В каком порядке досрочно гасить ипотеку выгоднее: уменьшаем платеж или срок

Ипотека – реальный финансовый инструмент для относительно безболезненной покупки дорогостоящего имущества – жилья.

Сделка с привлечением заёмных средств имеет много своих нюансов и тонкостей.

Возможность погасить ипотечный кредит досрочно является несомненным плюсом: срок «освобождения» квартиры от обременения приближается, а переплата уменьшается.

Важно уметь повернуть ситуацию в свою пользу и выбрать самый выгодный вариант погашения в конкретном случае.

Содержание

Выгодно ли погашать кредит досрочно

Давайте попробуем разобраться, какую экономию получит заемщик при досрочном погашении полученного займа, а также за счет чего достигается выгода.

Вводные данные:

  • Сумма: 500 000 руб.
  • Срок: 60 месяцев
  • Ставка: 22 %

Дополнительная информация:

Сумма досрочного погашения, руб. *В какой месяц производилась «досрочка»
20 000 4
25 000 9
25 000 15

* При частичном досрочном погашении основного долга заемщик выбрал уменьшение срока действия кредитного договора.

Какую экономию получит заемщик?

Варианты ответов:

  • А. 58 948 руб.
  • Б. 70 000 руб.
  • В. 128 948 руб.

Правильный ответ — это первый вариант, выгода составит 58 948 руб., именно на эту сумму уменьшатся проценты, а 70 тыс. руб. пошло в погашение тела кредита.

Давайте разберемся более подробно.

Вариант 1. Заемщик погашает ссуду согласно графику

Таблица 1. Выдержка из графика, при погашении кредита согласно срокам, установленным в договоре.

МесяцЕжемесячный платежВыплата процентовВыплата долгаОстаток долга
1 17 374 9 041 8 333 491 667
2 17 224 8 890 8 333 483 333
3 17 073 8 740 8 333 475 000
4 16 922 8 589 8 333 466 667
****
9 16 169 7 836 8 333 425 000
10 16 018 7 685 8 333 416 667
11 15 868 7 534 8 333 408 333
15 15 265 6 932 8 333 375 000
***
52 9 689 1 356 8 333 66 667
53 9 539 1 205 8 333 58 333
54 9 388 1 055 8 333 50 000
55 9 237 904 8 333 41 667
56 9 087 753 8 333 33 333
57 8 936 603 8 333 25 000
58 8 785 452 8 333 16 667
59 8 635 301 8 333 8 333
60 8 484 151 8 333
Итого 775 753 275 753 500 000

Переплата за весь срок составит 275,7 тысячи руб., срок кредита 5 лет.

Читайте также  Бизнес на картофеле выгодно или нет

Вариант 2. Заемщик погашает ссуду досрочно

Таблица 2. Выдержка из графика при досрочном погашении займа

МесяцЕжемесячный платежВыплата процентовВыплата долгаОстаток долга
1 17 374 9 041 8 333 491 667
2 17 224 8 890 8 333 483 333
3 17 073 8 740 8 333 475 000
4 36 922 8 589 28 333 446 667
***
9 40 807 7 474 33 333 380 000
10 15 205 6 871 8 333 371 667
11 15 054 6 721 8 333 363 333
12 14 903 6 570 8 333 355 000
13 14 753 6 419 8 333 346 667
14 14 602 6 268 8 333 338 333
15 39 451 6 118 33 333 305 000
***
48 9 026 693 8 333 30 000
49 8 876 542 8 333 21 667
50 8 725 392 8 333 13 333
51 8 574 241 8 333 5 000
52 5 091 90 5 000
Итого 716 806 216 805 500 000

При таком варианте срок кредита сократился на 8 месяцев, а переплата — до 216,8 тысяч руб.

Для наглядности обобщим вышеизложенные цифры в одну таблицу:

Вариант 1 «Без досрочки»Вариант 2 «С досрочкой»Экономия
Переплата, руб. 275 753 216 805 58 948
Срок, мес. 60 52 8
Эффективная, ставка, % 11,03 10,06 0,97

Цифры наглядно говорят, что досрочно погашать кредит выгодно, в приведенном примере заемщик заплатил Банку на 21 % меньше, чем если бы погашал задолженность согласно графику, то есть экономия почти 60 тысяч руб., а это весьма приличная сумма.

А теперь давайте разберемся, за счет чего достигается экономия.

Здесь все просто: проценты начисляются на остаток ссудной задолженности, то есть при любой «досрочке» основной долг погашается быстрее и на него не начисляются проценты.

Отсюда делаем следующий вывод: чем раньше начать производить досрочное погашение кредита, тем больше экономию можно получить.

Ключевые моменты

  • Погашать займы быстрее графика выгодно как при стандартном графике (равными долями), так и при аннуитете. При аннуитетном платеже экономия будет больше, так как в структуре платежа основной долг занимает меньшую долю, чем при графике погашения равными долями.
  • Чем раньше начинать досрочное погашение ссудной задолженности, тем большую экономию можно получить.
  • Чем длительней срок кредита, тем больше выгода от досрочных платежей. Если у вас ипотека, то досрочное погашение значительно уменьшит и переплату, и срок кредита.

Для получения большей экономии при осуществлении досрочного погашения требуется выбрать вариант, при котором сумма платежа останется неизменной, т. е. сокращается срок кредита.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Источник: https://yakapitalist.ru/banki/kredit-dosrochno/

Выгода возможности досрочного погашения ипотеки

Прежде всего, при досрочном погашении кредита преследуется основная выгода – материальная.

Многие граждане, впервые берущие ипотечный кредит, бывают шокированы суммой переплаты. Грубо говоря, если взять ипотеку под 10% годовых на 30 лет, то за всё время погашения кредита заемщик выплатит сумму, равную стоимости таких трёх квартир.

Например, банк даёт лицу в качестве такого целевого кредита 2 млн руб. под 10% годовых. Если исключить возможность хотя бы одного досрочного платежа, то общая переплата по процентам составит 4 320 771 руб.

А если учесть тот факт, что одним из обязательных условий получения ипотеки является страхование жизни и здоровья всех созаёмщиков (добровольно, но без него ставка гораздо выше) и страхование объекта недвижимости в течение первых нескольких лет после оформления договора, а размер страховой премии зависит напрямую от остатка основного долга, и эту сумму прибавить к общим затратам, то мы получаем достаточно внушительный размер переплат, которые, по мнению многих граждан, являются «лишними».

Периодические небольшие досрочные платежи или несколько крупных благоприятно скажутся на общем графике платежей (для заёмщика, т.к. банк при этом теряет часть выгоды в виде невыплаченных процентов). Плюс упомянутая выше страховая премия может заметно уменьшиться, что поможет сохранить сотни и тысячи рублей в семейном бюджете.

Уменьшение психологического прессинга. Для многих людей даже со стабильно высоким доходом сама мысль о необходимости ежемесячно в обязательном порядке нести в банк часть семейного дохода. Чем скорее это обязательство прекратится, тем легче.

Возможные препятствия для досрочного погашения ипотеки

Препятствия при погашении ипотекиЕсли заёмщику выгодно любое досрочное погашение основного долга, то банку или иной кредитной организации оно обеспечивает потерю запланированного дохода в виде так и не выплаченных процентов. Поэтому кредитные договоры часто предусматривают различные варианты ограничений на внесение внеплановых сумм:

  • Комиссии за дополнительные услуги.

    Договор не предусматривает никаких штрафов за досрочное погашение, но есть некий пункт о взимании неких комиссий за услуги по тарифам банка.

    В описываемой ситуации такой услугой может быть пересчёт графика платежей после частичного досрочного погашения.

    Иногда банки перепродают закладные другим кредитным организациям. Они обязаны уведомить об этом владельцев квартир, что успешно осуществляется. Но не все заёмщики понимают смысл таких изменений: по факту теперь кредит теперь выплачивается другому банку. Многие граждане по привычке ходят вносить обязательные платежи в тот же банк, а он за перевод на счёт другой кредитной организации уже взимает некую комиссию.

    Или за обязательные платежи не взимает, а за досрочные суммы сверх установленных – достаточно часто;

  • Дополнительные формальности в виде строго регламентированных правил приёма заявления.

    Многие банки требуют перед внесением платежа для досрочного погашения написать заявление по установленной форме, принести его в конкретное время определённому специалисту. Причём такое заявление принимается лично от заёмщика и в оригинале. Т.е. в случае занятости заёмщик не сможет передать в банк заявление, например, через супруга, а, значит, и досрочный платёж откладывается.

    Можно попробовать хорошо себя зарекомендовать в банке, подружиться со специалистами и договориться, например, высылать такое заявление по электронное почте со всеми подписями и надлежащим образом оформленное, а потом в течение нескольких дней привозить оригинал, чтобы не подвести сотрудника банка, который пошёл навстречу;

  • Отсутствие выбора способов модификации платежа.

    Если заёмщик хотел бы оптимизировать свои расходы путём сокращения ежемесячного платежа за счёт досрочного погашения основного долга, то не всегда он сможет это сделать. Не все банки согласны на пересчёт обязательных платежей в сторону уменьшения.

С 1 января 2012г. отменены следующие ограничения:

  • Установление обязательного минимального размера досрочного платежа;
  • Штрафы за досрочное погашение;
  • Мораторий на досрочное погашение. Этим термином обозначают период, в течение которого нельзя вносить никаких досрочных платежей.

Если в договоре есть какое-то из этих запрещённых условий, то он в этой части неправомерен и нарушает положения ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ.

По согласованию с банком можно гасить кредит полностью или частично по предварительному уведомлению не менее чем за 30 дней до даты оплаты всей суммы с начисленными процентами.

Системы расчетов и их особенности

Пересчет ипотеки при досрочном погашенииСуществует две системы расчета платежей: дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платёж имеет следующие особенности:

  • ежемесячно уплачивается одна и та же сумма, её размер не уменьшается с каждым месяцем;
  • доля процента в теле платежа в начале выплат выше, чем при дифференцированном;
  • общий размер ежемесячного платежа, рассчитанный по такой схеме, меньше примерно на 30%, чем при дифференцированной схеме;
  • начисление выплат происходит так, что первые несколько лет заёмщик выплачивает практически одни проценты, т.е. основной долг гасится вначале в очень незначительных размерах. Только к середине графика отношение выплат по процентам и по основному долгу сравнивается, а потом наступает перевес в сторону погашения «тела» кредита.

Дифференцированный платёж обладает следующими свойствами:

  • сумма ежемесячного платежа меняется ежемесячно (в сторону уменьшения);
  • доля погашения основного долга в теле платежа всегда одна и та же, а вот доля процентов сокращается раз от разу;
  • при выборе дифференцированной схемы платежа финансовая нагрузка на заёмщика в первые годы несколько выше, чем при аннуитетном расчёте;
  • соотношение доли начисленных процентов и основного долга в теле платежа уже с первых строк графика выгоднее, чем при аннуитетной схеме.

Если сравнить два графика выплат одной и тоже суммы кредита с одинаковыми условиями, рассчитанных по обеим описанным схемам, то на первый взгляд может показаться, что дифференцированные платежи явно выигрывают по выгоде. Это так, если исключить возможность досрочного погашения полностью. Однако на практике такое практически не встречается, по статистике, ипотечные кредиты, оформленные на 20-25 лет, в среднем погашаются за 6-8 лет. А это означает, что выгоду обеих схем в перспективе нескольких лет просчитать невозможно.

Но у аннуитетного платежа есть одно неоспоримое преимущество: не придётся путаться в размерах платежа – он всегда один и тот же.

Полное погашение ипотеки

Как происходит частичное досрочное погашение ипотекиПолное погашение ипотечного кредита возможно на любом сроке кредитования. Какая бы схема расчёта платежей не была выбрана, оно всегда выгодно. Чем раньше закрывается задолженность, тем больше экономия.

Если предположить, что все дополнительные выплаты по аннуитетной системе или дифференцированной производились бы абсолютно аналогично, то дифференцированный платёж выгоднее.

Плюс отпадает необходимость продления договора страхования.

Кстати, некоторые страховые компании даже возвращают часть уплаченной страховой премии пропорционально «неизрасходованной» части года, когда кредит уже закрыт, и страховать нечего.

Частичное погашение ипотеки

Частичное погашение целевого кредита на покупку жилья не может быть ограничено по сумме и срокам, происходит без каких-либо штрафов.

После пересчёта суммы основного долга и процентов заёмщик получает новый график платежей.

Рассчитать выгоду применения аннуитетной или дифференцированной схемы платежей возможно только в том случае, когда заёмщик точно знает, когда и в каком размере он будет погашать досрочно свой долг. В случае идентичности ситуаций дифференцированный платёж выгоднее. Но данный случай очень идеализирован с практической точки зрения.

Порядок платежей для досрочного погашения

Вопрос досрочных погашений регламентирован законодательством и кредитным договором.

Основные правила:

  • Уведомлять банк не менее чем за 30 дней до даты внесения досрочной суммы;
  • Штрафы за досрочное гашение противозаконны;
  • Установление моратория на досрочное погашение недопустимо;
  • Начисление процента происходит только за время фактического использования денежных средств.

На что стоит обратить внимание при досрочном погашении

Внеплановые платежи многое меняют в имеющейся финансовой схеме конкретного договора:

  • Происходит пересчёт либо размера ежемесячного платежа, либо общего срока погашения, поэтому нужно получить в банке новый график платежей, подписанный уполномоченным сотрудником;
  • Необходимо обратиться в страховую за пересчётом размера страховой премии в новом периоде либо за возвратом неиспользованной части уплаты в случае полного гашения.;
  • При полном закрытии кредита нужно запросить в банке официальную справку о полном исполнении обязательств. Бывает, что забытая копейка через длительное время внезапно портит кредитную историю;
  • Если рассматривается рефинасирование ипотеки в другом банке под более привлекательный процент, то нужно иметь в виду, что новый кредит и платится «с начала», т.е. опять же первые несколько лет будут уплачиваться практически только одни проценты (при любой схеме).

    Насколько будет выгоден такой переход? Это можно рассчитать с помощью любого ипотечного калькулятора, размещённого в сети Интернет.

Зависимость схемы выплаты ипотеки от условий договора

Условия договора

Согласно банковским договорам, жилищные кредиты могут погашаться аннуитетными, либо дифференциальными платежами. Разница зависит от способа начисления и уплаты процентов. При аннуитетном исчислении, погашая долг по кредиту, заемщик:

  • первоначально оплачивает большую часть процентов;
  • львиную долю основного долга оплачивает перед окончанием срока займа;
  • выплачивает долг равными частями.

В этом случае самостоятельное увеличение размера выплат при гашении кредита не сократит ни срок ипотеки, ни размер платежа. При каждой существенной переплате необходимо обращаться в банк, чтобы специалисты переделали график выплат.

Дифференцированные начисления отличаются тем, что оплата тела кредита распределена между всеми платежами в равных долях. Соответственно ежемесячно уменьшается сумма процентов, которая каждый раз рассчитывается из величины снижающегося основного долга.

Увеличивая ежемесячный платеж, можно сократить процентную составляющую, снизив не только срок кредита, но и сумму переплаты. При этом обратиться к специалисту банка придется один раз — перед последним платежом, чтобы согласовать его окончательную сумму.

Частичное досрочное погашение ипотеки при этом способе начислений предпочтительнее. Однако большая часть процентов дифференцированных выплат учитывается вначале погашения. Первые платежи в графике максимальные, и, в случае с ипотекой, достаточно весомые:

  • требуется официальный доход, который позволил бы справиться с первоначальными выплатами;
  • при оценке платежеспособности, одобрение банка на ипотеку получить сложнее.

Поэтому больше половины банков, кредитующих граждан, используют систему аннуитетных платежей.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Вариантов погашения ипотечных кредитов досрочно два: полное закрытие или частичное. В каждом из случаев следует свериться с договором. Там может быть прописан, если не запрет, то штрафные санкции за досрочный расчет по кредиту. В этом случае надо считать, что выгоднее – продолжить выплаты по графику, либо оплатить штраф и уменьшить размер долга или полностью рассчитаться с банком.

Переплаты, которые образуются на счету заемщика, при аннуитетных выплатах не учитываются банком в текущий платежный период. Со счета ежемесячно списывается та сумма, которая соответствует размеру установленного платежа. Только перед последней по графику выплатой остатки суммируются.

При аннуитетных выплатах для частичного опережения оплаты кредита существуют варианты корректировки графика платежей. Для внесения изменений досрочное погашение должно быть согласовано с банком. Получив большую сумму денег или скопив на счету средства, позволяющие существенно сократить величину ипотеки, можно воспользоваться банковской услугой по перерасчету кредита.

Читайте также:  Льготная ипотека в Москве: самые выгодные способы получения

В этом случае банковскими специалистами будет предложено:

  • уменьшить срок выплат, оставив неизменной сумму платежа;
  • сократить ежемесячный платеж, при этом длительность погашения не менять.

Экономисты советуют сокращать именно срок ипотеки. Причем чем раньше будет внесен значительный платеж, тем выгоднее. Экономия произойдет не только от снижения процентов по кредиту, но и за счет сокращения сумм за его ежемесячное банковское обслуживание. 

Сокращение размера выплат выгодно тем, кто рассчитывается уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. Это поможет в ситуациях, когда финансовая стабильность заемщика пошатнулась с момента получения кредита. Посчитать разницу в экономии на этих видах изменения графика выплат поможет онлайн калькулятор ипотеки того банка, в котором она предоставлена.

Как лучше гасить ипотеку досрочно

Как лучше гасить ипотеку досрочно

Если ипотечный договор заключен на базе дифференцированных выплат, то лучше составить свой опережающий график платежей. Для этого:

  • производится расчет семейного бюджета;
  • определяется та сумма, которая может ежемесячно дополнить ипотечную выплату без ущерба для ведения хозяйства;
  • она прибавляется к установленной сумме платежа и выплачивается регулярно;
  • периодически производится сверка и корректируется сумма выплаты, поскольку она будет снижаться;
  • как только долг достигнет суммы, которую можно будет выплатить за один раз, следует связаться с банком, уточнить остаток и погасить ипотеку целиком.

Важно отметить, что даже при дифференциальных платежах возможно отсутствие реальной экономии на процентах. Чтобы проверить это следует запросить у банка график выплат после совершения дополнительной выплаты по кредиту. Обратить внимание нужно на то, изменилась ли сумма долга, или уменьшился только размер процентов, Если так оно и есть, внесение дополнительных средств по ипотеке стоит сопровождать запросом перерасчета от банка, сокращая срок ипотеки.

Для аннуитета схема будет другой. Эксперты советуют:

  • накапливать значительную сумму, равную нескольким ежемесячным платежам;
  • оповещать банк о её внесении;
  • гасить накоплениями часть ипотеки регулярно, с последующим пересмотром графика платежей и сокращением срока выплат.

По такой схеме можно рассчитаться с банком раньше срока. Иногда преждевременное погашения ипотеки вызвано необходимостью избавить залоговую недвижимость от обременения. Срочность процесса и отсутствия достаточной суммы для полного расчета по кредиту – не приговор.

Можно воспользоваться:

  • потребительским кредитованием;
  • льготными программами (например, внесением в ипотеку материнского капитала);
  • рефинансированием, при котором можно получить выгоду от снижения процента за счет того, что ипотека будет рассчитана на меньшую сумму;
  • средствами покупателя, если квартиру предполагается продать.

При выборе способа расчета по ипотеке следует руководствоваться тем, какую сумму заемщик может позволить отчислять в банк, дополнительно к существующим взносам. При этом необходимо заранее просчитать варианты изменений графиков платежей и окончательную выгоду от ускорения выплат.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Первое, что следует сделать перед тем, как гасить ипотеку досрочно, это изучить банковские документы. Банкирам не выгодно, если заемщик расплатиться с кредитом раньше срока. Одобряя ипотеку, банк рассчитывает получить определенный доход с процентов, который при досрочном погашении снижается. Поэтому в документы вносятся пункты, которые затрудняют клиентам выплаты по ипотеке вне графика.

Читайте также:  Кредит на покупку квартиры: как его можно взять?

На процесс погашения повлияют:

  • ограничения на максимальную и минимальную сумму платежа;
  • есть ли период, в который досрочное погашение невозможно;
  • порядок внесения денег, если сумма превышает размер установленной выплаты;
  • комиссия за внеочередной взнос;
  • иные обязанности заемщика при досрочной оплате кредита.

Респектабельные банки не препятствуют раннему закрытию ипотеки, прописывая только одно условие – предупреждать об этом заранее. Важно знать, что законодательно банкирам запрещено отказывать заемщикам в закрытии ипотеки на любом сроке (ст.810 ГК РФ). Если такое ограничение прописано в документах, можно писать банку претензию, а затем идти в суд.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно

Стоит ли гасить ипотеку досрочно

Мнение специалистов, относительно того, стоит ли гасить ипотеку досрочно, разделились. Часть экспертов считает, что преждевременное закрытие ипотеки – вещь необходимая.

Однако объясняют они её не столько выгодой, сколько психологией заемщиков:

  • вынужденные ежемесячные отчисления воспринимаются как бремя и вызывают определенный стресс;
  • финансовая стабильность, на которую прямо может повлиять ухудшение экономической ситуации в стране (учитывая длительность периодов погашения, этот фактор вызывает особое беспокойство);
  • то, что ипотечное имущество не принадлежит полностью заемщику, а находится в залоге у банка.

Все это мотивирует клиентов, получивших ипотеку на скорейшее погашение займа. Другие эксперты не считают, что досрочное погашение ипотеки невыгодно:

  1. Когда ипотека взята под невысокий или льготный процент, эксперты рекомендуют производить оплату кредита в установленные сроки. В противном случае, можно попасть в ситуацию, при которой деньги уйдут на погашение выгодной ипотеки, но понадобятся на иные расходы. Заемщик будет вынужден кредитоваться по потребительским программам, где условия не так хороши.
  2. Важно помнить, что при любой форме выплат проценты практически полностью гасятся примерно за первую половину рассчитанного периода. Досрочное погашение ипотеки в конце срока дает только моральное удовлетворение, но не материальную выгоду.
  3. Кроме того, принимая решение о досрочном закрытии кредита, стоит обратить внимание на динамику инфляции и её прогнозы. Если уровень высокий, рекомендуется не торопиться с погашением долгосрочных жилищных займов.

Учитывая стоимость недвижимости и ставки по ипотеке, которые применялись на протяжении последних трех лет, можно уверенно сказать, что любое досрочное погашение — тяжелое бремя. Причем оно существует в настоящем, заставляя заемщика все средства отправлять на оплату займа, откладывая жизнь на то время, когда ярмо можно будет скинуть.

Каждый сам должен решить, стоит ли ему гасить ипотеку досрочно и отказывать себе в комфортных условиях существования сейчас. Или платить посильный платеж, тратя свободные средства на себя и потребности семьи. Вопросы выгоды от досрочного погашения необходимо тщательно просчитывать, исходя из финансового положения, условий ипотеки и реальной материальной экономии.

В каких банках возможно погасить ипотеку досрочно

Количество банков, в которых опережающие платежи и полное закрытие ипотеки возможно до срока, достаточно большое. В таблице можно сравнить условия:

Читайте также:  Возврат денег за ипотеку от государства: варианты и порядок возврата

 

Документы для досрочной оплаты

Ограничение по сумме взноса

Ограничения по срокам выплат

Комиссии за платежи вне графика

Порядок внесения средств

Сбербанк

заявление с номером счета, вносимой суммой и датой (один из дней рабочей недели)

не меняется

заявление за сутки до предполагаемой даты внесения дополнительного платежа

не меняется

Русфинанс

предварительное уведомление за 30 дней до очередной выплаты возможно по звонку

не меняется

заявление на досрочное внесение средств минимум за сутки до очередной выплаты, в рабочий день

не меньше ежемесячного взноса

не меняется

Альфабанк

уведомление минимум за три дня до установленного срока ежемесячного платежа.

не меньше 28 тыс. руб.

класть деньги можно только после того, как уведомление согласовано

не меняется

Что выгоднее: досрочное погашение ипотеки или накопительный депозит

Во многом мнение специалистов о том, куда вложить деньги – в погашение ипотеки или в накопительный депозит, зависит от анализа материальной выгоды и психологии заемщика. Схема анализа доходности следующая:

  1. Сравнивается процентная ставка по кредиту и по ипотеке.
  2. Дополнительные выплаты по ипотечному долгу сокращают общую переплату по кредиту, так как уменьшается начисляемый процент.
  3. Решение зависит от того, в какой период вносить дополнительные деньги. Существенно сократить переплату можно только в первые годы ипотеки.
  4. В дальнейшем экономия нивелируется тем, что основная часть процентов уже уплачена, а оставшийся долг придется заплатить в полном объеме.

На этом этапе вложение на депозит может быть выгоднее, даже с учетом инфляционной составляющей. При расчетах следует помнить, что пока на депозите накапливаются деньги, ипотечные проценты начисляются регулярно.

Инвестиционный доход по вкладам на сегодняшний день редко превышает 10%. Когда процент по ипотеке гораздо выше, то выгоднее вложить деньги в её погашение. Если пропорция обратная – лучше копить средства на депозите. При этом закрывать ипотеку выгоднее, не частями, а полностью.

Важное значение психологии уделяется и здесь. Долг, который заемщик вынужден отдавать ежемесячно, имеет один вес. Прибавляя к сумме дополнительные деньги, человек осознает здесь и сейчас, что увеличивает шансы на быстрейшее избавление от кабалы.

В свою очередь, накапливать деньги, чтобы потом отдать их в уплату долга большой суммой, психологически сложно. Заемщик может «дать слабину» и нарушить регулярность накоплений. Кроме того, доступность снятия средств со счета способствует тому, чтобы потратить часть денег, если это понадобится на нужды семьи.

Суммируя мнения финансистов, можно нарисовать следующую схему:

  • максимальное частичное досрочное погашение следует производить в начале периода выплат по ипотеке;
  • после того, как долг сократится вдвое, «лишние» деньги можно направить на депозит (если его доходность хорошая);
  • как только сумма депозита сравняется с величиной остатка по ипотеке – полностью рассчитаться по займу.

Данная схема упрощенная. Каждый заемщик должен сам решить, как быстрее погасить ипотечный долг и следует ли торопиться с его закрытием, основываясь на собственных моральных и материальных ресурсах и условий использования банковских продуктов.

Как быстро погасить ипотеку:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Советы при досрочном погашении ипотеки

Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно. Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

  • оповестить об этом банк;
  • зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
  • сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного погашения ипотечного займа, что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.

Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.

Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать. Нужно учитывать, что одновременно с повышением общего уровня цен, растет и уровень доходов населения.

Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.

Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

  • учесть финансовые возможности плательщика;
  • сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.

Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.

При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.

В данном случае лучше всего направить денежные средства на оформление депозитного вклада. При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:

  • отличная прибавка к заработной плате;
  • постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).

Когда лучше гасить ипотеку досрочно

Общеизвестно, что ипотечные займы долгосрочные. Специалисты рекомендуют осуществлять преждевременные платежи в первые годы действия договора. Важно заметить, некоторые финансовые организации запрещают на начальном этапе вносить досрочную оплату. Тем самым не позволяют клиенту сэкономить.

Если график платежей дифференцированный, то досрочное погашение в самом начале (первый год, два) очень выгодно. Особенно, при использовании варианта уменьшения срока действия договора.

Когда заемщик вносит суммы сверх тех, что указаны в договоре, он сокращает общий размер удорожания.

Итак, прочитав статью, вы узнали, каким образом погашать ипотеку досрочно, чтобы это было выгодно заемщику. Прежде чем вносить платеж с опережением графика, следует учесть жизненные ситуации, которые могут повлиять на финансы и своевременную выплату.

Почему не выгодно гасить ипотеку досрочно:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

31 Мар 2018      kasjanenko         145      

выгодно ли платить досрочно ипотекуМало кто берет ипотеку от хорошей жизни. Заложниками банковской волокиты становятся молодожёны и семейные пары в возрасте до 35-40 лет. Этот вид субсидий выдается и на вторичное жилье, и на новостройки. В зависимости от типа приобретаемой недвижимости варьируются сроки и процентные ставки. В любом случае, последние выжимают из заемщиков все свободные финансы на протяжении десятков лет.

Ипотечная обуза приводит к тотальному безденежью в рамках одной ячейки общества. Довольно часто субсидии берутся на приобретение строящегося объекта, но возведение внезапно приостанавливается, и заемщики вынуждены жить впроголодь, чтобы содержать нынешнее жилище и отдавать долг банку. К счастью, такие случаи мало распространены – большинство взявших ипотеку имеют хорошие доходы, вследствие чего встает вопрос о досрочном погашении кредита на недвижимость.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

выгодно ли платить досрочно ипотекуЗаймы являются основным источником финансов для банков, именно полученные проценты дают возможность финансовой организации развиваться далее. В связи с этим большинство учреждений высказывается против досрочного возврата долга заемщиком. В статье № 810 ГК РФ прописано, что каждый должник имеет право на моментальное закрытие суммы если он располагает необходимыми ассигнациями.

Самые популярные банки страны не могут не соблюдать закон, да и высокий уровень конкуренции заставляет все больше упрощать условия выдачи и погашения займов. Но и те устанавливают определенные ограничения, которые будут рассмотрены позже.

Что выгоднее: досрочное погашение ипотеки или накопительный депозит

Это зависит от суммы ваших доходов, а также размеров и сроков кредитования. Депозит не всегда оправдывает свое название – инфляция полностью «съедает» все полученные проценты, что отдаляет вас от покупки квартиры. Рассчитать досрочное погашение ипотеки можно посредством специальных калькуляторов. Они имеются на сайте каждого банка. При этом можно ввести планируемые данные (сумму займа, время займа, сумму погашения и так далее). После предварительного расчета вы поймете есть ли смысл в обременении себя кредитом на 30 лет.

Как лучше гасить ипотеку досрочно

выгодно ли платить досрочно ипотекуВсе банковские субсидии выплачиваются дифференцированными или аннуитетными платежами. В большинстве финансовых учреждений выбор за типом возврата долга стоит за заемщиком, но некоторые самостоятельно устанавливают правила.

  • Дифференцированный вид выплат подразумевает под собой большую нагрузку на кошелек гражданина в первый десяток лет, чем больше времени проходит с момента начала кредитования, тем меньше становится сумма ежемесячного платежа и тем проще новоселу оплачивать долг;
  • Аннуитетные платежи более равномерны, но первые 12-13 лет должник выплачивает только проценты, вследствие чего сумма реального долга не меняется. Таким образом банк дает себе гарантии безопасности в случае, если заемщик потеряет источники дохода раньше, чем сможет выплатить кредит. В этом случае досрочное погашение оправдано более всего.

Для того, чтобы уведомить банк о своем желании побыстрее избавиться от долга, нужно заполнить заявление. Как правильно заполняется документ вам подскажут консультанты, так как для каждого индивидуального случая образцы могут быть разными.

Когда речь идет о досрочном погашении, то не всегда имеется ввиду моментальная выплаты всей суммы кредита. Отдать долг раньше указанного в договоре времени можно за счет сокращения самого срока или с помощью одноразового крупного взноса. Если вы пожелаете сократить срок кредитования с 30 до 25 лет, то автоматически увеличится сумма ежемесячных взносов. В данном случае нужно быть уверенным в источниках собственного дохода, ибо по несколько раз банк документы переделывать не будет.

Крупный взнос может быть сделан за счет рефинансирования, материнского капитала и других субсидий. Популярной схемой погашения ипотеки является получение займа в другом банке под меньшее количество процентов и внесения их на счет. После операции вы можете сократить общее время кредитования или продолжать выплачивать аннуитетные платежи на протяжении оговоренного времени.

Именно вопрос «пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки» заставляет многих выплачивать долг раньше положенного, но, увы. Процент рассчитывается в зависимости от типа жилья, на покупку которого уйдут средства, и остается постоянным.

Стоит ли досрочно гасить ипотеку или неприятные ограничения банковских структур

выгодно ли платить досрочно ипотекуДаже если график выплат позволяет вносить большие суммы за раз, то возможно, за них придется поплатиться штрафом или другими санкционными мерами.

  1. Минимальная сумма досрочного погашения. Если в договоре есть такой пункт, то внести на 5 или 10 тысяч больше нужно не получится – этот нюанс подразумевает аннуитетные выплаты, а досрочно погасить долг можно только накопив количество финансов равное энной сумме, указанной в договоре. Ее размер часто устанавливается без согласия заемщика и может достигать нескольких десятков тысяч. В Сбербанке она равна 15 тысяч рублей поверх ежемесячного платежа.
  2. Штрафы. Их размер зависит от типа финансового учреждения. На сегодняшний день изъяты практически их всех крупных банков, что упрощает процесс досрочного погашения.
  3. Комиссия. Это небольшая сумма, которая взимается с плательщика при увеличении заданной суммы ежемесячного взноса. Составляет 3-5% от размера надбавки.
  4. Документация. Чтобы снизить количество желающих быстро избавиться от долгов банки могут усложнить процедуру оплаты массой формальностей. Заёмщику придется не только посетить центральный офис и просидеть там не один час, но и собрать документы о доходах, справки с мест работы всех членов семьи.

Видео: Тонкости досрочного погашения ипотеки

Подробно о вариантах изменения графика платежей при досрочном погашении ипотеки

Практически все ипотечные заемщики стараются вносить больше денег, чем положено. Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока в разных ситуациях имеет свои плюсы. Давайте разберемся, в каких.

Советы, как лучше гасить ипотекуСоветы, как лучше гасить ипотеку

Российские банки работают с ипотекой в 99% случаев по системе аннуитетных выплат. Их суть в том, что сначала гасятся преимущественно проценты по кредиту, а потом выплачивается банковский долг (тело займа). После досрочного погашения параметры кредита изменяются, так как изменяется размер задолженности перед организацией. Поэтому сотрудникам банка приходится переделывать график платежей.

Предлагают:

  1. сократить срок кредита при неизменном ежемесячном платеже;
  2. уменьшить платеж, но оставить то же количество месяцев выплат.

При первом варианте ежемесячная нагрузка не уменьшается, а проценты становятся ниже из-за более короткого срока. Второй вариант предусматривает снижение ежемесячных платежей, семья освобождается от возможной непосильной нагрузки в кризисный период.

Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.

Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.

Эксперты по семейным финансам советуют, если есть выбор, на какой срок выгоднее брать ипотеку при досрочном погашении, придерживаться такой стратегии:

  • брать на максимально возможный срок;
  • при первой же возможности вносить оплату досрочно.

Если у вас в договоре нет ограничений по количеству досрочных погашений, можно продолжать вносить сэкономленные деньги каждый месяц. Система выплат с уменьшением суммы платежа поможет, например, в сложной финансовой ситуации, при уменьшении дохода заемщика. Снижение суммы вносимых средств, естественно, поможет пережить кризис и не допустить просрочек.

Ведь лучше быть с квартирой в собственности, хоть и переплатить на 10 тысяч больше, чем рисковать единственным местом для жилья после временного личного финансового кризиса.

  • Выбирать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно, надо исходя из ситуации: личной и семейной.
  • Следует обратить внимание и на инфляцию в стране: будут ли обесцениваться деньги. При высокой инфляции советуют не спешить с досрочкой, а покупать товары, обустраивать квартиру.
  • Если ограничений на максимальные досрочные выплаты нет, подойдет любой вариант: экономически это практически одинаково. Хотя лучше согласиться уменьшать размер платежа, а затем каждый месяц вкладывать сэкономленные деньги в досрочку.
  • Если есть ограничения на досрочное погашение, то выгоднее — сократить срок. Это экономически более эффективно.
  • Если в семье возможно сокращение дохода в ближайшие годы, то лучше сократить платеж. Первое время «лишние» деньги можно вносить на досрочку, сокращая и сокращая платеж, а в сложное время выплачивать небольшой платеж.
  • Учтите свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, то после досрочного погашения сокращайте срок. Если ваш стакан всегда наполовину пуст — сокращайте размер выплаты.

В общем, нельзя однозначно сказать, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: сократить срок или платеж, надо подходить к каждой ситуации индивидуально и оценить личные приоритеты и финансовое положение.

Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год.

Если каждая тысяча переплаты дорога вам, то желательно гасить так быстро, как позволяют ваша ситуация и договор с банком. Так, Сбербанк прописывает, что досрочка возможна только через три месяца после первого платежа. Ведь банку невыгодна быстрая оплата долга.

Помните, чем раньше дата досрочного платежа, тем быстрее уменьшается остаток долга по ипотеке. Чем меньше остаток, тем меньше проценты в итоге.

Источник: «frombanks.ru»

Способы досрочного погашения ипотеки

Способов досрочного погашения ипотечного кредита  как минимум два. Первый — сокращение срока кредитования (вместо десяти лет сокращаем срок до восьми). Второй — сокращение ежемесячного платежа (срок остается прежним, но отдавать каждый месяц нужно меньше).

И тот, и другой способ особенно хороши, когда у вас появилась достаточно крупная сумма денег, с помощью которой вы хотите частично закрыть ипотечный кредит. Предположим, это материнский капитал, который появился, пока вы выплачиваете ипотеку. Или вы продали свой автомобиль, чтобы поскорее закончить с ипотечными делами. А, может быть, начальство выдало вам крупную премию. Не суть.

Как правило, банки предлагают клиентам вариант с сокращением срока кредитования как более выгодный.

Действительно, если мы вносим какую-то сумму сверх обязательного платежа и сокращаем при этом срок кредитования, переплата по кредиту будет меньше. Закон любого кредита довольно прост. Чем дольше срок, тем больше переплата. Не так важно, насколько большая сумма внесена, сокращение срока кредитования выгодно всегда.

Уменьшать ежемесячный платеж не так выгодно, хотя жить вам, безусловно, будет проще. Вносить по ипотеке вместо 15 тысяч рублей в месяц 10 или 12 тысяч (а то и меньшую сумму) — куда легче для семейного бюджета.

Однако если речь идет именно о том, как сэкономить, причем сэкономить грамотно, то лучший вариант — уменьшение ежемесячного платежа. Но при одном важном условии — по факту мы продолжаем платить столько же, сколько платили до этого.

В этом случае наш ежемесячный платеж, который назначен банком, будет постоянно уменьшаться, пока мы не обнаружим, что способны досрочно закрыть кредит. Фактически, мы используем способ с сокращением срока кредита через сокращение ежемесячного платежа. Получая соответствующую выгоду.

Как правильно досрочно гасить ипотеку