Особенности ипотеки на земельный участок в России

Правовые особенности ипотеки на земельный участок

Ипотека на землюИпотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Содержание

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения. В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени. Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

Как правильно сдать квартиру в аренду, основные нюансы оформленияПеревод жилого помещения в нежилоеНеобходимые документы для оформление временной регистрацииCтрахование квартиры при ипотечном кредитованииПравовые особенности аренды с правом выкупаКак правильно составить соглашение о расторжении договора аренды

Суть ипотеки, ее юридическое значение. Риски покупателя при оформлении ипотеки

Ипотека является видом залога и входит в перечень способов обеспечения обязательств. По условиям ипотеки залогодержатель (кредитор) приобретает право удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного имущества должника. Такое право наступает в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой.

Согласно статьей 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки включены в список объектов недвижимого имущества. Таким образом, в отношении участков земли также может быть установлена ипотека в качестве способа обеспечения денежного обязательства.

Ипотека в отношении земельного участка в настоящее время не получила такого распространения, как на объекты жилья. Это вызвано особенностями оборота участков земель, который зависит от характеристик земли, ее целевого назначения и видов разрешенного пользования.

Бесплатная юридическая консультация

Задать вопрос

Юрист перезвонит в течение 15 минут

Нажимая кнопку «Задать вопрос», вы принимаете условия

политики обработки персональных данных.

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.

3 варианта

получить бесплатную помощь опытных адвокатов

  1. Онлайн-чат — опишите ситуацию, чтобы узнать у юриста-консультанта, как решить вашу проблему
  2. Горячая линия — 8 499 577 04 24 (Москва и область) или 8 800 511 38 27 (Другие регионы РФ)
  3. Консультация онлайн — помощь на странице бесплатная юридическая консультация

Практическая реализация ипотеки состоит в отсрочке платежей кредитору при покупке участка земли. Таким кредитором, как правило, выступает кредитное учреждение (банк), которое при оформлении сделки купли-продажи полностью уплачивает стоимость участка в пользу продавца. На данную сумму банк заключает с покупателем кредитный договор и одновременно устанавливает способ обеспечения этого кредита в виде ипотеки.

Таким образом, при совершении сделки купли-продажи за счет средств ипотечного кредита:

  1. Продавец получает полную стоимость участка при заключении договора;
  2. Покупатель приобретает участок за счет средств ипотечного кредита, становится его собственником и одновременно гарантирует банку исполнение кредитного обязательства путем установления залога (ипотеки);
  3. Банк выдает ипотечный кредит покупателю, за счет которого продавец получает стоимость участка, определенную договором купли-продажи. При этом, с целью обеспечения кредитного обязательства банк устанавливает залог (ипотеку) за участок. В случае неисполнения новым собственником обязательств по ипотечному кредиту, банк имеет право обратить взыскание на имущество должника, находящееся у него в залоге, для полного удовлетворения своих требований.

Юридическое значение ипотеки на земельный участок состоит в ограничении (обременении) права собственника по распоряжению имуществом без согласия кредитора. Собственник не имеет право продать, подарить или обменять участок, находящийся под залогом, без согласия банка. На практике, такое согласие банк может дать только в случаях, когда средства от продажи участка, находящегося в залоге, поступают напрямую в кредитное учреждение и направляются на погашение ипотечного кредита.

Главным риском для покупателя при оформлении договора купли-продажи участка с одновременным установлением ипотеки, является реальный шанс потерять приобретенное имущество. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, в течение которого собственник может лишиться основного источника доходов. Потеряв возможность своевременно исполнять обязанность по ипотечному кредиту, собственник, по сути, сам становится «заложником» банка. Судьбу заложенного участка будет решать банк, который имеет право предоставить должнику возможность восстановить платежеспособность и продолжить исполнение кредитного договора, либо сразу обратить взыскание на заложенный участок земли. В этом случае, должник лишается права собственности на участок после его продажи на торгах, и может рассчитывать лишь на получение разницы между вырученной за участок суммы и размеров оставшегося кредитного обязательства.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

Процедура совершения сделки купли-продажи участка земли с установлением залога (ипотеки) состоит из следующих этапов:

  1. Стороны будущей сделки определяют условия договора купли-продажи, описывают в нем предмет договора и приходят к соглашению о стоимости земельного участка;
  2. Покупатель обращается в банк с проектом договора купли-продажи, копиями правоустанавливающих и иных документов на земельный участок (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП, кадастровый план участка, отчет независимого оценщика и т.д.), и оформляет заявку на получение ипотечного кредита;
  3. В процессе одобрения заявки на получение ипотечного кредита банк проверяет ликвидность объекта будущего залога. Для этой проверки банк изучает нормативные и качественные показатели земли: категория и целевое назначение земель, виды разрешенного пользования, расположение и наличие установленных границ участка, постановка на кадастровый учет, а также иные данные;
  4. Одновременно банк проверяет покупателя на соответствие требованиям, предъявляемым к заемщикам (наличие гражданства, платежеспособность и т.д.);
  5. После одобрения заявки на получение кредита банк включает в договор купли-продажи условие об установлении обременения в виде залога (ипотеки). Срок установления залога, как правило, совпадает со сроком исполнения обязательств по кредитному договору;
  6. Стороны регистрируют сделку купли-продажи в органах Росреестра с одновременной регистрацией залога (ипотеки);
  7. После регистрации сделки и залога (ипотеки) банк перечисляет средства ипотечного кредита на счет покупателя, либо выдает их заемщику с требованием подтверждения факта передачи денежных средств продавцу. Размер ипотечного кредита может совпадать с полной стоимостью участка, однако на практике банки требуют от покупателя частичной оплаты по договору за счет собственных средств;
  8. По итогам государственной регистрации перехода права собственности и установления обременения в виде ипотеки, покупатель получает на руки правоустанавливающие документы на участок, а банк – документ, подтверждающий установление залога (ипотеки).   

Государственная регистрация ипотеки: порядок установления факта обременения и снятия его после погашения ипотеки

Порядок государственной регистрации ипотеки и ее снятия после погашения денежных обязательств регулируется главой 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация ипотеки осуществляется органами Росреестра одновременно с регистрацией перехода права собственности на участок земли. Сведения о переходе права и установлении ипотеки на земельный участок подлежат внесению в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2017 года указанные сведения будут вноситься в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Снятие залога (ипотеки) в отношении земельного участка осуществляется после полного удовлетворения денежных требований кредитора, то есть выплаты ипотечного кредита в полном объеме. Снятие залога (ипотеки) осуществляется органами Росреестра путем внесения соответствующих сведений в ЕГРП (ЕГРН) после совершения регистрационных действий.

В отличии от программ ипотечного кредитования на квартиры, земельные кредиты еще не пользуются такой большой популярностью, и многие потребители до сих пор не знают, что могут приобрести в ипотеку также и земельные наделы.

Как отмечают аналитики, главной причиной низкой востребованности земельных кредитов является их особенности, а также сложности, сопряженные с данными программами. На данный момент банки предоставляют услуги по ипотеке на землю по двум направлениям:

  1. Покупка земельного надела для использования его в качестве дачи и т.д.
  2. Приобретение земли с целью ИЖС и последующего использования в качестве постоянного места жительства.

Ипотека на дом на участке земли

На данный момент банки предоставляют услуги по ипотеке на землю по двум направлениям:

  1. Покупка земельного надела для использования его в качестве дачи и т.д.
  2. Приобретение земли с целью ИЖС и последующего использования в качестве постоянного места жительства.

Приоритетом у финансовых организация является последняя программа, и на ИЖС они более охотно выделяют займы. Тем не менее, найти подходящий участок и купить его, бывает не так просто, поскольку к наделу предъявляются определенные требования:

  1. Земля должна иметь близкое расположение к населенным пунктам и иметь свободный доступ к инженерным коммуникациям.
  2. По документам земельный участок должен предназначаться для ИЖС, в противном случае ипотека будет невозможной.
  3. Банки также требуют, чтобы выбранный земельный участок находился от населенного пункта на расстоянии не более 50 км, поскольку в таком случае невозможно организовать выезд и осмотр объекта.
  4. Также важно, чтобы земельный участок соответствовал минимальным требованиям банка. В противном случае ипотека не будет одобрена.
  5. Положительными сторонами при выборе земельного участка также будет наличие транспортных путей, фиксированных конкретных границ и конкретного собственника.

Кроме того, следует отметить, что банки могут предъявлять также дополнительные требования, и они будут зависеть от политики финансового учреждения, которое предоставляет своим пользователям такую услугу, как ипотека на жилой дом с земельным участком.

Особенности ипотеки на землю

В последние годы все больше наших соотечественников предпочитают проживать в собственных домах, или же решают заниматься дачным хозяйством. Ввиду этого, многие отечественные организации предоставляют им такую услугу, как ипотека на земельный участок.

Несмотря на то, что такая возможность, как ипотека еще не приобрела столь широкую популярность, с каждым годом количество клиентов становится все больше. Тем не менее, ипотека сопряжена со значительными сложностями, поскольку прежде чем выдать займ на земельный участок, банк тщательно проверяет, чтобы земельный участок соответствовал всем критериям.

Особенности ипотеки земельных участков могут быть представлены следующими моментами:

  1. Земельный участок и его категория. Невозможно оформить ипотеку на земли, принадлежащие муниципалитетам или государству, особенно если они не предназначены для ИЖС.
  2. Общая площадь земельного надела не должна быть меньше 6 соток (или 50 соток в некоторых случаях.
  3. Земля не может быть передана в собственность, если она находится в зоне заповедников или лесных массивов.
  4. Участок должен находится в собственности владельца, у которого на руках должен быть полный пакет документации, подтверждающие его права.
  5. Особое внимание уделяется клиенту, решившему оформить ипотеку. Он должен быть платежеспособным, то есть иметь постоянный источник дохода.
  6. Явным преимуществом ипотеки будет длительный срок займа, многие банки отказывают в выдаче денег, если срок погашения задолженности менее 10 лет.

Как показывает практика, подобных особенностей может быть еще больше. Все будет зависеть от политика конкретного банка, и принятым в нем критериям выбора клиента.

Залог

В той ситуации, если человек решает строить собственное жилье под залог земельного участка, то стоит обратить внимание, что данная возможность предоставляется далеко не всеми банками. Да и требования к данной услуге довольно специфические.

В современной практике, банки стараются обезопасить себя, и потому используют такой механизм, как залог. Ипотека земельных участков в данной ситуации получит достаточное обеспечение, чтобы банк принял положительное решение.

Аналитики заверяют, что какой бы ни была оценочная стоимость земли, банк никогда не откажется использовать ее в качестве залога. Дело в том, что земля представляет собой хорошее инвестиционное вложение, а учитывая регулярно возрастающую цену на этот ресурс, позитивное решение будет обеспечено.

Если клиент предлагает в качестве залога земельный участок, решение будет принято в течении 2-3 дней. И если все условия будут соблюдены, то средства будут выделена незамедлительно:

  1. Земельный участок не должен быть расположен вдали от транспортных коммуникаций и дальше 100 км от близлежащих поселений.
  2. Ипотека в суммарном выражении будет напрямую зависеть от оценки участка, при этом предельная граница займа будет составлять 200%. Однако стоит заметить, что если земли имеют сельхоз назначение, то ее рыночная цена будет намного ниже, и ипотека будет иметь другие нюансы.
  3. Владелец имеет полное документальное сопровождение участка, и нет никаких оснований для сомнений в законности проводимой сделки.

Договор ипотеки земельного участка

Договор ипотеки земельного участка обладает некоторыми нюансами, которые применяются исключительно в данном соглашении по кредитованию. К примеру, соглашение по ипотеке должно предусматривать право заемщика на использование участка по собственному усмотрению без предварительного согласования с кредитором. Благодаря только данному пункту, заемщик сможет не только распоряжаться землей, а и возводить на ней постройки.

Если же земля находится в собственности нескольких человек, но только один из них принимает на себя обязанности по ипотеке, то для того, чтобы ипотека получила одобрение, необходимо чтобы все собственники дали свое письменное согласие на использование имущества в качестве залогового обязательства.

Кроме обязательных условий, земельный договор на ипотеку должен быть также подкреплен конкретной документацией, а именно:

  1. Правоустанавливающими документами на участок.
  2. Выпиской из ЕГРП, а также кадастровой документацией.
  3. Отчет от оценочной комиссии, в котором содержаться данные относительно рыночной стоимости участка.
  4. Справки из БТИ об отсутствии или наличии построек на участке.

Выберите нужную специализацию юриста!

  1. Юрист по недвижимости
  2. Адвокат по наследственным делам
  3. Юрист по земельным вопросам
  4. Юрист по жилищным вопросам
  5. Адвокат по семейным делам
  6. Адвокат по гражданским делам
  7. Адвокат по уголовным делам
  8. Адвокат по ДТП
  9. Автоюрист
  10. Страховой юрист
  11. Юрист по трудовым спорам
  12. Кредитный юрист
  13. Арбитражный адвокат
  14. Медицинский юрист
  15. Защита прав потребителей
  16. Военный юрист

Особенности ипотеки земельных участков

Особенности подобных кредитов сильно проявляются, если сравнивать их с типичной ипотекой на жилье в многоквартирных домах.  Причем они устанавливаются не только и не столько кредитными учреждениями, сколько действующим российским законодательством. Например, законом «Об ипотеке» запрещено использовать заемные средства для покупки таких видов участков земли:

  • которые принадлежат органам власти, либо государственным, либо муниципальным, при этом есть возможность оформления ипотечного займа на земли, у которых неразграниченная государственная собственность, но они предназначены для строительства жилья;
  • у которых площадь не отвечает утвержденным законом нормам касательно минимальных размеров.

Кредитные организации предъявляют к заемщикам следующие стандартные требования:

  • они должны быть гражданами Российской Федерации;
  • на момент получения кредита им должно быть не меньше 18 лет, но не более 55 (для женщин) и 60 (для мужчин) лет;
  • регистрация должна быть в том же городе, в котором находится отделение кредитора;
  • должно быть документальное подтверждение стабильной трудовой занятости;
  • уровень дохода, должен быть таким, чтобы на обязательства по кредиту от него тратилось не больше 45%;
  • доход должен быть постоянным;
  • кредитная история заемщика не должна быть плохой.

Приобретаемый земельный участок будет являться предметом залога по ипотеке. Между заемщиков и кредитором будет подписано соглашение о залоге этого участка, который имеет некоторые специфические особенности, предусматривающий следующие условия.

Заемщик имеет право строить какие-либо сооружения на заложенном земельном участке, при этом он не должен уведомлять кредитора. Но в некоторых случаях уведомлять кредитора придется в обязательном порядке, если такой порядок был заранее предусмотрен и прописан в договоре ипотеки. Читайте также, про ипотеку на строительство частного дома в 2016 году.

Дело в том, что заключенный договор является причиной появления у кредитополучателя прав строить сооружения, здания на земельном участке. Таким образом реализуется один из принципов земельного права, который объединяет дальнейшее существование земельного участка и построенной на нем недвижимости.

Важно знать! Кредитор, выдавая заем на участок земли и оформляя на него договор залога, имеет право на нем строить здания и сооружения без согласия заемщика, который в данном случае выступает залогодержателем. 

На все здания, сооружения, которые расположены на заложенном под ипотеку земельном участке, кредитор также получает определенные права. Но  совершать сделки по отчуждению имущественных комплексов может осуществляться только с разрешения кредитополучателя, который в данной ситуации выступает залогодержателем.

Под залог можно отдать только неделимый объект. Если участок земли находится в долевой собственности, то договор залога будет подписан только после документального оформления согласия всех остальных собственников земельного участка.

Поскольку у земельных участков очень низкая ликвидность, как у предмета залога, причины этого указывались выше, кредитор будет настраивать на очень большой ставки по кредиту. Но можно обойти этот недостаток и оформить ипотеку на земельный участок с небольшой процентной ставкой. Для этого достаточно предложить кредитору в качестве заложенного имущества не сам земельный участок,  а другое собственное имущество.

Очень хорошо, если есть собственная квартира в черте города. Она будет обладать хорошей ликвидностью, и банк охотно согласится принять ее в качестве предмета залога. В таком случае можно рассчитывать на невысокую процентную ставку в 8-11% и небольшой первоначальный взнос в 10-15% от стоимости земельного участка.

Ипотека на земельный участок: банки

Какие банки дают ипотеку на землю? Поскольку ипотеку на приобретение земельного участка начали оформлять сравнительно недавно, то не все кредитные организации согласны оформить этот заем. Поэтому, проще перечислить те банки, в которых можно взять ипотеку на земельный участок. Среди них подобный продукт предлагают в Сбербанке, РосЕвроБанке, банке «Санкт-Петербург», Русском Земельном Банке, банке «Союз», Запсибкомбанке, «Транспортном».

Это не исчерпывающий список кредитных учреждений, в которых можно оформить ипотеку на участок земли. Более того, позиция в других банках может меняться со временем, поэтому лучше уточнять этот вопрос в реальном времени непосредственно в банковских учреждениях.  Особенность предлагаемых условий от банков в том, что они настаиваю на покупке недвижимости у своих партнеров.

Как взять ипотеку на земельный участок

Чтобы получить ипотеку на землю, необходимо определится с кредитором. Составьте список тех кредитных учреждений в вашем регионе, которые оформляют ипотеку на землю. Зайдите на их сайты и воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Заполните поля сервиса, рассчитайте ежемесячный платеж и сумму переплаты за полученный кредит.

Важно знать! Полученные через ипотечный калькулятор цифры будут приблизительными, и не включает некоторые дополнительные платежи. Конечные и точные цифры можно узнать только на консультации в самом банке.

Для того, чтобы получить реальные цифры по ипотечному кредиту, необходимо непосредственно обратится в каждый банк, который выдает ипотеку на земельный участок. Сотрудник банка не только проконсультирует по условиям кредита, но и распечатает все расчеты, чтобы над ними можно было подумать в спокойно обстановке дома в кругу родных и близких. Желательно иметь не менее 5-6 таких распечаток с разных банков.

Еще один важный момент. Придя непосредственно в банк, вы можете обговорить с его сотрудников все нюансы: какое имущество вы можете предоставить в качестве залога, можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для расчета по кредиту, привлекать созаемщиков и т.п. Ни один онлайновый калькулятор с вами эти вопросы не обсудит. Сотрудник банка можно помочь подобрать наиболее подходящие именно для вас условия, которые не рассматриваются и не предлагаются в типовых программах ипотечного кредитования.

Как только вы выбрали кредиторы, начинайте собирать все необходимые документы, которые необходимо приложить к заявлению на получение ипотечного кредита. Собрав все документы, приходите в банк и заполняйте анкету-заявление на получение кредита. Документы приложите к этой заявке и подавайте через сотрудника банка на рассмотрение, на которое уйдет до 10 дней.

Дело в том, что специалистам банка нужно будет выехать на местность. Возможно, понадобится воспользоваться услугами специалиста-оценщика, если данные, указанные в кадастровом паспорте будут вызывать сомнение. Все о кадастровом паспорте на земельный участок и инструкция по его получению, читайте тут. Это может случиться, если за последние пять лет кадастровый паспорт не обновлялся, и в нем содержатся устаревшие данные, не отвечающие текущим рыночным реалиям.

Документы для ипотеки на земельный участок

Кредиторы могут выдвигать разные требования по предоставлению документов, которые нужно прикладывать к анкете-заявке. Этот список нужно уточнять непосредственно у кредитора. Как правило, в банке потребуют:

  • документы, удостоверяющие личность и гражданство потенциального заемщика;
  • свидетельства о рождении и браке;
  • справка с работы, которая подтверждает стаж;
  • справка с работы о зарплате за последние полгода;
  • выписка из Кадастровой палаты о земельном участке;
  • справка из администрации о районе, в котором расположен участок, со сведениями о подведенных коммуникациях;
  • данные о доходах других взрослых членов семьи;
  • сертификат на материнский капитал, если на него есть право у кого-то из членов семьи;
  • данные по доходам лиц, которых предполагается привлечь в качестве созаемщика.

Банк может потребовать и другие документы, которые бы подтверждали данные о доходах семьи или давали бы полное представление о приобретаемом участке земли. Оценивая земельный участок, банк учитывает не только его площадь, тип земли, в каком месте он расположен и т.п., но и какие расходы пойдут на его благоустройство, налоговые выплаты и страховые взносы.

Безымянный

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Можно ли

Мало кто знает о том, что для покупки участка можно взять ипотечный кредит. Банки устанавливают как максимальную, так и минимальную сумму кредита – так, можно взять ипотеку в размере 200 – 500 тысяч рублей.

Однако, получить согласие банка будет не просто – ипотеку одобрят лишь после того, как удастся доказать, что участок является ликвидным.

Банк осуществляет полную проверку документа и земли, поскольку, в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102, приобретаемый гражданином на ипотечные деньги объект переходит в залог банку до того момента, пока не будет внесен последний ежемесячный платеж.

Оформить ипотеку на участок можно, но только в том случае, если он соответствует предъявляемым банком требованиям.

Решение будет принято только после проведения экспертизы, в ходе которой будут определены следующие показатели:

  • доступность точек транспорта, остановок автобусов, стоянок такси;
  • территориальное расположение участка, удаленность от города;
  • наличие коммуникаций: воды, газа;
  • наличие школ, детских садов, парков, иных объектов инфраструктуры.

Не удастся получить ипотеку лишь в том случае, если выбранный участок находится в глуши, проходимость к нему сильно нарушена, рядом нет никаких объектов инфраструктуры, а также в том случае, если добраться до него можно только на собственном автомобиле.

Особенности

Собираясь получить ипотечный займ для приобретения земельного участка, гражданину следует учесть некоторые особенности:

  1. На купленном участке можно строить дом, дачу по собственному усмотрению, и даже при условии, что участок находится в залоге у банка, не нужно получать разрешение кредитора на строительство.
  2. Однако, в таком случае, любая возведенная на участке постройка автоматически становится тем имуществом, которое находится у банка в залоге. Избежать проблем можно лишь двумя способами – вовремя выплачивая кредит, или начиная строительство после того, как ипотека будет погашена.
  3. В ипотеку может быть приобретен не любой участок, а только тот, который подходит по требованиям банка и может быть использован для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), садоводства или ведения хозяйства.

Следует учитывать, что данный вид займа предлагается не во всех банках, а там, где данная программа действует, процентные ставки достаточно высоки и нередко доходят до 18,5% годовых.

Если не удается найти банк, предлагающий выгодные условия, иногда гораздо проще получить обычный кредит – при этом земельный участок не будет находиться в залоге и на нем можно  сразу начинать строительство.

Какие банки выдают

Вне зависимости от того, в каком банке будет оформлен подобный займ, условия будут хуже чем при ипотечном кредитовании с квартирой. Процентные ставки существенно увеличиваются.

Получить ипотеку на приобретение земельного участка можно в таких банках, как:

 ВТБ 24  Необходимо внести первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы стоимости участка. Сроки кредитования колеблются от 3 до 30 лет, однако, если взят небольшой кредит, они будут минимальны. Возможно получение как небольшой суммы денег – 300 000 рублей, так и крупной – до 50 млн. рублей. Процентная ставка – от 10% годовых. Действует обязательное условие – на купленном участке в обязательном порядке должен быть построен дом в течение отведенного для этого времени
 Сбербанк  Предлагает выгодные условия кредитования – процентная ставка не высокая, до 13% годовых, однако это действенно лишь в том случае, если гражданин заплатит первоначальный взнос в размере не меньше, чем 50% от общей суммы стоимости участка. Срок кредитования – до 10 лет. Банк также предъявляет обязательное условие, без соблюдения которого ипотека не может быть оформлена –лицо, желающее получить займ должно достигнуть возраста 21 год, а на момент погашения ипотеки — не более 75 лет
 Россельхозбанк  Для приобретения участка на ипотечные средства можно воспользоваться программой «Жилищная». Максимальный размер кредита по ней – 20 млн. рублей, минимальный – 100 000. Общий срок кредитования не может превысить 30 лет. Необходимо внесение первоначального взноса в размере от 15%. Процентная годовая ставка – от 13,5%

В других российских банках получить ипотечный займ для приобретения участка не удастся, или же, он будет выдан на гораздо более худших условиях, например, под процент от 22% годовых и выше.

Ипотека на вторичное жилье в банке ОткрытиеКак получить ипотеку на вторичное жилье в банке Открытие, узнайте в статье: ипотека на вторичное жилье в банке Открытие

Как взять ипотеку молодой семье? Найдите ответ на этой странице.

Условия

Прежде всего, приобретая участок за счет ипотечных средств, клиент должен убедиться, что участок подходит по размерам. В каждом регионе действуют свои нормативы, поэтому их необходимо уточнить в банке при подаче заявки.

Также гражданин должен:

  1. Провести межевание участка.
  2. Заказать и провести кадастровую экспертизу.

Продавец участка предоставляет покупателю выписку из ЕГРН, в которой отражено, что именно он является владельцем.

Основные требования к приобретаемому участку:

  • его размер не может быть меньше 6 соток;
  • полное отсутствие коммуникаций послужит причиной отказа для банка – они должны быть хотя бы на некоторой удаленности от участка, чтобы их можно было подвести при строительстве дома;
  • не будет выдана ипотека в том случае, если участок находится за пределами региона присутствия банка;
  • необходимо наличие подъездных путей к участку как в летний, так и в зимний сезон.

Обязательное условие – проведение оценки участка, в ходе которой выявляется:

  1. Тип почвы, ее качество, категория.
  2. Расположение участка, его удаленность от города.
  3. Наличие крупных промышленных предприятий поблизости.
  4. Расположение участка относительно банка, находится ли земля в регионе присутствия кредитора.
  5. Наличие фиксированных границ участка.
  6. Поставлена ли земля на кадастровый учет.
  7. Не имеется ли на землю каких – либо обременений.

Только при наличии заключения эксперта, межевого и кадастрового плана участка, банк принимает решение. И оно не всегда оказывается положительным. Это следует учитывать, прежде чем вкладывать деньги и вызывать специалистов – оценщиков.

Требования к клиентам

В разных банках предъявляются отдельные требования, может несколько отличаться возрастной порог, пакет необходимых для оформления документов, необходимость наличия трудоустройства и дополнительного дохода.

Однако, в целом, предъявляются следующие требования:

  • минимальный возраст гражданина, обратившегося для оформления ипотеки – 21 год, максимальный возраст на конец оплаты кредита должен составлять не более 75 лет;
  • обязательно наличие официального трудоустройства, которое подтверждается соответствующей записью в трудовой книжке и справкой по форме 2НДФЛ. Если оформление такой справки не возможно, заполняется форма, предложенная банком. Лица, не имеющие официального дохода, могут попытаться получить ипотеку при условии, что они могут подтвердить наличие дополнительного дохода – например, со сдачи квартиры в аренду;
  • если размер кредита достаточно большой – выше 500 000 рублей, требуется привлечение поручителей или созаемщиков.

Пенсия, как дополнительный доход в данном случае не учитывается. Лица пенсионного возраста могут получить займ на других условиям, подав заявку на программу «Пенсионный» или другой вид кредита.

Как оформить ипотеку на земельный участок

Чтобы оформить ипотеку и получить средства на покупку земельного участка, гражданин, в первую очередь, должен подготовить пакет документов:

  1. Паспорт;
  2. Выданная в бухгалтерии справка по форме 2НДФЛ.
  3. Копия страниц трудовой книжки с отметкой о принятии на работу.
  4. Если гражданин состоит в браке – свидетельство о регистрации брака.
  5. Анкета – заявка на бланке, выданном сотрудником банка или в электронной форме.

После того, как все документы собраны, необходимо предпринять такие действия:

  • найти земельный участок, который будет полностью соответствовать требованиям, заявленным банком, провести межевание, оценку;
  • заключить договор страхования в банке;
  • обговорить с кредитором условия кредитования, передачи земельного участка в залог;
  • оплата первоначального взноса;
  • подписание ипотечного договора;
  • банк перечисляет деньги продавцу недвижимости;
  • покупатель оформляет в Регпалате право собственности на купленный участок и подписывает в банке закладную.

Получить земельный участок в ипотеку без оплаты первоначального взноса не возможно ни в одном из российских банков.

Плюсы и минусы

Прежде, чем обращаться в банк для оформления ипотечного кредита, следует изучить положительные и отрицательные стороны и принять решение.

  1. Возможность в краткие сроки приобрести участок и начать строительство, не откладывая годами деньги на покупку.
  2. Банк дает ровно ту сумму денег, которая необходима для приобретения участка.
  3. Сотрудники банка проверяют чистоту сделки, из – за того, что земля будет находиться в залоге весь период погашения задолженности. Это в свою очередь, является для заемщика гарантией того, что продавец не пытается обмануть покупателя.
  4. Погасить ипотеку за участок гораздо проще, чем за квартиру, поскольку берется гораздо меньшая сумма – чаще всего, около 500 000 рублей.
  1. Высокий процент годовых по сравнению с обычной ипотекой, оформляемой при покупке квартиры.
  2. Не все граждане могут подтвердить свой доход, многие работают не официально.
  3. Любое строение, возведенное на участке, автоматически переводится в залог банку.

Чтобы в дальнейшем не разочаровываться, следует заранее уточнить все условия у кредитора, выяснить, каким будет размер ежемесячного платежа, каков точный период погашения кредита.

Ипотека РосбанкаОсобенности ипотеки Росбанка рассматриваются в статье: ипотека Росбанка

Про ипотеку Связь Банка читайте здесь.

С условиями ипотеки в Ханты Мансийском банке ознакомьтесь тут.

Видео: Можно ли построить дом или купить участок в Ипотеку?

Ваши отзывы

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Bookmark and Share

Можно ли и под какие цели

Граждане не всегда знают, можно оформить ипотеку на покупку земельного участка. Законодательно отмечается возможность получения кредита для покупки земли. При этом участок становится предметом залога. Несмотря на то, что процедура считается легкой, многие клиенты сталкиваются с трудностями.

Банковские организации относят землю к неликвидным объектам. Участки тяжело реализовать, поэтому организации не могут гарантировать отсутствие убытков при таких сделках.

Особенно ценными считаются участки, оснащенные коммуникациями. Водоотведение является одним из важных условий. Некоторые земли не могут быть использованы в качестве объекта.

Запрещается приобретение:

  • муниципальных и государственных участков, которые не предназначены для ИЖС;
  • заповедных зон, территорий парков и лесных массивов;
  • наделов, размер которых не достигает шести и превышает 50 соток.

Взять кредит можно на различные цели.

Среди них выделяют:

  • индивидуальное жилищное строительство, так как более ликвидным становится участок, на котором располагается дом;
  • дача в СНТ и ДНП;
  • загородный участок для ведения ЛПХ;
  • сельскохозяйственные наделы (самые сложные, так как практически невозможна перепродажа, а сохранение изначального состояния затруднено).

В рейтинг получателей кредитов входят юридические лица и индивидуальные предприниматели. Они применяют наделы для коммерческих нужд. Поэтому земли становятся более ценными, в том числе и для банков.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Центральные моменты

Важно знать основные условия кредитования при получении займа на земельный участок. К клиенту каждым банком предъявляются особенные требования. Также варьироваться может список документов.

Приватизация земельного участка возле многоквартирного дома

Приватизация земельного участка возле многоквартирного домаПриватизация земельного участка возле многоквартирного дома должна быть одобрена всеми жильцами.

Читайте здесь, когда заканчивается приватизация земельных дачных участков.

Каким должен быть заёмщик

Высокие требования предъявляются банками к участку земли, который приобретается гражданином. При этом список условий для заемщика не слишком обширен. Ипотека доступна для любого платежеспособного лица.

Чтобы участвовать в программе кредитования, необходимо соответствовать некоторым условиям:

Возраст Заемщику на момент обращения должно быть не менее 21 года. Максимальный возраст составляет 75 лет.
Стаж работы Стаж работы на последнем месте требуется не менее полугода. При этом совокупное значение за пять лет составляет год.
Привлечение созаемщиков Разрешается. Их может быть не более трех человек. Автоматически привлекаются супруги. При этом не учитывается их возраст и платежеспособность.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Критерии соответствия земли

Перед тем, как одобрить заявку, банку необходимо убедиться в ликвидности приобретаемого земельного участка. Важно, чтобы он имел прибыль и обороты.

Основными показателями, по которым определяется качество земли, можно считать:

  • категорию почв;
  • расположение относительно населенных пунктов;
  • наличие рядом транспортных коммуникаций;
  • уровень развития инфраструктуры;
  • вид земельного участка (для ИЖС, ведения подсобного хозяйства, сельхоз работ);
  • наличие или отсутствие мест для сброса бытовых, промышленных отходов рядом с участком;
  • расположение земли не в природоохранных зонах;
  • расстояние от региона, где располагается кредитная организация (количестве километров может быть прописано в кредитном договоре);
  • наличие подъезда к участку;
  • минимальный размер земли в соответствии с нормами Земельного, Градостроительного кодексов РФ и региональными тарифами;
  • присутствие официально зафиксированных границ;
  • постановку на кадастровый учет;
  • отсутствие обременений в виде аренды, залога или ареста;
  • расположение водоема или леса на территории;
  • оформленное право собственности у продавца, что подтверждается соответствующими документами.

В приоритете у банков земли, расположенные в коттеджных поселках. Они обычно благоустроены и легко продаются на рынке недвижимости. Ипотека в данном случае имеет более выгодные условия.

Важным моментом является наличие права собственности у продавца. Обязательно должны быть в наличии соответствующие документы.

Права и документы

Чаще всего банки составляют стандартный список документов независимо от того, залоговая или военная ипотека оформляются гражданином. Но при приобретении земли перечень может немного варьироваться.

Для получения займа потребуется иметь в наличии следующие документы:

  • свидетельство, подтверждающее факт государственной регистрации прав собственности на участок;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • кадастровый план участка с указанием кадастрового номера, местоположения, категории и вида земель, стоимости и площади надела;
  • разрешение, выданное органами опеки и попечительства (если в сделке участвует несовершеннолетний гражданин);
  • согласие супруга при наличии совместной собственности;
  • акт-подтверждение права собственности на земельный участок продавца;
  • заключение, составленное независимым экспертом-оценщиком;
  • справка о том, что на территории отсутствуют строения (выдается в БТИ).

Образец оформленного нотариально согласия

Требования к процедуре

Выделяют несколько основных шагов, которые необходимо пройти гражданину для получения ипотечного займа:

  1. Сначала выбирается банк, где будет оформлена ипотека. Важно заранее изучить условия и требования кредитной организации к участку земли.
  2. Далее нужно выбрать надел (лучше несколько), которые соответствуют предъявляемым требованиям.
  3. Клиент подает заявку, которая в течение некоторого времени будет рассматриваться банком. После этого выносится положительное или отрицательное решение.
  4. Если вердикт положительный, то заемщик собирает документы на участок. Они проверяются специалистом банковской организации.
  5. При отсутствии нареканий кредитные средства переводятся клиенту, который может купить земельный надел.

Главные особенности

Ипотека, оформляемая на земельный участок, имеет ряд особенностей. Ведь земля является менее ликвидным, а следовательно — создающим риск, объектом.

Поэтому стоит помнить о некоторых нюансах:

  • Гражданин может не сообщать кредитной организации о постройке дома на участке. Но некоторые договоры отмечают это как основное правило.
  • Ставка по кредиту является более высокой.
  • Первоначальный взнос составит не менее 30%.
  • Срок кредитования значительно уменьшен.
  • В качестве залога не может выступать отдельная часть земли. В этом случае все собственники должны дать согласие на процедуру.
  • Отдельно клиенту нужно будет оплатить выезд сотрудников банка на участок, оценку, сборы нотариуса и комиссии.
  • Главной отличительной чертой является перевернутость действий. Сначала гражданин должен определиться с земельным участком, а затем идти в банк.
  • Право залога принадлежит банковской организации.
  • Все строения передаются заемщику вместе с земельным участком.

Варианты для ипотеки на земельный участок от банков

Выделяют три основных банка, которые дают возможность получения кредита на земельные участки.

Чтобы лучше изучить их условия, можно использовать кредитный калькулятор на любом сайте в интернете или ознакомиться с таблицей:

Название банка Сумма кредита Первоначальный взнос Срок кредитования Процентная ставка
Сбербанк Не менее 300 тысяч рублей Не менее 25% Не более 30 лет Минимум 12 и максимум 14%
Россельхозбанк Не менее 100 тысяч и не более 20 миллионов рублей Не менее 15% Не менее 1 месяца и не более 30 лет Минимум 12.9 и максимум 17.5%
ВТБ 24 Не менее 300 тысяч и не более 50 миллионов рублей Не менее 20% Не менее 3 и не более 50 лет Минимум 10%

Также рассмотрим конкретные ипотечные программы этих банков:

Сбербанк Ипотека на землю в Сбербанке предусматривается в рамках программы «Загородная недвижимость».

Кредит выдается для:

  • приобретения или строительства дачного дома и других построек;
  • покупки земельного участка;
  • строительства загородного дома.

Ипотечный займ отличается низкими процентными ставками, отсутствием дополнительных комиссий. Также клиент имеет право оформить кредитную карту. Особенные условия предусматриваются для участников зарплатного проекта.

Минимальный возраст заемщика составляет 21 год. На момент выплаты ипотеки клиенту не должно быть более 75 лет. Трудовой стаж учитывается за последние пять лет (не меньше года). Для подтверждения дохода потребуется справка 2-НДФЛ.

Скачать образец заполнения 2-НДФЛ

Россельхозбанк Россельхозбанк является надежной государственной кредитной организацией. По программе для молодых семей ставка может быть снижена до 10%. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. При оформлении ипотеки возможно приобретение жилого дома и земли, а также непосредственно участка.

Выделяют несколько преимуществ кредитования в данной организации:

  • отсутствие комиссий;
  • возможность подтверждения доходов по справке банка;
  • возможность досрочного погашения займа;
  • наличие льготных условий для молодых семей.

На момент обращения клиенту должно быть не менее 21 и не более 65 лет по факту последней выплаты. Мужчинам до 27 лет потребуется копия военного билета или приписного свидетельства.

ВТБ 24
  • Ранее банк ВТБ 24 был активным участником программы выдачи кредитов под залог земельного участка. Сейчас ее действие временно приостановлено. Но для клиентов остается возможным оформление залога на землю при покупке готового жилья.
  • Заемщик может получить от полутора до 90 миллионов рублей на 30 лет. Постоянным клиентам доступна ставка в размере 13.5%. Новые пользователи могут рассчитывать на 14% годовых. Если гражданин отказывается от страхования, банк вправе повысить ставку на 1%.
  • Величина необходимой для оплаты суммы варьируется в пределах от 20 до 30%. Без первоначального взноса получить займ невозможно ни в одном из банков.