Налог на сдачу жилья в аренду: кому и как необходимо его уплачивать

Какие налоги платить за сдачу квартиры в аренду?

Не секрет, что процесс сдачи своей недвижимости в аренду является дополнительным доходом для наёмщика, который в обязательном порядке облагается налогом.

Содержание

Типы и случаи налогообложений

Поход в инспекцию

Налог за аренду квартирыДля уплаты налога необходимо обращение в налоговую инспекцию (ФНС) по месту прописки (регистрации), независимо от адреса, по которому сдается имущество.

Если квартира сдаётся по доверенности, налоги всё равно платит хозяин квартиры.

В инспекции подается декларация, составленная налогоплательщиком (или специалистом), в которую включена вся совокупность доходов по истечению года, несмотря на то, выплачен ли налог или нет.

Данная декларация должна быть предоставлена в ФНС не позднее 30 апреля:

  1. Лично.
  2. Через представителя.
  3. По почте.

Пример: Доход за 2019 год будет подаваться в срок до 30.04.2020.

Декларация не потребуется, если квартиросъемщик – лицо юридическое, потому что все необходимые налоги были удержаны и списаны со счёта компании.

Важно знать, что кроме перечня документов (Паспорт, декларация) в инспекции могут попросить предъявить:

  1. Договор найма.
  2. При безналичной оплате квартиры – выписку с банковского счёта.
  3. При наличном расчёте – акт передачи денежных средств.

Главное — не забыть взять реквизиты инспекции для выплаты задолженности.

Подсчёт налогообложения

Производиться самостоятельно. Налоговая ставка зависит от случая.

Случай 1. Физическое лицо

Подсчет налогов от сдачи квартиры в арендуВсе физические лица рассчитываются по системе НДФЛ.

  1. 9% — за полученные дивиденды в 2019 году.
  2. 13% — если гражданин РФ проживает в своей стране более 6 месяцев в году (налоговый резидент РФ).
  3. 30% от полученного платежа, в случае проживания в России менее 183 дней в год (налоговый нерезидент).

Случай 2. Юридическое лицо

Зависит от выбранной системы налогообложения компании.

  1. 6% — по системе УСН («Упрощёнка»).
  2. 15% — по классической системе расчёта.

Декларация подаётся 1 раз в год (3-НДФЛ), а вот выплаты производятся ежеквартально до 28 числа месяца, следующего за отчетным.

Случай 3. Предприниматель без образования юридического лица (ИП).

  • 6% — на весь доход, полученный от сдачи квартиры в аренду.
  • 15% — от суммы, за вычетом произведенных расходов.

Оплата

После того как подана декларация, и все налоги подсчитаны, следует оплатить их до 15 июля.

  1. В отделении любого банка.
  2. Онлайн.

Законные способы экономии

Налоговый вычет

Налоговым вычетом может воспользоваться любой гражданин РФ, доходы которого облагаются по ставке 13%. Для этого нужно обратиться с заявлением о предоставлении вычета в ФНС.

Есть нюанс: если сумма вычетов больше суммы дохода, облагаемая база равна нулю.

Стандартные вычеты не переносятся на следующий год, возможен перенос на налоговый период. (календарный год).

Пример: Вы не имели прибыль в сентябре и октябре, получив доход, облагаемый 13% ставкой только в ноябре. Значит, за октябрь и сентябрь вычеты будут накапливаться, а получите вы их в ноябре.

Упрощённая система налогообложения (УСН)

УСН — самый популярный налоговый режим среди малого и среднего бизнеса, ведь ИП влечёт за собой дополнительную налоговую нагрузку в виде НДС со ставкой 20%. То есть общий налог составит 33% (13 % НДФЛ + 20% НДС). Это достаточно много, поэтому выбирается упрощенная система налогообложения.

Собственник квартиры регистрирует себя в ФНС в качестве ИП и выбирает УСН. Тогда налоги будут составлять 6% — это налог со всего дохода в целом или 15 % — доходы минус расходы.

Ставка выбирается один раз и в дальнейшем изменить её нельзя.

Важно знать, что придется:

  1. Открывать банковский счет.
  2. Вести бухгалтерскую отчетность.
  3. Переводить ежемесячно отчисления в Пенсионный фонд РФ.

Однако есть ограничения:

  1. Совокупный годовой доход составляет не более 20 млн. руб.
  2. Стоимость имущества, сдаваемого в аренду не более 100 млн. руб.

И самое главное, на что следует обратить внимание — ИП рискует всем своим имуществом.

Патент

Налоги от сдачи квартиры в аренду патентВ этом варианте наемщик регистрируется как ИП, но деятельность осуществляется на основе патента, о чем указано в статье 346.25.1. Налогового кодекса РФ.

Патент можно взять сроком от 1 до 12 месяцев на своё усмотрение. Стоимость его составляет 6% от предполагаемого дохода за год. Если патент выдан на меньший срок, осуществляется перерасчёт. Покупая патент, вы избежите уплаты налогов и подачи деклараций законным способом.

Обратите внимание, что регистрацию ИП и подачу заявления на УСН на основе патента нужно осуществить не позже 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения.

Нужно обратиться с заявлением в налоговый орган по месту постановки предпринимателя на учет.

Нюанс: при применении данной системы должна в обязательном порядке вестись книга учёта доходов и расходов на каждый патент.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды в ФНС?

Если договор заключен на срок менее года (12 месяцев), то нет, в противном случае придется пройти регистрацию.

Правда ли, что когда заключён договор аренды на 11 месяцев, налоги можно не платить?

Нет, налоговые отчисления платятся независимо, на какой срок вы заключили договор.

Нужно ли прописывать в декларации доход за коммунальные услуги?

  1. Не нужно, в случае, когда квартиросъемщик платит за только за свет и воду, потребляемыми по факту и отраженных на счётчиках.
  2. А если жилец платит за все к.у., включительно, такой доход прописывается в декларацию.

Как сдать квартиру в аренду, чтобы не платить налоги?

Если квартира сдаётся в аренду родственникам или знакомым по договору безвозмездного пользования, то с налоги не начисляются.

Налоги с доходов от аренды, вопросы-ответыКак могут доказать факт сдачи квартиры в аренду?

Самое главное и основное доказательство — зафиксированный факт о получении денег, это могут быть расписки, графики платежей или выписки с банковского счета.

Ставки налогов на доходы от аренды в 2019 году?

Изменение налоговых ставок в 2019 году производить не планируется.

Что ждет тех, кто не заплатит налог?

Многие интересуются, что будет тем, кто сдает квартиру без налогов. Платить налоги или нет — личное дело каждого, однако за неуплату налогов в соответствие со статьей 122 НК РФ начисляется штраф. Минимальный размер штрафа составляет 20% от неоплаченной суммы налогов, максимальная ставка – 40%.

Что будет, если забыл подать декларацию и упустил сроки?

В соответствии со статьёй 119 НК РФ непредставление декларации несёт за собой штраф в размере от 5 до 30% за каждый просроченный месяц.

Какие налоги платить, если квартиру хочу сдать разово?

Налог в таком случае будет подоходный, составляет 13% в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц». Его сумма будет зависеть от совокупности доходов из различных источников за год.

В завершении данной темы хотелось бы сказать, что уплата налогов остается на совести собственника квартиры. Уплатив все, можно засыпать со спокойной душой и не бояться, что квартиранты нанесут большой материальный ущерб и останутся безнаказанными, либо «добрые» соседи позвонят в налоговую инспекцию. Большая часть рынка аренды остается в тени, но уже происходит принятие мер по предотвращению данной ситуации.

НДФЛ или УСН — что выбрать?

На видео ниже приводится сравнение двух систем налогообложения и анализируется, какая же из них выгоднее при сдаче квартиры в аренду.

Если вы имеете статус ИП, то размер налога также будет различаться, в зависимости от выбранной системы налогообложения.Разберем возможные варианты.

Какой из указанных ниже трех самых популярных вариантов оптимален для вас, вы можете проверить на нашем “Калькуляторе арендодателя” (абсолютно бесплатно)

Популярные варианты

ВАРИАНТ 1. Квартиру сдает физическое лицо. Налог на доход физического лица (НДФЛ) составит 13% от полученной суммы. Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛнеобходимо сдать в налоговую инспекция за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. Таким образом, если налоговая инспекция заподозрила вас в неуплате налогов за сдачу квартиры, вы всегда можете ответить, что налоговая декларация за текущий год будет сдана в следующем году.

подготовка налоговой декларации о доходах физ. лица с помощью портала

ВАРИАНТ 2. Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения 6% (УСНО 6%). Чтобы использовать упрощенную систему налогообложения, необходимо подать заявление в свою налоговую инспекцию. При такой системе ИП платит 6% со всех получаемых им доходов и может не вести учет расходов, поскольку они не влияют на сумму налога. Налог платится ежеквартально авансовыми платежами, до 25 числа следующего месяца. Налоговая декларация же сдается один раз, до 30 апреля следующего за отчетным года.

ВАЖНО! Наряду с налогом на доход, ИП должен оплатить фиксированную сумму страховых взносов в пенсионный и мед.фонды. Это – единственное исключение, поскольку страховые взносы уменьшают размер налога.

Страховые взносы необходимо внести до конца текущего года, иначе будут начислены пени. Если ИП не имеет наемных работников (а скорей всего арендодатель обойдется без них), то он может уменьшить размер налога на всю сумму уплаченных страховых взносов. Если сумма налога будет больше суммы взносов, то фактически ИП заплатит фиксированный страховой взнос в полном объеме и налог в виде разницы между 6% от дохода и взносом. А если сумма налога будет меньше размера взноса, то ИП заплатит только страховой взнос – налог в этом случае будет нулевым, но декларацию сдавать все равно необходимо.

бухгалтерское сопровождение вашего ип

ВАРИАНТ 3. Индивидуальный предприниматель на патенте. Патент надо оплачивать двумя платежами – 1/3 не позднее 25 дней после начала осуществления деятельности и 2/3 не позднее чем за 25 дней до истечения срока. В каждом регионе может быть определена своя стоимость патента для каждого вида услуг. В Москве с 2013 года для аренды она составляет 60000 рублей в год за каждый сдаваемый объект.

ВАЖНО: в 2012 году стоимость патента могла быть уменьшена на сумму страхового взноса аналогично как при УСНО 6%.  Однако, с 2013 года возможность уменьшения суммы налога (стоимости патента) на сумму оплаченных страховых взносов, к сожалению, была отменена.

Экзотические варианты

Встречаются и более экзотичные варианты, но про них мы расскажем коротко.

ВАРИАНТ 4. Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения 15% (УСНО 15%). Почему же некоторые платят 15%, когда можно платить 6%? 6% исчисляется от дохода, а 15% – с разницы между доходом и расходом. Это выгодно тем ИП, у которых есть существенные расходы – на материалы, услуги, заработную плату наемных работников. Мы не рекомендуем этот вариант для арендодателей, поскольку у вас нет постоянных расходов, которые бы могли быть учтены при такой системе. Единственное исключение – если у вас уже есть ИП на такой системе, и она оказывается выгодной «в целом», с учетом других видов деятельности и других доходов. ВАЖНО: подавая заявление в налоговую инспекцию на УСНО, вы должны явно указать, какой налог будете платить – 6% или 15%.

Ведение бух. учета для ИП УСН 15%

ВАРИАНТ 5. Индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения. Мы не рекомендуем этот вариант для арендодателей, поскольку и налоги при нем выше, и затраты на ведение учета и сдачу отчетности намного больше.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Особенности для физических лиц

Владелец квартиры ежегодно обязан платить налог, размер которого для гражданина Российской Федерации единый, и составляет 13% от его дохода. Для тех, кто проживает на территории РФ меньше 183 дней в году, эта величина будет выше, и составляет 30%. 

Налоги для индивидуальных предпринимателей

Зачем же вообще начинать регистрацию ИП? Ответ прост – чтобы сэкономить, ведь индивидуальный предприниматель по УСН платят всего 6% от годового дохода.

Регистрация физического лица в качестве ИП приходит очень быстро, процедура в налоговой проходит всего 5 дней. Чтобы зарегистрироваться, нужно заплатить 800 р. госпошлины, и услуги нотариуса, которые в разных конторах разные и начинаются от 1 300 р. Этот вариант подходит владельцам, которые получают от сдачи квартиры доход более 25 000 р. В случае если вы сдаёте не одну квартиру, будет лучше приобрести патент на сдачу недвижимости.

Патентная система доступна только индивидуальным предпринимателям и недоступна физ. лицам. Сколько он будет стоить зависит от вида недвижимости (нежилая или жилая) и её площади. Идём на сайт налоговой http://patent.nalog.ru/info/ и рассчитываем стоимость патента, например, в Казани патент на объект 50 кв. м. на год будет стоить 12 600 рублей. Нужно понимать, что при сдаче в аренду нескольких квартир, помещений, гаража, например, то на каждый объект нужен свой патент.

Закон чётко прописывает, что число объектов, которые сданы, должно быть равно числу договоров аренды. В Казани распространено, что один многоквартирный объект снимают несколько арендаторов, и вот в таком случае есть риск, что каждую их комнат могут признать, как отдельный объект, и, следовательно, он будет подлежать налогообложению, и собственника жилья обязуют приобрести несколько патентов. Хотя общего мнения у контролирующих этот процесс органов не существует. В данных случаях можно в одном патенте указать несколько объектов и его стоимость будет умножаться на их количество.

Порядок уплаты налога и срок.

Физ. лица обязаны по итогам прошедшего календарного года подать декларацию по форме 3-НДФЛ в территориальную налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля. Уплатить налог нужно обязательно до 15 июля. Упростить оплату налога можно через сайт госуслуг http://www.gosuslugi.ru/.

Индивидуальные предприниматели также обязаны заплатить налог до 30 апреля.

При регистрации физ. лица в качестве индивидуального предпринимателя и покупке патента, нужно знать, что его оплата будет осуществляться по-разному. Если срок патента ограничен полугодом, то патент нужно оплатить целиком за 25 дней после срока, когда он начал работать. Если он выдан больше чем на 6 месяцев, то оплата происходит в несколько этапов: 1/3 суммы – за 25 дней после срока, когда он начал работать, а 2/3 — не позднее чем за 30 дней до окончания текущего налогового периода.

Материал подготовил Михаил Сторожев

Оформление договора аренды

Несколько слов о том, как сдать квартиру в аренду. Если у вас есть свободное жилье, то его можно предоставлять другим лицам. Перед этим нужно знать, какие документы требуются, чтобы составить договор между владельцем и нанимателем квадратных метров. В нем обязательно прописывают:

  • адрес сдаваемого жилья и его размер;
  • порядок начисления. В этом разделе пишут размер оплаты и сколько раз в год необходимо ее вносить. Рекомендуется в договор найма внести сумму с учетом инфляции, роста цен на жилищно-коммунальные услуги. Периодичность изменения размеров оплаты также вписывают в соглашение (например, раз в полгода);
  • информацию об арендодателе и нанимателе (данные паспорта, место проживания, ИНН);
  • условия получения денег за квартиру (например, потребовать предварительную оплату за два месяца или за полгода, если наниматель выедет до указанного срока, не внесет оплату или испортит имущество);
  • где и когда составлен договор аренды квартиры (адрес и число).

Можно вписать и другую информацию, которую сочтут важной две стороны, заключающие соглашение.

Срок действия договора

Немного о том, на какой срок заключать договор. В соглашении необходимо записать дату окончания договора, который заключают на срок от месяца до пяти лет. Когда таких данных нет, то контракт действует на протяжении пяти лет. Также в соглашении нужно указать сроки, когда его могут расторгнуть. Арендодатель может внести условия, по которым выселит нанимателя: несвоевременная оплата, порча имущества, проживание посторонних граждан и т. д.

В заключение договаривающиеся стороны подписывают соглашение. С этого времени оно считается действующим, подпись нотариуса не нужна. Если контракт функционирует больше года, то его требуется заверить в Росреестре, чтобы не платить штраф надзирающим органам. Во избежание этого следует заключать соглашение на срок меньше года.

Акт приема-передачи

После заключения соглашения нужно оформить договор приема-передачи квартиры в день въезда нанимателя. В нем перечисляют все дорогостоящие вещи арендодателя, которые есть в жилом помещении, передаваемом съемщику. Эти сведения пригодятся, если ценное имущество пропадет. В таком случае можно предъявить претензии жильцу и возместить материальный ущерб.

Оплата за жилье

После заключения договора и передачи квартиры жильцу арендодатель получает оплату за жилье в соответствии с условиями соглашения. Рекомендуется взять расписку обеим сторонам, чтобы предотвратить конфликтные ситуации по этому поводу. Выплату за аренду квартиры получают следующими способами:

  • наличными от нанимателя;
  • переводом денег на счет или карту арендодателя.

При последнем способе расписка не нужна, так как все подтверждено при оформлении перевода. При взятии платы за ЖКУ сведения о получении денег указываются во второй расписке, что предотвратит разночтения и поможет не запутаться в выплатах. Эта информация поможет арендодателю решить вопрос, как правильно сдавать квартиру в аренду.

Что будет, если не платить налоги?

Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.

Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.

Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.

Краткосрочная сдача жилья

Оплатить налог в таком случае нужно в сумме, равной 13 процентам от полученных доходов. Такая статья есть в налоговом законодательстве страны. Большинство владельцев жилья желают обойтись без налогов, но при этом они рискуют получить штраф от фискальных органов. Заплатив сборы за сдачу жилья, можно жить со спокойной совестью и избежать ответственности по УК РФ. Это гарантирует возмещение ущерба после порчи имущества квартиросъемщиком. К тому же, «доброжелатели» часто сообщают, что при сдаче квартиры в аренду налог не выплачивается. Последние законы направлены на вывод теневого рынка в правовое пространство и взимание сборов за прибыль, полученную от аренды квартир. Поэтому нужно действовать в соответствии с законодательством и вносить требуемые суммы вовремя.

Аренда нежилых помещений

Правообладатель объекта, относящегося к нежилому фонду, вправе сдавать его в аренду, используя недвижимость в коммерческих целях.

Такие действия допустимы как для физических, так и для юридических лиц.

В число обозначенных видов недвижимости входят объекты, предназначенные для различного целевого использования.

Соответственно с чем таковые применяются в коммерческих целях:

  • под офисы;
  • складские помещения;
  • торговые площади;
  • производственные помещения.

Выступить в роли лица, распоряжающегося правом аренды, может только собственник. При этом недвижимость требуется провести через регистрационные записи как нежилой объект, с указанием кадастровых и технических характеристик.

Не состоящие на кадастровом учёте в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) объекты, а так же – не учтённые в качестве нежилых помещений, не допускаются к официальной передаче для пользования третьим лицам.

Передача арендных прав в коммерческих целях относится к разновидности имущественной сделки, что требует заключения гражданско-правового договора, с приложением документации.

В пакет документации, прилагаемой к договору аренды, входит:

Если организацией эксплуатации объекта занимается представитель, действующий в интересах собственника – он предъявляет собственный гражданский паспорт и полученную от собственника доверенность, удостоверенную в нотариальной конторе.

Поиск заинтересованного в использовании объекта, лица, осуществляется с применением информационного банка интернет ресурса, а так же – через местные СМИ и иные информационные источники.

Во избежание нелицеприятных прецедентов, возникающих на почве недобросовестного оформления документации, целесообразно:

Нотариальное удостоверение предоставляет дополнительные гарантии правоспособности, но не является обязательным условием.

Если срок составленного контракта не превышает одного года – регистрация так же не входит в число обязательных условий.

В результате проведения регистрационного учёта сведения отправляются в местное отделение УФНС, для расчёта налога на прибыль для физических лиц. В данном случае к физическим лицам приравниваются индивидуальные предприниматели, ведущие коммерческую деятельность или имеющие доход с аренды нежилых помещений.

Сдача помещения в аренду юридическим лицом

Процедура перехода прав на использование объекта, от арендодателя – юридического лица, имеет соответствующие нюансы.

Статус юридического лица устанавливается в сторону титульных владельцев недвижимости из числа:

  • компаний и организаций – владельцев недвижимости;
  • предприятий, сдающих собственные помещения;
  • некоммерческих организаций и фондов.

Обозначенные субъекты не обязательно должны являться собственниками недвижимого имущества. Они могут арендовать общую площадь производственного или торгового помещения, или распоряжаться ею на основании доверительного управления, являясь риэлтерской компанией или иной соответствующей организацией.

В данном случае так же составляется гражданский договор, с приложением документации. Пакет документов состоит из нижеследующего:

  • Учредительная документация компании или справка из ЕГРЮЛ, устанавливающая статус титульного владельца.
  • Правоустанавливающая документация, подтверждающая правомерность передачи объекта в пользование.
  • Если помещение сдаётся в субаренду – разрешение собственника недвижимости.
  • Доверенность от учредителя, оформленная на правоспособное лицо, уполномоченное проводить имущественную сделку с коммерческой недвижимостью.

Источник: https://myestate.club/arenda/arenda-nezhilyh-pomeshhenij.html

Как сдавать в аренду помещение и не бояться налогов?

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Источник: http://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

Что говорит законодательство?

Собственник, сдающий квартиру, может рассчитывать на правовую поддержку государства в случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов со съемщиками.

Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.

Рассмотрим подробно каждый пункт.

Что можно и нельзя сдавать?

Сдавать жилье в аренду согласно законодательству может только его собственник либо представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение жильем.

Право собственности подтверждают специальные документы – свидетельство о собственности и выписка из реестра собственников, которую могут получить все интересующиеся за небольшую плату.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

Дополнительно свое разрешение должны предоставить и все зарегистрированные к квартире совершеннолетние люди, а если по данному адресу прописан несовершеннолетний – придется получить разрешение органов опеки и попечительства.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

А это значит, что в случае судебных и досудебных разбирательств документ не будет иметь юридической силы.

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика.

Ипотечную

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Согласно договору купли-продажи заемщик, взявший в ипотеку квартиру, является собственником имущества несмотря на кредитные обязательства перед банком.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Муниципальную (неприватизированную)

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

В таком случае сдача неприватизированной квартиры в аренду считается субарендой, которая возможна только с разрешения собственника жилья.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Приватизированную

Приватизированную квартиру можно свободно сдавать в аренду с разрешения всех собственников.

Служебную

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Аварийную или без ремонта

Сдать квартиру без ремонта или в аварийном состоянии можно с условием, что съемщик сделает в ней ремонт за свои средства. Это распространенная практика.

Если же квартира пришла в негодность за время эксплуатации съемщиком, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды либо потребовать осуществления ремонта жилого помещения у собственника.

Долю жилья

Сдать долю жилья можно только с разрешения остальных собственников недвижимости.

Комнату в коммунальной квартире

Комната официально может быть сдана только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

Кому разрешено/запрещено этим заниматься?

Любому собственнику недвижимости разрешено сдавать свое имущество в аренду.

Запрещается брать плату за проживание третьих лиц (съемщиков) в квартире, которая не принадлежит арендодателю.

Военнослужащему

Военнослужащим служебную квартиру сдавать в аренду нельзя, а приватизированную можно.

Госслужащему

По аналогии с военнослужащими.

Физлицу как ИП

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

Полицейскому

Полицейский имеет право сдавать собственную приватизированную квартиру.

Плюсы и минусы для арендодателя

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгодно ли?

Выгоды от сдачи жилого помещения:

  • получение дополнительного источника стабильного дохода;
  • нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
  • квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Риски

Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.

Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:

  • отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
  • неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
  • возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
  • возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
  • арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
  • арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).

налог при вступлении в наследство квартирыНужно ли платить налог при вступлении  в наследство квартиры

? Информация — в нашей статье.

Какие документы выдают после приватизации квартиры? Смотрите здесь.

Вопросы

Рассмотрим часто возникающие вопросы.

В каких случаях требуется доверенность?

Доверенность нужна, если собственник по какой-то причине не может самостоятельно заниматься сдачей квартиры и необходимо привлечение доверенного лица, которое будет удостоверять документы личной подписью.

Как можно сдать без мебели?

Вполне возможно найти съемщика со своей мебелью, который согласится снять квартиру по несколько сниженной цене.

Либо за счет арендной платы арендатор может приобрести мебель, которая впоследствии останется собственностью арендодателя.

Можно ли сдавать несколько квартир?

Да, сдавать несколько квартир разрешено, но для осуществления такой деятельности необходимо оформить ИП, поскольку получаемая прибыль довольно существенна и может служить основным источником дохода, а значит должна облагаться налогами.

Запретят ли такую деятельность и когда?

Нет, сдачу квартиры в аренду не запретят. Новые изменения в законодательстве были связаны с запретом сдачи квартиры без разрешения всех собственников, но не запрещают такую деятельность вообще.

Советы и рекомендации

Выделим несколько основных моментов:

  • Старайтесь выбрать добросовестного арендатора, который в состоянии выплачивать арендную плату и не склонен к нарушениям условий проживания в многоквартирном доме. Чтобы обезопасить себя можно поинтересоваться трудоустройством арендатора и проверить его на предмет привлечения к уголовной ответственности.
  • Обязательно заключайте договор арендования.
  • Платите налоги, поскольку увеличение официального дохода существенно повлияет на размер вашей пенсии в дальнейшем.

Дилемма собственника: кому сдавать, как и почем

Где искать клиентов, как проводить переговоры с арендаторами и каким образом решать возникающие разногласия? Согласитесь, что это главные переживания, которые удерживают многих от сдачи в аренду жилья.

Если говорить о поиске арендаторов, то здесь все просто. Достаточно создать тематические странички на форумах и в социальных сетях, разместить объявления на специализированном сайте: VPUT.RU или же рекламировать недвижимость среди друзей и родственников. Гораздо больше сложностей возникает при решении арендных вопросов на месте. Разрешить эти трудности собственник может следующими тремя способами.

1. Сдавать самому. Самостоятельная сдача жилья — самый выгодный вариант, не требующий оплаты посреднических услуг. В то же время — это довольно сложный путь, особенно если значительную часть времени Вы проводите на родине. Должен ведь кто-то передавать отдыхающим ключи, решать финансовые вопросы, следить за сохранностью имущества. Этот вариант подходит только в том случае, если вы живете в Болгарии или же рассчитываете на помощь соседей или живущих поблизости родственников.

Другой, достаточно популярный у россиян способ сдачи зарубежных апартаментов – поиск клиентов среди знакомых и родственников в России, передаче им ключей от апартаментов и получение оплаты на основании заключенного контракта. Однако здесь приходится целиком и полностью надеяться на совестливость “своих” арендаторов. Более того, выбирая этот способ, вы значительно ограничиваете круг клиентов, ведь арендуют в Болгарии и граждане Германии, Польши, Румынии и Скандинавии.

2. Сдавать через управляющего жилым комплексом или компанию-застройщика. Этот способ рискованный, так как мало кто из болгарских управленцев предложит сотрудничество на выгодных именно для Вас условиях. Максимум на что вы можете рассчитывать, так это на освобождение от уплаты ежегодной таксы за обслуживание жилого комплекса и скромное вознаграждение сверху. Соглашайтесь на такое «взаимовыгодное сотрудничество» лишь в крайнем случае. Хотя, по правде говоря, многое в этом случае зависит от порядочности управляющего лица.

3. Сдавать через риэлтерские агентства, оказывающие услуги управления недвижимостью. Этот вариант уменьшит прибыль, однако обезопасит и избавит вас от многочисленных переживаний. Заказывайте посреднические услуги только в надежной компании. Репутация посредника, наряду с грамотно заключенным договором, обеспечат вам хорошие арендные доходы.

Схема работы управляющих компаний

Управляющие компании на Солнечном береге и других болгарских курортах, будь то администрация вашего жилого комплекса или сторонние структуры, работают по схожему принципу. Как правило, услуги по сдаче в аренду осуществляются на основании договора, в котором прописываются обязанности управляющего и размер его комиссионных – обычно это 25%-30% от суммы. Управляющий берет на себя вывоз на хранение личных вещей собственника, поиск арендаторов, решение финансовых вопросов, оплату счетов за коммунальные услуги и обслуживание апартаментов. Договор с управляющей компанией заключается дистанционно или через вашего доверенного представителя.

В контракте могут прописываться дополнительные условия. К таковым относится график перечисления арендных доходов, процедура решения конфликтных ситуаций с арендаторами. Для покрытия расходов в случае повреждения мебели, вам могут предложить оформить страховку, стоимость которой не превышает 100 евро. Для перспективных жилых объектов управленческие компании выплачивают собственнику фиксированную ежемесячную плату, размер которой так же прописывается в договоре.

Сколько можно заработать на аренде в Болгарии

Все зависит от того, где расположены ваши апартаменты. Удаленность от моря, близость центра города, доступность магазинов и развлекательных центров, формат апартаментов, то есть апартотель или многоквартирный дом, – все эти факторы влияют на величину арендных доходов. Лучшее сочетание этих факторов обеспечит больший доход и оптимальную загруженность апартаментов.

Размер доходов зависит также от того, сдается ли квартира в краткосрочную или долгосрочную аренду. На крупных болгарских курортах востребована в основном краткосрочная, или посуточная аренда. Однако есть спрос и на долгосрочный наем, в основном со стороны сезонных рабочих, которые обслуживают туристов в течение курортного сезона.

Долгосрочная аренда менее прибыльна, чем краткосрочная, однако гарантирует стабильный ежемесячный доход, прозрачность платежей, спокойствие арендодателей. В среднем по Солнечному берегу месячная оплата за студию составляет 250 €, двухкомнатный апартамент можно сдать за 300 € – 450 €.

Разброс цен на посуточную аренду апартаментов составляет от 10 € до 70 €, в зависимости от расположения и качественных характеристик объекта. Однако суммарный месячный доход арендодателя зависит от загруженности квартиры и определяется сезонными факторами, а также прозрачностью информации, предоставляемой управляющей компанией.

Итак, средняя доходность курортных апартаментов в Болгарии составляет 4-4,5%. Однако это сумму необходимо скорректировать на размер налогов, связанных с арендой недвижимости.

Какие налоги придется заплатить арендодателю?

По болгарским законам арендные доходы, рассчитываемые согласно контракту, облагаются налогом на прибыль в размере 10% и НДС в размере 9%. Дополнительно придется единожды заплатить по 5 евро за каждую кровать в вашей квартире. Некоторые собственники пытаются обойти уплату налогов, однако в случае обнаружения контролирующими органами факта незаконного найма апартаментов, собственник облагается штрафом в 250 евро.

Прочитайте статью: Налоги на недвижимость в Болгарии

Преимущества сдачи в аренду через агентство «BolgarskiyDom»

Основным направлением деятельности компании «BolgarskiyDom» является продажа недвижимости в Болгарии. Однако, анализируя трудности иностранных собственников жилья, мы сосредоточились также на оказании услуг по управлению курортной недвижимостью клиентов. Мы уже помогли сотням клиентов решить проблему сдачи своей недвижимости в аренду и приобрели репутацию надежной управляющей компании. Благодаря налаженным каналам размещения рекламы, собственным офисам на крупных курортах Болгарии, знанию рынка и тонкостей болгарского законодательства мы гарантируем Вам:

  • максимальную загрузку квартиры/апартаментов во время курортного сезона;
  • хороший доход с аренды;
  • прозрачность информации о клиентах и доходах;
  • обслуживание вашей недвижимости (уборка, смена полотенец и др.).

Получить дополнительную информацию об условиях сотрудничества и ценах.

5 советов, как выгодно сдать недвижимость в Болгарии

  1. Ищите клиентов среди друзей, родственников, знакомых. Сделайте визитки, создайте страницы в социальных сетях, недооценивайте эффект “сарафанного радио”.
  2. Подавая объявление, размещайте актуальные фото жилого объекта. Перед тем как фотографировать квартиру, наведите в помещении порядок, создайте уют в комнатах. Помните, что чистота привлекает арендаторов и повышает шансы выгодно сдать жилье.
  3. Обязательно указывайте название апарт-отеля, расположение на карте, подробно расписывайте список удобств жилого комплекса.
  4. Не устанавливайте слишком низкую цену, так как это, наоборот, отпугнет клиентов.
  5. Размещайте объявление не раньше конца февраля-начала марта и обновляйте запись как можно чаще.

Дополнительную информацию по теме можно прочитать в статье: «Советы тем, кто хочет купить жилую собственность с целью последующей сдачи в аренду»

Что такое НДФЛ и что можно считать доходом физического лица?

НДФЛ – налог на доход физического лица. Его обязаны платить все лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ.  Даже лица, которые не являются налоговыми резидентами РФ должны платить этот налог в том случае, если доход был получен на территории РФ. Данный налог регулируется главой 23 Налогового Кодекса РФ, которая так и называется – “Налог на доходы физических лиц”.

К слову, индивидуальные предприниматели тоже платят НДФЛ, но только за те доходы, которые не зафиксированы ими в качестве полученных от предпринимательской деятельности (там своя система налогообложения, которую мы тоже будем рассматривать).

Обычные же наемные рабочие и государственные служащие могут не переживать за уплату НДФЛ, в подавляющем большинстве случаев за них это делает работодатель.

НДФЛ платят все, но есть определенные категории лиц, которые обязаны самостоятельно декларировать свой доход:

  • индивидуальные предприниматели;
  • нотариусы, адвокаты, другие лица, занимающиеся частной практикой;
  • физические лица по вознаграждениям, полученным не от налоговых агентов;
  • физические лица по суммам, полученным от продажи имущества;
  • физические лица, резиденты РФ по доходам, полученным от источников, находящихся за пределами РФ;
  • физические лица, по доходам, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами;
  • физические лица, получающие выигрыши, выплачиваемые организаторами лотерей и других основанных на риске игр;
  • физические лица, получающие доходы в виде вознаграждения, выплачиваемого им как наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, а также авторов изобретений;
  • физические лица, получающие от физических лиц доходы в порядке дарения.

Откуда вообще взялся налог на доходы физических лиц?

История становления НДФЛ в России начинает свой отсчет с 11 февраля 1812 года. Именно тогда был принят Манифест «О преобразовании комиссий по погашению долгов», который устанавливал обязанность помещиков платить сборы в казну со своих доходов. Ставки этого сбора имели прогрессивный характер, но никто не контролировал правильность уплаты. В Манифесте даже было специально оговорено, что не допускаются какие-либо доносы на утайку доходов или неправильное их указание.

В нынешнем виде НДФЛ существует с 2001 года. В данный момент он является одним из основных источников налоговых поступлений в бюджет после налога на добавочную стоимость (НДС).

Какая деятельность облагается НДФЛ?

Почти любая. Огромный список исключений содержится в ст. 217 Налогового Кодекса РФ (на момент написания статьи он содержал 70 пунктов и огромное количество подпунктов, которые имеют свойство меняться). Мы изложим основные и самые “устойчивые к изменениям”.

Облагается НДФЛ:

  • Доход от продажи имущества, находящегося в собственности менее 3 лет;
  • Доход от сдачи имущества в аренду;
  • Доход от источников за пределами РФ;
  • Доход от выигрышей;
  • Доход от продажи акций и получения дивидендов;
  • Иные доходы.

Не облагается НДФЛ:

  • Доход от продажи имущества, находящегося в собственности более 3 лет;
  • Доход, полученный в порядке наследования;
  • Доход, полученный по договору дарения от близких родственников: от супруга, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушки, бабушки и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • Доход, полученный при получении компенсационных выплат;
  • Доход, полученный в виде алиментов;
  • Иные доходы.

Рекомендуем к прочтению:

  • Налоговый вычет при покупке жилья
  • Возврат налога при покупке жилья в ипотеку

Где-то проскакивала новость о том, что любой перевод на банковскую карту можно считать полученным доходом. И якобы его нужно обязательно облагать НДФЛ. Абсолютная дезинформация!

Доказывать тот факт, что вы получаете доход на карту – это обязанность налоговой. Чуть ниже в этой статье мы об этом расскажем подробно.