Самые выгодные варианты рефинансирования ипотеки в 2019 году

Мечта о собственном жилье вполне естественна для любого жителя России. К сожалению, как показывает практика, большая часть молодых семей живет на родительской жилплощади или, в лучшем случае, снимает комнаты или квартиры. Съемная однушка грозит и тем, кто приезжает в крупные областные центры с периферии — уровень жизни и заработка большинства россиян не дает возможности купить собственные квадратные метры в новом городе. Однако рано или поздно вопрос о покупке собственных апартаментов встает ребром.

Мыкаться по чужим квартирам всю жизнь совершенно не хочется, в семьях появляются дети, а проживание даже с самыми любимыми мамами и папами часто становится серьезным испытанием. Выход из сложившейся ситуации лишь один – взять квартиру в ипотеку, хотя и этот кредитный механизм в российских условиях вряд ли можно считать доступным. Многие жители страны (особенно если речь идет о молодежи, только вступившей на трудовой путь) не зарабатывает столько, чтобы позволить себе оплатить ежемесячный взнос, не говоря уже о первоначальной сумме, которую нужно внести за квартиру.

Ставки по ипотеке в 2019 году

В 2018 году правительство и банковский сектор анонсировали резкое снижение ставок жилищного кредитования. Теперь можно будет взять квартиру под 10%, а то и ниже, благодаря чему в 2019 году ипотека станет доступной для любого желающего. Впрочем, эксперты говорят, что период невиданной щедрости будет недолгим – после налоговых реформ 2019 года ставки могут резко пойти вверх. Давайте разберемся, какие прогнозы делают специалисты ипотечного рынка, и нужно ли поторопиться, прокредитовавшись уже сегодня.

Ставки по ипотеке в 2019 году

Конечно, приводить какие-то однозначные цифры по ставкам ипотеки еще рано – современная экономическая ситуация характеризуется отсутствием стабильности. Тем не менее, можно привести прогнозные выкладки от специалистов банковского сектора:

  • представитель Сбербанка – Герман Греф, — высказывает мнение, что в 2019 году можно ожидать ставку в размере 5%. Конечно, слова главы Сбербанка отдают излишним оптимизмом, однако снижение ставки со стороны данного учреждения является всеобщим ориентиром. Если оно решит стимулировать спрос низкими процентами, остальным игрокам банковского рынка для сохранения своей доли просто придется поумерить аппетит;
  • некоторые эксперты в основу расчетов закладывают прогноз инфляции – можно ожидать, что она достигнет отметки в 3,6-4%. Ставку по ипотеке специалисты рассчитывают как инфляцию + 2-3%, а это значит, что максимальное значение ипотечной ставки в 2019 году составит 7%;
  • Эльвира Набиуллина, возглавляющая Центробанк РФ, предвидит падение ипотечных ставок до отметки в 7,5-8%, а к концу 2019 года такой кредит обойдется россиянам всего в 6,5-7% за год;
  • главный экономист крупнейшего рейтингового агентства России «Эксперт РА» Антон Табах высказал мнение, что ипотечная ставка может приблизиться к отметке 6-7% годовых. Причем речь идет обо всем рынке, а не только о льготных программах социального характера (прежде всего, для военных, молодых или многодетных семей);
  • по словам Максима Орешкина, отвечающего за экономическое развитие страны, максимальные ставки будут варьироваться в пределах 8-9%
  • эксперты рынка недвижимости отмечают позитивное последствие падения ставок – в 2018 году снижение данного показателя привело к росту количества сделок по покупке жилья до 20% на первичном рынке и до 10% — на рынке вторичного жилья. Можно сказать, что падение ипотеки на 1% привлекает 7-10% новых покупателей недвижимости! В 2019 году, если ипотека достигнет прогнозного значения, можно будет говорить об очередном скачке рынка на 20-25% за год. Тем не менее, нужно помнить о таком факторе, как платежеспособный спрос. В условиях повышения налогов и падения реальных доходов покупателей позитивный эффект может оказаться кратковременным и продлиться не более 1-2 лет;
  • скептично настроенные специалисты говорят, что привязывать ипотеку к инфляции не стоит, так как сейчас небольшие значения обесценивания рубля поясняются только методикой расчета. Новый подход позволил ведомствам рассчитывать данные так, чтобы они выглядели более оптимистично. Но ипотечный бум и снижение ставок продлится недолго — после предвыборного ажиотажа Центробанк повысит ставку. Причем это произойдет уже к концу 2018 года, а в 2019-м кредит на жилье будет стоить не менее 10-11% годовых;
  • часть специалистов опасается, что резкое снижение ипотечных ставок неминуемо приведет к появлению финансового «пузыря». Система банковских учреждений в стране пока что нестабильна, поэтому дешевые кредиты при неблагонадежных заемщиках приведут к финансовому кризису. Кстати, данное мнение не так давно поддержал Дмитрий Медведев — он заявил, что, с одной стороны, ипотечная ставка может быть даже ниже озвученного президентом уровня (7-8%). Однако Владимир Путин планирует добиться такого показателя к 2024 году. Не исключено, что падение ставки затормозят сознательно через механизмы Центробанка, пытаясь придержать ее на отметке в 9,25-9,5%.

Правовая основа

Любые договорные отношения, такие как заключение кредитов, их переоформление и рефинансирование опираются на Гражданский Кодекс.

В соответствии со статьями 382 – 390 кодекса осуществляется переход прав кредитора к третьему лицу. Кроме того, порядок перехода прав, положение плательщика и его ответственность перед кредитором регулируются нормативными документами:

  • № 102-ФЗ Федеральным законом «Об ипотеке»;
  • № 122-ФЗ «О регистрации права недвижимости в ГКН»;
  • № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
  • Положениями Центробанка РФ № 54-П и 254-П.

Несоблюдение требований установленного регламента может привести к оспариванию правомерности сделки в суде.

Сущность процесса

Рефинансирование ипотеки – процедура оформления нового более выгодного займа, средства которого пойдут на погашение старого кредита.

Перекредитоваться можно в банке, выдавшем ипотечный кредит. Если же в нем не действуют программы рефинансирования или кредитор отказывается переоформлять договор, то сделать это можно в стороннем банке.

Что такое рефинансирование ипотекиСнижение выплат достигается несколькими способами:

  • За счет уменьшения размера банковского вознаграждения.
  • Увеличив срок выплаты долга: тогда сумма его не изменится, но из-за увеличения кредитного периода, выплаты становятся меньше. Этот вариант особенно выгоден для банков и наименее – для заемщика, так как в результате он значительно переплачивает за счет процентов.
  • Изменение валюты кредита – этот вариант удобен в случае уверенности в стабильности какой-то определенной валюты. Например, сейчас граждане, оформившие ранее валютную ипотеку, оказались в очень сложном положении. Переоформление ее в рублевую станет выходом из создавшейся ситуации.

Условия

В 2019 году российские граждане смогут принять участие в программе рефинансирования от «Россельхозбанка» на следующих условиях:

  1. У претендента должна быть незапятнанная кредитная история. Должникам будет отказано в рефинансировании. Допускается максимальная просрочка по обязательному платежу, не превышающая за последние 180 дней одного месяца.
  2. Рефинансируемый кредит не должен ранее участвовать в аналогичной программе.
  3. Срок действия рефинансируемого кредита не должен превышать 7 лет. При этом от даты заключения договора должно пройти не менее полугода и не более года.
  4. Минимальная сумма рефинансирования составляет 100 000 руб., а максимальная определяется индивидуально и может достигать 20 000 000 руб.
  5. Максимальный срок кредитования составляет 30 лет (при рефинансировании уменьшается сумма ежемесячных платежей за счет увеличения срока действия займа).
  6. В программе рефинансирования могут принимать участие и люди преклонного возраста. В этом случае пенсионерам не нужно будет подтверждать наличие трудового стажа.
  7. В 2019 году процентные ставки по кредитным программам, попадающим под рефинансирование, установлены от 10,40% на городские квартиры и жилые дома. Для работников бюджетных организаций предусмотрены самые низкие процентные ставки- 10,30%.

Требования к заемщикам

Чтобы получить одобрение по программе рефинансирования в «Россельхозбанке», заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

  • Быть гражданином России с постоянной регистрацией в месте проживания, не моложе 21 лет и не старше 65 (к дате погашения долга).
  • Стаж на последнем месте — не менее 6 месяцев, а непрерывный – 12 месяцев за последние 5 лет.Для зарплатных клиентов действуют льготные условия: 6 месяцев непрерывного стажа за последние 5 лет, и 3 месяца – на последнем месте работы.Для клиентов банка – владельцев личного подсобного хозяйства – необходимо наличие документа, подтверждающего ведение ЛПХ не менее чем за 1 год до подачи заявки.На пенсионеров, получающих пенсию в «Россельхозбанке», требования  к стажу не распространяются.
  • Заемщик должен подтвердить свою платежеспособность и уровень дохода, который может рассматриваться как совокупный или как один. При этом возможно учитывать общий доход заемщика и созаемщика.

Кроме этих требований, важным условием является требование к тому, что созаемщик должен быть тоже владельцем части прав на жилье, приобретаемое в кредит.

Рефинансировать можно только кредит, срок которого истекает не ранее чем через 2 года.Требования к заемщикам при рефинансировании ипотеки в Россельхозбанке

Порядок оформления

Процедура рефинансирования мало чем отличается от обычного процесса выдачи кредита и проходит в несколько этапов.

Для того чтобы заключить сделку, нужно оставить в банке заявление и приложить необходимые документы.

Обязательными будут:

  • Правила оформления рефинансирования ипотеки в Россельхозбанкепаспорт;
  • справка, подтверждающая доход: 2-НДФЛ или по форме банка;
  • заверенная копия трудовой книжки.

Банк может попросить предоставить и другие свидетельства, например: военный билет, медицинский полис или ИНН.

Кроме того, предоставляются документы по заключенному ранее кредиту:

  • копия договора об ипотечном кредитовании с обязательным заверением банком, выдавшим кредит;
  • справка, свидетельствующая о положительной кредитной истории заемщика, без просрочек по платежам;
  • справка об остатке задолженности по кредиту.

Список документов может быть расширен, банк может затребовать дополнительные справки от заемщика и созаемщика.

После этого банк рассматривает заявку 3 рабочих дня. Если принято положительное решение, то в течение 25 дней заемщик может заключить договор и получить средства.

При заключении сделки возможно оформление договора страхования жизни и здоровья для заемщика и созаемщика на весь срок действия кредита. При отказе от страховки повышается процентная ставка. Обязательно заключается договор страхования залогового имущества.

После сделки заемщик в течение 10 дней должен предоставить в банк справку, подтверждающую полное погашение задолженности и закрытие кредита.

Преимущества и недостатки данной процедуры

Возможность перекредитоваться и выплачивать меньшие суммы по жилищным займам очень выгодна для большинства пользователей ипотечных программ. Особенно это актуально для тех, кто оформлял ранее кредит в другой валюте – долларах или евро.

Сделка в «Россельхозбанке» имеет и дополнительные плюсы:

  • Преимущества рефинансирования ипотеки в Россельхозбанкебыстрое принятие решения;
  • отсутствие комиссии;
  • выбор подходящей схемы погашения кредита;
  • подтверждение платежеспособности справкой по форме банка;
  • участие созаемщиков в оформлении сделки;
  • допустимость досрочного погашения без штрафов.

При всех своих неоспоримых достоинствах у рефинансирования есть и недостатки:

  • подготовка и сбор дополнительных документов, что зачастую требует длительного времени;
  • высокая процентная ставка;
  • обязательным условием является наличие обеспечения, в том числе и кредитуемого жилья под залог.

Прежде чем принять решение о рефинансировании стоит просчитать все дополнительные и скрытые расходы, которые возникнут при оформлении сделки, а также сумму всех переплат, связанных с выплатой процентов за пользование кредитом.

О процедуре перекредитования ипотечного займа смотрите в следующем видеосюжете:

Рефинансирование: плюсы и минусы

В 2016 году средняя процентная ставка по ипотечным кредитам равнялась 15%, а в 2017 году – чуть более 10%. На 2018 год прогнозируют 8%, правительством объявлено о введении программы выдачи займов на жилье под 6% годовых. Сейчас подходящий момент для рефинансирования кредита на выгодных условиях, хотя это потребует затрат времени, сил и денег. Прежде, чем решиться на эту процедуру, нужно тщательно взвесить достоинства и недостатки.

Для заемщика

У обладателя ипотечного кредита может быть несколько причин для рефинансирования:

  • снижение процентной ставки и уменьшение ежемесячного платежа и общей переплаты;
  • сокращение срока кредитования. Актуально в том случае, когда у клиента банка появились новые источники дохода, увеличилась заработная плата;
  • увеличение срока кредитования и снижение за счет этого регулярных выплат при возникновении финансовых трудностей;
  • изменение валюты кредита.

Проще всего выполнить эти операции в своем банке. Строго говоря, рефинансирование в этом случае правильнее назвать реструктуризацией долга. Новый кредит не выдается, изменяются условия прежнего договора и оформляется дополнительное соглашение. Плюс в том, что требуется минимум документов, однако, банки неохотно идут на такие изменения. В любом случае стоит обратиться с заявлением.

Если кредитная организация не удовлетворит просьбу в полном объеме, предложит незначительные изменения, соглашаться не стоит. Многие банки отказываются рефинансировать пролонгированные или реструктуризированные кредиты. Можно лишиться возможности заключить более выгодный договор.

Для банка

Банкам невыгодно изменять условия в пользу своих клиентов, это означает потерю части дохода. На рефинансирование могут рассчитывать определенные категории заемщиков. Например, Сбербанк заключает дополнительные соглашения с лицами, доказавшими уменьшение своего дохода не менее, чем на 30% по независящим от них причинам. В этом случае возникает риск просрочек и невозврата, поэтому кредитная организация идет на уступки. Возможно Вам будет полезна статья: «как взять кредит в двух банках одновременно».

Рефинансирование кредитов, выданных в других банках, имеет ряд преимуществ:

  • Привлечение нового клиента;
  • Получение прибыли за счет начисления процентов по новым обязательствам;
  • Возможность дальнейшего сотрудничества, предложения других продуктов.

Банк, клиент которого досрочно погашает ипотеку за счет рефинансирования, в этой ситуации остается в проигрыше. Он получает доход в виде уже уплаченных процентов, но это гораздо меньше предполагаемого, с учетом которого определялась ставка и рассчитывались риски при выдаче. Нередко банк не дает согласия на такие операции, особенно, если это не прописано в договоре. Существуют способы, позволяющие обойти такие запреты.

Поиск выгодного варианта: предложения ведущих банков

Самый сложный этап в процессе рефинансирования – выбор новых условий кредитования в огромном потоке предложений. Два основных правила, которым советуют следовать опытные финансисты:

  • Не стоит рассматривать варианты, в которых ставка снижается менее, чем на 2%;
  • Если по договору предусмотрены аннуитетные платежи, то рефинансирование имеет смысл в первую половину срока кредитования.

Аннуитетными называются ежемесячные выплаты в равных суммах. Такие предусмотрены в большинстве договоров. Взнос включает в себя основной долг и проценты, причем вначале вторая составляющая доминирует. Получив кредит, заемщик выплачивает, в основном, проценты в пользу банка. На заключительной стадии ситуация меняется, снижение ставки на 2-3 пункта уже не даст ощутимой экономии.

При выборе нового кредитора следует учитывать, что обычно на сайтах, в буклетах сообщаются нижние значения ставок. Банк может увеличить их по разным основаниям:

  • Слишком большие сумма кредита или срок погашения;
  • Отказ от страхования;
  • Отсутствие зарплатной дебетовой карты;
  • Какие-то недочеты, обнаруженные в запрошенной кредитной истории.

До визита в банк заемщику надлежит выполнить следующие действия:

  • Составить для себя список банков, предлагающих наиболее выгодные условия по рефинансированию;
  • Выбрать из них те, требованиям которых он соответствует по возрасту, способу подтверждения дохода, сумме оставшейся задолженности, кредитной истории, месту регистрации и др.;
  • На сайтах выбранных банков воспользоваться ипотечным калькулятором, заполнив все исходные сведения. Программа анализирует указанные личные данные и сообщает размер ставки, на который можно рассчитывать. Кроме того, она вычисляет новый ежемесячный платеж и общую сумму переплаты.

Выбрав подходящую кредитную организацию, нужно готовить документы для оформления нового займа.

Сбербанк

В Сбербанке в 2018 году действует программа рефинансирования ипотеки под 10,9%, размер не зависит от дохода заемщика. К ипотечному можно добавить еще до пяти потребительских кредитов из других банков и погашать единым платежом. Ставка составит 11,65%. Возможно увеличение суммы кредита, например, получение дополнительных средств на ремонт по ипотечной ставке. Минимальная сумма рефинансируемого кредита 500 000 руб., максимальный срок 30 лет. Во время перевода залога из прежнего банка ставка повышается на 1%.

ВТБ24

В ВТБ24 предлагаемая ставка – от 10.7%. Однако, окончательный размер определяется банком в зависимости от различных факторов. Самые выгодные условия предлагаются участникам зарплатных проектов. Сумма кредита до 30 млн. руб., но не может превышать остатка основного долга по предыдущему договору. Максимальный срок 30 лет.

Альфа-банк

Самая привлекательная ставка Альфа-банка 9,49%. На нее могут рассчитывать участники зарплатного проекты. Максимальная сумма кредита 50 млн. руб., срок – до 30 лет. Базовая ставка 10,49%. К остатку средств по предыдущему кредиту могут быть добавлены дополнительные средства на личные расходы. В этом случае ставка выше на 0,5%.

Свежее предложение от Альфабанка.

Россельхозбанк

В Россельхозбанке самую выгодную ставку 9,3% при рефинансировании может получить участник зарплатного проекта при сумме кредита свыше 3 млн. руб. на приобретение квартиры. Ипотека на жилой дом дороже – 11,45%. Окончательное решение о степени «надежности» клиента банк оставляет за собой. Максимальная сумма кредита в зависимости от региона от 20 до 5 млн. руб. Минимальная: 100000 руб. На период перехода залоговых обязательств ставка повышается на 2%.

Газпромбанк

Очень привлекательную ставку Газпромбанка 9,2% годовых можно получить при условии оформления трех страховок:

  • объекта недвижимости;
  • титула;
  • заемщика.

Максимальная сумма 45 млн. руб., минимальная: 500000 руб. Максимальный срок 30 лет.

Тинькофф

Банк Тинькофф не занимается рефинансированием ипотеки за счет своих средств, а лишь выступает посредником у своих партнеров. Это большой список достаточно известных банков. Тинькофф принимает онлайн заявки, ведет переговоры с банками, согласовывает ставки, сообщает перечень документов, решает другие вопросы.

Необходимые документы

Процесс подготовки документов для рефинансирования потребует времени и денег. Все данные о квартире: оценка, паспорт, справки из управляющей компании, БТИ, которые при продаже собирал продавец, придется получать заемщику. Для подачи заявки необходимы:

  • Гражданский паспорт;
  • Форма 2НДФЛ за последние 6 месяцев;
  • Копия трудовой книжки;
  • Выписка по ссудному счету об остатке задолженности по кредиту;
  • Копия договора об ипотечном кредите с графиком платежей.

Если банк одобрит выдачу нового кредита, придется предоставлять документы на недвижимость:

  • Заключение оценщика о стоимости жилья с фотографиями;
  • Выписку из ЕГРН либо кадастровый паспорт;
  • Договор со страховой компанией с квитанцией об оплате;
  • Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по квартплате из УК;
  • Договор купли-продажи жилья;
  • Свидетельство о собственности.

Существующий договор страхования можно пролонгировать, если компания аккредитована в рефинансирующем банке. В противном случае придется оплатить полис в другой компании, а потом заняться возвратом прежней страховки.

Процедура рефинансирования

После одобрения новым кредитором документов заемщика и принятия решения о выделении средств самым важным в рефинансировании является процедура передачи залога.

Если первый банк дал свое согласие, то он снимает обременение с объекта недвижимости после перечисления остатка долга. Появляется возможность оформления залога у нового кредитора. Нужно учитывать, что это занимает определенное время. Первые месяцы в новом банке ставка будет выше от 1% до 3%, так как у кредита пока нет обеспечения.

Если прежний банк не согласен с рефинансированием, есть два способа передачи залога:

  • Последующая ипотека. Закон позволяет накладывать на одно имущество второе обременение. Квартира будет находиться в залоге у двух банков. Получив кредит, заемщик досрочно выплачивает прежний долг. Это разрешено изменениями, внесенными в 2011 году законом 284-ФЗ в гл.809 и 810 ГК РФ. Преимущество в том, что не требуется согласия бывшего кредитора. Недостаток – банки не очень хотят быть залогодержателями второй очереди.
  • Кредит с отлагательными условиями. Рефинансирующий банк дает кредит с условием, что через определенный временной интервал заемщик оформит ипотеку. Например, в Сбербанке выделяют на это 120 дней. Преимущество опять же в том, что можно обойтись без согласия бывшего кредитора. Недостаток – придется до оформления платить проценты по повышенной ставке.

Еще один момент, который следует учесть при рефинансировании, это налоговый вычет по НДФЛ. Он предоставляется в сумме стоимости квартиры, но не свыше 2 млн. руб. и уплаченных процентов по кредиту не свыше 3 млн. руб. Когда рефинансируемый кредит будет закрыт, для налоговой инспекции это означает, что владелец полностью рассчитался за квартиру. Чтобы иметь право на вычет в сумме процентов по новому кредиту, в договоре обязательно должно быть прописано, что это именно рефинансирование.

Личные финансы любят счет. Перед тем, как обращаться за перекредитованием, следует просчитать и учесть каждую мелочь, вплоть до стоимости справок, выписок, переплаты по увеличенной ставке до переоформления залога. Это поможет не потратить время и силы напрасно, а получить реальную экономию.

Что делать, если нечем платить кредит: пошаговая инструкция

При возникновении финансовых трудностей к действиям нужно приступать незамедлительно. Ни в коем случае нельзя ждать, пока долг накопится до космических сумм. Если имеется возможность гасить кредит хотя бы частично, нужно обязательно это делать. Таким образом можно выиграть время и не усугубить ситуацию.

Если по каким-то причинам нет денег, чтобы платить кредит, необходимо:

  1. Уточнить

    сколько платить кредит

    осталось на текущую дату, сроки погашения обязательств и свою ответственность за просрочку платежей. Для этого нужно открыть и перечитать свой кредитный договор.

  2. Обратиться в отделение банка, в котором был взят кредит. Туда необходимо подать заявление о временной невозможности исполнения обязательств. В нем указываются документально подтвержденные причины финансовых трудностей, а также предполагаемые сроки решения проблемы и варианты частичного погашения долга.

  3.  Стараться по мере своих возможностей платить по обязательствам. В случае, если банк отказывается идти на встречу, можно рассмотреть варианты рефинансирования и реструктуризации долга.

В крайних случаях можно задуматься о процедуре банкротства физических лиц, но эту меру стоит принимать только при отсутствии других вариантов решения проблемы.

Ответственность поручителей

Чтобы обезопасить себя, банки используют все доступные им способы. Одним из таковых является поручительство по кредитам. Его суть в том, что в случае неуплаты долга заемщиком, обязательства по платежам переходят поручителям.

Таким образом, если бывший муж не платит кредит, а жена является поручителем(или наоборот), она обязана полностью или частично гасить его долги. Избежать этого никак нельзя. Поэтому важно хорошо подумать, прежде чем согласиться выступать в роли поручителя.

Кредиты могут быстро помочь в решении текущих финансовых проблем. Однако перед тем, как взять на себя обязательства, надо четко осознать, что долг придется возвращать, а также оценить свои возможности и силы. Если сумма ежемесячного платежа по кредитам будет больше 40% от дохода, стоит задуматься о том, реально ли гасить долги в срок. Если временные финансовые трудности не позволяют осуществлять платежи в срок, лучше всего прибегнуть к законным способам решения проблемы.