Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

Поделитесь в социальных сетях

Рефинансирование и материнский капитал. Возможно ли это? О чем нужно знать, прежде чем подавать документы в банк или Пенсионный фонд? Какие нюансы ждут покупателя квартиры или частного дома? Все вопросы — по порядку.

При проведении рефинансирования необходимо обращать внимание на несколько моментов:

  • когда получен и использован материнский капитал;
  • когда запрашивается перекредитование;
  • как сформулирован договор рефинансирования.

Чтобы не столкнуться с отказом со стороны Пенсионного фонда или банка, важно знать положения законодательной базы.

Особенности законодательной базы в отношении маткапитала

В соответствии с 256-ФЗ от 29.12.2006 года владельцу сертификата дается право использовать его для погашения как основного долга по ипотечному кредиту, так и процентов. В более позднее время было решено, что деньги можно задействовать даже тогда, когда речь идет о рефинансировании.

Важно: ничто не мешает получателю капитала менять свое мнение и планы в отношении денег. Если изначально деньги направлялись на накопительную часть пенсии матери, то впоследствии их можно использовать для погашения задолженности перед банком.

В последнем случае заемщик должен помнить о следующем:

  • доля в покупаемой квартире или частном доме выделяется каждому ребенку. Если это невозможно сделать сразу при оформлении покупки в силу специфики кредитного договора, родители должны подписать в присутствии нотариуса соглашение. В соответствии с ним, после того, как с жилой площади снимается обременение, в течение 6-ти месяцев происходит выделение долей;
  • плательщиком по кредиту должен быть один из родителей. Если они — только созаемщики, а квартира оформлена на бабушек/дедушек, ПФР не даст разрешение на использование средств;
  • если право на семейный капитал появляется после того, как проведено рефинансирование, деньги можно направить на погашение задолженности перед банком.

Главное – правильная формулировка в договоре перекредитования. Деньги должны выдаваться на покрытие не «задолженности перед третьими лицами», а именно «ипотечного кредита». Причина — деньги материнского капитала нельзя направлять на выплату нецелевого займа. Рефинансирование в широком понимании этого слова – не та ситуация, когда ПФР даст разрешение на использование сертификата.

Важный момент: законодательно никак не регулируется количество займов, подлежащих рефинансированию с применением маткапитала. Главное, чтобы хватило остатка денег.

Рефинансирование с материнским капиталом: как выбирать время для процедуры

Идеальный момент для перекредитования — время до возникновения права на получение семейного капитала. Главное — правильно сформулировать цель получения денег в новом банковском договоре.

Краткий алгоритм работы в данном случае таков:

  • согласовывается получение займа для проведения перекредитования. Первичная задолженность перед банком закрывается. Переоформляется договор залога на нового кредитора;
  • появляется право на получение сертификата;
  • в ПФР подается заявление с просьбой направить средства капитала на погашение существующей задолженности.

Важно: как только семейный сертификат использован для оплаты задолженности перед банком, покупатель обязан выделить доли каждому из детей. Если же рефинансирование проводится на более ранних этапах, подобное обязательство еще не возникает. Можно без особых проблем снять обременение, расплатившись с одним банком, и передать недвижимость в качестве обеспечения другой финансовой структуре.

Проблемы с перекредитованием ипотечных займов

Рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала сопряжено с решением множества проблем, если семейный сертификат был задействован для частичного погашения задолженности до обращения за новым кредитом.

Этот вариант заслуживает особого внимания. Ситуация достаточно сложна из-за того, что не все банки хотят ее решать. Дополнительно придется обращаться за разрешением в органы опеки, в ПФР и т. д.

Как только первый банк получает деньги в погашение задолженности, обременение с имущества снимается. Но заемщик не должен забывать про нотариально заверенное обязательство выделить долю каждому ребенку.

Важно: новый банк может не захотеть кредитовать покупку имущества, принадлежащего пусть частично, но несовершеннолетним. Если возникнут проблемы с погашением задолженности, продать такую квартиру не получится. В соответствии с российским законодательством дети не несут ответственность за долги родителей. Имущество, принадлежащее им, не может быть реализовано для выплаты кредитного долга.

На эти случаи банки требуют разрешение органов опеки на передачу долей детей в залог банку и возможное отчуждение. Ниже пример письма банка с которым заемщики обращаются в опеку.

Сейчас возможно рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала в Сбербанке, Дом.рф, Газпромбанке.

Когда ПФР может отказать в выдаче сертификата

В пункте 3 Правил, регулирующих использование материнского сертификата, значится, что деньги можно использовать для погашения обязательства, возникшего до рождения второго и последующих детей. В 256-ФЗ содержится положение, что средства предназначены для «улучшения жилищных условий».

Если в договоре перекредитования нет пункта о том, что закрытию подлежит именно ипотечный кредит, ПФР с большой долей вероятности запретит использование капитала. Исключение — правильное оформление нового кредитного договора.

Если ПФР дает отказ, ссылаясь именно на п. 3 Правил, владелец сертификата может обращаться в суд. Главное — отказ должен быть дан в письменном виде. На основании сложившейся практики можно сделать выводы, что суды становятся на сторону заемщика. Основание — положения ФЗ имеют больший приоритет перед Правилами использования маткапитала.

Дополнительные причины отказа:

  • банк, в котором запрашивается рефинансирование с материнским капиталом, не соответствует требованиям ПФР;
  • один из родителей или оба лишены родительских прав. В этом случае право на сертификат теряется;
  • запрашивается сумма, превышающая остаток средств капитала.

Более подробно с причинами отказа можно ознакомиться в 256-ФЗ.

Напоследок

Рефинансировать ипотечный кредит можно даже при условии получения материнского капитала. Главное — соблюдать требования и положения закона. В противном случае придется объясняться и с ПФР, и с органами опеки и попечительства, и с прокуратурой.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Поделитесь в социальных сетях

Суть рефинансирования

рефинансирование ипотекиПод рефинансированием следует понимать перекредитацию ипотечного займа, которая может быть произведена как в банке, в котором уже обслуживается клиент, так и в ином банковском учреждении, предоставляющем более выгодные условия. Таким образом, основной целью рефинансирования является улучшение условий кредитования для заемщика.

В том случае, если повторное кредитование осуществляется в одном и том же банковском учреждении, для заемщика лишь меняются сами договорные положения предоставления кредита. Когда рефинансирование осуществляется сторонним кредитным учреждением, заемщик не получает денежные средства на руки – сумма по новому ипотечному займу идет на погашение имеющегося кредита, становится клиентом банка, осуществившего перекредитацию.

Способы изменения условий кредитования

Существует несколько вариантов, когда вследствие перекредитования требования по кредиту становятся более привлекательными:

  1. Конвертация валюты. Актуально для заемщиков, оформивших ипотеку в валюте, отличной от рубля. Для этой категории лиц получение кредита под жилье в рублях с целью погашения долговых обязательств в иностранной валюте является достаточно выгодным шагом.
  2. Снижение процентной ставки. Тут тоже все просто – чем ниже процентная ставка, тем меньше придется платить.
  3. Увеличение самого периода, на который может быть выдан кредит. Если новый выдается на более продолжительный срок, у клиента появляется возможность уменьшить размер ежемесячных платежей.
  4. Снижение стоимости займа за счет обслуживания (отсутствие дополнительных комиссионных сборов, страховки).
  5. Уменьшение самого периода, на который выдается ипотека, за счет чего достигается уменьшение общей переплаты по выданным заемным денежным средствам.

Помимо всего перечисленного клиент может пожелать перекредитоваться в другом банке по причине удобства в обслуживании, если реализация такого плана является приоритетным фактором.

Использование материнского капитала

Далеко не все банки проводят рефинансирование с использованием Материнского капитала. Для кредитно-финансового учреждения это достаточно рискованно, так как в тех случаях, когда на приобретение жилья используется Материнский капитал, возникает необходимость выделения обязательных долей детям после погашения первоначального займа на жилье. Если заемщик не будет в состоянии добросовестно исполнять взятые на себя договорные обязательства, банк не сможет что-либо сделать с залоговой недвижимостью ввиду наделенных там долями несовершеннолетних детей. На подобный риск идут только крупные банковские учреждения, такие как Сбербанк, ВТБ24, Альфа-Банк, Россельхозбанк.

Если Материнский капитал не был задействован, то после смены кредитора может быть использован на погашение ипотеки у нового кредитора.

Рефинансирование в АИЖК

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию изначально было создано с целью обеспечения максимально благоприятных условий для граждан, желающих приобрести жилье в ипотеку. АИЖК в том числе осуществляет рефинансирование. Процентная ставка рассчитывается индивидуально под конкретно взятого плательщика и не всегда может быть существенно выгоднее, чем по первоначальному займу.  Условия участия в программе рефинансирования в целом не отличаются от стандартных требований, предъявляемых банками. Преимуществом АИЖК можно считать тот, факт, что агентство работает с основными видами государственных программ, которые могут быть задействованы для приобретения недвижимости по ипотечному займу. К минусам можно отнести необходимость внесения небольшой комиссии при оплате ежемесячных платежей, что в свою очередь увеличивает общий размер переплаты.

Какую помощь оказывает государство

Государственная помощь при перекредитовании представляет собой возможность реструктуризации долга. Программа осуществляется совместно с АИЖК. Так как ипотека дается на длительный срок, обычно на несколько десятков лет, заранее предугадать стабильность собственных доходов не в силах ни один заемщик. При возникновении кризисной ситуации гражданин вправе обратиться за подобной помощью от государства при условии, что:

  1. Общий уровень дохода в семье снизился более чем на 30%.
  2. Залоговое жилье является единственным пригодным для проживания плательщика и членов его семьи.

При проведении реструктуризации долга с государственным субсидированием, для граждан осуществляются следующие меры:

  • предоставляется отсрочка по выплате сроком до 18 месяцев;
  • возможно уменьшение общей суммы задолженности до 600 тысяч рублей;
  • снижение процентной ставки – разницу по процентам выплачивает государство.

Гражданам, имевшим ипотечный кредит в иностранной валюте и пожелавшим воспользоваться программой государственного субсидирования, сумма долга переводится в рубли по действующему курсу Центробанка.

Общие требования для заемщиков

Требования финансово-кредитных учреждений к гражданам, желающим осуществить перекредитование ипотеки, в целом идентичны:

  1. Подданство Российской Федерации.
  2. Наличие прописки в регионе обращения.
  3. Возраст от 21 до 65 лет, при этом в отдельных банках допускается максимальный возраст до 75 лет.
  4. Официальный трудовой стаж не менее полугода.
  5. Наличие постоянного дохода, как минимум двукратно превышающего размер ежемесячных выплат по кредиту.
  6. Отсутствие нарушений в графике платежей по действующему кредиту.
  7. Общая положительная кредитная история клиента.

При соблюдении вышеперечисленных требований гражданин, выплачивавший ипотечный кредит не менее года, может обратиться к своему кредитору, либо в иное банковское учреждение, чьи условия рефинансирования наиболее привлекательные с заявкой на перекредитование.