Образец уведомления о продаже доли в совместной квартире

Владелец доли в жилой квартире имеет право продать ее в любой момент. Это такой же распространенный вариант сделок с недвижимостью, как и обычная продажа жилья. Порядок действий мало чем отличается от принятого, однако есть важный нюанс — необходимо известить прочих собственников о своем желании и подождать в течение установленного законом срока.

Содержание

Основные моменты

Долевая собственность на жилой объект (дом или квартиру) предполагает, что два, три или больше человек наделены правом собственности на одно жилье, то есть владеют им сообща.

Особенностью такого владения является следующее:

Показатели Описание
Доли в натуре не выделены для квартиры это недостижимый с практической точки зрения вариант, так как сделать отдельный вход невозможно
Зачастую неизвестен и размер доли

Чтобы разобраться, как же продать жилье, в этом случае требуется квалифицированная юридическая помощь.

Если собственник доли хочет продать ее, он должен выполнить требования закона.

Согласно этому требованию должно быть соблюдено преимущественное (то есть первоочередное) право покупки доли, предназначенной для продажи, остальным владельцам долей в квартире.

Более того, продавец обязан предложить и сособственникам, и третьим лицам одну и ту же сумму.

Именно это последнее требования нередко осложняет процедуру продажи долей.

Кроме того, если нарушить требование преимущественном праве и не оповестит других владельцев долей о продаже своей части долевой собственности так, как положено (то есть надлежащим образом), то сделка не будет зарегистрирована.

Что это такое

Собственник доли в общедолевом квартире обязан официально сообщить другим собственникам квартиры о том, что намеревается в ближайшее время продать принадлежащую ему долю.

Этим уведомлением он подтвердит, что выполнил требование закона и не нарушил первоочередное право прочих собственников на выкуп еще одной доли.

Таким образом, письмо-уведомление о продаже (или выкупе) доли в квартире – это официальный документ, который необходимо направить другим владельцам долевой квартиры и на который необходимо получить какую-то реакцию:

  • другие собственники могут проигнорировать сообщение о продаже доли;
  • они могут отказаться от приобретения доли;
  • они могут сообщить о своем желании выкупить продаваемую долю.

В первых двух случаях владелец доли, который решил продать ее, получает карт-бланш, то есть право распорядиться принадлежащим ему имуществом как угодно (в рамках закона).

По факту это означает, что продать долю теперь можно третьим лицам – посторонним, и сделка в дальнейшем оспорена не будет.

Гражданское законодательство содержит недвусмысленное указание на то, что уведомление о продаже доли в квартире должно быть оформлено письменно.

То есть нельзя сообщить о продаже по телефону или в личной беседе, а затем использовать полученную информацию законным образом. Сделку купли-продажи доли в органе Росрееестра попросту не зарегистрируют.

Письменное уведомление составляется так, чтобы понятны были все условия сделки, включая стоимость доли.

Между тем законом не определен порядок направления и вручения уведомления, а также порядок действий продавца и остальных долевых собственников.

Именно поэтому сделки с продажей доли чаще всего подвергаются оспариванию или вообще не допускаются к регистрации.

Если уведомление отсутствует, то для владельца доли это означает следующие проблемы:

Показатели Описание
Сотрудники регистрационной палаты не станут регистрировать переход права собственности иными словами, оформить долю не удастся, сделка не состоится
Остальные владельцы долей могут в течение трех месяцев оспорить сделку в суде и потребовать оформить право покупателя доли на себя

Если продавший долю собственник не представит суду доказательства того, что уведомления были отправлены, суд примет решение не в его пользу.

Кто может обратиться

Если доли в квартире принадлежат нескольким лицам, закон предусматривает особый порядок из продажи в случае необходимости.

Как правило, в список собственников-содольщиков человек попадает в двух основных случаях:

Показатели Описание
После смерти наследодателя когда в наследство остается квартира родителей или родственников
После развода супругов у которых квартира оформлена в долевую собственность

Второй и последующие дольщики наделены по закону преимущественным правом приобретения доли в такой квартире.

Хорошо, если отношения между содольщиками добрые и контакт возможен. Если этого нет, то существует официальный способ уведомления, следовать которому обязательно.

Куда следует идти

Чтобы составить уведомление, собственник доли может действовать двумя способами:

Показатели Описание
Составить документ самостоятельно закон не требует соблюдения какой-то особой формы
Обратиться к юристу который поможет оформить документ
Обратиться в нотариальную контору

Если владелец доли пойдет в нотариальную контору, то он может не просто заказать официальное уведомление, но и попросить нотариуса разослать уведомления другим владельцам квартиры.

Содольщики, которые не против того, чтобы доля продавалась, могут прийти вместе с продавцом в орган Росреестра и написать письменный отказ от приобретения его доли.

Другой вариант – оформить этот отказ от приобретения доли у нотариуса.

Важные нюансы

Если сособственники квартиры добровольно откажутся от использования преимущественного права на выкуп доли, они могут прийти к нотариусу и оформить свой отказ официально.

В этом случае документ об отказе будет заверен официально, а продавец освобождается от обязанности уведомлять письменное содольщиков. Отказ нужно будет приложить к пакету документов для Регистрационной палаты.

Если собственнику неизвестен фактический адрес проживания сособственников, то письмо-уведомление о продаже доли можно направить по адресу квартиры, в которой продается доля.

Получив на почте возврат письма по той причине, что срок хранения документа истек, продавец получит доказательства для Росреестра.

Законодательная база

Вопросы продажи доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности, регулируются федеральным законодательством и Гражданским кодексом РФ.

Вопросам долевой собственности посвящены статьи:

Статья Описание
244 понятие и основания возникновения общей собственности
245 определение долей в праве долевой собственности
246 распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
247 владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
248 плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
249 расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
250 преимущественное право покупки
251 момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
252 раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
253 владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
254 раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
255 обращение взыскания на долю в общем имуществе
256 общая собственность супругов
257 собственность крестьянского (фермерского) хозяйства
258 раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
259 собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

Уведомление, дошедшее до адресата, но не врученное ему по обстоятельствам, которые зависят от самого человека, считается доставленным на основании статьи:

Статья Описание
165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения

Документальные подтверждения того, что продавец доли действовал законно, должны быть приложены к пакету для Регистрационной палаты на основании Федерального закона:

Номер Описание
№122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Требования о нотариальном удостоверении продажи доли зафиксированы в Федеральном законе:

Номер Описание
№391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Продажа квартиры в долевой собственности Когда допускается принудительная продажа квартиры в долевой собственности в равных долях, узнайте в статье: продажа квартиры в долевой собственности

Интересуетесь возможна ли продажа квартиры через военную ипотеку, читайте здесь.

Хотите узнать, как заключается договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку, смотрите тут.

Продавая принадлежащую ему долю в квартире, собственник обязан выполнить требование закона о преимущественном праве выкупа. Им наделены лица, которые владеют долями в той же квартире наравне с продавцом.

Прежде чем заключить сделку с третьими лицами, он владелец должен уведомить о своем желании других собственников.

Если получен отказ выкупить долю или в течение месяца сособственники не отреагировали, то доля может быть законно продана посторонним людям.

Можно ли продать

Чтобы понять, возможна ли продажа доли, обратимся к закону. Так, положения об общей собственности содержатся в Главе 16 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Исходя из ч. 1 ст. 244 Кодекса, это имущество, которое принадлежит двум или сразу нескольким физлицам.

Квартира может быть в долевой (когда доля каждого участника строго определена, например, 1/3) или же в совместной (доли не определены).

Ч. 3 ст. 244 Кодекса гласит, что в большинстве случаев общая собственность является долевой, и лишь в случаях, прямо оговоренных в законе, происходит формирование совместной собственности.

Теперь ответим конкретно на вопрос – возможна ли продажа доли в приватизированной квартире?

Ответ дается в ст. 246 Кодекса:

  • участник долевой собственности (далее также – дольщик или дольщики) имеет право распоряжаться имуществом (всей квартирой целиком) только по предварительной договоренности с остальными дольщиками;
  • дольщик имеет возможность по собственному усмотрению распоряжаться только конкретно своей долей, но при условии соблюдения норм, предусмотренных ст. 250 Кодекса (о преимущественном праве покупки).

Итак, мы выяснили – продать можно, но только свою долю, а не всю квартиру целиком, и при этом обязательно соблюсти требования закона о первостепенном праве покупки.

Как выделить

В некоторых случаях, между сособственниками возникают разногласия относительно совместного проживания на одной жилплощади и/или пользования общим имуществом. Тогда может быть произведен раздел имущества и выдел из него доли в натуральном эквиваленте.

Положения о выделе доли содержатся в ст. 252 Кодекса. По общему правилу, установленному ч. 1 настоящей статьи, раздел квартиры осуществляется по соглашению дольщиков.

И это наиболее приемлемый вариант – стороны могут мирно договориться и, например, обменять одну большую квартиру на несколько маленьких, в связи с чем бывшие дольщики станут единоличными собственниками.

Однако зачастую мирные договоренности случаются редко, и все вопросы приходится решать суду.

По тексту ч. 2 ст. 252 Кодекса, любой дольщик может истребовать в судебном порядке выдела доли в натуре. Однако не всегда такой выдел реально осуществим.

Скорее, наоборот, доли редко выделяются в натуре – в большинстве случаев, суды обязывают остальных дольщиков выплатить денежную компенсацию “выделившемуся”.

Об этом гласит и аб. 2 ч. 3 ст. 252 Кодекса – если выдел доли в натуре невозможен вследствие недопустимости такого выдела законом, либо же из-за риска нанесения имуществу несоразмерного ущерба в результате такого выдела, суд может обязать дольщиков выплатить денежную компенсацию.

Важно! Требовать денежной компенсации “выделяющийся” имеет право только в случае, когда суд откажет от выдела доли в натуре, и никак иначе.

Кстати, имущество в натуре может быть выделено как меньшей, так и большей площади по сравнению с той, которая была у “выделяющегося” изначально.

Это связано с тем, что доля должна быть выделена разумно – без значительных неудобств для каждой из сторон процесса, без повреждения инженерных коммуникаций и др. В таком случае, тот, “кому досталось больше”, и выплачивает другой стороне денежную компенсацию.

Предложение и его образец

О первостепенном праве покупки говорится в ст. 250 Кодекса. Так, согласно ч. 1 настоящей статьи, при продаже доли остальные дольщики имеют первостепенное право ее покупки.

Это означает, что, прежде чем продавать долю иному гражданину (не дольщику), продавец должен осуществить продажу доли квартиры второму собственнику или дождаться отказа от приобретения им доли.

Если в течение 1 месяца после направления уведомления никто из остальных дольщиков так и не выразит согласия на приобретение доли, продавец может продавать ее кому угодно.

Про форму уведомления в Кодексе сказано лишь одно – оно должно быть составлено в письменной форме. Разумеется, уведомление должно быть вручено дольщикам под роспись лично, либо же посредством отправки по Почте России заказным письмом.

Рекомендуется составлять и отправлять уведомление о продаже доли через нотариуса. Кроме этого, нотариус за дополнительную плату может самостоятельно направить уведомление по месту жительства адресатов.

Действовать через нотариуса эффективнее всего – при возникновении споров суд бесспорно будет учитывать факт доставки уведомления, если оно отправлено через нотариуса.

С образцом уведомления других жильцов о продаже доли можно ознакомиться ниже:

Как составить доверенность и ее образец

Нормативные положения о доверенности содержатся в ст. 185-189 ГК РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 185 Кодекса, доверенность составляется в письменном виде и служит для целей представления интересов перед третьими лицами.

Доверенность может составляться как в отношении одного представителя, так и сразу нескольких. Если доверенность выдается нескольким представителям, в тексте нужно указать, какие полномочия действуют у каждого из них.

Доверенность для продажи доли потребуется, если собственник по каким-либо обстоятельствам не может (или не хочет) самостоятельно заниматься вопросами осуществления сделки. Тогда все процедуры можно доверить другому гражданину, указанному в доверенности.

Права представителя целиком и полностью зависят от правомочий, указанных в доверенности.

Так, представителя можно наделить только одним правом (например, на подачу документов в органы Росреестра) или сразу всеми (подача документов, заключение договора, представление интересов в иных структурах и др.).

Важно! На основании ч. 1 ст. 185.1. Кодекса, доверенность на осуществление сделок, требующих обязательную нотариальную форму, должна быть также нотариально удостоверена.

Таким образом, для подачи документов в Росреестр нужна нотариальная доверенность, а, к примеру, только для оформления ДКП о продаже доли – не нотариальная.

На основании ст. 186 ГК РФ, доверенность действует тот срок, который в ней указан. Если срок не указан, доверенность действует 1 год с момента ее составления.

Ознакомиться с образцом доверенности на продажу доли можно ниже:

Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры вы можете посмотреть в статье: дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире, описывается в этой статье.

Возможна ли принудительная продажа через суд

Да, возможна. Дело в том, что в силу ст. 252 Кодекса, любой дольщик имеет право требовать выдела своей доли из состава общего имущества.

В таком случае, все остальные сособственники должны договориться между собой – как и что делить. Если согласие не достигнуто, у дольщика появляется право на обращение в суд.

По умолчанию, допускается изначально требовать выделения доли в натуре. При некоторых обстоятельствах возможна только денежная компенсация:

  • долю нельзя выделить в натуре, так как закон запрещает сделать это;
  • имуществу в результате выдела будет нанесен несоразмерный ущерб;
  • или же доля настолько незначительна, что не может быть реально выделена.

Вот именно при наличии указанных обстоятельств вполне реально, что суд обяжет дольщиков выплатить “выделившемуся” денежную компенсацию. В принципе, это и можно считать принудительной продажей через суд.

Как воспрепятствовать

На основании ч. 2 ст. 246 Кодекса, дольщик имеет право распоряжаться долей по собственному усмотрению, если будут соблюдены правила ст. 250 Кодекса – и никто не вправе воспрепятствовать этому.

Соответственно, “помешать” продаже доли можно только, самому выкупив ее. В силу ст. 250 Кодекса, дольщик, изъявивший желание продать долю, должен в письменном виде оповестить других участников.

В течение 30 дней нужно ответить на отправленное им письмо с явно выраженным согласием о покупке доли.

Также помешать продаже доли можно, если дольщик, намеренный продать, не знает законов.

На основании ч. 3 ст. 250 Кодекса, если преимущественное право будет нарушено (неважно как — по незнанию или намеренно), другой дольщик имеет право в течение 3 месяцев подать иск в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Согласия других сособственников на продажу доли не нужно – требуется всего лишь соблюсти первостепенное право покупки.

Неважно – одобряют ли решение продавца другие сособственники – по закону это абсолютно не имеет значения.

Несовершеннолетнего

О дееспособности несовершеннолетних говорится в ст. 26 и ст. 28 Кодекса.

Нормативные положения гласят, что дети до 14 лет вправе самостоятельно осуществлять мелкие бытовые сделки, все остальные совершаются только родителями (опекунами, попечителями).

У тех, кому от 14 до 18 лет, гораздо больше прав – для большинства сделок им всего лишь требуется согласие законных представителей.

Тем не менее, продажа доли – это серьезный шаг, и без разрешения от органов опеки не обойтись ни в одном из случаев. Разрешение с большей степенью вероятности будет выдано, если жилищные условия ребенка в результате сделки станут лучше.

Таким образом, продажа доли несовершеннолетнего как минимум предполагает предоставление ему равноценной, а лучше – более комфортабельной жилплощади.

Полученной по наследству

Продажа доли в квартире, полученной по наследству в порядке универсального правопреемства, осуществляется исключительно после вступления в наследственные права и регистрации имущественного права в Росреестре.

Закон не выделяет отдельных положений касаемо порядка продажи унаследованных и “просто купленных” долей.

По завершении всех процедур по оформлению наследства нотариус выдает наследнику свидетельство о праве на наследство – именно с этим документом и нужно явиться в Регпалату, чтобы оформить право на долю.

В Росреестр, помимо свидетельства, нужно подать:

  • заявление на регистрацию имущественного права;
  • паспорт и его ксерокопию;
  • кадастровый и технический паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате пошлины в размере 2000 р.

Регистрация будет завершена в течение 7 рабочих дней. По результатам процедуры заявитель может получить выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности. Эти документы свидетельствуют о наличии прав по распоряжению долей в полном объеме.

Алименты

По ч. 1 ст. 81 СК РФ, если нет контракта об уплате алиментов, они взыскиваются судебным органом с родителей ежемесячно в размере 0,25 % –на 1-го ребенка, 0,33 % – на 2-х детей, на трех или более – 0,5 % от заработка или прочего дохода родителей.

В силу положений ст. 82 СК РФ, разновидности заработка или прочего дохода, с которых производится удержание алиментных платежей, определяются Правительством РФ.

Исходя из текста пп. “о” п. 2 Постановления № 841 от 18.07.1996 года, удержание алиментных платежей производится с доходов, которые были получены по контрактам, заключенным в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, прибыль от продажи доли в квартире признается иным доходом алиментоплательщика и учитывается в том месяце, в котором она была получена.

И именно в этом месяце будет удержан процент от продажи в пользу несовершеннолетнего ребенка в размере, определенным ст. 81 СК РФ (25, 33 или 50 %, в зависимости от количества детей).

Итак, для продажи доли согласия остальных сособственников не требуется. Нужно лишь соблюсти первостепенное право покупки, отправив остальным дольщикам уведомление о продаже в письменной форме.

Продать долю можно и через доверенность – оформление производится согласно ст. 185-189 Кодекса.

Электронная регистрация договора купли продажи квартиры через Сбербанк Электронная регистрация договора купли продажи квартиры через Сбербанк рассматривается в статье: электронная регистрация договора купли продажи квартиры через Сбербанк

Как продать неприватизированную квартиру, читайте здесь.

Размер налога с продажи квартиры узнайте на этой странице.

Видео: Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Bookmark and Share

Зачем нужно уведомление о продаже доли?

Направление уведомления – прямая обязанность владельца имущества в праве общей долевой собственности. В этом документе должна содержаться информация о том, что в ближайшее время имущество будет выставлено на продажу. Отправить бумагу с этими данными нужно, чтобы у сособственников была возможность воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Письменное уведомление о продаже доли – это официальная бумага, которая в обязательном порядке направляется другим владельцам долей в квартире или другой недвижимости. В ответ на такой документ сособственники могут:

  • отказаться от выкупа доли;
  • согласиться выкупить долю;
  • проигнорировать информацию.

В первом и последнем случаях собственник получает право продать свою часть имущества постороннему лицу, не опасаясь, что сособственники смогут оспорить такую сделку.

Уведомить дольщиков нельзя в устной форме. Гражданским законодательством закреплено, что информация о продаже доносится только посредством письменного документа. При отсутствии этой бумаги станет невозможной регистрация купли-продажи в Росреестре или появится риск того, что остальные владельцы смогут оспорить сделку в судебном порядке в течение трех месяцев после ее совершения.

При наличии уведомления даже если и будет судебное разбирательство, собственник, продавший часть имущества, сможет доказать, что сделка была проведена по всем законодательным требованиям. Таким образом, можно выделить нюансы, при которых возможна продажа доли:

  1. Наличие письменного уведомления сособственников.
  2. Содержание уведомления должно включать особенности предстоящей сделки.
  3. Если сособственники не отреагировали на уведомление или отказались выкупать долю, то можно продать ее третьим лицам.
  4. При нарушении права преимущественной покупки дольщики вправе подать иск в суд.

Эти правила касаются любой ситуации, когда задействовано право общей долевой собственности. То есть, если квартира была унаследована несколькими наследниками, чтобы продать свою часть необходимо уведомить остальных. Если граждане находятся в разводе, но совместно владеют долями в одном доме, то также требуется уведомить бывшего супруга, а только потом искать покупателя среди посторонних лиц.

При наличии в числе собственников несовершеннолетнего ребенка продажа доли не может быть осуществлена без участия органов опеки и попечительства. Граждане, не достигшие 18-ти лет, также не могут быть лишены преимущественного права покупки.

Таким образом, уведомительный документ доказывает, что все действия по реализации доли осуществлялись на законных основаниях. Легитимных способов продать часть имущества без уведомления сособственников не существует.

Содержание уведомления дольщиков о продаже доли

Этот документ можно составить самостоятельно, а также заказать у нотариуса или юриста. Установленной законодательно формы он не имеет.

В уведомлении необходимо прописать следующую информацию:

  • адрес местоположения объекта недвижимости;
  • технические параметры продаваемого имущества;
  • точный размер доли, указанный в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН;
  • четко сформулированное намерение осуществить продажу доли;
  • информацию о наличии преимущественного права приобретения;
  • стоимость доли;
  • предложение выкупить долю с требованием направить ответ о принятом решении;
  • указание на продажу доли третьему лицу в случае отказа от выкупа.

Если через месяц будет получен отказ от выкупа или уведомление проигнорируется, отправитель на законных основаниях может продать имущество постороннему лицу.

Текст может быть примерно следующим:

«Я (ФИО) уведомляю вас о своем намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности, находящейся по адресу: (адрес местоположения недвижимости). На момент заключения договора стоимость сделки (сумма). В соответствии со ст.250 ГК РФ, вы имеете преимущественное право выкупа моей доли за указанную сумму.

Согласно действующему ГК РФ, у вас есть месяц на принятие решения с момента получения уведомления. Если по истечению указанного срока вы не выкупите мою долю за указанную цену, я буду вправе воспользоваться возможностью отчуждения права собственности в пользу других лиц. Прошу вас уведомить меня о принятом решении.»

Как оформить и отправить уведомление о продаже доли?

Как уже говорилось выше, собственник может оформить уведомление самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу. При обращении к специалистам можно заказать не только составление уведомления, но и его отправку заинтересованным лицам.

В общем, составить уведомительное письмо несложно. Этот документ практически не имеет правовых особенностей, кроме того, что необходимо описать условия совершения сделки и указать адекватную цену. Сложности возникают на этапе доставки письма сособственникам – ведь адрес регистрации известен не всегда.

Важно отметить, что, по сути, продавцу не нужен ответ сособственника. То есть, если уведомление будет проигнорировано – законодательные требования все равно будут соблюдены. Что нужно учесть при отправлении письма?

  1. Письменный документ направляется по адресу постоянной регистрации сособственника.
  2. Письмо обязательно должно быть ценным с уведомлением о вручении.
  3. Квитанцию, выданную на почте, необходимо сохранить в качестве доказательства отправки уведомительного письма.
  4. Если в ответ будет получен отказ от выкупа, его также следует сохранить.

При регистрации купли-продажи к пакету документов обязательно следует приложить или квитанцию об отправлении и уведомление о вручении или отказ сособственника от выкупа.

Если есть подозрение, что другие дольщики изъявят желание оспорить сделку в суде, то рекомендуется обратиться за составлением уведомительного документа в нотариальную контору. Заверенный документ будет достаточным доказательством легитимности порядка продажи доли.

Даже если письма сособственникам не будут вручены и вернутся к адресату как невостребованные, нотариус сможет выдать документ-подтверждение соблюдения процедуры продажи долевой недвижимости.

Законодательно четко регламентирован срок, в который другие дольщики обязаны дать ответ. Он составляет один календарный месяц. По его истечению продавец вправе найти покупателя, который не является сособственником.

Рассылка уведомительных писем осуществляется на платной основе. Если собственник будет действовать самостоятельно, то оплата будет небольшой.

При обращении к нотариусу или юристу потребуется оплатить их работу. Само по себе ценное письмо обойдется в сумму от 100 до 300 рублей. Услуги нотариуса обойдутся примерно в 2500-3000 рублей в зависимости от региона.

Уведомление собственника о продаже доли – образец

УВЕДОМЛЕНИЕо намерении продать долю квартиры

Уважаемый г-н Ласточкин Игорь Петрович!

Я являюсь собственником 1/2 доли, в праве общей долевой собственности на жилую квартиру № 12 (двенадцать), находящуюся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Розы Люксембург, дом № 58 (пятьдесят восемь) и имеющую кадастровый номер 61:55:0022541:13:4/9.

Вышеуказанная жилая квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 29,5 (двадцать девять целых и пять десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 17,4 (семнадцать целых и четыре десятых) кв.м., расположена на четвертом этаже девятиэтажного панельного жилого дома (имеется балкон).

В настоящее время я имею намерение продать принадлежащую мне долю вышеуказанной квартиры за 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, Вы, как участник общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру, имеете преимущественное право покупки продаваемой мною 1/2 доли квартиры по вышеуказанной цене.

Прошу Вас в течение месяца с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки отчуждаемой мною 1/2 доли квартиры, либо отказаться от своего права в письменной форме.

10 мая 2017 года ________________ (Варламов В.П.)(подпись)

Что говорит законодательство?

гражданский кодексВсе положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке. Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу. Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

ключи от квартирыПродажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

нотариусУведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

образец уведомление о продаже доли квартиры

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста. Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

No related posts.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

О сути понятия преимущественного права покупки

Этот вопрос строго регулируется действующим законодательством. Если гражданин принял решение о продаже доли, которая ему принадлежит – прежде всего, он должен известить других собственников. Именно у них есть право первыми выкупить тот или иной объект при желании.

Хотите продать квартиру, тогда сначала ее надо оценить, а как это сделать — узнайте тут.

Это необходимо сделать для защиты прав обеих сторон. После  данного действия продавец уверен, что другие собственники не имеют ничего против, и не претендуют на долю.

У кого есть преимущественное право на покупку

Оно есть у всех, кто оформлял долевую или совместную собственность на тот или иной объект. У других лиц, даже близких родственников и друзей оно отсутствует. Главное – получить согласие в письменной форме на отказ от этого права. Либо согласие на приобретение доли, при наличии возможности.

Что такое право преимущественной покупки, смотрите в этом видео:

В каком порядке надо сообщить собственникам о продаже

Получение согласия на продажу осуществляется несколькими способами.

  • Поговорить лично со всеми владельцами, чтобы получить ответ.
  • Направить уведомления в письменной форме.

Сколько стоит квадратный метр жилья в России? Ответ находится по ссылке.

Если владельцы не против, то отказ от права тоже оформляется письменно, с обязательным заверением у нотариуса. После этого можно сразу начать поиск покупателей, а не ждать месяц, как в других ситуациях.

Как составляется уведомление о продаже доли

Уведомление составляется в простой письменной форме, строгие требования к этому документу в законодательстве отсутствуют.

Нужно просто сообщить о своём намерении продать недвижимость. И указать размер доли, которая выставляется на продажу. Для этого используются как цифры, так и пропись. Главное, чтобы они соответствовали действительности на момент совершения сделки.

Обязательное требование – ссылка на статью 250 ГК РФ. Именно эта статья описывает характерные черты для преимущественного права покупки у других собственников. Надо указать, что часть квартиры можно приобрести за цену, которая указана в самом сообщении.

Образец уведомления можно скачать тут.

Конец документа должен сообщать, что у каждого из собственников преимущественное право сохраняется на срок минимум до 30 дней. Если за это время не придёт ни отказа, ни соглашения – объект недвижимости можно свободно передавать другим лицам.

Продажа доли в квартире третьим лицам

Важно, чтобы была уверенность в отсутствии претензий со стороны других лиц, владеющих частями данного объекта.

Продавец в данном случае должен составить детальный договор на продажу или покупку объекта недвижимости. В договоре надо обязательно прописать цену вместе с условиями, которые сторона сочтёт наиболее приемлемыми.

Если все собственники дали своё согласие, то никаких проблем возникнуть не должно. Иногда и сами продавцы идут на хитрость. Прописывая изначально условия, не выгодные для тех, у кого есть преимущественное право.

Возможность обхода преимущественного права

Преимущественное право на покупку обладает своими особенностями, характеристиками.

  1. Даже при наличии согласия от нескольких владельцев сразу, реализация доли возможна лишь в пользу одного из них.
  2. Данное право недопустимо уступать другим людям.
  3. Дарение не требует соблюдения права преимущественной покупки. Это же касается и ситуаций, когда оформляется завещание.
  4. Данные правила могут стать опорой и для тех, кто отчуждает долю согласно договору мены.
  5. Цена при покупке третьим лицом должна быть не меньше той, что предложена для собственником. Но можно осуществлять продажу по большей стоимости.
  6. Наниматели не обладают правом покупки. Оно даётся только собственникам.

Пример уведомления о продаже.

При совершении подобных сделок могут возникнуть и некоторые сложности.

  • Нельзя выяснить, где находится собственник, согласие или отказ которого необходимо получить.
  • Собственников слишком много. Но правила всё равно надо соблюдать, даже если претендентов 20 и больше.
  • Сначала собственник соглашается, но потом меняет своё решение. В таких ситуациях не обойтись без вмешательства судебных органов.
  • Собственника не стало. В некоторых случаях допустимо предоставление свидетельства о смерти. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Но необходимо подождать шесть месяцев, пока появится наследник, и примет своё имущество.

Что такое имущественный вычет и как его получить, вы узнаете по ссылке.

В таких ситуациях требуется обойти право преимущественной покупки. Этот вопрос легко решить, используя законные методы.

  1. Оформление покупки или продажи с помощью договора дарения.
  2. Можно сначала подарить третьему лицу 1 квадратный метр жилья. А потом продать остальную часть доли, как собственнику.