Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Долевое строительство является достаточно популярным в последнее время.

Выгодным он считается по нескольким причинам для всех участников.

Застройщик получает материальные поступления, а дольщики – возможность приобретения жилплощади по приемлемой цене. Однако такой договор, как и любой другой, имеет свои недостатки и риски.

Именно поэтому иногда возникает необходимость его расторжения. Оно бывает инициировано дольщиком, застройщиком или по общему согласию сторон. Каждый из вариантов имеет свои особенности и правила осуществления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Просто так, без наличия соответствующих оснований и мотивов, расторжение соглашения долевого участия в строительстве не состоится.

Однако существует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» , который регулирует основания для расторжения сделки долевого строительства. К ним относятся:

  • Задержка по сдаче дома в эксплуатацию застройщиком на 2 месяца и более.
  • Существенное нарушение норм и правил возведения постройки или наличие таких недостатков в сданной квартире. В этой ситуации застройщику необходимо устранить недостатки в обозначенный срок. Если этого не произошло, то дольщик имеет право на расторжение договора.
  • Если застройщик использовал поручительство, а срок его действия закончился и обеспечение исполнения обязательств не было продлено свыше 15 дней.

В некоторых случаях дольщик вправе обратиться в суд за признанием договора расторгнутым по одному из нескольких оснований:

  • документы по проекту приобретаемой квартиры были существенно изменены;
  • поменялось назначение общего домового имущества;
  • застройщик не ведет активного строительства, а также очевидно, что к сроку закончить проект он не успеет.

В таких ситуациях именно суд выносит окончательное решение по поводу разрыва договора по инициативе дольщика.

Процедура расторжения соглашения зависит от того, по каким причинам оно осуществляется. В любом случае, застройщику придется возвращать некоторую денежную сумму. Ее объем зависит от нескольких факторов, которые определяются сроком, прошедшим с момента заключения договора и т.д.

Если он не сделает этого вовремя, то участник долевого строительства имеет законное право на судебное взыскание неустойки.

Содержание

Процедура расторжения договора

Если в одностороннем порядке требуется расторгнуть соглашение, то начать оформление следует с отправки уведомления в адрес застройщика.

Это необходимо сделать для того, чтобы оповестить его о прекращении действия соглашения и обязательств по нему.

В таком сообщении необходимо обязательно указать причину принятого решения. Она должна входить в перечень предусмотренных законом.

По правилам с момента предоставления такого уведомления должно пройти 30 суток. Только после этого договор будет окончательно расторгнут. С этого момента у застройщика остается ровно 20 суток, чтобы вернуть участнику долевого строительства деньги, вложенные в строительство и другие выплаты.

Если же причина разрыва соглашения предполагает обращение в суд, то необходимо начать процедуру с подготовки документов. В обязательный пакет бумаг, которые потребуются для судебного рассмотрения дела входит:

  • исковое заявление;
  • квитанция о погашении госпошлины;
  • копия договора долевого участия;
  • копия уведомления, направленного застройщику;
  • расчет цены иска, то есть суммы предъявляемых требований;
  • доверенность, если заявитель действует не самостоятельно, а через представителя;
  • документы и иные доказательства, подтверждающие справедливость выдвигаемых требований.

В качестве последних могут выступать документы, подтверждающие нарушение сроков строительства или подтверждающие изменения в проекте квартиры.

Величина государственной пошлины будет зависеть от размера исковых требований.

Так как подобные дела считаются достаточно сложными, то целесообразно будет обращаться к помощи специалистов.

Юристам будет легче обосновать в суде справедливость требований истца и предоставить все документы и доказательства. От этого во многом зависит успех дела и получение участником долевого строительства вложенных средств обратно.

Нужно ли подавать какие-то заявления в Росреестр?

Так как государственной регистрации подлежит такой вид договоров, как долевое участие, то и факт его прекращения нужно зарегистрировать.

Это установлено требованиями закона, как соответствие формы оформляемых документов основному договору.

Для этого заинтересованная сторона вправе обратиться в Росреестр с заявлением о расторжении договора долевого участия.

В этом случае не потребуется уплата государственной пошлины или иных дополнительных платежей. Пошлина будет взиматься только при прекращении действия договора по обоюдному согласию сторон в размере 350 рублей.

При обращении в Росреестр будут внесены соответствующие сведения в ЕГРП. Для того чтобы это стало возможным, необходимо приложить к заявлению определенный набор бумаг:

  • решение суда, если оно было вынесено по данному делу;
  • уведомление в адрес застройщика, которое отправлялось ему;
  • паспорт заявителя или иной документ, подтверждающий личность;
  • доверенность, если заинтересованное лицо обращается через представителя и т.д.

После рассмотрения обращения будут внесены соответствующие данные в ЕГРП, а договор будет считаться расторгнутым. Никаких дополнительных сведений в иные инстанции и органы подавать нет необходимости.

Все действия, необходимые для официального прекращения действия ДДУ будут произведены в Росреестре.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежейучастником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.

Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики

Летом 2015 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д. была направлена Застройщиком в офис некой компании ООО «О», представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию.В результате Д. была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, «помощь» по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект. Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.

Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д. просила оказать помощь в расторжении ДДУ.В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно — превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%.После подготовки и подачи застройщику необходимых запросов и уведомлений, проведения тщательного анализа и выявления важных нюансов сложившейся ситуации, нашими специалистами было подготовлено и подано в суд общей юрисдикции исковое заявление.

В результате рассмотрения данного спора, судом было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований в максимальном размере. Со строительной компании в пользу дольщика были взысканы: 

  • деньги, которые участник ДДУ внес за объект согласно ДДУ;
  • проценты за пользование денег дольщика;
  • убытки, вызванные неисполнением обязательств застройщиком (в том числе расходы, связанные с заключением договоров оказания консультационные услуг, услуг по подбору, бронированию квартиры и услуг по государственной регистрации ДДУ);
  • компенсация морального вреда;
  • судебные расходы по оплате госпошлины;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы по оформлению доверенности.

Если Вы тоже столкнулись с проблемным застройщиком, то наши юристы помогут Вам грамотно составить иск по договору долевого участия и расторгнуть его.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:

  1.  по инициативе участника долевого строительства;
  2.  по инициативе застройщика;
  3.  по соглашению сторон;
  4. в судебном порядке.

Однако стоит учитывать, что с 2017 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.

Можно ли отказаться от договора долевого строительства, если я передумал?

Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.

Важно знать: расторгнуть ДДУ можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон будут считаться исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке

В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:

  • в досудебном порядке;
  • судебном порядке.

Причины для прекращения ДДУ по инициативе дольщика без обращения в суд:

  1. Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2х месяцев от даты установленной договором.
  2. Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве дольщиком

  1. Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
  2. Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.

Рассчитать неустойку в калькуляторе

Действие договора прекращается в момент отправки данного уведомления. Точная дата фиксируется на почтовой квитанции, которую нужно обязательно сохранить.

У застройщика есть двадцать рабочих дней, чтобы возвратить участнику его денежные средства, уплаченные по договору. Также он обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, и покрыть убытки дольщика.Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период пользования денежными средствами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Что должно быть в исковом заявлении?

В случае наличия одного из указанных выше фактов, необходимо обращаться в суд с требованием о расторжении. В исковом заявлении нужно указать следующие требования:

  • возврат всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание процентов на денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, за пользование указанными денежными средствами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти рабочих дней, выплатить всю сумму, взысканную судом. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают насчитываться новые проценты на невыплаченную сумму.

В случае, если Вам необходима профессиональная помощь юриста по вопросам, связанным с долевым участием, то Вы можете обращаться к нам для проверки договора, составлении иска или просто для профессиональной консультации.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Одностороннее расторжение ДДУ компанией-строителем возможно только в одном случае: если участник нарушает свои обязательства по оплате строящегося жилья.

Основания для одностороннего отказа со стороны застройщика:

  1. участник не внес денежные средства в течение более чем 2 месяцев, если в условиях прописана единоразовая плата всей суммы договора (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  2. дольщик систематически нарушает график оплаты частями, указанными в ДДУ. Нарушение рассматривается в таких случаях:
  • более 3х раз в течение 12 месяцев был пропущен срок оплаты;
  • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ, он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор.Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Подводные камни расторжения договора участия по соглашению сторон

Иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики

Летом 2015 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д. была направлена Застройщиком в офис некой компании ООО «О», представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию.В результате Д. была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, «помощь» по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект. Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.

Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д. просила оказать помощь в расторжении ДДУ.В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно — превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%.После подготовки и подачи застройщику необходимых запросов и уведомлений, проведения тщательного анализа и выявления важных нюансов сложившейся ситуации, нашими специалистами было подготовлено и подано в суд общей юрисдикции исковое заявление.

В результате рассмотрения данного спора, судом было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований в максимальном размере. Со строительной компании в пользу дольщика были взысканы: 

  • деньги, которые участник ДДУ внес за объект согласно ДДУ;
  • проценты за пользование денег дольщика;
  • убытки, вызванные неисполнением обязательств застройщиком (в том числе расходы, связанные с заключением договоров оказания консультационные услуг, услуг по подбору, бронированию квартиры и услуг по государственной регистрации ДДУ);
  • компенсация морального вреда;
  • судебные расходы по оплате госпошлины;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы по оформлению доверенности.

Если Вы тоже столкнулись с проблемным застройщиком, то наши юристы помогут Вам грамотно составить иск по договору долевого участия и расторгнуть его.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:

  1.  по инициативе участника долевого строительства;
  2.  по инициативе застройщика;
  3.  по соглашению сторон;
  4. в судебном порядке.

Однако стоит учитывать, что с 2017 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.

Можно ли отказаться от договора долевого строительства, если я передумал?

Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.

Важно знать: расторгнуть ДДУ можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон будут считаться исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке

В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:

  • в досудебном порядке;
  • судебном порядке.

Причины для прекращения ДДУ по инициативе дольщика без обращения в суд:

  1. Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2х месяцев от даты установленной договором.
  2. Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве дольщиком

  1. Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
  2. Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.

Рассчитать неустойку в калькуляторе

Действие договора прекращается в момент отправки данного уведомления. Точная дата фиксируется на почтовой квитанции, которую нужно обязательно сохранить.

У застройщика есть двадцать рабочих дней, чтобы возвратить участнику его денежные средства, уплаченные по договору. Также он обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, и покрыть убытки дольщика.Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период пользования денежными средствами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Что должно быть в исковом заявлении?

В случае наличия одного из указанных выше фактов, необходимо обращаться в суд с требованием о расторжении. В исковом заявлении нужно указать следующие требования:

  • возврат всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание процентов на денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, за пользование указанными денежными средствами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти рабочих дней, выплатить всю сумму, взысканную судом. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают насчитываться новые проценты на невыплаченную сумму.

В случае, если Вам необходима профессиональная помощь юриста по вопросам, связанным с долевым участием, то Вы можете обращаться к нам для проверки договора, составлении иска или просто для профессиональной консультации.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Одностороннее расторжение ДДУ компанией-строителем возможно только в одном случае: если участник нарушает свои обязательства по оплате строящегося жилья.

Основания для одностороннего отказа со стороны застройщика:

  1. участник не внес денежные средства в течение более чем 2 месяцев, если в условиях прописана единоразовая плата всей суммы договора (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  2. дольщик систематически нарушает график оплаты частями, указанными в ДДУ. Нарушение рассматривается в таких случаях:
  • более 3х раз в течение 12 месяцев был пропущен срок оплаты;
  • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ, он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор.Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Подводные камни расторжения договора участия по соглашению сторон

Иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Основания расторжения договора по инициативе дольщика

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрены следующие ситуации, когда являющийся участником строительства гражданин (или организация) может отказаться от выполнения договора:

  1. Несоблюдение застройщиком такого обязательного условия, как срока введения объекта в эксплуатацию. При наличии объективных причин, послуживших основанием для переноса изначально указанного в договоре срока, застройщик должен в письменной форме уведомить об этом дольщика.

Если нарушение срока передачи квартиры дольщику составляет два (и более) месяца, то он уже может требовать расторжения договора.

  1. Несоответствие качества построенного многоквартирного дома ни строительным стандартам, ни требованиям проектной документации.

rastorgnut-dogovor-ddu-kvartiru-zastrojshhikomЕсли дольщик обнаружил дефекты, которые препятствуют эксплуатации объекта по прямому назначению, то он может потребовать у застройщика в течение гарантийного срока:

  • уменьшения стоимости приобретенного жилья пропорционально выявленным недостаткам;
  • возмещения потраченных на ремонт личных средств;
  • устранения всех изъянов самим застройщиком.

В случае отказа застройщика от выполнения указанных требований гражданин имеет право расторгнуть договор по собственной инициативе.

  1. Нарушение застройщиком существенных условий договора. Если застройщик изменил проектную документацию (уменьшил площадь квартиры или сделал перепланировку) без разрешения дольщика, нарушив этим его права, то дольщик может потребовать выплату денежной компенсации (пропорциональной произведенным коррективам) или расторжения договора.
  1. Нарушение застройщиком порядка заключения договора поручительства.

Если используемое для обеспечения обязательств застройщика поручительство завершило свое действие, то в течение пятнадцати дней застройщик обязан заключить новый договор. При несоблюдении данного условия дольщик вправе отказаться от выполнения условия договора долевого участия.

Порядок действий при расторжении договора по инициативе дольщика

Гражданин (или юридическое лицо), решивший прекратить действие договора в связи с наличием одного из вышеуказанных нарушений, должен уведомить о своем намерении застройщика, отправив ему заказное письмо (с описью). Действие договора прекращается в момент направления такого письма в адрес застройщика.

В течение десяти дней (рабочих) со дня прекращения действия договора застройщик обязан вернуть дольщику все денежные средства, которые были им уплачены, вместе с процентами, начисленными за пользование данной суммой.

В случаях, когда дольщик добросовестно выполнил возложенные на него законом обязательства, а застройщик в нарушение условий договора не пожелал возвратить денежные средства (до полного завершения строительства), то единственным выходом из сложившейся ситуации может быть обращение гражданина в суд с исковым заявлением.

Для правильного оформления документов следует обратиться за помощью к компетентному юристу.

Помогаем расторгнуть договор ДДУ с застройщиком и получить деньги. Всю работу сделаем под ключ, без вашего участия.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В рамках возведения объектов долевого строительства противоречия между дольщиками и застройщиками возникают часто. Крайней их точкой выступает расторжение ДДУ, инициатором которого может выступать любая из сторон.

Если застройщик может инициировать расторжение ДДУ по причине невыплаты дольщиком положенной сумм (№214-ФЗ), то у последнего оснований такого решения существенно больше: просрочка сдачи объекта в эксплуатацию, дефекты строительства, несоблюдения сроков исправления недочетов, несоответствие первоначальному плану строительства, превышение итоговой стоимости над суммой, обозначенной в ДДУ и др.

Расторжение ДДУ с застройщиком может осуществляться в судебном и внесудебном порядке:

  • Внесудебное расторжение предусматривает отправку претензии застройщику. В ответ на нее последний выплачивает компенсацию или выполняет свои обязательства;
  • Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика требует подготовки внушительного пакета документов и грамотной стратегии защиты своих интересов в суде, которое сложно представить без участия квалифицированного адвоката по жилищным и гражданским вопросам.

Внесудебные процедуры предполагают расторжение ДДУ до первого взноса. При таком раскладе материальные претензии сторон в отношении друг друга фактически отсутствуют.

Если же дольщик успел внести часть оплаты или речь идет о расторжении ДДУ с ипотекой, то дело может рассматриваться только арбитражным судом.

Зачем привлекать адвоката к расторжению ДДУ?

Опытный юрист по жилищным спорам поможет оперативно разрешить спор между застройщиком и дольщиком, обеспечить юридически правильное расторжения ДДУ с взысканием процентов и убытков, в частности:

  • Предоставит консультации и проведет анализ документации на предмет прекращения правоотношений между застройщиком и дольщиком;
  • Проведет процедуру претензионного (добровольного) порядка расторжения ДДУ;
  • Представит интересы доверителя при судебном расторжении заключенного договора долевого участия в строительстве жилья;
  • Обеспечит судебное признание права собственности на объект в долевом незавершенном строительстве и др.

Юридическое представление адвокатом интересов в рамках расторжения договора долевого участия в строительстве недвижимости позволит добиться оперативного разрешения вопроса и вынесения судом справедливого решения по делу.

Почему мы?

Адвокаты коллегии «Бородины и партнеры» имеют 20-ю практику расторжения ДДУ и урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Жители Москвы и МО доверяют им досрочное прекращение действия договора долевого строительства, поскольку:

  • Юристы коллегии имеют богатую судебную и внесудебную практику расторжения ДДУ по соглашению сторон с возвратом денег и по инициативе одного из участников правоотношений;
  • Адвокаты коллегии являются членами Адвокатской палаты Москвы и потому гарантируют оперативное и результативное урегулирование спора, а также соблюдение конфиденциальности сведений о доверителе;
  • Связаться со специалистами можно в любое время по телефону, по электронной почте, через чат на сайте коллегии;
  • Через Личный кабинет на сайте в режиме реального времени можно переписываться в приватном чате с юристом, а также пересылать важные документы и отслеживать ход процесса.

Для того чтобы получить первичную консультацию на безвозмездной основе можно указать в полях вкладки «Бесплатная консультация» имя, вопрос, электронный ящик и телефон. На почту будет выслано уведомление о регистрации в закрытом чате с юристом.

Выбор и проверка застройщика

Приобретение квартиры от застройщика имеет свои плюсы и минусы. Если покупать недвижимость в недостроенном доме, то можно существенно сэкономить. Тем более, что после ввода дома в эксплуатацию цена квартир существенно повышается. При этом снижается риск приобретения недвижимости с плохой историей.

Однако при долевом участии в строительстве всегда существует риск того, что дом так и останется недостроенным, а вернуть деньги по причине банкротства организации затруднительно.

Для того, чтобы уменьшить минусы и увеличить плюсы, необходимо правильно выбирать и проверять застройщиков. Это можно сделать с помощью предварительного сбора информации. Рекомендуется проверять следующие документы.

  1. Устав, выписку из Росреестра, свидетельство о постановке на учёт. Из этих документов должно стать известно как давно организация на рынке, какие декларируются принципы управления и развития.
  2. Статус земельного участка, отведённого под строительство. Это один лучших индикаторов надёжности строительной организации. Правильное и полное оформление земельного участка под дом и придомовую территорию говорит о серьёзности намерений.
  3. Проектная документация. Если вам не выдают для ознакомления проект, то это должно насторожить, поскольку строительство без утверждённого проекта является нелегальным. Следует обратить внимание так же на наличие сертификата и лицензии на строительство данного объекта.
  4. Финансирование. В этом случае нужно обратить внимание на инвесторов проекта. Насторожить должна схема продажи квартиры на стадии котлована, так как существует вероятность продажи одного и того же объекта сразу нескольким людям.

Вся эта информация находится в открытом доступе. Её обязаны предоставить любому потенциальному дольщику или покупателю. Если в доступе отказано, то с такими застройщиками лучше договор не заключать. Информация, предоставленная в строительной компании, должна совпадать с теми сведениями, которые находятся в свободном доступе на сайте регистрационной палаты.

Если выбор сделан и договор заключён на стадии строительства, то необходимо всё время следить за ходом работ. Любая приостановка деятельности и перенос сроков должны иметь объяснение. Существенные нарушения в сроках дают основание для подачи иска в суд.

Как выбрать новостройку

Выбор новостройки является частью предварительного поиска информации для размышлений и действий. Алгоритм поиска оптимального варианта всегда субъективен, поскольку потребности каждого человека уникальны.

Обычно люди при поиске квартиры имеют некоторые предварительные параметры. Они отдают предпочтение тому или иному району города. Можно выбирать целые комплексы новостроек, а можно рассматривать объекты точечных застроек в старых районах.

При поиске стоит обращать внимание на следующие нюансы:

  • наличие коммуникаций;
  • развитость инфраструктуры;
  • транспортная доступность;
  • перспективы развития района;
  • цена квадратного метра.

Последний показатель напрямую связан с местом размещения дома или целого комплекса. Новые застройки на окраине города уступают объектам точечной застройки в центре по показателям благоустроенности территории и развитости инфраструктуры. Однако здесь могут быть дешёвые квартиры в домах улучшенной планировки.

Долевое участие

Несмотря на существенные риски, это наиболее популярная форма приобретения недвижимости в новостройках. Преимущества долевого участия состоит в низкой цене на ещё не построенные квартиры. Недостатками являются, конечно, риски банкротства застройщика и увеличение сроков возведения объекта.

Юридическая суть договора долевого участия состоит в том, что одна из сторон платит деньги за несуществующую квартиру, а другая сторона использует их для строительства, обязуясь в определённый срок предоставить заказчику оплаченный товар.

Интересы сторон такой сделки защищены законом и официальным оформлением договора в Росреестре. Однако же главной защитой считается неустойка, которую выплачивает застройщик при нарушении сроков и других условий договора.

Неустойка

Денежные выплаты в качестве компенсации за неисполнение или ненадлежащее исполнение работ по договору долевого строительства (ДДУ) регламентируются статьями 6 и 7 ФЗ №214. Шестая статья посвящена срокам выполнения обязательств, а седьмая – качеству.

Точками отсчёта при определении неустойки являются две величины – стоимость квартиры и ставка рефинансирования Центробанка. Если нарушаются сроки устранения недостатков, то ответственность наступает уже по закону «О защите прав потребителей».

Величина неустойки определяется путём умножения цены за квартиру по договору на количество дней просрочки и на трёхсотую часть ставки рефинансирования от договорной цены. Потом эта величина делится на 150. Так определяется неустойка для юрлиц. Физлица получают сумму, увеличенную в два раза.

Однако закон защищает и застройщика. Если организация не уложилась в сроки по причине форс-мажорных обстоятельств, то срок сдачи жилья продлевается без штрафных выплат. Банкротство застройщика не является основанием для освобождения от неустойки. Однако в этом случае проблема решается уже на уровне правоохранительных органов и внешнего управления.

Что можно сделать с договором долевого строительства

Такой договор, конечно, заключается для того, чтобы приобрести квартиру. Однако ситуации бывают разными. Внеся свою долю в строительство, человек вправе передумать и отказаться от договора, а так же переуступить будущую квартиру другому лицу. В последнем случае процедура носит название договора цессии или переуступки прав.

Цессия может быть осуществлена только до того, как квартира будет принята дольщиком, после чего это уже будет договор обыкновенной купли-продажи. Специфика договора цессии заключается в том, что к другому лицу переходят не только права на квартиру, но и все обязанности.

Оформляя договор, претендент на право доли в строительстве должен подробно ознакомиться с ситуацией, поскольку он может вносить дальнейшие платежи только по той схеме, которая была когда-то оговорена с застройщиком.

Многие прибегают к договору цессии на финальной стадии строительства, когда становится понятным, что скоро дольщик станет владельцем недвижимости. В такой ситуации квартиру можно продать по цене, превышающей выплаченную долю. При этом контрагент всё же платит меньше, чем за готовую квартиру, что ускоряет заключение сделки.

Однако любому покупателю не готового ещё жилья следует опасаться схемы продажи одного объекта нескольким людям. Поскольку у такой квартиры ещё нет кадастрового номера, проследить динамику владельцев не представляется возможным.

Если переуступку прав можно отнести к процессу купли-продажи, то расторжение договора долевого участия по желанию дольщика нуждается в веских основаниях. Они описаны в ФЗ №214. Расторгается договор в судебном порядке на основании невыполнения застройщиком своих обязательств. Такими основаниями могут быть:

  • передача квартиры, не отвечающей договорным требованиям, а так же нормам безопасности;
  • задержка срока сдачи объекта более, чем на 2 месяца;
  • существенные изменения в проекте.

Если суд сочтёт аргументы истца убедительными, то договор разрывается, а застройщик выплачивает не только деньги дольщика, но и проценты, равные одной трёхсотой ставки рефинансирования от цены на квартиру. Для физлиц величина выплат по процентам удваивается.

Как принять квартиру у застройщика

К категории защиты следует отнести и процедуру приёмки готовой квартиры. Закон даёт возможность заказчику:

  • принять квартиру в предложенном варианте;
  • потребовать устранить недочёты;
  • безоговорочно не принять квартиру.

В последнем случае решение основано на том, что недочёты устранить невозможно. К таковым относятся высота потолков, количество и размер дверных и оконных проёмов, параметры кухни и санузла.

Застройщик может не согласиться с вердиктом клиента и подать на него в суд. При согласии или решении суда в пользу дольщика застройщик обязан предоставить другую квартиру или вернуть деньги. Для устранения недочётов закон отводит максимальный срок в 45 дней. После этого процедура приёмки проводится заново. Во всех случаях приёмка оформляется актом, который подписывается всеми сторонами сделки.

В процедуре приёмки участвуют обе стороны договора. Объект сверяется со всеми пунктами договора. Если квартира оплачена в неотделанном состоянии, то во время приёмки следует обращать внимание на наличие сырости, грибка, работы водопровода, канализации, электросетей. Дверные и оконные проёмы, высота потолков, состояние пола должны соответствовать описанным в договоре параметрам.

Следует помнить о том, что ответственность за процедуру приёмки несут обе стороны. Если одна из них уклоняется от осмотра квартиры и подписания акта с любым вердиктом (согласен, не согласен, согласен с оговорками), то другая сторона не несёт ответственности за нарушение сроков сдачи объекта. Особенно это условие касается заказчика. Если он не отвечает на уведомления о необходимости пройти процедуру приёмки, то застройщик не платит неустойку.

Оформление права собственности

Для того, чтобы бывший дольщик стал полноправным владельцем квартиры, необходимо, чтобы:

  • дом был сдан в эксплуатацию;
  • на дом и квартиру были бы оформлены техплан и кадастровый паспорт;
  • квартире и дому был присвоен почтовый адрес;
  • обе стороны подписали передаточный акт.

После подписания передаточного акта добросовестный застройщик должен передать новому владельцу все документы на квартиру. Если этого не происходит, то бывший дольщик сначала направляет застройщику претензию, а потом, если это не помогает, подаёт иск в суд.

Таким образом, приобретение квартир в новостройках сочетает в себе явные преимущества в виде низкой цены и не изношенных ещё коммуникаций с недостатками высоких рисков и необходимостью постоянно отслеживать ситуацию и отстаивать свои права. Однако при высокой юридической грамотности риски можно минимизировать, получив в конечном итоге новую квартиру по низкой цене. Надеемся, что наш сайт внесёт существенную лепту в повышение вашего уровня юридической грамотности.