На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

В настоящее время приобретение собственного жилья – это не только длительный и сложный, но также весьма рискованный процесс.

При отсутствии надлежащей бдительности, осторожности, осведомленности, а также некоторой юридической грамотности, достаточно велик риск остаться как без приобретенного имущества, так и без денежных сбережений.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры, какие критерии выбора применимы в процессе поиска жилья и какие нюансы сделки требуют детального изучения? Рассмотрим подробно.

Содержание

Заключение

Как правило, покупатель при поиске жилья на первое место ставят месторасположение дома, затем выбирает планировку квартиры и лишь потом интересуется отделкой. Именно поэтому более востребованным для жилья экономкласс является вторичный рынок жилья. Приобретая квартиру, можно сразу заезжать и жить.

Чтобы разобраться с критериями подбора нового жилья и в целях экономии времени лучше обратиться за помощью к специалистам (юристу или риэлтору). Они смогут помочь избежать множества ошибок, а также не нарваться на мошенников.

Обращаться к специалистам по недвижимости необходимо, если человек является юридически не грамотным и не может сам разобраться в документах. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру является важным моментом.

Вопрос

Налог вычет за ремонт квартиры

Квартира без ремонта приобретена в совместную долевую собственность. Как получить налоговый вычет на ремонт?

Ответ

Правом на налоговый вычет могут воспользоваться все сособственники, но только в том случае, если они ранее не использовали это право. Также собственники должны являться плательщиками НДФЛ, то есть работать официально. Например, пенсионерам вычет не полагается, так как пенсия не облагается налогом.

Важные нюансы

Перед тем, как заключить такую важную сделку, как приобретение в собственность имущества жилого характера, следует тщательно изучить не только юридическую сторону процедуры, но и практическую.

В данном случае подразумевается осмотр помещения на предмет наличия в нем всевозможных дефектов и недостатков.

Просмотр жилья

На что обратить внимание при покупке квартиры, что нужно знать и какие особенности ее состояния следует учесть?

Например, следующие, выявить которые можно при проведении визуального осмотра:

  • наличие пятен плесени, возможно, замытых, вывести грибок будет достаточно сложно, поэтому такое приобретение доставит в будущем немало головной боли;
  • наличие желтоватых потеков на стенах, которые могут свидетельствовать о том, что квартиру периодически заливают жильцы квартиры, расположенной выше;
  • состояние напольного покрытия, а также стен и потолка;
  • функционирование труб системы канализации.

Разумеется, перед продажей собственности продавец может несколько замаскировать имеющиеся дефекты, в этом случае следует уделить особое внимание тому, удерживает ли квартира тепло, а также имеется ли в ней специфический запах плесени и сырости.

Юридическая сторона вопроса

При покупке жилья как в новом доме, так и в старом, следует особое внимание уделить имеющейся документации:

  1. В первую очередь следует проверить свидетельство о том, что продавец обладает правами на жилье.
  2. Далее следует обратиться к документам из жилищной конторы, в которых указано как количество людей, которые на момент продажи зарегистрированы и живут на территории реализуемого имущества.
  3. Узнать количество неоплаченных коммунальных долгов, либо полное их отсутствие. Разумеется, именно последнее наиболее предпочтительно.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Какие именно моменты нуждаются в наиболее пристальном изучении перед процедурой заключения сделки по продаже имущества зависит от того, какое именно жилье подлежит реализации: дом в стадии строительства, вторичное жилье и так далее.

На вторичном рынке

Квартира, которая уже находилась ранее в правах собственности, может не отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилищу.

Так, например, она может быть холодной, сырой и так далее. Но это аспект, который вполне можно заметить визуально до заключения сделки.

Что касается юридических особенностей, то в данном случае следует обратить внимание на то, не прописаны ли на жилой площади лица, которых, в соответствии с нормами законодательства нельзя будет снять с регистрации.

К указанной категории относятся недееспособные, несовершеннолетние и другие.

Если на момент заключения сделки в квартире прописаны жильцы, следует изначально оговорить данный пункт в условиях договора, дабы избежать его расторжения в суде.

В новостройке

Перед тем, как приобрести квартиру в новостройке, следует уделить особое внимание некоторым деталям, а именно:

  • определение стадии, на которой на момент покупки находится строительство;
  • заручен ли застройщик поддержкой банка-кредитора, что снижает риск возможного банкротства и, как следствие – приостановки строительства;
  • ознакомление с объектами, которые были выполнены застройщиком ранее для определения уровня их качества.

От застройщика

Если квартира приобретается на одной из стадий строительства, в первую очередь следует изучить дома, предназначенные для проживания, которые были сданы компанией ранее.

В соответствии с полученными данными можно сделать вывод о положительной репутации застройщика, либо наличии некоторого негатива.

Это необходимо для того, чтобы предусмотреть возможный риск «замораживания» строительства ввиду отсутствия финансирования.

Также следует приобретать жилье непосредственно у инвесторов. Не стоит заключать сделку с риэлторами, которые являются обычными перекупщиками.

Такая квартира может иметь цену, значительно превосходящую первоначальную, а также не отвечать требованиям и нормам, предъявляемым к любому жилому объекту.

Через агентство

В том случае, если лицо выбирает в качестве способа покупки жилья приобретение его у посредников, то есть, через агентство, в первую очередь необходимо уделить внимание деловой репутации данной компании.

Также следует знать, что риэлторы являются самыми обычными посредниками сделок по продаже жилья, соответственно, они могут значительно завысить первоначальную стоимость жилища.

В ипотеку

При приобретении жилья в ипотеку и на средства, полученные от государства по программе материнского капитала в 2018 году или ранее, следует обязательно предоставить в регистрационный орган документы, способные подтвердить данную информацию.

Указанный момент необходимо включить в договор непосредственно для того, чтобы направить средства полученного капитала на приобретение жилой площади.

Здесь представлены образцы договора покупки квартиры в ипотеку, договора покупки квартиры с материнским капиталом.

По ДДУ

ДДУ, либо договор долевого участия, регулируемый 214 ФЗ, подразумевает покупку имущества, находящегося в доме на стадии строительства, то есть, квартиры, еще не сданной в эксплуатацию.

При заключении указанного договора следует уделить особое внимание трем следующим пунктам:

  • определение цены жилья и внесение указанной суммы в документ;
  • полное описание жилища, то есть, расположение комнат, метраж и так далее;
  • конкретный срок сдачи объекта.

Без риэлтора

Для того, чтобы провести сделку без участия риэлторских компаний, то есть, самостоятельно, следует обладать некоторой грамотностью в вопросах, касающихся покупки и продажи жилья.

Также вполне возможно обратиться к специалистам, которые проверят всю документацию на предмет подлинности и законности.

Сделка без посредников обладает существенным плюсом – обычно цена на жилье, которое предполагается купить из первых рук, является существенно более низкой, нежели при участии риэлторов.

квартира менее 3 лет в собственности риски для покупателяНеобходимо учитывать риски покупателя при приобретении квартиры менее 3 лет в собственности

Какие требуются документы для покупки квартиры в ипотеку? Полный перечень тут.

Порядок сделки

Сделка по покупке и продаже жилья включает в себя ряд следующих процедур:

  • подготовка, сбор и проверка необходимой документации;
  • обращение в соответствующий регистрационный орган;
  • регистрация договора;
  • передача прав на собственность, а также денежных средств.

Какие документы следует проверить?

Для того, чтобы снизить возможные риски, необходимо проверить всю документацию, которой обладает собственник жилья.

Особое внимание следует уделить тому, нет ли третьих лиц, которые также могут претендовать на жилье, а также нет ли прописанных в ней людей.

Помимо этого желательно обратить внимание на отсутствие, либо наличие у собственника долгов за услуги коммунальной службы.

Оформление

Процедура оформления договора о продаже и покупке имущества, предназначенного для проживания, производится в соответствии с принятым образцом и включает в себя ряд дополнительных пунктов, внесение которых стороны сочтут необходимым.

Договор заключается сторонами самостоятельно и вступает в законную силу после проведения процедуры регистрации в соответствующих органах.

Образец договора

Договор продажи и покупки жилья не установлен как единый образец, однако, к его заполнению есть определенные требования.

С образцом договора покупки квартиры можно ознакомиться здесь.

Государственная регистрация

Официальная регистрация сделки по продаже и покупке жилья производится в регистрационной службе, расположенной в соответствии с местом нахождения реализуемого имущества.

В данное учреждение подаются заранее подготовленные документы, заверенные и подписанные надлежащим образом.

Образец договора о внесении аванса при покупке квартиры

Образец договора о внесении аванса при покупке квартирыдоговор о внесении аванса при покупке квартиры образец поможет оформить передачу денег правильно.

Что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке? Читайте здесь.

Интересует покупка квартиры под материнский капитал? Подробности в этой статье.

Сроки

После того, как стороны обратились в регистрационный орган для совершения сделки, производится:

  • изъятие у продавца документов на квартиру;
  • передача денежных средств в оговоренном ранее размере от покупателя.

Однако, свидетельство, подтверждающее право покупателя на обладание жильем, будет выдано ему несколько позднее, по завершении регистрации.

Обычно указанная процедура занимает порядка двух-трех недель.

На видео о том, на что обратить внимание при заключении договора

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Покупка квартиры менее 3 лет в собственности риски покупателя

Следующая статья: Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Основные сведения

Покупка жилой недвижимости – сложный процесс, который требует от покупателей соблюдения множества нюансов. Благодаря этому можно исключить вероятность попадания на мошенников.

Необходимые термины

Во время заключения сделки купли-продажи необходимо знать разъяснения по таким терминологиям, как:

Государственная пошлина Налог, который согласно российскому законодательству должен уплачивать покупатель в бюджет государства. Ее размер устанавливается в зависимости от себестоимости недвижимости
Соглашение купли-продажи Документ, который предоставляет возможность осуществить прав собственности на недвижимость от одного лица к иному. Сделка влечет за собой уплату продавцу денежных средств, сумма которой устанавливается в индивидуальном порядке
Недееспособные лица Граждане, по которые по определенным обстоятельствам состоят на учете в психологическом медицинском учреждении и не обладают законным правом на подписание договора купли-продажи
Владелец Лицо, которое на законных основаниях обладает правом на продаваемую недвижимость

Зная о данной терминологии можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания в процессе подписания договора купли-продажи.

Документальное закрепление сделки

Основным документом, который подтверждает сделку, принято считать договор купли-продажи. Именно при его наличии можно обратиться в территориальное представительство Росреестра для перехода права собственности от одного лица к иному.

На основании поданного заявления, квитанции об уплате госпошлины и договора купли-продажи будет выдано свидетельство о праве собственности.

Действующая правовая база

Российским законодательством установлено право населения и меть в праве собственности персональную жилую недвижимость.

Процедура реализации такого имущества регулируется такими основными нормативно-правовыми документами:

  • Гражданским Кодексом России;
  • Налоговым кодексом России;
  • Федеральным законом № 214 от декабря 2014 года “Относительно участия в долевом строительстве”;
  • Федеральным законом № 256 от декабря 2006 года “Об использовании материнского капитала”.

Ссылаясь на указанные законопроекты можно исключить вероятность допущения различного недопонимания.

Что надо знать при покупке квартиры

Прежде чем приобретать недвижимость изначально рекомендуется проверить продавца на предмет его добросовестности.

В частности рекомендуется проверить такие документы:

  • внутренний паспорт РФ;
  • документацию, которая подтверждает наличие прав собственности на продаваемую недвижимость;
  • справки, которые способны подтвердить отсутствие долговых обязательств по коммунальным услугам.

Дополнительно рекомендуется изучить домовую книгу на предмет отсутствия в недвижимости зарегистрированных жильцов. Только таким образом можно исключить вероятность попадания на мошенников.

Более выгодное время для сделки

Бытует мнение, что недвижимость наиболее оптимально приобретать весной либо же осенью, поскольку в это время года рынок начинает активизироваться и число предложений растет.

Однако интенсивность продаж во многом зависит от курса доллара и экономической ситуации в целом, несмотря на то, что некоторая закономерность видна.

В период с апреля по май и с сентября по ноябрь граждане готовы тратить больше своего времени на поиск подходящей недвижимости.

В летний период активность существенно падает, поскольку начинается пора отпусков, из-за чего потенциальные покупатели разъезжаются по курортам.

В зимний период статистика продаж падает из-за многочисленных новогодних каникул. Одновременно с этим миф относительно сезонности формируют сами риэлтор, которые часто советуют выставлять квартиру или дом на продажу в осенне-весенний период.

Причем советуют ставить завышенную цену из-за активности покупателей. Некоторые нюансы предусмотрены и в случаях со встречным приобретением объектов недвижимости.

Если же гражданам необходимо быстро реализовать квартиру с целью покупки более хорошего варианта, то сезонность не играет роли.

В таких ситуациях квартира выставляется на продажу по заниженной цене. Некоторые риэлторы, которые занимаются продажами много лет, уверены в утопии сезонных продаж.

По их мнению, нет необходимости ждать каких-либо сезонных распродаж, а покупать ту недвижимость, которая подходит наиболее для покупателей.

На какие нюансы стоит обратить внимание в документах

Что нужно спрашивать при покупке квартиры, а также, какие документы проверить – вопрос, который задают многие покупатели.

Недвижимость, которая раньше уже находилась в праве собственности, может не отвечать установленным к жилью требованиям.

К примеру, она может быть:

  • холодной;
  • сырой;
  • и так далее.

Однако такие дефекты можно увидеть сразу во время первичного визуального осмотра до заключения договора купли-продажи.

Если говорить о юридических особенностях, то в данном случае крайне важно обращать внимание на то, прописаны ли в объекте недвижимости граждане, которые по законодательству России не могут быть сняты с регистрации.

К таким категориям граждан относят:

  • официально признанных недееспособных лиц;
  • несовершеннолетних детей и так далее.

По этой причине изначально рекомендуется проверить домовую книгу, чтобы подтвердить отсутствие прописанных граждан в приватизированной квартире.

Дополнительно рекомендуется с документами, которые подтверждают отсутствие обременений на недвижимость и задолженность по коммунальным услугам.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Post navigation ← Как сделать перепланировку в ипотечной квартире: 3 основных способа 2 основных метода узаконивания самовольной перепланировки квартиры →

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Post navigation ← Как сделать перепланировку в ипотечной квартире: 3 основных способа 2 основных метода узаконивания самовольной перепланировки квартиры →

На что обратить внимание?

Следует определиться с районом проживания, а также обратить внимание на инфраструктуру. Желательно, чтобы квартира была расположена в удобной транспортной доступности до центра города и других районов с социально важными объектами. Нужно убедиться, что в районе, где предполагается купить жилье, есть школы, детские сады, аптеки, магазины, а также медицинские учреждения.

Пристальное внимание стоит обратить и на сам объект недвижимости. Квартиру целесообразно осмотреть с компетентным мастером, который сможет оценить ее техническое состояние. Важно, что в жилье не было плесени и сырости, а также аварийного балкона (при его наличии).

Нужно убедиться, что дом не относится к аварийному и ветхому жилью. Если в МКД был выполнен капремонт, то нужно убедиться в его качестве. По возможности нужно спуститься в подвал и подняться на чердак, особенно если квартира находится на цокольном, первом или последнем этажах.

Отдельное внимание важно уделить соседям. Осматривать жилье желательно в выходной день. С некоторыми соседями можно пообщаться, чтобы расспросить о продавце недвижимости и районе возможного будущего проживания в целом.

Потенциальному покупателю следует обратить внимание на отсутствие на жилплощади не узаконенных перепланировок. Иначе такую квартиру будет сложно зарегистрировать, а при выявлении несанкционированных изменениях на покупателя может быть наложен административный штраф.

Обращать внимание также стоит на отсутствие на недвижимость притязаний со стороны третьих лиц.

Выяснить это можно, заказав выписку ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будут указаны все зарегистрированные права на объект. От покупки квартиры также следует отказаться, если в ЕГРН внесена запись об оспаривании права собственности на недвижимость третьими лицами.

Важно убедиться в том, чтобы в квартире не осталось прописанных лиц. Если купить жилплощадь с прописанными гражданами, то выписывать их придется в судебном порядке.

Иногда суд встает на сторону прописанных граждан и отказывает новым собственникам в удовлетворении иска — по причине сохранения за прописанными гражданами права пользования жильем. Такое может произойти, когда в квартире остался прописанным ребенок, не имеющий другого помещения. Выписать несовершеннолетнего в «никуда» сложно. Для этого потребуется согласие органа опеки.

Покупателю следует внимательно разрабатывать условия договора. Они должны быть полностью согласованы сторонами.

Покупка вторичного жилья

Выбрать вариант можно из газет, а также на специализированных порталах. Анализ рынка недвижимости в России показывает, что недостатка в предложениях на «вторичке» нет. В продажу регулярно поступают квартиры в стандартных панельных многоэтажных домах и старых пятиэтажках. Приобрести недвижимость также можно в домах-памятниках архитектуры.

В большинстве городах России сохраняются общежития еще советских времен. Если суммы сбережений у граждан небольшие, то для начала они могут остановить выбор на отдельной комнате.

При наличии более или менее значительных средств можно приобрести частный дом, в том числе новый, но уже обжитый коттедж в городской или сельской местности. Все зависит от предпочтений и бюджета покупателя.

Условно вторичным жильем можно считать квартиры, в том числе студии, в новостройках 1-5 летней давности. С учетом кризисных явлений в экономике РФ многие из них, введенные в эксплуатацию еще несколько лет назад, до сих пор не полностью заселены. Квартиры в них могут многократно перепродаваться, в том числе юридическими лицами.

условия ипотеки на вторичное жильеЧитайте об условиях ипотеки на вторичное жилье

Что такое вторичное жилье? Смотрите тут.

Порядок действий

Для того чтобы выяснить с чего начать покупку жилья нужно определиться с вариантом недвижимости согласно запланированному бюджету. На многих ресурсах выставлены фото квартиры или дома, но иногда они могут не соответствовать реальному экстерьеру и интерьеру жилплощади. Следует лично убедиться в надлежащем состоянии недвижимости, ее полной цене.

Желательно осмотреть несколько вариантов, а также, по возможности, сбить предложенную цену. Большинство продавцов закладывают в заявленную цену возможность скидки.

Размер торга зависит от обстоятельств продажи, умения покупателя договариваться, а также состояния жилья.

После осмотра недвижимости и согласовании цены можно внести задаток. Его размер определяется сторонами. Нужно помнить, что если покупатель внес задаток и позже отказался от сделки, то продавец не обязан возвращать задаток, если только покупатель не сможет доказать в суде, что сделка покупки не состоялась по вине самого продавца. Это возможно, когда он скрыл недостатки в квартире или доме либо, когда на недвижимость, уже после внесения задатка суд или приставы налагают арест.

Если от продажи отказывается продавец, который взял задаток, то тогда он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, в котором согласуют все условия сделки.

Если продавец или покупатель откажутся его заключить, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к оформлению основного договора покупки недвижимости. Срок давности по таким делам составляет 3 месяца с момента пропуска срока заключения договора.

После заключения основного договора, который оформляется в трех экземплярах, стороны обращаются в Росреестр за регистрацией права собственности на недвижимость. Для регистрации права потребуется оформить заявление, принести документы и оплатить госпошлину.

Какие документы нужны?

В 2019 году для покупки вторичного жилья понадобится:

  • договор купли-продажи в трех экземплярах, включая акты приема-передачи денег;
  • выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • паспорта заявителей;
  • квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. руб.).

Если документы оформляются представителем покупателя, то понадобится оформить нотариальную доверенность. Сам договор купли-продажи с 1.03.2013 г. регистрировать не нужно, но для надежности сделки это целесообразно сделать.

Срок регистрации права собственности составляет 4-7 дней.

Как заключить договор?

Договор оформляется согласно нормам ст. 548-559 ГК РФ. В нем следует указать:

  • дату, место оформления сделки;
  • полную информацию о продавце и покупателе – паспортные данные, сведения о юридическом лице (если квартиру продает компания);
  • информацию о недвижимости, включая земельный участок, хозяйственные постройки;
  • порядок и дату передачи недвижимости;
  • форма оплаты и порядок передачи денег, дату подписания акта приема-передачи;
  • иные условия – недвижимость может передаваться вместе с мебелью и другим предметами.

Договор должен быть подписан сторонами. Нужно указать количество экземпляров сделки и то, что у них равная юридическая сила. Договор считается правоустанавливающим документом на недвижимость.

Образец договора купли-продажи квартиры здесь.

Какие риски?

На что обратить внимание при покупке жилья: обязательно стоит убедиться в том, что на квартиру не зарегистрировано никаких обременений и ограничений. От покупки стоит отказаться, если в квартире остаются проживать другие лица, сохраняя за собой право пользования недвижимостью.

Такая ситуация может сложиться при наличии права на недвижимость со стороны отказополучателя – когда наследник получил квартиру и затем ее продал с прописанным человеком, имеющим право проживать в помещении, независимо от смены собственника.

Существуют риски относительно оплаты недвижимости. Не нужно давать задаток или аванс, не оформив его соответствующей распиской.

Желательно вообще его не давать, а передавать всю сумму уже после регистрации права собственности на купленную недвижимость. Для этого следует воспользоваться банковской ячейкой.

Также не стоит покупать квартиру с неоплаченными долгами ЖКУ, так как управляющая организация может попытаться взыскать задолженность с новых собственников, что незаконно.

Покупатель, как и продавец, не могут быть полностью застрахованными от всех рисков. Даже участие риэлторов полностью не гарантирует юридическую чистоту недвижимости. Желательно покупать недвижимость только после ее полной проверки.

программа субсидий на жилье для молодых семейУзнайте о программе субсидий на жилье для молодых семей

Как взять кредит на покупку жилья в 2019 году? Информация здесь.

Дадут ли кредит на строительство жилья для нуждающихся? Подробности в этой статье.

Как приобрести в кредит?

Банки предлагают оформить недвижимость в ипотеку, в том числе с государственной поддержкой. Конкретные ипотечные программы следует изучать, обратившись в конкретную финансовую организацию.

Если у граждан есть свои сбережения, но для покупки не хватает немного денег, то можно взять обычный потребительский кредит и всей суммой погасить стоимость недвижимости.

Кредит оформляется отдельным договором. Если он ипотечный, то у него целевое предназначение.

Кредитные продукты, в основном, доступны платежеспособным гражданам, у которых есть средний недостаток. Оформлять покупку недвижимости целесообразно при помощи ответственного и компетентного юриста.

На видео о покупке квартиры на вторичном рынке

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Когда выгоднее покупать

Покупка вторичного жильяРиэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Алгоритм покупки жилья на вторичном рынкеПошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Оформление покупкиПроцедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13%

от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Как покупать жилье на вторичном рынке, документыДоговор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

К договору желательно приложить документ, содержащий сведения о техническом состоянии квартиры.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

  • выписку из домовой книги;
  • выписку из ЕРГП;
  • справку из ЕИРЦ (об отсутствии долга за коммунальные услуги);
  • техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Как правильно покупать жильеСделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Правильная покупка, как избежать рисковВсе эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Риски при покупке квартиры вторичкиТакая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

O-NEDVIZHKE.RU

Другой важный момент – это напольное покрытие. Вообще, вам необходимо обращать свое пристальное внимание именно на пол.

Как правило, это либо доски, либо бетон. Тут пол деревянный, однако, хозяева положили ковролин.

Ковролин цвета хорошего, его можно не менять. Однако это тоже повод задуматься. А вдруг под ковролином прогнившие доски. Если есть возможность, отогните кусочек ковролина и посмотрите на состояние напольного покрытия.

Ну, и еще один немаловажный вопрос, а для кого-то и вовсе решающий нюанс, – это вид из окна вашей квартиры. По этой части у нас нет никаких нареканий. С одной стороны, окна выходят на тихий двор, с другой — окна выходят на оживленную городскую магистраль.

Все эти споры, где покупать квартиру: на вторичном или первичном рынке, они не теряют актуальности никогда, потому что плюсы есть и на вторичном рынке – это уже готовая квартира для жилья в законченном доме.

Но, тем не менее, есть, конечно, и свои минусы, потому что цена, как правило, равнозначна, что на вторичном рынке, что на первичном рынке, если мы, конечно, не берем сегмент элитного жилья.

Поэтому выбирать, как всегда, конечно, вам. Мы лишь хотим, чтобы наши советы помогли вам выбрать действительно качественную хорошую квартиру, ну и, может быть, где-то снизить по цене.

Не забывайте посещать наш сайт o-nedvizhke.ru, и вы всегда будете в курсе всех новостей!

Безымянный

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Сделки с жильем на вторичном рынке недвижимости занимают существенную долю объема всех продаж. Это связано с неугасающим спросом на уже обжитые квартиры, находящиеся в районах с развитой социальной инфраструктурой. Ведь не все могут себе позволить купить жилье в новостройке и потратиться на отделочные работы. Между тем не каждый представляет себе особенности сделок с объектами недвижимости, которые уже были в употреблении. О том, что нужно знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке в России в 2019 году, пойдет речь далее.

Скачать образцы документов

  • Образец договора купли-продажи квартиры
  • Образец акта приема-передачи квартиры (вторичный рынок)

Особенности вторичного рынка жилья в России

Для того чтобы определиться с тем, что надо знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, необходимо вспомнить историю его формирования и понимать основные принципы функционирования. Так как в советское время практически все жилье принадлежало государству напрямую или опосредованно через государственные предприятия, то понятия рынок жилья не существовало. Граждане являлись лишь нанимателями квартир и могли улучшить свои жилищные условия только путем размена.

С появлением частной собственности государство поспешило отделаться от большей части жилого фонда путем процедуры приватизации. Особенности этого процесса позволяли оформлять квартиры в собственность сразу нескольким гражданам, прописанным на данной жилплощади. Факт проживания в ней не имел значения. В результате у одного объекта появлялось несколько собственников, владеющих определенной долей в общем праве. Часто они даже не были родственниками. Иногда кого-то случайно либо умышленно не включали в процесс приватизации. Поэтому необходимо знать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, которая была недавно приватизирована, могут появиться законные претенденты на жилплощадь.

Исторически сложилось, что вокруг рынка недвижимости сформировалась определенная «криминальная» аура. Это закономерно, так как большие деньги всегда привлекают мошенников. Поэтому каждый должен знать, что делать при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать их жертвой. Ведь цена вопроса может быть не только в потере денег, но и самой жизни. Возможно, этот аргумент является решающим в выборе более цивилизованных способов проведения сделок с недвижимостью.

Свою долю в усложнение процедуры покупки или продажи вносит и само законодательство, в частности:

  • регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином;
  • квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов;
  • арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.

Все это еще раз подтверждает то, что знать нужно очень много, покупая квартиру на вторичном рынке.

Частые вопросы при продаже вторичного жилья

Рассмотрим несколько популярных вопросов, непременно возникающих при реализации или покупке бывшего в употреблении жилья:

  • как производится приемка квартиры на вторичном рынке и когда подписывать акт приема-передачи: на что обратить внимание? Акт приема-передачи является подтверждением того, что договор полностью исполнен, скачать его можно здесь. С момента подписания этого документа покупателю переходят не только все права на недвижимость, но и обязанности. Поэтому перед подписанием необходимо проверить техническое состояние помещений, а также уплату всех коммунальных платежей. Иначе, платить их придется покупателю. В большинстве регионов акт передается в органы регистрации вместе с договором купли-продажи, только в Москве и Санкт-Петербурге – после перехода права собственности;
  • когда отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке? Законом не установлен порядок взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью, поэтому вопрос, когда передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, должен быть четко оговорен в договоре купли-продажи. Безопаснее делать это после регистрации в Росреестре;
  • когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Этот вопрос тоже регулируется договором, но на практике, ключ отдают после полной оплаты стоимости жилья и подписания акта приема-передачи.

Если вам известен ответ на вопрос, продаются ли квартиры на вторичном рынке, и вы готовы стать участником такой сделки, примите во внимание вышеизложенный материал. Это позволит вам уверенней чувствовать себя в этом, на первый взгляд, нелегком деле.