Оформление купли-продажи квартиры: основные шаги и важные моменты

Поделитесь в социальных сетях

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Содержание

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

  • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
  • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
  • рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог  банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект  залога — квартиру, и подал в суд.  В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при  условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

  1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
  2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
  3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
  4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
  5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся  без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

  1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
  2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
  3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
  4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту. Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара. Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

  • аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
  • продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
  • аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором.  При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный  договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена). Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

  • прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
  • покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

  • приватизация на одного супруга;
  • получение в дар;
  • наследование;
  • брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
  • покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права.  На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

  • снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
  • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
  • техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Шаблон ДКП с ипотекой ВТБ (скачать)

Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)

Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Поделитесь в социальных сетях

Договор купли-продажи квартиры

Этот документ является основным в сделке по продаже или покупке жилья. Поэтому так важно отнестись к каждому пункту, казалось бы, простой документации. Это позволит избежать проблем в будущем.

Этот документ воссоздает:

  • Обязательства и права обеих сторон;
  • Все важные оговоренные условия сделки.

Важно! Нет единого образца содержания договора о купле-продаже. Это зависит от индивидуальных условий между сторонами.

Что значит договор купли-продажи квартиры?

Особенности предварительного договора

Он имеет место быть, поскольку именно предварительный договор заключается в начале сделки. У этого договора имеются свои особенности:

  • Его основное условие заключается в составлении и подписании основного документа о купле-продаже квартиры в процессе сделки;
  • Такой вид договора необходим, если стороны не могут по личным обстоятельствам сразу заключить основной документ;
  • Эта бумага гарантирует участникам договора заключение сделки на уже обговоренных и одобренных условиях;
  • Данный документ не обязывает вас сразу выплачивать деньги за жилье или наоборот отдавать свое имущество в пользование. Но этот договор обладает юридической силой. Поэтому его условия необходимо будет соблюсти;
  • Основные пункты, которые стороны должны отметить в адрес друг друга: 1) предмет и 2) цена. Также необходимо будет указать точный порядок и сроки оформления и одобрения основного документа;
  • Договор может содержать информацию о внесении предварительной оплаты за недвижимость.

Приобретение жилья по ипотеке

В этом случае необходимо знать важные нюансы:

  • Главные стороны договора являются банк и заемщик.
  • Объект договора – недвижимость, которая является залогом.
  • Предметом договора не может быть государственное или муниципальное имущество.

Важно! Необходимо соблюдать сроки оплаты займа. Если пропустить срок, можно лишиться квартиры, и денег, уже уплаченных за ипотеку.

Типовой договор проходит обязательную государственную регистрацию;

Заемщик не может полностью владеть жильем, приобретенным в ипотеку: сдавать в аренду, продавать, делать перепланировку. Для этого понадобится согласие банка.

Недвижимость жилья в рассрочку

Зачастую бывает так, что лицо, приобретающее жилье, может попросить о предоставлении ему рассрочки.

Обычно так бывает, когда покупатель не располагает достаточной суммой денег и ему приходится:

  • Обращаться за кредитом;
  • Использовать материнский капитал или другой сертификат на приобретение собственности.

Как в этом случае грамотно составить договор:

  • Обязательно указать в бумаге, что квартира предоставляется в рассрочку;
  • Указать период, за который покупатель погасит долг за квартиру.

Покупка за наличный расчет

Это самый простой и быстрый вариант сделки, где нет особых нюансов. Для данного вида сделки необходимо собрать нужный перечень документов:

  • Договор, акт, расписка о получении денег;
  • Паспорта обеих сторон;
  • Документы на имущество;
  • Бумаги, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги;
  • Заверенная справка о том, что в квартире отсутствуют другие прописанные граждане.

Какие нужны документы для покупки квартиры за наличный расчет?

Долевая собственность

Для продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, необходимо соблюдать следующие нюансы:

  • Обязательно получить официальное согласие от всех собственников квартиры.
  • Собственники должны определиться со стоимостью жилья.
  • Сбор необходимой документации для продажи.
  • Подписание основного договора и подача его в соответствующие органы.
  • Расчет между покупателем и продавцом.
  • Вручение документов на владение квартирой новым владельцам.

Продажа с задатком

Важно! В случае, когда покупатель оставляет задаток и не может выполнить условия договора, он обязан вернуть продавцу задаток в двойном объеме.

Как правильно написать документ для безопасности сторон? Необходимо просто заверить бумагу у нотариуса.

После одобрения документа покупатель должен будет приобрести жилье, а продавец обязуется не продавать квартиру до оговоренного срока.

Что делать с материнским капиталом?

Если в качестве оплаты продавец предъявляет материнский капитал, необходимо зафиксировать пару основных моментов:

  • Стоимость жилья и период погашения всей стоимости;
  • Каким способом будет погашаться согласованная сумма.

Подлежит ли договор дополнительным расширением пунктов и договоренностей, нужно ли что-то регистрировать в этом случае?  Ответ: нет. В остальном все так же, как и при обычной продаже. Обязательно ли фиксировать способ погашения суммы? Конечно! Вдруг окажется, что покупатель не располагает средствами, кроме материнского капитала.

Перечень документов для купли-продажи квартиры

Теперь более развернуто пробежимся по основному перечню необходимых бумаг, какие нужны для безопасной покупки или продажи квартиры:

  • Паспорта всех собственников покупаемой квартиры;
  • Документы или целый пакет бумаг, доказывающий право на собственность жилья;
  • Свидетельство о праве собственности. Сделка в форме дарения или вступления в наследство не дает вам право распоряжаться собственностью;
  • Паспорт квартиры, который содержит все сведения о жилье (стоимость, метраж, план квартиры);
  • Технический паспорт, где зафиксированы все имеющиеся перепланировки в квартире, если они были;
  • Заверенная бумага из налоговой службы, доказывающая отсутствие долгов за имущество;
  • Справка из ЖКХ, где указано отсутствие долгов за коммунальные услуги;
  • Обязательно заверенная начальником выписка о состоянии лицевого счета квартиры, где зафиксировано отсутствие долгов за квартплату;
  • Еще в список документов необходимо добавить выписку из домовой книги, где прописаны все собственники. После внесения аванса можно выписываться из квартиры;
  • Документ из ЕГРП, в котором указаны сведения о наличие собственников, отсутствии обременений;
  • Понадобится согласие супруги или супруга, если вы в браке, на заключение сделки;
  • Если у вас имеется несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение от органов опеки;
  • Дополнительно можно потребовать справку из психдиспансера, чтобы убедиться в адекватности продавца.

Это полный список документов для регистрации и заключение удачной сделки.

Как правильно оформить договор?

Для оформления договора о приобретении или продажи недвижимости нет строгих требований. Заинтересованные участники сами вправе вносить нужные поправки и пункты, важные именно для них.

Для удачной сделки важно, чтобы все пункты договора не шли вразрез с законом и не нарушали права лиц, которые могут иметь к этому дело. Просто соблюдайте общепринятые правила.

Акт передачи квартиры по договору купли-продажи

Передаточный акт к договору гарантирует выполнение всех согласованных условий двух сторон. То есть участвующие лица обязаны выполнить взаиморасчеты: одна сторона обязана передать в собственность недвижимость, а другая оплатить ее по оговоренным условиям точно по указанным срокам.

Дополнительно соглашение к договору купли-продажи квартиры

Зачастую после составления основного документа обстоятельства требуют написания доп соглашения. Оно необходимо, если в базовом документе были упущены какие-то моменты. В этом случае официальная бумага составляется так же с учетом правовых норм.

Удачной Вам сделки!

Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание? Узнайте, посмотрев видео:

Related posts:

Какие документы устанавливают право владения земельными участкамиПравоустанавливающие документы

Где получить справку о правоустанавливающих документах на квартируПравоустанавливающие документы на квартиру

Сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры?

Задумываясь о продаже квартиры, не стоит забывать о том, что данное предприятие связано не только с поиском покупателя, но и со сбором документации, которая будет необходима для предоставления покупателю и в администрацию. При самостоятельном оформлении сделки вам понадобится собирать весь пакет документов и пройти все инстанции самому.

Однако сегодня юристы предлагают услуги по сопровождению сделки. Юридическое сопровождение сделки, как оно проходит, и сколько такая услуга будет стоить? Ответ на эти вопросы вы найдёте в нашей статье.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости требует не только времени, но и юридической подкованности. На некоторых этапах вам потребуется помощь нотариуса и это обязательно. Так согласие супруга/супруги на сделку и сам договор купли-продажи потребуется заверить нотариально. Таким образом, вам не избежать взаимодействия с юристами, как бы вы того ни хотели.

Обращаясь за помощью в агентство по недвижимости, вы можете быть полностью уверены в том, что процесс будет наименее трудным. Грамотный агент не только подберёт вам подходящий вариант, но и поможет на всех этапах сделки, начиная от сбора документации и заканчивая заверкой договора купли продажи.

Здесь важно отыскать агентство с хорошей репутацией или же выбрать специалиста, который действует самостоятельно. Сопровождение сделки в этом случае может снять с вас все хлопоты, связанные с подачей документов. Выписав доверенность на своего агента по недвижимости, вы сможете предоставить все этапы сделки специалисту. Здесь:

  • Сбор и проверка документации;
  • Подача документов в административные органы;
  • Сбор и получение справок и выписок, сопутствующих сделке;
  • Составление предварительного договора купли-продажи;
  • Оценка объекта;
  • Сбор информации по кадастровым бумагам.

Нотариальное сопровождение купли-продажи квартиры – грамотный и цивилизованный способ лишить себя проблем связанных, как со сбором документов, так и с заверкой некоторых из них. Кроме того у нотариальной помощи есть один важный и крайне положительный для вас аспект.

Сопровождение сделки нотариусом, подразумевает под собой проверку достоверности всех документов на квартиру, что немаловажно для приобретателя.

Заверив договор купли-продажи, нотариус имеет право подавать документы на оформление сделки в Росреестр самостоятельно.

По закону нотариус несёт полную материальную ответственность за возможный ущерб, который может быть причинён сделкой купли-продажи.

Юридическое сопровождение сделок, предоставляемое юридическими конторами это один из лучших вариантов, для людей, которым нужно провести сделку быстро и без лишних хлопот. Здесь специалисты по жилищному праву без проблем уточнят достоверность документов, составят все предварительные документы, сопутствующие сделке и обеспечат вас всей необходимой информацией.

Юристы смогут так же проверить репутацию риелторской организации, в которой вам подобрали недвижимость или нашли клиента. Зачастую именно благодаря помощи юристов удаётся поймать «чёрных» риелторов за руку.

Полное сопровождение сделки купли-продажи недвижимости предоставляемое юристами подразумевает под собой проверку достоверности информации предоставляемой продавцом, проверку клиента, составление предварительного и основного договору купли-продажи и заверку всей необходимых документов.

Источник: http://semejnyjyurist.ru/soprovozhdenie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry.html»

Самостоятельная продажа квартиры. Схемы продажи, особенности подготовки жилья и оформления документов.

Многие люди считают, что для продажи недвижимости не обязательно прибегать к услугам риэлтора. Расскажем в статье, как самостоятельно продать квартиру, найти покупателя и подготовить документы.

○ Особенности продажи жилья

Процесс продажи квартиры или другого недвижимого имущества сопряжен со множеством нюансов. Такая сделка всегда оформляется в письменной форме, а сам договор купли-продажи, а точнее переход права собственности на его основании, подлежит обязательной государственной регистрации.

Однако на начальном этапе до оформления договора еще далеко. В первую очередь, необходимо правильно оценить квартиру. Для этой цели можно привлечь профессионального оценщика или определить цену самостоятельно. В этом поможет анализ стоимости аналогичных предложений на рынке.

Важно также подготовить все необходимые документы, которые потребуются для заключения сделки или проверки вашей квартиры покупателем.

Для возможности продажи квартиры потребуются следующие документы:

  • Общегражданский паспорт собственника.
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (при регистрации имущественных прав с 2017 года).
  • Техническая документация из БТИ (паспорт или план).
  • Кадастровые документы.
  • Правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.
  • Выписка из домовой книги.
  • Выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности за оплату услуг ЖКХ.
  • Письменное согласие супруга/супруги на оформление сделки, если имущество является совместно нажитым.
  • Письменное разрешение на заключение сделки от органов опеки и попечительства, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний.

Если от лица собственника будет действовать доверенное лицо, то потребуется оформить на него доверенность, заверенную нотариально. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы.

К примеру, если квартира была приобретена в ипотеку, которая не выплачена полностью, потребуется согласие банка на оформление сделки.

При сотрудничестве с агентством недвижимости самое важное это доверие. Поэтому нужно максимально тщательно подойти к выбору посредника.

Для начала следует изучить информацию об агентстве в сети Интернет. Введите в строку любой поисковой системы (Яндекс, Google) название агентства и изучите полученные данные:

  • Сайт компании – он должен внушать доверие, быть полноценным, а не одностраничным.
  • Отзывы на других сайтах – если это агентство когда-либо совершало мошеннические действия, информация будет в сети.
  • Реквизиты – данные о регистрации юридического лица, ИНН, контактные данные, ФИО руководителя, код экономической деятельности.

Когда вся информация показалась достоверной, нужно встретиться лично. При встрече оценивается компетентность, офис (как долго он снимается), спектр услуг.

Если вас все устроит агент предложит заключить договор. Он может называться по-разному – на оказание услуг, поручительства, эксклюзивный договор. В любом случае нужно его досконально изучить. Не стесняйтесь задавать вопросы и требуйте разъяснений по любому непонятному пункту. Не подписывайте документ, пока не изучите его полностью.

Основные этапы сделки

Конечно, каждая ситуация уникальна и в ней есть свои нюансы и важные моменты. Однако есть некоторые основные этапы сделки, через которые проходит каждый продавец или покупатель. Давайте рассмотрим основные типовые этапы сделки.

  1. Поиск подходящего варианта по соотношению цена-качество.
  2. Проверка истории квартиры: количество собственников, возможные проблемы и пр.
  3. Заключение предварительного договора и внесение аванса.
  4. Сбор документов для заключения сделки.
  5. Заключение основного договора на покупку или продажу квартиры.
  6. Проведение сделки в государственных органах (Росреестр).
  7. Получение свидетельства о регистрации права собственности.

Возможные риски при оформлении квартиры

Многие граждане спрашивают, какие возможные риски при оформлении квартиры существуют? Зачем нанимать юриста или адвоката для исключения таких рисков? Давайте разберем возможные риски при оформлении квартиры. Во-первых, в данной области развито мошенничество, так как стоимость недвижимости высока. Например, у вас могут взять аванс и после этого пропасть. Либо, после проведения суммы за квартиру, вы можете обнаружить, что квартира принадлежит нескольким собственникам. Соответственно сделка будет признана недействительной.  Может случиться и так, что у регистрирующего органа возникнут вопросы, и он потребует дополнительные документы. Очень часто так происходит при продаже доли в жилье. По закону, все остальные собственники имеют право первоочередной покупки, и отказаться они должны в письменном виде. Естественно, что обычные граждане редко знают о таких тонкостях, что приводит к затягиванию сделки или вовсе к ее срыву.

Как поможет адвокат Инна Белякова?

Не знаете, с чего начать оформление сделки купли-продажи квартиры? Обратитесь к Инне Беляковой, которая уже 13 лет работает в сфере недвижимости. Адвокат не раз помогал своим доверителям избежать невыгодных и опасных сделок. Она знает всю процедуру оформления недвижимости и поможет вам минимизировать возможные риски. Вы будете уверены в безопасности заключаемой сделки.

Законодательное регулирование вопроса

Процесс приобретения вторичного жилья регулируется следующими законодательными актами:

  1. Гражданский кодекс РФ (статья 558 и 551);
  2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»;
  3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  4. Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 года;
  5. Семейный кодекс Российской Федерации.

Общий порядок заключения сделки

Для осуществления сделки купли-продажи жилой площадки на вторичном рынке заинтересованному гражданину следует действовать по следующему алгоритму:

  • Порядок заключения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынкеОбратиться к сотрудникам Росреестра и запросить следующие данные о жилом объекте:
    • Кадастровый номер;
    • Информация о жилой площади;
    • Кадастровая стоимость;
    • Обременения;
    • Арест.
  • Внимательно изучить информацию в важных бумагах на жилой объект, которые были получены от продавца;
  • Оформить письменно сделку с продавцом;
  • Передать продавцу полную или авансовую сумму за приобретенную недвижимость;
  • Получить расписку, где продавец указывает факт получения денежных средств за жилую площадь;
  • Обе стороны договора вместе с необходимыми документами на жилую площадь подают заявление в Росреестр. У сотрудника этой организации необходимо получить расписку, в которой будет указаны:
    • Адрес объекта недвижимости;
    • Кадастровый номер;
    • Регистрационное действие, которое заинтересованные лица указывали в своих заявлениях;
    • Все ли поданные бумаги (оригиналы и копии) отражены в расписке;
    • Личные данные заинтересованных лиц;
    • Место получения документов, прошедших регистрацию.
  • Получить все необходимые бумаги на недвижимость, которые должны иметь регистрационную подпись;
  • Обратиться к работникам ЕГРН и получить у них выписку о государственной регистрации прав.

Порядок сбора, перечень и правила подачи

Для оформления сделки заинтересованным лицам необходимо соблюдать следующие правила:

  • Перечень документов для покупки квартиры на вторичном рынкеСобрать необходимые документы. К таким необходимым бумагам относятся:
    • Документ, который будет являться основанием на владение жилой площадью. К таким важным бумагам можно отнести:
      • Свидетельство о наследстве;
      • Договор ренты;
      • Дарственная;
      • Договор купли-продажи.
    • Бумаги, которые подтвердят наличие прав на данную жилую площадь;
    • Паспорта заинтересованных лиц;
    • Технический паспорт на квартиру;
    • Справка, где будет указан факт погашения задолженности по коммунальным платежам;
    • Ксерокопия с лицевого счета;
    • Выписка из ЕГРН;
    • Информация о жильцах из домовой книги;
    • Согласие супруга, подтвержденное нотариально. Эта расписка понадобится в том случае, если квартира была приобретена в браке;
    • Заполненное заявление, написанное всеми заинтересованными сторонами сделки;
    • Квитанция об оплате пошлины;
    • При оформлении ипотеки покупателю необходимо взять письменное согласие банковской организации.
  • Все необходимые бумаги, собранные ранее, предоставить сотруднику регистрирующей организации. После того, как работник примет все сведения от граждан, он должен будет выполнить следующие действия:
    • Записать о получение документов в книге учета;
    • Присвоить индивидуальный входящий номер;
    • Выдать расписку. В этой бумаге должна содержаться следующая информация:
      • Дата подачи заявления;
      • Список важных бумаг, которые предоставили заинтересованные лица;
      • Присвоенный номер в книге учета;
      • Реквизиты.

В случае оформления ипотечного кредита

Если покупка жилого объекта на вторичном рынке будет осуществляться с помощью ипотеки, то покупателю необходимо внимательно изучить:

  • Имеются ли обременения;
  • Прошел ли достаточный срок после вступления в наследство. Согласно российскому законодательству продавать недвижимость, полученную в наследство, можно только через 3 года после оформления данного права;
  • Важные бумаги на недвижимость, в которых помимо общей информации на жилой объект должна быть указана также информация о перепланировке, если она была.

На что необходимо обратить внимание при заключении сделки

При покупке жилой площади на вторичном рынке заинтересованному лицу следует обратить особое внимание на следующие важные моменты:

  • Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынкеДокументы, на основании которых продавец имеет право собственности на данный жилой объект. При их проверке нужно обратить внимание на такие моменты:
    • Имеются ли в правоустанавливающих документах правки или исправления. В том случае, когда данные исправления имеются, то они должны быть заверены обеими заинтересованными сторонами сделки;
    • Когда договор нотариально заверен, то все исправления должны быть также подписаны нотариусом и проштампованы личной печатью ответственного работника нотариальной конторы;
    • Правильно ли оформлена государственная регистрация сделки;
    • Все ли условия были выполнены продавцом. Например, в договоре указано, что нынешний продавец должен был в течение нескольких месяцев выплатить полностью стоимость жилой площади, но этого не сделал своевременно. То в данной ситуации предыдущий договор является недействительным.
  • История жилого объекта. В данном пункте стоит обратить внимание на следующее:
    • Информация обо всех жильцах, которые проживали на территории данной жилой площади;
    • Делал ли продавец перепланировку в данном жилом объекте;
    • Соблюдены ли сроки, например, при получении недвижимости в наследство.
  • Состояние жилой площади. Объект должен соответствовать следующим требованиям:
    • Ликвидность. Это означает, что жилая площадь должна быть востребована на рынке недвижимости. Данный момент особенно важен, если покупатель будет оформлять ипотеку для приобретения квартиры;
    • Наличие собственного кухонного помещения, туалета и ванной комнаты.

Подводя итог всему написанному можно сделать вывод, что покупатель должен будет проверить все необходимую информацию на приобретаемый жилой объект в государственной организации. Перед оформлением договора купли-продажи заинтересованному гражданину нужно проверить недвижимость на наличие арестов, непогашенных коммунальных платежей или несоблюдения сроков, например, если жилая площадь была получена в наследство. Если грамотно подойти к вопросу оформления такой крупной сделки, как покупка квартиры, то данный процесс для покупателя не займет много времени.

О том, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья смотрите в следующем видеосюжете:

Основные правила

К основным правилам покупки и продажи квартиры относится:

  1. Указание в договоре полной и точной стоимости квартиры без уменьшения, что выгодно для продавца.
  2. Передача средств или ключей (взаиморасчет) только после регистрации права собственности.
  3. Обязательное составление акта-приема передачи жилой площади, без которого ответственность в ряде случаев за недвижимость будет нести продавец.

Сбор документов

Итак, для проведения сделки по продаже недвижимости требуется собрать перечень документов, установленный действующим законодательством.

К ним относятся:

  1. Паспорта продавца и покупателя.
  2. Свидетельство собственности на недвижимость. Некоторые владельцы квартир проживают в них десятки лет, не оформляя этого документа, поскольку его использование необходимо только в таких случаях, как продажа объекта, завещание, дарение или обмен.
  3. Правоустанавливающие бумаги – документы, определяющие источник права собственности. Наиболее частым основанием является соглашение о покупке жилой площади, кроме того встречаются договоры наследования, обмена и т.д.
  4. Согласие от супруга на продажу недвижимости, важным требованием является заверка этого документа у нотариуса. Согласие потребуется, если квартира является совместной собственностью супругов. Дополнительно к нему прилагается свидетельство вступления в брак.
  5. Разрешение от органов попечительства на проведение сделки – требуется в случае, когда одним из собственников является несовершеннолетний гражданин. Выдается на основании заявления родителей или законных опекунов, если условия нового места жительства не будут хуже по сравнению с предыдущими.
  6. Предварительный договор о внесении предоплаты.
  7. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Тут можно ознакомиться с образцами предварительного договора продажи квартиры, согласия супруга, разрешения органов опеки.

К дополнительным документам, подтверждающим юридическую «чистоту» объекта, относятся (собираются предварительно для ускорения времени продажи квартиры или по требованию покупателя):

  • выписка из домовой книги – отражает количество граждан, прописанных в квартире, их ФИО и степень родства;
  • выписка из ЕГРП – указывает на число собственников недвижимости, в том числе несовершеннолетних, пожилых или лишенных дееспособности;
  • справка из наркологического или психиатрического диспансера – подтверждает, что продавец не стоит на учете;
  • справка из ЖКХ – отражает отсутствие задолженностей по выплате коммунальных услуг.

Как выглядит выписка из ЕГРП на квартиру, смотрите тут.

Заключение договора

Заключение договора – обязательный этап сделки.

В документе должны быть:

  • сведения о субъектах соглашения – продавце и покупателе (дольщике и строительной компании);
  • информация об объекте документа – жилой площади, её описание должно быть индивидуальным (площадь, полный адрес, этаж, количество комнат и иные важные моменты);
  • обязанности, которые должен выполнить каждый участник правоотношений, возникших по поводу сделки;
  • точная стоимость объекта;
  • дополнительные моменты, определяемые покупателем и продавцом совместно.

Составление договора рекомендуется доверить юристам – это позволит избежать неприятных казусов, наиболее точно отразит ваши интересы и не дат оспорить сделку в суде.

Договор является действительным только при наличии подписей обеих сторон, а также указания даты его составления.

Здесь представлены образец типового договора купли-продажи квартиры, акт приема-передачи квартиры.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры

В соответствии с законодательством, регистрация сделки является обязательным условием её проведения. После этой процедуры продавец теряет свои права на жилую площадь, а покупатель их приобретает.

Для её проведения требуются документы для регистрации сделки купли-продажи квартиры:

  • заявление определенной формы;
  • паспорта обеих сторон;
  • договор продажи недвижимости;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство собственности продавца;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие от остальных собственников недвижимости на продажу.

Образец заявления о регистрации права собственности на квартиру можно скачать здесь.

Куда обращаться?

Многие продавцы или покупатели сталкиваются с проблемой – они не знают, куда обращаться за заверкой документов, куда для их подачи, куда за бланком заявления. Ввиду этого увеличиваются сроки отчуждения имущества.

У нотариуса

У нотариуса все документы заверяются – согласие на продажу квартиры, предварительный договор и т.д.

Однако он не имеет право зарегистрировать сделку, поскольку такими полномочиями обладают только государственные органы.

Госпошлину за договор купли-продажи квартиры

Госпошлину за договор купли-продажи квартирыгоспошлина за договор купли продажи квартиры уплачивает покупатель.

Как происходит передача денег при продаже квартиры? Узнайте здесь.

В Росреестре

Государственным органом, осуществляющим регистрацию сделки, является Росреестр.

Его функции:

  • выдача справок о собственниках того или иного объекта недвижимости по запросу;
  • регистрация сделки по продаже недвижимого имущества;
  • предоставление бланков заявлений, необходимых для регистрации.

Сроки

Срок, отведенный на регистрацию сделки в органах Росреестра, составляет 7 суток. В течение этого времени проверяется пакет документов, после чего выдается Свидетельство собственности или отказ в его оформлении.

Сроки рассмотрения бумаг могут быть увеличены, если нагрузка на эти государственные органы была существенно увеличена.

Передача денег

Передача денежных средств за квартиру является важным моментом. Уже не раз отмечалось, что она может происходить двумя способами – наличным или безналичным расчетом.

Если деньги передаются наличными средствами, то важно подобрать безопасное место для расчета, взять с собой свидетелей и составить расписку.

Положение о передаче денежных средств наличными обязательно отражается в основном договоре.

Деньги могут быть переданы безналичным путем:

  1. Через банковскую ячейку – самый безопасный способ. Для этого требуется посетить банк, заключить с ним договор о предоставлении ячейки для проведения расчетов. Минусом такого способа является высокая комиссия за использование услуг банка, но оправданием этого является безопасность.
  2. Переводом средств на банковский счет – продавец указывает номер счета, покупатель перечисляет средства. В таких случаях рекомендуется составлять расписку, но если её нет, то это не проблема, поскольку можно просмотреть историю банковских операций.

Продажа квартиры без согласия супруга

Продажа квартиры без согласия супругапродажа квартиры без согласия супруга согласно законодательству РФ невозможна.

Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры менее 3 лет в собственности? Читайте тут.

Как составить договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником? Подробная информация в этой статье.

Причины отказа в регистрации

Работники Росреестра могут вынести отказ в регистрации сделки по продаже жилой площади.

Причиной может быть:

  • сбор неполного пакета документов;
  • неправильное оформление бумаг;
  • искажение сведений действительности;
  • проставление вместо имени и отчества инициалов.

Если документы собраны не полностью, то достаточно подготовить недостающие бумаги и сдать перечень повторно.