Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости в 2019 году

  • Главные изменения
    • Льготы при уплате налога
    • О единой системе
    • Другие нововведения
  • Оспаривание кадастровой стоимости в 2020 году
  • Процедура государственной оценки

С целью повышения прозрачности системы налогообложения и исключения ухода от налогов, сознательного их занижения, государство с 2019 года вносит изменения в Налоговый кодекс. Одно из них касается определения кадастровой стоимости недвижимых объектов, к которым относятся здания, строения, нежилые, жилые помещения, земельные участки, парковочные места, водные, воздушные суда.

Содержание

Главные изменения

В 2018 г. приняты изменения в Налоговый кодекс, определяющие некоторые особенности определения кадастровой стоимости. Они касаются физических и юридических лиц. Основное изменение связано с методологией расчета налогооблагаемой базы. Ранее она определялась на основе продажной цены. Как следствие, частым явлением было сознательное занижение стоимости недвижимого имущества для уменьшения сумм будущих налогов.

С 2019 г. и в дальнейшем и в 2020 году, основой налогообложения будет только кадастровая стоимость. Соответствующий показатель указан в ЕГРН, либо определяется решением комиссии суда или Росреестра на основании идентификации новой рыночной цены.

Для государства это станет мерой предотвращения ухода от налогов и их занижения.

Льготы при уплате налога

Ряд правок определяют перечень учреждений и организаций – льготников по уплате налога, в основе которого лежит кадастровая стоимость земли или же недвижимости. К ним относятся инновационные центры, занимающиеся научной деятельностью, все их дочерние, управляющие компании, фонды. Период действия льгот составляет 10 лет. Список льготников может быть дополнен на региональном уровне. Именно местные власти устанавливают требования к уплате аванса юридическими лицами, ставки, утверждают результаты оценки.

О единой системе

С 2019 г. вводится единый подход определения кадастровой оценки, не зависящей от объекта. Ранее система расчета налога была дифференцированной. При изменении земельного налога в связи с какими-либо объективными факторами, он рассчитывался пропорционально в течение всего года. Для расчета налогооблагаемой базы строений аналогичного подхода не было.

Другие нововведения

Среди других изменений – дата, с которой меняется сумма налога. Ранее ее привязывали к началу календарного года. Теперь для ряда случаев это будет дата принятия официального решения, зафиксированной в едином реестре. Произойдет это если:

  • Причиной определения новой налогооблагаемой базы стало изменение характеристик недвижимого имущества, как качественных, так и количественных;
  • Была обнаружена техническая или другая ошибка.

С учетом того, что поправки теперь вносятся не с 1 января, используется поправочный коэффициент. Если они зарегистрированы до 15 числа месяца, налоговый месяц учитывается полностью. Если после 15-го, такой месяц в расчет не включается. В случае оспаривания, датой внесения изменений в базу для определения налога станет момент вступления в собственность объектом.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2020 году

В 2019-2020 годах, у владельцев недвижимости, как и ранее, остается право оспаривать его кадастровую стоимость, если, по их мнению, она была определена ошибочно. Причин появления неточностей много. Среди них – методологические ошибки. Например, упущение индивидуальных характеристик – статуса исторического объекта, особого местоположения.

В процессе оспаривания истец подает необходимый пакет документов в Росреестр. Включается:

  • Заявление;
  • Выписка о кадастровой стоимости;
  • Копия документа, свидетельствующего о праве владения, заверенная нотариусом;
  • Свидетельства об ошибочности данных относительно оцениваемого объекта.

Срок предоставления ответа местным или территориальным подразделением – 7 рабочих дней. Процедурная часть при этом осталась прежней. Изменения коснулись даты, с которой учитывается оспоренная кадастровая стоимость. Основанием для внесения изменения является решение суда или соответствующего управления Росреестра.

До 2019 г. налоговая база изменялась от даты подачи соответствующего заявления. С 1 января перерасчет осуществляется от даты возникновения права на налогооблагаемый объект.

Данное положение относится ко всему недвижимому имуществу, внесенному в Единый госреестр. Перерасчет производится по появлении данных в ЕГРН.

Впрочем, для расчета земельного налога продолжает действовать ряд ограничений, предусмотренных Налоговым кодексом: перерасчет сумм для физических лиц будет производиться только за 3 предыдущих года. Это касается и процедуры возврата сумм, ранее излишне уплаченных. Положение регулируется ст.ст. 52, 78, п. 2.1 и 7 соответственно.

Процедура государственной оценки

Процесс оценки в 2019 г. остался прежним. Производится он на основе решения исполнительных, местных органов власти, при постановке на учет и при оспаривании. В последних двух случаях проводится в упрощенном порядке. Периодичность проверки регулируется законодательством. Во всех регионах, кроме трех городов федерального значения – Санкт-Петербурга, Москвы, Севастополя, ее осуществляют каждые 5 лет, допустимо производить ее более часто, но не чаще, чем каждые три года.

Стоимость объектов недвижимости в Санкт-Петербурге и Севастополе оценивается ежегодно. Раз в два года производится оценка имущества в столице. В этих городах существует запрет на более частое определение стоимости. В основе методики – умножение усредненного показателя объектов определенного назначения в конкретном месте на площадь. Осуществляют процедуру определения кадастровой стоимости только независимые государственные эксперты.

Принятые поправки в Налоговый кодекс относительно кадастровой оценки призваны упорядочить методику ее определения. Предполагается, что система станет более прозрачной, ясной и единообразной для всех участников рынка. Уточнены особенности оспаривания налогооблагаемой базы.

Смотрите видео о том, как узнать кадастровую стоимость любой недвижимости в 2019-2020 году:

Как оспорить и уменьшить стоимость объекта недвижимости:

Читайте также:

  • Транспортный налог в 2020 году
  • Льготы для пенсионеров России в 2019-2020 году
  • Дачная амнистия продлена до 1 марта 2020 года

Кем устанавливается стоимость земли?

На законодательном уровне оценкой стоимости земельного участка занимаются специализированные государственные учреждения кадастра и картографии, а юридическую силу оценка получает после ее утверждения в постановлении главы муниципального образования.

Оценка кадастровой стоимости уполномоченными на то субъектами может быть установлена по двум обстоятельствам:

  • по результатам проведения кадастровой оценки согласно периоду, установленному законодательством;
  • по результатам рассмотренного по существу спора и изменении ранее принятых количественных и качественных характеристик расценки земли.

Как ее можно узнать?

Узнать кадастровую стоимость земельного участка доступно одним из следующих способов:

  • посредством электронного ресурса — на официальном сайте Росреестра (в соответствующее поле раздела необходимо ввести адрес недвижимости или ее кадастровый номер);
  • путем направления запроса на получение кадастровой справки (допускается бумажное или электронное заявление, услуга бесплатна).

Направить запрос на получение информации в виде справки, можно в:

  • территориальное подразделение Росреестра;
  • Кадастровую палату;
  • Администрацию МСУ;
  • МФЦ.

Когда и для чего требуется оспаривание?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – прерогатива собственников такого вида недвижимости или других заинтересованных лиц.

Такой процесс требуется для:

  • сокращения размера налогооблагаемой базы за счет уменьшения кадастровой стоимости;
  • установления меньшей выкупной цены на землю при оформлении ее в частную собственность;
  • соразмерного уменьшения размеров арендных платежей;
  • уменьшение налога на имущество, установленного для юридических лиц;

 Плюсы и минусы

Вышеуказанный процесс имеет положительные и отрицательные моменты в своем течении.

Их определяют объективные факторы правового устройства и регламентации.

  • внесение корректных и объективных данных об участке;
  • снижение налогового бремени или размера платежей при аренде.
  • дороговизна процедуры;
  • бюрократические проволочки, связанные со сбором документов;
  • большие временные рамки (в комиссии – до 1 месяца, в суде – до 2-3 месяцев).

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году

Практика обжалования кадастровой оценки земли устанавливает на то два правовых аргумента:

  • внесение недостоверных характеристик на начальном этапе формирования базы данных;
  • уравнение кадастрового показателя цены с рыночным.

Оценка стоимости

Стоимость земельного участка – совокупность нескольких параметров, среди которых можно выделить:

  • площадь участка;
  •  видовой коэффициент (определен для каждой категории земель, в зависимости от ее использования);
  • развитость инфраструктуры и территориальное расположение;
  • рыночные факторы;
  • плодородность и качественные показатели почвы (для земель сельскохозяйственного назначения).

Практика показывает, что кадастровая стоимость намеренно завышена государством и не является объективной.

кадастровая ошибкаНа нашем сайте вы найдете подробную информацию о том, что такое кадастровая ошибка

и что делать, если она была обнаружена.

Как узнать, поставлена ли квартира на кадастровый учет? Смотрите тут.

Возможные варианты ее уменьшения

Для лица, заинтересованного в уменьшении стоимости земли существуют два варианта действий:

  • посредством оспаривания в судебных инстанциях (все изменения будут внесены на основании судебного документа – постановления);
  • внесудебный порядок обжалования (на основании заявления в адрес специально действующей комиссии Росреестра).

В комиссии

Главной особенностью рассмотрения дел комиссией является то, что такие дела имеют более оперативные сроки проведения процедуры, а понесенные издержки будут значительно меньше, чем при судебном оспаривании.

Существенный минус такой альтернативы – малое количество положительных решений и удовлетворения требований заявителя.

Внесудебное оспаривание в обязательном порядке предусмотрено для юридических лиц. Только на основании выданного комиссией решения они могут продолжить процедуру в суде.

Это условие не относится к рядовым гражданам, им предоставляется выбор среди органов правосудия и комиссии.

В суде

Оспаривание посредством судебного органа считается более эффективным, благодаря тому, что к процессу можно привлечь профессиональных представителей.

Процедура более длительна и будет обоснована для случаев с сильно завышенной кадастровой стоимостью, которые побуждают экономическую необоснованность, нестабильность и приоритет только интересов государства, а не собственника.

Кто может это сделать?

Согласно нормативным предписаниям существует ограниченный круг лиц, который может оспорить кадастровую оценку.

К ним относятся:

  • собственники;
  • территориальные органы МСУ;
  • арендаторы и субарендаторы;
  • лица, имеющие постоянное бессрочное право пользования или право пожизненного наследуемого владения;
  • субъекты-не собственники земли, но имеющие на нем свои объекты недвижимости (дом, хозяйственные постройки и прочее).

Физическое лицо

Споры с участием физического лица могут рассматриваться либо в комиссии, либо в суде, в зависимости от воли первого.

Юридическое лицо

Обязательно соблюдение внесудебного порядка.

Только при неудовлетворительном решении первой инстанции допускается обращение в суд.

К юридическим лицам приравниваются субъекты РФ или муниципалитет, которые также могут быть заинтересованы в решении об оспаривании.

Арендатор

Им может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Требование об оспаривании возможно, если затронуты его интересы и арендная плата производится на основе установленной кадастровой стоимости земли (при пользовании объектом, находящемся на государственном или муниципальном балансе).

В случае если собственник участка другое физическое или юридическое лицо, то перед осуществлением оспаривания, необходимо получить от него соответствующее согласие на процедуру.

межевание земельного участка бесплатноМожно ли сделать межевание земельного участка бесплатно

? Читайте в нашей статье.

Как оформить дарственную на квартиру между родственниками? Узнайте тут.

Как осуществляется снятие дома с кадастрового учета? Об этом — здесь.

Порядок и этапы досудебной процедуры

Пошаговая инструкция

  • Проведение независимой экспертной оценки по определению объективной цены участка на рынке.
  • Сбор необходимого пакета документов.
  • Подача заявления.
  • Рассмотрение заявленных требований в течение месяца (за заявителем закреплена возможность присутствовать на заседаниях комиссии по разрешению его требования).
  • Вынесение решения (отклонение или удовлетворение требований).
  • Уведомление территориального подразделения Росреестра о принятом решении и внесение соответствующих изменений (в случае положительного исхода).

Заявителю будет отказано в рассмотрении требований, если:

  • собран неполный пакет документов;
  • подача заявление осуществлена с нарушением установленных сроков;
  • размеры показателей кадастровой и рыночной цены не имеют существенных различий.

Документы

  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости (заполняется в свободной форме);
  • заверенные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности и документ-основание возникновения такого права: дарственная, завещание, договор купли-продажи, мены);
  • электронный и бумажный отчет об оценке стоимости участка (подтверждает различия между ныне установленной и реальной рыночной стоимостью земли; дата проведения отчета не должна быть раньше той, на которую проведена кадастровая оценка);
  • экспертное заключение о проведенной проверке в отношении отчета независимого оценщика на предмет соответствия данных реальному предложению рынка и требованиям законодательства (перестало быть обязательным с начала 2019 года);
  • документ, подтверждающий внесение недостоверных сведений в кадастр недвижимости (необходим для тех случаев, когда предметом оспаривания выступают требования о внесении корректных данных);
  • выписка из ЕГРН с указанием результатов кадастровой оценки, которые выступают предметом оспаривания.

Образец заявления

Несмотря на отсутствие законодательной регламентации в отношении содержания заявления, в нем обязательно должны быть указаны следующие данные:

  • ФИО заявителя и адрес его места прописки;
  • контактные данные;
  • сведения из свидетельства о праве собственности на участок (номер, дата);
  • стоимость земли, присвоенная ей на основании государственной кадастровой оценки с указанием реквизитов решения уполномоченных органов;
  • местоположение земельного участка;
  • основание для обращения (причина оспаривания).

Бланк документа можно скачать тут:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Госпошлина

При подаче заявления необходимо оплатить госпошлину установленного размера.

  • 300 рублей – для физических лиц;
  • 2000 – для юридических лиц.

Обязательный платеж вносится отдельно на каждый объект, в отношении которого требуется оспаривание.

Цена услуг

Для большей вероятности в удовлетворении требований, заинтересованный субъект должен собрать ряд дорогостоящих документов, а, при необходимости, еще и прибегнуть к помощи представителя-юрисконсульта.

Услуги обойдутся:

  • 15000 – независимая оценка рыночной стоимости объекта;
  • 20000 – экспертная оценка СРО в отношении отчета независимого оценщика;
  • до 30000 – стоимость услуг адвоката.

Сроки и даты

  • 7 дней – срок, в течение которого исполнители работ по кадастровой оценке должны предъявить использованные ими сведения при проведении кадастровой стоимости земли (если оспариваются недостоверно внесенные данные);
  • 1 месяц – максимальный срок рассмотрения заявления уполномоченной комиссией;
  • 5 рабочих дней – срок для уведомления Росреестра о внесении изменений в кадастр;
  • 5 лет – срок, в течение которого законом допускается оспаривать кадастровую стоимость (может быть меньше, если соответствующие мероприятия проводятся чаще, чем раз в 5 лет).

Оспаривание в суде

Обжалование кадастровой стоимости в суде юридическими лицами допускается только после проведения схожей процедуры в досудебном порядке, в противном случае, иск будет отозван.

Это правило не распространяется на граждан – физических лиц.

Пошаговая инструкция

  • проведение независимой оценки участка земли (если оспариваться будет кадастровая стоимость, а не искаженные сведения об объекте);
  • сбор документов;
  • составление искового заявления;
  • оплата госпошлины;
  • передача дела в суд согласно подведомственности (иск будет принят к производству, если соблюдена его форма, объем документов, комиссия не удовлетворила требования);
  • рассмотрение дела по существу (могут быть привлечены члены комиссии, ранее отказавшие в заявленных требованиях; представители от субъекта РФ; соседи по участку; независимый оценщик, отчет которого приложен к иску);
  • проведение судебной экспертизы (назначается в случае наличия сомнений по представленному отчету истца);
  • вынесение решения;
  • вступление решения суда в силу и внесение коррективов в кадастр (суд направляет в кадастровую палату копию его решения, на основе которого, вторая изменяет данные).

Подсудность

Дела этой категории подведомственны судам общей юрисдикции и сосредоточены на:

  • верховных судах республик;
  • областных судах;
  • краевых судах;
  • судах автономной области;
  • судах автономного округа;
  • судах городов федерального значения.

В рамках производства указанные органы не могут рассматривать сопутствующий вопрос о перерасчете налога на землю или арендной платы, так как это требование рассматривается арбитражными судами.

Кто ответчик

Правильное определение фигуры ответчика влияет на исход дела.

К их числу относятся:

  • органы государственной власти, утвердившие акт о результатах кадастровой стоимости земли;
  • орган государственной власти, непосредственно осуществляющий функции по кадастровой оценке (территориальное подразделение Управления Росреестра соответствующего субъекта РФ).

Как выглядит кадастровый паспорт на дом

Как выглядит кадастровый паспорт на домкадастровый паспорт на дом? Узнайте из нашей статьи.

Требуется ли внесение изменений в кадастр после перепланировки? Ответ — тут.

Как составить иск в суд?

Обращение в суд в форме иска должно отражать следующие положения:

  • наименование судебного органа;
  • сведения об истце (ФИО, наименование – для юр. лица, адрес места жительства или места нахождения, контактные данные);
  • сведения об ответчике;
  • сведения о третьих лицах, привлекаемых к производству и не заявляющих самостоятельных требований;
  • описание причины обращения и доводы в защиту своей позиции;
  • сведения о ранее совершенном обращении в комиссию при Росреестре или нижестоящий суд (при апелляции);
  • просительная часть;
  • приложение (список документов, прилагаемый к иску и подтверждающий законность оснований);
  • дата и подпись истца.

Бланк искового заявления можно скачать тут:

Исковое заявление

Решение суда получено. Что дальше?

После того, как суд вынес решение по делу, есть три варианта действий:

  • апелляционное производство в вышестоящий суд, в случае если требования были не удовлетворены и истец не согласен с проявленной позицией суда;
  • в случае положительного исхода дела — подача заявления в кадастровую палату о внесении изменений с приложением копии решения суда (за судом закреплена обязанность по передаче принятого решения в кадастровую палату, но загруженность органов может затянуть процесс, поэтому самостоятельные действия ускорят внесение изменений);
  • перерасчет налогового и арендного бремени за текущий год, в котором было принято решение о изменении кадастровой стоимости земли.

Судебная практика

Наиболее распространенные ошибки

Детальный анализ причин отказа в удовлетворении требований позволяет выявить частые ошибки.

К ним относятся:

  • несоблюдение условия о досудебном порядке оспаривания, установленного для юридических лиц;
  • неправильно определена дата кадастровой процедуры и момент внесения последних данных в реестр;
  • неверно определена подсудность;
  • ненадлежащий ответчик по делу;
  • отсутствие весомых различий между рыночной стоимостью и кадастровой или несостоятельность доводов ответчика;
  • неполнота представленного пакета документов.

Вывод

Оспаривание кадастровой стоимости земли допускается во внесудебном и судебном порядке.

К процессу могут прибегнуть как собственники, так субъекты-не собственники, на интересах которых сказываются завышенные данные.

Сбор документов требует значительных издержек, однако их можно взыскать с ответчика, если суд удовлетворить требования.

Что такое апартаменты для целей налогообложения

С юридической точки зрения апартаменты – это нежилое помещение, которое «маскируется» под жилье.  Закон приравнивает их к гостиницам, в которых не предусмотрено постоянное проживание.  Предполагается, что апартаменты не являются предметом первой необходимости, в отличие от жилья.  Поэтому их владельцы должны заплатить больший налог, чем владельцы квартир.

Пример расчета налога на апартаменты

Для примера рассчитаем налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2018 году.  С помощью расчета ниже вы сможете проверить калькуляторы налогов, размещенные в интернете.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости.

Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Расчет налога на имущество производится следующим образом:

Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.

Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка

Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:

6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.

Сумма к уплате равна:

3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.

Для сравнения, разница между налогом на квартиру и на апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).

Земельный налог

И напоследок, нужно упомянуть еще об одной статье расходов – земельном налоге.  Он взимается в случае, если участок под апарт-отелем выкуплен в собственность. В этом случае считается, что право общей собственности на него возникает у всех владельцев апартаментов.  Соответственно, и налог с земельного участка под ними разделяется на всех.

Базой для начисления земельного налога будет являться кадастровая стоимость земельного участка.  В крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге и других) она может составить существенную сумму.

Налог определен Налоговым кодексом, как процент от налоговой базы.  Ставка налога определяется местными властями, но не может превышать установленных НК РФ пределов:

  • 3% для земельных участков, занятых жилыми домами; и
  • 5% для прочих земельных участков.

Для примера: Закон Москвы «О земельном налоге» № 74 от 24 ноября 2004 года (с последующими изменениями) устанавливает ставки:

  • от 0.025% до 0.3% для льготных категорий участков;
  • 5% для прочих категорий.

Закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге» от 23 ноября 2012 года № 617-105 устанавливает, что ставка земельного налога равна:

  • 01% — 0.42% для льготных категорий участков;
  • 4% для гостиниц;
  • 5% для прочих участков.

В Екатеринбурге ставки налогов равны:

  • 18% для туристических баз и санаториев;
  • 5% для прочих категорий участков.

В самом благоприятном случае, здание с апартаментами попадет в категорию гостиниц и санаториев со слегка пониженной ставкой.  Это возможно, если земельный участок имеет официальный вид использования «для размещения гостиниц», и сам апарт-отель также определен, как отель, гостиница и т.п. Но не исключен и вариант, когда налог будет взыскиваться по самой высокой ставке – 1.5% от кадастровой стоимости.

Повышенные налоги могут сделать апартаменты далеко не такими привлекательными, как на первый взгляд.   Поэтому, рассматривая покупку апартаментов в новостройке, нужно хорошо обдумать все плюсы и минусы такого решения.

Зачем нужно оспаривание кадастровой стоимости

Если вы только погружаетесь в изучение вопроса, наша статья поможет вам понять, зачем нужно оспаривание кадастровой стоимости, какова эта процедура, и что вы получите в результате.

Главное, что важно знать: в 2019 году кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в Москве и Московской области в 90% случаев осталась завышенной. Анализ очередной переоценки кадастровой стоимости позволяет сделать следующий вывод: по Москве кадастровая стоимость завышена на 30-40%, в Московской области — на 40-60%. Последствия очевидны: ваши налоги несправедливы и существенно выше, чем могли бы быть!

Такая ситуация с кадастровой стоимостью сложилась в связи с «массовой» обработкой сотен тысяч объектов и применением усреднённого показателя стоимости 1 кв. м здания или земли применительно к вашему району. В этой связи неудивительно, что кадастровая оценка, мягко говоря, необъективна. А говоря откровенно, в подавляющем большинстве случаев необходимо не менее массовое оспаривание кадастровой стоимости.Объективная и честная оценка недвижимости подразумевает учет каждого параметра, влияющего на стоимость объекта. Нужно провести осмотр объекта и понять его состояние, что естественно не делается при массовой кадастровой оценке.

Независимая оценка как инструмент оспаривания кадастровой стоимости

Как мы с вами рассмотрели выше, кадастровую стоимость следовало бы определять с учетом фактических характеристик, которые могут быть установлены только при детальном изучении объекта. Но это – в идеале, а в жизни получается, что многие владельцы недвижимости обязаны уплачивать налог, не соответствующий рыночной стоимости своего имущества. Очень часто приходится слышать от собственников, что они были бы счастливы продать объект по кадастровой стоимости!

Как доказать, что кадастровая стоимость завышена? Ответ прост — необходимо провести независимую оценку вашего объекта и оспорить кадастровую стоимость. Благо, законодательство России предусматривает (пока еще) такую процедуру как во внесудебном порядке, так и с обращением в судебные инстанции. В частности, статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает процедуру пересмотра кадастровой стоимости.

Наши специалисты всегда на связи. Если у Вас возникли вопросы или Вы хотите заказать независимую оценку – позвоните нам или оставьте заявку!

 +7 (495) 255-56-54Оставить заявку 

Оспаривание кадастровой стоимости в 2019 году. Варианты действий

Итак, прежде, чем начать оспаривание кадастровой стоимости, ознакомимся с основными вариантами действий:

  1. Обращение в Комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования»;

  2. Оспаривание кадастровой стоимости в суде (обращение в Комиссию Росреестра не является обязательной процедурой.

     Компания «Центр Делового Консультирования» успешно представляет интересы своих клиентов в любых инстанциях. Мы не только готовим отчеты об оценке, наши юристы сопровождают весь процесс оспаривания «под ключ» до вынесения положительного решения. Большинство споров нам удается решить в досудебном порядке, что существенно экономит время!

4 простых шага для начала процесса оспаривания

Оспаривание кадастровой стоимости может стать простой и результативной процедурой. 4 простых шага отделяют вас от справедливого налогообложения:

  1. Сообщите нам кадастровый номер вашего объекта – этого достаточно для проведения первичного анализа целесообразности оспаривания кадастровой стоимости.

  2. Если оспаривание целесообразно, наши специалисты готовят качественный отчет о рыночной стоимости Вашего объекта. Качество отчета имеет первостепенное значение!

  3. Мы собираем пакет документов и подаем его в Комиссию Росреестра, ГБУ или суд.

  4. Снижаем кадастровую стоимость и организуем внесение новых сведений в базу Росреестра.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости

Что это?

Представляет собой утвержденную оценочной комиссией стоимость объекта недвижимости на основании критериев государства.

От оценки зависит размер налога на имущество, уставного капитала. При проведении используются специальные методы. Результаты заносятся в кадастровый паспорт. Законодательством разрешено оспаривание оценки в случае несогласия.

Процедура

Для проведения оценки кадастровой стоимости законодательством предусмотрен график.

Осуществлять процедуру необходимо 1 раз в 3 года.

Проводится по распоряжению – на основании акта органов государственной власти.

Как выбирать оценщика?

К выбору профессионала необходимо подходить с ответственностью. От навыков и опыта оценщика зависит успешность процесса. Он может выступать в качестве индивидуального предпринимателя либо сотрудника оценочной организации.

К такому лицу законодательство выдвигает требования:

  • являться членом саморегулируемого учреждения оценщиков;
  • иметь страховой полис сумой 300 000 рублей;
  • не иметь взысканий по дисциплине.

новые бланки ОСАГОС октября 2019 года автовладельцы столкнулись с новшествами. Смотрите, как выглядят новые бланки ОСАГО

Как уволить работников при ликвидации ИП? Читайте в статье.

Могут ли завысить стоимость?

Сотрудники государственных органов располагают к себе стабильностью. Люди привыкли доверять им. Могут ли работники кадастровых служб неправильно оценить стоимость и завысить ее?

Кадастровая цена представляет собой величину, состоящую из нескольких факторов – возраста объекта, места расположения, функциональности и прочего. Начиная с 2019 года, имущественный налог стали начислять на основании цены, которую установила кадастровая палата. Владельцы недвижимости заметили, что плата стала больше.

Причины завышения

Главная причина завышения – пополнение бюджета государства за счет увеличения налога.

Следующая причина – простая ошибка. Сотрудник службы может ошибиться в определении цены или при переносе данных.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

При несогласии собственника с установленной стоимостью он вправе ее оспорить. Такое право установлено законодательством.

Основаниями выступают:

  • необоснованный большой налог на объект недвижимости;
  • отсутствие разъяснений от сотрудников кадастровой службы о завышении стоимости;
  • результаты экспертизы, доказывающей завышение цены.

Причины могут быть другого характера – все зависит от ситуации.

Этапы снижения – проведение оценки, отчетность и экспертиза.

Сначала нужно обратиться к независимому оценщику (у него должна быть лицензия на  осуществление такой деятельности). Результаты экспертизы направить в комиссию по пересмотру.

Необходимая документация:

  • справка о стоимости;
  • при самостоятельном оспаривании – ксерокопию документа на право собственности объектом;
  • при наличии документов о недостоверности оценки также нужно предъявить их;
  • отчетность о реальной стоимости (в бумажном и электронном формате);
  • заключение эксперта.

В каких случаях применяется?

Если верить практике, оспаривание касается земельных участков, используемых для получения прибыли. Зависит этот факт от неправильной оценки комиссий Российского реестра и установления цены объекта недвижимости выше рыночной. Как результат – завышение налогов, земля начинает не окупать себя.

Оспаривание проводится в таких случаях:

  • когда меняется целевое назначение – владелец использует территорию в других целях;
  • при объединении нескольких участков земли или распределение одной территории между двумя владельцами;
  • если объект был поврежден.

Практика оспаривания

Рассматриваются споры об итогах определения кадастровой стоимости в общем порядке. Обратиться в Росреестр необходимо обязательно – стоимость и ее изменение должны вноситься в базу данных. Без этих действий процесс переоценки будет считаться незаконным.

На оспаривание имеют право:

  • физические лица – в тех случаях, когда установленная стоимость неверна и нарушает их права;
  • юридические лица – когда оценка стоимости выдвигает неправомерные обязательства;
  • органы самоуправления – при возникновении споров, касающихся недвижимости, принадлежащей державе, но не используемой ею.

Комиссия рассматривает заявление не больше месяца.

Способов оспаривания несколько – досудебное разрешение (обращение в органы кадастровой службы) и обращение в суд.

Досудебная процедура

Физические лица вправе подавать иск на рассмотрение судом без предыдущего обращения в кадастровую службу.

Юридическим лицам предусмотрен другой порядок – они могут обращаться в суд только в случае отказа комиссии Росреестра принимать заявление.

Судебная практика

Обращаться с исковым заявлением можно в федеральный, областной или городской суд. В качестве истца выступает Росреестр.

Основаниями для обращения в суд являются:

  • неправильно внесенные данные в базу и как результат – неверно начисленный налог;
  • неверная стоимостная оценка в момент проведения экспертизы.

Схема действий для юридических лиц

Процесс оспаривания необходимо осуществлять в такой последовательности:

  1. Подача заявления в комиссию с целью пересмотра решения оценки.
  2. В случае одобрения решения – перерасчет налогов.
  3. При отклонении заявления – попросить решение комиссии об отказе в письменном виде.
  4. Затем подать иск в суд на пересмотр решения.
  5. Если суд удовлетворяет исковое заявление – пересчитать налоги, если нет —  продолжать выплачивать налог по изначальной сумме.

Для физических лиц

Для лиц физического типа схема действий проста. Сразу подается иск в суд.

Исход решения такой же – при одобрении запроса произвести перерасчет налогов, при отклонении – выплачивать его по прежней стоимости.

Необходимые документы

Вместе с иском на пересмотр кадастровой стоимости подается такая документация:

  • справка о кадастровой стоимости недвижимого объекта – с указанием даты определения стоимости;
  • ксерокопия свидетельства о праве собственности – заверенная нотариусом;
  • отчетность оценщика – дата должна совпадать с проведением кадастровой оценки;
  • заключение организации оценщиков;
  • комиссионное решение об отказе пересмотра стоимости кадастра;
  • ксерокопия платежки на уплату пошлины государству.

Перерасчет налога

В случае изменения судом кадастровой стоимости в заключительном акте решения он обязан указать следующие данные:

  • новую кадастровую стоимость;
  • дату, на которую подавалось заявление на оспаривание.

Новая стоимость понадобится, чтобы рассчитать имущественный налог и земельный в новом году. Налог возможно пересчитать только после внесения новой стоимости в базу реестра.

Что говорит закон

3 июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 237 «О государственной кадастровой оценке», согласно которому произошли некоторые изменения. Во-первых, для обращения в суд теперь можно не прибегать к предварительной помощи комиссии. В 22 статье (часть 1) говорится, что  такое обращение не является обязательным. В 3 части этой же статьи говорится, что итоги установления стоимости могут оспариваться.

Во-вторых, для обращения в комиссию пакет документов стал меньше. Понадобится выписка о стоимости, ксерокопия документа на право собственности и отчетность оценки. В части 9 и 10 22 статьи закона говорится, что можно предъявлять прочую документацию.

В-третьих, оценкой будут заниматься бюджетные учреждения, а не оценочная компания.

Специальные организации бюджетного типа будут наделяться полномочиями по определению стоимости и проведению оценки.

В-четвертых, появится новый процесс исправления ошибок. Пока стоимость утверждается, можно исправить допущенные неточности в определении стоимости. При подтверждении ошибки учреждение обязано в продолжение 60 дней произвести перерасчет. Об этом гласит 21 статья, часть 15.

Согласно 25 главе, пункт 5 Кодекса административного судопроизводства, заявитель при оспаривании стоимости вправе выдвигать требования:

  • установить по отношению к объекту недвижимости его рыночную стоимость;
  • изменить кадастровую стоимость при выявлении недостоверных данных об объекте;
  • оспорить решение и действие (бездействие) комиссии.

В соответствии с 6 пунктом Кодекса, обращаться в суд могут юридические, физические и прочие лица.

К последним относятся:

  • бывший владелец объекта недвижимости (если по результатам кадастровой оценки затрагиваются его права);
  • участник доли собственности;
  • арендатор объекта;
  • прокурор.

В 7 пункте говорится, что ответчиком по делу установления стоимости является орган государства или местного самоуправления, которые утвердили итоги установления цены. Также могут участвовать:

  • орган, который обязан исправить ошибку;
  • орган, который осуществляет функцию государственной кадастровой оценки, выступает в качестве заинтересованного лица;
  • комиссия и орган государства, при которых сформировалась оценка.

выход участника из ООО и распределение его долиСостав учредителей компании может меняться. Смотрите пошаговую инструкцию по выходу участника из ООО

Когда выплачивают отпускные по Трудовому Кодексу? Читайте в статье.

Можно ли вернуть товар надлежащего качества в аптеку? Узнайте сейчас.

Сроки и стоимость

При обжаловании стоимости оформление новой цены придется ждать от 3 дней до недели. Пошлина государству составляет 300 рублей. При обращении в кадастровую палату пошлина отсутствует. Оспорить оценку можно в продолжение полугода с момента ее установления.

Заявление

При обращении с просьбой пересмотреть стоимость понадобится заявление. Подавать его можно лично или отправить почтой. В документе указать личные данные владельца, сведения об объекте и причину пересмотра.

Скачать образец можно здесь: Заявление об оспаривании кадастровой стоимости

Могут ли отказать?

Случаев отказа несколько – при предоставлении неполного пакета документов и при отсутствии согласия других владельцев собственности пересматривать стоимость объекта.

Особенности процесса

При обращении в суд сроки рассмотрения заявления могут быть разными. Рассматривать его могут в продолжение месяц, заседание может длиться еще несколько месяцев. При несогласии с судом допускается обратиться в арбитраж.

Сделать это необходимо в продолжение 10 суток.

Таким образом, при несогласии с комиссией кадастровой службы стоимость объекта недвижимости можно оспорить. Вариантов несколько – обратиться к комиссии кадастрового учреждения или в суд. Для физических и юридических лиц законом предусмотрена схема действий.

Предыдущая статья: Оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости: цена

Следующая статья: Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

Общие моменты

Чтобы определить, какого порядка стоит придерживаться при снижении кадастровой стоимости недвижимости, необходимо выяснить, что это такое.

Под кадастровой стоимостью земельного участка понимают рыночные показатели стоимости земли. Кадастровые показатели – результат проведения кадастровой оценки.

Что нужно знать

Вся недвижимость должна быть поставлена на учет специализированной инстанцией, чтобы не возникало споров относительно прав собственности на объект.

Важна также стоимость недвижимого имущества. Кадастровая стоимость является финансовой характеристикой, денежным эквивалентом, к которому власти приравнивают объект.

Определяют кадастровую стоимость эксперты-оценщики – специальные оценочные организации, с которыми госорган заключает договор.

Кадастровую стоимость определяют с учетом:

  • площади недвижимости;
  • места нахождения;
  • наличия инфраструктуры;
  • показателя дохода местного населения и т. д.

Кадастровые показатели стоимости могут меняться при инфляции и росте цены на недвижимое имущество. Поэтому периодически стоит заказывать новую выписку в отделении Росреестра.

Для чего нужен показатель

Основная цель – обложение налогом. Инвентаризационный показатель учитывает расходы на строительство.

Такая сумма меньше реальной стоимости недвижимости. Поэтому госвласти (чтобы получить больший налог) принимают меры для оценки имущества по большей цене.

Кадастровую стоимость учитывают при:

  • уплате налога на имущество;
  • произведении платежа по сделке с объектом – при продаже, покупке, дарении и т. д.;
  • определении платежа по использованию объекта (если заключается договор социального найма);
  • расчете платежа в случае наследования;
  • оформлении кредита для приобретения и т. д.

Правовое регулирование

Основные нормативные акты – ФЗ от 29 июля 1998 № 135 с изменениями от 21 июля 2014 (ФЗ № 225).

В ст. 24.12 говорится об обязательстве проведения кадастровой оценки раз в 2-3 года (но не реже раза за 5 лет).

Судебная практика

Чаще всего споры относительно кадастровой стоимости возникают по земельным участкам.Неясности возникают при определении стоимости, если судья установит обоснованность требований заявителя.

Бывает, что истец просит устанавливать рыночный показатель на период переоценки (задними числами). На момент обжалования оценщик и устанавливает рыночную стоимость участков.

Позднее это даст основания заинтересованному лицу для пересчета и взыскивания ФНС переплаченных налоговых сумм со дня, когда в ГКН отразили некорректную стоимость.

Такие споры рассматривались по делам № А11-5098/2010 (Постановление президиума ВАС России от 25 июня 2013 года), № А41-41710/12 (согласно Постановлению ФАС Московского округа от 26 сентября 2013) и т. д.

Суды, имеющие общую юрисдикцию, уверены в том, что кадастровую стоимость можно менять, если иск удовлетворяется с момента, когда решение вступит в силу (подробнее в Апелляционном определении суда Москвы от 10 сентября 2013 года по делу № 11-25827/2013).

Изъятие земельного участка у собственникаПро изъятие земельного участка у собственника ФСБ узнайте из статьи: изъятие земельного участка у собственника

Как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть дети, читайте здесь.

Про земельный налог по Налоговому кодексу РФ, смотрите здесь.

Дела по вопросам оспаривания кадастровой стоимости довольно перспективны. Суд скорее станет на защиту прав истца, а представители Кадастровой палаты не сильно противятся заявленным требованиям.

Как видите, вы имеете полное право оспорить результаты оценки, если установленная кадастровая стоимость слишком завышена.

Но стоит четко уяснить, куда обратиться, какие документы подготовить и какого порядка придерживаться.

Изучите законодательные положения, и тогда не придется платить необоснованно начисленные суммы налогов на землю. Тем более что у вас есть много шансов выиграть дело.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Законодательный аспект

Введение в действие нового законодательства привело к тому, что стоимость налога существенно возросла. Чтобы избежать переплат, необходимо тщательно изучить нормы законодательства.

Основными в решении этого вопроса являются такие законодательные акты, как закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Последний закон еще только вступает в силу, но его редакция действующая, поэтому стоит опираться на прописанные в нем нормы.

Наиболее важные моменты прописаны в законе №135-ФЗ, а именно в таких его статьях:

Статья 3 Объясняет, что именно законодательство подразумевает под термином «оценка недвижимости».
Статья 4 Приведены основные характеристики субъекта оценки.
Статья 5 Рассказывает о том, какая собственность может выступать в роли субъекта оценки.
Статья 6 Указывается на право граждан РФ проводить оценку недвижимости.
Статья 7 Говорит о том, что такое рыночная стоимость объекта оценки.
Статья 8 Разъясняет, когда проведение оценки является обязательным.
Статья 9 Приводятся основания для проведения оценки.
Статьи 10-11 Приводят список требований к договору и отчету по оценке имущества.
Статьи 12-13 Прописаны условия достоверности отчета и возможности его оспаривания.
Статья 14 Приводит права оценщика.
Статья 15 Прописаны обязанности оценщика.
Статьи 24.11-24.14 Определяют понятие кадастровой стоимости, а также приводят список объектов недвижимости, которые обязательно нужно оценивать.

Эти нормы законодательства очень важны, так как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка можно только после их использования.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

В новом законе №237-ФЗ приведены такие основные нормы:

Статья 1 Описываются объекты кадастровой оценки.
Статья 4 Прописывает алгоритм проведения оценки кадастровой стоимости
Статья 5 Регулирует вопросы проведения кадастровой оценки.
Статья 6 Приведен порядок действий при осуществлении процедуры кадастровой оценки.
Статья 7 Приводит перечень полномочий, которые при оценке получают государственные структуры.

Провести изменение кадастровой оценки через суд или ФНС очень сложно. Особенно для людей, которые не имеют глубоких юридических знаний. Поэтому, прежде всего, стоит проконсультироваться в опытного юриста.

Категории земельных участков и виды разрешенного использования

Категории земельных участков и виды разрешенного использованиякатегории земельных участков и виды разрешенного использования нужно соблюдать в любом случае.

Как взять участок в аренду — информация по ссылке.