Оспаривание кадастровой стоимости: условия, досудебное решение и суд

Необоснованно завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости формирует увеличенный размер налога на имущество и на землю. Правообладатель недвижимости, посчитавший, что ее стоимость по кадастру неправомерно завышена, может разрешить спор в судебном порядке.

Содержание

Правила оспаривания

Необходимо знать, что оспаривание кадастровой стоимости недвижимости объединяет в себе несколько шагов и имеет различия для физ. лиц и компаний.

Процесс оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру для обычных граждан и субъектов хозяйствования нужно начинать с определения действительной рыночной стоимости. Устанавливать стоимость нужно на день определения стоимости по кадастру. В противном случае поданный иск или заявление в комиссию будет проигрышным.

Важно! Если квалификация оценщика не будет соответствовать требованиям законодательства (обязательное страхование ответственности и членство в СРО), то выполненное им заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, не будет признана судом как допустимым доказательством.

Досудебная процедура

Каждое территориальное управление Росреестра имеет свою комиссию, уполномоченную разрешать конфликты, возникшие по результатам кадастровой оценки. Именно в такую комиссию субъекты хозяйствования и должны подавать заявление с требованием о пересмотре стоимости объекта по кадастру. В комиссию предоставляется вместе с заявлением отчет, выполненный оценщиком.

Закон предусматривает, что обращение в суд возможно лишь тогда, когда хозяйственный субъект попытался оспорить кадастровую стоимость через обращение в комиссию, и если:

  • Результатом пересмотра стал отказ.
  • В прописанный в законе срок комиссия не выдала свое решение о рассмотрении заявления.

Важно! Граждане могут обжаловать завышенную стоимость по кадастру объекта недвижимости сразу в суд.

Досудебный порядок (обращение в комиссию) в таком случае необязателен. Такое же правило распространяется и на ИП. Для юр. лиц обращение в комиссию является обязательной процедурой перед подачей иска в суд. Получение квалифицированной юридической услуги по направлению оспаривание кадастровой стоимости обусловлено спецификой спорных правоотношений. Недостаточный уровень правовой грамотности обычных граждан и представителей бизнеса при самостоятельном регулировании конфликта может создать необоснованные риски проиграть спор. И тогда сэкономленные на юриста деньги обернутся достаточно большими суммами налога на имущество. К тому же есть риск, что завышенная кадастровая стоимость будет считаться правомерно установленной.

Обращение в суд

Заявить требование в суд о пересмотре стоимости по кадастру, можно подготовив административный иск. Этот процессуальный документ, должен соответствовать всем нормам кодекса административного производства РФ, которые к нему предъявляются. Кроме прочего иск должен содержать требования:

  • Установить для конкретного объекта недвижимости в качестве кадастровой действительную рыночную стоимость.
  • Признать незаконным решение комиссии, если заявителю отказано в изменении результатов установленной кадастровой оценки.
  • Признать незаконными действия самой комиссии.

Важно! Согласно действующему законодательству, представителем в суде по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть только дипломированный юрист.

Ответчиком по этой категории спора будет выступать тот орган, которым были утверждены результаты стоимости объекта по кадастру. Учитывая специфику данной сферы правоотношений, необходимость знания процессуальных норм и гражданского законодательства, возложить бремя регулирования спорной ситуации лучше на плечи специалиста в области права, обладающего богатым опытом практики правоприменения. Специалисты компании SuitsLLC своевременно подадут и составят необходимые документы, проведут глубокий правовой анализ ситуации и определят судебную перспективу разрешения проблемы.

Основания для пересмотра

Применяемый метод массовой оценки установления размера стоимости по кадастру в большинстве случаев приводит к большим погрешностям. Поэтому она так сильно отличается от рыночной стоимости недвижимости определённой оценщиком.

Важно! При снижении кадастровой стоимости можно значительно сэкономить на налоговых платежах.

Пересмотреть стоимость можно по следующим основаниям:

  • Использование при определении стоимости по кадастру неточных или недостоверных сведений, служащих характеристикой объекта.
  • Применение неверных расчётных методов оценки при определении стоимость по кадастру.

Правом оспорить стоимость обладают собственники земли и недвижимости, которыми могут быть как юридические, так и физические лица.

Также к ним можно отнести:

  • Бывших собственников.
  • Арендаторов.
  • Лиц, обладающих правом на выкуп объекта.

Следует помнить: несогласие правообладателя недвижимости на пересмотр стоимости по кадастру не является препятствием и мотивировкой для отказа в ее уменьшении.

Судебный порядок оспаривания

Услуга по оспариванию кадастровой стоимости в Москве, предоставляемая специалистами компании SuitsLLC включает в себя:

  • Финансовый анализ целесообразности оспаривания.
  • Проведение независимой оценки.
  • Подготовка и подача административного иска в суд.
  • Представление судебных интересов заказчика и получение решения суда.
  • Уведомление уполномоченного органа о том, что кадастровая стоимость по решению суда изменена.

Важно: измененная кадастровая стоимость должна вноситься в государственный кадастр. И пересчитывать завышенный налог можно только, после внесения изменений о стоимости недвижимости по кадастру и включения их в реестр.

Кадастровая стоимость, определенная судом, действует до момента, пока не будет приниматься следующий нормативный акт, утверждающий новые результаты кадастровой оценки.

Услуга по оспариванию кадастровой стоимости, цена на которую устанавливается индивидуально, при участии специалистов компании SuitsLLC исключает возможность ошибок при пересмотре, а также гарантирует получение правомерной экспертизы и доказанность правомерности своей правовой позиции в суде. Результатом нашей работы станет установление действительно рыночной стоимости объекта.

Юридическое агентство Suits – это:

  • Оспаривание кадастровой стоимости в Москве по выгодной цене ₽
  • Качественное обслуживание ✓
Оспаривание кадастровой стоимости Цена
Для юридических лиц от 150 000 ₽
Для физических лиц от 50 000 ₽

Связаться с нами

Правила оспаривания

Необходимо знать, что оспаривание кадастровой стоимости недвижимости объединяет в себе несколько шагов и имеет различия для физ. лиц и компаний.

Процесс оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру для обычных граждан и субъектов хозяйствования нужно начинать с определения действительной рыночной стоимости. Устанавливать стоимость нужно на день определения стоимости по кадастру. В противном случае поданный иск или заявление в комиссию будет проигрышным.

Важно! Если квалификация оценщика не будет соответствовать требованиям законодательства (обязательное страхование ответственности и членство в СРО), то выполненное им заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, не будет признана судом как допустимым доказательством.

Досудебная процедура

Каждое территориальное управление Росреестра имеет свою комиссию, уполномоченную разрешать конфликты, возникшие по результатам кадастровой оценки. Именно в такую комиссию субъекты хозяйствования и должны подавать заявление с требованием о пересмотре стоимости объекта по кадастру. В комиссию предоставляется вместе с заявлением отчет, выполненный оценщиком.

Закон предусматривает, что обращение в суд возможно лишь тогда, когда хозяйственный субъект попытался оспорить кадастровую стоимость через обращение в комиссию, и если:

  • Результатом пересмотра стал отказ.
  • В прописанный в законе срок комиссия не выдала свое решение о рассмотрении заявления.

Важно! Граждане могут обжаловать завышенную стоимость по кадастру объекта недвижимости сразу в суд.

Досудебный порядок (обращение в комиссию) в таком случае необязателен. Такое же правило распространяется и на ИП. Для юр. лиц обращение в комиссию является обязательной процедурой перед подачей иска в суд. Получение квалифицированной юридической услуги по направлению оспаривание кадастровой стоимости обусловлено спецификой спорных правоотношений. Недостаточный уровень правовой грамотности обычных граждан и представителей бизнеса при самостоятельном регулировании конфликта может создать необоснованные риски проиграть спор. И тогда сэкономленные на юриста деньги обернутся достаточно большими суммами налога на имущество. К тому же есть риск, что завышенная кадастровая стоимость будет считаться правомерно установленной.

Обращение в суд

Заявить требование в суд о пересмотре стоимости по кадастру, можно подготовив административный иск. Этот процессуальный документ, должен соответствовать всем нормам кодекса административного производства РФ, которые к нему предъявляются. Кроме прочего иск должен содержать требования:

  • Установить для конкретного объекта недвижимости в качестве кадастровой действительную рыночную стоимость.
  • Признать незаконным решение комиссии, если заявителю отказано в изменении результатов установленной кадастровой оценки.
  • Признать незаконными действия самой комиссии.

Важно! Согласно действующему законодательству, представителем в суде по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть только дипломированный юрист.

Ответчиком по этой категории спора будет выступать тот орган, которым были утверждены результаты стоимости объекта по кадастру. Учитывая специфику данной сферы правоотношений, необходимость знания процессуальных норм и гражданского законодательства, возложить бремя регулирования спорной ситуации лучше на плечи специалиста в области права, обладающего богатым опытом практики правоприменения. Специалисты компании SuitsLLC своевременно подадут и составят необходимые документы, проведут глубокий правовой анализ ситуации и определят судебную перспективу разрешения проблемы.

Основания для пересмотра

Применяемый метод массовой оценки установления размера стоимости по кадастру в большинстве случаев приводит к большим погрешностям. Поэтому она так сильно отличается от рыночной стоимости недвижимости определённой оценщиком.

Важно! При снижении кадастровой стоимости можно значительно сэкономить на налоговых платежах.

Пересмотреть стоимость можно по следующим основаниям:

  • Использование при определении стоимости по кадастру неточных или недостоверных сведений, служащих характеристикой объекта.
  • Применение неверных расчётных методов оценки при определении стоимость по кадастру.

Правом оспорить стоимость обладают собственники земли и недвижимости, которыми могут быть как юридические, так и физические лица.

Также к ним можно отнести:

  • Бывших собственников.
  • Арендаторов.
  • Лиц, обладающих правом на выкуп объекта.

Следует помнить: несогласие правообладателя недвижимости на пересмотр стоимости по кадастру не является препятствием и мотивировкой для отказа в ее уменьшении.

Судебный порядок оспаривания

Услуга по оспариванию кадастровой стоимости в Москве, предоставляемая специалистами компании SuitsLLC включает в себя:

  • Финансовый анализ целесообразности оспаривания.
  • Проведение независимой оценки.
  • Подготовка и подача административного иска в суд.
  • Представление судебных интересов заказчика и получение решения суда.
  • Уведомление уполномоченного органа о том, что кадастровая стоимость по решению суда изменена.

Важно: измененная кадастровая стоимость должна вноситься в государственный кадастр. И пересчитывать завышенный налог можно только, после внесения изменений о стоимости недвижимости по кадастру и включения их в реестр.

Кадастровая стоимость, определенная судом, действует до момента, пока не будет приниматься следующий нормативный акт, утверждающий новые результаты кадастровой оценки.

Услуга по оспариванию кадастровой стоимости, цена на которую устанавливается индивидуально, при участии специалистов компании SuitsLLC исключает возможность ошибок при пересмотре, а также гарантирует получение правомерной экспертизы и доказанность правомерности своей правовой позиции в суде. Результатом нашей работы станет установление действительно рыночной стоимости объекта.

Юридическое агентство Suits – это:

  • Оспаривание кадастровой стоимости в Москве по выгодной цене ₽
  • Качественное обслуживание ✓
Оспаривание кадастровой стоимости Цена
Для юридических лиц от 150 000 ₽
Для физических лиц от 50 000 ₽

Связаться с нами

Предпосылки законодательства

С начала 2013 года в нашей стране началась повсеместная переоценка кадастровая стоимость земельных участков. При всем при этом, новая кадастровая стоимость откровенно ввергает правообладателей недвижимого имущества в шок.

Это обусловлено тем фактом, что от размера кадастровой стоимости зависит цена последующего выкупа земельных участков, размер арендной платы за государственную землю, а также размер налоговых платежей.

В настоящий период времени на рассмотрении государственной думы РФ находится законопроект, предусматривающий внесение в налоговое законодательство изменения, согласно которым, размер налога на недвижимость отныне будет начисляться исходя не из балансовой стоимости нежилых помещений, а из кадастровой стоимости таких объектов недвижимости.

Таким образом, в настоящий момент, вопрос необоснованного завышения кадастровой стоимости недвижимости при её пересчете органами государственной власти стоит наиболее остро. Следует отметить, что за защитой своих прав и законных интересов, обладателям недвижимого имущества целесообразнее всего идти в суд.

Сущность процедуры переоценки кадастровой стоимости

Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости, а сама процедура кадастровой оценки практически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данный блок правоотношений, в ФЗ РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а именно — гл. III.

Согласно российскому законодательству, государственная кадастровая оценка проводится во исполнение решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или же решения органа местного самоуправления. Также стоит учесть, что формирование списка объектов недвижимого имущества, подлежащего государственной кадастровой оценке, находится в ведении тех же органов исполнительной государственной власти. Отсюда следует, что именно от их волеизъявления зависит включение или не-включение вашего объекта недвижимости в «список переоценки». Главное условием является то, что государственная кадастровая оценка проводится в отношении тех объектов недвижимости, которые учтены в государственном кадастре недвижимости.

После утверждения указанного выше списка и в результате составления отчета об оценке оценщиками, которых в свою очередь, привлекают к этому, органы государственной власти, результаты переоценки недвижимости подлежат утверждению и опубликованию в порядке, который установлен ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ».

В том случае, если результаты переоценки затрагивают права физических или юридических лиц, последние имеют право подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в орган, утвердивший результаты ее переоценки, и, как следствие, получить искомые сведения.

Эта стадия предполагает возможность инициации процедуры обжалования результатов переоценки в, так называемую, комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Если вышеуказанная комиссия признает жалобу заинтересованного лица необоснованной, материалы переоценки кадастровой стоимости направляются в Федеральную кадастровую палату Росреестра РФ, в компетенцию которой входит ведение Государственного кадастра недвижимости, содержащего кадастровую стоимость всех учтенных в ГКН объектов недвижимости.

Далее, следствием этого становится появление у Федеральной налоговой службы РФ появляется возможности использования содержащейся в кадастре недвижимости кадастровую стоимость вашего объекта.

В силу того, что в процессе составления оценки кадастровой стоимости оценщики руководствуются методами, применяемыми при расчете рыночной стоимости недвижимости, новая кадастровая стоимость может, мягко говоря, удивить правообладателя недвижимоти.

Касательно земельных участков, в том числе, сельскохозяйственного назначения, изменение кадастровой стоимости происходит еще в более упрощенном порядке, в силу применения расчетных методик, одной из которых является, так называемый, средний/удельный уровень кадастровой стоимости.

Что делать, если вы не согласны с переоценкой?

Итак, существует два основных пути решения проблемы. Первый заключается в возможности оспаривания результатов переоценки объекта недвижимости при обращении в вышеназванную комиссию.

Правом на оспаривание результатов кадастровой переоценки обладают как физические, так и и юридические лица, если результаты этой переоценки затрагивают их права и интересы этих лиц. Также эти правом обжалования наделены органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении тех объектов недвижимости, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Оспорить результаты переоценки возможно только в течение шести месяцев с момента внесения новой стоимости в ГКН.

Основания оспаривания результатов переоценки в Комиссиях следующие:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в Комиссию необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости с необходимыми приложениями. Именно от основания оспаривания зависит комплектность предоставляемых документов.

Основной проблемой этого пути является то, что по закону Комиссии должны функционировать при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ и рассматривать соответствующие заявления. Однако на практике такие Комиссии в большинстве субъектов РФ отсутствуют, что, в свою очередь, лишает правообладателей недвижимости возможности использования данного способа защиты своих прав. У заинтересованных лиц остается только одна возможность отстоять свои права – обращение в суд.

При этом, обращение в суд должно носить не административно-публичный, а именно исковой характер. Согласно с правовой позицией, изложенной Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. В соответствии с позицией ВАС РФ, такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

В этой связи, срок защиты своих прав заинтересованным лицом исчисляется по правилам общей исковой давности и составляет три года. При этом, данный срок в соответствии с положениями статьи 200 Гражданского Кодекса РФ , может исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть с момента времени, когда вы узнали о переоценке объекта.

Следует подчеркнуть, что данные требования носят неимущественных характер, следовательно, при обращении в суд, заинтересованное лицо должно оплатить сравнительно небольшую госпошлину.

В соответствии с нормами законодательства, а также, исходя из сложившейся судебной практики и позиции ВАС РФ, при подаче искового заявления стоит заявлять следующие исковые требования:

  • о признании несоответстствующей рыночной новой кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости;

  • об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной путем оценки или экспертизы, проведенной на основании решения суда суде;

  • об обязании Кадастровой палаты внести соответствующие изменения в ГКН.

В силу того, что именно вы обжалуете не угодную вам кадастровую оценку, в соответствии с процессуальным законодательством, обязанность доказывания её несоответствия рыночной стоимости ложится на ваши плечи. В этих целях, до подачи искового заявления, необходимо самостоятельно привлечь оценщиков и осуществить рыночную оценку стоимости вашего объекта недвижимости.

В случае удовлетворения вашего искового заявления вступившее в силу решение суда является основанием для изменения в ГКН кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная практика в отношении земельных участков

В настоящий момент споры по обжалованию переоценки кадастровой стоимости касаются, в основном, земельных участков.

При обжаловании переоценки кадастровой стоимости земли самым противоречивым и спорным до настоящего момента остается вопрос, с какого момента должна быть определена судом кадастровая стоимость земельного участка, в случае, если суд сочтет требования истца обоснованными.

Существует подход, следуя которому, заявители просят установить рыночную цену именно на момент переоценки, иными словами, «задним числом».

В последующем, это дает основание заинтересованным лицам пересчета и взыскания с налоговых органов переплаченные налоговые платежи на землю с момента, когда в ГКН была внесена оспоренная заявителем стоимость земли.

Такая практика характерна для Арбитражных судов. Она отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, Постановлении ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А41-41710/12, Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу N А41-18762/12 и др.

Суды общей юрисдикции судьи придерживаются мнения о том, что кадастровая стоимость может быть изменена в случае удовлетворения иска только с момента вступления решения в законную силу (См. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу N 11-25827/2013).

В целом стоит отметить, что путь обжалования переоценки недвижимости, в том числе земельных участков, при обращении в суд, — является более перспективным. Суды все чаще встают на сторону Истца, а Кадастровая плата, в свою очередь, далеко не всегда противостоит заявленным требованиям по оспариванию кадастровой стоимости.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 241-05-75

Защита частной жизни в практике европейского судаЮридические услуги в кризисный периодСбор информации и анализ степени платежеспособности клиентов и контрагентов

Кем устанавливается стоимость земли?

На законодательном уровне оценкой стоимости земельного участка занимаются специализированные государственные учреждения кадастра и картографии, а юридическую силу оценка получает после ее утверждения в постановлении главы муниципального образования.

Оценка кадастровой стоимости уполномоченными на то субъектами может быть установлена по двум обстоятельствам:

  • по результатам проведения кадастровой оценки согласно периоду, установленному законодательством;
  • по результатам рассмотренного по существу спора и изменении ранее принятых количественных и качественных характеристик расценки земли.

Как ее можно узнать?

Узнать кадастровую стоимость земельного участка доступно одним из следующих способов:

  • посредством электронного ресурса — на официальном сайте Росреестра (в соответствующее поле раздела необходимо ввести адрес недвижимости или ее кадастровый номер);
  • путем направления запроса на получение кадастровой справки (допускается бумажное или электронное заявление, услуга бесплатна).

Направить запрос на получение информации в виде справки, можно в:

  • территориальное подразделение Росреестра;
  • Кадастровую палату;
  • Администрацию МСУ;
  • МФЦ.

Когда и для чего требуется оспаривание?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – прерогатива собственников такого вида недвижимости или других заинтересованных лиц.

Такой процесс требуется для:

  • сокращения размера налогооблагаемой базы за счет уменьшения кадастровой стоимости;
  • установления меньшей выкупной цены на землю при оформлении ее в частную собственность;
  • соразмерного уменьшения размеров арендных платежей;
  • уменьшение налога на имущество, установленного для юридических лиц;

 Плюсы и минусы

Вышеуказанный процесс имеет положительные и отрицательные моменты в своем течении.

Их определяют объективные факторы правового устройства и регламентации.

  • внесение корректных и объективных данных об участке;
  • снижение налогового бремени или размера платежей при аренде.
  • дороговизна процедуры;
  • бюрократические проволочки, связанные со сбором документов;
  • большие временные рамки (в комиссии – до 1 месяца, в суде – до 2-3 месяцев).

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году

Практика обжалования кадастровой оценки земли устанавливает на то два правовых аргумента:

  • внесение недостоверных характеристик на начальном этапе формирования базы данных;
  • уравнение кадастрового показателя цены с рыночным.

Оценка стоимости

Стоимость земельного участка – совокупность нескольких параметров, среди которых можно выделить:

  • площадь участка;
  •  видовой коэффициент (определен для каждой категории земель, в зависимости от ее использования);
  • развитость инфраструктуры и территориальное расположение;
  • рыночные факторы;
  • плодородность и качественные показатели почвы (для земель сельскохозяйственного назначения).

Практика показывает, что кадастровая стоимость намеренно завышена государством и не является объективной.

кадастровая ошибкаНа нашем сайте вы найдете подробную информацию о том, что такое кадастровая ошибка

и что делать, если она была обнаружена.

Как узнать, поставлена ли квартира на кадастровый учет? Смотрите тут.

Возможные варианты ее уменьшения

Для лица, заинтересованного в уменьшении стоимости земли существуют два варианта действий:

  • посредством оспаривания в судебных инстанциях (все изменения будут внесены на основании судебного документа – постановления);
  • внесудебный порядок обжалования (на основании заявления в адрес специально действующей комиссии Росреестра).

В комиссии

Главной особенностью рассмотрения дел комиссией является то, что такие дела имеют более оперативные сроки проведения процедуры, а понесенные издержки будут значительно меньше, чем при судебном оспаривании.

Существенный минус такой альтернативы – малое количество положительных решений и удовлетворения требований заявителя.

Внесудебное оспаривание в обязательном порядке предусмотрено для юридических лиц. Только на основании выданного комиссией решения они могут продолжить процедуру в суде.

Это условие не относится к рядовым гражданам, им предоставляется выбор среди органов правосудия и комиссии.

В суде

Оспаривание посредством судебного органа считается более эффективным, благодаря тому, что к процессу можно привлечь профессиональных представителей.

Процедура более длительна и будет обоснована для случаев с сильно завышенной кадастровой стоимостью, которые побуждают экономическую необоснованность, нестабильность и приоритет только интересов государства, а не собственника.

Кто может это сделать?

Согласно нормативным предписаниям существует ограниченный круг лиц, который может оспорить кадастровую оценку.

К ним относятся:

  • собственники;
  • территориальные органы МСУ;
  • арендаторы и субарендаторы;
  • лица, имеющие постоянное бессрочное право пользования или право пожизненного наследуемого владения;
  • субъекты-не собственники земли, но имеющие на нем свои объекты недвижимости (дом, хозяйственные постройки и прочее).

Физическое лицо

Споры с участием физического лица могут рассматриваться либо в комиссии, либо в суде, в зависимости от воли первого.

Юридическое лицо

Обязательно соблюдение внесудебного порядка.

Только при неудовлетворительном решении первой инстанции допускается обращение в суд.

К юридическим лицам приравниваются субъекты РФ или муниципалитет, которые также могут быть заинтересованы в решении об оспаривании.

Арендатор

Им может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Требование об оспаривании возможно, если затронуты его интересы и арендная плата производится на основе установленной кадастровой стоимости земли (при пользовании объектом, находящемся на государственном или муниципальном балансе).

В случае если собственник участка другое физическое или юридическое лицо, то перед осуществлением оспаривания, необходимо получить от него соответствующее согласие на процедуру.

межевание земельного участка бесплатноМожно ли сделать межевание земельного участка бесплатно

? Читайте в нашей статье.

Как оформить дарственную на квартиру между родственниками? Узнайте тут.

Как осуществляется снятие дома с кадастрового учета? Об этом — здесь.

Порядок и этапы досудебной процедуры

Пошаговая инструкция

  • Проведение независимой экспертной оценки по определению объективной цены участка на рынке.
  • Сбор необходимого пакета документов.
  • Подача заявления.
  • Рассмотрение заявленных требований в течение месяца (за заявителем закреплена возможность присутствовать на заседаниях комиссии по разрешению его требования).
  • Вынесение решения (отклонение или удовлетворение требований).
  • Уведомление территориального подразделения Росреестра о принятом решении и внесение соответствующих изменений (в случае положительного исхода).

Заявителю будет отказано в рассмотрении требований, если:

  • собран неполный пакет документов;
  • подача заявление осуществлена с нарушением установленных сроков;
  • размеры показателей кадастровой и рыночной цены не имеют существенных различий.

Документы

  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости (заполняется в свободной форме);
  • заверенные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности и документ-основание возникновения такого права: дарственная, завещание, договор купли-продажи, мены);
  • электронный и бумажный отчет об оценке стоимости участка (подтверждает различия между ныне установленной и реальной рыночной стоимостью земли; дата проведения отчета не должна быть раньше той, на которую проведена кадастровая оценка);
  • экспертное заключение о проведенной проверке в отношении отчета независимого оценщика на предмет соответствия данных реальному предложению рынка и требованиям законодательства (перестало быть обязательным с начала 2019 года);
  • документ, подтверждающий внесение недостоверных сведений в кадастр недвижимости (необходим для тех случаев, когда предметом оспаривания выступают требования о внесении корректных данных);
  • выписка из ЕГРН с указанием результатов кадастровой оценки, которые выступают предметом оспаривания.

Образец заявления

Несмотря на отсутствие законодательной регламентации в отношении содержания заявления, в нем обязательно должны быть указаны следующие данные:

  • ФИО заявителя и адрес его места прописки;
  • контактные данные;
  • сведения из свидетельства о праве собственности на участок (номер, дата);
  • стоимость земли, присвоенная ей на основании государственной кадастровой оценки с указанием реквизитов решения уполномоченных органов;
  • местоположение земельного участка;
  • основание для обращения (причина оспаривания).

Бланк документа можно скачать тут:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Госпошлина

При подаче заявления необходимо оплатить госпошлину установленного размера.

  • 300 рублей – для физических лиц;
  • 2000 – для юридических лиц.

Обязательный платеж вносится отдельно на каждый объект, в отношении которого требуется оспаривание.

Цена услуг

Для большей вероятности в удовлетворении требований, заинтересованный субъект должен собрать ряд дорогостоящих документов, а, при необходимости, еще и прибегнуть к помощи представителя-юрисконсульта.

Услуги обойдутся:

  • 15000 – независимая оценка рыночной стоимости объекта;
  • 20000 – экспертная оценка СРО в отношении отчета независимого оценщика;
  • до 30000 – стоимость услуг адвоката.

Сроки и даты

  • 7 дней – срок, в течение которого исполнители работ по кадастровой оценке должны предъявить использованные ими сведения при проведении кадастровой стоимости земли (если оспариваются недостоверно внесенные данные);
  • 1 месяц – максимальный срок рассмотрения заявления уполномоченной комиссией;
  • 5 рабочих дней – срок для уведомления Росреестра о внесении изменений в кадастр;
  • 5 лет – срок, в течение которого законом допускается оспаривать кадастровую стоимость (может быть меньше, если соответствующие мероприятия проводятся чаще, чем раз в 5 лет).

Оспаривание в суде

Обжалование кадастровой стоимости в суде юридическими лицами допускается только после проведения схожей процедуры в досудебном порядке, в противном случае, иск будет отозван.

Это правило не распространяется на граждан – физических лиц.

Пошаговая инструкция

  • проведение независимой оценки участка земли (если оспариваться будет кадастровая стоимость, а не искаженные сведения об объекте);
  • сбор документов;
  • составление искового заявления;
  • оплата госпошлины;
  • передача дела в суд согласно подведомственности (иск будет принят к производству, если соблюдена его форма, объем документов, комиссия не удовлетворила требования);
  • рассмотрение дела по существу (могут быть привлечены члены комиссии, ранее отказавшие в заявленных требованиях; представители от субъекта РФ; соседи по участку; независимый оценщик, отчет которого приложен к иску);
  • проведение судебной экспертизы (назначается в случае наличия сомнений по представленному отчету истца);
  • вынесение решения;
  • вступление решения суда в силу и внесение коррективов в кадастр (суд направляет в кадастровую палату копию его решения, на основе которого, вторая изменяет данные).

Подсудность

Дела этой категории подведомственны судам общей юрисдикции и сосредоточены на:

  • верховных судах республик;
  • областных судах;
  • краевых судах;
  • судах автономной области;
  • судах автономного округа;
  • судах городов федерального значения.

В рамках производства указанные органы не могут рассматривать сопутствующий вопрос о перерасчете налога на землю или арендной платы, так как это требование рассматривается арбитражными судами.

Кто ответчик

Правильное определение фигуры ответчика влияет на исход дела.

К их числу относятся:

  • органы государственной власти, утвердившие акт о результатах кадастровой стоимости земли;
  • орган государственной власти, непосредственно осуществляющий функции по кадастровой оценке (территориальное подразделение Управления Росреестра соответствующего субъекта РФ).

Как выглядит кадастровый паспорт на дом

Как выглядит кадастровый паспорт на домкадастровый паспорт на дом? Узнайте из нашей статьи.

Требуется ли внесение изменений в кадастр после перепланировки? Ответ — тут.

Как составить иск в суд?

Обращение в суд в форме иска должно отражать следующие положения:

  • наименование судебного органа;
  • сведения об истце (ФИО, наименование – для юр. лица, адрес места жительства или места нахождения, контактные данные);
  • сведения об ответчике;
  • сведения о третьих лицах, привлекаемых к производству и не заявляющих самостоятельных требований;
  • описание причины обращения и доводы в защиту своей позиции;
  • сведения о ранее совершенном обращении в комиссию при Росреестре или нижестоящий суд (при апелляции);
  • просительная часть;
  • приложение (список документов, прилагаемый к иску и подтверждающий законность оснований);
  • дата и подпись истца.

Бланк искового заявления можно скачать тут:

Исковое заявление

Решение суда получено. Что дальше?

После того, как суд вынес решение по делу, есть три варианта действий:

  • апелляционное производство в вышестоящий суд, в случае если требования были не удовлетворены и истец не согласен с проявленной позицией суда;
  • в случае положительного исхода дела — подача заявления в кадастровую палату о внесении изменений с приложением копии решения суда (за судом закреплена обязанность по передаче принятого решения в кадастровую палату, но загруженность органов может затянуть процесс, поэтому самостоятельные действия ускорят внесение изменений);
  • перерасчет налогового и арендного бремени за текущий год, в котором было принято решение о изменении кадастровой стоимости земли.

Судебная практика

Наиболее распространенные ошибки

Детальный анализ причин отказа в удовлетворении требований позволяет выявить частые ошибки.

К ним относятся:

  • несоблюдение условия о досудебном порядке оспаривания, установленного для юридических лиц;
  • неправильно определена дата кадастровой процедуры и момент внесения последних данных в реестр;
  • неверно определена подсудность;
  • ненадлежащий ответчик по делу;
  • отсутствие весомых различий между рыночной стоимостью и кадастровой или несостоятельность доводов ответчика;
  • неполнота представленного пакета документов.

Вывод

Оспаривание кадастровой стоимости земли допускается во внесудебном и судебном порядке.

К процессу могут прибегнуть как собственники, так субъекты-не собственники, на интересах которых сказываются завышенные данные.

Сбор документов требует значительных издержек, однако их можно взыскать с ответчика, если суд удовлетворить требования.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.