Особенности оформления аренды земельного массива

Порядок действий при оформлении аренды участка земли зависит от обстоятельств, как проводился ли аукцион, сколько человек претендует на землю, состоит ли участок на учете в Кадастре.

Содержание

Общие сведения

Оформляя участок в аренду, необходимо придерживаться такого алгоритма действий:

  1. Взять список земель.
  2. Выбрать из него участок, подходящий по целям использования.
  3. Подать заявление на проведение аукциона.
  4. Принять участие в торгах.
  5. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Обязательно потребуется уплатить пошлину.

Оформляя договор аренды земли, стоит учесть следующее – обязательна письменная форма документа, нотариальное заверение не требуется, в случае долгосрочной аренды договор регистрируется в Росреестре.

В 2015 году в законодательстве были приняты такие изменения:

  • был введен новый порядок передачи лицам земли, владельцем которой является муниципалитет или держава;
  • определены случаи, при которых земля предоставляется через аукцион или вне его – платно или бесплатно;
  • уточнен термин «земельный участок» и установлены требования к нему;
  • устранены противоречия между нормативными актами.

Право на заключение договора аренды земельного участка имеют граждане РФ и иностранных держав, различные организации и государства. Арендодателем выступает физическое лицо или муниципальные органы власти.

Законодательная база

Согласно 608 статье Гражданского кодекса, арендодателем может выступать только владелец земельного участка. В соответствии с 609 статьей ГК, соглашение необходимо зарегистрировать. Исключение – договор сроком до 1 года.

Аренда земельного участка

В зависимости от того, кто является собственником земли, существуют определенные особенности.

Аренда земельного участка и установление платы за него осуществляется на основании положений Земельного кодекса Российской Федерации.

У администрации города

Взятие земли в аренду у городской администрации – наиболее популярный вариант, имеющий нюансы. Получить землю может любой гражданин, который подаст заявку, указав в ней цель получения территории.

Кроме заявления потребуется – паспорт и ИНН, учредительная документация, выписка из Реестра. Подаются копии и оригиналы.

После подачи заявления в администрацию, его рассмотрят и примут одно из решений – предложат стать участником торгов на получение участка или заключат договор без проведения торгов.

Аренда земли у администрации города оформляется сроком от 1 года до 49 лет.

В муниципальной собственности

К категории таких земель относятся участки, являющиеся собственностью городских или других поселений. Арендатором может стать и юридическое, и физическое лицо.

Взятие участка в аренду возможно после проведения торгов. Без торгов смогут взять такие категории:

  • граждане для строительства жилья и для подсобничества;
  • граждане для выгула скота;
  • организации некоммерческого типа;
  • владельцы сооружений на этом участке.

Аренда оформляется на основании заявления.

Сельскохозяйственного назначения

Это территории, которые расположены за пределами населенных пунктов. Назначение их – ведение животноводства, выращивание культур.

Выделяют 3 категории сельскохозяйственных земель:

  • земли в приоритете – контролируются государственными структурами;
  • продуктивные ценные земли;
  • территории земельных массивов, которые признали непригодными для ведения хозяйства и выгула скота.

Арендуя такую землю, арендатор обязан использовать участок по целевому назначению. При нарушениях его ожидает штраф. Также его лишают возможности продолжать использовать участок, договор аннулируется.

У администрации сельского поселения

Арендовать землю у сельской администрации можно с последующим выкупом участка. Максимальная величина такого участка – 0,5 га.

У таких земель четкое целевое назначение – для выращивания продукции или строительства построек сельскохозяйственного типа.

Вариантов получения несколько:

  • на бесплатной основе – получить могут граждане, имеющие профессии, востребованные в селе;
  • на аукционе – для нецелевого использования земли;
  • без торгов – под строительство дома или построек социального типа (школ, садиков).

Для получения права на аренду такой земли гражданин должен прожить в этом регионе не менее 5 лет.

Части

Аренда части земли – сделка, по которой арендодатель отдает часть своего земельного участка арендатору за определенную плату.

Земля делится на части в таком порядке:

  1. Производится межевание участка.
  2. Процедура согласовывается с госслужбами.
  3. Часть участка ставят на учет в Кадастре.
  4. Регистрируется земля в Росреестре.

Договор аренды ничем не отличается от обычного соглашения, по которому участок передается во временное использование.

Можно ли без торгов?

Без торгов оформить землю в аренду удастся в таких случаях:

  • при предоставлении ее юридическим лицам;
  • юрлицам с целью размещения объектов социального и культурного назначения;
  • при аренде участка, являющегося собственностью государства или муниципалитета;
  • с целью ведения садоводства, животноводства и прочие случаи.

Торги также не проводятся в том случае, если претендент на этот участок только один.

Регистрация договора

В соответствии с законодательством, любой договор аренды земли подлежит регистрации.

Регистрируется документ в Росреестре. зарегистрировать соглашение необходимо в течение 21 дня с момента его составления.

Из документов потребуются:

  • паспорта сторон;
  • сам договор;
  • кадастровый паспорт;
  • справки о праве собственности.

Договор аренды земельного участка здесь.

Обязательна уплата государственного сбора – квитанция прилагается к документам.

выписка из росреестра на земельный участокЧитайте о получении выписки на земельный участок из Росреестра

Как оформить дарение земельного участка? Смотрите тут.

Права и обязанности сторон

Составляя договор аренды, стороны должны знать о своих правах и обязанностях. Обязанности арендодателя:

  • передача участка в том состоянии, которое указано в договоре;
  • предупреждение арендатора о наличии прав на землю третьим лицам (при наличии).

Права арендодателя:

  • получение участка земли в том состоянии, в котором его передавали в пользование;
  • требование внесения дополнительной арендной платы за несвоевременную передачу земли;
  • требование возмещения убытков (если такие имеются).

Обязанности арендатора:

  • использование участка строго с его целевым назначением;
  • поддержка земельного участка и несение расходов на поддержание его в хорошем состоянии;
  • возврат земли в строго отведенные сроки и в первоначальном виде.

Права арендатора следующие:

  • передача обязательств третьим лицам (по договору);
  • передача земли в субаренду – согласие владельца при этом не требуется, хватит извещения;
  • защищая собственные права, опираться на положения Земельного кодекса.

Обязанности необходимо строго выполнять.

Стоимость

На стоимость аренды влияет несколько показателей:

  • категория земли;
  • кадастровая стоимость участка;
  • цель заключения сделки;
  • размер налога на землю;
  • результаты торгов.

Если аукцион не проводится, то формула расчета следующая – А=С*К, где – С – стоимость в кадастре, К – коэффициент, зависящий от типа арендатора или целей аренды.

Сроки

С 1 марта 2019 года действуют положения законов, по которым сроки предоставления некоторых земель в аренду ограничены:

  • для строительства и возведения построек – от 3 до 10 лет;
  • для дачного хозяйства – от 3 до 5 лет;
  • земли под недвижимое имущество – максимум 49 лет;
  • ИЖС и ЛПХ – не более 20 лет;
  • сельскохозяйственные земли – до 49 лет;
  • под выпас скота – до 3 лет;
  • для завершения построек недостроенных сооружений – не больше 3 лет.

В случае расторжения соглашения срок значения не имеет.

На сегодняшний момент существует 3 варианта оформления аренды – краткосрочный и долгосрочный, бессрочный. В первом случае договор оформляется на непродолжительный период времени (максимум 10 лет) с правом продления соглашения по истечении его срока. Условия продления оговариваются сторонами.

Долгосрочная аренда заключается сроком от 5 до 49 лет. В договоре также указываются условия ее продления и сотрудничества. У бессрочной нет фиксированных ограничений по срокам. Максимум – 49 лет. Каждая сторона вправе расторгнуть договор раньше срока.

как продлить договор аренды земельного участкаУзнайте, как продлить договор аренды земельного участка

Можно ли взять ипотеку на земельный участок? Информация здесь.

Зачем нужна топографическая съемка земельного участка? Подробности в этой статье.

Основания для расторжения

Расторгнуть соглашение можно раньше срока. Основаниями выступают:

  • нарушение одной из сторон условий договора или норм законодательства;
  • желание одной стороны – при этом вторую сторону следует оповестить заранее;
  • смена характеристик участка земли или невозможность его дальнейшего использования.

Если стороны не приходят к единому согласию, разрешено обращаться в суд.

Таким образом, оформляя земельный участок в аренду, необходимо составить договор. В документе прописать необходимые условия сделки.

На видео об оформлении аренды

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как найти подходящий участок?

Согласно действующему законодательству, оформить участок земли во временное пользование может любой человек, включая иностранных граждан. Единственным ограничением является изъятие земли из оборота или участок находится в федеральной собственности. Возникает вполне законный вопрос: как взять землю в аренду, ведь кругом все участки заняты?

Ответ прост: можно заняться поиском самостоятельно или обратиться в органы муниципальной власти за помощью. Если вы выбрали первый вариант, то заходите на сайт Росреестра и воспользуйтесь публичной картой. Здесь содержится актуальная информация о свободных участках земли на 2018 год.

Если вас интересуют земли сельхозназначения, то в поисковой строке нужно набрать район и название городского поселения. Если планируется аренда под ИЖС, то выбираете город и район будущей застройки.

При личном обращении в органы власти вам укажут, какие участки государство сдаёт в аренду. Обратите внимание, что перед заключением договора, вы должны самостоятельно заказать межевание участка и внести его в базу данных кадастрового учёта.

После оформления всех бумаг у вас на руках должна оказаться копия кадастрового плана и выписка из паспорта. На основании этих документов администрация города заключает с вами договор аренды.

Порядок заключения договора

Государство предлагает три варианта аренды участка. Рассмотрим все особенности.

Бесплатно

Земля в аренду у государства может предоставляться безвозмездно, правда, не всем желающим. Этот вариант подходит тем, кто готов променять городскую суету на романтику сельской жизни. Сюда входят люди востребованных в селе профессий, например, учителя или медицинские работники.

Администрация сельского поселения таким образом привлекает нужных специалистов. Список востребованных специальностей можно уточнить у главы сельского поселения. Воспользовавшись случаем, можно заключить договор аренды на участок земли, с правом последующего выкупа. Такой договор заключается на 5-6 лет, в течение которых арендная плата не взимается.

Правда имеются и некоторые ограничения: договор предусматривает временное владение участком с целью строительства дома. Соответственно оформить бесплатно земли сельхозназначения под фермерское хозяйство не получится.

По сути — это обычный аукцион, где выигрывает тот, кто предложит большую арендную плату. Такая схема практикуется при нецелевом использовании земли, например, взять земли сельхозназначения и оформить под ИЖС. Торги проводит государство или его законные представители на местах.

Ставка на аукционе – стоимость аренды. По завершении торгов составляется протокол, где ставят свои подписи организатор мероприятия (обычно это муниципалитет) и победитель.

Сроки заключения договора аренды строго регламентированы: сделка должна состояться не позднее чем через 20 дней после завершения аукциона. Впрочем, если есть особые обстоятельства, государство может продлить этот срок, что обязательно отражается в документах.

Обратите внимание, что расходы по межеванию и оформлению участка несёт инициатор торгов. Если торги спровоцировали вы, а победа досталась другому, последний обязан возместить вам убытки.

Без торгов

Как арендовать землю у государства без торгов? Нужно, чтобы ваши планы по использованию участка совпадали с тем, что разрешает государство. Сюда входит:

  1. Аренда земель сельскохозяйственного назначения. Если вы хотите взять землю сельхоз назначения и организовать на ней сельское поселение или фермерское хозяйство.
  2. Земля в аренду под ИЖС или строительство многоэтажного дома. В последнем случае, договор обычно заключают с правом последующего выкупа.
  3. Под социальную застройку. Если вы хотите построить частную школу или детский сад.В этом случае, обращаетесь в муниципалитет за предварительным согласованием, проводите межевание и кадастровую регистрацию. Затем пишете заявление, что хотите арендовать землю у администрации без торгов. После этого даёте объявления в региональные СМИ о желании арендовать участок земли. Если через тридцать дней не находятся другие претенденты, заключаете договор. Если будут ещё желающие, государство объявляет торги. Стоит отметить, что в 2016 году процедура предварительного согласования была отменена, однако, этот пункт остаётся на усмотрение администрации.

Какова стоимость

Разобравшись, как арендовать землю у государства, невольно возникает вопрос о стоимости. Поэтому поговорим о том, сколько стоит взять землю во временное пользование.

Сразу стоит уточнить, что конкретные цифры приводится не будут. Аренда земли сельхозназначения в Краснодаре и участок под строительство жилого дома в Москве обойдутся в абсолютно разные суммы. Точную стоимость аренды нужно уточнять у администрации города или сельского поселения.

Однако, государство регламентирует размер арендной платы. Эта величина складывается из нескольких критериев:

  1. Кадастровая оценка.
  2. Сумма аренды по итогам торгов на аналогичный участок.
  3. Земельный налог.
  4. Рыночная стоимость.

Если вы решили оформить участок во временное пользование посредством торгов, то начальная стоимость представляет собой определённый процент от кадастровой оценки. Обычно это 1.5%.

Если кадастровая оценка не проводилась, то стоимость аренды определяется из рыночных показателей. При расчёте базовой ставки принимается во внимание экономическое положение в субъекте федерации. Кроме этого, организаторы торгов обращают внимание на  зональный коэффициент и ценность земли.

Играет роль и категория земли по её целевому предназначению. Например, аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения обойдётся дешевле земли аналогичной площади под строительство дома.

Важно! Помимо арендной платы, на временного владельца возлагается уплата земельного налога. Он рассчитывается на основании кадастровой оценки, целевое использование земли здесь роли не играет.

Обращаем ваше внимание, что государство допускает аренду участка на льготных условиях следующим категориям граждан:

  • инвалиды первой и второй группы;
  • участники ВОВ, боевых действий и локальных вооружённых конфликтов;
  • многодетные семьи;
  • участники ликвидации последствий взрыва на Чернобыльской АЭС.

Как оформить землю в аренду на льготных условиях, определяют местные органы власти.

Сроки аренды

Договор аренды заключается на определённый срок. Государство допускает взять участок в аренду на срок от 1 года до 49 лет. Сроки устанавливаются в зависимости от использования земли. Например:

  • строительство многоэтажного дома или реконструкция строений – до 10 лет;
  • земли сельскохозяйственного назначения под ИЖС – 20 лет;
  • освоение территорий (для юр.лиц) – до 5 лет;
  • участок сельхозназначения для выпаса скота или обустройства фермерского хозяйства – не более 3-х лет;
  • участок с незавершённым строительством – до 3-х лет. Обратите внимание, что если аренда земельного участка истекла до завершения строительства, государство вправе выставить объект на торги. Таким образом, администрация борется с проблемой долгостроя и «замороженных» домов.

Обратите внимание, что с 2016 года арендатор не имеет преимущества при заключении нового договора. По истечении срока, новый договор заключается через торги. Исключением являются случаи, когда бывший арендатор единственный претендент.

Перевод земли в собственность из аренды: документы

За прошедшее время российское законодательство, регулирующее правоотношения, возникающие на земельном рынке, претерпело достаточно серьезные изменения. По этой причине при осуществлении тех или иных сделок, граждане часто не могут с уверенностью определить объем собственных прав и обязанностей. Стоит отметить, что лучше всего в таких случаях обратиться к профессионалам.

Как бы там ни было, но даже помощь специалистов не отменяет необходимости хотя бы в общих чертах представлять себе, как правильно перевести землю из аренды, непосредственно в собственность.

Варианты перевода земельного участка

Всего существует две возможности сменить статус арендатора на собственника:

  • выкупить участок;
  • бесплатно приватизировать.

В Гражданском кодексе России данный вопрос регулируется статьей 624. Там четко прописаны обстоятельства, при которых выкуп участка земли возможен. В частности, не возникнет никаких проблем в ситуации, если в договоре на аренду или в дополнительном соглашении, подписанном вместе с ним, указывается что после завершения срока действия делянка переходит в собственность пользователя. При этом также разрешается передать право владения, если до окончания срока найма все обусловленные договором деньги были переданы собственнику.

Также в качестве выкупа позволяется засчитать ранее сделанные взносы за использование надела.

Кроме того, законодательным актом, введшим в действие Земельный кодекс России определено, что приоритетное право на покупку земли получают лица или организации, владеющие строениями, расположенными на арендуемой ими площади. При этом право это предоставляется им вне зависимости от того, когда именно было подписано соглашение.

Если делянка продается до момента завершения действия арендного договора, пользователь также имеет преимущество перед другими покупателями. Однако это положение является актуальным только по отношению к тем участкам, что пребывают в собственности государства или какого-либо муниципалитета. В случае с частными владениями – данное правило не действует.

Порядок оформления выкупа

Вся процедура разделяется на несколько этапов:

  • подготовка документов;
  • подача заявки на проведение сделки;
  • согласование условий продажи между участниками;
  • подписание оферты;
  • оплата, если отчуждение происходит на возмездной основе;
  • оформление договора продажи;
  • подготовка постановления (если участок государственный);
  • регистрация передачи прав в уполномоченном органе (Росреестр).

В том случае, когда владелец участка по той или иной причине старается избежать оформления договора о продаже, то арендатору следует обратиться с заявлением в суд.

Из аренды в собственность

Все необходимые данные, касающиеся процедуры переоформления участка из аренды непосредственно в собственность, приведены в вводной части ЗК РФ. Там же определены:

  • сроки;
  • субъекты;
  • размер выкупа;
  • обстоятельства, при которых участок передается бесплатно;
  • нормативные акты, регулирующие переоформление.

Безвозмездной передачи арендуемых земель могут требовать:

  • граждане, пользующиеся наделами, предназначенными для ведения сельскохозяйственной деятельности, и являющиеся членами некоммерческих садоводческих или дачных объединений;
  • лица, имеющие в пользовании участки, выделенные под частное строительство, расположенные в пределах населенных пунктов и обладающие при этом правом бесплатной приватизации;
  • определенным юрлицам.

Когда отказывают в бесплатной передаче надела в собственность

В целом существует немало обстоятельств, препятствующих переоформлении земли. Нередко встречаются такие мотивировки:

  • еще не была проведена процедура раздела земли на муниципальную и федеральную;
  • отсутствует генплан;
  • не хватает нескольких документов;
  • границы делянки не совпадают с пределами соседних владений;
  • передача конкретной земли уже произошла ранее третьей стороне;
  • на надел наложены ограничения по обороту, и он не подлежит приватизации;
  • участок находится в резерве и в будущем будет использован государством или муниципалитетом для собственных нужд;
  • имеются разночтения в бумагах.

Как бы там ни было, перевод из аренды в собственность сопряжен с частыми отказами. Прежде всего следует отметить, что мотивировка у чиновников должна быть очень убедительной и сопровождаться ссылкой на конкретные правообразующие акты. Если это требование не соблюдается – арендатор имеет полное право обратиться в суд.

Передача участка из аренды сразу группе собственников

Арендованный участок также разрешается передавать в долевое владение следующим категориям:

  • лицам пользующимся землей на общих правах;
  • организациям, которым принадлежат здания и другие постройки, расположенные на данной площади.

Кроме того, закон четко запрещает выкуп неделимого участка в той ситуации, когда отдельные помещения здания, на нем расположенного, пребывают в собственности, а другие используются или находятся в оперативном управлении либо в найме.

В числе прочего закон допускает приобретение земли в аренду группой лиц, в тех случаях, когда никаких других вариантов в нормативной базе не предусмотрено. Здесь соответствующее соглашение составляется при наличии согласия участников сделки на вступление в договор всех остальных граждан и юрлиц, пользующихся отдельными помещениями одного неделимого объекта недвижимости.

Оформить землю из аренды в собственность

Выполним работы «под ключ», быстро и с минимумом затрат. Запишитесь к нашим земельным юристам!

С 1992 по 2017 год земельное законодательство по этому вопросу менялось более 9 раз . Самим разобраться с любыми земельными вопросами и оформить документы — трудно. По каждому земельному участку будут действовать правила сегодняшего времени, в совокупности с законодательством той даты, которое действовало при его предоставлении.

Есть два варианта перевода земли из аренды:

  • Выкупить землю;
  • Бесплатно получить в собственность (приватизировать).

И есть еще одна позиция, когда нельзя переоформить из аренды ни в какое иное право.

  • Выкупить землю из аренды
  1. Ст. 624 Гражданского кодекса определяет возможность выкупа земли: если в договоре аренды или дополнительном соглашении предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, и/или зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, то выкуп возможен.
  2. В соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае продажи участка по окончании срока аренды арендатор обладает преимущественным правом покупки в силу п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но только тогда, когда этот участок находится в государственной или муниципальной собственности. На частных собственников это правило не распространяется.

Оформление выкупа земли из аренды содержит следующие этапы:

  • подготовить необходимые документы;
  • подать заявление о выкупе;
  • согласовать условия передачи земельного участка между продавцом и покупателем;
  • подписать оферту и передать для подписания продавцу;
  • оплатить, при необходимости, нужные платежи;
  • получить договор купли-продажи, Постановление о предоставлении земли;
  • зарегистрировать переход права в Росреестре.

Если арендодатель по каким-либо причинам избегает оформления договора купли-продажи земли, то арендатор может подать на него в суд.

Переоформление из аренды в собственность

Во введении к Земельному кодексу строго определены субъекты и сроки переоформления земельных участков, а также стоимость выкупа (или бесплатная передача) при определенных условиях для граждан и юридических лиц. Указаны специальные законы, по которым оформляется передача земельных участков.

Бесплатная передача в собственность земельных участков из аренды

Бесплатно могут быть переданы земельные участки:

  • гражданам, использующим такие земельные участки на землях сельскохозяйственного назначения (СНТ, ДНП и пр.),и документально подтверждающим условия, указанные в Федеральном законе № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;
  • гражданам на земельных участках с категориями земли под индивидуальное жилищное строительство, земли поселений и пр., у которых есть право на бесплатное получение земли в собственность согласно законодательству.
  • Отдельным категориям юридических лиц.

Если отказывают в продаже или бесплатной приватизации земли из аренды

Бывает большое количество мотивировок при отказах переоформления земли из аренды:

  • не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную;
  • нет утвержденного генерального плана;
  • недостаточный пакет документов;
  • границы Вашего земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
  • этот земельный участок уже передан другому субъекту;
  • земельный участок ограничен в обороте, имеет запрет на приватизацию, установленный федеральным законом (основание для отказа, если это действительно так);
  • земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд (основание для отказа, если это действительно так);
  • есть серьезная путаница в документах разных лет и пр.

В нашей практике была еще одна ситуация (аренда наоборот): члены СНТ обратились в Администрацию Всеволожского района для получения в собственность своих земельных участков, с 1960-х годов находящихся в бессрочном пользовании граждан. Администрация отказала, мотивируя это тем, что считает землю СНТ и граждан находящейся в аренде (а не в бессрочном пользовании) и имеющей огромную задолженность по арендной плате. Сейчас мы проводим множественные судебные дела для получения решений судов о бесплатной передаче гражданам земельных участков по нормам Земельного кодекса РФ.

Согласно закону, решение об отказе в выкупе земельного участка из аренды или бесплатной передаче в собственность должно быть обоснованным, мотивированным и содержать ссылки на соответствующие нормативно-правовые акты. При несоблюдении данного требования оно может быть оспорено в судебном порядке.

Передача земли из аренды нескольким собственникам

Из аренды земельный участок может быть передан в общую долевую собственность:

  • гражданам, использующим земельный участок на общих основаниях;
  • субъектам, которым принадлежит здание (помещения, офисы), расположенное на неделимом участке.

Смотрите так же:  Межрегиональную коллегию адвокатов г москвы

Передача земли только в аренду

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Можно приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом. Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Непросто разобраться? Звоните, поможем!

Перевод земли из аренды в собственность

Перевод земли из аренды в собственность предусматривается нормами земельного законодательства. Оформить документы на землю, арендованную у администрации, можно в следующих случаях:

  • при выкупе земли из аренды в собственность;
  • при получении участка бесплатно. Этот способ доступен физическим лицам, имеющим льготы, при использовании дачной амнистии, проведении торгов участка земли, на котором не должно быть построек, а также при вынесении судебного решения о предоставлении земли в собственность.

В каждом конкретном случае при переводе арендованного земельного надела в собственность существуют определённые нюансы. Поэтому для проведения такой процедуры лучше воспользоваться услугами специалистов, направление деятельности которых связано с земельным правом.

Какая земля переводится из аренды в собственность

Для перевода участка земли в собственность нужно, чтобы:

  • участок использовался по целевому назначению (для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах поселения, дачного хозяйства, садоводства);
  • на арендованной земле была зарегистрированная недвижимость;
  • земельный участок использовался для ведения сельского хозяйства на протяжении 3 лет;
  • оформление участка из аренды в собственность происходило в первый раз.

Не все категории земель можно приватизировать из-за ограничений, установленных законодательством.

Получение в собственность ограничено для земель:

  • изъятых из оборота или имеющих федеральное значение;
  • расположенных в пределах территорий, находящихся под особой охраной и отведённых под национальные парки и государственные заповедники;
  • лесного фонда;
  • с расположением в пределах их границ водных объектов, санитарных зон охраны таких объектов, гидротехнических сооружений;
  • территорий, на которых располагаются объекты культурного наследия, космической инфраструктуры, закрытые административно-территориальные образования, захоронения гражданских и военных лиц, объекты, предназначенные для охраны и защиты государственных границ.

Перевод из аренды в собственность запрещается для следующих категорий земель:

  • зарезервированных участков для проектов государственного и муниципального значения;
  • полигонов, заражённых веществами, представляющими опасность для здоровья человека;
  • зон отчуждения автомобильного, железнодорожного транспорта, аэропортов, морских и речных портов;
  • заповедных зон, городских садов, парков, улиц;
  • зон водозаборов, находящихся под охраной (источников воды подземных и поверхностных) и сооружений для очистки;
  • природных заповедников, земель водного и лесного фонда;
  • находящихся в ведении Министерства обороны.

Порядок выкупа земли из аренды в собственность в 2017 году

Для выкупа участка земли, находящегося в собственности государства, необходимо обратиться в службу (земельный комитет при местной администрации), в ведении которой находится объект, заинтересовавший покупателя. Заявка на выкуп земли направляется в адрес департамента земельных ресурсов, который находится на территории конкретного субъекта РФ.

При обращении в орган, наделённый необходимыми полномочиями, пишется заявление (образец ниже), которое оформляется и предоставляется вместе:

  • с паспортом или другим документом, удостоверяющим личность заявителя (для физических лиц). Выпиской из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
  • с выпиской из ЕГРП для подтверждения права собственности при наличии на участке зарегистрированных объектов недвижимости;
  • с доверенностью, заверенной нотариусом (для доверенного лица, представляющего интересы покупателя земельного участка);
  • с кадастровым паспортом. В случае его отсутствия обращаются в картографическую службу, занимающуюся межеванием земли, для обязательного проведения этой процедуры;
  • с другими документами (решение суда или протокол, утверждённый для победителя при продаже земельного участка на аукционе), на основании которых возможно приобретение заинтересовавшего объекта.

В случае принятия решения о переуступке права и передаче участка заинтересованной в его приобретении стороне госорган в течение месяца с момента подачи заявления присылает официальный ответ вместе с содержащимся в нём образцом договора купли-продажи.

В такой же срок присылается извещение об отказе в передаче участка, в котором указываются причины такого решения.

Делопроизводство длится дольше, если больше количество претендентов, состоящих в специальной очереди на получение участка, которая формируется с учётом социального статуса и наличия свободных земель. При выкупе земли на торгах победителю аукциона предлагают заключить соответствующее соглашение в срок, составляющий 5 дней, после уплаты за участок полагающейся суммы.

Порядок оформления договора купли-продажи

Оформлением договора купли-продажи занимается орган, имеющий соответствующие полномочия, или нотариус.

В данном документе указывают:

  • данные о сторонах, заключающих сделку;
  • предмет соглашения;
  • возможные обременения (в случае их наличия);
  • цены договора и порядка её оплаты;
  • реквизиты сторон, участвующих в делопроизводстве.

В случае уклонения арендодателя от заключения такого соглашения заявитель или его доверенное лицо вправе обратиться в суд.

Отказать в выкупе заявителю могут в следующих случаях:

  • наложение ограничений на продажу земли, которые указываются в нормативных актах, принятых региональными или федеральными органами;
  • нарушение претендентом условий использования территории, которая ему предоставлена на срок действия соглашения;
  • предоставление документов, не соответствующих по перечню и форме требованиям, установленным законодательством.

Право собственности на землю оформляется в Росреестре. Чтобы перевести землю в собственность, следует предъявить договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ и акт приёма-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с НК РФ, ст.333.33, стоимость услуги регистрации земли физическому лицу составляет 350 рублей, а юридическому лицу – 1000 рублей.

Документы на регистрацию отправляются одним из следующих способов:

  • при личном посещении учреждения по месту жительства или расположения участка, который заявитель намерен выкупить;
  • по почте заказным письмом;
  • по Интернету, через официальный сайт государственных услуг;
  • в многофункциональном центре (МФЦ) по месту нахождения участка.

Заявка регистрируется в течение 3 дней после её получения и 5 дней – при использовании услуг МФЦ. После регистрации заявки обращение рассматривается в течение 30 дней. В результате процедуры вносится запись в ЕГРЮЛ о переходе права собственности, и заявителю выдаётся свидетельство.

Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

Зачастую граждане и юридические лица не в состоянии сразу же купить землю. В результате они прибегают к аренде участка земли. Однако со временем может появиться возможность сделать арендованный надел своей собственностью. Как поступать в таком случае, и на что можно надеяться арендатору, а также как составить договор выкупа права аренды земельного участка постараемся выяснить в нашей статье.

Право на такое действие

Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.

Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:

  • Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
  • Тип допустимого использования участка;
  • Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.

В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.

О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:

Во сколько обойдется мероприятие

Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.

  • Так, традиционно, для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
  • Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
  • Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка, придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
  • Если никакие преобразования не нужны, ставка будет куда ниже (порядка 20 %).

Случается, что при заключении аренды проект землеотвода не создается. В таком случае, перед тем, как обратиться за получением прав на надел, нужно договориться с администрацией о создании такого проекта и посвященной ему госэкспертизы.

Только после этого можно размышлять о цене, заключать договор купли-продажи и регистрировать участок.

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность

Поправки, изданные к ЗК в 2015 году, вобрали в себя многолетние наработки по ключевым вопросам этого раздела законодательства. Многие аспекты, связанные с формированием, выделением и переходом участков, ныне рассмотрены подробнее и куда более точно сформулированы.

Что касается аренды земли с дальнейшим правом выкупа ее у государства и муниципалитета, следует отметить несколько основных изменений.

  • Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:
  1. речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
  2. запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.
  • Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для с\х производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:
  1. Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
  2. Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
  3. Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.

Стоимость с/х земли практически всегда равна кадастровой. В некоторых субъектах РФ предусмотрен ряд льгот.

Нюансы процедуры

Процедура выкупа земельного участка из аренды произойдет гораздо проще, если Вы заранее узнаете о правилах ее проведения, необходимых документах и порядке действий.

Арендатор, вне зависимости от того, физическое или юридическое это лицо, имеет право приобрести надел, оформленный в аренду, когда:

  • в договоре не предусмотрено запрета на данное действие;
  • на участке находится возведенное ним строение.

Перед тем, как приступить к выкупу земли, нужно оформить недвижимость в собственность. Происходит это в несколько шагов:

  1. Обращение в бюро технической инвентаризации за техпаспортом постройки;
  2. Создание на базе техпаспорта технического плана здания;
  3. Регистрация его в кадастре;
  4. Регистрация непосредственно права собственности.

Когда постройка официально принадлежит Вам, можно обращаться в администрацию для выкупа расположенной под ней арендованной земли. Далее мы поговорим о документах для выкупа земельного участка из аренды.

Смотрите так же:  Адвокат жук москва

Первым шагом на пути приобретения арендованной земли является поход в муниципалитет. С собой Вам нужно прихватить несколько бумаг:

  • Паспорт;
  • Квитанцию об уплате установленной пошлины;
  • Договор аренды.

После всех согласований Вы отправляетесь в Росреестр с таким пакетом бумаг:

  • Договор для осуществления сделки купли-продажи;
  • Заявление с просьбой о переведении надела в Вашу собственность;
  • Бумага, подтверждающая оплату утвержденной стоимости, а также, госпошлины;
  • Постановление, согласно которому решено передать Вам во владение данный участок;
  • Бумаги, демонстрирующие порядок расчета стоимости надела (они подготавливаются комиссией по оценке).

Далее мы расскажем о нюансах оформления договора земельного участка в собственность после или во время аренды.

Через неделю после того, как арендатор представляет в администрацию кадастровый план интересующего его участка, составляется, согласно требованиям, изложенным в ГК, договор купли-продажи. На основании этого документа производится выкуп.

Данная бумага направляется арендодателю по почте или передается в руки (под расписку). После обсуждения ключевых моментов, сделка заключается.

Настало время поговорить о порядке процедуры выкупа земельного участка, находящегося в аренде, из таковой.

Итак, чтобы купить участок, находящийся у Вас в аренде, нужно действовать следующим образом:

  1. Обратиться в администрацию со своим, а также кадастровым паспортом (выпиской из него), договором аренды и планом участка;
  2. Для получения выписок из кадастра следует направиться в Федеральное управление, занимающееся вопросами картографии и постановкой земель на учет. После межевания и согласования границ надела с соседями, Вам выдадут необходимые техдокументы;
  3. Получить в администрации постановление о передаче участка Вам, вынесенное на основании представленных бумаг. В этом документе Вы найдете стоимость, за которую участок перейдет в Вашу собственность;
  4. После того, как сумма будет уплачена, следует написать заявление с просьбой о регистрации сделки и приложить к нему постановление администрации и копию квитанции об оплате. Также надо будет предъявить паспорт;
  5. Через месяц можно получить свидетельство собственника.

И завершим статью мы советами, как продать и выкупить земельный участок, находящийся в аренде.

Полезные советы

Как и арендаторам, желающим приобрести надел, так и собственникам земли, желающим его продать, процедура покупки-продажи земельного участка, находящегося в аренде, дается крайне сложно. В ней существует ряд нюансов и подводных камней, зная о которых, можно осуществить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. Поэтому главный совет тем, кто планирует продать участок – обращайтесь за помощью к специалистам.

Юристы окажут вам помощь в ряде вопросов:

  • Сбор документов или проверка собранных Вами бумаг на предмет их соответствия требованиям, прописанным в законе;
  • Содействие в проведении межевания и постановке надела на учет;
  • Составление либо же проверка текста договора.

К тому же не забывайте, если вы сами решитесь взяться за оформление соответствующих бумаг, то каждую из них стоит вычитывать от корки до корки, чтобы не допустить неприятных оплошностей.

Как в 2018 году правильно оформить выкуп земли под ИЖС из аренды в последующую собственность?

Человек может достаточно продолжительный период времени проживать в доме, построенном на арендованном куске земли. Но рано или поздно закономерно возникновение желания выкупить используемую землю из аренды в собственность.

Ведь если участок находится в собственности, то на него имеются все возможные права и с ним можно производить любые действия. Тогда возникает масса вопросов. Как это сделать? Каков порядок выкупа? И вообще, возможно ли это?

В каких случаях можно перевести землю в собственность?

Возможны три основных условия, при которых возможен перевод земельного участка из аренды в собственность:

  1. Основанием для использования земли является пожизненное наследственное владение.
  2. Если он находится в постоянном бессрочном пользовании.
  3. Если имеется действующий договор аренды на данный участок.

Но главным условием выкупа арендованного земельного участка является наличие на нем какого-либо строения. Даже если строительство находится на начальной стадии, и из всего здания заложен только фундамент, земля под ним может быть оформлена в собственность.

Лица, чьи постройки имеются в пределах арендуемого участка, обладают первоочередной возможностью получения его в собственность.

Кому это выгодно?

Собственность – это в любом случае определенная выгода. Ведь иметь в собственности – значит всецело и всесторонне распоряжаться им. А свой участок земли – это удачное вложение в свое же будущее.

Какой бы ни была цель приобретения земли — дальнейшая перепродажа или передача дальше по наследству, в любом случае она со временем будет только расти в цене.

Преимущества оформления права собственности на землю:

  1. Собственник земельного участка может предоставлять ее на условиях аренды третьим лицам и получать при этом стабильную прибыль.
  2. Такую землю можно использовать в качестве залога для получения кредита в банковской организации.
  3. Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать или подарить.

Из вышесказанного видно, что собственная земля – это не просто выгодно, но и прибыльно. И этот факт не зависит от того, кто именно является собственником. Это что касается физических лиц.

При этом никакие убытки компании, связанные с прекращением договора, возмещены не будут. А располагая постройки и предприятия на своей земле можно быть твердо уверенным в завтрашнем дне.

Государство в этой ситуации не исключение, оно тоже извлекает выгоду от реализации муниципальной земли, получая при этом дополнительное привлечение финансовых средств в экономику региона или страны.