Продажа доли в квартире: особенности и сложности процедуры

Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2019 году продать долю квартиры?

Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2019 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

Содержание

Что нужно знать

По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.

Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.

Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

Основные аспекты

Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.

По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.

Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.

Стороны соглашения

Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.

Законодательная база

В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками.

Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.

Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права.

Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК.

В 2019 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Проживание в коммунальной квартиреУзнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредниковПравовые особенности договора мены земельных участковПорядок выселения из квартиры прописанного человека (не собственника)Что входит в обязанности управляющей компании в сфере ЖКХДоля в квартире и залоговое кредитование: секреты и инструкции при оформлении кредитаКак зарегистрировать иностранного гражданина по месту пребывания

Общие понятия

В первую очередь стоит разделять такие понятия, как доля и комната. В коммунальных квартирах вполне можно купить комнату и по документами вы сможете распоряжаться ей точно также, как квартирой. Отличия будут только в наличии общих удобств, в виде кухни, санузла и т.д. А вот доля в квартире или комнате имеет свои особенности.

Если вы владеете 1/3 в квартире — это не значит, что вы вправе очертить себе соразмерную жилплощадь и делать на ней все, что вам захочется. Доля в квартире дает право проживать в ней и пользоваться всей площадью, хотя и не всегда. Даже если у вас всего 1/25 доли от квартиры, вы имеет ровно столько же прав, сколько и тот человек, который имеет 1/5 той же квартиры.

В реальности, суд вполне может вынести решение о проживании тех или иных собственников на жилплощади в противоречии с имеющимися долями. К примеру, одинокому мужчине могут отказаться в праве проживать на своей 1/3 доли, если у него есть другая жилая недвижимость. А вот маму с тремя детьми вполне могут оставить проживать в квартире при наличии у нее только 1/20 доли.

Важно отметить, что в судебном порядке или при подписании добровольного договора, можно выделить свои доли в квартире в натуральном выражении. Например, поделить трехкомнатную квартиру между тремя собственниками и пользоваться только «своим» помещением. Но при продаже подобной комнаты, опять же, необходимо уведомлять об этом других собственников.

Права собственника доли в жилом помещении

Доля в квартире с юридической точки зрения ничем не отличается от права собственности всей квартирой, поэтому ее можно:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить,
  • передать в ренту;
  • закладывать;
  • регистрировать неограниченное число лиц;
  • сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма.

Обязательства собственника:

  • Конечно, вместе с правами, у собственника доли есть и обязанности: налоги;
  • коммунальные услуги;
  • расходы на ремонт и содержание недвижимости.

Важно отметить, что все расходы зависят от доли в квартире, то есть при большей доли, собственник платит больше налоги, коммунальные платежи у него будут больше, а расходы на ремонт и содержание жилья у него будут большими.

Как продать долю в квартире

Как продать долю в квартире

Процедура продажи доли в квартире сейчас считается одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. С точки зрения закона, права собственника, продающего долю, никак не ущемляются, но вот права других собственников защищаются.

Во-первых, при продаже доли в жилой недвижимости продавец обязан уведомить всех других собственников о том, какую долю он продает и по какой цене. Уведомить можно с помощью заказного письма или через нотариуса. При этом, по закону, уведомить надо именно всех собственников, иначе впоследствии они могут подать в суд и отсудить проданную вами часть недвижимости.

На этой стадии возникают основные сложности, ведь зачастую владельцев доли просто сложно найти. Кто-то переехал в другой город, но так и не продал часть квартиры, кто-то не общается со своими бывшими родственниками, но при этом еще владеет частью имущества и т.д.

Порядок действий таков:

  • собственник уведомляет других владельцев о желании продать свою часть недвижимости. В тексте самого уведомления указываются условия продажи и цена. Впоследствии, собственник не может продать недвижимость дешевле, чем указано в уведомлении, иначе другие собственники вернут все через суд. У совладельцев есть три месяца на то, чтобы защищать свои права через суд, если их не уведомили о продаже доли ли в уведомлении указали завышенную цену;
  • Если несколько собственников хотят приобрести продаваемую недвижимость, то купить ее сможет тот, кто предложит лучшую цену;
  • Если собственники ответили отказом или просто проигнорировали уведомление в течение 30 дней, то долю можно продавать;
  • Оформлять договор купли-продажи обязательно с заверением у нотариуса.

В законе не указано, сколько уведомлений можно присылать совладельцам. Если после первого уведомления вы так и не смогли продать свою долю, то можно законными методами снизить цену на недвижимость, но перед этим опять же надо выслать новое уведомление всем совладельцам, чтобы впоследствии у них не было повода обратиться в суд.

Новый закон

Чтобы снизить возможности для мошенничества, новый закон о долевой продаже недвижимости требует участия нотариуса в оформлении сделки. Именно на него возлагается функция контроля соблюдения прав всех владельцев недвижимости.

Особое внимание уделяется сделкам с участием несовершеннолетнего собственника.

Список необходимых документов

Чтобы продать долю в квартире, необходимо иметь стандартный набор документов, плюс несколько дополнительных документов:

  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт из БТИ;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • если такого документа нет, то необходимо приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • договор купли продажи доли в квартире.

Все документы проверяются нотариусом и если он признает правомерность сделки, то осуществляется подписание договора. Затем документы направляются в Росрееестр, где в течение 3-х дней происходит регистрация сделки.

Основные моменты

Продажа доли в квартире – одна из наиболее сложных, запутанных и длительных процедур. Несмотря на четко прописанные нормы закона реализовать их на практике не всегда получается просто и быстро.

Причин несколько:

Показатели Описание
Основная причина затруднений – недружественные отношения, сложившиеся между содольщиками в этом случае легко чинить препятствия, оттягивая сроки сделки
Осложняющим фактором может стать отсутствие сведений о месте проживания одного из собственников владельцев долей
Наконец, невозможность выделить доли в натуре могут косвенно повлиять на продажу доли, спровоцировать конфликты

Важно понимать, что есть разница между продажей комнаты в квартиры на нескольких хозяев и доли в квартире, где выделить отдельные помещения для проживания невозможно, а границы долей в натуре не определены.

Даже если один из содольщиков проживает в отдельной комнате, это не значит, то она является его собственностью.

Дело в том, что доли квартире являются признаком общей собственности. Она, в свою очередь, может быть долевой и совместной.

Если собственность совместная (а именно так и происходит в подавляющем большинстве случаев) и не разделена на доли, то определить, где походят границы и кому сколько принадлежит, затруднительно.

Что это такое

Продажа доли в квартире – довольно частая ситуация.

Основные причины следующие:

  1. Развод.
  2. Получение доли в наследство.
  3. Необходимость в деньгах (для получения образования, покупки собственной отдельной квартиры и т.п.).

Важно, что «доля в квартире» – это не какая-то конкретная часть жилого объекта, а доля в праве собственности на жилой объект.

Если супруги в браке приобрели квартиру, то она стала их совместной собственностью, даже если свидетельство о госрегистрации права одно (то есть жилой объект оформлен на одного собственника).

При продаже квартиры нужно будет получать разрешение-согласие от второго супруга.

Можно выделить в квартире конкретные доли, заключив брачный договор и прописав, например, по ½ в квартире.

Совестная собственность станет долевой, и проблем при продаже станет меньше. То есть каждый собственник сможет самостоятельно распорядиться своей долей.

Исходя из того, что владельцы долей имеют больше прав на проживание в квартире, закон наделяет их правом выкупа продаваемой другим собственником доли в первую очередь.

Кто может попасть под категорию

Объем прав и обязанностей при выкупе доли определяется тем, какой вид собственности (совместный или долевой) есть по факту.

Существует особый порядок преимущественного выкупа при совместном владении жильем, который объединяет три основные категории граждан:

Показатели Описание
Бывших супругов квартира которых приватизирована, но доли не выделены
Наследников получивших право на долю в квартире покойного наследодателя
Содольщиков которым нужны деньги для приобретения собственного отдельного жилья или на иные цели

Закон устанавливает преимущественное право приобретения продаваемой доли для тех граждан, которые остаются проживать в квартире и не хотят продавать свою долю в ней третьим лицам.

Куда обращаться

По существующим правилам сделка купли-продажи сегодня должна удостоверяться нотариусом. Это законодательное требование, то есть продать долю, минуя нотариальную контору, сегодня нельзя.

Если собственник доли не знает, как ему действовать на первом этапе, как подготовиться к продаже и провести ее по закону, можно обратиться к специалистам:

Показатели Описание
К нотариусу который составит и разошлет удостоверения о продаже доли, а затем (смотря по обстоятельствам) либо примет отказ от других собственников, либо оформит сделку купли-продажи
К юристу который проконсультирует и поможет подготовить письма-уведомления

Можно вообще никуда не обращаться, а самостоятельно разослать другим собственникам уведомления, а спустя положенное время совершить сделку купли-продажи по обычной схеме.

Последний вариант позволит сэкономить, но нужно точно знать, как правильно составляется уведомление и договор купли-продажи.

Содольщики, получившие уведомление о продаже доли, либо пишут отказ от ее приобретения, либо письменно выражают желание купить долю, воспользовавшись правом преимущественной покупки.

Важные нюансы

Не только продажа доли может стать механизмом передачи своей части общего имущества другому собственнику или третьему лицу.

Существуют такие виды отчуждения, как дарение и мена. Именно дарение может стать альтернативным способом реализовать долю.

Суть в том, что по закону свою долю можно не только продать и подарить.

Чтобы не нужно было согласовывать свои действия, используется такая схема:

Показатели Описание
Владелец дарит часть своей доли третьему лицу (будущему покупателю) на этом согласия от остальных владельцев общего имущества не требуется
Подаренного метра жилой площади вполне достаточно чтобы получить статус содольщика и право первоочередного выкупа
Получив такой статус покупатель теперь уже на законных основаниях приобретает остаток доли и становится законным и полноправными собственником доли

Схема используется и в том случае, если нужно избежать уведомления, но дважды оформлять сделку нет желания.

В этом случае доля официально дарится, а неофициально оплачивается. Однако если такая махинация будет открыта, то сделку аннулируют, а продавец потеряет и деньги, и долю.

Законодательная база

Сделки с продажей доли в квартире, разделенной между несколькими людьми, владеющими жильем по праву общей собственности, подчиняются нормам гражданского, налогового, жилищного кодексов, а также федерального законодательства.

Федеральный закон:

Номер Описание
№172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
№122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Гражданский кодекс РФ:

Статья Описание
244 понятие и основания возникновения общей собственности
245 определение долей в праве долевой собственности
246 распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
247 владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
248 плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
249 расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
250 преимущественное право покупки
251 момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
252 раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
253 владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
254 раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
255 обращение взыскания на долю в общем имуществе
256 общая собственность супругов
257 собственность крестьянского (фермерского) хозяйства
258 раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
259 собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

Разместить объявление о продаже квартиры Как дать объявление о продаже квартиры бесплатно, узнайте в статье: разместить объявление о продаже квартиры

Интересуетесь как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, читайте здесь.

Хотите узнать. как заключается договор купли-продажи квартиры по доверенности, смотрите тут.

Основное условие, при котором возможна продажа доли в квартире на нескольких собственников, это соблюдение права на первоочередной выкуп доли.

Такое право призвано защитить интересы и права людей, которые живут в квартире, признанной общей собственностью и не планируют переезд.

Продавец обязан выслать содольщикам уведомление, и только спустя положенный срок начинать процедуру продажи третьему лицу.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником в 2019 году

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли? Если ребенок собственник квартиры, которую планируется продать, то сначала необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением. Данное требование продажа квартиры с несовершеннолетним собственников в 2019 году регламентировано пунктом 2 статьи 37 ГК РФ. Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего — обязательный пункт продажи недвижимости.

Подобный порядок продажи квартиры с ребенком собственником, введен для того, чтобы органы опеки и попечительства оценили сделку на предмет возможного ущемления прав несовершеннолетнего. Чтобы подробнее разобраться в нюансах вопроса, нужно подробнее изучить новый налог на недвижимость.

prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-v-2018-godu

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается, вместе с тем закон не устанавливает оснований для отказа в выдаче подобного разрешения. Обращаясь к практике можно от

Задать вопрос

kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli

метить, что наиболее частым поводом отказа в выдаче подобного разрешения является нежелание родителей в последующей покупке в пользу ребенка или покупке жилья меньшего размера, худшего качества.

Задать вопрос

Следует отметить, что само понятие орган опеки и попечительства носит общий характер. Это значит, что в каждом субъекте страны есть свой госорган, на который возложены подобные полномочия. Для примера в Москве им является Департамент труда и социальной защиты населения.

Опять же законом не предусмотрен пакет документов необходимый для получения данного разрешения. Опираясь на практику можно выделить примерный перечень подобных документов:

  • заявление родителей (опекунов) и их паспорта;kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • согласие родителей (опекунов) на продажу квартиры;
  • свидетельство о праве собственности на жилье.

Кроме того, в пакет должна входить техническая документация на квартиру, выписка из домовой книги и финансового лицевого счета. В соответствии с частью 3 статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ на выдачу разрешения отводится 15 дней.

Если у вас нет выписки, то узнайте, как заказать выписку из домовой книги через госуслуги.

prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире имеет свои особенности. Если была произведена приватизация жилья, то основным условием продажи  где несовершеннолетний является обладателем доли, становится получение разрешения органов опеки и попечительства. В противном случае, реализация невозможна. Принципиально требования такие же, как и в случае когда ребенок собственник недвижимости.  Органы опеки и попечительства потребуют в обязательном порядке выделить ребенку долю в приобретенной жилплощади. Возможны два варианта для исполнения этих требований:

  • продавец жилища обязуется оформить на ребенка долю в новом жилье;
  • если продавец не планирует покупку квартиры, он обязан обеспечить ребенка долей на другой жилплощади.

При продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, без обеспечения ребенка долей в новом жилом помещении, не обойтись.

prodazha-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Оформление и государственная регистрация перехода права собственности на квартиру ребенка

kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doliПосле того, как у вас на руках будет разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, собственником которой является ребенок, можно приступать к оформлению договора купли-продажи жилья.

Если ребенок собственник, то договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Также он должен однозначно идентифицировать жилье в части расположения (адрес, этаж, жилая площадь) и стоимости.

Дальше можно переходить к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Для этого необходимо подготовить заявление со следующим пакетом документов:

  • паспорта родителей (опекунов) и ребенка;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • три экземпляра договора купли-продажи квартиры;
  • разрешение органов опеки и попечительства;
  • согласие родителей, если сделку заключает ребенок старше 14 лет;
  • выписка из домовой книги либо справка, где зафиксированы лица, имеющие право пользоваться квартирой.

Все вышеуказанные документы и заявление должны быть поданы в Росреестр или любой МФЦ. Стоит отметить, что их можно подать лично, по почте либо в электронном виде через сайт госуслуг. Уплата госпошлины за регистрацию права собственности возлагается на нового владельца и в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса РФ составляет 2000 рублей. Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» срок регистрации права собственности составляет 10 дней.

oformlenie-i-gosudarstvennaya-registraciya-perekhoda-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-rebenka

Инфографика «Продажа квартиры с ребенком собственником»

Видео-инструкция «Продажа квартиры с ребенком собственником»

Какой налог с продажи квартиры в 2018 году нужно платить: суммы НДФЛ, как уменьшить + примеры расчета

20 апреля 61052 1 Автор: Как зарабатывать.ру 61052 1

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем, кто должен оплачивать налог с продажи квартиры и каким образом он рассчитывается.

Сегодня вы узнаете:

  1. В каких случаях налог не платится;
  2. Как его можно снизить;
  3. Каким образом оформляется отчёт о доходах.

Любые полученные доходы облагаются налогами. Продажа жилья также не считается исключением, так как результатом этого процесса становится получение некоей суммы.

Человек, продавший собственную квартиру, становится налогоплательщиком и обязан отчитаться перед государством за полученные средства.

Оплачивает сумму налога именно бывший владелец недвижимости после продажи. Декларация подаётся в году, следующем за годом совершения сделки с жильём. То есть, по квартире, проданной в любом месяце 2018 года, декларация 3-НДФЛ сдается до 30.04.2019 г., а налог уплачивается до 15 июля 2019 г.

Налогоплательщик имеет обязанность самостоятельно или через законного представителя отправиться в налоговые органы по адресу места жительства и предъявить заполненную по всем нормам форму 3-НДФЛ. В противном случае придётся заплатить штраф, а иногда дело может дойти до и до судебных разбирательств.

Человек, который приобретает жильё, не платит при покупке никаких налоговых взносов. Он становится плательщиком НДФЛ только при последующей сделке купли-продажи с данной недвижимостью. Как часто ни продавалась бы квартира, каждый раз при смене владельца будет уплачиваться налог согласно с нормами закона.

Оплата налога, если квартира покупалась до 2016 года

Любая квартира, которая была куплена до 1 января 2016 года, облагается налоговым платежом, если она была во владении менее 3 лет. При этом период рассчитывается в количестве месяцев. Их должно быть ровно 36, чтобы избежать уплаты НДФЛ. Этот период начинает отсчитываться от даты регистрации сделки в РосРеестре.

Свидетельство на жильё содержит дату совершения купли-продажи. На неё и необходимо ориентироваться при расчёте срока. Если недвижимость покупалась в сентябре 2015 года, то продать её без налога возможно в сентябре 2018 года.

Но существуют некоторые исключения, когда дата регистрации права на недвижимость не имеет значения, а отсчет срока ее владением считается иначе.

  • Недвижимость, полученная по наследству. Датой возникновения права на нее будет день открытия наследства (смерти бывшего владельца).
  • Кооперативная недвижимость. Право собственности на нее возникает после уплаты паевых взносов и подписания акта приема-передачи недвижимости.
  • Недвижимость, полученная до 1998 года, в то время, когда не требовалось оформления Свидетельства на правовладения ею.

Еще важно то, что если недвижимость перешла к владельцу по долям, к примеру, ½ квартиры была куплена, а другая половина получена по наследству, то отсчет права на владение недвижимостью начинается с момента регистрации первой половины квартиры. Увеличение размера владения, в этом случае, не играет никакой роли.

После продажи квартиры свидетельство на собственность вычёркивается из базы РосРеестра и отдаётся на руки бывшему владельцу. Оно больше не имеет силы, но понадобится в налоговой инспекции для подтверждения срока владения квартирой.

При расчёте налога используется договорная стоимость квартиры. Сумма, обозначенная в договоре купли-продажи между сторонами, является основой для оплаты НДФЛ. Именно этот документ вам нужно будет впоследствии предоставить в налоговые органы, чтобы подтвердить уплаченный налог.

Можно ли продать половину собственной доли квартиры

Если площадь доли собственника позволяет, то он может продать лишь часть ее. Далее владелец недвижимости следует вышеуказанному принципу, то есть, изначально оповещает всех остальных участников, и если те отказывают, то перед продавцом встает выбор, как именно действовать:

  1. Продажа микродоли и последующая продажа всей остальной части недвижимости одаряемому, так как последний теперь уже является одним из владельцев, и имеет приоритетное право.
  2. Продажа доли без договора купли-продажи. Для этого владелец дарит всю свою часть недвижимости, после чего получает средства.
  3. С юридической стороны самым актуальным будет способ отдать часть собственности в залог. На полную стоимость таким образом оформляется заем.

Как продать долю , если она принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Ситуация усложняется, если лицо, не достигшее совершеннолетия, является владельцем доли приватизированной квартиры. Несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимостью без согласия органов опеки и попечительства. Если процесс начался, в любом случае на первом месте будет интерес несовершеннолетнего ребенка. Операция не состоится, если данная доля является единственным местом проживания ребенка, или же при продаже условия жизни будут снижены. В таком случае сделка проведена не будет.

Для решения этой проблемы потенциальный покупатель должен предоставить документацию, подтверждающую, что в случае продажи доли на имя несовершеннолетнего будет открыт отдельный банковский счет, на который поступят необходимые средства, либо сам ребенок будет обеспечен жильем в другом месте, но опять же, без ухудшения условий жизни.

Продажа доли в квартире, если второй собственник не согласен

Весьма часто совладельцы имущества не могут прийти к общему, устраивающему обе стороны решению. Бывают и другие случаи, как, например, не представляется возможным выяснить, где обитает на данный момент второй собственник, или же последний не выходит на контакт умышленно.

В любой непонятной ситуации правильным будет действовать по закону. Если доля принадлежит гражданину в натуре или через суд, он имеет право ее реализовать. Остальные участники препятствовать этому не имеют право, даже при учете того, что имеют преимущество перед остальными покупателями. По закону продавец обязан оповестить государство о продаже доли квартиры. Далее действия должны быть следующими:

  1. В первую очередь, причем, не только в данной ситуации, а и в другой затруднительной, постарайтесь все решить мирно. Оповестите всех заинтересованных лиц о своих намерениях, сообщите, что по деньгам и предложите приобрести свою долю.
  2. Если остальные участники дают отказ, отправьте им соответствующее заказное письмо, что в будущем может стать доказательством в суде, что вы приняли все необходимые меры, при этом не нарушая закон.
  3. Если вы не можете выйти на связь с совладельцем и понятия не имеете, где он обитает, но знаете место, где он проживал в последний раз, поступите, как в предыдущем пункте, а именно, отправьте заказное письмо с уведомлением о получении.
  4. Обязательно обращайте внимание на любые детали. Ведь если у совладельцев будут доказательства, что вы не извещали их о своих намерениях по поводу продажи доли в квартире, впоследствии они запросто смогут при помощи суда отобрать ваше имущество.
  5. На самом деле продать свою долю квартиры в 2018 году не так уж и сложно. Если вы все сделали по уму, а от остальных совладельцев не был получен внятный ответ, вы в праве распоряжаться своей доле по своему усмотрению. Если все так, то даже если дело дойдет до суда, он будет на вашей стороне. А всего-то и нужно, что действовать по закону.

Интересный случай, когда граждане пытаются продать долю в квартире, взятой в ипотеку. Такие ситуации встречаются реже обычных, но бывает. В большинстве случаев к такому решению люди приходят, если будучи молодоженами взяли жилье в ипотеку, после развелись и теперь пытаются поделить недвижимость, за которую еще не выплачены средства.

Опять же, изначально вариант покупки доли в ипотечной квартире должен рассмотреть второй супруг, так как у него имеется приоритет. Помимо всего прочего, необходимо оповестить банк, и если будет дан отказ, сделка не состоится.

Чаще всего второй супруг соглашается выкупить вторую часть квартиры. При этом даже банковская структура не может помешать, так как оставшийся долг просто будет записан на нового владельца. Если же доля продается постороннему человеку, тут нужно действовать следующим образом:

  • Проще всего выплатить свою часть задолженности по ипотеке, после чего уже продавать свою долевую собственность.
  • Можно попробовать договориться с банком о продаже доли, только этот вариант не самый подходящий. Данная структура в этом вопросе вряд ли пойдет вам навстречу.
  • Провести беседу с банковскими сотрудниками по поводу перевода ипотечного долга на нового владельца доли в квартире.
  • Продать квартиру целиком по обоюдному согласию экс-супругов, после чего разделить средства. Тут уже все упирается в решение второго супруга.

Источник: http://www.jurisinfo.ru/jilisnoe-pravo/dolea-kvartiri-2018.html»

Оформление квартиры в новостройке в собственность — порядок действий

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 (с изменениями от 3 июля 2016 г.) N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Как это повлияло на процедуру оформления в собственность квартиры в новостройке?

Суть нововведений в оформлении квартиры в новостройке

Новый закон существенно упрощают порядок регистрации недвижимости, в том числе в новостройке. Сроки государственной регистрации сокращаются, кроме того, зарегистрировать право собственности можно в любом регионе независимо от места нахождения объекта недвижимости. Еще одно нововведение – доносить квитанцию об оплате госпошлины можно в течении пяти дней после сдачи документов.

Конечно, сама процедура регистрации начнется только после того, как вы подтвердите уплату пошлины, но отказывать в приеме документов без пошлины теперь не имеют права. В общем, многие изменения очень позитивные.

Но есть один настораживающий момент: отменяется такой документ, как Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Теперь вся информация о недвижимости и ее владельцах будет содержаться только в Едином государственном реестре недвижимости.

Собственно говоря, те, кто оформляет квартиру в новостройке, начиная с 2017 г., никакого подтверждающего документа не получат, что не очень удобно для тех, кто привык верить именно «бумажкам». Так же некоторые юристы видят «слабое место» нововведений в том, что теперь переоформлять квартиру можно в любом регионе. То есть, если вашу квартиру преступным образом переоформят на себя, вы об этом даже не узнаете.

Вот как комментирует эту ситуацию Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат: «Единственным подтверждением права собственности является теперь отражение этого права в электронном реестре прав на недвижимое имущество. Свидетельство о праве собственности в настоящее время утратило свою юридическую силу, на руки при оформлении права собственности свидетельство теперь не выдается. Единственное подтверждение – выписка из единого государственного реестра, действующая на момент выдачи. Выписка подтверждает только то, что на момент ее получения человек является собственником. Соответственно, никто не гарантирует, что через короткое время в реестр не будут внесены изменения, лишающие собственника его права.

Дело в том, что на процедуру оформления права собственности новые изменения никак не повлияли, так как основанием для внесения изменений в реестр является, например, договор или решение суда – любой правоустанавливающий документ. Проблема в том, что внесение в реестр не предоставляет вам документа, подтверждающего, что человек собственник наравне с его регистрацией.

Если раньше был реестр и подтверждение в виде свидетельства, то теперь остался только реестр, а выписка – это лишь справка на текущий момент. Передача по договору, как и раньше, так и сейчас, означала лишь основание на подачу в Росреестр заявления о регистрации права собственности, и Росреестр принимал решение, вносить ли изменения на основании представленных документов.

В нашем законодательстве момент перехода права собственности – это регистрация этого права в Росреестре, а не договор или иной правоустанавливающий документ.

Одной из мер, которая позволит защитить вас от дальнейших преступных действий с вашей квартирой, является следующее. В момент оформления новостройке в Росреесте, оставьте личное заявления, с просьбой не проводить регистрирующие сделки с вашей недвижимостью без вашего присутствия и не производить их в других регионах. Пока сложно сказать, как отнесутся регистрирующие органы к данном заявлениям и какая практика сложится но это – вполне разумные меры подстраховки при оформлении новостройки в собственность».