Титульное страхование — что это такое и когда используют

Получение страховки на недвижимость приобрело большую востребованность в связи с тем, что большинство банковских организаций отказывается выдавать кредит для ипотеки без страхования. На протяжение 5 дней после получения полиса можно от него отказаться, но тогда заемщика ждут сложности в виде отказа в кредите либо увеличении процентной ставки по кредиту. Это обуславливает необходимость оформления страхового полиса. Все больше людей в этом случае отдает предпочтение титульному страхованию.

Суть страхования титула

Титульное страхование – это страховой продукт, который защищает покупателя недвижимого объекта или его владельца от рисков потерять право обладания ним. Причиной для такой страховки титула является его дефект – документ, подтверждающий право собственности. При этом страховой случай наступает далеко не всегда. Ним не считается потеря недвижимости в результате стихийных бедствий (землетрясение, пожар), взрывов, намеренного разрушения и по ряду других причин.

Как правило, право собственности обретается в результате заключения сделки по купле-продаже недвижимого имущества. Однако довольно редко цепочка участников сводится к продавцу и покупателю. Обычно объект проходит несколько этапов перепродаж. Именно в ходе перехода недвижимости между собственниками могут быть выявлены нарушения на законодательном уровне. Как результат, недвижимое имущество становится предметом судебных разбирательств, а его собственник может потерять свое право обладания. Страхование титула квартиры в таком случае перекроет потери.

Страхование титула при покупке квартиры – когда действует?

При оформлении сделок с объектом недвижимости страховым случаем считается любое основание, по которому можно признать договор купли-продажи утратившим силу. Страхователь преследует цель защитить свои интересы с помощью полиса, согласно которому страховая фирма возместит денежные затраты, расходованные на сделку.

Страхование титула при покупке может касаться:

  • Квартир.
  • Земельных участков.
  • Отдельной части жилого либо промышленного помещения.
  • Другие недвижимые объекты.

Страховка титула квартиры касается не только потери прав обладания нею, но и права распоряжения недвижимым объектом, его эксплуатации.

Наиболее частыми причинами потери титула являются:

  1. Ущемление прав собственника, когда он является третьим лицом – несовершеннолетний ребенок, наследник, одариваемый и т.п. К примеру, если жилье продано, а в ней на момент сделки прописан ребенок, для которого не предоставлена альтернативная жилплощадь.
  2. Ранее осуществляемые сделки с недвижимым объектом являются незаконными. К примеру, при сделке по купле-продаже не учтено право несовершеннолетнего ребенка на получение части жилой площади по наследству.
  3. Поддельные документы по правоустановлению.
  4. Мошеннические действия.
  5. Неправильно проведенная регистрация по новому праву собственности. Если предыдущий хозяин объекта зарегистрирован как собственник с ошибкой, то и новые его владелец не сможет зарегистрировать свое право собственности.
  6. Одна из сторон сделки признана недееспособной.
  7. Судом вынесено решение по признанию сделки недействительной, которое является неправомочным.

Страхование титула собственности – обязательное условие при оформлении ипотечного кредита. Это связано с тем, что приобретение на вторичном рынке недвижимости является довольно рискованным и нередко сопровождается различными махинациями. Банки таким образом могут обезопасить и клиента, и себя. К слову, страхование покупки квартиры не единственное, требуемое банковскими организациями. Заемщик также должен оформить страховку от пожара.

Стоимость страхования титула при покупке квартиры

Стоимость страхования при покупке квартиры зависит от того, в какую сумму была недвижимость. Цена берется из оценки БТИ либо договора купли-продажи. В основном используется тарификация в размере 0.5-1% от суммы оценки. Этот тариф касается страховки на 1 год. Если страхователю нужно оформить полис на несколько лет, стоимость страхования будет расти пропорционально сроку действия страховки с невысоким дисконтом.

В случае приобретения квартиры в ипотеку происходит страхование риска утраты права собственности на квартиру, а не сам кредит. Поэтому стоимость полиса не будет связана с объемом займа. Стоимость страховки будет рассчитываться исходя из оценочной цены недвижимого объекта.

Расширение осведомленности в сфере страхования позволит уберечь себя и свои финансы от неоправданных рисков. Для этого достаточно пройти специальное обучение, которое позволит правильно организовать страхование всех важных аспектов с наибольшею выгодой.

Содержание

Смысл страхования титула

Этот вид договора направлен строго на защиту законных интересов лиц, являющихся добросовестными, с точки зрения закона, приобретателями недвижимости. Однако далеко не все случаи выбытия объекта из собственности будут признаны достаточными для квалификации с точки зрения договора страхового случая. К нестраховым будут отнесены случаи:

  • кражи;
  • пожара;
  • уничтожения собственности и т п.

Однако если из-за недвижимости возникнет судебный процесс, например, инициированный стороной, считающий свои права ущемленными, то право собственности может быть утрачено. Именно на такие случаи и распространяется страховой титул. Все будет гораздо проще, если залоговое имущество – это объект недвижимости в домах-новостройках, где вы являетесь первым собственником. Но если покупается квартира во вторичном жилье, то вы можете не только быть вторым собственником, но даже третьим, четвертым или пятым. Права кого-то из этой цепочки предыдущих собственников вполне могли быть ущемлены при заключении сделок.

Страховые случаи

Это понятие используется не только применительно к титульному страхованию, но и ко всем остальным видам аналогичных сделок. Титульное страхование защищает собственность, полученную в результате разных оснований, а не только купли продажи. Если случай признается страховым, то компания возмещает ущерб, причиненный добросовестному приобретателю. Современные страховые компании предлагают возможность заключить договор страхования на каждое из правомочий, образующих собственность, а именно владение, пользование и распоряжение – неизменную триаду собственности. Существует множество способов утраты права собственности.

Так, недвижимости может выйти из собственности в результате мошенничества. С другой стороны, права какого-либо лица могут быть ущемлены при заключении договора. Судом также может быть сделка признана недействительной в результате обнаружения нарушений при ее оформлении. Экспертным путем могут быть обнаружены поддельные документы. Все это приведет к тому, что добросовестного приобретателя будут ущемлены – страховка помогает в какой-то мере восстановить соцсправедливость. Под добросовестным приобретателем надо понимать лицо, которое в момент заключения сделки не знало о каких-то незаконных ее аспектах и не должно было знать в силу объективных причин. Например, если не приводить в пример недвижимость, то яркий пример – покупка товара, который был ранее украден.

Ценоформирование в титульном страховании

Главный ценообразующий фактор – это стоимость объекта недвижимости, подлежащего титульному страхованию. Это стоимость берется не из головы, а на основе сделанных расчетов лицензированными оценщиками. Также могут быть взяты и другие цифры – стоимость квартиры по данным БТИ или договора. Однако в этих случаях есть риск того, что стоимость объекта будет кадастровой, а не рыночной. Компании-страховщики обычно устанавливают тариф на услугу в пределах 0,5-1% от той или иной цены объекта недвижимости. Стоит отметить, что застраховать можно не только квартиру, но и любой другой объект недвижимости:

  • промышленные здания;
  • коммерческие площади;
  • земельные участки и тому подобное.

По условиям договора титульного страхования можно застраховать объект не только на один год, но и на более длительные сроки. В практике известны случаи титульного страхования на десять лет. Это может отразиться на тарифах страховщиков, которые могут быть более лояльными для текущего собственника.

Общий срок давности, в течение которого лицо может предъявить иск и потребовать восстановления прав, составляет три года. Но разными являются моменты начала отсчета этого периода. Это момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Кроме того, не стоит забывать и о разных основаниях для приостановления или прерывания этого срока исковой давности, поэтому титульное страхование иногда и растягивается на десять лет – так собственнику недвижимости будет гораздо спокойнее.

Страхование права собственности

Титульное страхованиеБерутся защитить право имущества страховые компании (СК), а свой продукт называют «титульное страхование». Термин «титул» пришел из юриспруденции. Его значение трактуется как «право».

Иными словами, титульное страхование – гарантированное возмещение покупателю денежных средств по рыночной стоимости квартиры, если при определенных условиях сделка аннулируется судом.

Объекты защиты титульного страхования

  • Жилые помещения;
  • Нежилой фонд (производство, гаражи);
  • Земельные наделы в собственности физических и юридических лиц.

С вероятными сложностями СК пойдут на страхование аварийных домов.

Отказ последует для:

  • Недостроенных и не введенных в эксплуатацию зданий;
  • Выведенных из жилого фонда;
  • Возведенных не по закону и нормам строительства.

Условия для лишения прав собственности

  • Отсутствие новой квартиры у раннее прописанного на проданной жилплощади малолетнего ребенка;
  • Нарушения прав наследования части квартиры несовершеннолетним путем односторонней продажи квартиры;
  • Мошенничество;
  • Подделка документов на жилье;
  • Неправомочное лишение прав в судебном порядке;

Всё это страховые случаи, наступление которых обязывают страховую компанию возместить ущерб.

Суд признает нелегитимной покупку, если одна из сторон не достигла 18 лет, либо недееспособна, либо совершила продажу под угрозами и насилием.

Что не будет компенсировано?

  • Потеря жилья в условиях форс-мажора (военные действия, стихия);
  • Пожар из-за человеческого фактора;
  • Проведенная перепланировка;
  • Использование жилых помещений в качестве коммерческой недвижимости.

Когда обращаются за титульным страхованием и сколько это стоит?

Годовое обслуживание по титульному страхованию колеблется от 1 до 2% рыночной стоимости жилья в год. При этом страховать можно на срок от 1 до 10 лет с единовременной суммой выплаты. Сумма настолько внушительная, что это означает редкое использование услуги в целом.

Оформить полис можно как до вступления в права, так и после. Иногда СК, проверяя документы и историю нежвижимости, могут отказать или завысить проценты обслуживания. Это можно расценить как непрямую проверку на рискованность сделки по жилью.

Ипотека и защита титула

Обычно страховка является добровольной, кроме случая ипотечного кредитования. Со стороны банка это является одним из условий предоставления кредита. Наиболее актуальна картина для вторичного жилья, этапов перепродажи и наследования может быть много.

Что это такое

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости сопровождается рисками, поэтому любой гражданин на добровольной основе имеет возможность заключить договор со страховой компанией по программе титульного страхования.

В основе страхования правового титула лежит страхование риска материальных потерь при определенных условиях, когда добросовестный приобретатель теряет право собственности на объект недвижимости.

Его целью является удовлетворение потерь, в связи с утратой на приобретаемую недвижимость права собственности.

Правовым титулом называется документ, удостоверяющий законное и исключительное право владения собственностью.

Предметом страхования выступает право собственности добросовестного приобретателя на любой вид недвижимости, потому что именно она является объектом связанных между собой сделок, проводимых в рамках купли-продажи.

Процедура титульного страхования стала повсеместно использоваться при покупке вторичного жилья, потому что в этой сфере нередко возникают страховые случаи.

Если с течением времени обнаружится, что в какой-либо сделке был нарушен закон, она может быть оспорена, например, наследники подают иск.

Суд в данной ситуации может вынести решение, по которому право собственности всех позднейших приобретателей аннулируются.

Потеря права собственности в данном случае происходит:

  • если процедура приватизации осуществлялась без учета гражданских прав несовершеннолетних детей;
  • один из собственников не присутствовал в проведении процедуры, так как он в то время пребывал в местах принудительного содержания, отбывая дисциплинированный арест.

Приобретение недвижимости первичного рынка потеря титула возникает при продаже недобросовестным застройщиком одной и той же квартиры одновременно нескольким покупателям, что также на практике часто встречается.

Особенности

Титульное страхование обеспечивает защиту права собственности на любые предметы, относящиеся к недвижимому имуществу, в их число входят земляные участки.

Оно приобретает законную силу в случае возникновения финансового риска, при котором теряется право собственности, либо вводится ограничение на пользование, владение или распоряжения.

Основополагающим отличием титульного страхования является защита не от предстоящих событий, а от последствий произошедших событий.

Если какой-либо гражданин по решению суда утрачивает право собственности, то страховая компания обязуется оплатить ему компенсацию для покрытия денежных затрат, защищая интересы покупателей – новых собственников.

Основной целью является возмещение убытков, связанных с частичной или полной потерей права собственности на купленную недвижимость.

Объекты

К предметам, подлежащим титульному страхованию относятся:

  • жилая недвижимость — дома, квартиры, другие виды жилья, загородная недвижимость;
  • сооружения, здания различного назначения, например, гаражи;
  • офисные, другие виды нежилых помещений;
  • земляные участки разных площадей, принадлежащие как простым гражданам, так и физическим, юридическим лицам.

Страхование недвижимости Роскгосстрах Какие преимущества страхования недвижимости в компании Росгосстрах, читайте в статье: страхование недвижимости Росгосстрах

Страхование ремонта квартиры рассматривается в этой статье.

Правила оформления

Претендент подает заявление в страховую компанию, чтобы соблюсти формальности по производству титульного страхования.

На основании поданного заявления он заключает со страховой компанией договор сообразно указаниям Гражданского кодекса.

Его продолжительность в зависимости от желаний страхователя составляет от 1 года до 10 лет. Причем исковая давность по применению любых последующих ситуаций, возникающих вследствие недостоверности осуществления сделки, касающейся недвижимости, составляет три года.

Оформление осуществляется на подготовительном этапе к подписанию договора, которое заключается между продавцом и лицом, покупающим недвижимость.

До заключения договора страховщиком проводится предстраховая экспертиза. Ее целью является обследование документации на объект недвижимости и его истории.

По итогам экспертизы выносится решение об осуществлении процедуры титульного страхования. При обнаружении страховщиком факторов, вызывающих сомнения, страховой взнос может быть повышен, возможен отказ в процедуре.

Если заключается договор на страхование, то страхователем оплачивается страховая премия.

К основным условиям договора относятся:

  • при указании страхователем неверных сведений страховщик имеет право затребовать признание договора недействительным;
  • в обязательства страхователя входит незамедлительное сообщение о появлении споров или подаче сторонними лицами иска в суд по отношению к приобретенной недвижимости и права собственности на нее, вследствие которых может наступить страховой случай.

Если в договоре оговорено о судебной поддержке, то страховая компания ее обеспечивает страхователю.

Образец договора титульного страхования недвижимости.

Перечень документов при титула.

Какие могут быть риски

Процедура титульного страхования на рынке является важной финансовой гарантией добросовестного гражданина, который приобретает жилье на случай изъятия приобретаемой недвижимости по какой-либо причине.

К страховым рискам относятся:

  • если договор купли-продажи осуществлялся с нарушениями указаний действующего законодательства;
  • при обладании сторонними лицами право собственности на недвижимость после производство отчуждения;
  • неграмотное составление документов по сделке с юридической точки зрения.

Право собственности позволяет владельцу полностью обладать имуществом на законном основании, поэтому он может по своему усмотрению управлять имуществом. Однако могут сложиться обстоятельства, в силу которых владелец собственности утрачивает его.

На законном основании сделка по купле-продаже недвижимости расценивается недействительной в случаях:

  • при участии в ней недееспособного, вследствие психического расстройства или ограниченно дееспособного гражданина, если он злоупотребляет алкоголем или веществами, содержащими наркотики, несовершеннолетнего;
  • если она совершалась неуполномоченным лицом;
  • неправоспособного юридического лица;
  • если гражданина ввели в заблуждение, к нему применяли насилие, были угрозы со стороны иных лиц, его обманули;
  • при стечении непредвиденных обстоятельств, вызванных злонамеренным соглашением сторонних лиц совершаемой сделки;
  • если во время осуществления сделки гражданин не был способен руководить собственными поступками, не понимал значения действий совершаемой сделки;
  • если имущество имеет несколько владельцев, один из которых отсутствует при совершении сделки.

Наступление страхового случая

Если страхователь по вынесенному судом решению лишается права собственности на выкупленную им недвижимость, то наступает страховой случай, связанный с конфискацией недвижимости.

В сложившейся ситуации компания вынуждена заплатить компенсацию по страховке в установленный договором срок.

Причем размер компенсации должен быть соразмерен полной стоимости потерянной недвижимости, которая рассчитывается при заключении договора.

Основанием для расчета стоимости является акт оценки независимым экспертом, договор, по которому совершалась купля-продажа, соглашение о дарении недвижимости, осуществления обмена или всякого иного договора на отчуждение имущества имеющего юридическую силу.

Также в него вводят расходы на производство судебного разбирательства, если в договоре титульного страхования они предусмотрены.

Стоимость

Титульное страхование осуществляется по высокой стоимости, но предоставляемые покупателям гарантии позволяют сохранить приобретенную недвижимость.

Наименование страховой компании Страховой тариф в зависимости от стоимости квартиры Единица измерения
Ингосстрах  1–4  %
РОСНО  7–1,5  %
Росгосстрах  от 0,6  %
РЕСО-Гарантия  0,3–1,4  %

Титульное страхование от компании Росгосстрах.

Страхование квартиры Для чего нужно страхование квартиры, узнайте в статье: страхование квартиры

Какая стоимость страхования квартиры от затопления, вы можете узнать здесь.

Про виды договора имущественного страхования рассказывается в этой статье.

Видео: Титульное страхование — панацея от мошенников?

Ваши отзывы

Предыдущая статья: Страхование квартиры

Следующая статья: Страхование ипотеки в Сбербанке

От каких рисков защищает титульное страхование

Представьте:Вот купили вы квартиру, заплатили деньги, наводите уют, рожаете детей и вдруг — повестка в суд! Ваше право собственности на вашу квартирку оспаривают нежданно объявившиеся неучтенные наследники. Ведь законом установлен десятилетний срок исковой давности, когда можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной.

То есть откуда-то из-за границы приезжает наследник и заявляет, что он имеет право на квартиру. А почему раньше молчал? А потому что он не в курсе был, что папенька помер, так как мама с папой давно разошлись и связь не поддерживали. Но в свидетельстве о рождении отец указан, родительских прав его не лишали, значит наследник имеет право на свою долю.

И если решение суда будет не в вашу пользу, то квартиру вы должны будете освободить. Да, суд постановит, что вам должны вернуть деньги. Но сколько вы будете дожидаться этих денег, и где будете жить все это время — никого не волнует.

Страшно? Да, ужастик еще тот.

И вот тут титульное страхование недвижимости очень пригодится. Заключив титульное страхование, можно спать спокойно. Если суд признает договор недействительным, страховая вернет деньги за квартиру.

Сколько стоит титульное страхование

Страховка на год стоит около одного процента от стоимости квартиры. И лучше страховать на весь период исковой давности.

Можно заключить страхование и позже, через несколько лет после приобретения недвижимости, если вдруг вам стало неспокойно. То есть необязательно страховать недвижимость в день её приобретения.

ПОДЕЛИТЕСЬ ИНФОРМАЦИЕЙ!

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Еще полезные статьи

Безопасные расчеты в сделке купли-продаж…

Для каких сделок можно использовать Сервис безопасных расчетовдля квартир в новостройках, и

За что отвечают созаемщик и поручитель в…

Знаете, сколько у меня друзей и знакомых, которые выступили созаемщиками или поручителями в ипо

Коттедж, таунхаус, дуплекс в Краснодаре….

Вы не хотите жить в многоэтажном и многоквартирном доме и планируете приобрести коттедж или дуп

больше статей

Что представляет собой страхование титула?

После приобретения квартиры покупатель получает титул собственника. Как раз потеря данного титула и права собственности на недвижимое имущество считается предметом титульного страхования. Данный вид страховых услуг широко распространен на Западе, однако в России он на практике используется только последние десятилетия.

Здесь важно понимать следующее: титульное страхование должно защитить от уже случившихся событий, о которых покупатель не знал на момент совершения купли-продажи квартиры. Например, какая либо из предыдущих сделок с данной недвижимостью прошла с нарушениями. Как следствие, покупатель по решению суда теряет на нее право собственности, т.к. сделка признается недействительной (юридически ничтожной). В итоге человек может лишиться и самой квартиры, и выплаченных за нее денежных средств. Однако при наличии договора страхования у него есть шансы на возмещение ущерба в рамках страховой суммы.

Титульное страхование при сделках с недвижимостью осуществляется в добровольном порядке. Это особенно актуально при покупке вторичного жилья, имеющего долгую юридическую историю в виде целой цепочки сделок купли-продажи. Осуществить юридическую проверку такой недвижимости крайне сложно, зачастую попросту невозможно. Поэтому очень часто банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, требуют от покупателя застраховать титул. В противном случае банк может счесть риски чрезмерно высокими и отказать в выдаче кредита.

Какую недвижимость можно застраховать?

По договору титульного страхования можно застраховать как жилую недвижимость (квартиру, дом), так и земельный участок, объекты незавершенного строительства и прочее. Это означает, что покупатель может прибегнуть к услугам страховщиков не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в случае приобретения новостройки. Хотя в целом недвижимость в строящемся доме считается юридически безопасной, здесь тоже имеются риски утраты права собственности. Например, из-за мошеннических действий компании-застройщика, которая продала одну квартиру дважды.

Когда можно рассчитывать на компенсации от страховщиков?

Вы вправе требовать от страховой компании возмещения убытков при наступлении страхового случая. Таковым будет являться прекращение права собственности на квартиру. К этому приводит решение суда, согласно которому сделка купли-продажи признается недействительной.

Существует несколько возможных оснований для отмены сделки в суде:

  • наличие ошибок в оформлении документации по сделке;
  • совершение сделки с общим имуществом со стороны одного из супругов без получения согласия второго;
  • совершение сделки недееспособным лицом;
  • присутствие признаков мошенничества или обмана, незаконных действий. Например, превышение полномочий со стороны доверенных лиц;
  • кабальные сделки, совершаемые под угрозой;
  • нарушение прав несовершеннолетних детей, неучтенных наследников;
  • совершение сделки лицом, не отдающим отчета в своих поступках.

Помимо перечисленного, в страховом договоре может присутствовать еще один пункт, приводящий к утрате права собственности на недвижимость. Это решение органов власти об изъятии, деприватизации, национализации или уничтожении имущества, которое являлось предметом сделки. Также в договоре или правилах страхования могут быть прописаны исключения из страхового покрытия.

На какую сумму можно застраховать титул?

Согласно правилам страховщиков, страховая сумма не может быть выше реальной стоимости недвижимости на момент заключения договора. Однако она может быть ниже, и тогда речь будет идти о неполном страховании. Подобные ситуации типичны для ипотечного кредитования, когда банк требует от заемщика осуществить страхование титула. При этом кредитную организацию вполне удовлетворит, если страховая сумма будет равна размеру кредита.

Неполное титульное страхование позволяет покупателю недвижимости сэкономить, однако это «палка о двух концах». Сэкономленная сумма на самом деле не так уж и велика, а потери могут быть действительно существенными. Если страховой случай все же наступит, страховщики выплатят компенсацию лишь в рамках страховой суммы. В ситуации с ипотечным кредитованием, к примеру, банк возместит свои потери, а неудачливый покупатель утратит и квартиру, и деньги (первоначальный взнос, внесенные ипотечные платежи). Поэтому намного правильнее и разумнее заключать договор страхования титула на полную стоимость недвижимости.

Во что обходится титульное страхование?

В случае с жилой недвижимостью тарифная ставка страховщиков находится в пределах от 0,3% до 3% от стоимости, чаще всего это около 0,5-1%.

Стоимость страховки обусловлена целым рядом моментов:

  • характеристики недвижимости – первичное или вторичное жилье. Страхование квартиры в новом доме будет стоить заметно дешевле, чем квартиры с вторичного рынка;
  • число сделок, в которых уже участвовала недвижимость. Чем больше таких сделок, тем выше страховая ставка;
  • размер страховой суммы, т.е. суммы, на которую страхуется титул (рыночная стоимость жилья, размер ипотечного кредита и др.);
  • срок договора страхования (до 10 лет);
  • заключение андеррайтера (сотрудника страховой компании, который оценивает риски).

Таким образом, общая сумма страховых взносов будет зависеть от оценки рисков, которая проводится в обязательном порядке, сроков страхования и размера страховой суммы.

Сроки титульного страхования

Покупатель недвижимости может застраховать титул сроком от 1 года до 10 лет. Это стандартные условия страховщиков, вызванные сроками исковой давности по части признания сделок недействительными. Какой именно срок страхования выбрать – решает сам страхователь. Единственное, кредитные организации обычно ставят условие, чтобы страховка соответствовала срокам, на которые предоставляется ипотечное кредитование.

Какие потребуются документы?

Для заключения договора титульного страхования сделки с недвижимостью необходимо будет подготовить пакет бумаг.

В их число входят:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (дом) – свидетельство о регистрации права собственности;
  • документы для подтверждения стоимости объекта недвижимости (заключение независимого оценщика, платежный документ или расписка, кадастровый паспорт и др.);
  • техпаспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).

Дополнительно страховщик может запросить любую документацию, которая может повлиять на оценку рисков.

Следует учитывать, что если в договоре купли-продажи квартиры указана заниженная цена (например, из-за налогов), то и страховая сумма тоже может оказаться более низкой. Особенно, если данный договор предоставляется в качестве документа, подтверждающего стоимость недвижимости.

Порядок страховых выплат

При наступлении страхового случая страхователь может рассчитывать на страховые выплаты. Для этого необходимо известить страховую компанию и представить ей подтверждающие документы. А также написать заявление об ущербе. Как правило, страховщика нужно уведомить о наступлении страхового случая в течение 3-х дней. В противном случае компания может отказаться выплачивать страховое возмещение.

Наступление страхового случая подтверждают следующие документы:

  • исковое заявление с датой поступления в суд;
  • определение о принятии иска судом;
  • вступившее в силу решение суда;
  • заключения компетентных органов о величине, форме и причине ущерба.

Согласно правилам, страхователь должен будет выдать страховщику доверенность на обжалование решений суда. Также страховая компания вправе запросить и другие бумаги, имеющие отношение к страховому случаю.

Решение о страховой выплате принимается в досудебном порядке, если страхователь выполнил все условия договора и представил необходимые документы. Ситуации, когда страховая компания вправе отказать в возмещении ущерба, обычно детально описаны в правилах страхования.

Резюме

Практика показывает, что следует очень серьезно относиться к заключению договора титульного страхования недвижимости, внимательно изучая все пункты и условия. И обязательно следовать правилам, своевременно извещая страховщика при наступлении страхового случая. В результате вы получите действительно хорошую финансовую защиту от непредвиденных ситуаций, связанных с покупкой квартиры.

Что это такое?

Изображение 2Ипотечное страхование – это защита от возможных убыточных рисков со стороны кредитора, возникающих в периоды дефолта заемщика при выплате долга.

Оно включает в себя разные виды, связанные с утратой возможности погасить долг.

Теперь рассмотрим каждый вид отдельно и поясним, какие виды страхования при ипотеке являются обязательными.

Что страхуется при ипотеке?

Когда заемщик планирует приобрести жилье в ипотеку ему потребуется оформить ипотечное страхование, в которое входит:

  1. Личное страхование (страховка на случай смерти либо тяжелых заболеваний, которые препятствуют получению заработка для выплаты по ипотеке).
  2. Титульное страхование (на случай спорных вопросов по установлению собственности на недвижимость).
  3. Залоговое страхование (страховка на жилищный объект).
  4. Комплексное страхование (пакет услуг, подобранный с учетом расширенного спектра возможных рисков).

Личное страхование: жизнь и здоровье заемщика

Изображение 3Страхование жизни и здоровья клиента, которому был одобрен ипотечный кредит, является гарантией наследования квартиры членами семьи, в случае смерти заемщика.

Договор страхования обеспечит финансовые обязательства для кредиторов, а законные наследники смогут сохранить жилье и не понесут бремя долговых выплат за умершего заемщика.

Данное правило работает и в том случае, когда заемщик заболевает или полностью теряет работу (сокращение, увольнение и прочее).

Если заемщиков несколько, то после смерти одного из них, сумма выплат по ипотеке делится на оставшихся членов ипотечного договора.

Плата накладывается на родственников либо в равных долях на каждого заемщика, либо исходя из уровня заработной платы каждого участника договора.

В сумму по личному страхованию входит стоимость недвижимого имущества вместе с процентами.

Страхование жизни является самым дорогостоящим и составляет от 0,3% до 1,5% годовых по страховой стоимости.

Размер страхового взноса зависит от возраста заемщика, принадлежности к определенному полу, уровня его здоровья (определяется путем медицинского обследования), занимаемой должности, а также стиля жизни.

Титульное — защита сделки

Изображение 4Титульная страховка защищает заемщика от потери права на собственность (квартиру, приобретенную в ипотеку).

Подобный страховой полис необходим для граждан, чью сделку по купле жилья признали недействительной.

Если есть малейшие риски в этой области, то титульное страхование убережет заемщика от финансовых долгов перед банком-кредитором.

Полис титульного страхования приобретается на 3 года, именно такой период отведен на оспаривание сделки по недвижимому имуществу.

Размер стоимости титульного страхования находится в рамках от 0,25–0,5% в год.

На сумму полиса влияет чистота квартиры с юридической точки зрения. Если недвижимость была унаследована, то в таком случае объем оплаты полиса составляет максимальный порог.

Оплата по титульной страховке не меняется на протяжении всего периода страхования ипотеки.

Страхование залогового объекта (конструктива квартиры, например)

Изображение 4Стоимость страхования залога по квартире варьируется от 0,09% до 0,2% от страховой суммы.

На цену влияет сразу несколько факторов.

Во- первых, дата строительства объекта, в котором находится квартира, ее техническое состояние.

Во-вторых, может влиять и уровень выполненных отделочных работ.

Положительной стороной страхования квартиры по ипотеке является тот факт, что с каждым выплаченным годом, объем страховых отчислений становиться меньше. Так как с каждым годом долг перед кредитором уменьшается.

Комплексное

Страховой полис по комплексной системе представляет собой совокупность нескольких или всех возможных видов ипотечного страхования.

Комплексное страхование выгоднее по ценовой политике, оно составляет 0,5–1,5% от суммы займа.

Комплексный полис подходит для заемщиков, желающих минимизировать все риски. Например, по потере рабочего места. А также застраховать жилье и обезопасить сделку с помощью титульного страхования.

Простой способ сэкономить при покупке квартиры, оформляя комплексное страхование при ипотеке

Комплексный пакет страхования при ипотеке, помимо решения сразу нескольких задач, еще и уменьшается в размере оплаты с каждым годом. Чем меньше будут становиться кредитные взносы, тем ниже будет и страховой взнос.

Что из вышеперечисленного обязательно?

Изображение 6При оформлении ипотеки обязательным пунктом страхования будет являться лишь залоговое страхование объекта.

Титульное и личное страхование относятся к добровольным видам.

В случае пожара, землетрясения, наводнения или любых других (указанных в договоре страхования) событиях, страховая компания выплатит сумму ущерба банку-кредитору.

Если заемщик указал полную стоимость квартиры при подписании договора по страхованию, то фирма-страховщик возместит кредитору полную стоимость за ипотечное жилье, а также компенсирует покупателю его первоначальный взнос по ипотеке.

Полис жизни и жилья пригодится не всегда: обязательна ли страховка при ипотеке?

Когда в документах о страховании ипотечной недвижимости указывается сумма по остатку (без учета первого взноса по кредиту), то в таком случае заемщик рискует потерять эту самую часть взноса, а банк получает оставшуюся сумму, недостающую до погашения ипотечного кредита.

Условия страхования жизни при ипотеке

Главное требование к заемщику по страховке жизни — его состояние здоровья.

Страховые случаи:

  • Смерть.
  • Инвалидность I и II группы.
  • Травмы и увечья, препятствующие к дальнейшей трудоспособности.

Пенсионеров

Изображение 7Для пенсионеров страховка жизни и здоровья может оказаться самой дорогой.

Так как это самая взрослая группа населения, а значит страховщики будут пристально изучать состояние здоровья.

В преклонном возрасте чаще всего возникают заболевания, а значит риски будут предельно высоки, что равнозначно скажется на сумме по страховому полису.

Военных

Для военнослужащих существует обязательное требование к страховому полису жизни и здоровья по ипотечному страхованию, оно оплачивается государством и для самого военного является бесплатным.

Какие особенности имеет страхование квартиры по военной ипотеке?

При страховом случае денежный долг по ипотеке выплачивает страховая фирма банку.

Молодых семей

Изображение 7Личное страхование для молодых семей осуществляется на средств семейного бюджета и не входят в государственную программу.

А значит итоговая стоимость ипотечного жилья будет выше.

Есть возможность отказаться от дополнительного полиса на страхование жизни, однако в этом случае банк увеличит процентную ставку, примерно, на 0.7 пунктов.

Ставки по защите ипотечных кредитов

Ипотечное страхование включает несколько возможных ставок, их сумма зависит от многих факторов. Например, для ставки по индивидуальному страхованию важен возраст, чем старше заемщик, тем выше ставка.

Титульное страхование возможных наследников или несогласных со сделкой купли-продажи членов семьи, чем выше риски аннулирования сделки, тем выше ставка.

Сравним ставку страхования ипотеки и повышенный процент кредита при отказе от полиса

Для залоговой страховки важен вид квартиры, если здание довольно старое, ремонта не было давно, а пожароопасность жилья достаточно высока, то ставка на такой объект будет максимально высокая.

Зачем нужна страховка, и что дает заемщику?

Изображение 8Ипотечное кредитование позволяет приобрести недвижимое имущество в рассрочку под процент, и банк не может позволить заемщику пропускать ежемесячные взносы.

Однако, в отдельных случаях заемщик может попасть в затруднительное финансовое положение (потеря работы, банкротство фирмы и так далее).

На помощь кредитору придет страховая компания, которая обязуется выплатить долги заемщика. В этом случае банк полностью ограждает себя от денежных потерь.

Заключив договор со страховой фирмой, заемщик выплачивает ежемесячные взносы по страховке, что в дальнейшем снимет с него долговое бремя перед банком, в котором была взята ипотека.

Нет необходимости решать проблемы по остаткам не выплаченного кредита, так как за эту сторону вопроса несет ответственность фирма-страховщик.

Можно ли получить ипотеку без страхования, и как отказать менеджеру в оформлении?

Получение ипотечного кредитования совсем без страхования не представляется возможным. Минимальным требованием банка-кредитора будет оформление залоговой страховки.

Возьми на вооружение способы, как можно отказаться от страховки по ипотеке сразу при оформлении

Однако, это совсем не означает, что заемщик обязан покупать полный пакет страхования из дополнительных услуг (жизни, титульная или комплексная).

Изображение 9Если менеджер банка настаивает на заключении комплексного договора страхования ипотеки, то клиент в праве ему отказать.

В таком случае банк может увеличить процентную ставку по кредиту, тогда заемщику необходимо просчитать взносы с увеличенными процентами и сравнить их с видом страховки, от которой он хочет отказаться.

Когда сумма платежей по увеличенному ипотечному тарифу не превышает страховые взносы, то клиент должен самостоятельно обратиться к страховщику с просьбой исключить дополнительные риски из общего полиса и произвести соответствующий перерасчет.

Где дешевле оформить?

Следуя условиям для получения ипотечного кредитования в банке, заемщику необходимо заключить договор страхования только в аккредитованных самим банком страховых компаниях.

Искать самое дешевое предложение следует именно из списка, который подготовил банк-кредитор, обычно подобные сведения находятся на официальных страницах банков.

Получи сравнение тарифов и узнай, где дешевле ипотечное страхование

В каких компаниях?

Для выбора страховщика нужно обращать внимание на многолетний опыт и репутацию фирмы, к известным относятся: «Сбербанк страхование», «ВТБ страхование», «СОГАЗ», «Ингосстрах», «ВСК», «Росгосстрах».

В банке или в аккредитованной организации?

В страховых компаниях сумма по страховым полисам оказывается значительно дешевле чем в банках, которые выписывают кредит.

Значительно снизить стоимость полиса возможно при покупке комплексного страхования.

Документы

Документы требуемые для заключения договора страхования ипотечного займа:

  1. Паспорт либо документ, удостоверяющий личность заемщика.
  2. Копия договора-свидетельства о сделке купли-продаже.
  3. Копия документа, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

Расскажем, какие документы нужны для страхования жизни для ипотеки

Обязательно ли продлевать на второй и каждый год?

По условиям банка, который одобрил кредит на квартиру, заемщик не может допускать остановки или перерыва между периодами страхования.

Как только договор по страхованию утратил свою силу, в виду истечения срока действия, заемщик самостоятельно обязан продлить его и принести в банк документы, подтверждающие заключение нового договора со страховщиком.

Тяжело бремя ипотеки: обязательно ли страховать жизнь и квартиру каждый год?

Как изменится процент по ипотеке, если не продлить страхование, согласно договору?

Изображение 11Если заемщик не продлевает договор страхования залога в нужные сроки, то банк в праве назначить штрафные санкции.

А при не продлении страхования жизни, может увеличить процентную ставку по кредиту, иногда даже от 3 до 6 пунктов.

Чем выше срок задолженности по страховкам, тем выше сумма процентов (неустойки).

Сравним ставку страхования ипотеки и повышенный процент кредита при отказе от полиса

Все способы вернуть страховую премию за страхование жизни при ипотеке.

Способ возврата страховой премии – написать в страховую фирму отказ от страховки и запросить возврат денег:

  • После подписания договора сроком в 14 дней, сумма возвращается с вычетом этих дней, если договор уже был подписан и вступил в силу, сумма вернется в полном размере, если договор еще не был активирован.
  • 1-3 месяца после подписания бумаг, возвращается лишь половина средств.
  • После полного погашения ипотеки, возврат высчитывается в соответствии с оставшимся сроком.

Кому и при каких условиях положен возврат страховки по ипотеке?

Как вернуть при досрочном погашении остаток неиспользованной страховки?

Изображение 13Для того, чтобы вернуть остаток по оставшейся сумме страхования при погашении кредита (раньше установленного срока), потребуется предоставить следующие документы в страховую компанию:

  • Паспорт заявителя.
  • Копия договора по ипотечному кредитованию.
  • Банковскую справку о закрытии ипотеки.
  • Заявление (на имя руководителя страховой фирмы) о досрочном расторжении договора и возврате остатка.

В вопросе ипотечного кредитования отсутствует полная гарантия в платежеспособности заемщика.

Существуют ли законные способы вернуть страховку по ипотеке при досрочном погашении?

Даже сам покупатель недвижимости не может дать точный прогноз на 10-15 лет вперед, поэтому лучшим решением будет оформить обязательное залоговое страхование и в нужные сроки продлевать договор со страховой компанией.

Виды страхования сделок с недвижимостью

     Обезопасить себя и защитить право собственности на недвижимость поможет страхование сделок. Существует две разновидности страховки – имущественная и титульная. Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Имущественное страхование сделок

     Принцип этого вида страхования заключается в том, что компания-страховщик принимает на себя обязательство выплатить компенсацию при возникновении потерь финансового характера. Ее размер определяется договором страхования.

По имущественному страхованию страховыми случаями считаются:

  • возникновение пожара;
  • взрыв бытового газа;
  • затопление;
  • стихийное бедствие;
  • противоправные действия третьих лиц (к примеру, разбой или вандализм).

     Имущественное страхование используется также при оформлении ипотечного кредита в банке. Многие финансовые организации требуют заключения страхового договора и без этого не выдают займ.

Титульное страхование сделок

     Этот вид страхования возник в нашей стране относительно недавно и пока еще не пользуется особой популярностью. Однако оно покрывает не менее существенный риск утраты права собственности на приобретенный объект недвижимости.

     Титульная страховка защищает собственника имущества от посягательств третьих лиц. Полис оформляется только на объекты недвижимости, приобретаемые на вторичном рынке.

     При отсутствии специализированных знаний сложно проверить юридическую чистоту отчуждаемой недвижимости. В связи с этим возникает риск, что обнаружится лицо, чьи интересы были нарушены в результате оформления сделки купли-продажи. К примеру, может объявиться наследник, которому положена обязательная доля (приобретенная недвижимость) по закону. В этом случае в процессе судебного разбирательства права на недвижимость будут переданы наследнику, а покупатель останется ни с чем.

     Именно от подобных ситуаций защищает титульное страхование. При возникновении страхового случая, подтвержденного соответствующим решением суда, покупатель получит компенсационную выплату по страховке.

     Кроме того, при оформлении страхового договора специалисты компании-страховщика осуществляют проверку документов и самого объекта. Компания может отказать в выдаче страхового полиса, если будут выявлены какие-либо сомнительные факты. В этом случае целесообразно отказаться от приобретения.

     Минимальный срок договора титульного страхования недвижимости составляет один год. Максимальный период действия – 10 лет. Срок не случайный. Именно такой период исковой давности установлен законодательно по некоторым гражданским делам имущественного характера.

Стоимость страхования сделок с недвижимостью

Цена на страхование сделок с недвижимым имуществом зависит от множества критериев. Среди них:

  • период действия договора страхования;
  • срок эксплуатации здания;
  • степень физического износа недвижимого имущества;
  • регион расположения недвижимости;
  • оценочная стоимость объекта в соответствии с ситуацией на рынке;
  • степень вероятности возникновения страхового случая.

     Стоимость за страховку рассчитывается индивидуально

в каждом случае. Средняя ставка варьируется от 0,3 до 3 % от стоимости имущества. Для корректного определения рекомендуется привлечь профессионального оценщика.

     Страхование сделок с недвижимостью имеет множество особенностей и нюансов. Неподготовленному человеку сложно проанализировать предлагаемый страховщиком договор, поэтому помощь юриста придется весьма кстати.