Перевод квартиры в нежилой фонд: как перевести и что необходимо

Перевод жилого помещения в нежилое

Основным документом, регламентирующим порядок перевода квартиры в нежилое помещение, является Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Он содержит нормы, посвященные условиям и порядку перевода, указывает властный орган, к компетенции которого отнесено решение данного вопроса, раскрывает права и обязанности заинтересованных лиц.

В силу ст. 5 ЖК РФ органы местного самоуправления вправе принимать нормативные правовые акты, в сфере жилищных отношений. Реализуя данное право, муниципальные власти, с учетом специфики поселения, устанавливают свои правила, детализирующие кодекс.

Содержание

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение

Условия, при которых возможен перевод квартиры в нежилое помещение, определены в ст. 22 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Перевод допускается если:

  • квартира расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми;
  • вход в нее возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, или имеется техническая возможность оборудовать такой вход;
  • она не используется в качестве места постоянного проживания граждан;
  • право собственности не обременено правами каких-либо лиц (ипотека, аренда и т.д.);
  • квартира не отнесена к жилому помещению в наемном доме (ст. 91.16 ЖК РФ).

Таким образом, законодатель, разрешая перевод, учитывает интересы третьих лиц, в том числе собственников других квартир в доме, нанимателя, арендатора, залогодержателя квартиры.

Как перевести квартиру в нежилое помещение?

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен в ст. 23ЖК РФ. Соответствующими полномочиями наделены органы местного самоуправления. Перевод осуществляется в заявительном порядке.

Заявление о переводе может быть подано в муниципалитет как непосредственно, так и через многофункциональный центр (МФЦ). Решение по заявлению должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня его подачи.

На основании принятого решения заявителю в течение трех дней должно быть выдано уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Форма уведомления утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502.

В случае если для использования квартиры в качестве нежилого помещения необходимо провести какие-то работы (ремонт, реставрация, реконструкция, переустройство, перепланировка), в уведомлении указывается перечень таких работ.

Квартира считается переведенной в нежилое помещение и может использоваться в качестве такового, со дня завершения работ, указанных в уведомлении.

Факт завершения работ удостоверяется актом комиссии, сформированной органом местного самоуправления. Акт приемочной комиссии может являться основанием для внесения изменений в сведения о квартире, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Обязанность по направлению акта в ГКН для учета вновь обретенных характеристик, лежит на органе местного самоуправления.

Учитывая изложенное, разрешительным документом для использования квартиры в целях, не связанных с проживанием, является уведомление о переводе квартиры в нежилое помещение, а в случае производства необходимых для перевода работ, названное уведомление и акт приемочной комиссии.

Документы для перевода квартиры в нежилое помещение

Перечень документов необходимых для перевода квартиры в нежилое помещение содержится в ст. 23 ЖК РФ и является исчерпывающим.

Для перевода, заявитель (собственник квартиры) представляет в орган местного самоуправления:

  • заявление о переводе;
  • правоустанавливающие и подтверждающие право собственности документы на квартиру, или их нотариальные копии;
  • план квартиры с техническим описанием (технический паспорт);
  • поэтажный план дома;
  • проект переустройства (перепланировки) квартиры (в случае если переустройство (перепланировка) требуется для использования квартиры в качестве нежилого помещения).

При этом правоустанавливающие документы, план квартиры и поэтажный план дома представляются заявителем по желанию.

В случае если данные документы не были представлены, орган местного самоуправления самостоятельно запрашивает их в соответствующих инстанциях.

Закон не содержит требований к заявлению о переводе. Следовательно, заявление может быть совершено в произвольной форме. На практике, процедура оказания муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое устанавливается нормативными актами местного законодателя. В том числе утверждаются определенные формы заявлений о переводе, схемы взаимодействия с заинтересованными структурами, временные рамки приема граждан и т.д.

Правоустанавливающим документом на квартиру может быть договор (купля-продажа, дарение, мена, участие в долевом строительстве, приватизация и т.п.), судебный акт и т.п. Документом, подтверждающим владение квартирой на праве собственности, с июля 2016 года является выписка из ЕГРП.

Технический паспорт представляет собой текстово-графический документ, содержащий информацию о принадлежности и инвентаризационной стоимости квартиры, ее техническое описание и экспликацию.

Поэтажный план дома — составная часть технического паспорта дома. Подобно техническому паспорту на квартиру выполняется в виде графических изображений каждого этажа дома с описанием в экспликации.

Определения переустройства и перепланировки даны в ст. 25 ЖК РФ. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Перепланировкой же называется изменение конфигурации квартиры. Проект переустройства (перепланировки) квартиры выполняется специализированной организацией по заказу собственника квартиры.

Представление перечисленных документов, оформленных надлежащим образом, является достаточным основанием для принятия решения о переводе квартиры в нежилое помещение.

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое

Законом не предусмотрен отказ в переводе квартиры в нежилое помещение по причине несогласия собственников других квартир в доме.

Поскольку, не затрагиваются интересы других собственников и граждан, получение согласия общего собрания собственников, Товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющей организации или отдельных лиц, не требуется.

Частным случаем является присоединение к квартире части общего имущества в результате перепланировки. К примеру, для организации отдельного входа в квартиру будет использоваться земельный участок, на котором расположен дом, т.е. общее имущество. В такой ситуации, согласие всех собственников помещений в доме необходимо (ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

ТСЖ обратилось в арбитражный суд к Администрации муниципального образования с заявлением о признании недействительным решения о переводе квартиры в нежилое помещение. В обоснование заявленных требований было указано, что предпринимателю Иванову в нарушение ст. 23

, ст. 26

, ст. 36

, ст. 40

ЖК РФ было выдано уведомление о переводе квартиры в нежилое помещение с устройством отдельного входа. Согласие собственников помещений в доме на перепланировку квартиры, при которой будет использоваться земельный участок, отнесенный к общему имуществу, не получено. Решением суда требования ТСЖ были удовлетворены.

Офис в квартире, не переводя ее в нежилое помещение

Основной принцип жилищного права заключается в использовании жилого помещения по назначению, т.е. для проживания. В то же время законом не запрещается использовать квартиру для профессиональной или предпринимательской деятельности (ст. 17 ЖК РФ).

Основные условия осуществления такого рода деятельности следующие:

  1. Проживание в квартире на законных основаниях (собственность, наем, аренда и т.д.).
  2. Соблюдение прав и законных интересов соседей.

Не нарушая названных условий, гражданин может организовать в квартире офис.

Перевод квартиры в нежилое помещение в данном случае не потребуется.

Примеров профессиональной деятельности, организованной в квартире, предостаточно. Сюда следует отнести изобразительное искусство, репетиторство, перевод и набор текстов, создание программ для ЭВМ, ремонт мелкой бытовой техники и т.п.

Исходя из судебной практики можно отметить следующее. В силу п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения единоличного исполнительного органа этого лица. Местонахождение исполнительного органа (директора) юридического лица может не совпадать с местом осуществления деятельности этим юридическим лицом. С учетом этих обстоятельств, Высший Арбитражный Суд РФ признал не противоречащей закону регистрацию юридических лиц в квартире по месту жительства директора.

Закон содержит прямой запрет на размещение в жилом помещении промышленного производства. Однако, возможна ситуация, когда гражданином производятся какие-то товары, без ущерба интересам соседей. Такой вариант производства имеет право на существование и вряд ли требует перевода квартиры в нежилое помещение.

Заключение

Институт перевода жилого помещения в нежилое не нов для российского права и известен еще по Жилищному кодексу РСФСР 1983 года. Уже тогда, в эпоху перестройки, не исключалась возможность организации небольшого бизнеса у себя в квартире.

Сегодня, законодателем определены условия перевода, перечень необходимых документов, сроки и порядок рассмотрения обращения. Следует обратить внимание на возможность оспаривания в суде отказа в переводе, что является своего рода гарантией реализации данного права.

Вопрос

Осуществление профессиональной деятельности в квартире

Сосед организовал ремонт обуви в своей квартире. В результате, посетители сломали домофон, в подъезде постоянно намусорено, из квартиры доносится шум швейной машинки. Что делать?

Ответ

Вы вправе обратиться в региональную государственную жилищную инспекцию. Действия Вашего соседа образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.21

КоАП РФ.

Обратитесь к закону

Перед тем как собирать документы подумайте, возможно ли избежать перевода.

Дело в том, что согласно Жилищному Кодексу России (ЖК РФ ст.17) осуществлять коммерческую деятельность в жилом помещении можно. И для этого не обязательно переводить его в другой фонд.

Для этого нужно соблюсти несколько условий:

  • Ваша деятельность не должна мешать соседям по дому и квартире;
  • Дом, где вы собираетесь начать коммерческую деятельность, должен находиться в нормальном, неаварийном состоянии, соответствовать всем санитарно-эпидемиологическим требованиям;
  • Будущий предприниматель обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, в которой он будет вести свою деятельность.

Однако такой способ подходит далеко не всем, и как правило, представители бизнеса вынуждены переводить жилую площадь в нежилую.

В этом случае обратить внимание стоит на юридические нормы, соблюсти которые обязательно нужно. Главная заключается в том, что, если вы собираетесь изменить статус жилья, вы должны быть его собственником. Его можно подтвердить документами такие как: дарственная, завещание, свидетельство о регистрации жилья.

Есть и другие обязательные для соблюдения критерии:

  • Недвижимость, статус которой вы планируете изменить, не должна иметь никаких обременений, например кредита;
  • Перед тем как начать процедуру перевода жилья, обязательно выпишитесь из нее, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек в т.ч. и временно;
  • Перевести из одного фонда другой можно только все жилье целиком. Это значит, что вы не сможете изменить статус только, например, одной комнаты в квартире;
  • Если раньше проходили перепланировки, которые не были зафиксированы документально, придется либо узаконить их, либо вернуть все обратно.

Требования к переводу

Изменение статуса жилья регламентируется в т.ч. и ст. 22 ЖК РФ. Согласно ей, у помещения должен быть отдельный вход с улицы, если вы хотите перевести его в нежилой фонд. При условии, что площадь превышает 100 кв. метров, нужно обеспечить и второй выход.

В том случае, если ваша квартира находится на втором этаже и выше, вам придется изменить статус и всех комнат, которые расположены внизу: они также должны получить нежилой статус.

Здесь также должны быть все необходимые инженерные коммуникации.

Невозможно перевести в нежилой фонд квартиру, которая расположена в здании, включенном в перечень объектов культурного наследия.

Меняем статус

Смена статуса помещения переводом из жилого в нежилоеПроцедура перевода жилья из жилого фонда в нежилой состоит из нескольких этапов:

  1. Для начала вы проводите экспертизу, результаты которой дадут понять, возможна ли смена статуса;
  2. Сбор и разработка предпроектной и проектной документации, ее согласование;
  3. Получение разрешения от Межведомственной городской комиссии;
  4. Изменение статуса помещения в базе проектно-информационного бюро;
  5. Получение свидетельства об изменении статуса и регистрация объекта.

Готовим документы

Приступить к сбору документов может только человек, являющийся собственником данной площади. Хотя, сегодня эту проблему можно решить с помощью нотариуса, который оформит доверенность на другого человека.

В первую очередь собрать необходимо те документы, которые попадут в Межведомственную комиссию:

  • Разрешение на получение документов в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

    Эту бумагу можно получить в Департаменте Управления Имуществом, где нужно будет составить заявление на выдачу такого разрешения-доверенности.

    В Департаменте запросят:

    • Паспорт;
    • Договор основания на жилье;
    • Свидетельство о регистрации собственности.

    Доверенность вы сможете получить в Департаменте только через месяц, когда она будет готова.

    В БТИ необходимо будет взять план помещения, экспликацию (пояснительную запись, это может быть эскиз с указанием разных характеристик) и технический паспорт. При запросе этих документов в БТИ стоит обратиться с полученной доверенностью и тем же пакетом документов, что и в департамент;

  • Справка ДЕЗ, которая поясняет, как используются соседние помещения;
  • Техзаключение от ЖСК или ТСЖ, чтобы доказать, что здание не является аварийным;
  • Заключение от пожарного надзора.

    Для этого сотрудника ГУ МЧС придется выехать на место и осмотреть квартиру;

  • Справка от санитарно-эпидемиологического контроля.

    Для того, чтобы получить этот документ, нужно будет предоставить те же документы, что и в МЧС.

    После того, как ваше обращение будет получено, к вам приедет представитель СЭС, чтобы осмотреть помещение;

  • Проект на переустройство жилого площади;
  • Выписка из домовой книги.

    Такой документ, фиксирующий всех прописанных лиц, вам должен выдать паспортный стол (более подробно в этой статье).

    Помните: если вы переводите жилье в нежилой фонд, то зарегистрированных лиц там быть не должно.

    После того, как вы возьмете выписку из домой книги, медлить с подачей документов нельзя: срок ее действия составляет только 2 недели;

  • Согласие собственников жилья на изменение его статуса.

    Не путайте собственников жилья и тех, кто там прописан.

Подавать на рассмотрение можно не только оригиналы, но и нотариально завершенные копии.

Порядок перевода

Перевод квартиры из жилого помещения в нежилоеКогда все документы будут собраны, вместе с паспортом, договором основания, документом на право собственности и, при необходимости, доверенностью собственника нужно будет вновь обратиться в Межведомственную комиссию. Здесь вы оставите заявление на изменение статуса жилья и все собранные документы.

Ответ на ваш запрос вам дадут через 45 дней.

После того, как специальная комиссия примет решение, вас оповестят в течение трех дней.

Как правило, отказ получают те, кто неправильно заполнил, либо предоставил не все документы.

Отказать в переводе могут и другие собственники. Вслед за этим вы имеете право начать судебное разбирательство.

Вашу заявку одобрили, и перепланировка не нужна? Тогда дело можно считать практически законченным.

Единственное, что остается – зарегистрировать права на теперь уже нежилое помещение.

Если же комиссия посчитает какое-то переустройство необходимым, вам выдадут бумагу, в которой будет указан перечень работ.

Когда переустройство будет закончено, вы получите соответствующий акт, который позволит вам зарегистрировать право на собственность.

Для этого обратиться нужно будет в Регистрационную палату также со списком документов, который включает:

  • Паспорт РФ собственника и кадастровый паспорт помещения;
  • Ваше свидетельство на право собственности;
  • Протоколы, полученные в межведомственной комиссии и БТИ.

При обращении в регпалату обязательно приготовьте заранее копии всех документов.

Во сколько обойдется изменение статуса жилья

Сказать во сколько именно собственнику может обойтись изменения статуса жилья, заранее непросто.

С расчетом стоимости процедуры вам помогут в бюро технической инвентаризации.

Цена будет зависеть от месторасположения объекта, соседей, состояния.

В БТИ следует обращаться, имея на руках определенный пакет документов:

  • паспорт;
  • протокол Департамента;
  • техплан, поэтажный план и его экспликацию;
  • договор основания и документы, подтверждающие собственность;
  • заявление.

Готовьтесь отдать деньги за разницу в жилье на тот случай, если вдруг после получения статуса нежилого помещения, оно станет дороже.

Не стоит забывать, что заплатить вам придется нотариусу, который будет заверять необходимые копии, БТИ.

Оплатить также нужно будет и государственную пошлину за регистрацию помещения в 1 тыс. рублей.

Жилое и нежилое помещение — в чем разница

Под жилой подразумевается недвижимость, в которой предусмотрены все условия для постоянного проживания и соответствие всем требуемым нормам. Нежилым считается то, в котором нет нужных для жизни условий. Это: офисы, магазины, дома на даче, цех на заводе, складские помещения и прочее им подобное.

Дачи, находящиеся за чертой города и прочих населенных пунктов, переоформить в жилые помещения нельзя, так как они находятся на землях, предназначенных для сельскохозяйственных нужд.

Pereplanirovka chto ehto

Владельцы недвижимости, имеющей статус нежилой, при желании могут переоформить ее. Для того, чтобы перевести нежилое помещение в жилое, необходима личная инициатива его владельца. Без нее сделать это будет невозможным. Если недвижимость в долевой собственники, все совладельцы обязаны составить соответствующее заявление, которое после необходимо заверить у нотариуса.

Перед тем, как перевести нежилое помещение в жилое, нужно убедиться, что оно не заложено или не находится под арестом. Если недвижимость находится в кредите, то до момента совершения перевода он должен быть полностью выплачен и все задолженности погашены. Все, что в нем находится, должно быть исправно, технические нормы соблюдены, а само помещение обустроено, присутствуют минимальные бытовые удобства.

Интересно

Порой возникает вопрос, можно ли переводить жилое помещение в нежилое. Сделать это также вероятно, соблюдая нормы законодательства, хотя и случается это гораздо реже.

До тех пор, пока не будут соблюдены все пункты и требования, переоформить помещение не удастся. Для этого в некоторых случаях требуется реконструкция, ремонт или перепланировка, после которой фактическое состояние пока еще нежилой площади будет признано возможным для перевода в жилое.

Кстати, полезно узнать какие накладываются штрафы за незаконную перепланировку.

ZHiloe i nezhiloe pomeshchenie - v chem raznica

Как перевести нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Задать вопрос

После того, как комиссией установлено, что помещение подходит для перевода из нежилого в жилое, все необходимые меры(ремонт, перепланировка) были соблюдены, время приступать к оформлению самой процедуры.

Задать вопрос

Чтобы осуществить перевод любого нежилого помещения в жилое, условия и порядок которого определены жилищным законодательством, в первую очередь, необходимо собрать документы. Обязательными являются следующие:

  • паспорт собственника недвижимости;
  • заявление с просьбой перевода помещения из нежилого в жилое;
  • правоустанавливающие документы заявителя на переоформляемое недвижимое имущество;
  • заключения СЭС и служб жилищного хозяйства о соответствии площади требуемым нормам;
  • план этажа здания, на котором находится данное помещение;
  • кадастровый паспорт (по требованию);
  • в случае необходимости перепланировки, соответствующий проект.

Edinyj gosudarstvennyj reestr nedvizhimosti chto ehtoЕсли право на постройку зарегистрировано в Едином государственном реестре, достаточно будет заявления и проекта перепланировки, если требуется для соблюдения норм. Если вы считаете что при оценке кадастровой стоимости была допущена ошибка, то оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно в суде.

После того, как все документы будут собраны, их необходимо предоставить в многофункциональный правовой центр или напрямую в муниципалитет по месту регистрации недвижимости. Состав пакета документа фиксируется принявшим его, о чем заявителю выдается соответствующая справка с подписью. После чего следует практический этап переоформления нежилого в жилое помещение.

Иногда недвижимость могут не признать пригодной для жилья и потребовать внести изменения в планировку и прочее. В этом случае необходимо собственник, инициирующий переоформление площади, должен провести ремонт в соответствии с утвержденным планом, согласованным с муниципалитетом.

Затем все изменения, которые были совершены в ходе перепланировки, вносятся в технические и документы, подтверждающие право собственности. Такие сложности необходимы тогда, когда требуется сложная перепланировка. Если изменения незначительны, внести их на план постройки можно собственноручно.

Полезно будет узнать об обратной процедуре перевода жилого помещения в нежилое, а также как можно  получить электронное свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Kak perevesti nezhiloe pomeshchenie v zhiloe poshagovaya instrukciya

Оформляем новое свидетельство на право собственности

Kadastrovyj pasport chto ehtoКогда перепланировка сделана, а документы собраны, пришло время подать заявление. После этого в течение сорока восьми дней с момента его подачи из департамента госимущества приходит ответ либо согласием, либо отказом.

В случае отрицательного решения, обжаловать его можно в суде на протяжении трех месяцев с момента получения извещения.

Как только извещение о том, что нежилое помещение разрешено перевести в жилое, необходимо получить новый кадастровый паспорт на него, план по этажам (оба нужно взять в БТИ), свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы получить новый правоустанавливающий документ на недвижимость, нужно предоставить:

  • заявление;
  • копию паспорта;
  • имеющиеся документы на право собственности;
  • справки БТИ;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Заявление вместе с документами подается либо в Росреестр, либо в МФЦ, после чего в течение десяти дней с момента подачи будет оформлена новая регистрация.

Полезная информация: как узнать кадастровый номер квартиры по адресу онлайн.

Инфографика «Как перевести нежилое помещение в жилое?»

Видео-инструкция «Как перевести нежилое помещение в жилое?»

Условия для перевода

При переводе жилой квартиры в нежилое помещение требуется учитывать следующие факторы:

  1. В помещении должен быть отдельный вход с улицы. Если площадь помещения превышает 100 м2, то необходимо иметь запасной выход, к примеру, в подъезд.

    Согласно ст. 22 ЖК, нельзя использовать нежилые помещения, в которые можно пройти только по коридору, через соседнее помещение или подъезд. Допускается перевод квартир в нежилой фонд, не имеющих отдельного входа, но могут быть им оснащены. Обычно к ним относят помещения с окном во двор.

  2. Не разрешается переводить в нежилой фонд только часть квартиры, к примеру, одну комнату.
  3. В квартире не должно быть прописанных лиц. Согласно закону, проживать на нежилой площади запрещено, поэтому перед переоформлением помещения из него необходимо выписаться.
  4. Процедура выписки из квартиры описана в отдельной статье

  5. Переводимая квартира не должна пребывать в залоге или под арестом судебных приставов.

    Если кто-то имеет право требовать возмещение долга посредством передачи помещения, то статус жилья изменить не получится по той причине, что контролирующие организации следят за тем, чтобы с недвижимостью не проводились различные махинации.

  6. Если квартира расположена на втором этаже и выше, то все помещения, находящиеся под ней, также должны быть нежилыми.
  7. Нельзя переводить недвижимость в нежилой фонд в домах, признанных аварийными или готовящихся к сносу.

Данные условия одинаково касаются как многоэтажных, так и одноэтажных зданий. Также при переводе квартир в нежилой фонд в следующих случаях могут возникнуть некоторые сложности:

  • Помещение расположено в доме, являющемся объектом культурно-исторического наследия;
  • В помещение не проведены основные коммуникации;
  • Дом, где находится квартира нуждается в ремонте или пребывает в плохом техническом состоянии;
  • На стоимость недвижимости при проверке эксперта может повлиять пребывание здания на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны.

Вы собираетесь выкупить земельный участок у государства? Тогда вам нужно знать инструкцию постановки земельного участка на кадастровый учет и другие важные особенности процедуры.

Новорожденного ребенка следует прописать в квартиру к матери или отцу. Порядок прописки читайте здесь.

Иногда нет необходимости переводить жилье в коммерческую недвижимость. Условия указаны в ст. 17 ЖК:

  • Жилым помещением можно пользоваться для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности, если это не мешает соседям по дому и людям, живущим в квартире;
  • Предприниматель обязан быть прописанным в этой квартире;
  • Здание не должно подлежать сносу или быть признанным аварийным, а сама квартира должна отвечать санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Расходы при переводе

При смене статуса недвижимости нет четко обозначенных расходов, они варьируются в каждой ситуации.

Перечень расходов:

  • Разница в стоимости нежилой недвижимости при перерасчетах в БТИ;
  • Оплата услуг БТИ, связанных с оформлением технического паспорта, справки о разнице цен до и после смены статуса недвижимости;
  • Оплата услуг нотариуса, что требуется при составлении доверенности, заверки копий документов на владение недвижимостью;
  • Оплата госпошлины на регистрацию нежилой недвижимости;
  • Оплата услуг компании, занимающейся проектом переустройства или перепланировки помещения (по необходимости).

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как перевести жилое помещение в нежилое — порядок и документы для перевода>» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса, жилые помещения могут быть использованы только по назначению, то есть для проживания самого собственника или тех, кого он сочтёт нужным туда поселить.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения — Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений — до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Какие документы потребуются

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

  • заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
  • паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
  • основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
  • свидетельство о регистрации права;
  • техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
  • проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Условия перевода

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца. Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

  • представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
  • имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
  • подключены все коммуникации;
  • если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

  • расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
  • находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
  • расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
  • невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
  • являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
  • находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
  • являются предметом найма (социального или коммерческого).

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

  • неполный пакет документов;
  • неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
  • отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
  • ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Перевод квартиры в нежилой фонд Перевод квартиры в нежилой фонд

Перевод квартиры в нежилой фонд в Петербурге является распространенной задачей. Особенно часто предприниматели сталкиваются с этой проблемой в центре города, где очень сложно разместить крупные торговые центры с большими коммерческими площадками. Именно поэтому там распространена практика перевода статуса квартир, размещенных на первых этажах.

Существует ряд обязательных требований, которые необходимо выполнить, прежде чем сделать из квартиры кафе, магазин или салон мобильной связи. Поскольку задача сопряжена с рядом трудностей, лучше всего обратиться за ее решением к специалистам. Профессионалы от компании «СПбсогласование» помогают подготовить нужные документы, а также быстро и комплексно оформить новый статус жилплощади.

Содержание

  1. Перевод квартиры в нежилой фонд в Санкт-Петербурге: особенности согласования, преимущества
  2. Какое жилье можно переводить в нежилой фонд: главные требования, причины отказов
  3. Как правильно перевести жилплощадь в коммерческое предприятие
  4. Комплексное и быстрое решение проблемы перевода статуса помещения

Перевод квартиры в нежилой фонд в Санкт-Петербурге: особенности согласования, преимущества

Перевод статуса жилья – это длительная и многосоставная процедура, требующая учета всех мелочей и деталей. Особенно сложно организовать подобное мероприятие в домах, являющихся памятниками культуры и охраняющимися государством. Потому, прежде чем заниматься сменой статуса квартиры, необходимо ознакомиться со всеми тонкостями этого процесса.

Особенности изменения статуса жилплощади

Поскольку основная причина перевода жилого помещения в нежилое – это построение коммерческой деятельности на определенной площади, существует ряд особенностей, отличающих квартиру от нежилого строения:

  • юридический статус;
  • отдельный вход;
  • приспособленность для конкретного рода деятельности.

Юридический статус закрепляет за хозяином помещения право на проведение коммерческой деятельности в бывшей квартире. Это позволяет свободно распоряжаться площадью, сдавать ее арендодателям под различные нужды. Для получения нового статуса требуется собрать необходимые документы и получить разрешения.

Отдельный вход нужен сразу по нескольким причинам. Во-первых, он позволяет отгородиться от парадного, тем самым минимизируя контакт жильцов дома с коммерческим объектом. Во-вторых, вход добавляет комфорт посетителям кафе или магазина. В-третьих, в соответствии с нормативными документами, каждый объект, использующийся в коммерческих целях и предлагающий услуги населению, должен отвечать технике пожарной и санитарной безопасности. Отдельный вход является обязательным условием по плану эвакуации.

Приспособленность под конкретный вид деятельности достигается на последнем этапе, когда перепланировка завершена. Чтобы контролирующие органы одобрили не просто перевод квартиры в нежилое помещение, но и разрешили осуществлять торговую деятельность, необходимо соответствие помещения главным требованиям. Так, караоке-бар должен иметь хорошую звукоизоляцию, которая не будет мешать жителям соседних квартир. А вот в кафе нужно провести отдельную электрическую линию, так как для приготовления пищи используется мощное оборудование, которое может стать причиной перегрузки электросети целого дома.

Преимущества перевода квартиры в нежилой фонд

По состоянию рынка недвижимости на сегодняшний день наблюдается недостаток в помещениях, на территории которых можно осуществлять коммерческую деятельность. Особенно сложно ситуация обстоит в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах Санкт-Петербурга. Именно поэтому большой популярностью пользуется перевод жилого помещения в нежилое. Можно выделить несколько основных преимуществ для:

  • собственников недвижимости;
  • предпринимателей.

Собственникам чрезвычайно выгодно озаботиться переводом квартиры под коммерческий проект. Дело в том, что продажа или сдача в аренду жилья рассчитана на возможности людей, получающих среднюю заработную плату. Поскольку они не извлекают из квартиры никакой выгоды, то и стоимость помещения является средней.

Совершенно иначе дело обстоит на рынке коммерческой недвижимости. Так как любое предприятие приносит достойных доход, то для предпринимателей стоимость на одинаковый метраж существенно возрастает. Продажа нежилого помещения позволит полностью окупить расходы на изменение статуса жилья и при этом получить хорошую сумму «сверху». Не менее выгодно сдавать такое помещение в долгосрочную аренду. Так, за один квадратный метр можно получить от 1,5 тысяч рублей.

Также выгодно такое приобретение и для предпринимателей. К примеру, можно купить квартиру по средней рыночной стоимости, переоборудовать ее под офис, а затем продать нежилое помещение в 2,5 раза дороже. Удобен такой вариант и без продажи держателям собственного бизнеса, так как в этом случае не придется платить ежемесячно высокую арендную плату.

Какое жилье можно переводить в нежилой фонд: главные требования, причины отказов

Перевод квартиры жилого фонда в нежилой подразумевает посещение различных инстанций и сбора большого пакета документов. Все дело в существовании определенных норм, несоблюдение которых карается по закону. Большинство из них связаны с комфортом жильцов, посетителей предприятия и их безопасностью.

Необходимость согласования перевода статуса помещения

Абсолютно все помещения требуют процедуры согласования при переводе статуса перед непосредственной эксплуатацией. Это связано со следующими причинами:

  • перепланировка;
  • строительство отдельного входа;
  • проведение дополнительных коммуникаций.

Если сделать все это без посещения контролирующих инстанций, то в любой момент бизнес могут закрыть. В Петербурге нет специальных комиссий, проверяющих документы у владельцев или арендаторов предприятий. Однако, любая контролирующая инстанция в ходе планового осмотра офиса, кафе или салона услуг может потребовать бумаги об изменении статуса жилья. И если таковые отсутствуют – помещение опечатывают, а владелец получает административное взыскание с последующей уплатой штрафа.

Также пожаловаться на шум, разрушение несущей стены или сбои в работе коммуникаций могут сами жильцы дома. В этом случае пишется коллективная жалоба, которую затем разбирают правоохранительные органы. Стоит отметить, что особенно негативно власти города относятся к изменению планировки домов, входящих в реестр памятников старины.

Главные требования к жилым помещениям для изменения статуса

Не каждая квартира может быть переоборудована в коммерческую площадку. Перевод жилого фонда в нежилой проводится в том случае, если площадь отвечает следующим требованиям:

  1. Первый-второй этаж. Размещение офиса или салона на втором этаже возможно только, когда под этим помещением на первом этаже находится нежилое пространство.
  2. Дополнительный вход. Перепланировка помещения допускается, когда есть возможность сделать второй вход, не мешающий жильцам.
  3. Другие собственники. Перед началом сбора документов обязательно убедиться, что все собственники квартиры согласны на ее перевод и на территории будущего коммерческого объекта нет прописанных жильцов.
  4. Аварийный статус. Перепланировка разрешена только в домах, которым не присвоен аварийный статус.

Если все вышеперечисленные требования соблюдены, то останется только добиться согласия жильцов дома и собрать нужные разрешения во всех инстанциях.

Лучше всего рассматривать в качестве потенциальной коммерческой недвижимости квартиры, находящиеся в:

  • близости к станции метро;
  • пределах исторического центра Санкт-Петербурга;
  • близости от крупных торговых площадок;
  • пределах большой транспортной развязки или строящейся станции метро.

Частые причины отказа в переводе жилого помещения в нежилое

Если большая часть жильцов дома не согласна со строительством кафе или магазина на первом этаже здания, контролирующие органы отказывают в переводе статуса недвижимости. Также причинами отказа могут послужить следующие факторы:

  1. По статье 22 ЖК, нарушение регламента перевода жилплощади является основанием для аннулирования проекта на любой стадии.
  2. По статье 23 ЖК, неверное оформление документов, несоблюдение порядка заполнения бумаг, а также ошибки и опечатки в любом количестве препятствуют дальнейшему изменению статуса.
  3. Если нарушены требования закона к перепланировке квартиры под коммерческую недвижимость.
  4. Если документация для одной организации оказалась подана в другую инстанцию.

При переводе жилой квартиры в нежилой фонд преимуществами будут указанные в законе основания. Статус квартиры может быть изменен, если она стала непригодной для жизни или если такая сделка улучшит условия жизни проживающих там людей. С такими основаниями власти охотнее идут навстречу и, как правило, одобряют факт перевода жилья.

Чтобы сделка прошла идеально и не застопорилась на середине сбора большого пакета документов, лучше всего обратиться за помощью к специалистам, имеющим многолетний стаж в решении подобных вопросов. Это позволит существенно сэкономить время и избавит от большинства проблем, сопряженных с прохождением каждого из этапов перевода недвижимости.

Как правильно перевести жилплощадь в коммерческое предприятие

Перевод жилплощади включает в себя несколько пунктов, в числе которых общение с другими жильцами дома, проведение общего собрания, сбор нужной документации и посещение различных инстанций. Только после этого можно говорить о перепланировке, за ходом которой также будут следить контролирующие органы.

Перевод квартиры в нежилой фонд

При переводе жилой квартиры в нежилой фонд преимуществами будут указанные в законе основания.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Необходимость общих собраний жильцов дома

Первое, с чем сталкивается человек при попытке перевода жилой квартиры в нежилой фонд – это вопрос с другими жителями дома. Статья 44 ЖК требует проведения общего собрания всех собственников и владельцев других нежилых помещений здания, если планируется реконструкция строения или использование прилегающего участка. Так как строительство нового входа затрагивает землю и фасад, эта статья становится обязательной для исполнения.

По действующему на данный момент законодательству, необходимо присутствие и согласие абсолютно всех жильцов дома. То есть 100% подписей. Протокол собрания проходит тщательную проверку в районных административных органах. За подделку такого документа предусмотрена уголовная ответственность (из-за участившихся случаев мошенничества).

Однако, у предпринимателей есть возможность избежать этого трудоемкого процесса. Это возможно, если:

  • ни одна часть здания не подвергается реконструкции;
  • территория возле дома не изменяется.

То есть, если у квартиры уже есть отдельный вход, ее будет намного проще перевести в нежилой фонд. Но следует помнить, что этот самый вход должен быть согласован, а на руках у собственника обязаны находиться все документы по прошлому согласованию.

Документы для перевода жилого помещения в коммерческое

Для перевода квартиры в нежилой фонд в СПб нужны следующие документы:

  • заявление (подразумевает перечисление аргументов, подтверждающих необходимость изменения статуса жилья);
  • заявление (подразумевает перечисление аргументов, подтверждающих необходимость изменения статуса жилья);
  • выписка из домовой книги (с подтверждением выписки всех ранее проживавших на указанной площади людей);
  • проект перепланировки и технический паспорт (с утвержденным проведением коммуникаций, не нарушающих законодательные нормы).

Дополнительно требуется получить паспорт БТИ, Свидетельство о праве собственности, разрешения от КГА, Санэпидемстанции и Госпожнадзора, выписку из ЕГРП.

Все копии, предоставляемые в различные органы, должны быть заверены нотариусом. Обязательно соблюдение количества необходимых пакетов документов и передаваемых в службы копий.

Этапы согласования перевода статуса жилья и перепланировки

Основные этапы проведения перевода квартиры жилого фонда в нежилой можно условно разделить на четыре части. Сперва проводится сбор жильцов (если нужно), собираются требуемые документы, делаются копии. Все это подается на рассмотрение вместе с заявлением в районную службу МФЦ. Затем происходит проверка всей предоставленной документации. Этот этап нередко занимает несколько месяцев, так как бумаги рассматривают различные представители власти.

Третий этап включает в себя выдачу разрешения от МВК (межведомственной комиссии) и получение распоряжения о положительном результате изменения статуса недвижимости. После оформления всех бумаг можно начинать строительство. Когда подготовка помещения будет полностью закончена, следует оформить Акт приемки объекта в эксплуатацию. Одновременно подается прошение в регистрационную палату с целью подтверждения факта владения нежилой площадью.

Обычно вся процедура, включающая в себя вышеперечисленные этапы, занимает больше года. Не всегда у собственника есть такое количество свободного времени, которое он может потратить на посещение разнообразных органов, обсуждение вопроса с многочисленными жильцами дома и тому подобное. Потому отличным вариантом является перепоручение всех организационных вопросов доверенному лицу, имеющему необходимый уровень компетентности.

Приблизительная стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд зависит от множества факторов. На расценки влияет расположение помещения, необходимость проведения общего собрания с жильцами и тому подобные вопросы. Стандартная стоимость варьируется от 250 до 500 тысяч рублей.

За точной справкой следует обращаться к специалистам компании, которые смогут обозначить примерную стоимость, исходя из конкретных сведений о помещении. Желательно предоставить компании максимально полную информацию о недвижимости и ее особенностях.