Срок аренды квартиры без налогов — можно ли сэкономить на налоге

Согласно разъяснениям Налоговой службы, если за коммуналку платят жильцы, то это сумма также входит в доход собственника квартиры и с нее необходимо платить налог!

К договору прикладывают акт приема-передачи имущества с описью имущества, и расписку в получении денег. В договоре и приложениях к нему должны быть перечислены передаваемая техника и мебель с описанием их состояния и дефектов. В случае порчи или утери имущества у вас будут основания для возмещения. Также не забудьте об интересах квартиросъемщиков: принесите на встречу свой паспорт, справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, свидетельство о праве собственности.

Не забываем про налоги! Возможно, на вас «настучат» всевидящие соседи, или участковый начнет задавать вопросы, почему в квартире проживают посторонние. Да, платить все равно придется. Весь вопрос сколько? Предлагаю три законных способа уплаты налогов за сдачу квартиры:

1) 13% с физического лица (НДФЛ). Плюсы: отчитываться нужно раз в год до 30 апреля, самая высокая ставка (в отдельных случаях может оказаться самым выгодным вариантом). Плюсы: это законный способ, не надо регистрировать предпринимательство, отчитываешься в этом году за предыдущий год. Минусы: сразу нужно оплатить всю сумму за год, невыгодно, так как сумма налога наибольшая по сравнению с другими вариантами.

2) 6% с ИП (по УСН). Плюсы: ставка налога небольшая, платить нужно раз в квартал, что посильно для бюджета, сумма налога уменьшается, на уплаченные обязательные взносы в фонды (ПФР и ОМС), если арендаторов нет, то налога нет. Минусы: необходимо регистрировать предпринимательство, сдавать  раз в год отчетность в налоговую.

3) уплата налогов ИП по патенту. Плюсы: в отдельных случаях наиболее выгодный вариант, минусы: необходимо регистрировать предпринимательство, сдавать раз в год отчетность в налоговую, экономия не для всех объектов, нужно покупать патент, даже если квартира пустует, налог все равно нужно оплачивать.

Финансовой грамотности и благополучия вам и вашим близким в наступающем году!

Содержание

Оформление договора аренды

Несколько слов о том, как сдать квартиру в аренду. Если у вас есть свободное жилье, то его можно предоставлять другим лицам. Перед этим нужно знать, какие документы требуются, чтобы составить договор между владельцем и нанимателем квадратных метров. В нем обязательно прописывают:

  • адрес сдаваемого жилья и его размер;
  • порядок начисления. В этом разделе пишут размер оплаты и сколько раз в год необходимо ее вносить. Рекомендуется в договор найма внести сумму с учетом инфляции, роста цен на жилищно-коммунальные услуги. Периодичность изменения размеров оплаты также вписывают в соглашение (например, раз в полгода);
  • информацию об арендодателе и нанимателе (данные паспорта, место проживания, ИНН);
  • условия получения денег за квартиру (например, потребовать предварительную оплату за два месяца или за полгода, если наниматель выедет до указанного срока, не внесет оплату или испортит имущество);
  • где и когда составлен договор аренды квартиры (адрес и число).

Можно вписать и другую информацию, которую сочтут важной две стороны, заключающие соглашение.

Срок действия договора

Немного о том, на какой срок заключать договор. В соглашении необходимо записать дату окончания договора, который заключают на срок от месяца до пяти лет. Когда таких данных нет, то контракт действует на протяжении пяти лет. Также в соглашении нужно указать сроки, когда его могут расторгнуть. Арендодатель может внести условия, по которым выселит нанимателя: несвоевременная оплата, порча имущества, проживание посторонних граждан и т. д.

В заключение договаривающиеся стороны подписывают соглашение. С этого времени оно считается действующим, подпись нотариуса не нужна. Если контракт функционирует больше года, то его требуется заверить в Росреестре, чтобы не платить штраф надзирающим органам. Во избежание этого следует заключать соглашение на срок меньше года.

Акт приема-передачи

После заключения соглашения нужно оформить договор приема-передачи квартиры в день въезда нанимателя. В нем перечисляют все дорогостоящие вещи арендодателя, которые есть в жилом помещении, передаваемом съемщику. Эти сведения пригодятся, если ценное имущество пропадет. В таком случае можно предъявить претензии жильцу и возместить материальный ущерб.

Оплата за жилье

После заключения договора и передачи квартиры жильцу арендодатель получает оплату за жилье в соответствии с условиями соглашения. Рекомендуется взять расписку обеим сторонам, чтобы предотвратить конфликтные ситуации по этому поводу. Выплату за аренду квартиры получают следующими способами:

  • наличными от нанимателя;
  • переводом денег на счет или карту арендодателя.

При последнем способе расписка не нужна, так как все подтверждено при оформлении перевода. При взятии платы за ЖКУ сведения о получении денег указываются во второй расписке, что предотвратит разночтения и поможет не запутаться в выплатах. Эта информация поможет арендодателю решить вопрос, как правильно сдавать квартиру в аренду.

Что будет, если не платить налоги?

Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.

Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.

Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.

Краткосрочная сдача жилья

Оплатить налог в таком случае нужно в сумме, равной 13 процентам от полученных доходов. Такая статья есть в налоговом законодательстве страны. Большинство владельцев жилья желают обойтись без налогов, но при этом они рискуют получить штраф от фискальных органов. Заплатив сборы за сдачу жилья, можно жить со спокойной совестью и избежать ответственности по УК РФ. Это гарантирует возмещение ущерба после порчи имущества квартиросъемщиком. К тому же, «доброжелатели» часто сообщают, что при сдаче квартиры в аренду налог не выплачивается. Последние законы направлены на вывод теневого рынка в правовое пространство и взимание сборов за прибыль, полученную от аренды квартир. Поэтому нужно действовать в соответствии с законодательством и вносить требуемые суммы вовремя.

Налоговый юрист Гордон Андрей Эдуардович

г. Москва

В России установлен налог на аренду квартир, гаражей, машиномест, офисов и любой другой недвижимости. Налог взимается с суммы полученного дохода.

Поскольку собственниками перечисленного недвижимого имущества в Российской Федерации может быть и физические лица и организации,  уплата налогов за аренду в организациях – забота руководства и бухгалтерии. Физические лица, получающие доход от сдачи в аренду своей недвижимости, должны сами позаботиться об уплате налогов, или об этом позаботится государство.

Позаботиться об уплате налога означает не только посчитать и заплатить. Российское законодательство позволяет гражданину выбрать удобный для него способ (систему) уплаты налогов. В зависимости от выбранной системы суммы налога на аренду квартир (или другой недвижимости) и порядок налогообложения дохода будет разными, так что гражданин может реально сэкономить на налогах.

Граждане, то есть физические лица, получающие доход от аренды могут не заморачиваться, и просто платить Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации. Он составляет 13% от суммы дохода. Но уже сейчас ни кто не скрывает грядущее повышение налогов, прежде всего будет поднят именно НДФЛ. По этому, уже сейчас целесообразно сравнить основные способы налогообложения.

Считается, что арендодатель заплатит меньше налогов, если зарегистрируется, как Индивидуальный предприниматель (ИП), и будет применять Упрощенную систему налогообложения (Глава 26.2 Налогового кодекса РФ), либо  купит Патент (Патентная система налогообложения — глава 26.5 Налогового кодекса РФ).

Пропаганда уплаты налогов за аренду квартир призывает людей заявлять о своих доходах от аренды и уплачивать налог НДФЛ 13%. Но такая сознательность может в будущем сыграть с такими налогоплательщиками злую шутку. Дело в следующем:

  • Систематическое получение дохода от сдачи в аренду квартир, гаражей, домов, офисов и другой недвижимости, по законодательству Российской Федерации, является предпринимательской деятельностью. А предпринимательская деятельность в России должна вестись только в установленном порядке – то есть требуется оформления предпринимательства в той или иной форме. В противном случае, может встать вопрос о незаконном предпринимательстве, а это — вид уголовного преступления. И самого по себе уплаты налогов здесь не достаточно.
  • Более того, создается особо циничная ситуация: уплата налогов будет использована против вас, как доказательство систематического получения дохода!

Сдающим в аренду недвижимость гражданам нужно знать ряд важных положений налогового законодательства, значительно влияющих на сумму уплачиваемых налогов и учитывать эти положения в своей жизни.

Для налога НДФЛ важен налоговый статус физического лица. В России недвижимость может принадлежать и гражданам России и иностранцам. И каждые  из таких собственников вправе сдать свою недвижимость в аренду. При этом, в налоговом законодательстве не используется такие понятия, как гражданин России и иностранец.

Но существуют понятие налоговые резиденты Российской Федерации — физические лица законно находящиеся на территории России в течение 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев. (часть 2 статьи 208 Налогового кодекса РФ). 

Как видно, налоговый резидент Российской Федерации и гражданин России – не одно и то же. Из чего следует вывод: налоговым резидентом России может стать иностранец (не гражданин).

Налоговый статус очень важен, поскольку порядок налогообложения дохода у налогового резидента и не резидента — разные.

НДФЛ на аренду

  1. Ситуация: Физическое лицо получает доход от аренды квартиры, и ни каким образом не оформило свою предпринимательскую деятельность.

В этом случае, не будучи зарегистрированным предпринимателем (ИП), физические лица не могут применять никакие способы налогообложения, кроме уплаты Налога на доходы физических лиц, сокращенно – НДФЛ. Правила исчисления НДФЛ установлены в главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Общее правило налогового законодательства России: Все физические лица – и налоговые резиденты Российской Федерации а так же физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами России, и получающие доходы на территории России являются плательщиками Налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Общее правило расчета НДФЛ: налог берется с суммы всех доходов налогоплательщика за налоговый период.

Виды доходов, с которых берется налог НДФЛ, перечислены в статье 208 Налогового кодекса РФ, в частности в статье прямо указан  доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации. То есть доход физических лиц от сдачи в аренду квартир, машиномест, загородных домов, офисов, магазинов и т.д. расположенных на территории России, облагается НДФЛ.

Налоговая ставка НДФЛ:

Здесь существенное значение имеет упомянутый выше налоговый статус арендодателя (получателя дохода от аренды):

Для арендодателей – налоговых резидентов РФ налоговая ставка составляет 13%.

Для не резидентов – 30%.

С какой суммы берется налог НДФЛ при сдачи квартиры в аренду:

Налог НДФЛ берется с налоговой базы – сумма доходов, полученных за налоговый период.

Налоговый период по налогу НДФЛ:  календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Вывод: Налог НДФЛ взимается с общей суммы дохода, полученного в течение календарного года.

Пример 1:

Гражданин Молдавии, постоянно проживающий в Москве сдает в аренду принадлежащую ему квартиру за 20 000 руб. в месяц в течение всего 2016 года.

Рассчитать сумму НДФЛ на доход от сдачи в аренду за 2016 год.

Решение:

Налоговый период НДФЛ – календарный год – 12 месяцев.

Налоговая база НДФЛ от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

Арендодатель постоянно проживает в России, то есть более 183 календарных дней в течении последовательных 12 месяцев, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ такой гражданин Молдавии признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 13%.

НДФЛ = 240 000 х 13% = 31 200 руб.  

Пример 2:

Гражданин России, постоянно проживающий в Мюнхене сдает принадлежащую ему квартиру  в Москве за 20 000 руб. в месяц в течение 2016 года

Рассчитать сумму НДФЛ на доход от сдачи в аренду за 2016 год.

Решение:

Налоговый период НДФЛ – календарный год – 12 месяцев.

Налоговая база от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

Арендодатель постоянно проживает в Мюнхене, НЕ на территории России, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ арендодатель НЕ признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 30%.

НДФЛ = 240 000 х 30% = 72 200 руб. 

Вывод: если вы выезжаете за пределы территории Российской Федерации на срок более 183 дней, вы можете утратить ваш налоговый статус Налогового резидента России, и уплата НДФЛ будет проводиться по повышенной ставке.

Важно:  При определении налогового статуса срок нахождения в России исчисляется за 12 последовательных месяцев, а не в течение календарного года.  

Как заплатить налог НДФЛ:

Уплата НДФЛ требует от налогоплательщика совершить несколько операций:

1) Налогоплательщик должен встать на учет в Налоговой инспекции и получить ИНН – индивидуальный налоговый номер. (Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя- не обязательно. В этом случае при расчете налога НДФЛ налогоплательщик не может уменьшить свои  доходы на понесенные расходы, например на сумму уплаченного налога на имущество,а скоро этот налог составит внушительную сумму).

2) По окончании налогового периода в течение которого был получен доход от аренды (календарного года), до 30 апреля следующего года, налогоплательщик заполняет и подает в налоговую инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ.

3) Собственно, уплатить сумму налога.

В декларации указывается сумма полученного за налоговый период дохода от аренды (если иных доходов не поступало).

Отличие в заполнении налоговой декларации налоговых Резидентов РФ и НЕ Резидентов РФ:

На Листе «А»  «Доходы от источников в Российской Федерации», в графе 010 (Налоговая ставка) налоговые Резиденты России ставят цифру 13%,  физические лица НЕ налоговые резиденты России в графе 010 ставят цифру 30%.

При расчете НДФЛ от аренды квартир, домов, офисов  и иного недвижимого имущества могут уменьшить полученный доход на стандартные и социальные налоговые вычеты.

Стандартные вычеты:

По правилам статей 218 Налогового кодекса РФ налогоплательщики налога НДФЛ вправе уменьшит налогооблагаемый доход в связи с наличием несовершеннолетнего ребенка и обучающегося совершеннолетнего ребенка возрастом до 24 лет :

1 400 рублей — на первого ребенка;

1 400 рублей — на второго ребенка;

3 000 рублей — на третьего и каждого последующего ребенка;

6 000 рублей — на каждого ребенка в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, или учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента в возрасте до 24 лет, если он является инвалидом I или II группы.

Налоговый вычет производится на каждого ребенка в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента, курсанта в возрасте до 24 лет.

Единственному родителю указанные налоговые вычеты предоставляется в двойном размере. Вычета так же предоставляются приемным родителям, усыновителям, опекунам, попечителям. Налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления родителей (супругу родителя, усыновителям, опекунам, попечителям, приемным родителям, супругу (супруге) приемного родителя на основании их письменных заявлений и документов, подтверждающих право на данный налоговый вычет.

Заявления и документы должны быть приложены к налоговой декларации по НДФЛ.

ВАЖНО:   физическим лицам, у которых ребенок находится  за пределами Российской Федерации, налоговый вычет предоставляется на основании документов, заверенных компетентными органами государства, в котором проживает ребенок.

Указанный налоговый вычет предоставляется до месяца, по итогам которого доход налогоплательщика рассчитанный нарастающим итогом с начала налогового периода не превысит 350 000 руб.

Социальные вычеты:

По правилам статьи 219 Налогового кодекса РФ налогоплательщики вправе уменьшить налогооблагаемый доход на суммы затраченные на:

  • Собственное обучение или обучение своих детей в образовательных учреждениях
  • Собственное лечение или лечение своих детей в лечебных учреждениях

Стандартные и социальные налоговые вычеты указываются в листе Е1 и Е2 ой декларации по НДФЛ.

Как подать налоговую декларацию по НДФЛ:

Налоговая декларация в бумажной форме может быть представлена в инспекцию ФНС России самостоятельно налогоплательщиком, через представителя по нотариальной доверенности); по почте — в виде заказного отправления с описью вложения.

В электронной форме, налоговая декларация отправляется по телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

Если налоговая декларация не будет подана в установленный срок, налогоплательщик подлежит привлечению к налоговой ответственности – штрафу за не подачу декларации, а при не уплате налога, еще и за неуплату налога.

Сумма штрафа за неподачу налоговой декларации 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30%.

КАК УПЛАТИТЬ НДФЛ:

По сроку общая сумма налога со всех доходов за истекший налоговый период должна быть уплачена НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ в бюджет до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Уплата налога должна производиться только самим налогоплательщиком, поскольку сведения о плательщике банк вносит в реквизиты платежа. Таким образом, если супруг оплатил за своего супруга налог, то в Инспекции ФНС это платеж может быть виден как платеж налога того супруга, который в банке совершил платеж. В результате у налогоплательщика – супруга, будет числиться задолженность! И на нее будут начисляться пени.

Налог НДФЛ по доходам от аренды за 2015 год должен быть уплачен до 15 июля 2016 года. Собственником офиса является супруг Иванов, арендодателем является он же.

В случае если уплату налога Иванов доверит своей супруге, то у него может образоваться задолженность (недоимка).

На этом налоговые обязанности физического лица получившего доход от сдачи квартиры в ареаренду считаются исполненными.

Общая система (ОСНО), Упрощенка (УСН), Патент

Индивидуальный предприниматель (ИП) – физическое лицо зарегистрированный в качестве предпринимателя. Регистрацию осуществляет налоговая инспекция.

Для законного получения дохода от предпринимательской деятельности по сдаче в аренду недвижимого имущества — квартиры, офиса и т.д., в сведения об ИП должно быть указан соответствующий вид деятельности – услуги по предоставлению недвижимого имущества  в аренду.

Существенным вопросом для ИП станет способ налогообложения. ИП может выбрать общую систему налогообложения (ОСНО), упрощенную систему налогообложения (УСН), патентную систему.

ИП на ОСНО – система налогообложения требующая ведения бухгалтерского учета и налогового учета. Требуется соответствующая квалификация и затраты на организацию и ведение учета, подготовка текущей (в течение года) отчетности. Но главное – это уплата НДС. Арендодатель на ОСНО является плательщиком НДС. По этому налогу обязательно ежеквартальная сдача налоговых деклараций и уплата налога. Система целесообразна к применению при сдаче в аренду площадей «промышленных  масштабов»: цеха, крупные выставочные залы, офисные центры и т.п.  Арендаторы-предпрятия заинтересованы учитывать «входной» НДС и расходы, им выгоден арендодатель-физическое лицо на ОСНО. Для собственника недвижимости-арендодателя при применении ОСНО общие суммы налогов так же существенно возрастут. По очевидным соображениям, уплату налогов ИП на ОСНО мы в рамках этого материала не рассматриваем.

УСН от аренды

Физические лица, зарегистрированные в качестве ИП, вправе применять для исчисления налога на аренду Упрощенную систему налогообложения. Считается, что УСН значительно отличается от ОСНО и позволяет снизить расходы на ведение учета. Прежде всего, поскольку налогоплательщики на УСН не обязан платить НДС. Так же не требуется ведение бухгалтерского учета. Вместе с тем, вести учет доходов или доходов и расходов необходимо .

Дело в том, что система УСН допускает применение двух форм: УСН «доходы», или УСН «доходы минус расходы». Из названий систем видно чем они отличаются.

Применяя систему УСН налогоплательщики уплачивают Единый налог в связи с применением УСН.

Налоговые ставки  УСН зависят от применяемого способа исчисления:

Для системы «Доходы» – 6% от доходов.

Для системы «Доходы минус расходы» – 15% с разницы между доходами и расходами.

Существенная разница между этими способами применения УСН может проявиться, если у арендодателя имеются систематические существенные расходы на недвижимость, которая сдается в аренду.

Как правило, при сдаче в аренду квартир, гаражей и иной недвижимости у арендодателя отсутствуют систематические расходы, по этому для сдачи в аренду «экономически эффективнее» УСН «доходы», при которой с арендной платы взимается всего 6% налога. Да и налоговая инспекция в этих случаях задает меньше вопросов.

Существенным дополнением налоговой нагрузки являются взносы: В Пенсионный Фонд и Федеральный Фонд Обязательного медицинского страхования.

Страховой взнос в ПФР за год = МРОТ х тариф х 12 месяцев + 1% от суммы доходов, превышающих 300 000 рублей.

Для 2016 года взнос в ПФР = 19 356,48 руб.(6 204 руб. × 26% × 12 мес.)

Страховой взнос в ФФОМС за год = МРОТ х тариф х 12 месяцев

Для 2016 года взнос в ФФОМС за год = 3 796,85 руб.(6 204 руб. × 5,1% × 12 мес.), где 6 204 — минимальный размер оплаты труда (МРОТ).

То есть налоговая нагрузка предпринимателя по УСН в 2016 году увеличивается белее чем на 23 000 руб. А если годовой доход превысит 300 000 руб. взносы в пенсионный фонд увеличатся на 1% от суммы, превышающей 300 000 руб.

Например, арендная плата за дорогостоящие квартиры в Москве могут превышать 100 000 руб. в месяц, а годовой доход — соответственно, 1 200 000 руб. тогда дополнительная плата в ПФР составит 1% х (1 200 000 — 300 000) = 9 000 руб.

Налоговая декларация по УСН

Налоговая декларация подается один раз в год. ИП, применяющий УСН, подает налоговую декларацию не позже 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Это совпадает с условиями применения налога физическими лицами НДФЛ.

Налоговый период, отчетные периоды УСН

Налоговый период единого налога при применении УСН – календарный год, с 1 января по 31 декабря. Налоговый период – период времени за который налогоплательщик исчисляет и уплачивает налог.

Отчетный период – 1 квартал, полугодие, 9 месяцев календарного года. Это периоды, по окончании которых налогоплательщики обязаны исчислить и уплатить сумму авансового платежа по налогу исходя из фактически полученных доходов, или доходов, уменьшенных на величину расходов.

Вывод: единый налог при УСН ИП выплачивает  тремя платежами по истечении каждого квартала календарного года и последний платеж, по итогам года – до 30 апреля

Уплата налога. Авансовые платежи.

Сумма единого налога при применении УСН уплачивается по истечении налогового периода ДО истечения срока подачи налоговой декларации. Для ИП это  до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом.

Авансовые платежи по единому налогу ИП при УСН уплачиваются не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом, соответственно за 1 квартал – до 25 апреля, за пол года – до 25 июля, за 9 месяцев – до 25 октября.

ИП, применяющие «упрощенку», имеют право  уменьшить полученные доходы на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

ИП Иванов на УСН «доходы» сдает в аренду нежилые помещения – офисы за 800 000 руб. в месяц.

Расходы на помещения составляют 100 000 руб. в месяц.

Вопрос: какая система налогообложения дохода от аренды выгоднее: УСН доходы, УСН доходы минус расходы или НДФЛ, при прочих равных?

Решение:

Доход ИП составит 9 600 000 руб. в год, Расходы – 1 200 000 руб. в год.

Сумма единого налога при УСН доходы составит: 576 000 руб. (9 600 000 х 6%)

Сумма единого налога при УСН доходы минус расходы составит: 1 260 000 руб. (9 600 000 – 1 200 000) х 15%

Налог  НДФЛ составит 1 092 000 руб. (9 600 000 – 1 200 000) х 13%, если ИП учтет при налогообложении расходы в качестве профессиональных налоговых вычетов.

Вывод:  в Рассмотренном случае не смотря на сумму расходов более 10% от дохода значительно выгоднее применять УСН доходы со ставкой 6%.

Патент на аренду квартиры 2016

Может применяться ИП при сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, если это допускается соответствующим законом субъекта Российской Федерации. Например, в Москве это допускается законом г.Москвы.

Патент оформляется налоговым органом по месту учета налогоплательщика (месту осуществления предпринимательской деятельности ИП).

С потенциально возможного дохода подлежит уплате налог (плата за патент) в размере 6%.

Сумма потенциального дохода устанавливается законом соответствующего субъекта Федерации. Например, размер потенциального дохода в Москве установлен законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно этому закону потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду в г. Москве колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья.

Сумма платы за патент:

Исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для сдачи помещений в аренду установлен для различной площади и географического положения.

Например, сдается в аренду нежилые помещения площадью 280 кв.м. в Москве. В соответствии с указанным законом г.Москвы для сдачи в аренду нежилых помещений площадью от 100 до 300 кв.м. потенциально возможный доход установлен в размере 3 000 000 руб. в год.

Патент для сдачи в аренду нежилых помещений на календарный год  будет стоить:

180 000 руб. (3 000 000 (потенциальный доход) х 6%)

Срок, на который выдается патент составляет от 1 месяца до 1 года.

Порядок оплаты патента: Патент, выданный на срок менее чем на полгода, должен быть оплачен до окончания его действия. Выданный на срок более чем 6 месяцев, патент подлежит оплате двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения, и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Напомним:  для ИП при применении НДФЛ, и УСН и при использовании Патента обязтельно уплачивать обязательные взносы в сумме 23 000 руб. (обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС)

Налог на аренду помещений

При получении дохода от аренды нежилых помещений -офисных, торговых. складских и иных помещений коммерческого характера, а так же при сдаче в аренду более одного жилого помещения (квартиры, загородного дома), необходимо рассматривать уже форму ведения предпринимательской деятельности и системы налогообложения — ИП или организация (ООО), УСН, ОСНО.

Дело в том, что сдача в аренду помещений в указанных случаях — предпринимательская деятельность. Как было сказано в начале статьи,  в таких случаях при отсутствии оформления предпринимательской деятельности у налоговой возникнут вопросы к законности получения дохода, что грозит возбуждением уголовного дела.

При выборе системы налогообложения анализ налоговой нагрузки на доходы от аренды проводится в аналогичном вышеизложенному порядке.

Из изложенного выше, очевидны следующие выводы:

Наиболее выгодным для сдачи в аренду жилого помещения расположенного в «периферийных» частях г.Москвы будет приобретение патента для соответствующего вида деятельности.

Вместе с тем, стоит обратить внимание, что для патентной системы вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в Центральном административном округе (ЦАО) г.Москвы, то налог возрастет в многократно. По этому каждый вариант требует индивидуального расчета.

Кроме того, не забывайте об обязательных платежах в Пенсионный фонд и в Фонд обязательного мед страхования. В сумме около 23 000 руб. и их увеличении на 1% от суммы годового дохода, превышающего 300 000 руб.

При патентной системе они не уменьшают сумму потенциального дохода.

Мы готовы вам в помочь в анализе вашей ситуации и в проведении необходимых расчетов.

По состоянию на 01 ноября 2016 года

Адвокатский центр Андрея Эдуардовича Гордона

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Кто платит налоги?

Каждый житель США обязан сам за себя отвечать: раз в году самостоятельно подавать налоговую декларацию и платить налоги.

Причем важно, находитесь ли вы в США больше 180 дней в году (являетесь налоговым резидентом). Если вы большую часть года проживаете в России, а в Америку просто ездите в командировку на пару месяцев в году — налоги вы подаёте только в России. Ведь если у вашей страны с США есть договор об избежании двойного налогообложении (как с Россией) — то даже если вы заработали что-то находясь в США, в штатах налоги вы не платите.

К сожалению, если вы гражданин, к примеру, Уганды — вы будете обязаны заплатить налоги и в США (на доход полученный в США) и на родине (на весь свой годовой доход).

Кто собирает налоги?

Всеми налоговыми делами в США занимается федеральная служба IRS (Internal Revenue Service).У них на сайте и документы все есть, и формы и объяснения.

Другое дело, что в подаче налогов есть столько тонкостей (рядовой обыватель с ними сталкивается редко, но случается), что просто сайтом не ограничишься: есть специальная профессия “налоговый консультант”, которые разбираются во всех пунктах и тонкостях тысяч и тысяч правил и специальных случаев.

Если у вас случай из сложных — вам дорога в кабинет налогового консультанта. Если у вас случай попроще — вы можете составить декларацию сами, или (что в разы проще) воспользоваться для этого сторонними сайтами типа TurboTax или TaxAct.

Как подаётся налоговая декларация?

Читайте также:

Подача налоговой декларации в США

Подаётся она в начале каждого года: начиная с 1 января и крайний срок — 15 апреля.

Всего лишь нужно выбрать налоговую форму (их существует несколько, в зависимости от вашей ситуации), посчитать немного на калькуляторе, заполнить эту форму, приложить какие-то документы, если необходимо — и отослать в IRS.

Можно распечатать нужную вам форму, заполнить её от руки и отослать по почте (и так до сих пор многие делают), а можно подавать её в электронном виде на сайте IRS, а можно воспользоваться теми же многочисленными сервисами типа TurboTax или TaxAct (их много разных), где тебе ещё и по шагам всё разъяснят, возьмут за руку и проведут по каждому полю этих непонятных форм, всё в конце за вас заполнят и отошлют. За небольшую плату ($10-40, естественно) 🙂

Уровни налогов

Нужно знать, что налоги в США делятся на три уровня:

  • федеральные налоги (их платят все резиденты США)
  • налоги штата (платятся резидентами того или иного штата)
  • и местные налоги (различные дополнительные налоги устанавливаемые местным правительством округов и городов)

Например, когда заявляют: “в Техасе нет подоходного налога” — стоит помнить, что нет только налога штата, но обязательно есть федеральный подоходный налог и, возможно, есть и местные налоги. Но всё равно это означает что налогов рядовой работник в Техасе платит куда меньше чем, скажем, в Калифорнии.

Что такое “налогооблагаемая база”?

Налогооблагаемой базой называется та часть годовой зарплаты, которая облагается налогом.Грубо говоря, нужно знать, что часть зарплаты налогом не облагается.

Мы сейчас не говорим об особых категориях доходов, как-то: дивиденды, выигрыши в лотерею и казино, подарки, наследства, чаевые, и так далее. Есть множество категорий дохода, и правила вычисления подоходного налога для всех них отличаются. Мы сейчас поговорим о самом распространённом виде дохода — заработной плате.

Есть личное освобождение. Это зависит от количество иждивенцев (например, детей) и если их нет и вы живете один – равняется $3,900

Ещё есть стандартный персональный вычет. На самом деле они тоже бывают разные и например, если вы холостяк, то ваш годовой вычет будет равен $6,100 (на 2013 год)

А есть — особые вычеты. За каждого иждивенца (если с вами кто-то живёт и не имеет дохода). За наличие ипотеки. За образование детей. За какие-то покупки, связанные с работой. За то что вы военный. За медицинские траты. За то, что вы имеете медицинскую страховку. За то, что вы сдаёте недвижимость в аренду и она теряет в цене. За то, что вы отложили в свой пенсионный фонд. За то, что потеряли дивидендов по рухнувшим акциям. Да много за что!

Этих особых вычетов настолько много, и там столько правил, тонкостей и документов, которые нужно приложить в декларации, что именно эта область составляет основную сложность при подаче налоговой декларации. Именно это в основном “кормит” армию налоговых консультантов. И именно поэтому в Америке принято хранить все чеки, все распечатки, все контракты и договоры — как минимум в течении года.

Всё что остаётся после вычетов — это и есть сумма, с которой вы платите налоги.

Так что же взимается с зарплаты?

Итак, что же взимается с заработной платы работников в США?

  1. Федеральный Подоходный Налог
  2. Подоходный Налог Штата
  3. Social Security Tax – социальный фонд, платится на стороне работодателя
  4. Medicare – медицинский фонд, платится на стороне работодателя

Остановимся на каждом из них чуть подробнее:

1 – Федеральный подоходный налог

По всем штатам одинаковый. Вычисляется он по прогрессивной шкале, по специальным таблицам.Важен важен выбор таблицы: подаёте ли вы один, или вместе с супругой/гом (можно и так и так). И будут разные результаты. Тот или иной способ дают те или иные выгоды (это уже гуглить или спрашивать у консультанта).

Допустим, вы холостяк живущий один, ваша зарплата $75,000 и у вас нет никаких особых вычетов, то ваш Федеральный Подоходный Налог с такой зарплаты составит примерно 18%.

Если вы работаете на работодателя, он может выплачивать этот налог за вас, выдавая вам уже чистую зарплату. Если вы работаете на себя — вы сами должны будете заплатить этот налог в конце года.

2 – Подоходный Налог Штата

Это тоже подоходный налог, но отчисляемый штату, резидентом которого вы являетесь.

Как и в случае с Федеральным Подоходным налогом: если вы работаете у работодателя, он может выплачивать этот налог за вас, выдавая вам уже чистую зарплату. Если вы работаете на себя — вы сами должны будете заплатить этот налог в конце года.

В каждом штате этот налог разный:Где-то он отсутствует (в 8-ми штатах, включая наш Техас).Где-то он фиксированный, а где-то прогрессивный.

Вот карта США с налоговыми ставками штатов за 2013 год:

Красным цветом показаны штаты с прогрессивной шкалой, синим — с фиксированной.В штатах с прогрессивной шкалой цифры взяты усреднённые.

3 – Social Security Tax

Этот налог обеспечивает федеральную пенсионную программу и программу по выплате помощи инвалидам и безработным.

Считается этот налог не с налогооблагаемой базы, а с полной суммы зарплаты, до уплаты чего-либо, и составляет 4.2% от ставки зарплаты. Обычно его выплачивает работодатель, и вам не приходится о нём как-то печься. Не лишним будет упомянуть, что работодатель и со своей стороны ещё обязан заплатить налогов 6.2% от зарплаты работника.

Если же вы работаете на себя, то вы обязаны уплатить по Social Security Tax и за себя и за “работодателя” — 10.4% от своего дохода.

4 – Medicare

Это федеральная программа доступной медицинской помощи бедным и пожилым людям.Как и Social Security Tax, вычитается с полной суммы зарплаты, и составляет 1.45%. Точно такое же бремя — 1.45% — доплачивает налогов и работодатель.

И если вы работаете на себя, то вы выплачиваете Medicare Tax суммарно: 2.9% от своего дохода.

Вам нравится этот материал? Вы находите его интересным?Хотите узнавать больше об Америке?О том, как эмигрировать в США и о жизни там?

Так сколько же всё-же получается?

Давайте же сложим, сколько же шкур сдирается с зарплаты рядового работника:

Допустим у нас есть одинокий холостяк живущий в Техасе и зарплатой в $75,000Налогооблагаемая база получается $75,000 – $6,100 – $3,900 = $65,000

Читайте также:

Налоги в США и России

  • Федеральный подоходный налог = около 18% от налогооблагаемой базы.Считается он по специальной табличке (не буду её тут приводить), по диапазонам, так как прогрессивный. Получается $12,178
  • Налог штата = 0% (тоже от налогооблагаемой базы)
  • Social Security Tax = 4.2%
  • Medicare = 1.45%

Что же мы имеем?

$12,178 + 75000*4.2% + 75000*1.45% = 12,178 + 3,150 + 1,088 = $16,416 в год.Что составляет приблизительно 21.8% от зарплаты.

Это очень похоже на мою цифру, между прочим.В других штатах, с другой зарплатой, семейной ситуацией, и т.п. может быть совсем по-другому, меньше или больше, например 17% или даже 50%

АААААаааа! Как всё сложно!

Согласен, всё довольно непросто.И поэтому практически никто не считает на бумажке. Все пользуются специальными приложениями или уже упомянутыми мною сайтами, которые всё красиво за вас посчитают и распишут.

Вы можете воспользоваться удобным калькулятором справа, и посчитать сколько вы в вашей ситуации и с вашим доходом будете платить налогов в том или ином штате.

Хочу ещё раз уточнить, что я описываю самый простейший случай. Стоит человеку переехать из штата в штат, и начинааааается. Какому штату сколько платить? По какой шкале? А если одновременно у него ещё и родился ребёнок, он сменил страховку, сломал ногу, пролежал в больнице, не работал два месяца, развёлся, проиграл в казино, удачно перепродал акции на бирже, продал заграничную недвижимость, опять женился на женщине с 3-мя детьми, а в середине года – хоп и вышел на пенсию? Вы представляете насколько там сложнее может быть реальная ситуация?

Но не будем отвлекаться, у нас же обычный работник с просто зарплатой, помните? 🙂

А как же именно платят налоги?

Налоги платят двумя способами: либо работодатель удерживает их до выплаты зарплаты, либо вы получаете полную зарплату налоги платите сами, в конце года. Почти все наёмные работники предпочитают первый путь.

Как делают: договариваются с работодателем, чтобы он, к примеру, платил за вас подоходных налогов 25% от зарплаты. И выдавал вам что останется. Вы можете договориться и на 10% и на 60% — ваше право. В конце года, когда вы подадите налоговую декларацию, вы укажете, сколько налогов вы уже уплатили в этом году. И если у вас появились какие-то вычеты (например, в течении года родился ребёнок, вы взяли ипотеку или стали инвалидом) – государство обязано будет вернуть вам часть налогов (Tax Refund)

Если же вы заплатили налогов чуть меньше чем нужно — с вас причитается после подачи налоговой декларации доплатить государству ту или иную сумму.

Интересно, что когда вы “затягиваете с налогами” на них накапливаются проценты (4.25%), и вы со временем должны всё больше и больше. С другой стороны, если это государство вам должно — то и оно, в свою очередь, накидывает 4.25% со своей стороны.

Приятно, когда не ты внезапно оказываешься должным, а тебе доплачивают, и многие люди договариваются с работодателем удерживать такую сумму, чтобы попадать в “едва-едва больше чем ваша приблизительная налоговая ставка”.

Другие налоги

Меня часто спрашивают “а как же другие налоги”?Да, есть ещё несколько видов налогов, не взимающихся с заработной платы напрямую, но, тем не менее, ощутимо влияющих на качество жизни в том или ином штате.

Налог на машину

Читайте также:

Наша машинка

Меня про него уже несколько раз спрашивали.

Налог на машину различен от штата к штату, но он настолько незначителен, что считается, что его нет. Особенно на фоне суммы обязательной автостраховки, достигающей $1,300-$1800 в год 🙂

Просто раз в году вы платите за регистрацию автомобиля по месту жительства около $40-60, получаете наклейку с циферками, клеите её на лобовое стекло и забываете до следующего года. Что интересно: это делается в онлайне, никуда ходить не надо, наклеечка приходит через несколько дней по почте.

Налог на недвижимость

В США есть налог на недвижимость, выплачиваемый домовладельцами.Он вполне ощутимый, поэтому стоит и о нём упомянуть.

Например, у вас дом стоимостью в $280,000. Вы будете выплачивать налог на недвижимость, который может составить от $2,000 до $5,000 в зависимости от штата. Это означает выплаты в $200-500 каждый месяц!

Вот карта с налогами на недвижимость в разных штатах:

Например, в Техасе самый большой в США налог на недвижимость, а в Калифорнии он меньше аж в 3 раза! Но не стоит паниковать – не забывайте разницу в самой стоимости дома в Техасе и дома в Калифорнии 🙂 В Калифорнии сами дома стоят в среднем в 2 раза больше, и размер налога получается не таким уж и маленьким.

Налог на продажу

Немалую часть в качестве жизни американца составляет налог на продажу. Это налог, взимаемый каждым штатом отдельно с каждого продающегося на её территории товара. Например, пачка чипсов может стоит в рекламе по телевизору $2.00, а в магазинах разных штатов цена этих же чипсов может быть различной: от $2.04 (Аляска) до $2.40 (Чикаго). Это значит, что идя в магазин за продуктами в разных штатах вы тратите разное количество денег, что не может не сказаться на качестве жизни.

Всё что вы потребляете: покупаете продукты, ходите в ресторан, покупаете одежду, заправляете и чините машину, покупаете мебель, да практически всё подвержено налогу на продажу. И в штатах, где он выше — все цены выше.

В среднем, за исключением определенных категорий, где он регулируется отдельно) налог на продажу по штатам таков:

Как я упомянул, на определенные категории товаров налог на продажу регулируется отдельно, и некоторые товары — как бензин, например — показывают такой вот разброс цен по стране (график за сегодняшнюю дату с gasbuddy.com):

Получается, например, что в Калифорнии бензин на треть дороже чем в Техасе.

И на этой карте нет Аляски, там всё тёмно-бордовое, очень дорогой бензин почему-то.

Ну вот, в целом — примерно так.

Тема очень объёмная, и никак не помещающаяся в одну статью (и даже в несколько), о ней пишут книги, учатся всяким тонкостям несколько лет и занимаются этим профессионально.

Рядовому человеку не так уж и сложно раз в году потратить один день в году на заполнение и подачу налоговой декларации на удобном сайте с подсказками, где тебя проведут по шагам, всё объяснят, всё за тебя посчитают и заполнят. Так что это не так уж и сложно, как это звучит, если начать разбираться.

Надеюсь, ответил большинству вопрошающих, но если будут ещё вопросы — добро пожаловать в комментарии!

Похожие посты

Налоги в США и РоссииЧто такое SSN?Подача налоговой декларации в США

Понравилась статья? Поделись с друзьями:

Законодательная база

Нормативными актами, регулирующими отношения по таким договорам, являются Гражданский кодекс РФ (Главы 34-35), а также Жилищный кодекс РФ, где прописаны все права и обязанности обеих сторон.

В законе РФ прописывается факт необходимости регистрации договора аренды.

В первую очередь, такая регистрация нужна для того, чтобы закрепить права и обязанности сторон и предотвратить возникновение конфликтов.

Иными словами, обезопасить участников от нежелательных последствий, таких как досрочное расторжение договора.

Нужно ли и как зарегистрировать сделку?

Стороны, если они являются физическими лицами, заключают договора найма, и получают названия:

  • наниматель, то есть тот, кто непосредственно снимает жилое помещение;
  • наймодатель — гражданин, которому принадлежат юридические права на дом, квартиру или иной объект, предоставляемый в найм.

Причем по такому договору стороной нанимающей может быть только физическое лицо.

С юридическим лицом заключается другой вид соглашения — договор аренды, с соответствующими названиями сторон — арендатор и арендодатель.

Но использовать помещение можно только для проживания граждан. Например, там может поселиться сотрудник фирмы, на длительное время прибывший из другой местности.

По сути, оба договора определяют соглашение о предоставлении имущества во временное пользование.

Но стоит понимать, что между ними все-таки существует разница.

И если между гражданами вместо договора найма будет заключён договор аренды, то в случае разрешения каких-либо конфликтных ситуаций в суде, он может быть признан недействительным.

Сроки действия договора

По временным рамкам договоры можно классифицировать следующим образом:

  • Краткосрочные. Чаще всего имеет место сдача помещения посуточно, либо на несколько суток
  • Долгосрочные. Здесь срок действия фиксируется конкретно — до 5 лет. На большее время возможность заключения не предусмотрена.

При отсутствии указания длительности договора, он считается заключенным на 5 лет.

А вот расторгнуть сделку можно только если предупредить другую сторону заблаговременно.

Есть возможность в самом договоре прописать срок, за который нужно сообщить о прекращении отношений между участниками.

Если же такой пункт в соглашении отсутствует, то временем оповещения является 3 месяца до дня расторжения договора.

Как фиксировать поступление денежных средств?

Факт расчета за найм и аренду жилого помещения фиксируется официальным документом — распиской. Строго регулируемой законом формы составления нет.

Но есть несколько важных правил, которых необходимо придерживаться:

  • Расписка должна быть составлена арендодателем. Способ составления не важен — можно написать вручную, либо с использованием электронных средств. Но стоит учитывать, что в случае возникновения каких-либо разногласий первый вариант будет более выигрышным, так как позволит суду назначить почерковедческую экспертизу.
  • Само написание документа должно быть максимально аккуратным, так как наличие помарок или исправлений может привести к потере им юридической силы.
  • Обязательно необходимо указывать сведения о лицах, упомянутых в расписке: фамилия, имя, отчество, паспортные данные. Также необходимо обозначить дату принятия денежных средств, а также сумму и период, за который они выплачиваются.

Заверять у нотариуса написанную от руки расписку не имеет смысла — документ и так имеет юридическую силу.

А вот при использовании в процессе составления электронных средств и распечатке на принтере к услугам нотариуса лучше всего прибегнуть.

Перечень документов для приватизации квартиры 2019

Перечень документов для приватизации квартиры 2019перечень документов для приватизации квартиры 2019 — в нашей статье.

Что делать если пропущен срок вступления в наследство по завещанию? Подробности — здесь.

Ответственность

За любые действия, повлекшие за собой нарушение закона, виновный несет ответственность. Что же грозит тем арендодателем, которые не желают платить налоги либо не предоставили в срок декларацию?

Последствия при отказе от регистрации и уплаты

Если собственник отказывается от регистрации и не уплачивает налог на сдачу жилья в аренду, то он несет финансовую ответственность:

  • Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
  • Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
  • За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.

Что грозит, если подал декларацию не в срок?

Если декларация не была предоставлена вовремя в налоговую, то в соответствии со ст.119 НК будут наложены штрафные санкции в размере 5% от невыплаченной суммы за каждый неполный либо полный месяц просрочки.

Штраф может доходить до 30% от суммы.

Если вами не предоставлена декларация и не уплачены налоги в крупном объеме (больше 600 000 руб, с условием, что часть невыплаченных налоговых сборов превысит 10 % от подлежащей выплате суммы за 3года подряд либо больше 1,8 млн. руб за 3 года подряд), тогда на вас будет наложен штраф в размере от 100 000 до 30 000 руб либо в размере всех полученных доходов за срок от одного до двух лет, либо арестуют максимум на полгода или лишат свободы сроком до 1 года.

Однако поймать за руку того, кто не платит налог на сдачу жилья в аренду, порой оказывается очень сложно.

Чаще всего это случается, когда жильцы не очень благонадежны, и соседи, возмущенные их поведением, могут сообщить о своих подозрениях на нелегальную деятельность собственника участковому.

Он, в свою очередь, собирает и документально засвидетельствует информацию о жильцах и владельце жилья, и если с помощью этой информации можно подтвердить наличие незаконной аренды, то дело передаётся в налоговую службу, а затем может попасть в суд.

Но судебная практика показывает, что имея лишь косвенные доказательства, в виде тех же заявлений соседей, очень сложно доказать получение незаконных доходов.

Другое дело, если у ФНС на руках имеется оформленный договор аренды. Тогда почти наверняка «уклонисты» будут привлечены к ответственности по действующему законодательству.

продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенокКакими нюансами сопровождается продажа квартиры, где собственник — несовершеннолетний ребенок

Как перевести жилой дом в нежилое помещение? Узнайте тут.