Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Приобретение квартиры – это целая наука. Знание ее основ и тонкостей позволит покупателю совершить удачную сделку.

Не имеет существенного значения, кто именно занимается этой важной процедурой. И простой обыватель, перед которым стоит задача выбора жилья, и риэлтор, должны владеть достаточной информацией.

Покупка квартиры заключается не только в подписании необходимых документов и оплате сделки. Чтобы достичь желаемой цели, придется преодолеть серьезный путь, который начинается с поиска жилья и заканчивается регистрацией по новому адресу.

Безымянный

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Содержание

Страхование при покупке квартиры

Многие покупатели, желая обезопасить себя от неудачных сделок по купле-продаже, стали обращаться в страховые компании за помощью.

В наше время застраховать такую сделку не только реально, но, как показывает практика, даже необходимо. Титулярное страхование – гарантия для покупателя.

Если вдруг при неблагоприятном стечении обстоятельств, сделка будет признана недействительной и покупатель лишится жилья, согласно страховому договору, ему будет выплачена оговоренная в документе сумма.

Покупателю стоит заключать договор страхования в таких случаях:

  • Продажа недвижимости осуществляется по доверенности. Собственник жилья отказывается от произведенной по доверенности сделки;
  • Одним из участников сделки является несовершеннолетний. Совершение сделки привело к тому, что условия жизни ребенка значительно ухудшились и органы опеки и попечительства настояли на аннулировании сделки;
  • Умышленно заниженная продавцом стоимость жилья. Такая хитрость применяется для того, чтобы как можно больше снизить налоговые отчисления от заключения сделки. Окончательная сумма, выплачиваемая за приобретение квартиры, передается продавцу в обход законных процедур. В данном случае, сделка признается недействительной, а покупателю возвращается только та сумма, которую изначально заявил продавец.

Регистрация купли-продажи квартиры

Документы, которые нужно подготовить для процедуры регистрации сделки:

  • Заявление о намерении зарегистрировать договор. Данный документ заполняется обеими сторонами сделки по месту регистрации сделки. Бланки выдаются там же;
  • Нотариально заверенная доверенность на осуществление сделки (в том случае, когда собственник недвижимости непосредственно не участвует в процедуре). Необходимо предъявить как оригинал доверенности, так и ее копию. Копия заверяется нотариусом;
  • Документ, подтверждающий, что участниками сделки была произведена оплата государственной пошлины, вносимой при регистрации сделок данного типа. Предъявляется оригинал и копия документа;
  • Документы, являющиеся подтверждением права собственности на данное жилье.

Такими документами могут быть:

  • договор о дарении недвижимости или ее приобретении, о передаче по наследству, договор цессии, договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и прочее. Перечисленные документы должны быть предоставлены в оригинале;
  • план квартиры. В том случае, когда недвижимость была приобретена в период до 1997 г., необходимо иметь оригинал или копию кадастрового или технического плана квартиры;
  • договор, который подается непосредственно на регистрацию. Следует предоставить три экземпляра договора купли-продажи;
  • три оригинальных экземпляра документа, подтверждающего передачу и прием квартиры (если данная процедура была оговорена ранее в соглашении);
  • список зарегистрированных жильцов и собственников данной квартиры, заверенный в соответствующей инстанции. Необходимо иметь как оригинал, так и копии документов;
  • Разрешение, выданное органами опеки и попечительства на осуществление сделки купли-продажи недвижимости. Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы при продаже или покупке жилья не нарушались права несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными. Если таковые зарегистрированы на продаваемой жилплощади, сделка может быть осуществлена только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства. Для регистрации предоставляется копия и оригинал данного документа. Продавцу жилья стоит учесть, что разрешение может быть получено только в том случае, если представители данной организации изучат состояние дела и убедятся в том, что ни несовершеннолетнему, ни недееспособному лицу не будет причинен ни моральный, ни материальный ущерб, в связи с изменением их условий проживания;
  • Согласие одного из супругов, являющегося совладельцем недвижимости, на ее продажу. Принимается нотариально заверенный документ. Для регистрации договора необходимы как оригинал, так и копия документа;
  • Согласие одного из супругов на приобретение жилья другим супругом в их общее пользование. Для регистрации договора предоставляется оригинал и копия документа, заверенные нотариусом. Требуются так же документы, подтверждающие заключение или расторжение брака (необходим оригинал и копия документа, заверенные нотариально);
  • Письменное подтверждение того, что все долеучастники в собственности на недвижимость согласны с продажей той части квартиры или дома, которая принадлежат непосредственно продавцу.

O-NEDVIZHKE.RU

На что обращают особое внимание при регистрации договора и можно ли получить отказ в регистрации?

Проверка документов на их подлинность является первоначальной задачей для регистрационного отдела. Изучение непосредственно документа, поданного на регистрацию, следует сразу же за первым этапом подготовки к юридическому оформлению.

Отказы в регистрации договора купли-продажи нередки, и причин для этого немало. Безответственный подход к подготовке документов для регистрации может быть одной из основных причин.

Заявителю на регистрацию указывается на недостатки и ошибки, допущенные в подборе документов, и рекомендуется подойти к этому процессу более ответственно.

Несоответствие в названии улицы, на которой находится объект в договоре, с адресом в документах на право собственности, может привести к отказу от регистрации. Такая ситуация может произойти в том случае, когда улица была переименована.

Имя, отчество и фамилия в договоре такого плана пишутся полностью, без сокращений. В противном случае, в регистрации могут отказать.

Если все документы подготовлены правильно и являются подлинными, процедура регистрации продолжается.

В том случае, когда будут обнаружены нарушения и несоответствия, документы окажутся фальшивыми, в регистрации будет отказано.

К сожалению, в наше время подделка документов осуществляется на достаточно высоком уровне. Даже опытные сотрудники регистрационных отделов не могут найти несоответствия.

Им не хватает ни специальных знаний, ни аппаратуры, которая позволила бы обнаружить подделку.

В том случае, когда регистрация договора состоялась, и продавец вручил ключи от приобретенной квартиры, нужно обратить особое внимание на наличие следующей документации:

  • документа, подтверждающего право собственности на недвижимость;
  • по регистрации договора;
  • документа, подтверждающего передачу объекта недвижимости.

Что делать после покупки квартиры

Итак, счастливый обладатель квартиры ликует. Но на этом сделка не завершена. Предстоит дополнительно обсудить с продавцом организационные вопросы по поводу вселения в квартиру.

Чаще всего, стороны без проблем договариваются о сроках выселения продавца и вселении новых жильцов. Иногда этот период длится до двух недель. Дальше все, что происходит с объектом договора купли-продажи, не касается продавца.

Что нужно сделать новому собственнику недвижимости?

Следующим шагом покупателя, после вступления в право собственности на квартиру, является посещение коммунальных предприятий, обслуживающих данный дом.

В ЖЭКе, водоканале и прочих организациях необходимо переоформить все лицевые счета на свое имя, подписать договор об обслуживании данной квартиры.

Регистрация по новому месту жительства осуществляется в паспортном столе. В том случае, когда новый собственник не намерен проживать по данному адресу, а приобретение квартиры является просто вложением капитала в недвижимость, в регистрации по новому адресу нет необходимости.

Оформление налогового вычета входит в перечень обязательных действий после приобретения квартиры. Важный момент – обязательно потребуется сделать копии всех документов на право собственности.

Прописка по новому адресу

Для прописки по новому адресу необходимы такие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность гражданина, для несовершеннолетних – свидетельство о рождении;
  • Документ о праве собственности на недвижимость (договор купли-продажи);
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на данную квартиру.

Все перечисленные документы, а также заявление о прописке, составленное непосредственно в паспортном столе, необходимо отдать служащим данного учреждения.

Приняв все документы, служащий паспортного стола озвучит вам дату получения паспорта, в котором будет указан новый адрес проживания. Данная процедура занимает от одной недели до двух.

Снятие с предыдущего учета и прописку по новому месту жительства можно осуществить одновременно, если не изменен город проживания.

Безымянный

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Способы приобретения недвижимости

Важно, что выбор жилой площади зависит от личных пожеланий и экономических возможностей.

Можно выбрать следующие квартиры:

  1. На первичном рынке – в новостройке. При этом можно заключить ДДУ (выплачивать средства по мере строительства) или после окончания строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
  2. На вторичном рынке – в уже возведенных домах. Квартиры этой категории представлены в различных сегментах: эконом, средний, бизнес-класс за личные средства.
  3. На первичном или вторичном рынке – в новостройке или возведенном доме за средства, полученные по ипотечному продукту.

Выбор жилья

При выборе жилой недвижимости необходимо учитывать следующее:

  • не рекомендуется приобретать объекты с неразвитой социальной структурой, а также плохим транспортным сообщением;
  • нежелательно покупать квартиры, если дом располагается рядом с линиями электропередачи, промышленными производствами;
  • обязательное условие – выбор жилой недвижимости с «чистой» документацией.

Выбранная квартира должна соответствовать ряду юридических требований.

К ним относится:

  • соответствие документации всем нормам действующего законодательства;
  • отсутствие граждан, права которых на жилой объект были нарушены;
  • отсутствие лиц, обладающих правом на проживание в недвижимости после сделки продажи.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры

Пошаговая инструкция по покупке квартиры:

  1. Знакомство с документацией, устанавливающей права продавца на недвижимость.
  2. Проверка паспортов продавцов (они должны быть действительны, соответствует фамилия, отсутствуют штампы, наличие которых недопустимо).
  3. Внесение авансовой стоимости, но только при составлении авансового договора. В этом документе указывается размер суммы, полная стоимость объекта, время сделки, возврат аванса в определенных случаях.
  4. Формирование документации, необходимой для оформления договора покупки и регистрации произведенной сделки.
  5. Составление договора, при этом важно учитывать мнения обеих сторон.
  6. Подписание составленного соглашения.
  7. Государственная регистрация (сдача документов, получение бумаг).
  8. Подписание акта приема недвижимости.

С материнским капиталом

Материнский капитал – средства, которые могут быть использованы для приобретения недвижимости.

Покупка квартиры с материнским капиталом может быть выполнена, если соблюдены такие условия:

  • расчет осуществляется безналичным путем;
  • выделяются доля ребенку и родителям;
  • ребенок достиг трех лет.

Тут представлен образец договора покупки квартиры с материнским капиталом.

В новостройке

Если покупка недвижимости происходит в новостройке, то возможно два варианта:

  1. Приобретение по ДДУ. Стороны сделки – дольщик и застройщик. Первая сторона обязуется выплачивать платежи в установленное время и определенном размере. Строительная компания должна предоставить квартиру в указанный в договоре срок, с её соответствием всем перечисленным требованиям.
  2. Приобретение по завершению строительства. Если компания не работает по долевому принципу и реализует недвижимость по окончанию строительных работ, то сделка будет осуществлена в обычно порядке.

В ипотеку

Приобретение квартиры часто происходит с использованием ипотеки:

  • банки предлагают специальные программы – жилищные кредиты с низкой ставкой;
  • для их получения необходимо подтвердить факт покупки жилой площади;
  • с использованием ипотеки оплачивается вся стоимость квартиры, затем происходит погашение процентов в течение установленного времени.

Для получения жилищного кредита составляется кредитный договор с банком, в котором указаны все условия его предоставления.

По военной ипотеке

Военная ипотека представляет собой форму использования жилищного займа, который предоставляется участникам накопительной системы обеспечения военнослужащих граждан жильем.

Она выдается не для возмещения затраченных на покупку квартиры средств, а для следующих целей:

  1. Оплата первоначального взноса за объект.
  2. Погашение процентов по кредиту, взятому для его приобретения.

Чтобы получить такую меру государственной поддержки, необходимо оформить Свидетельство о праве получения.

Этапы сделки

Сделка покупки недвижимости включает в себя несколько этапов:

  • осмотр объекта;
  • ведение переговоров;
  • внесение задатка;
  • проверка жилой площади и документов.

Каждый из них требует детального рассмотрения.

Осмотр

После присмотра нескольких вариантов квартир, необходимо провести осмотр (об этом предварительно договориться с продавцом).

Этап включает в себя осмотр:

  • подъезда – он позволяет составить общее впечатление о деятельности жилищной компании;
  • ремонта – если в помещениях квартиры хороший ремонт, то важно обратить внимание на его качество;
  • коммуникационных систем и сантехнических устройств – в особенности важно при покупке жилья на вторичном рынке;
  • вида из окна – не рекомендуется, чтобы рядом располагались, к примеру, свалки;
  • расположения квартиры – если она угловая, то узнайте у продавцов о системе утепления.

Переговоры

Если при осмотре не возникло никаких заминок, то время вести переговоры. Изъяны, которые вы выявили, позволят убедить снизить цену на 10-15%.

Если удается уменьшить стоимость объекта на значительную сумму (20-25% и более), то это повод еще раз подумать.

Обычно это обусловлено неявными изъянами или юридическими проблемами.

Договор задатка при покупке квартиры

Договор задатка при покупке квартирыдоговор задатка при покупке квартиры должен содержать информацию о размере передаваемых средств.

Возможна ли покупка квартиры у родственников по материнскому капиталу? Смотрите тут.

Задаток

После переговоров необходимо оставить задаток с предварительным соглашением. Он одновременно доказывает серьезную намеренность покупателя и ограничивает продавца в поиске других клиентов.

Изменение условий сделки с его стороны будет сопровождаться выплатой суммы в двойном размере. Если их нарушит покупатель, то задаток остается у другой стороны договора.

Здесь можно скачать образец договора задатка при покупке квартиры, образец расписки в получении задатка.

Проверка

Следующий этап – проверка документов.

При его осуществлении необходимо убедиться в таких моментах:

  1. Вся документация – подлинная, предъявлены подлинники, но не копии.
  2. Отсутствуют аресты на недвижимость, запреты её продажи и т.д.
  3. Имеется запись в домовой книге, подтверждающая выписку жильцов.
  4. Если собственников несколько, то необходимо письменное соглашение остальных на продажу.
  5. Разрешение, составленное органами опеки, если собственником выступает лицо, не достигшее восемнадцати лет.

Без риэлтора

Все эти этапы, описанные выше, можно провести без риэлтора. Если вы отказываетесь от его услуг, то должны быть уверены, что справитесь со сложностями самостоятельно.

Без консультаций специалистов, пусть и разовых, обойтись сложно, поэтому не рекомендуется ими пренебрегать.

Отсутствие риэлтора позволит сэкономить значительную финансовую сумму, если удастся организовать покупку самостоятельно.

Порядок оформления

Оформление договора включает в себя несколько этапов – сбор документации и её сдача в орган регистрации.

Необходимые документы

Чтобы заключить договор сделки, потребуется подготовить небольшой пакет документов:

  • документация, выступающая подтверждением личности продавца и покупателя;
  • документы, устанавливающие права на объект;
  • предварительное соглашение.

Требования к договору

Действующее законодательство 2018 года устанавливает, что договор должен содержать такие сведения:

  • наименование;
  • место написания;
  • дата подписания;
  • сведения об обеих сторонах;
  • краткое описание объекта, отчуждение которого происходит (адрес, стоимость и др.);
  • указание количества экземпляров;
  • подписи.

Образец договора покупки квартиры представлен здесь.

Регистрация купли-продажи

Осуществить приобретение жилой площади нельзя без регистрации сделки в общем порядке.

Она осуществляется в Росреестре, на что уходит не более 30 суток.

Передача ключей покупателю совершается после окончания регистрации и оплаты им суммы, указанной в договоре.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в ипотеку

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в ипотекупокупка квартиры в новостройке в ипотеку пошаговая инструкция 2018 в 2018 году позволит грамотно оформить сделку.

Как взять льготный кредит на покупку квартиры? Читайте здесь.

Чем отличается задаток от аванса при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.

Оплата госпошлины

Сумма государственной пошлины устанавливается статьей 333 НК РФ.

В соответствии с ней, сумма пошлины для сделки по покупке квартиры, в которой участвуют физические лица, составляет 2000 рублей.

На видео рекомендации по приобретению недвижимости

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Следующая статья: Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Заключение

Покупка квартиры зависит от индивидуальных потребностей каждого покупателя и его близких. Наличие школы и детской площадки недалеко от дома, либо наоборот, тихий спокойный район с парком для пожилых людей — индивидуальный выбор каждого покупателя.

Покупать новую квартиру у застройщика или вторичное жилье распространенный вопрос в настоящее время. Каждая категория жилья имеет свои плюсы и минусы, которые заключаются, прежде всего, в цене, в техническом плане дома, а также инфраструктуре.

Стоимость покупаемой квартиры будет зависеть от района, инфраструктуры, интенсивности общественного транспорта, материала из которого сооружен жилой дом.

Необходимо ознакомиться и с перечнем документов на недвижимое имущество, проверив их на подлинность, обратившись в соответствующие органы. При решении купить квартиру оформляется сделка посредством договора купли-продажи. Такой договор хоть и не требуется заверять нотариально, но для избежания неблагоприятных последствий лучше это сделать.

Оплатить покупку можно как безналичным и наличным расчетом, средствами материнского капитала, предварительно уточнив порядок оплаты в договоре.

Процесс самостоятельной покупки жилья обходится дешевле, чем через посредника.

Вопрос

Нотариальное удостоверение сделки по покупке жилья

Добрый день! Является ли обязательным требование удостоверять договор купли-продажи квартиры?

Ответ

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости обязательно лишь в случае отчуждение такой недвижимости всеми участниками долевой собственности (п. 1 ст. 42

Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Если продается весь объект недвижимости можно оформить договор без привлечения нотариуса, но специалисты рекомендуют не экономить и удостоверить сделку.

Условия покупки

kak-vzyat-ipoteku (1).jpg

  Чтобы купить квартиру в ипотеку важно соблюсти ряд условий:

  • Банки чаще всего требуют, чтобы квартира приобреталась у определенных застройщиков, с которыми у них договор. Поскольку выдача ипотеки связана с определенными рисками и для самих банков. Застройщик может заморозить строительство, вовремя не сдать дом, заемщик может отказаться от кредита через суд – в результате банк понесет убытки. Поэтому банки стремятся работать по ипотечным программам с проверенными надежными застройщиками, минимизируя собственные риски.
  • С уменьшением банковских рисков связано и еще одно условие. Оно заключается в том, что приобретать квартиру в ипотеку можно только в новостройке, степень готовности которой составляет не менее 70%.
  • Для оформления ипотечного кредита обязательно будет внести существенный первоначальный взнос, не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья.
  • Срок кредитования не может составлять менее 1 года.
  • Ипотечный кредит предоставляется только гражданам РФ с пропиской в том регионе, где происходит оформление ипотеки и приобретается квартира.
  • Желательно иметь постоянную работу, что позволит банку проверить уровень дохода. Но чаще всего это не обязательно, поскольку многие граждане работают не официально.

У банка могут быть дополнительные требования, которые стоит уточнить перед подачей документов на оформление ипотеки.

Купить квартиру в ипотеку: с чего начать

kak-vzyat-ipoteku (6).jpg

Для успешной покупки квартиры в ипотеку важно обезопасить себя от махинаций банков и недобросовестных застройщиков. Чтобы сделка прошла успешно и без различных сложностей, мы подготовили инструкцию по покупке квартиры в ипотеку.

Проверка юридической чистоты

Чаще это касается вторичного жилья, но для квартир в новостройках иногда также актуально. Недобросовестные застройщики иногда предлагают квартиры по достаточно низким ценам. Привлекательная цена может быть связана с фиктивной документацией, некорректным оформлением или даже отсутствием права на продажу квартир. Нужно тщательно проверить права на строительство и правоустанавливающие документы.

Застройщик обязан предоставить покупателю документы на строительство, документы готовности объекта к продаже, акты проверок и договора о передаче управляющей компании.

Если вы плохо разбираетесь в юридических тонкостях, стоит пригласить на заключение сделки профессионального юриста. Он проконсультирует при заключении сделки и проверит правильность оформления договоров.

Оформление домовой книги

Первоначальны владелец квартиры в новостройке обязан самостоятельно приобрести домовую книгу и внести записи у застройщика. Если дом уже передан управляющей компании, то запись должны сделать ее представители.

Домовая книга должна содержать данные о квартире, ее площади, о владельце недвижимости и о прописанных там людях. После оформления домовой книги ее необходимо предоставить в банк для дальнейшего оформления ипотечного кредита.

Мелкие нюансы

kak-vzyat-ipoteku (4).jpg

Прежде, чем приступить к непосредственной покупке квартиры в новостройке в ипотеку, придется изучить множество нюансов. Как уже сказали, нужно проверить, передана ли новостройка управляющей компании. Если да, то ознакомиться с актами приемки, наличием или отсутствием недочетов и проблем . Если же дом находится на этапе строительства, нужно уточнить, какой управляющей компании он будет передан и ознакомиться с отзывами о ее деятельности.

Важно проверить, подведены ли к дому основные коммуникации: вода, электричество, газ, и выполнена ли разводка к квартирам. Также стоит уточнить, факт заключения договоров с водоканалом, теплосетью, электросетью. При наличии льгот или участии в госпрограммах, предоставляющих субсидии на приобретение жилья, нужно сообщить об этом банку, при оформлении ипотеки, и застройщику.

Порядок действий

kak-vzyat-ipoteku (3).jpg

Когда решение о покупке квартиры от застройщика в ипотеку принято, нужно совершить определенный порядок действий. Рассмотрим поэтапно, как купить квартиру в новостройке в ипотеку.

Куда обращаться?

В первую очередь нужно выбрать подходящую квартиру и надежного застройщика. Дом должен быть готов минимум на 70%. После выбора подходящего варианта — обратиться в отдел продаж компании-застройщика и заключить соглашение о бронировании выбранной квартиры на время оформления ипотечного кредита. В нем должны быть прописаны характеристики квартиры, основные условия сделки и размер первого взноса.

С готовым соглашением необходимо обратиться в банк, условия относительно ипотечного кредитования которого максимально подходят. В банк предоставляется заявление на оформление ипотеки, пакет документов и подписанное соглашение с застройщиком. После одобрения заявки, банк вызывает заемщика для составления договора кредитования.

Необходимые документы

Для покупки квартиры в ипотеку потребуется больший пакет документов, чем при классической сделке купли-продажи. Для оформления соглашения между компанией застройщиком и покупателем нужно обменяться пакетами документов.

Застройщик должен предоставить клиенту:

  • свидетельство права собственности на землю и дом, возводимый на этом участке;
  • разрешение от государственных органов на строительство;
  • инвестиционный контракт;
  • акт о распределении квартир.

Эти документы не предоставляются в банк или другие учреждения, но проверить их наличие и подлинность необходимо.

kak-vzyat-ipoteku (2).jpg

Заемщик должен собрать следующий пакет документов:

  • паспорт гражданина РФ;
  • соглашении об инвестировании, составленное у застройщика;
  • копию документа о продаже квартир, выданного застройщиком;
  • копию трудовой книжки (по запросу банка);
  • справку о доходах из налоговой (по запросу банка);
  • налоговую декларацию (по запросу банка).

Дополнительно банк оставляет за собой право затребовать у заемщика необходимые ему документы.

При оформлении ипотеки с залогом имеющейся недвижимости или транспортного средства, нужно подготовить документы о праве собственности на это имущество.

Регистрация сделки

После проведения процедуры оформления ипотечного кредитования, заключается договор купли-продажи. После получения его на руки, сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Процедура ничем не отличается от регистрации обычной купли-продажи. Именно после этого заемщик считается полноценным владельцем недвижимости.

Затраты при оформлении

kak-vzyat-ipoteku (5).jpg

Затраты на оформление квартиры при покупке в новостройке в ипотеку достаточно существенные:

  • оплата госпошлины для оформления сделки;
  • оплата оформления документов на квартиру (кадастровый паспорт и документы БТИ);
  • возможные взносы в управляющую компанию от новых жильцов для формирования бюджета компании.

Само заключение договора ипотечного кредитования в банке бесплатно, поскольку производится в интересах банковской организации.

Налоги

Застройщик оплачивает налог на продажу недвижимости в размере 13% от ее стоимости. Покупатель освобождается от уплаты каких-либо налогов.

Сроки оформления

Чтобы купить квартиру в ипотеку от застройщика потребуется около 30 дней. Это время учитывает период от подачи документов в банк до полного оформления сделки и перечисления банком средств на счет застройщика. В некоторых случаях, если объект не сдан, банк может предложить покупателю перевести деньги застройщику непосредственно перед истечением периода бронирования. Тем самым стимулируя более скорую сдачу объекта.

Как купить жилье в новостройке

Покупка жилья в новостройке – это не покупка квартиры. Если вкладывать денежные средства в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в жилье в новостройке.

Существует Федеральный закон №214, гарантирующий уплату неустойки застройщиком, если он не укладывается в сроки строительства, но от банкротства компании застройщика или от задержек этот документ не спасает.

Проверяем застройщика

Как правильно покупать жилье в новостройкеПрежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:

  • Документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной.
  • Контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти.
  • План участка земли, на котором ведется застройка.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.

Эти документы должны находиться в офисе продаж, и должны быть предоставлены по первому вашему требованию. Если же их нет, разворачивайтесь и уходите – рискуете остаться и без денег, и без жилья.

Изучить договор долевого участия

Следует обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
  • сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
  • сроки введения объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на застройку и ее сроки.

Соглашение долевого участия нужно зарегистрировать в Росреестре. Вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.

Если производится строительство на паях, учтите, что соглашение на приобретение пая недействительно, если земельный участок не принадлежит застройщику или подписан договор на аренду ЖКС.

Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено.

Анализ застройщика

Как проверить застройщикаПервым делом нужно посетить сайт застройщика. Из него можно почерпнуть важную информацию:

  • количество построенных объектов;
  • аккредитацию в банках;
  • сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
  • историю компании застройщика.

Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку (датированные и пронумерованные), данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.

Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию, включая долги застройщика и судебные процессы.

Проверка новостройки при посещении

Как проверить, надежен ли застройщикСтройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:

  • скорость проведения строительных работ;
  • количество работающих;
  • работают ли в выходные дни;
  • стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
  • насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
  • охрана на объекте.

Изучить темпы продаж квартир застройщика

Если на финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% — означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.

Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.

Подводные камни при покупке первичного жилья

Подводные камни при покупке в новостройкеПриобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться с неприятностями, и они не всегда просто решаются.

Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции. Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом.

Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры. К ним относятся:

  • неправильно составленный договор, обычно это относится к пункту, где прописаны обязанности застройщика;
  • составление нескольких договоров на продажу квартиры;
  • приостановка строительных работ, особенно если время не определено;
  • долгострой;
  • некачественное жилье, не соответствующее нормам строительства;
  • несоответствие жилых площадей — в договоре стоит цифра, превышающая фактическую площадь квартиры;
  • необустроенная придомовая территория.

Советы юристов

  1. Покупка квартиры в новостройке в 2019 году: пошаговая инструкцияНе совершать сделку без непосредственного присутствия нотариуса. Конечно, придется потратить денежные средства, но только так можно избежать негативных последствий.
  2. Внимательно читать все документы, которые предстоит подписать, не стесняясь задавать вопросы, которые волнуют.
  3. Если есть хоть капля сомнения, не подписывайте договор, а обратитесь за помощью к юристу или в проверенное агентство недвижимости.

Не подписывайте договор только потому, что хотите купить квартиру в новостройке. Потратьте время на выбор застройщика. Конечно, надежность рынка недвижимости в РФ оставляет желать лучшего, но, тем не менее, есть добросовестные застройщики, не завышающие цену.

Покупка первичного жилья: вопрос-ответ

Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли?

К сожалению, мы часто видим в СМИ о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.

Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика.

Почему дёшево?

Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы. Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься. Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет.

Нет разрешения, можно ли покупать?

Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле в отличие от дома, где есть все документы. Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий нет.

Что строят?

Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно посмотрите, на какую застройку даны документы — на ИЖС или многоэтажное строительство.

Проблемы при покупке

О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.

Определение бюджета и подбор подходящего жилья

Цены на недвижимость в России высоки и подвержены постоянным колебаниям. Поэтому сразу нужно определить, на какую квартиру и размер жилплощади можно претендовать с располагаемой суммой.

Любую покупку лучше совершать на свои собственные средства. Как вариант – это накопление денег на банковском счете, доход с продажи недвижимости, автомобиля и т.п.

Тем, кто не имеет личных денег на крупную покупку, приходится прибегать к кредитованию, которое зачастую является единственным способом обрести собственные квадратные метры.

Например, зарплаты в 20 — 30 тыс. рублей уже достаточно для получения кредита на 1,5 млн. рублей. На эту сумму в большинстве городов можно приобрести однокомнатную квартиру, а то и «двушку».

Приобретение жилья через риелторов

Традиционным способом найти подходящий вариант долгое время оставались средства массовой информации. Но объявления в газете или по телевидению никогда не передавали самой нужной информации – кто владелец, кто прописан в квартире, имеются ли у нее обременения.

В настоящее время все большее количество покупателей обращается к услугам агентств недвижимости.

Даже в небольших городах можно найти подобные офисы и обратиться за поддержкой напрямую. Кроме того, агенты размещают объявления о своих услугах и в Интернете на специализированных сайтах и досках объявлений информационных порталов.

При выборе агентства лучше рассмотреть несколько вариантов и выбрать из них наилучший.

Добросовестная фирма, как правило, характеризуется следующими чертами:

  1. Покупка квартиры через риелтораДлительный период работы на данном рынке.
  2. Презентабельное офисное помещение.
  3. Преобладание положительных отзывов клиентов.
  4. Членство в профессиональном объединении риелторов.
  5. Надлежащим образом оформленный пакет учредительных документов.
  6. Достойные деловые качества и внешний вид сотрудников.
  7. Наличие документальных гарантий качества работы.

Компания принимает на себя выполнение многих задач, чем значительно облегчает процесс оформления купли-продажи.

Но агентство, как посредник, берет за свою работу определенную сумму. Для разных фирм она колеблется в диапазоне от 2% до 5% от рыночной стоимости квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

К этому шагу нужно подходить со всей внимательностью, поскольку из-за несовершенства российского законодательства существует вероятность стать жертвой мошенничества.

Нередки случаи подделки документов, когда после совершения сделки выясняется, что продавец и реальный собственник – совершенно разные лица.

Нарушение закона может быть и совсем давнее и вскрыться не сразу. Это еще больше усугубляет проблему, ведь если обнаружатся такие факты о незаконных действиях прошлых владельцев, есть риск, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, а добросовестные покупатели будут выселены из квартиры.

Такую проверку эффективно могут выполнить только специалисты, но нужно знать, что может повлиять на заключенный договор:

  1. Отклонения в психическом и физическом здоровье продавца (алкоголизм, наркомания, возрастные и неврологические заболевания).
  2. Отсутствие юридических оснований владения квартирой (поддельное свидетельство о праве собственности, поддельная доверенность на право распоряжаться квартирой и т.п.).
  3. Наличие нескольких правообладателей недвижимости, в том числе несовершеннолетних.
  4. Наличие проблем с законом у владельца (находится в розыске, под следствием, отбывает наказание в местах лишения свободы).
  5. Наличие обременений на квартире (ипотека, арест имущества, штрафные санкции).

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Специалисты риэлтерского агентства совместно с покупателем должны проверить:

  1. Документы, необходимые для покупки квартирыПравоустанавливающие документы на квартиру. Ими могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор мены, дарения, решение суда.
  2. Технический паспорт. Основанием его выдачи является техническая инвентаризация жилплощади сотрудниками бюро технической инвентаризации (БТИ). Этот документ отражает данные о техническом состоянии объекта недвижимости, площади, количестве комнат, проводимых перепланировках и инвентарной стоимости.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Свидетельство на право собственности квартиры. Его можно получить на основании вышеперечисленных документов.

Свидетельство подтверждает право собственности лица на объект недвижимости, также в нем указано, на основании какого правоустанавливающего документа оно было выдано. Только после получения данного свидетельства можно распоряжаться своим имуществом.

Проверка на предмет наличия обременений

Обременениями в данной сфере принято называть ограничения на проведение операций с объектами недвижимости. Ограничения эти связаны с правами третьих лиц. Иными словами, некоторые частные лица и организации могут иметь имущественные претензии на продаваемое жилое помещение.

К обременениямотносят:

  • нахождение жилплощади в залоговой собственности у кредитных компаний;
  • арест квартиры;
  • передача жилья в доверительное управление;
  • нахождение имущества в аренде третьими лицами;
  • наличие договора ренты с пожизненным иждивением;

Продажа недвижимости с обременениямиПроверить наличие вышеуказанных ограничений можно с помощью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это можно сделать посредством личного обращения в отделение Росреестра или через запрос на официальном сайте данной организации.

Процедура сопровождается составлением заявления и оплатой госпошлины.

Интерес для заявителя представляет пункт 4 выписки, в котором будет значиться отметка «не зарегистрировано», если обременения отсутствуют.

Есть возможность продажи квартиры и с обременением, но такая сделка зачастую несет определенные риски для приобретателя и сложности в оформлении.

Оформление договора купли-продажи

Этот документ фиксирует все договоренности между сторонами по поводу предмета договора (квартиры).

В договореобязательно должна быть указана следующая информация:

  1. Об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, место регистрации сторон.
  2. Об объекте имущества: полный адрес (номер дома, строения, литера номер квартиры), тип дома, этаж, количество жилых комнат, площадь, стоимость.

Должны быть также четко прописаны и подтверждены документально следующие пункты:

  • квартира находится в собственности продавца по праву и не имеет обременений со стороны третьих лиц;
  • стороны договора полностью дееспособны;
  • отсутствуют обстоятельства, вынуждающие участников подписать договор на невыгодных для них условиях.

Договор купли-продажи квартиры составляется в трех экземплярах и подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этого согласно ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным.

Образец договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Передача квартиры по акту приемки-передачиИменно подписание акта приемки-передачи квартиры при продаже удостоверяет фактическую передачу объекта недвижимости от продавца покупателю. Только после этого обязательства продавца считаются, исполненными.

Основная задача документа – фиксирование характеристик и состояния квартиры в момент фактического вступления нового владельца в пользование и подтверждение соответствия этого состояния параметрам договора.

Дополнительная задача – определение момента, с начала которого новый хозяин становится плательщиком за коммунальные и прочие услуги.

Подписание акта означает, что обязательства по обслуживанию жилплощади и все риски ее повреждение возлагаются на покупателя.

За уклонение одной из сторон от данной процедуры следует ответственность, в том числе с привлечением правоохранительных органов, поэтому оптимальным вариантом считается перечисление части суммы за жилье только после подписания акта.

Образец акта приемки-передачи квартиры можно скачать тут

Расчет с продавцом квартиры

Наиболее распространенные и безопасные расчеты с продавцом за квартиру осуществляются по аккредитиву или с использованием банковской ячейки.

Аккредитив

В случае аккредитива покупатель заключает с банком соглашение, по которому на расчетный счет перечисляется сумма, соответствующая стоимости жилья.

Далее по предъявлении продавцом копии свидетельства о праве собственности покупателя, банк перечисляет продавцу сумму средств.

Банковская ячейка

При использовании банковской ячейки между банком, продавцом и покупателем оформляется трехсторонний договор, по которому учреждение передает ячейку в аренду. Покупатель в присутствии владельца квартиры кладет денежные средства в эту ячейку на несколько месяцев.

Дальнейшие условия доступа к деньгам оговариваются заранее. После помещения денег только продавец имеет доступ к ячейке при предъявлении копии документа о праве собственности нового хозяина квартиры.

Если по истечении оговоренного времени право собственности не подтвердилось, то доступ продавца к ячейке ограничивается, а покупатель может забрать деньги, предъявив паспорт.