитного договора также подписывается договор залога, который действует до момента погашения ипотечного кредита.

Практика показывает, что максимальный срок выплаты кредита на дом составляет 30 лет. Оформить сделку можно с 21 года, но оптимальным возрастом является 30-35 лет. На текущий момент, самые гибкие условия оформления таких сделок в России предоставляют:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Райффайзенбанк;
  • Нордеа Банк;
  • Альфа-Банк и др.

Как получить кредит на покупку дома, коттеджа?

Определившись с банком, вам нужно выбрать ближайшее отделение и принести с собой базовый пакет документов. В перечень бумаг входит:

  1. оценка дома от независимого эксперта или фирмы;
  2. пакет правоустанавливающих бумаг;
  3. технический паспорт дома;
  4. инвентаризационная справка;
  5. кадастровый паспорт и план земельного участка;
  6. выписка ЕГРП.

С собой желательно иметь оригиналы. В зависимости от специфики работы того или иного финансового учреждения, у заявителя могут потребовать дополнительные бумаги.  Учитывайте, что супруг/супруга автоматически являются созаемщиками при взятии ипотечного кредита.

Физические лица также могут воспользоваться льготами при оформлении кредита. Специфика этого процесса зависит от типа льготы. Все нюансы стоит обсуждать с сотрудником банка. В любом случае, к пакету бумаг добавится сертификат на получение субсидии. Но предоставлять весь перечень справок следует непосредственно после одобрения заявки.

Потенциальный заемщик должен быть официально трудоустроен, работать на текущем месте работы не менее трех месяцев и предоставить справку о доходах по форме НДФЛ-2. Преимуществом при вынесении решения будет стабильность компании, в которой вы работаете. Она оценивается сроком существования фирмы на рынке (от 2-ух лет).

Порядок оформления ипотеки

Увидев понравившийся дом на рынке вторичного жилья, не спешите с передачей аванса продавцу. В случае отказа банка, вы не сможете купить его и потеряете эти средства.

В первую очередь, обратитесь в банк, который даст оценку этому объекту недвижимости и сообщит свое решение. Если дом окажется ненадежным залогом с точки зрения банка, то вам придется искать альтернативный источник финансирования.

Стоит отметить, что в качестве залога, если это не основное жилье, может также выступать квартира, находящаяся в черте города. Поэтому при отказе в отношении покупаемого объекта, вы можете оформить займ на другое имущество. Но оно должно по оценке быть дороже, чем сумма кредита, минимум на 30%.

В этом случае сроки проведения сделки будут более длительными, так как будет дополнительно осуществляться:

  1. проверка имущества на предмет залога, ареста, прописки и проживания несовершеннолетних и т.д.;
  2. внесение изменений в правоустанавливающие документы;
  3. восстановление данных о предыдущих собственниках и прочие процедуры.

Если вы видите, что из-за низкой ликвидности загородного дома, банк может отказать в выдаче ипотеки, в качестве поддержки можно привлечь поручителей. Они разделяют финансовые риски между собой и несут ответственность в случае невыплаты суммы заемщиком.

Помните о том, что во время оценки и оформления бумаг, за ваш счет также будет оплачиваться страховка объекта недвижимости. Сумма такой страховки значительно выше, чем на квартиру.

Итак, выбрав лояльный банк, вы должны следовать таким инструкциям:

  1. подать заявку;
  2. получить одобрение;
  3. собрать документы;
  4. согласовать нюансы сделки с продавцом;
  5. произвести оценку объекта, передать эти документы в банк, подписать с ним договор;
  6. рассчитаться с продавцом дома и получить на руки полный пакет документов.

Что, если не платить?

Систематическое нарушение условий договора между банком и заемщиком может привести к конфискации залогового имущества. Если вы не вносите платежи по ипотеке, это серьезный фактор риска, который может лишить вас крыши над головой.

Следует понимать, что для банка — ваш дом — непрофильный актив. У них совершенно нет желания «вешать» его к себе на баланс и искать покупателя. Для них лучше, если вы выполните свои обязательства по кредиту денежными средствами, а не недвижимостью.

Причины отказа

Чтобы не афишировать свое нежелание выдавать средства на приобретение загородного дома, банки выдают различные отписки. К примеру, причиной отказа может быть расположение коттеджа в неблагонадежном районе или слишком большое расстояние до города. Эти комментарии довольно абстрактные, поэтому есть свобода для манипуляций.

Покупатель, идя на поводу у кредитора, часто вынужден искать дома в том месте, где изначально не планировал. В этом случае, решение принимать конечно вам, но лучше поискать другой банк.

Проблемы ипотечного кредитования

Проблема ипотечных кредитов на загородное жилье заключается в несовершенном механизме, при котором и банк, и клиент могут чувствовать себя безопасно. Процедура порой отнимает слишком много времени и создает множество препятствий на пути клиента, который хочет купить дом.

С одной стороны, загородная ипотека, в последние годы, все чаще интересна покупателям жилья эконом и среднего класса. С другой, банки неохотно удовлетворяют запросы под недорогие кредиты, опасаясь невыплат и проблем с реализацией залога. В этом плане, банковские продукты пока что направлены больше на сегмент состоятельной аудитории.

Ввиду ограниченности ипотеки для широкого круга потребителей, сами застройщики коттеджных и дачных поселков, стараются пойти навстречу покупателям, разрабатывая собственные финансовые продукты и решения: льготные ставки, субсидирование, рассрочки, отсрочки платежа. Но это уже другая тема и об этом мы поговорим в другой, отдельной статье.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Проверка документов

Самый первый и самый важный этап в сделке купли-продажи недвижимости. Если сразу не учесть все детали и неправильно оформить документы, то можно столкнуться с неприятными сюрпризами и спорными ситуациями в будущем.

Прежде, чем начать оформлять документы на дом в рассрочку, встретьтесь с застройщиком и обсудите все условия контракта, запросите и тщательно проверьте все подтверждающие документы на объект строительства:

  1. право собственности на участок;
  2. разрешение на строительство;
  3. проектную документацию;
  4. генеральный план поселка;
  5. зонирование участков;
  6. характеристики коттеджей: планировку комнат, их количество, а также этажность дома;
  7. сметную документацию и документы, подтверждающие строительно-монтажные работы, заверенные подписью Департамента строительного надзора

Если застройщик отказывает в предоставлении документов — это должно насторожить. И неважно, идет речь о приобретении готового коттеджа или строящейся новостройки, все бумаги должны быть на руках.

Так часто бывает, что при оформлении сделки приходится иметь дело с агентством недвижимости, а не с девелопером напрямую. Дело в том, что некоторые застройщики заключают специальные договоры с риэлторскими компаниями: чтобы быстрее продать нужный объем, либо чтобы разделить свои риски.

Если дом вашей мечты продает агент, переживать не стоит, такие переговоры правомочны, но важно предварительно запросить у продающей стороны договор с застройщиком, удостоверяющим право на ведение таких сделок.

При сделках через агентства есть один главный плюс. Все проверки документов, хлопоты по оформлению бумаг, агенты берут на себя. Можно присутствовать при этих проверках, но в основном, агенты предоставляют результаты оценки в письменной форме, заверенной во всех инстанциях. Это может быть анализ не только проектной документации, но и строительная экспертиза (технический аудит состояния дома). Если все в порядке, то можно переходить к следующей части покупки — подписанию договора.

Заключение договора

Законно приобрести дом, дачу, коттедж или таунхаус можно исключительно на основании следующих документов:

  1. договор купли-продажи недвижимости;
  2. предварительный договор купли-продажи;
  3. договор долевого участия (ДДУ).

Если застройщик предлагает вам другие варианты, свои контракты, «честные слова» — верить этому не стоит, так как какими  супер заманчивыми не были бы условия, риски очень высоки. И, в конечном итоге, это может закончится для вас потерей крупной суммы денег и времени.

В бумагах должно быть четко прописано кто продает здание и кому. Какие условия продажи, форма и сроки оплаты, какая ответственность сторон за срыв сроков? Обязательно обратите внимание на форс-мажорные ситуации. Не бойтесь мелкого шрифта и быть любопытным. Запрашивайте документацию, учтите что любые справки должны быть заверены: нотариусом, либо подписью и печатями уполномоченных органов.

Важно помнить, что если вы покупаете дом или дачу по предварительному договору купли-продажи, то вы де-юре не имеете полных прав на недвижимость, пока не выплатите ее полную стоимость. То есть ее нельзя будет заложить, перепродать, сдать в аренду и т. д.

Рассрочка платежа от застройщика. Основные нюансы

Сегодня, лидером продаж на загородном рынке являются таунхаусы, дома и коттеджи на стадии строительства. Во-первых, цена таких объектов значительно дешевле, во-вторых — это удобно для покупателей. Можно прописать в бумагах на долевое участие изменение в планировке или отделке.

Популярность покупки недвижимости на стадии строительства привела к популяризации схем частичной, поэтапной оплаты среди покупателей.

Основной плюс рассрочки — это возможность не тратить сразу всю сумму за дом (что особенно удобно для тех, у кого деньги находятся «в обороте» в бизнесе, на банковских депозитах). Второе преимущество — отсутствие переплаты по процентам за кредит.

Условия рассрочки и отсрочки

Рассрочка также является самым выгодный вариантом приобретения, если у покупателя есть деньги на 50% и более от стоимости дома. Оставшуюся часть, как правило, разбивают на несколько взносов, чаще всего одинаковых по размеру.

Рассрочка бывает долгосрочной (от года до нескольких лет) или краткосрочной (до года). Наиболее распространенные условия рассрочки:

  • 50% сразу, 50% по завершению строительства (т. н. отсрочка платежа);
  • 50% сразу, по 12,5% каждый квартал в течение года;
  • 40% сразу, по 7,5% каждый квартал в течение 2-х лет.

Конечно, это не полный список. Каждый застройщик решает сам какие условия предлагать своим клиентам, с учетом финансовых возможностей, темпов продаж и сроков реализации проекта.

Рассрочка может быть как беспроцентной, так и с процентами за пользование. Но даже с учетом процентов, она выгоднее, чем кредит или ипотека. Да и объем требований к покупателям значительно меньше, чем в банках. В 98% случаях девелоперам не нужны справки о платежеспособности, достаточно предъявить паспорт. Поручители приветствуются, но в обязательства по договору их не прописывают.

Порядок платежей

Сначала подписывается договор между покупателем и застройщиком. В нем есть дополнительное соглашение с прописанным графиком платежей. Затем оплачивается первоначальный взнос. Следующие платежи покупатель осуществляет согласно графика по договору.

Оплачивать рассрочку можно:

  • наличными денежными средствами в кассу застройщика;
  • по безналу;
  • используя государственные субсидии и материнский капитал;
  • через аккредитив (то есть, автоматическое бесспорное списание денег со счета плательщика и зачисление их на счет продавца в срок платежа).

Следует заранее проговорить с продавцом все нюансы, касающиеся просрочки платежей. В этом случае возможны следующие санкции от застройщика:

  1. пени и штрафы за каждый день просрочки;
  2. расторжение контракта купли-продажи и частичный возврат уплаченных взносов покупателю;
  3. переоформление рассрочки в ипотечный договор с банком;
  4. перезаключение контракта на выбранный дом с другим лицом.

В последнем случае продавец обязан вернуть уже уплаченную часть денежных средств, и только после этого заключать новый контракт.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Ипотека на деревенский дом: условия

Купить дом в деревне в ипотеку Далеко не каждый дом в деревне, который присмотрел потенциальный кредитополучатель, получит одобрение от кредитора. Банк обратит внимание на характеристики возможного залогового имущества, какие материалы использовались в его постройке, насколько он долговечен. Ипотека выдается на немалый срок. И для банка очень важно, чтобы покупаемый дом как можно дольше сохранял свою максимальную ликвидность. Использование некачественных, дешевых строительных материалов приведет к тому, что жилье резко будет терять в своей ликвидности еще до истечения срока действия ипотечного договора. Читайте тут, как провести экспертизу строительных материалов.

Например, дома, построенные из кирпича, которые возводились на залитом фундаменте, вызывают намного большее одобрение со стороны банка, чем деревянные постройки, на которые кредит получить будет очень и очень сложно. К другим условиям, которые выдвигают кредиторы перед потенциальным залоговым имуществом, относятся:

  • наличие адреса у дома;
  • расположение постройки в конкретном населённом пункте возле других домов;
  • наличие подъездных путей;
  • наличие таких коммуникаций, как электричество, водопровод, канализация, отопление;
  • дом должен быть приспособлен для проживания в нем на протяжении всего года;
  • износ покупаемой недвижимости не должен быть больше 50%;
  • участок земли, на котором построен дом, по целевому назначению должен быть пригоден для проживания;
  • до ближайшего отделения банка-кредитора не должно быть больше 50 км.
  • для деревянных построек обязательно требуются специальные противопожарные покрытия.

Обеспечение ипотечного кредита на дом в деревне

Условие, которое не является каким-то особенным именно для получения ипотечного кредита на приобретение дома в деревне, это предоставление объекта покупки под залог банку. Но, кредитор в таких случаях требует, чтобы оценочная цена на этот объект должна хотя бы на 10% превышать сумму займа. Если покупаемая недвижимость не будет соответствовать этому условию, то кредитор посчитает ее низколиквидной и предложит кредитополучателю предоставить иную собственность, которой может выступить имеющаяся квартира в городе.

Приобретаемая недвижимость, которая будет передана банку в качестве залога, не должна иметь каких-либо обременений. Кредитор потребует выписку из Единого госреестра касательно существующих на момент обращения в банк прав и обременений на рассматриваемый дом. В этом госреестре будет вся информация о сделках с интересующей недвижимостью, какие у него были правообладатели и т.п.

Не следует считать, что если кредитор, изучив данный документ, выдал заем, то это означает, что все предыдущие сделки с недвижимостью законны и титульное страхование не нужно. Банк не устанавливает законность всех сделок с недвижимостью. И если в дальнейшем она вернется по решению суда предыдущим хозяевам, кредитополучатель все равно будет вынужден нести обязательства в соответствии с условиями ипотечного договора. В титульном страховании заинтересован лично заемщик, а не кредитор.

Кредитор может потребовать от заемщика привлечения созаемщиков. На такой шаг банки идут, чтобы принять дополнительные меры по обеспечению обязательств по ипотечному кредиту. Если кредитополучатель будет не в состоянии выплачивать ежемесячный платеж, то кредитор потребует это от созаемщика. Допускается привлечение по одному кредитному договору нескольких созаемщиков.

Где взять кредит на покупку дома в деревне?

В зависимости от времени и экономической ситуации программы по предоставлению ипотечного кредита появляются во многих банках. Например, в Сбербанке предлагается специальная программа ипотечного кредитования жилой недвижимости за городом, с помощью которой не только можно приобретать дома или дачи, но и получить кредит на строительство дома в деревне.

Для того, чтобы купить дом в деревне в ипотеку, нужно в банке заполнить анкету-заявление на предоставление займа, и приложить к нему определённый перечень документов, среди которых должны быть справки об уровне доходов заемщика и членов его семьи. Поданную заявку рассматривают на протяжении 2-7 дней, после чего заявитель получает ответ.

Безымянный

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как оформить дом в собственность

Как проходит регистрация права собственности на дом? Наиболее простыми ситуациями выступают все случаи, когда происходит передача уже оформленной недвижимости. Процедура отличается от перехода прав собственности на квартиру лишь некоторыми деталями.

  1. Наряду с домом передается и земельный участок, на котором он построен
  2. При передаче стороны описывают все инженерные сети, подведенные к объекту.
  3. В договоре может описываться техническое состояние элементов дома.

Будущему собственнику понадобятся гарантии чистоты сделки. Их должен предоставить собственник недвижимости.

Читайте подробнее: порядок оформления земельного участка в собственность.

Kak oformit

Документы для регистрации права собственности на дом

Задать вопрос

Перед тем как переоформить дом, следует убедиться в наличии у продавца всех необходимых прав. Покупателю потребуется изучить ряд документов:

Задать вопрос

  • Кадастровый паспорт земельного участка, подтверждающий его границы и содержащий данные об установленных обременениях.
  • Выписку из ЕГРН, которая подтверждает собственность продавца на дом, с актуальной датой.
  • Паспорт.
  • Нотариальное согласие супруга на продажу.

Это позволит перейти к переговорам об условиях сделки и согласованию текста договора. Указанный документ должен предусматривать передачу собственности на строение и землю.

registraciya-prava-sobstvennosti-na-domОформление дома на земельном участке в собственность производится в любом подразделении Росреестра. Достаточно представить соглашение о купле-продаже (дарении), заполнить заявление и предъявить квитанции об оплате госпошлины (она составляет 2 тыс. рублей за дом и столько же за участок).

С середины 2016 года свидетельства о регистрации прав перестали носить статус действующих документов. Подтвердить его может только выписка из ЕГРН, сформированная на дату обращения.

Вам может пригодится информация о том, как узнать собственника по кадастровому номеру онлайн.

Dokumenty dlya registracii prava sobstvennosti na dom

Оформление дома в собственность, используем упрощенный порядок

Более сложной, в сравнении со сделкой, является процедура регистрации прав на дом, находящегося на дачном участке. Действующий закон предоставил возможность оформить недвижимость без необходимости получения муниципальных согласований. Эта процедура распространяется и на легализацию домов, находящихся на землях, предназначенных для индивидуального строительства.

registraciya-prava-sobstvennosti-na-domПродолжительность оформления зависит от наличия права собственности на участок. Перед тем как оформить дом в собственность, владельцу придется сверить на соответствие современному законодательству документы на землю. Если собственность на нее не оформлена, потребуется пройти процедуру приватизации участка. В рамках нее необходимо:

  • согласовать границы с соседями;
  • оформить кадастровый паспорт;
  • собрать документы о членстве в дачном обществе или решение властей о выделении земли.

Следующий этап — оформление частного дома.

Дополнительно рекомендуется прочитать: как составляется договор купли-продажи гаража.

procedura-registracii-prav-na-dom

Регистрация прав на постройки дачного типа

Документы для регистрации права собственности на дом такого типа включают следующее:

  • квитанцию о перечислении госпошлины;
  • паспорт заявителя;
  • декларацию о характеристиках объекта по установленной форме;
  • документы на землю.

Все перечисленное предоставляется в Росреестр.

Читайте также: как произвести перевод нежилого помещения в жилое.

Оформление в собственность капитального дома

Документы также передаются в Росреестр. Они включают:

  • кадастровый паспорт дома;
  • чек или квитанцию о внесении госпошлины;
  • выписку из ЕГРН в отношении участка.

Звоните:

8 800 350-54-95

Упрощенный порядок в отношении индивидуальных домов действует до 1 марта 2018 г. По истечении этого срока владельцам придется узаконивать такие постройки на общих основаниях.

Задать вопрос

Узнайте, зачем необходимо оформление запрета регистрационных действий в отношении недвижимого имущества.

Oformlenie v sobstvennost

Оформление посредством ввода в эксплуатацию

Если собственник земли планирует построить на ней дом, ему придется пройти процедуру согласования работ в муниципалитете. Несмотря на возможность использовать описанную выше упрощенную схему, получение согласования связано с рядом обстоятельств.

  1. Оформление кредита на постройку.
  2. Подведение коммуникаций.
  3. Невозможность завершить работы до 1 марта 2018 г.

Заявителю требуется представить следующие документы:

  • градостроительный план участка;
  • выписку из ЕГРН в отношении земли;
  • проект дома с заключениями о соответствии всем санитарным нормам и требованиям безопасности.

Если обращение будет одобрено, владельцу участка выдадут разрешение на строительство, действующее в течение 10-ти лет.

Перед тем как оформить дом в собственность, потребуется подписать акт ввода этого объекта в эксплуатацию. Он составляется комиссией, принимающей результат работ. Далее необходимо оформить технический и кадастровый паспорт. Все перечисленное войдет в перечень документов для регистрации права собственности на дом, передаваемый в Росреестр (дополнительно потребуется уплатить госпошлину).

Кстати, вам может быть полезно узнать, как оформить страхование ипотеки и где это дешевле?

Oformlenie posredstvom vvoda v ehkspluataciyu

Как действовать, если работы осуществлялись без согласования?

Ряд собственников желают сэкономить на стандартной процедуре получения разрешения для проведения строительных работ и возводят объект самовольно. Их часто интересует вопрос о том какие документы нужны для регистрации права собственности на дом такого типа. Важно вовремя зарегистрировать ее и предотвратить снос самовольной постройки.

Единственным эффективным способом легализовать подобную постройку является судебное разбирательство. Иск подается в районный суд по месту нахождения ответчика (им выступает муниципалитет, выдающий разрешение на проведение работ).

К заявлению придется приложить следующее:

  • документальные доказательства соблюдения норм безопасности;
  • подтверждение соответствия дома санитарным правилам.

Истцу следует готовиться к противодействию со стороны муниципалитета, поэтому рекомендуется привлечь юриста, специализирующегося на подобных делах.

Если заявление удовлетворят, то владельцу дома потребуется оформить кадастровый паспорт и зарегистрировать право собственности на основании вступившего в силу судебного решения.

Владельцу не стоит затягивать процедуру легализации и регистрации самостроя. Муниципалитет может его опередить и инициировать рассмотрение дела о сносе дома.

Полезно узнать, как выяснить кадастровую стоимость онлайн.

Kak dejstvovat

Сколько стоит оформить дом?

Одной из главных составляющих процедуры регистрации прав на недвижимость выступает ее цена. Потенциальных владельцев интересуют вопросы о том, сколько стоит переоформить дом, какова цена согласования строительства и процедуры узаконивания самостроя.

Наименьшие затраты ждут покупателей готового объекта, права на который зарегистрированы за продавцом. Они составят 4000 рублей госпошлины перед подачей документов в Росреестр.

Если оформление производится в порядке «дачной амнистии», придется запланировать расходы на геодезические работы, оформление кадастровых паспортов и платеж за регистрацию прав, потому что оформить дом по дачной амнистии бесплатно вы не сможете.

Skol

Стоимость затрат на оформление разрешающих строительство документов зависит от привлеченной проектной организации и характеристик будущего дома.

Наибольшие расходы ожидают владельца самовольно возведенного объекта. Ему придется нести расходы на экспертизы соответствия дома действующим нормативам и оплачивать дорогостоящую работу нанятого юриста.

Продолжительность процедуры получения прав собственности на дом зависит от его правового режима. Если он был оформлен и продается, сроки регистрации займут минимум времени. В остальных случаях все будет зависеть от скорости подготовки необходимых документов.

Инфографика «Оформление частного дома в собственность»

Видео-инструкция «Оформление частного дома в собственность»

Условия использования сертификата на жилье

Для того, чтобы Пенсионный фонд выделил на жилье деньги, предусмотренные по сертификату, семьям с детьми необходимо соблюсти несколько обязательных условий:

  • объект покупки должен находиться на территории России;
  • должна оформляться покупка отдельного жилого объекта, а не доли в праве собственности;
  • сделки могут проводиться в любой форме, которая не вступает в противоречия с законом;
  • в заявлении на распоряжение маткапиталом должна быть указана цель, на которую заявитель просит направить деньги, а также нужная сумма и приложены подтверждающие документы.

Купить квартиру за материнский капитал, или же другую жилплощадь, можно при строгом соблюдении еще одного условия: объект должен быть оформлен в собственность с учетом интересов всех детей с выделением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона).

ПФР требует прописывать это условие в договорах и составлять нотариальное обязательство. При этом:

  1. Оно должно быть выполнено в течение полугода после перечисления средств из маткапитала продавцу либо после снятия обременения с недвижимости.
  2. Собственность супругов и детей устанавливается в долях по согласованию между членами семьи.
  3. Должно быть учтено даже право собственности ребенка, который родились после заключения сделки, но до погашения обязательств материнским капиталом и окончательного оформления жилья в собственность.

Постановление Правительства РФ № 20 от 13.01.2009 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» позволило направлять средства из маткапитала не только на сделки, оформленные владельцем сертификата, но и на те, которые подписал супруг владельца (чаще владелицы).

Покупка жилья под материнский капитал

Существующие разновидности покупки жилья, ввиду сложившейся практики, имеют свои особенности. К каким-то видам ПФР относится с полным доверием, к другим — снисходительно или настороженно, проверяя участников сделки, цели и документы. А некоторые виды сделок, сами по себе даже не противоречащие российскому законодательству, и вовсе не подлежат оплате средствами маткапитала.

Ниже приводятся особенности приобретения различных видов жилья с использованием материнского сертификата:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • комната;
  • доля жилого помещения.

Купить дом под мат. капитал

Фото pixabay.com

Материнский сертификат на покупку квартиры

Как уже было сказано ранее, при приобретении квартиры в новостройке или старом доме средства мат. капитала можно использовать в наибольшем количестве вариантов:

  • стандартная форма сделки — покупка квартиры по договору купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа;
  • при строительстве многоквартирного дома (когда квартира как жилое помещение еще фактически не существует) — по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
  • при инвестировании в кооперативное строительство жилья (покупка квартиры в жилищном кооперативе — ЖК, ЖСК, ЖНК и др.). В этом случае необходимые документы для оплаты материнским капиталом вступительного или паевого взноса перечислены в п. 11 Постановления № 862 от 12.12.2007 г.

Подробнее об этих и других формах приобретения жилого помещения под маткапитал читайте подробнее в материале Как купить квартиру за материнский капитал.

Однако использовать материнский капитал до 3 лет

на покупку квартиры можно только в том случае, если семья готова взять кредит или займ (тогда оплата средствами маткапитала из Пенсионного фонда пойдет сразу на счета финансовой организации по кредитному договору или договору займа

). В противном случае нужно ждать, пока ребенок отметит третий день рождения (или третью годовщину усыновления).

Необходимо отметить, что во многих регионах России суммы в размере 453 тыс. рублей (именно на столько могут рассчитывать владельцы сертификатов в 2018 г., если ранее не подавали заявления о расходовании средств) хватит на оплату значительной части квартиры (а также для досрочного погашения значительной части ипотечного кредита или оплаты первоначального взноса). Некоторые региональные программы маткапитала позволяют существенно увеличить сумму, на которую может рассчитывать будущие покупатели для приобретения жилья.

Приобретение дома по сертификату

Пенсионный фонд не допускает обналичивания средств маткапитала за счет приобретения ветхого дома в провинции по заведомо завышенной цене — изношенность приобретаемого дома не может превышать 50%. Как показывает практика, недобросовестные владельцы сертификатов иногда пытаются воспользоваться такой схемой для получения денег.

Для других семей, которые живут в сельской местности или хотят убежать от городской суеты, материнский капитал на приобретение дома придется как нельзя кстати. Сделка совершается с помощью договора купли-продажи (при необходимости — с отсрочкой платежа), но только после достижения ребенком возраста 3 лет. Вероятнее всего, купить дом за материнский капитал в ипотеку не получится, так как банки дают кредиты преимущественно под квартиры. При этом:

  1. В соответствии с Постановлением № 862 от 12.12.2007 г., средства из обеспечения сертификата можно использовать только на приобретение жилой недвижимости. Купить нежилой дачный дом за материнский капитал не получится.
  2. Участок, на котором возведен дом, и другие сооружения на нем, не могут быть куплены вместе с самой постройкой. Для их приобретения придется заключать два договора:
    • по первому приобретается дом под материнский капитал;
    • по второму — земля и другие постройки за личные средства покупателя.

Таким образом, Пенсионный фонд тщательно следит за тем, чтобы сделка купли-продажи касалась именно жилого дома, а не дачной постройки. Эти два строения отличаются:

  • конструкции дома — капитальные, дачи — облегченные;
  • дом предусматривает все необходимые для проживания коммуникации (свет, воду, отопление, в идеале — канализацию), тогда как на дачу может быть подведено только электричество;
  • домом можно пользоваться круглогодично, в отличие от дачи;
  • в документах участок и постройка имеют соответствующий статус (жилая или дачная).

Можно ли купить комнату за материнский капитал?

Для того, чтобы купить комнату за материнский капитал, необходимо разобраться в требованиях и формулировках закона, предпочтениях Пенсионного фонда и рассмотреть возможные ситуации.

Если комната является изолированным жилым помещением, отделенным от остальной части квартиры или дома, то проблем с ее покупкой возникнуть не должно. Сделка оформляется стандартным договором купли-продажи. Однако если комната принадлежит к однокомнатной квартире, то придется покупать всю квартиру.

  • Пенсионный фонд пойдет навстречу покупателям, если комната под материнский капитал обойдется приблизительно в такую же сумму, какой обеспечен сертификат.
  • Еще лучше он отнесется к сделке, после которой покупатель комнаты станет единственным и полноправным хозяином квартиры (дома).
  • В последнем случае владельцу сертификата может пойти навстречу даже банк. В итоге можно будет использовать материнский капитал до 3 лет на покупку комнаты, оформив кредит.

Материнский капитал на покупку комнаты в доме со статусом общежития использовать не получится, если оно относится к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 Жилищного кодекса).

Однако если общежитие переведено в частный жилой фонд, ПФР согласится на покупку в нем комнаты для семьи. Более того — такие сделки могут быть наиболее предпочтительными, поскольку во многих регионах страны размер сертификата на материнский капитал (453 тыс. рублей) равен или покрывает большую часть стоимости небольшой изолированной от остальных помещений комнаты.

Покупка доли в собственности

Законодательство РФ четко ограничивает расходование материнского капитала: за счет федеральных денег можно приобрести только жилое помещение (ч. 1 ст. 10 закона). В процессе принятия решения, выделять ли деньги заявителю при покупке доли, ПФР будет исходить из следующего: является ли эта доля в недвижимости самостоятельным жилым помещением?

Таким образом, чтобы можно было использовать материнский капитал на покупку доли, последняя должна соответствовать критериям жилого помещения:

  • быть изолированной и отделенной от остальной площади жилища;
  • годиться для постоянного проживания;
  • соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Однако в общем случае доля под материнский капитал может быть приобретена далеко не всегда.

Материнский капитал на приобретение доли в каждом отдельном случае может иметь нюансы. В общем случае Пенсионным фондом приветствуются сделки, когда выкуп доли приводит к установлению единственного собственника жилья, иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

Читать подробнее

Таким образом:

  • изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в многокомнатной квартире может являться жилым помещением;
  • доля в однокомнатной квартире не может быть отнесена к полноценному и выделенному жилью — только если в результате такой сделки покупатель не становится единственным собственником жилого помещения, выкупая долю у других совладельцев.

Не допускается приобретение за счет средств маткапитала доли в помещении, которое находится во владении на правах общей совместной собственности. Такое помещение можно купить только полностью или разделить его надлежащим образом (выдел долей), а потом приобрести одну часть.

Покупка жилого помещения у родственников на материнский капитал

Обсуждения возможности покупки жилья у родственников ведутся с самого открытия программы материнского капитала. У юристов накопилось достаточно опыта, чтобы консультировать и оказывать клиентам помощь по этому вопросу.

Юридически сделки с родственниками по договору купли-продажи имеют такой же правовой статус, как и с любыми другими физическими лицами. Они не запрещены, однако фактически при использовании маткапитала для покупки жилой недвижимости у родственников существуют ограничения:

  • сделка не должна быть мнимой, когда фактически происходит только обналичивание материнского капитала без изменения режима пользования жилым имуществом;
  • не допускается заключение сделок между законными мужем и женой и разрешается со всеми другими членами семьи (в том числе между детьми и родителями);
  • ПФР без лишних сомнений признает договор покупки жилья у родственников, если последние откажутся от владения своими долями (потеряют свое право собственности) в жилом помещении.

Однако необходимо помнить: ПФР тщательно проверяет сделки между родственниками. Таким образом Пенсионный фонд пытается не допустить возможности обойти закон, когда жилье покупается фиктивно для обналичивания средств из семейного капитала.

В некоторых случаях о сомнительных сделках с близкими родственниками сообщают даже в МВД. Но, скорее всего, материнский капитал на покупку дома или квартиры полностью у не слишком близкой родни разрешат. Также будет легко одобрена сделка по выкупу доли у родственников с тем, чтобы члены семьи стали полноправными владельцами жилого объекта.

В случае возникновения сомнений всегда можно и нужно обратиться за консультацией непосредственно в Пенсионный фонд, в том числе к онлайн-консультанту на официальном сайте

ПФР. Причем желательно сразу как можно более точно описывать ситуацию — некоторые существенные обстоятельства зачастую вскрываются только на этапе оформления сделки.

Продажа недвижимости, купленной за маткапитал

Бывают ситуации, когда ранее купленное жилье под материнский капитал необходимо продать — например, если квартира оказалась маленькой или неудобной, дом холодным или построенным в неудобном месте, а семья выросла, нужно переехать в другой город или просто изменились семейные обстоятельства.

В целом такая сделка по продаже жилья возможна, однако необходимо четко соблюсти два обязательных условия:

  1. Так как жилье находится в общей собственности и, в том числе, принадлежит детям, о продаже необходимо сообщить органам опеки и получить их согласие.
  2. Для этого необходимо предоставить доказательства, что дети получат доли на другой жилплощади, по размеру не меньше существующих.

Обычно продажа квартиры, купленной на мат. капитал, происходит двумя способами: либо по обмену, либо с одновременной покупкой жилья, большего по площади. То есть просто получить деньги от сделки и потратить их по собственному усмотрению не получится.

Однако законом предусмотрены не все ситуации, возможные в правовом поле. Например, при желании продать квартиру, по которой все еще выплачивается ипотека и был задействован маткапитал, могут возникнуть дополнительные сложности, поскольку до выплаты всей суммы долга реализовать обязательство о выделении долей в собственности детям не представляется возможным.

В связи с этим в будущем сделку по недвижимости, доля в собственности по которой должна достаться детям, будет легко оспорена любой из сторон, а также органам опеки или много лет спустя самими детьми при достижении совершеннолетия. Поэтому при продаже следует консультироваться не только с юристом, но и с представителями опеки и ПФР.

Законодательное регулирование вопроса

При ипотеке вы закладываете свое недвижимое имущество для обеспечения займа.

Имущество при этом остается в вашем владении и пользовании. В случае невыполнения вами своей обязанности по возврату кредита или займа кредитор может реализовать ваше имущество, и за счет полученных средств удовлетворить свои требования.

Приобретая недвижимость в рассрочку или за счет заемных средств, вы можете ею же обеспечить ваш долг.

Эти гражданско-правовые отношения урегулированы Гражданским Кодексом Российской Федерации, Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ и Законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. №218-ФЗ.Законы об оформлении ипотеки на дом с земельным участком

Правила обременния

В гражданском и земельном законодательстве заложен принцип единства судьбы земли и находящихся на ней, неразрывно с ней связанных объектов недвижимости. Заключается этот принцип в таком правиле: отчуждение земли и расположенного на ней объекта происходит одновременно, если они принадлежат одному и тому же лицу на праве собственности.

Обременение дома и земельного участка под ним по договору ипотекиА поскольку итогом в случае неспособности залогодателя выплатить долг может стать реализация заложенного имущества, на ипотеку также распространяется правило единства судьбы земли и находящегося на ней объекта.

Законом рассмотрено несколько случаев, когда возникает ипотека на земельный участок и дом.

Во-первых, когда вы приобретаете здание и земельный участок за счет кредитных средств, и они одновременно поступают в вашу собственность. В случае, если вы их приобретаете за счет кредитных средств, ипотека на них возникает одномоментно с вашим правом. Закладываются оба объекта сразу.

Во-вторых, когда вы приобретаете также за счет заемных средств только земельный участок, свободный от застройки, ипотека возникает только на него. Но при строительстве зданий, строений, сооружений на нем обременение распространяется также и на них. При регистрации вашего права собственности на построенный объект в ЕГРН автоматически переносится запись об ипотеке из земельного участка в раздел, открытый на здание.

В-третьих, наоборот, когда здание поступает в собственность, а земельный участок, например, не оформлен. Тогда регистрируется ипотека только на здание, но при оформлении права собственности на землю ипотека также переносится.