Приобретение жилья у застройщиков: как проверить

Критерии выбора застройщика для покупки квартиры в новостройке

Правила выбора застройщика для покупки квартирыЕсли человек решился купить квартиру в первый раз, то есть вероятность остаться и без денег, и без квартиры. Приобретение жилья – сложный процесс, незнание законов может стоить очень дорого. Многие не знают, как выбрать застройщика при покупке квартиры. Нюансов много: куда нужно обращаться, как правильно оформить документы, можно ли получить налоговый вычет. Проверить право застройщика на проведение строительных работ неподготовленным людям тоже сложно. Причем проконтролировать необходимо не только саму организацию, но и новостройку.

Содержание

Надежные застройщики Краснодара, есть ли такие и как их проверить пере покупкой квартиры?

В большинстве случаев клиенты на рынке хотят “урвать” квартиру большой площади, в элитном микрорайоне и по низкой цене одновременно. И вот он клюет на рекламу с демпингом, и на обещанный дисконт. Покупатель несказанно рад такой цене.

Офис застройщика и приветливые сотрудники приходиться по нраву, как обслуживают, тоже устраивают. Опасность заключается лишь в том, что стройка находится еще на нулевой стадии, а цена на 30 % ниже границы себестоимости строительства. В офисе продаж настаивают подписывать договор именно сейчас, обосновывая это сильным ростом к моменту сдачи дома в эксплуатацию. И все вокруг замечательно, правда наш клиент примерно через 12 месяцев видит не благоприятную картину. Скорость работ медленная, из задуманного выполнено 60-70 %, свободных квартир уже не осталось, а стройка движется к приостановке. Чтобы выкрутиться застройщик отписывает информационные сообщения, оттягивает сроки в приложениях к договору и проектной декларации.

А что потом?

Такие обстоятельства потопили немало девелоперов Краснодара. Обнаруживается, что привлеченного с продажи доступной жилплощади капитала недостает. Застройщик видит выход в кредитной линии либо рассматривает строительство еще одного объекта, дабы вопросы одних вкладчиков решить с помощью других. Итого опять недострой.

Сайт компании

На первом этапе необходимо ознакомиться с сайтом, на котором представлена информация о застройщике и его объектах. Часть из них можно сразу отсеять. В число обязательных данных входят сведения о новостройке, документы, подтверждающие законность деятельности. Многие строительные организации размещают фотографии, позволяющие оценить динамику выполнения работ, или ведут прямую трансляцию через веб-камеры.

Перечень документов

Все легально работающие компании проходят процесс регистрации и имеют документы:

  • устав;
  • свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговой инспекции;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • выписка из СРО.

Все строительные организации должны быть зарегистрированы в одном из СРО. Желательно проверить перечень работ, разрешенных к производству данной организацией, на сайте СРО.

Если все эти сведения присутствуют на сайте, то это хороший знак, если нет, то можно запросить копию позже.

Документы на объект

Перед началом стройки необходимо подготовить на нее разрешительную документацию и пройти процедуру ее утверждения. На сайте сведения о выданном разрешении имеются в разделах «Разрешительная документация».

Полномочия на выдачу разрешений на строительные работы имеет мэрия или администрация города. Без них нельзя приступать к строительству дома. Государственные органы должны проверить подрядчика, чтобы избавить граждан от риска приобретения жилья в фиктивном доме. В число обязательных сведений входят:

  • имя застройщика;
  • дата выдачи документа;
  • название объекта, строительство которого разрешено;
  • печать и подпись уполномоченного лица.

Компания не должна приступать к строительным работам до момента получения разрешения. Название объекта – многоквартирный жилой дом.

Все документы составляются самим генподрядчиком, заверяется его директором. В них указываются все необходимые для покупателя сведения:

  • финансовые риски;
  • сроки начала и окончания работ;
  • подробная характеристика дома, его адрес и номер, присвоенный в генплане;
  • контактные данные застройщика;
  • сведения об объектах, построенных компанией за 3 предшествующих года;
  • прибыль, полученная за этот год;
  • в собственности или аренде земельный участок, для каких целей он выделен.

Финансирование

Строительство домов требует привлечения значительных средств. Сумма инвестиций во многом зависит от их местонахождения. Дороже всего обходится строительство в столице и крупных городах. Компании для привлечения денег используют два источника: банковский кредит и средства покупателей жилья. Чтобы привлечь средства на первом этапе строительства подрядчику приходится продавать жилые помещения в новостройках, находящихся на моменте сооружения котлована. Для привлечения клиентов и увеличить спрос цена на них устанавливается невысокая.

Части строительных компаний удается согласовать с банковским учреждением предоставление финансирования. В этом случае банк выдает кредит для строительства объекта, а компания рассчитывается за него средствами, полученными от покупателей.

Поддержка банка в виде проектного финансирования – дополнительные гарантии безопасности сделки для покупателей. Специалисты до момента принятия решения проанализировали все имеющиеся риски, которые сопровождают строительство. Компания получила возможность своевременно платить субподрядчикам, чтобы не затягивать сроки строительства.

Узнать о финансировании строительства дома можно из декларации, опубликованной на сайте застройщика. Она находится в разделе «Финансовые риски», в нем содержатся сведения о получении у банка заемных средств на производство строительных работ. В разделе «Структура финансирования» можно посмотреть источники средств и их долевое распределение. Чем меньше в их составе средств покупателей, тем меньше рисков они несут. Хорошим показателем считается 15%. В качестве гарантии возврата средств банк берет в залог земельный участок застройщика до момента полного погашения кредита.

Строительные сроки

Время, необходимое для постройки дома, зависит от множества факторов, основным является выбранная технология. Для всех их предусмотрены свои сроки:

  1. Панельные. Строятся из готовых заводских плит, которые собирают по принципу конструктора. Срок – 7-10 месяцев.
  2. Монолитно-каркасные. В начале делается коробка дома, потом ее стены и перегородки заполняют блоками, кирпичом, что увеличивает сроки до 1.5-2 лет.
  3. Кирпичные. Кладка кирпичей – трудоемкий и длительный процесс. От момента закладки фундамента до сдачи объекта проходит 2.5 года.

Климатические особенности местности влияют на скорость стройки. В южных регионах строят круглогодично. В условиях суровых зим строительные работы приходится приостанавливать, поскольку не все виды работ можно выполнять при глубокой минусовой температуре.

Адекватный застройщик, указывая в проектной декларации сроки, обязательно учитывает выбранную технологию и добавляет время с учетом возможных непредвиденных обстоятельств. В итоге сроки для монолитно-каркасного дома вместо 1.5 лет растягиваются до 4 лет. Если в документации указаны реальные сроки, то это еще один плюс в пользу застройщика.

Наблюдение за строительством

Если на сайте выкладываются снимки со стройки, то можно увидеть, как продвигаются работы. Для этого нужно сравнить свежие фотографии с ранее добавленными изображениями. Если видно реальное изменение ситуации, то это характеризует застройщика с положительной стороны.

Лучший вариант – возможность наблюдения в режиме онлайн. Многие застройщики ведут на сайте трансляцию, позволяющую реальным потенциальным покупателям оценить динамику работ. Если видно, как работают краны, передвигаются рабочие, то строительство реально ведется.

Многие дольщики активно пользуются предоставленной возможностью и обращаются в компанию с претензиями, если вдруг трансляция прекратилась. Они пишут электронные письма в компанию, посты в соцсетях. Это стимулирует застройщиков к скорейшему исправлению ситуации, поскольку дурная слава никому не нужна.

Недобросовестные компании могут подключать к трансляции специальные видеоролики, действующие как заглушки в случае поломки камеры. Они короткие, всего 2-3 минуты, поэтому стоит уделять просмотру минимум 5 минут. Это позволит сразу определить обман. Можно еще посмотреть сюжет со стройки на следующий день. Если кадры повторяются, то возможны только два варианта: поломка оборудования и жульничество застройщика.

Визит к застройщику

Если компания не вызывает сомнений в своей добросовестности, то можно переходить ко второму этапу. Необходимо позвонить в офис и договориться о встрече. Заранее сообщите, что желаете ознакомиться с оригиналами учредительных документов, страховым договором на строящийся объект, получить для изучения образец или непосредственно сам договор об условиях долевого участия.

Проверка документов

Вам необходимо сверить оригиналы документов с теми, что имеются на сайте. Строительная компания, как правило, идет навстречу клиентам и соглашается показать их и предоставить копии для клиентов. Дома вы сможете их проверить на сайте ФНС.

ДДУ

Сокращенное название договора о долевом участии – ДДУ. Покупка жилья этим способом считается самым оптимальным вариантом. Она не гарантирует абсолютной чистоты сделки, но призвана защитить гражданина от опасностей, поджидающих при «серых» схемах приобретения жилья. Их существует достаточно много, поэтому перечислять сейчас не имеет смысла.

ДДУ означает участие в сделке только двух сторон: застройщика и покупателя. Обязательная часть документа – предмет договора. Это означает, что указывается, какую конкретно квартиру вы приобретаете, и сроки ее передачи подрядчиком в руки покупателю. ДДУ содержит:

  • адрес возводимого дома;
  • номер участка, отведенного под строительство, присвоенный в кадастре;
  • этаж и квартира, ее номер указывается предварительный, а не окончательный;
  • характеристики жилого помещения (его высота, планировка, общая площадь);
  • планируемая дата сдачи объекта.

Принцип работы

Значение ДДУ сложно переоценить, он призван защитить потребителя от любых ошибок, допущенных застройщиком при строительстве. Он обязывает его передать покупателю жилье с характеристиками, точно соответствующими тем, что указанны в документе.

В судебной практике есть прецеденты, когда дольщикам удавалось взыскать с застройщика компенсацию за предоставленное жилье, площадь которого оказалась меньше, чем в ДДУ.

Документ помогает защитить права дольщиков в части соблюдения сроков. Застройщик может переносить сроки сдачи объекта, но наличие договора обязывает его согласовывать это со всеми лицами, подписавшими документ. Вы не обязаны соглашаться и подписывать дополнительные соглашения о переносе сроков. В случае несвоевременной сдачи новостройки, с ее застройщика можно взыскать пеню. Ее размер за каждый просроченный день составляет 1/150 от ставки рефинансирования. Отсчет идет со дня подписания акта о приемке жилого помещения и передачи ключей.

ДДУ призван гарантировать качество объекта. В нем прописан срок гарантии, в течение которого строительная компания несет полную ответственность за квартиру, переданную собственнику. Непосредственно за само помещение гарантия действует 5 лет, на инженерные сети 3 года. В их состав входят:

  • трубы;
  • вентиляция;
  • отопительная система.

Застройщик в рамках предоставления гарантии безвозмездно устраняет выявленные недочеты или платит компенсацию в денежной форме. Плохо закрывающие двери и окна, текущие трубы, неисправность вентиляции – основания для претензии. Как правило, застройщики устраняют их сами, не дожидаясь судебных разбирательств. В жалобе обязательно указываются № и дата договора, перечисляются претензии.

Подписание ДДУ защищает дольщика от просрочек, ошибок застройщика, обеспечивает качество строительных работ.

Юридическая консультация

ДДУ желательно показать независимому юристу. В нем могут быть включены пункты, значение которых может разъяснить только специалист. Иногда застройщик после обсуждения с дольщиком соглашается внести необходимые изменения в текст документа. Это нормальная и законная практика. В этом случае ваши интересы совпадают. Застройщик хочет продать квартиру, а вы желаете ее купить. Общая цель помогает достичь приемлемого компромисса.

Иногда возникают ситуации, когда пункт ДДУ не противоречит закону, но он отвечает интересам только подрядчика. Если он отказывается изменить их, то стоит задуматься о том, выгодно ли будет участвовать в долевом строительстве.

Закон обязывает застройщика страховать строительство на случай собственного банкротства или приостановки ведения строительных работ. Перед подписанием ДДУ попросите его предъявить документ, хотя ничто не мешает вам сделать это заранее.

Действовать нужно аналогично ситуации описанной выше. Оригинал изучает в компании, а домой забираете сделанную копию. Проверьте страховщика, с которым сотрудничает строительная компания. Она должна входить в список страховщиков Центрального Банка РФ. Если она там отсутствует, это означает, что подрядчик не имеет права заключать с вами договор.

В договоре содержатся следующие сведения:

  • страховая компания, входящая в список ЦБ;
  • полное наименование строительной организации;
  • объект страхования (строящийся дом);
  • подписи сторон.

Все новостройки в обязательном порядке подлежат страхованию в компании, одобренной Центральным Банком, поэтому требуйте предъявить вам договор.

Проверка сведения с помощью интернета

В сети можно отыскать всю интересующую вас информацию, в том числе сведения о банкротстве строительных организаций, отзывы об их работе.

Арбитражный суд на своем сайте выкладывает сведения об рассматриваемых делах. В них можно проверить, выдвигались ли к строительной компании требования о банкротстве. Для этого достаточно в специальную форму ввести сведения об ИНН (названии) застройщика, выбрать фильтр «Банкротные». Не стоит приобретать жилье у компании, которая может быть признана банкротом. Лучше выбрать другого подрядчика.

Отзывы

Не стоит доверять всем отзывам, размещенным в интернете на различных форумах. Велик шанс увидеть положительное мнение, оплаченное строительной организацией и негативный отзыв, опубликованный по заказу конкурирующей компании. В интернете легко заказать услугу по сочинению фальшивых отзывов, поэтому не стоит им особо доверять. Нередко строительные организации сами находят желающих писать фейковые отзывы или участвующих за деньги в дискуссиях на форумах.

Есть специальные сервисы (например, «Фламп»), на которых публикуются реальные отзывы. Там вероятность столкнуться с заказным отзывом гораздо ниже. У них есть специально разработанные программы для выявления сомнительных текстов. Модераторы в ручном режиме проверяют их, после чего принимают решение о допуске их на сайт.

Последовательность действий:

  1. проверка информации, предоставленной арбитражным судом;
  2. изучение отзывов, опубликованных на специализированных сервисах.

Дома, сданные в эксплуатацию

В строительной организации или из ее проектной документации можно узнать о сданных объектах. Можно съездить и увидеть их. Для этого лучше выбрать дом, сданный недавно. Если он находится на закрытой территории, то нужно договориться с компанией о предстоящем визите.

Осматривать многоквартирные дома, которые сдали более трех лет назад, не имеет смысла. За это время могло измениться качество строений и кварталов. К этому подрядчиков подталкивает конкуренция, сложившаяся на рынке.

На что следует обратить особое внимание

  • Попробуйте похлопать входными дверями, оцените качество фасадных работ и работу лифтов, благоустройство прилегающей территории. Не поленитесь подняться на последний этаж, если крыша протекает, то будут заметны следы от воды или плесень. На стенах и потолке не должно быть следов подтеков.
  • Спросите мнение жильцов о своем доме. Обычно люди, недовольные работой строительной организации, не стесняются в выражениях и охотно перечисляют все обиды.
  • Если на подъездной двери не срабатывает доводчик, то причиной этого часто бывают сами жильцы. Они отключают его, чтобы грузчики, ремонтные бригады могли без затруднения попасть внутрь.
  • Поинтересуйтесь, кто обслуживает дом. Иногда УК является дочерней компанией застройщику и выставляет жильцам непомерные счета на оплату услуг.
  • После проверки документов, осмотра сданных домов, подписания ДДУ можно отдавать деньги застройщику.

Договор безвозмездного пользования жилым помещениемЧто такое таунхаус — новый тренд в городском строительствеГде в интернете можно получить сведения об аресте квартиры?Изменения в расчете налога на имущество в 2016 годуКак узнать год постройки домаКак зарегистрировать иностранного гражданина по месту пребывания

Приобретение жилья в новостройке

Покупка новой квартиры имеет множество плюсов, среди которых основными являются такие:

  • широкий выбор доступных вариантов во многих городах России;
  • более низкие цены на жилье по сравнению со вторичным рынком недвижимости;
  • никаких проблем с подбором подходящей ко всем личным требованиям квартиры.

При правильном подходе к делу покупка квартиры у застройщика станет одним из наиболее выгодных и правильных решений в вашей жизни. Как же устроить этот правильный подход?

На что обратить внимание?

Для того, чтобы не пожалеть о своем решении относительно покупки квартиры, необходимо обратить пристальное внимание на следующие моменты:

  • репутация застройщика, количество готовых проектов и отзывы покупателей о них;
  • расположение новостройки относительно важных муниципальных объектов;
  • удаленность дома от важных транспортных развязок, места работы, детсада и т.д.;
  • наличие у застройщика всех необходимых документов и разрешений на строительство.

Не пожалейте времени на тщательную проверку и обдумывание решения – в деле покупки недвижимости необходимо использовать чистый разум и пользоваться хладнокровием.

Покупка квартиры у застройщика

Приобретать собственное жилье следует только у того застройщика, который вызывает у вас доверие.

Однако, одного доверия зачастую недостаточно, и по этой причине рекомендуется провести так называемое собственное расследование, чтобы получить всю необходимую информацию о конкретном застройщике, и на этой основе принять окончательное решение.

Изучение строительной компании

Обязательный этап, который следует пропускать только в том случае, если вам не жаль своего времени и денежных средств:

  1. Перед обращением к конкретному застройщику необходимо узнать как можно больше сведений о его деятельности, как прошлой, так и настоящей.
  2. Рекомендуется изучить официальный сайт застройщика, на котором обязательно должна находиться проектная декларация и другие подтвержденные документы и сведения касательно ведущейся стройки.

Сбор информации

Получить всю необходимую информацию о застройщике можно из разных источников.

К ним относятся:

  • официальный сайт строительной организации;
  • государственный реестр, обязательно содержащий определенные записи о застройщике (если он ведет свою деятельность легально);
  • специальные ресурсы в сети Интернет, которые содержат отзывы от реальных покупателей.

Как проверить?

Чтобы удостовериться в честности и перспективности застройщика, следуйте инструкции:

  • проверьте официальный сайт на предмет проектной декларации и других документов;
  • потребуйте у застройщика документы и разрешение на строительство, а также на владение земельным участком, в пределах которого возводится здание;
  • прочитайте отзывы людей в Интернете, которые уже воспользовались услугами выбранной вами строительной организации.

Перечень документов, которые застройщик обязан предоставить по вашему запросу, включает:

  • документы на землю;
  • проектные бумаги;
  • обоснование проекта;
  • свидетельство о проведении государственной экспертизы.

От вас что-то скрывают? Обходите такого застройщика стороной.

Нужен ли первоначальный взнос?

В большинстве случаев застройщики в качестве одного из условий заключения договора указывают обязательное внесение первого взноса.

Он служит гарантом того, что покупатель отличается хорошей платежеспособностью и имеет серьезные намерения.

Размер первоначального взноса может весьма сильно варьироваться – от 20 до 50 и более процентов.

Его размер зависит от того, на какой срок застройщик предоставит вам рассрочку. Сумма первоначального взноса обязательно прописывается в договоре купли-продажи квартиры.

Покупка квартиры в залоге у банка

Покупка квартиры в залоге у банкапокупка квартиры в залоге у банка может быть выгодной для покупателя.

Какие расходы при покупке квартиры? Смотрите тут.

Порядок действий

Что необходимо для того, чтобы состоялась покупка квартиры у застройщика? Документы и договор.

Полный список шагов от начала до победного конца имеет следующий вид:

  • оценка собственного бюджета;
  • выбор объекта недвижимости;
  • осмотр приглянувшейся квартиры;
  • заключение договора купли-продажи;
  • передача средств продавцу;
  • регистрация права собственности.

Некоторые из указанных пунктов списка следует рассмотреть подробно – они наиболее важные.

Перечень документов

Что касается документов:

  • если вы хотите купить квартиру у застройщика, заранее приготовьте паспорт – основной документ, необходимый для заключения договора;
  • если покупка квартиры происходит в браке, необходимо письменное соглашение супруга на приобретение недвижимости;
  • при взятии ипотеки дополнительно понадобится кредитный договор, справки о доходах, сертификат об оценке жилья и страховка.

Указанный перечень документов может меняться в зависимости от случая.

Здесь представлены образцы согласия супруга на покупку квартиры, договора ипотеки.

Содержание договора

Стандартный договор купли-продажи, который используется при заключении сделок купли-продажи, включает в себя:

  • полную информацию о сторонах договора;
  • информацию о сумме и сроках выплаты, дате подписания;
  • подписи сторон с полной их расшифровкой.

Тут можно скачать образец договора покупки квартиры у застройщика.

Как избежать обмана?

К сожалению, мошенничество – довольно частое явление в сфере недвижимости.

Чтобы не попасть в лапы бдительных и хитрых мошенников, достаточно взять за основу такие правила:

  • откажитесь от покупки квартиры у продавца по доверенности;
  • тщательно проверяйте репутацию и прошлое выбранной строительной компании;
  • для оплаты используйте только безналичный расчет;
  • привлеките к сделке грамотного юриста или агентство недвижимости с большим опытом;
  • проводите оплату только после государственной регистрации договора купли-продажи;
  • по возможности прибегайте к договору долевого участия.

Будьте внимательны и ответственны, когда дело касается покупки недвижимости. Потом будет очень горько остаться без купленной квартиры и потраченных на это дело денежных средств.

покупка квартиры по генеральной доверенности рискиСуществуют определенные риски при покупке квартиры по генеральной доверенности

Кто должен платить госпошлину при покупке квартиры? Читайте здесь.

Как осуществляется передача денег при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.

Защищает ли страховка?

Страховка несомненно увеличивает шансы на успешное долевое участие, поэтому не составит труда отыскать людей, которые прибегают к ее помощи.

Однако у страховки есть существенные недостатки, которые могут поставить под угрозу целесообразность ее оформления:

  • большие проценты, которые необходимо заплатить страховой;
  • необходимость в бумажной волоките при наступлении страхового случая;
  • нередки случаи решения конфликтов в судебном порядке.

Пользоваться страховкой или нет – личное дело каждого человека. Сделайте свой верный выбор.

На видео о приобретении недвижимости у застройщика

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры?

Следующая статья: Как выбрать квартиру для покупки?

Приобретение новой недвижимости

Вся информация о недвижимости размещается в офисе застройщика и продавца, а также на их электронных ресурсах.

Покупателю нужно обратить внимание на наличие следующих документов и фактов:

  • лицензия строительной организации и разрешение на застройку;
  • срок сдачи дома в эксплуатацию и передача квартиры (должен быть точно обозначен в договоре) – если планируется покупать квартиру по сделке долевого строительства;
  • наличие плана развития местности – в обязанности застройщика часто вменяется создать благоустроенную инфраструктуру, правило действует в отношении крупных строительных компаний, которые берутся возводить целые микрорайоны;
  • если квартира приобретается в новостройке, которую курирует жилищно-строительный кооператив, то необходимо проверять ее надлежащий правовой статус, наличие учредительных документов, регистрации в ФНС, приобретение квартиры в ЖСК возможно только после полной оплаты членского взноса;
  • документ, который подтверждает право собственности или бессрочной аренды на землю.

Приобретать недвижимость следует только по договору купли-продажи, если собственник покупает квартиру в готовой новостройке. Предусмотрена возможность участия в долевом строительстве, но решаться на такую сделку нужно, будучи уверенным в абсолютной надежности застройщика.

Не рекомендуется приобретать недвижимость по другим альтернативным сделкам – займа, уступки права требования или предварительного договора продажи.

Как выбрать и проверить?

При выборе квартиры в новостройке следует учитывать репутацию застройщика. Желательно, чтобы компания работала на рынке строительных услуг не меньше 5 лет. Внимание также нужно уделять техническому состоянию и особенностям новостройки.

Следует заранее узнать, из какого материала изготовлены стены квартиры, какие стройматериалы использовались при возведении несущих перегородок и других элементов дома.

Желательно заранее убедиться в хорошей шумоизоляции, так как позже это может быть большой проблемой, и собственникам квартир придется делать такую изоляцию за счет собственных средств.

Проверить квартиру в новостройке можно, обратившись в офис компании или посетив сайт. Там же можно ознакомиться с учредительной документацией организации, планом развития местности, правоустанавливающим документом на земельный участок.

Предусмотрена возможность подача запроса в Росреестр. Это нужно для того, чтобы удостовериться в надлежащем собственнике недвижимости и отсутствии обременений. Осматривать и покупать нужно конкретную квартиру, что особенно актуально при договоре долевого участия или участия в ЖСК.

В сделке нужно обязательно прописать индивидуализирующие признаки квартиры – ее площадь, расположение, точный адрес, технические параметры.

Если же этого не будет сделано, то недобросовестный управляющий строительной компании или ЖСК может отказаться передавать квартиру и через суд потребовать расторгнуть сделку. Полученные средства могут быть расценены в качестве спонсорской помощи на постройку дома. Индивидуализирующие признаки квартиры – существенное условия договора купли-продажи недвижимости.

Покупка квартиры в новостройке

Сделка оформляется путем заключения договора купли-продажи недвижимости или долевого участия в строительстве. Одновременно новый собственник получает право общей собственности на общее домовое имущество и земельный участок под домом, что также можно оформить отдельной выпиской из ЕГРН.

Договор долевого участия подлежит обязательному страхованию. Решаться на покупку недвижимости следует только при небольшой длительности стройки и прочной репутации строительной организации.

От застройщика

Приобретать квартиры от застройщика выгодно потому, что он не будет делать наценки, в отличие от посредников. Можно обратиться в отдел продаж строительной компании. Для этого нужно непосредственно обратиться в офис компании.

Желательно также проследить, кто будет подписывать договор купли-продажи от имени компании застройщика. Если это будет сторонняя организация, реализующая квартиру по договору комиссии, то, значит, застройщик сотрудничает с риэлтором и передает квартиры на продажу непосредственно через него.

На материнский капитал

Сумма материнского капитала в 2019 году будет составлять 453 тыс. руб. 26 коп. – согласно ФЗ от 29.12.2006 № 256. Индексация этой суммы не планируется. Средств капитала вряд ли будет достаточно для того, чтобы купить сразу квартиру в новостройке. Но ими можно расплатиться по первому взносу сделки ипотеки или долевого участия.

Воспользоваться средствами капитала можно не дожидаясь, когда ребенку будет 3 года. Для использования денег нужно сначала оформить в ПФР сертификат, подтверждающий право на получение помощи от государства. Далее, после регистрации сделки купли-продажи или долевого участия, покупателю следует обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала.

Сумма поступит на счет продавца в течение 30 дней после проверки объекта недвижимости и одобрения сделки. Квартира должна быть переведена в общую долевую собственность всех членов семьи.

В ипотеку

Банки соглашаются выдавать жилищные займы под залог квартиры в новостройке. Многие кредитные организации напрямую сотрудничают с застройщиками и готовы предоставить ипотечный кредит на относительно выгодных для заемщика условиях.

Для оформления ипотеки потребуется, чтобы покупатель, а в некоторых случаях и члены его семьи, подтвердили свою платежеспособность. Для этого они представляют справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Супруг заемщика автоматически будет участвовать в договоре в качестве созаемщика, если только в брачном договоре не откажется от совместно нажитой квартиры.

Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. Сделка должна быть застрахована за счет средств заемщика. В выписке о праве собственности из ЕГРН информация об обременении на квартиру в виде залога обязательно указывается.

К договору прилагается график погашения платежей по ипотечному займу, нарушать который нежелательно, чтобы не получать штрафы, неустойки, пени либо дополнительные проценты.

Индивидуальные условия ипотеки могут устанавливаться банками самостоятельно.

В рассрочку

Квартиры в рассрочку приобретать менее выгодно, так как застройщик и его посредники не желают терять выгоду. Даже если она предусматривается, то на короткий срок, который вряд ли будет больше года.

Стоимость квартиры в рассрочку может быть несколько выше из-за необходимости страхования. Возможно начисление по договору процентов, если покупатель недвижимости не смог вовремя погасить рассрочку.

что лучше покупать вторичку или новостройкуЧитайте, что лучше покупать — вторичку или новостройку

Как купить нежилое помещение в новостройке от застройщика? Смотрите тут.

На стадии котлована

Продажа квартир на стадии котлована возможна при оформлении сделки долевого участия или при вступлении в члены ЖСК. Эксперты крайне не рекомендуют связываться с застройщиком, если он предлагает приобрести «гипотетическую» квартиру по невысокой цене.

Велика вероятность столкнуться с ненадежными контрагентами, которые после получения денег могут начать банкротство компании либо вовсе скрыться от покупателей и правоохранительных органов.

Передавать сумму за квартиру или ее часть следует только, будучи на 100% уверенным в положительной деловой репутации и прочном финансовом положении организации-застройщика.

Пошаговая инструкция

Универсальной пошаговой инструкции для покупки квартиры в новостройке не предусмотрено.

Главное, чтобы покупатель был уверен в надежности продавца и застройщика и располагал для заключения сделки достаточными финансовыми средствами.

Этапы

Для покупки квартиры в новостройке необходимо:

  • выбрать подходящий объект недвижимости;
  • проверить документацию застройщика и техническое состояние недвижимости;
  • оформить сделку купли-продажи или долевого участия;
  • зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Способ и форма оплаты должны быть согласованы с продавцом. Деньги могут перечисляться безналичным способом или заранее помещаться в банковскую ячейку. Расходы на хранение средств в банковской ячейке несет покупатель.

Какие документы нужны?

Для покупки квартиры понадобятся:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Правоустанавливающие документы не недвижимость.
  3. Договор ипотеки, долевого участия (при необходимости).
  4. Документы, подтверждающие получение денег.

Если квартира покупается доверителем, то понадобится нотариально подтвержденная доверенность от покупателя на сделку.

Образец договора купли-продажи квартиры здесь,

образец акта приема-передачи квартиры в новостройке здесь.

Виды договоров

Жилье может приобретаться:

  • по договору купли-продажи;
  • по сделке долевого участия – после завершения строительства и ввода новостройки в эксплуатацию собственник получает свою квартиру по акту приема-передачи;
  • по договору обмена (например, на некоммерческое помещение или грузовой автомобиль);
  • по договору займа, когда покупатель передает деньги продавцу, а тот якобы оставляет у него в залоге квартиру, есть риск, что такая сделка может быть признана притворная.

Возможно оформление предварительного договора купли-продажи, в котором стороны согласуют все условия будущей сделки. Наличие такого договора необязательно означает, что сделка состоится в будущем.

Регистрация права собственности

В 2019 году регистрация права собственности проводится в Росреестре. Для этого понадобится предоставить:

  • паспорт покупателя;
  • договор купли-продажи, ипотеки или долевого участия (правоустанавливающий документ);
  • технические документы на недвижимость;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Документы также можно подать через сервис «Мои документы» (МФЦ) или на портале государственных услуг.

Как получить налоговый вычет?

Для этого нужно обратиться в ИФНС по месту нахождения объекта недвижимости. Сумма вычета не может быть больше 250 тыс. рублей. Если покупатель состоит в браке, то вычет за общую квартиру может получить один из супругов – по договоренности.

К заявлению нужно приложить правоустанавливающие документы на квартиру в новостройке и ИНН плательщика НДФЛ. Процедура доступна только плательщикам подоходного налога.

как правильно принять новостройкуУзнайте, как правильно принять новостройку

Можно ли купить квартиру в новостройке по ипотеке? Информация здесь.

Какие документы нужны для квартиры в новостройке? Подробности в этой статье.

Какие риски?

Есть возможность столкнуться с недобросовестными застройщиками и продавцами, особенно если своевременно не проверить документы на недвижимость. Компания может объявить себя банкротом, забрав деньги долевых участников и оставив их практически ни с чем. Подобное должно пресекаться правоохранительными органами, а ущерб покупателям возмещается в судебном порядке.

Покупка квартиры в новостройке не составит большого труда. Важно проверять надежность застройщика и передавать деньги только при полной уверенности в контрагенте и надлежащем состоянии жилплощади.

На видео о покупке нового жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Когда компания имеет заслуженную репутацию – это хорошо, но недостаточно. Первый признак доверия вызывает застройщик с опытом работы от пяти лет и своевременным запуском объекта.

Мониторинг сайтов

Исследование начинается с официальных сайтов застройщиков. Основной критерий отбора — все должно быть понятно и прозрачно для посетителя. Текст на главной странице о восхвалении и заслугах можно прочитать, но не стоит заострять внимания.

  • Информация о задолженности застройщика перед налоговыми органами. Определяется по ИНН и названию организации на сайте налоговой. В открытом доступе нет точной цифры, но указывается наличие или отсутствие долга. Сигнал о нестабильности организации не является основным выводом, но стоит принять к сведению;
  • Сайт арбитражного суда. Рассматриваются дела между юридическими лицами, когда застройщик был ответчиком перед подрядчиками или государственными органами. Дела по банкротству также попадают в арбитражный суд. Ситуация говорит о том, что застройщик не выплачивает деньги подрядчикам или поставщикам;
  • Суды общей юрисдикции. Рассматриваются дела между застройщиками и физическими лицами по срыву сроков или качеству сданного объекта. Множество судебных дел говорят о проблемах строительства;
  • На сайте УФССП есть информация о судебных исках. Не все дела оперативно попадают в открытый доступ. Из имеющихся материалов предварительно делается отбор. Клиента не интересуют выяснение отношений с партнерами по бизнесу. Пристально изучаются дела, которые могут повлиять на завершение строительства.

В основном, взыскиваются долги перед своими дольщиками и подрядчиками, которым не выплачивается зарплата. Исполнительное производство говорит о том, что застройщик проиграл суд. В добровольном порядке деньги не были выплачены, долг передан судебным приставам для взыскания.

Проверка риелторов

Еще один вариант, как проверить застройщика — воспользоваться услугами третий лиц. Квартиру можно приобрести напрямую или обратиться к риелторам. Консультации предоставляются бесплатно. Застройщику неважно, откуда приходит клиент: через отдел прямых продаж или через риелтора, маклера, брокера.

Клиенту важно узнать мнение о строящемся жилом комплексе не только от собственника недвижимого объекта. Вопрос только в том, чтобы риелтор имел опыт и не был подставным агентом. Все завязано на знании рынка и намерениях.

Сайт Российской гильдии риелторов предоставляет информацию о профессиональных участниках рынка недвижимости. Более 2000 компаний из 55 регионов работают по установленным стандартам.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 150-27-42

(Москва и МО)

8 (812) 245-38-13

(Санкт-Петербург и ЛО)

8 (800) 500-46-57

(Регионы РФ)

Через РГР можно сделать проверку. Если агентство состоит в гильдии, можно спокойно обращаться к риелторам. Организации работают в соответствии с законодательством, которое регулирует рынок недвижимости.

Анализ качества строительства и проверка репутации

Проверка репутации через договор

Заранее стоит познакомиться с содержанием договора и внимательно прочитать пункты. Обратить внимание на условия. Документ необходимо прочитать так, чтобы не оставалось вопросов. Работает простая логика: о чем не написано, не зафиксировано документально — значит, никто ни о чем не договаривался. Особенно, это касается сроков сдачи объекта, когда на словах говорится об одном, на бумаге указана другая дата.

Зарегистрированный договор долевого участия является одним из преимуществ компании среди остального юридических оформления, не предусмотренного законом No214-ФЗ. ДДУ исключает риски мошенничества, связанных с продажей одной квартиры двум покупателям.

О чем свидетельствует документ:

  1. Имеется разрешение на строительство;
  2. Документооборот приведен в порядок;
  3. Земельный участок находится в собственности или в длительной аренде.

Документы по другим договорам могут приводиться в соответствие спустя месяцы после оформления продажи. Но однозначно нельзя говорить о том, что долевое участие является 100% гарантией надежности. На практике встречаются и обманутые дольщики, и счастливые обладатели квартир, которые заключали полулегальные договора.

Аккредитация новостройки в банке

Еще один способ, как проверить застройщика на надежность — посмотреть количество банков, которые оформляют ипотеку на интересующий жилой комплекс. Их отсутствие, в большинстве случаев, говорит о проблемах в строительной компании. Лучше, когда не один и не два солидных кредитора выдают ипотеку на новостройку.

Наличие аккредитации в топовых финансовых организациях служит сигналом о предварительной проверке. После чего была сделана аккредитация. Но не стоит данный факт принимать как догму. Не исключено, что аккредитованный застройщик станет проблемным контрагентом. С другой стороны, с новой политикой ЦБ РФ лицензии может лишиться любой банк.

Оценка объекта, как актива для инвестора

Начиная строительство нового объекта, компания всегда рискует, будут ли покупать квартиры. Оценка привлекательности предложения на бумаге не всегда совпадает с фактическими продажами. Если продажи пойдут плохо, велика вероятность, что дольщиков не прибавится, а, значит, и денег на постройку не будет. Такие объекты надолго затягивают свое строительство. Привлекательные инвестиционные проекты не имеют проблем с финансированием. Жилые комплексы сдаются вовремя.

Информация о проблемах при сдаче подобной недвижимости

Не лишним будет уточнить, кто оказывает воздействие на ход строительства, финансирует интересующий объект, и какие прогнозы завершить строительство раньше, чем влиятельное лицо снимут с должности. Политические игры иногда могут прямо или косвенно отразиться на ходе строительных работ.

Размер уставного капитала. Не очень хороший признак, когда долей уставного капитала в 50% и больше, владеет иностранная компания.

Анализ качества строительства

Одним из важных показателей является готовность к сдаче. Самый простой способ — убедиться лично и предложить совместную экскурсию. Если компания начнет ссылаться на причины отказа, не проблема посмотреть объект без сопровождения и спросить у строителей, как продвигаются работы. Они расскажут об истинном положении жилого комплекса. Рабочих редко предупреждают, как следует общаться с посторонними лицами.

Если непрофессиональным взглядом покажется, что объект полностью готов, дело только за подведением коммуникаций — не спешите радоваться. Отсутствие коммуникаций и смещение сроков станет одной из причин несвоевременной сдачи объекта.

Взаимодействие с дольщиками, которые уже купили квартиру, также помогают прояснить ситуацию. Удобно узнавать свежие новости в интернете. После регистрации на форуме по строительству интересующего объекта, появится возможность быть в курсе всех событий и подсказок, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.

Проверенные застройщики — реестр

Все проверенные организации занесены в Единый реестр застройщиков. Большинство регионов создают отдельные реестры по возведению и сдаче в эксплуатацию жилых кварталов.

Проверить застройщика г. Москва можно на портале открытых данных, где опубликована информация по компаниям, которые привлекают денежные средства дольщиков. Или познакомиться с материалами ведущих рейтинговых агентств. Проверенные застройщики Москвы определяются различными методами и критериями. К основным параметрам относятся реализованные и незавершенные проекты, размер капитала, наличие долгов.

Данные Рейтингового агентства строительного комплекса по текущему возведению объектов среди регионов РФ на март 2018 года

Название компании, регион Количество метров Рейтинг
Кировский ССК, Кировская обл. 274283 кв. м Б3
ГК ЭкоГрад, Нижегородская обл. 260278 кв. м Б3
Комос-Строй, Удмуртская Республика 259566 кв. м В3
Унистрой, Республика Татарстан 235039 кв. м В1
Тверской ДСК, Тверская обл. 233685 кв. м В2
ДК Древо, Самарская обл. 233127 кв. м В1
ИСК Запад, Ульяновская область 216827 кв. м Б3
УСК-2, Оренбургская обл. 214171 кв. м В3
ГК Третий трест, Башкортостан 213088 кв. м В1
ГК Мегаполис, Калининградская обл. 209802 кв. м Г1

А1 — самая высокая оценка, Г3 — самая низкая, Д – инициирована процедура банкротства.

Аналогично можно проверить застройщика г. Краснодар на сайте Департамента застройщиков Краснодарского края. Необходимо оставить заявку. На указанный адрес будет выслан ответ.

Какой пакет документов требовать от застройщика?

Для полноты анализа чистоты сделки, необходимо истребовать следующие документы:

  1. Проектная декларация;
  2. Инвестиционный контракт;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды;
  5. Выписка из Единого реестра прав на недвижимый объект;
  6. Договор страховой компании или договор поручительства между застройщиком, страховой компании и банком.

При неисполнении обязательств постройки дома, банк или страховщик должны будут выплатить денежные средства, если компания окажется банкротом.

Нет четко обозначенных критериев выбора застройщика. В каждом пункте может быть исключение из правил. Анализ и прогнозы строительства с расчетами дают специалисты с опытом оценки объекта. Проверка застройщика является одним из выводов о привлекательности новостройки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!