Покупка квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция

Покупка квартиры — ответственный и серьезный шаг, а также крупное вложение средств. Чтобы не подвергать свои деньги риску, можно обратиться к профессионалам. Но их услуги обойдутся дорого. Насколько оправданы такие траты? Возможно ли заняться этим вопросом самому? Сегодня «Толстосум» рассказывает все о приобретении жилья. Вы узнаете как правильно купить квартиру без посредников, максимально обезопасив себя от мошенничества.

Содержание

Типы жилья на рынке недвижимости

Если же вы решили заняться покупкой квартиры самостоятельно, будьте готовы, что это займет у вас много времени и сил. К приобретению собственной жилплощади нужно основательно подготовиться. Первым делом определите какую квартиру вы хотите. Жилье разделяют на две категории: первичное и вторичное. Рассмотрим достоинства и недостатки каждого из них.

Первичное жилье

Жилье называют первичным, если оно находиться в новостройке и раньше в нем никто не проживал. В сделке купли-продажи такой недвижимости в роли продавца выступает застройщик. С юридической точки зрения первичное жилье считается «чистым». Поскольку до вас у квартиры собственников не было, то и проблем с бывшими хозяевами не будет. В такой квартире не нужно делать крупный ремонт, так как она абсолютно новая. Необходима лишь небольшая отделка. Еще одно веское преимущество первичного жилья — его можно купить по низкой цене на этапе строительства.

Право собственности на первичное жилье вы получите сравнительно поздно. Поэтому у вас не будет возможности прописаться в своей квартире сразу. Регистрация права может занять несколько месяцев. Еще один минус первичного жилья — высокие риски. Если застройщик прекратит или заморозит строительство, вам будет очень тяжело вернуть свои деньги.  Кроме того, новостройки часто расположены в отдаленных районах города с плохо развитой инфраструктурой.

Вторичное жилье

Приобретать квартиру на вторичном рынке жилья зачастую удобнее и быстрее. Но такая сделка считается рискованной. Чтобы максимально себя обезопасить, перед покупкой квартиры проверьте:

  1. выписаны ли все предыдущие жильцы;
  2. есть ли кто-то, у кого осталось право жить в квартире;
  3. сдается ли жилье;
  4. нет ли долгов по коммунальным платежам;
  5. есть ли обременение на квартиру (арестована, заложена).

Особенно стоит насторожиться и проверить все тщательно, если жилье продают по цене ниже рыночной.

Как не переплатить за квартиру

Один из основных вопросов, который стоит перед многими молодыми семьями, как выгодно купить квартиру. Стоимость — главный критерий выбора недвижимости. Но для неопытного человека трудно определить насколько заявленная цена соответствует реальной. Для каждой отдельной квартиры рассчитывается своя индивидуальная стоимость. Но общие правила ценообразования все же существуют. Учитывается местоположение, тип дома, этаж, насколько развита инфраструктура вокруг.

Состояние самой квартиры влияет на цену не так сильно, как при покупке автомобиля или других потребительских товаров. Гораздо большее значение имеет спрос на жилье в выбранном вами районе. Так, в сельской местности, где желающих приобрести недвижимость не так много, цена будет низкой. А в центре крупного населенного пункта с хорошо развитой инфраструктурой даже маленькая квартира без ремонта будет стоить дорого. В мегаполисах часто продают недвижимость по цене, в несколько раз превышающую ее себестоимость.

Как правильно оценить квартиру

Ваша задача — оценить реальную стоимость жилой недвижимости, а также понять, есть ли смысл торговаться или нет. Изначально продавцы указывают максимальную цену. В стоимость уже заложена сумма, которую готов скинуть хозяин, а также комиссионные риэлтора. Продавец заранее определяет для себя минимальную цену. Но при грамотном ведении переговоров, покупатель может добиться еще большей скидки. Для этого нужно подготовить весомые аргументы и доводы.

Вот список критериев, по которым оценивается жилая недвижимость:

  1. площадь;
  2. количество комнат;
  3. размер кухни;
  4. планировка;
  5. этаж;
  6. общая этажность дома;
  7. возраст и тип здания;
  8. есть ли лоджия или балкон, их количество;
  9. состояние прилегающей территории;
  10. общий вид помещения, требуется ли ремонт;
  11. вид отопления — индивидуальное или центральное;
  12. величина коммунальных платежей;
  13. туалет и ванная комната раздельные или смежные;
  14. месторасположение;
  15. развитость инфраструктуры;
  16. репутация застройщика;
  17. этап строительства дома.

При поиске квартиры вы можете столкнуться с сильно завышенными ценами. Обычно продавцы такой недвижимости ищут какого-нибудь незадачливого простофилю. Но и чересчур низкие цены подозрительны. Здесь возможны два объяснения: либо вы столкнетесь с мошенниками, либо у квартиры могут быть какие-то проблемы. Например, большой долг за коммунальные услуги.

Определить точную стоимость квартиры поможет профессиональный оценщик. Его услуги обойдутся недешево, но эти расходы оправданы.

4 способа расплатиться за квартиру

Квартира стоит больших денег. Для большинства людей такая покупка — самая дорогая в жизни. Далеко не у всех в наличии достаточно средств, чтобы сразу отдать за жилье. Расплатиться с продавцом за квартиру можно несколькими способами. Каждый из них имеет свои плюсы, минусы, особенности.

Наличный расчет

На первый взгляд, купить квартиру за наличные просто. Однако, такой способ самый рискованный. В этом деле безопасность финансов выступает на первое место. Перед покупкой вам нужно проверить:

  • в каком состоянии находится жилье, все ли вас устраивает;
  • юридическую чистоту квартиры.

Формально, квартира переходит в собственность покупателю после государственной регистрации. И здесь встает вопрос «Когда лучше расплачиваться?». Чаще всего деньги передают до оформления сделки, при этом составляют расписку о получении средств. Другой вариант — оплатить после регистрации.

Как свести риски к минимуму и обезопасить себя от мошенничества? Для этого при передачи денег соблюдайте следующие правила:

  • необходимо присутствие свидетелей;
  • расписка должна быть оформлена правильно, учитывая все юридические формальности;
  • деньги лучше передавать с помощью ячейки в банке либо в людном месте, желательно наличие видеокамер.

Ипотека

Если купить квартиру за наличные не получается, но у вас есть стабильный доход, этот вариант для вас. Чтобы оформить ипотеку в банке необходима первоначальная сумма. Чаще всего она должна составлять 10-40% от общей стоимости квартиры. Процентная ставка колеблется в пределах 10-14% годовых. Поэтому переплата по ипотеке очень высока. Оформление ипотеки — серьезный шаг, который означает, что в течение 10-30 лет вам придется большую долю своей зарплаты отдавать банку. При этом скорее всего вы будете себе во многом отказывать.

Большая часть населения относится к ипотеке крайне негативно, считая ее «финансовым рабством». Но это не совсем верно. Распространенная ошибка в том, что многие стараются себя во всем ограничивать и работать по 16 часов в сутки, чтобы быстрее расплатиться с кредитом.

Ипотека должна быть посильной. Вам необходимы время, деньги и силы и на полноценную жизнь. При оформлении кредита, поставьте себе максимально высокий срок, несмотря на большую переплату. Не нужно ограничивать себя, впадая в депрессию. Необходимо максимально оптимизировать расходы. Специалисты советуют, брать кредит с таким расчетом, чтобы пришлось платить не более 30-40% от общих доходов семьи. Если у вас еще остаются средства на жизнь и небольшие накопления, смело берите ипотеку.

Если у вас будут лишние деньги, чтобы расплатиться досрочно — прекрасно. Но за 15 лет может случиться многое. Возможно кто-то из вашей семьи заболеет, или понадобиться купить что-то крупное, или случится свадьба у ребенка. Но, поскольку все деньги будет забирать ипотека, ничего не останется как взять еще один кредит.

Психологически очень сложно платить банку в течение такого длительного времени. Вы должны хорошо проанализировать свои возможности и оценить готовность.

Рассрочка

Рассрочка — это и не кредит, но и не оплата наличными. Купить квартиру таким способом можно, если у вас есть часть суммы, а остальное планируете отдать немного позже. Рассрочка имеет свои особенности. Приобретая жилье, покупатель передает продавцу первоначальный взнос, а остальное вносит согласно заранее оговоренному графику. Например, ежемесячно фиксированную сумму. Обычно срок, на который оформляют рассрочку, составляет от 3 месяцев до 1 года. В редких случаях продавцы соглашаются на срок до 2 лет. Первоначальный взнос обычно составляет около половины общей стоимости квартиры.

Рассрочка подойдет в следующих случаях:

  • Покупатель планирует продать предыдущее жилье в ближайшее время и, с этих денег покрыть остаток долга.
  • Покупатель имеет стабильно высокий доход.
  • Квартира приобретается в строящемся здании. Чем ближе к завершению работ, тем выше стоимость жилья. На рынке недвижимости можно встретить как застройщиков, предлагающих беспроцентную рассрочку, так и тех, кто требует 10-12% дополнительно.

Под материнский капитал

Купить квартиру под материнский капитал могут российские семьи, в которых есть минимум двое детей. На 2017 год сумма государственной помощи составляет 453026 рублей. Пособие от государства можно использовать 3 способами:

  1. внести первоначального взнос за ипотеку;
  2. погасить текущий кредит;
  3. оплатить часть стоимости квартиры, а остальное отдать наличными.

Чтобы получить материнский капитал необходимо сначала оформить сертификат в местном отделении Пенсионного фонда. А затем подать заявку на использование пособия с целью улучшения жилищных условий.

У кого покупать квартиру

Если вы остановили выбор на первичном жилье, вы можете купить квартиру либо у застройщика, либо у подрядчика. Если недвижимость вам нужна вторичная, ищите продавца-собственника. В каждом случае процедура покупки квартиры будет иметь свои особенности.

От застройщика

Покупать квартиру в доме, строительство которого еще не завершено, довольно рискованно. Но, если застройщика выбрать солидного и надежного, такая сделка будет очень выгодной. Дело в том, что цены на неоконченное жилье гораздо ниже, чем на готовое.

Прежде чем покупать квартиру у застройщика, необходимо сделать следующее:

  1. Сравните цены. Если стоимость квартиры сильно занижена, такому застройщику доверять не стоит. Уважающая себя компания не станет продавать недвижимость слишком дешево.
  2. Узнайте как можно больше о выбранном застройщике.
  3. Попросите документы: договор на земельный участок, разрешение на строительство, проектную документацию, а также учредительные документы фирмы. Читайте бумаги внимательно, в спокойной обстановке.
  4. Покажите договор долевого строительства грамотному юристу.
  5. Проверьте все согласования и акты.
  6. Оцените этап завершения строительства.
  7. Сделайте вывод, насколько такая инвестиция оправдана и окупится ли она в будущем.

Купить квартиру от застройщика можно по очень выгодной цене. При желании после завершения строительства вы можете продать жилплощадь дороже. Но, если вы продадите недвижимость до истечения 5 лет после приобретения, вы обязаны будете заплатить налог в размере 13%.

Есть еще один вариант ответа на насущный для многих молодых семей вопрос «Как купить квартиру без денег». Некоторые застройщики предлагают приобрести жилье, не имея первоначального взноса. Такие предложения редкость, но они есть.

У подрядчика

Подрядчиком называют фирму или индивидуального предпринимателя, который выполняет строительные работы либо поставляет материалы. У застройщика не всегда достаточно денег, поэтому он может расплатиться готовыми квартирами. Подрядчику же нужно эту недвижимость продать. Причем избавиться от квартиры, получив «живые» деньги, необходимо как можно скорее. Цены на такие квартиры ниже рыночных процентов на 20. Купить квартиру у подрядчика можно только за наличный расчет.

Для оформления сделки нужно заключить договор переуступки права требования недвижимости. Дело в том, что подрядчик квартирой не владеет. Пока строительство не завершено, все здание принадлежит компании-застройщику. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, подрядчик имеет право требовать с застройщика квартиру. Но поскольку подрядчик продал право требования недвижимости, теперь покупатель будет принимать жилплощадь у застройщика.

У собственника

Покупать квартиру у собственника выгодно, так как не нужно оплачивать услуги риэлторов. При таком способе приобретения недвижимости продавец и покупатель самостоятельно договариваются обо всех условиях сделки. Но покупка квартиры от собственника сопряжена с определенными рисками. Высока вероятность нарваться на мошенников или взять проблемную жилплощадь.

Если, вы покупаете квартиру у собственника, вам необходимо заключить с продавцом только договор купли-продажи.

Что такое налоговый вычет и как его получить

Вы можете вернуть 13% от стоимости жилья. Но воспользоваться этой возможностью имеют право только те граждане, которые работают официально и платят подоходный налог. Вычет можно получить с суммы, которая не превышает 260000 рублей. Граждане, работающие не официально, не имеют право на вычет, так как он будет сформирован из ваших налоговых отчислений.

Чтобы получить вычет, необходимо собрать пакет документов и передать его в налоговую инспекцию. Вычет можно оформить только один раз в жизни.

Когда сделка считается действительной

При покупке квартиры необходимо тщательно соблюдать все юридические формальности, чтобы другая сторона не смогла в будущем оспорить сделку в суде. При сотрудничестве с агентством недвижимости эти заботы берет на себя именно оно. Если вы решили купить жилье самостоятельно без помощи риэлтора, за соблюдением закона должны следить вы. Чтобы максимально обезопасить себя необходимо:

  • удостоверьтесь, может ли собственник совершать подобную сделку (не находится ли он в наркотическом или алкогольном опьянении, не стоит ли на учете в ПДД);
  • соблюдайте процедуры оформления сделки в Россреестре;
  • все участники должны действовать без принуждения, дать согласие на сделку по собственному желанию;
  • сделка не может ущемлять чьих-то прав;
  • не нарушает закон;
  • документы подлинные и оформлены правильно.

В договоре купли-продажи должно быть указано следующее:

  1. предмет договора — продавец обязуется передать квартиру, расположенную по такому -то адресу по таким-то условиям, а покупатель — принять ее;
  2. цена договора — полная сумма или прописанный порядок получения оплаты.

Проверьте, чтобы в договоре были правильно указаны реквизиты квартиры и паспортные данные продавца.

Наиболее распространенный вид мошенничества с квартирами — продажа жилья после кончины ее настоящего владельца. Такая сделка недействительна уже после заключения.

Как купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге

Жилье в таких крупных городах страны, как Москва и Санкт-Петербург, стоит намного дороже, чем в других регионах. Зачастую обычные граждане не могут себе позволить купить даже маленькую однокомнатную квартиру. Цены на «однушки» в этих городах колеблются в пределах 4-10 млн рублей. Квартира большей площади будет стоит от 10 млн и выше.

Чтобы приобрести собственное жилье в СПБ или столице, необходимо иметь высокий доход, а также крупную сумму денег. Без средств можно купить жилплощадь только под ипотеку. Дешевле всего приобрести недвижимость во время строительства.

Подведем итог

Приобретение собственного жилья — радостное и долгожданное событие. Большинство людей идет к этому годами, копят деньги, изучают варианты. К покупке квартиры нужно подходить со всей ответственностью. Можно обратиться за помощью к надежному риэлтору, который все сделает за вас. Но такую работу реально выполнить и самому, сэкономив при этом немалую сумму. Однако следует помнить, покупка квартиры без риэлтора — сложная задача. Внимательно изучите пошаговую инструкцию, не упустив ни одной детали.

Покупка квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция

Шаг первый. Сбор необходимой документации

Для оформления сделки и проверки ее легальности, от продавца квартиры вам понадобятся следующие сведения и документы: 

  • справка из Бюро технической инвентаризации (в этом пакете документов содержится план жилого здания, а также сведения о метраже);
  • информация обо всех прописанных лицах в квартире (выписка из домовой книги);
  • документы, устанавливающие право собственности на данную квартиру (при этом необходимо уточнить, каким способом была приобретена данная квартира ее новым владельцем, это могут быть: договор купли-продажи, свидетельство о дарении и т. д.);
  • стоит требовать от продавца и выписку из Единого государственного реестра, для того чтобы убедится в отсутствии обременений, т. е. ограничений прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или же организацией;
  • в случае если в квартире прописаны иные лица, необходимо получить от продавца квартиры документ, подтверждающий их полное согласие на проведение данной сделки;
  • если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, необходимо убедиться, что органы опеки и попечительства дали письменное разрешение на продажу квартиры;
  • документы, подтверждающие, что продавец квартиры не находится на учете как в психоневрологических так и наркологических диспансерах;
  • подтверждение об оплате государственной пошлины.

Обратите внимание: все документы из данного списка должны быть подлинными!

Доля в квартире: покупка.

Что проверяют перед покупкой квартиры, читайте тут.

Как купить квартиру в ипотеку, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/ipoteka/kvartira-v-ipoteku/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-instrukciya-dlya-pokupatelya.html

Шаг второй. Оформление сделки

При оформлении сделки, каждая из ее сторон обязательно должна лично присутствовать (возможно участие посредством нотариальной доверенности, однако, таких ситуаций лучше избегать). При этом, каждый из участников сделки должен иметь при себе документ, удостоверяющий личность (паспорт). Кроме того, желательно чтобы при заключении договора присутствовал представитель нотариальной конторы.

Присутствие нотариуса необходимо для проверки легальности проводимой сделки, а также подлинности предоставляемых документов. После заключения сделки и подписания договора купли-продажи, следует обратиться в Росреестр и подать заявление на регистрацию прав собственности. Спустя определенное время, вам будет выдана расписка в получении документов, подтверждающих регистрацию прав собственности на купленную квартиру.

Обратите внимание, что до момента получения свидетельства, подтверждающего ваше право собственности на квартиру, все лица, прописанные в квартире, должны сняться с регистрационного учета и выехать из квартиры.

С того момента, как вы получили свидетельство, вы становитесь собственником купленной квартиры. Однако сделка будет считаться полностью завершенной только после подписания акта приема-передачи квартиры.

Перед подписанием акта, в котором отражено текущее состояние жилой площади, вам стоит еще раз осмотреть квартиру. Кроме того, в акте указывается факт передачи покупателю ключей от квартиры, а продавцу — полной стоимости квартиры.

Шаг третий. Оплата полной стоимости квартиры

Согласно статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, расчеты за квартиру могут производиться как до заключения договора купли-продажи, так и после него. Обычно, в соответствии с общим правилом, расчеты по сделке производятся в день подписания договора, однако, в самом договоре могут указываться иные сроки расчетов.

Рассчитываться можно как в наличной, так и безналичной форме. Расчет в безналичной форме происходит с использованием ячейки в депозитарии. Наиболее опасной формой расчетов считается расчет наличными и используется на практике в настоящее время очень редко. Если же вы рассчитываетесь наличными, необходимо составить расписку о получении денежных средств продавцом квартиры. При безналичном расчете, перевод полной стоимости квартиры обычно происходит в присутствии покупателя и продавца.

При безналичном расчете, стороны обращаются в банк, где производится перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Наиболее распространенным способом безналичного расчета является перевод средств с помощью ячейки в депозитарии. В таком случае, покупатель кладет деньги в депозитную ячейку, а продавец, после заключения договора купли-продажи, предъявив его, может открыть ячейку в банке и забрать положенные ему денежные средства.

O-NEDVIZHKE.RU

Условия, при которых сделка является действительной

Заключая договор купли-продажи квартиры без участия риэлтерских фирм, очень важно соблюдать все требования закона, для того чтобы недобросовестная сторона не смогла оспорить сделку в суде.

В соответствии с главой 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка является действительной, если соблюдены следующие условия:

  • продавец квартиры на момент заключения сделки не должен состоять на учете в ПДД, а также находиться в алкогольном и наркотическом опьянении;
  • должна быть полностью соблюдена установленная форма сделки (достаточно письменной формы для регистрации собственности в Росреестре);
  • заключаемая сделка должна производиться осознанно и без принуждения;
  • заключаемая сделка не должна нарушать требований законов и ущемлять права третьих лиц;
  • при условии, что сделка не носит противозаконный характер;
  • документы подлинны и правильно оформлены.

Помните, что при несоблюдении данных условий, заключенный договор может быть признан незаключенным.

Покупка квартиры без риэлтора: видео

Какие документы необходимо собрать для заключения сделки? В каких случаях Росреестр может отказать в регистрации права собственности на квартиру? Где можно проконсультироваться по возникающим вопросам?

Безымянный

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Заключение

Покупка квартиры зависит от индивидуальных потребностей каждого покупателя и его близких. Наличие школы и детской площадки недалеко от дома, либо наоборот, тихий спокойный район с парком для пожилых людей — индивидуальный выбор каждого покупателя.

Покупать новую квартиру у застройщика или вторичное жилье распространенный вопрос в настоящее время. Каждая категория жилья имеет свои плюсы и минусы, которые заключаются, прежде всего, в цене, в техническом плане дома, а также инфраструктуре.

Стоимость покупаемой квартиры будет зависеть от района, инфраструктуры, интенсивности общественного транспорта, материала из которого сооружен жилой дом.

Необходимо ознакомиться и с перечнем документов на недвижимое имущество, проверив их на подлинность, обратившись в соответствующие органы. При решении купить квартиру оформляется сделка посредством договора купли-продажи. Такой договор хоть и не требуется заверять нотариально, но для избежания неблагоприятных последствий лучше это сделать.

Оплатить покупку можно как безналичным и наличным расчетом, средствами материнского капитала, предварительно уточнив порядок оплаты в договоре.

Процесс самостоятельной покупки жилья обходится дешевле, чем через посредника.

Вопрос

Нотариальное удостоверение сделки по покупке жилья

Добрый день! Является ли обязательным требование удостоверять договор купли-продажи квартиры?

Ответ

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости обязательно лишь в случае отчуждение такой недвижимости всеми участниками долевой собственности (п. 1 ст. 42

Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Если продается весь объект недвижимости можно оформить договор без привлечения нотариуса, но специалисты рекомендуют не экономить и удостоверить сделку.

Подбор недвижимости

Выбор вариантов недвижимости – первый этап. Специалисты рекомендуют обращать внимание на объявление, которые даются в газетах и журналах, стоит просмотреть городские сайты, где выставляются предложения.

Широкое распространение получили платные базы поиска, в которых указываются все необходимые параметры, а система подбирает подходящие варианты или оповещает о новых предложениях.

Не стоит отказываться от старых методов, поскольку даже в современных условиях они продолжают показывать свою действенность, – расклеивание объявлений и расспрос консьерж.

Не забудьте поинтересоваться, возможно, квартиру продает кто-то из ваших друзей или их знакомые и родственники.

При поиске объекта недвижимости рекомендуется учитывать следующие советы:

  1. Заранее определитесь, каким критериям должна соответствовать недвижимость. Составьте перечень условий – количество комнат, этаж, местоположение дома и т.д.
  2. Предварительно подумайте, на какие уступки вы готовы пойти (к примеру, выбрать высокий этаж).
  3. Не рекомендуется выбирать квартиру, если дом, в которой она располагается, находится рядом с промышленными предприятиями или энергетическими сетями.
  4. При осмотре квартиры обратите внимание на вид из окна, что позволит предупредить неприятные моменты в последующем.
  5. Уделите внимание социальной и инфраструктуре, доступностью транспортного сообщения.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения

Самостоятельная покупка без помощи риэлтора имеет свои плюсы и минусы.

К достоинствам относится:

  • экономическая выгода – услуги риэлтора составляют от 3 до 7% от стоимости недвижимости;
  • некоторые риэлторы – мошенники, воспользовавшись их услугами, вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры;
  • не все риэлторы готовы справиться с задачами, поставленными перед ними – важно найти грамотных специалистов, что не так просто.

К минусам отсутствия риэлтора относится возможное увеличение сроков процедуры.

Не зная основных правил и не имея навыков в этой области правоотношений, сделка может затянуться на месяцы.

Более того, вы рискуете связаться с мошенниками-продавцами, которые также оставят вас без квартиры и без финансовых средств.

Как оформить покупку квартиры без риэлтора?

Приобретение квартиры без риэлтора – непростое дело, поскольку всю ответственность он взял бы на себя.

Чтобы не допустить ошибок, рекомендуется изучить, как происходит покупка недвижимости самостоятельно.

В ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, то выберите наиболее выгодные условия.

Определившись с банком, необходимо представить доказательства покупки квартиры (к примеру, объявления о продаже старой квартиры, авансовый договор или расписка, полученная от продавца и т.д.).

Если банковская организация вынесет положительное решение, то средства могут быть переведены сразу на счет продавца или выданы наличными.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция при покупке квартиры без риэлтора:

  1. Для начала необходимо выбрать несколько вариантов квартир. Как это сделать? Способы были описаны выше. Уделить внимание необходимо объектам, расположенным в новостройках и на вторичном рынке. Подумайте, можете ли вы подождать и принять участие в долевом строительстве.
  2. После выбора нескольких вариантов, наступает следующий этап – осмотр. Сразу стоит упомянуть, что он включает в себя не только осмотр состояния квартиры, но и дома, в котором она располагается, и близлежащей территории. Сразу оцените, есть ли рядом магазины или иные заведения, которые вы часто посещаете. Если да, это будет плюсом при выборе недвижимости. При осмотре уделите внимание отоплению, сантехническим приборам, состоянию окон, ремонту. Если удастся обнаружить изъяны, то с их помощью можно существенно снизить стоимость.
  3. Если вы определились с вариантом, то необходимо уточнить все условия и обговорить детали приобретения. Обязательно это делать при личной беседе, но не по телефону или, тем более, при переписке. Обговорите стоимость объекта, сроки внесения выплаты, оформление документов, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией договора и т.д.
  4. Проверка юридической «чистоты» квартиры. Она включает в себя изучение документации, осведомление о задолженностях на объект недвижимости, гражданах, которые в ней прописаны.
  5. Если вы не изменили своего мнения, то наступает время внесения задатка. Он выступает своеобразной гарантией, указывающей на серьезность намерений каждой стороны. Передача аванса обязательно закрепляется авансовым договором (в нем содержится указание переданной суммы, срок передачи продавцу, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств).
  6. Следующий этап – заключение договора и его регистрация.

Согласие супруга на покупку недвижимости

Согласие супруга на покупку недвижимостисогласие на покупку недвижимости супруга является обязательным при оформлении сделки.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Смотрите тут.

Список документов

Для покупки квартиры потребуется собрать такой пакет документов:

  • паспорта обеих сторон;
  • свидетельство собственности на недвижимость (от продавца);
  • если квартира находится в собственности нескольких граждан, то от них требуется письменное согласие на продажу, заверенное у нотариуса;
  • когда недвижимость приобретается на совместные средства супругов, необходимо письменное согласие от другого супруга на продажу, заверенное у нотариуса;
  • если одним из владельцев является гражданин, не достигший 18 лет, то необходимо предоставить разрешение на его выписку и продажу объекта от органов попечительства;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровая и техническая документация, план;
  • справка об отсутствии задолженностей;
  • авансовый договор.

Тут представлены образец авансового договора, образец расписки в получении аванса за квартиру.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в государственном порядке – в Росреестре. Для этого необходимо предъявить паспорта обеих сторон, договор и квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины – 2000 рублей.

В упомянутом соглашении указываются следующие положения:

  • сведения о сторонах, принимающих участие в покупке;
  • информация об объекте – частичное описание (месторасположение, дом, этаж и т.д.);
  • полная стоимость объекта;
  • условия внесения денежных средств;
  • обязательства сторон и т.д.

Образец договора покупке квартиры можно скачать тут.

Условия действительности сделки

Сделка действительна при следующих условиях:

  • убедитесь, что продавец может осуществлять сделки от своего имени, и что именно он является собственником квартиры;
  • важно соблюдать установленную законодательством форму сделки (письменная форма, регистрация);
  • сделка действительна, если она не нарушает права других граждан и не носит противозаконного характера.

Есть ли риск?

Не используя услуги риэлтора, присутствует серьезный риск. Это является одним из минусов при самостоятельном приобретении квартиры.

Можно попасть «на удочку» к мошенникам, и тогда вы рискуете остаться и с чем.

Образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Образец соглашения об авансе при покупке квартирысоглашение об авансе при покупке квартиры образец поможет составить документ правильно.

Какие требуются документы при покупке доли в квартире? Полный перечень здесь.

Требуется ли внесение задатка при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.

Возможное мошенничество

Мошенничество может проявляться в том, что одна и та же квартиры продается несколько раз по предварительному соглашению.

Ничего не подозревающие люди вносят деньги, после чего продавец скрывается, а им приходится делить недвижимость и вести разбирательство.

На видео о приобретении жилья без помощи риэлтора

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Согласие супруга на покупку квартиры

Следующая статья: Через сколько можно продать квартиру после покупки?

Важные аспекты

В первую очередь важно разобраться с самим понятием договора купли-продажи. Данный документ подразумевает собой правоустанавливающий документ, на основании которого происходит передача прав собственности.

После заключения сделки, передачи денежных средств в качестве оплаты стоимости покупаемой квартиры осуществляется процесс регистрации прав в ЕГРП.

Под данным термином подразумевается единый государственный реестр прав. Для постановки на учет в качестве собственника недвижимости определенного типа понадобится обязательно зарегистрироваться соответствующим образом.

Для реализации процедуры обязательно понадобится стандартный бланк договора купли-продажи. Процесс составления документа зависит от некоторых достаточно существенных нюансов.

Необходимые термины

Существует большое количество самых разных видов договоров купли-продажи. Возможно составить его самостоятельно, а также с привлечением квалифицированного специалиста.

Сегодня сторонами такого типа соглашения могут быть как юридические, так и физические лица. Со всеми нюансами лучше всего ознакомиться заблаговременно.

Сам процесс составления договора, а также его подписания со стороны продавца квартиры может осуществить:

  • непосредственно собственник;
  • законные представитель интересов собственника;
  • государственный орган.

Типовой договор купли-продажи в обязательном порядке подписывается именно собственником квартиры.

Причем в отдельных случаях помимо его согласия на осуществление процедуры требуется согласие иных лиц. Наличие такового подтверждается специальным документом, заверенным в нотариальной форме.

Процесс соглашения имеет большое количество самых разных нюансов. В первую очередь требуется если некоторые доли квартиры, вне зависимости от их величины, принадлежат третьим лицам.

В соответствии с законодательными нормами остальные владельцы жилья имеют право на приоритетное приобретение недвижимости в таком случае.

Какие-либо альтернативы попросту отсутствуют. Несколько сложнее обстоят дела в ситуации, когда недвижимость принадлежит определенным категориям граждан:

  • не являющимся совершеннолетними;
  • недееспособным.

В таком случае составление договора купли-продажи можно будет осуществить только лишь при наличии определенного согласия от специализированного органа.

В случае если собственник – недееспособный, то необходимо будет наличие согласия со стороны органов социальной защиты.

В случае если собственник – несовершеннолетний – согласие потребуется от органов опеки и попечительства.

Плюсы и минусы такой продажи

Разобраться, как самостоятельно продать квартиру без посредников, не составит большого труда. Сегодня покупатель самостоятельно осуществляет поиск жилья без посредников, риэлтора.

Таким образом можно несколько снизить стоимость приобретения. К основным преимуществам продажи без посредникам нужно отнести:

  • снижена конечная стоимость для покупателя;
  • отсутствует необходимость заключать предварительные, дополнительные договора на приобретение жилого помещения в собственность.

В то же время имеются и некоторые минусы. В первую очередь – отсутствует проверка юридической чистоты сделки. Что сделать необходимо.

Так как рынок продажи недвижимости, особенно в Москве, наполнен мошенниками. Важно самостоятельно ознакомиться со всеми нюансами, пошаговым алгоритмом продажи.

Также зачастую посредник предоставляет целый комплекс услуг юридического характера – который позволяет упростит процесс проведения сделки.

Разобраться с тем, как продать дорогую квартиру без посредников, труда не составит. Процедура таковая полностью идентична будет продаже комнаты в квартире.

В ряде случаев необходимо будет предоставить задаток. Условия продажи стороны соглашения могут проработать самостоятельно, без посторонней помощи.

Действующие нормативы

Вопрос составления договора купли-продажи регулируется ГК РФ. Наиболее важными разделами его являются следующие:

ст.№454 Устанавливается сама необходимость такого соглашения
ст.№455 Какие условия должны отражаться
ст.№456 Устанавливаются обязательства продавца по передаче товара покупателю

Отсутствие опыта проведения сделок с недвижимостью лучше всего компенсировать консультацией со стороны квалифицированного юриста.

Только так будет возможно избежать всевозможных осложнений, связанных с процедурой покупки недвижимости. Не стоит также забывать о необходимости уплаты государственной пошлины.

Зависимость цены от цели продажи

Перед тем как продать собственность без привлечения риэлтора, человек должен чётко обозначить цель продажи. Ведь именно от неё и будет зависеть вырученная сумма за недвижимость, форма оплаты и размер первоначального взноса покупателя.

Как именно? Объясняем.

В каких ситуациях продают жилую недвижимость:

  • смена жилья на более просторное;
  • переезд в квартиру с меньшей «квадратурой»;
  • потребность в больших финансах (свадьба, обучение ребенка, лечение);
  • приобретение автотранспорта;
  • основание собственного дела;
  • смена места жительства.

Когда сделка особо владельцу «не горит», совершить её можно и самостоятельно, без помощи риэлтора. Если срок отведен неограниченный, человек спокойно собирает список документов, проводит встречи с покупателями и делает прочие этапы данной процедуры.

Но бывает и совершенно обратная ситуация.

Например, семья хочет купить новую жилплощадь, но цена на эту недвижимость очень «кусается». И вот, в силу каких-либо обстоятельств, выпадает возможность приобрести эту квартиру по невероятно низкой цене (произошел обвал на рынке недвижимости или владельцы просто устали ждать реальных покупателей). Чтобы не упустить такой шанс, необходимо в кратчайшие сроки внести за неё аванс и продать собственное жилье. В этом случае, обойтись без помощи риэлтора просто невозможно, ведь решить вопрос необходимо без отлагательства и задержек.

В этой статье мы будет рассматривать первый вариант – как продать квартиру без помощи риэлтора.

Список документов, который должен быть у владельца квартиры для продажи недвижимости в 2017 году

Перед тем как продать квартиру без риэлтора, хозяин недвижимости при себе должен иметь следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • разрешение на продажу недвижимости одного из супругов, если жилплощадь была приобретена в браке;
  • паспорт на квартиру, взятый из БТИ (в него также входит план жилплощади);
  • свидетельство из ЖКХ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (срок давности этого документа составляет 30 дней, поэтому его следует брать на стадии аванса от покупателя).

PS. Пакет документов собирается соответственно продаваемой недвижимости.

Интересное видео:

как продать свои квадратные метры без риэлтора?

Как и где подбирать квартиру для покупки

Собственное жилье – это не модное платье, импульсивность и суета в его приобретении недопустимы. Для того, чтобы не прогореть с покупкой, специалисты советуют подойти к выбору со всей серьезностью.

Шаг первый – примите решение

Для начала рекомендуется собраться всем членам семьи, чье мнение имеет значение для принятия серьезных решений, и определиться, какую вы хотите купить квартиру. Сколько в ней будет комнат? Какой район города, конструкцию дома, этаж вы будете рассматривать для покупки квартиры?

Обсудив варианты и придя к решению, которое устроит всех домочадцев, вы уже будете знать, что вам нужно, и какие варианты вас не заинтересуют.

Принципиальными могут оказаться четыре параметра:

  1. Цена.Вы должны отдавать себе отчет в том, что хорошее жилье без проблем может продаваться значительно дешевле рыночной стоимости лишь при уникальном стечении обстоятельств.
  2. Район.Жилье в непрестижном районе, на окраине и далеко от метро будет стоить дешевле.
  3. Отсутствие ремонта.
  4. Жилье в новостройке.Если у вас ограничен бюджет, но вы можете позволить себе ждать несколько лет, – выбирайте этот вариант.

Шаг второй – ищите варианты

Эту часть работы риэлтора вам придется полностью взять на себя. Теперь, когда вы точно решили, что и за сколько покупаете, необходимо приступить к поискам. И сразу – несколько советов:

  • Зарегистрируйтесь на городских сайтах, где выставляются объявления о продаже недвижимости, а также на avito.ru и cian.ru, и регулярно просматривайте появляющиеся варианты. Оставьте там свое объявление.
  • Найдите в Интернете форум или вступите в группу в соцсетях, где общаются жители интересующего вас района, и оставьте свое объявление там.
  • Покупайте газеты, публикующие частные объявления о квартирах, выставленных на продажу.
  • Подключите к поискам знакомых, друзей и коллег. Может быть дочь подруги свекрови вашей секретарши как раз продает подходящую квартиру.

Шаг третий – не попадитесь на обман

На этом этапе обманывают реже, чем на последующих, но и здесь всегда есть шанс расстаться с хоть небольшой, но весомой денежной суммой. Вот наиболее часто встречающиеся схемы мошенничества:

Приманка от агентства.

Вы находите в газете или на сайте прекрасный, очень дешевый вариант. Звоните, узнаете, что квартира продается только через агента. Вас убеждают приехать и посмотреть. Учитывая дешевизну продажи, даже с комиссией риэлтору вариант останется выгодным. А дальше обаятельный профессионал коммуникаций сообщит вам, что купить квартиру не получится – она (к большому сожалению!) уже продана. Далее он будет убеждать вас работать с агентством, обещая обеспечить вас «более интересными вариантами для покупки».

На самом же деле квартира не продавалась, а привлекательное объявление было написано специально как приманка.

Как бороться?

 Встретив любой устраивающий вас вариант продающейся квартиры, попробуйте в Интернете в любой поисковик забить номер телефона продавца и адрес объекта недвижимости, а фотографию из объявления – в поиск картинок. В случае с мошенниками велик шанс, что вы найдете отзывы об этом.С картинкой еще интереснее. Если поиск найдет фото этой же продающейся квартиры в объявлении о совершенно другом объекте, – это проделки мошенников.

Продажа адресов.

В какой-то момент на вас выходит человек, который предлагает вам купить у него либо базу адресов, либо один адрес очень интересной вам квартиры за символическую сумму – не больше пары тысяч. Легенда при этом может быть любая. Важно другое: с почти стопроцентной вероятностью «база» окажется списком вариантов продающихся квартир, надерганных с бесплатных сайтов. А по указанному «интересному» адресу будут жить люди, которые ничего не продают и не собираются этого делать.

Как бороться?

 Просто не платить мошенникам деньги за «верные варианты».

Преимущества и недостатки самостоятельной покупки недвижимости

Риэлтору, помогающему купить квартиру, придется заплатить немалую сумму денег, но взамен он возьмет на себя все хлопоты по поиску, проверке чистоты, документальному оформлению покупки. Однако и здесь есть риск нарваться на недобросовестного человека или просто риэлтора-мошенника.

Когда вы покупаете жилье без посредников, вам придется все делать самостоятельно:

  • искать и смотреть варианты для покупки;
  • договариваться с собственниками о просмотре;
  • изучать, собирать и заполнять все документы по сделке.

Обязательные этапы успешной покупки квартиры

Итак, искомый вариант найден, цена и условия вас устраивают, и собственники согласны на продажу. Но не следует торопиться заключать сделку и оплачивать покупку. Перед этим нужно будет пройти еще несколько обязательных шагов.

  1. Изучите район.Пройдитесь пешком от метро до дома, погуляйте по окрестным дворам. Посмотрите по Интернету, где ближайшие магазины, поликлиника, школа, детский сад и прочие интересующие вас объекты. Так вы определите, подходит вам это место для жительства или нет.
  2. Внимательно осмотрите дом.Начните с подъезда. Насторожить должны трещины на стенах, поломанные двери и лавочки, валяющиеся на газонах шприцы и бутылки, прочие признаки неустроенности. Поднимитесь на лифте на нужный этаж, осмотрите лестничную площадку и входные двери соседей. Это поможет понять, что за люди будут жить рядом с вами.
  3. Переходите к квартире.Входить и осматривать ее изнутри стоит по возможности с разбирающимся человеком, который, к примеру, сможет оценить: в порядке ли электропроводка, радиаторы отопления, сантехника и все ли хорошо с вентиляцией. Не стесняйтесь осмотреть каждый уголок и задать столько вопросов, сколько потребуется. Вас должны насторожить пятна плесени на стенах в ванной и кухне, следы наличия тараканов, скрипучий пол и ржавые трубы.
  4. Пообщайтесь с соседями.С ними следует познакомиться до покупки. Если во дворе на лавочках сидят бабушки или мамы с колясками, не стесняйтесь подойти и поговорить с ними. Можете узнать много интересного о покупаемой квартире, получить посильную помощь на время переезда и обзавестись хорошими знакомыми в новом доме.

Квартира или апартаменты

Об отличиях апартаментов от квартиры, плюсах и минусах рассказано в статье

Чтобы продать долю в квартире, ознакомьтесь с инструкцией.

Доверить управление домом управляющей компании или ТСЖ?

Документальное оформление

Если вас все устроило, пора переходить к заключительному этапу – проверке и оформлению документов. Это самый ответственный момент!

Большинство мошеннических сделок, могущих оставить покупателей без жилья и денег, происходит именно на этом этапе.

  1. Всегда внимательно читайте то, что подписываете.Ни в коем случае не подписывайте бумаги, не читая. Помните, чем вы рискуете.
  2. Все документы, представленные вам продавцом, должны быть оригиналами.Предоставление копий не всегда является признаком мошенничества, но обязательно должно насторожить.
  3. Сделка должна заключаться с дееспособным собственником помещения.Если сам владелец не показывается вам на глаза, а все переговоры ведет друг, родственник или иной посредник – это должно насторожить сразу. Если хозяин официально недееспособен, эта сделка может быть признана недействительной, и лучше поискать другой вариант.
  4. Будьте особо внимательны, если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние.По закону их можно выписать только в том случае, если они сразу прописываются в другом жилье. Иначе могут быть проблемы с органами опеки. Если будет установлено, что охраняемые законом права и интересы несовершеннолетнего были нарушены, договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в судебном порядке.
  5. Проверьте историю покупаемой квартиры.Как давно владеет ею нынешний собственник, каким образом она была приобретена, и кто был хозяином до этого.

Документы, оригиналы которых вам обязан предоставить хозяин:

  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Если собственник состоит в браке, при продаже потребуется нотариально заверенное согласие его второй половины на проведение сделки.
  • Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, необходимо официальное разрешение от органов опеки на выписку ребенка из квартиры и ее продажу.
  • Паспорт БТИ (технический паспорт).
  • Квитанции по оплате коммунальных услуг за последний месяц. Вообще перед тем, как купить квартиру следует проверить, нет ли задолженностей.
  • Выписку из домовой книги.
  • Поэтажный план дома.
  • Кадастровый паспорт.