Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

Ограничение ответственности

Являясь пользователем настоящего сайта, Вы осознаете, что все материалы, опубликованные на настоящем сайте, носят информационный характер и не являются правовым заключением. Никакая информация, опубликованная на настоящем сайте, не является консультацией или рекомендацией к совершению конкретных действий на ее основе. Вы также осознаете, что любая ситуация, дело, кейс и т.д. любого клиента являются строго индивидуальными и требующими индивидуального подхода при их разрешении. При этом, решения похожих, на первый взгляд, вопросов разных клиентов могут быть совершенно разными. Именно по указанной причине Консалтинговая группа «ГидПрава» (включая входящие в нее департаменты и подразделения: Юридическая компания «ГидПрава», «ГидПрава — Международное налоговое планирование, «ГидПрава» — Бухгалтерское обслуживание, «ГидПрава» — Недвижимость, Бюро юридического перевода «ГидПрава», Учебный центр «ГидПрава», Школа бизнес-английского «ГидПрава») (далее — «КГ «ГидПрава») рекомендует обращаться за оказанием услуг к специалистам с заключением соответствующего договора, влекущего возникновение прав, обязанностей и ответственности.

КГ «ГидПрава» постоянно предпринимает все возможные меры для обеспечения актуальности, полноты, достоверности и соответствия действующему законодательству РФ всех публикуемых на ее сайте материалов, однако, КГ «ГидПрава» не несет ответственности за точность публикуемой на сайте информации, в том числе, но не ограничиваясь, по причине того, что опубликованная информация может являться субъективным мнением специалиста-правоприменителя и может быть основана на его субъективном толковании норм действующего законодательства РФ и/или иностранных государств. КГ «ГидПрава» также не несет ответственности за последствия, которые наступили или могут наступить в результате любого использования пользователем настоящего сайта информации, расположенной на настоящем сайте, в том числе для решения стоящих перед ним вопросов правового или финансового характеров.

Сайт КГ «ГидПрава» может содержать ссылки на сайты третьих лиц. При этом, КГ «ГидПрава» не несет ответственности за содержание и информацию, представленную на данных сайтах. Переход по указанным ссылкам является для пользователей настоящего сайта строго добровольным.

КГ «ГидПрава» несет ответственность в пределах, согласованных со своими клиентами при заключении договора об оказании услуг (или иного договора в рамках оказания КГ «ГидПрава» своих профессиональных услуг), а также за последствия, наступившие в результате совершения клиентом действий, но только в том случае, если совершение данных действий было предварительно согласовано с КГ «ГидПрава». Профессиональная ответственность КГ «ГидПрава» может быть в добровольном порядке застрахована, о чем КГ «ГидПрава» вправе проинформировать своих клиентов.

С уважением, Консалтинговая группа «ГидПрава»

Содержание

Важные аспекты

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.

По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.

Определения

Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.

По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в право собственности дольщиков.

Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:

  • стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
  • погашать долговые обязательства можно в рассрочку;
  • предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.

Наиболее весомым преимуществом принято считать наличие страховки, а также необходимость регистрации такого вида соглашения в территориальном Росреестре.

Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку застройщика на предмет его добросовестности.

Стороны соглашения

Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:

  • застройщик в роли строительной компании;
  • дольщик.

Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:

Наличие прав собственности либо аренда (или субаренда) на земельный надел На площади которого планируется начать строительство многоквартирного дома либо же иного объекта недвижимости. Исключением являются объекты производственного назначения
Наличие разрешения На возведение недвижимости
Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года) Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров
Название юридического лица В обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик”

Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.

Действующие нормативы

Основным законодательным актом по праву является Федеральный закон № 214 от декабря 2014 года. Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 122 “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости”.

Подводные камни

В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.

В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.

В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.

Налог на недвижимость по ипотеке для пенсионеровПро налог на недвижимость по ипотеке для пенсионеров узнайте из статьи: налог на недвижимость по ипотеке для пенсионеров

Как написать образец завещания на квартиру, читайте здесь.

Как получить земельный участок молодой семье бесплатно, смотрите здесь.

Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.

По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.

В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.

Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Что нужно знать, когда оформляется покупка квартиры в новостройке

На что обратить особое внимание, покупая квартиру в новостройке? Учесть стоит такие аспекты:

Готовность дома Не следует полагаться на заверения застройщика, лучше убедиться лично, что жилье готово к эксплуатации или работы на том этапе, о каком заявлено застройщиком
Вид договора, каким оформляются правоотношения Зарегистрированный ДДУ дает гораздо больше гарантий. Любые иные виды договоров возможны, но более рискованны
Готовность банков принимать участие в сделке Если застройщик не аккредитован ни одним банком, это серьезный сигнал. Надежность такого продавца минимальна
Чем хороша инвестиция При приобретении квартиры в новостройке желательно немного «предвидеть» будущее. Уже на этапе покупки стоит оценить стоимость возможной продажи в будущем. Обладает ли квартира хорошей ликвидностью и возрастет или упадет ее стоимость со временем

Конечно, существую и иные нюансы. В основном они касаются способа приобретения квартиры.

У застройщика

Данный вариант наименее рискован среди всех прочих. Результат налицо и можно уточнить все детали у непосредственного строителя.

С документальной точки зрения нюансы таковы:

Готовая новостройка до ввода в эксплуатацию Проверяется государственной комиссией, что сопровождается выдачей подтверждающих документов
Поэтажный план дома Должен быть утвержден БТИ
На построенный дом застройщик регистрирует право собственности При этом вносится запись в Единый госреестр и выдается свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)
Заемщик регистрирует право собственности На основании договора купли-продажи и приемопередаточного акта

В незарегистрированной квартире можно жить, однако любые сделки, связанные с отчуждением жилья, провести будет невозможно.

Приобретение в ипотеку

Если квартиры в новостройке приобретается по договору ипотеки, то в целом все нюансы сделки сохраняются.

Видео: риски при покупке квартиры в новостройкеЕдинственное отличие в том, что как только с застройщиком будет подписан договор купли-продажи и будет зарегистрировано право собственности, приобретенная квартира оформляется в качестве залогового обеспечения в пользу банка.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в Москве в ипотеку?

Поскольку на жилье в столице чаще всего повышенный спрос, заемщику нужно исключить возможность продажи квартиры до получения ипотечного кредита.

Для этого квартира бронируется. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о намерении купить жилье.

В устной форме заемщик обещает о сохранении квартиры за заемщиком в течение двух недель. После получения одобрения квартиры можно перейти к оформлению необходимых документов.

Если за наличку

Сделки с наличностью вызывают больше всего опасений. Покупатели опасаются, что деньги могут быть украдены при доставке на место сделки.

Однако существует масса цивилизованных и безопасных способов относительно передачи наличных средств при покупке квартиры.

Как пример, передача денег на хранение нотариусу. После оформления договора купли-продажи он лично передаст деньги продавцу.

Также можно воспользоваться банковской ячейкой. При этом продавец получает деньги и кладет их в ячейку.

Ключ отдается на хранение в банк, а с банком заключается соглашение о том, какие документы должен предъявить продавец для получения средств.

уда жаловаться на холодные батареи в квартире Куда жаловаться, если в квартире холодные батареи узнайте из статьи: куда жаловаться на холодные батареи в квартире

Как получить подробную выписку из домовой книги и где получить на официальном сайте, читайте здесь.

Какую квартиру лучше купить — вторичку или новостройку, смотрите здесь.

Также делается пометка, что если сделка продажи квартиры не осуществляется, деньги забирает покупатель. Существуют и иные способы, как открытие счета до востребования или другие.

Но ни в коем случае не следует передавать наличность из рук в руки без свидетелей и документального оформления в подходящем для этого месте.

Весь процесс покупки квартиры в новостройке в России можно обрисовать небольшой последовательной цепочкой действий «проверка квартиры – проверка застройщика – проверка документов – правильное оформление договора».

То есть самое основное действие покупателя заключено в том, чтобы убедиться в законности строительства и соответствии жилья заявленным параметрам.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, оформленный в письменной форме и подлежащий обязательной регистрации в Росреестре. Данное понятие подразумевает под собой привлечение финансов покупателей для строительства жилых многоэтажных домов на законных основаниях.

Согласно законодательству, ДДУ вступает в свою силу только после процедуры оформления в Росреестре. Это помогает обезопасить покупателя от мошеннических схем и двойной продажи квартиры.

Участники ДДУ

В долевом строительстве с одной стороны сделки выступает застройщик, т.е. юридическое лицо, владеющее земельным участком, а также разрешением на возведение объектов. Вторую сторону принято называть дольщиком (клиент, который решил вложить денежные средства в возведение объекта), но фактически — это инвестор, т.к., заключая договор со строительной организацией, и внося деньги за объект недвижимости, будущий владелец покупает не саму квартиру, а право на  оформление собственности, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Причина в том, что жилой объект на стадии котлована, не может подлежать купли-продажи. Это возможно только после регистрации в Росреестре.

Процесс возведения нового жилого дома включает в себя следующие этапы:

  1. Строительная компания приобретает земельный участок, предназначенный для возведения объекта.
  2. Организация заключает с инвестором договор долевого участия.
  3. Каждый инвестор в процессе строительства выплачивает свою долю.
  4. Клиенты, заключившие договор ДУ, получают право на собственность после окончания строительства жилого объекта и сдачи его в эксплуатацию.

Важно! Возможность заключения ДДУ контролируется только законом № 214-ФЗ, и является наиболее юридически безопасным вариантом приобретения первичного жилья.

На что обратить внимание при подписании ДДУ

В договоре есть важные пункты, на которые стоит обратить особое внимание при его подписании, в частности, должно быть указано:

  • подробная информация об объекте строительства (юридический адрес, наименование организации и т.д.);
  • ценовая политика договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
  • четкий срок сдачи жилого объекта в эксплуатацию;
  • информация о длительности гарантийного срока на жилье (для жилых помещений составляет 5 лет);
  • перечень обязательств застройщика по ДДУ, и выплата неустойки при несоблюдении их;
  • не должны фигурировать в договоре третьи лица (например, управляющие компании);
  • по договору, все денежные вложения дольщика должны использоваться только при строительстве объекта;
  • стоимость жилья должна быть указана за 1 кв. м в российской валюте с фиксированным курсом;
  • обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств на счета застройщика;
  • в договоре должна быть прописана точная информация о приобретаемой квартире (этаж, № квартиры, площадь, количество комнат и т.д.);
  • новый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию.

Достоинства и недостатки ДДУ

Для покупателя заключение договора участия в долевом строительстве выгодно по следующим причинам:

  • ценовая политика квартир в новостройках значительно ниже аналогичных объектов на вторичном рынке;
  • площадь и комфортабельность жилых помещений в современном доме несопоставимо выше по сравнению со «вторичкой»;
  • квартира в новостройке имеет юридическую чистоту, что обеспечивает защиту от непредвиденных рисков;
  • большой выбор классов жилья, планировок квартир и т.д.;
  • покупая квартиру в новом доме с помощью ипотеки, клиент получает более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • приобретение «первички» для последующей перепродажи – это всегда гарантия получения прибыли в будущем, т.к. на каждом этапе строительных работ рыночная стоимость объекта возрастает.

При подписании договора необходимо учитывать и некоторые подводные камни, связанные с ним, а именно:

  • одной из самых распространенных причин является несоблюдение срока окончания строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию. Этому может поспособствовать нецелевое расходование застройщиком денежных средств, невыполнение участниками договора своих обязательств, недостаточное количество финансов для возведения объекта, оформление ДДУ с ошибками;
  • совместно с расходами на приобретение квартиры необходимо учитывать и затраты на предстоящий ремонт и интерьер;
  • договор долевого участия дает гарантию получения прав собственности после сдачи дома в эксплуатацию, но не гарантирует, что дом будет когда-либо достроен.

Важно! Заключить договор можно на любом этапе строительных работ до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Чем ближе срок окончания стройки, тем меньше риск покупателя и выше ценовая политика квадратного метра.

Как уменьшить риски при заключении ДДУ

 Застройщик имеет право привлекать финансы покупателей только при условии наличия: соответствующего разрешения на возведение объектов, проектной декларации и документов, подтверждающих право на использование земли. Перед подписанием ДДУ можно попросить копию, и предоставить ее для ознакомления независимому юристу. Кроме этого, покупатель имеет право приобрести страховку – это увеличивает сумму затрат, но минимизирует финансовые риски.

Процесс расторжения ДДУ

 При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Инициатива расторжения может исходить как от застройщика, так и от покупателя. На это могут быть следующие причины:

  • инвестор задержал оплату более чем на 2 месяца;
  • новый объект имеет весомые недостатки;
  • организация существенно затянула сроки полного окончания строительных работ.

К тому же, покупатель имеет право обратиться в суд с заявлением, если строительная фирма самостоятельно внесла коррективы в проект или договор.

Подписывая ДДУ, вы получаете несомненную выгоду – существенную экономию финансовых средств по сравнению с покупкой жилого объекта недвижимости на вторичном рынке.

Но, не надо забывать и о таких рисках, как мошенничество или банкротство строительной организации. Внимательно изучите информацию о застройщике, хорошо взвесьте все плюсы и минусы, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет.

РОСРЕЕСТР

Хотя государство и озаботились проблемой взаимоотношений между застройщиками и лицами, заключающими ДДУ (договоры долевого участия в строительстве),

недобросовестные коммерсанты придумывают множество способов как обмануть граждан, которые утратили бдительность при заключении таких важных договоров, каким является ДДУ (договор долевого участия в строительстве).

Судебный процесс по расторжению ДДУ (договора долевого участия) в строительстве зачастую не имеет реального значения, так как получить материальное возмещение убытков, вызванных противоправными действиями стороны в ДДУ (договоре долевого участия в строительстве), не представляется возможным.

Надо отдавать себе отчет — если даже дело выиграно в суде по ДДУ, что это отнюдь не означает возврат денежных средств.

Чтобы не стать жертвой мошенников, которые ведут свой бизнес нечестно, проект «Центр социально — юридической защиты и развития правосознания «Во имя справедливости» рекомендует перед подписанием ДДУ (договора долевого участия в строительстве объектов жилой недвижимости) обратиться для анализа образца ДДУ (договора долевого участия в строительстве), предложенного к подписанию к высококвалифицированным специалистам в области защиты прав.

После чего

образец ДДУ (договора долевого участия в строительстве объектов жилой недвижимости), который прошел анализ юриста, тщательно сверить с экземпляром ДДУ (договора долевого участия в строительстве), предоставленным для подписания.

Договор долевого участия в строительстве

Участники и партнеры настоящего проекта юристы с большим опытом могут провести юридическую консультацию по вопросам любого уровня сложности. В том числе ответить на вопросы:

  • Стоит ли заключать ДДУ (договор долевого участия в строительстве)?

  • На что обратить внимание при подписании ДДУ конкретно в Вашем случае?

  • Подписание ДДУ — что это означает с правовой точки зрения?

Опубликовал:

Раленко Антон Андреевич.

Москва 2018.

Понятия договора долевого участия в строительстве и жилищно-строительного кооператива

Многие при выборе способа приобретения жилья задаются вопросами:“Что выбрать — ЖСК или ДДУ?”“В каком случае они получат финансовую выгоду?”“Будут ли защищены от действий или бездействий недобросовестных застройщиков?”

В соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве представляет собой соглашение между застройщиком и участником долевого строительства в рамках которого, застройщик обязуется в установленный срок ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участнику строительства заранее определенный объект недвижимости (квартиру), участник строительства в свою очередь обязуется производить оплату в соответствии с условиями договора.

Ранее было в сфере недвижимости

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программыОснования приобретения собственности. Какие?Как продать ипотечную недвижимостьКак получить налоговый вычет за покупку квартиры

Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан, которые объединились с целью сложения своих капиталов для строительства жилого дома. Такое объединение, в соответствии со ст. 50 ГК РФ, является некоммерческими организациями, то есть юридическими лицами.

Таким образом, в первом случае отношения складываются между отдельно взятым дольщиком и застройщиком, а во втором — между объединившимися общей целью людьми и застройщиком.

Различия жилищно-строительного кооператива и договора долевого участия в строительстве

При решении вопроса, какой из договоров заключить необходимо обратить внимания на их существенные различия.

  1. Момент заключения. Договор долевого участия в строительстве, в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» считается заключенным с момента его государственной регистрации, в отличие от него договор с жилищно-строительным кооперативом вступает в силу с момента его подписания. Государственная регистрация дает больше гарантий покупателю недвижимости, так как она исключает возможность повторной продажи жилого помещения. После государственной регистрации строго определен объект недвижимости, который будет передан заключившему договор дольщику.
  2. Стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Стоимость жилья, приобретаемого в рамках договора жилищно-строительного кооператива обычно бывает ниже чем при долевом строительстве, но она может меняться во время строительства в связи с дополнительными затратами застройщика, которые не были (или не могли быть) учтены в момент заключения договора. Договор долевого участия в строительстве имеет фиксированную сумму, так как стоимость исчисляется исходя из площади приобретаемой квартиры и стоимость одного квадратного метра не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке ни при каких условиях. Это говорит о большей стабильности договора и о возможности участников строительства рассчитать свои финансовые расходы.
  3. Определение сроков строительства и ответственности за их нарушение. Договор долевого участия в строительстве четко определяет срок сдачи объекта, за нарушение этих сроков застройщик несет ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в виде неустойки за каждый день промедления, а так же «О защите прав потребителей», которые выражаются в виде штрафов в рамках данного закона, так как участники строительства признаются потребителями. Договор с жилищно-строительным кооперативом может не содержать пункта, определяющего точный срок окончания строительства. Даже если такой пункт присутствует, то законодательство и судебная практика не предусматривают взыскание таких штрафных санкций как при долевом строительстве. Таким образом, при долевом строительстве застройщик будет более внимательно относиться к своим обязанностям.
  4. Внесение оплаты по данным договорам. Договор долевого участия в строительстве предполагает внесение участником денежных средств весь период строительства дома. При заключении договора график платежей составляется таким образом, что бы окончание выплат совпадало с окончанием строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Превышение этого срока, то есть нарушение графика платежей является нарушением со стороны дольщика, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением к нему. В отличие от долевого строительства, жилищно-строительный кооператив может предоставить более длительный срок оплаты, но на сумму будут начисляться проценты в размере, предусмотренном договором. Кроме того, каждый пайщик выплачивает еще регулярные взносы за членство в кооперативе, которые не входят в стоимость приобретаемого жилья. Таким образом, уменьшив ежемесячный платеж путем увеличения срока оплаты, покупатель квартиры может, в конечном счете, потратить большую сумму денег.
  5. Особенности расторжения договора. В случае, несоблюдением застройщиком условий договора, например затягивание сроков сдачи объекта, участник долевого строительства имеет право потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата не только уплаченной суммы, но и всех штрафных санкций, в соответствии с законодательством. Жилищно-строительный кооператив не дает пайщику такой возможности, при выходе из кооператива пайщик может требовать только возврата ему паевых выплат, но членские взносы, которые выплачивает каждый член кооператива, не подлежат возврату. Из этого следует, что расторжение договора долевого участия в строительстве позволяет получить дополнительные денежные компенсации, а выход из кооператива в любом случае влечет за собой финансовые потери.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Просто изучив различия данных правоотношений для многих наверно будет не до конца ясно за какие аспекты выбирают тот или иной договор. Далее обратим внимание на положительные стороны соглашений.

Положительные стороны договора долевого участия в строительстве

  • Договор участия в долевом строительстве может быть заключен только после получения застройщиком всей необходимой разрешительной документации. Таким образом, потенциальный участник строительства перед подписанием договора имеет возможность ознакомиться с проектной документацией, экспертизами, правоустанавливающими документами на земельный участок. Это позволяет человеку быть уверенным, что строительство согласовано контролирующими органами, а сам дом по проекту отвечает всем заданным государственным стандартам.
  • Кроме этого, решаясь на приобретение жилья человек, как правило, располагает определенной суммой денег и хочет сразу знать в какую сумму обойдется ему приобретение. Как было сказано выше, стоимость недвижимости в данном случае будет определяться из расчета ее площади. Договор долевого участия в строительстве не позволяет застройщику внести какие-либо изменения в стоимость метра площади. Это является несомненным плюсом договора, так как участник строительства видит свой график платежей, рассчитанный до конца строительства.
  • Договор долевого участия в строительстве, в соответствии с законодательством, может быть расторгнут по инициативе дольщика, при нарушении застройщиком его условий. Эта одна из самых положительных его особенностей. При неисполнении своих обязанностей, строительная организация должна будет выплатить все полученные денежные средства, компенсировать понесенные убытки и выплатить штрафные санкции. Законодатель старался максимально защитить интересы дольщиков в этом вопросе.

Положительные стороны заключения договора с жилищно-строительным кооперативом

  • Основным положительным моментом такого соглашения является его финансовая сторона. Ежемесячный платеж в данном случае значительно меньше, чем при заключении договора долевого участия в строительстве, так как пайщик может производить выплаты и после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, положительной стороной договора можно назвать меньшую стоимость квартиры.
  • Кроме этого членам кооператива проще проконтролировать его деятельность, чем дольщикам при долевом участии в строительстве. Как член жилищно-строительного кооператива, пайщик имеет право требовать от него отчета о проделанной работе и израсходованных денежных средствах.

Выводы:

  1. Каждый выбирает тот способ приобретения недвижимости, который ему больше подходит, но сравнение показывает, что договор долевого участия в строительстве больше защищает права дольщиков и поэтому является более надежным способом приобретения жилья.
  2. Выбирать жилищно-строительный кооператив для этого следует только с целью экономии денежных средств, но часто такая экономия может быть необоснованным риском для пайщиков.
  3. При выборе любого способа приобретения недвижимости не стоит забывать и про репутацию застройщика, которая нарабатывается годами.

moIaxjy2630При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

elina-140x150

Александр Марущенко

Старший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк — это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не «входят в дело», если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк — вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

elina-140x150

Александр Марущенко

Старший юрист

Смотрите также:

  • Документы для регистрации ДДУ
  • Заключение и регистрация ДДУ
  • Акт приемки-передачи квартиры от застройщика

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Что это такое?

Долевое участие в строительстве означает, что любой гражданин может внести определенную сумму денег и солидарно поучаствовать в грандиозном возведении многоквартирного дома.

Наградой за это послужит получение собственной квартиры. То есть, внеся деньги по договору участия в строительстве, вы покупаете себе маленькую часть от огромного дома, который появится на строительной площадке в будущем.

Данная финансовая операции должна быть оформлена документально. Для этого заключают договор долевого строительства, в котором участвуют две стороны.

Застройщик — строительная компания, которая гарантирует и обязуется в отведенные для этого сроки, возвести многоэтажное здание с заданными проектными и техническими характеристиками.

Дольщик — гражданин, желающий долю в жилом объекте недвижимости, возводимом застройщиком.

Полноправным участником строительства может стать любое физическое и юридическое лицо.

Известны случаи, когда организации на этапе проектирования будущего строения выкупали целые этажи под офисы или торговые помещения.

По российскому законодательству допускается продажа или аренда первого этажа в жилом доме под магазины, офисы и т.д.

Важно помнить, что заключать договор участия можно только с той компанией, у которой имеются все разрешительные документы на строительство.

В противном случае своей квартиры можно будет ждать годами, а то и вовсе не дождаться.

Потому что получить права на землю и проектную декларацию сможет только серьезная организация, успешно зарекомендовавшая себя на строительном рынке вашего региона или области.

Законодательные акты

Основным правовым актом, регулирующим долевую строительную деятельность, является Федеральный закон №214 от 2004 года.

Он определяет:

 Терминологию раскрывает главных действующих лиц (обозначает, кто может являться дольщиком, застройщиков, инвестором), описывает основные юридические понятия и т.д.
 Устанавливает стандарты данный правовой акт определяет максимальный сроки постройки, гарантийный период на строительные работы, допустимый цены, прописывает уровень качества возводимой постройки и т.д.
 Конкретизирует право участников не просто одна сторона строит, а вторая оплачивает, а более четко прописывает все возможности и обязанности участников долевого строительства
  Раскрывает прочие аспекты связанные с реализацией сделки по долевому строительству жилья

В 2019 году в закон « О долевом строительстве» были внесены определенные поправки, касающиеся выполнения договорных обязательств застройщиком и предоставления гарантий дольщикам.

Видео: заключение договора долевого участия в строительстве и его исполнение

Необходимость этих корректив была обусловлена тем, что появилось огромное количество мошеннических схем, а вместе с ними толпы обманутых дольщиков.

Поэтому внесенные изменения в закон позволяют всем заинтересованным лица получить интересующую информацию:

 О поручителях строительной компании ведущей постройку многоквартирного здания
  О страховых компаниях обслуживающих застройщика и т.д.

Данная информация позволяет на предварительном этапе изучения строительной компании сделать выводы о ее компетентности, финансовой устойчивости и ликвидности реализации проекта.

Страхование

Обязательным условием заключения договора участия в строительстве многоквартирного дома является необходимость страхования гражданской ответственности застройщика.

Страхование настолько неотъемлемая часть заключения договора ДДУ, что даже в Росреестре не примут ваши документы для регистрации, если вы не предоставите действующий страховой полис.

Страхование участия в долевом строительстве дает определенные гарантии гражданину, желающему получить в будущем «кусочек» собственности и позволяет ему в случае наступления страхового случая получить сатисфакцию в виде неустойки.

Также застрахованный дольщик имеет право:

 Получить возмещение понесенных убытков после наступления критической ситуации
 Получить компенсацию своих расходов согласно ГК РФ
 Приобрести в собственность жилье соответствующее условиям договора

Действующие цены по страхованию долевого участия в строительстве доступны большинству граждан Российской Федерации, а в случае наступления критической ситуации сумма выплат покроет все затраты обиженного дольщика.

Пакет необходимых документов

Приняв решение об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, в обязательном порядке потребуйте от застройщика предъявления определенной информации о себе и предполагаемом объекте строительства:

 Полное наименование и свидетельство о государственной регистрации (ОГРН)
 Состав учредителей строительной компании-застройщика данные об уже выполненных объектах строительства за последние 3 года (адрес расположения, сроки введения в эксплуатацию, соответствие выполненных работ заявленному в договорах)
  Данные о лицензировании застройщика номер, сроки действия
 Результаты работы по итогам прошлого года финансовая отчетность, размер кредиторской задолженности и т.д.
 Свидетельство о постановке на учет в налоговых органах (ИНН) и бухгалтерская отчетность за последние несколько лет
 Смета постройки многоквартирного дома и разрешение на строительство
  Заключение экспертизы проектной документации и свидетельство о праве собственности на земельный участок

Конечно, перечень необходимых документов внушителен, но чем больше бумаг способен предоставить вам застройщик, тем выше будет ваш лимит доверия ему.

Государственная регистрация

Подписание договора участия в строительстве еще не гарантирует его вступления в законную силу.

Обязательным условием любых сделок с недвижимостью является государственная регистрация договоров в органах Росреестра.

Только после осуществления данной регистрационной процедуры у сторон договора возникают права и обязанности.

Для того, что осуществить регистрацию договора долевого участия необходимо выполнить определенный алгоритм действий:

 Прийти в одно из отделений Росреестра вместе с представителем застройщика
 Написать заявление и предоставить копию и оригинал своего ДДУ
 Дождаться окончания срока отведенного для государственной регистрации (10 дней)

Образец

У каждой компании-застройщика существует свой типовой образец договора участия в долевом строительстве.

Единой формы, утвержденной на государственном уровне, не существует, но есть определенные требования к подобным документам, обязательные для исполнения:

 Указание сроков сдачи жилого объекта недвижимости а также максимальное количество прохождения государственной приемки
 Пункт о неустойке в случаях невыполнения строительной компанией своих договорных обязательств
 Описание объекта недвижимости который будет передан в собственность дольщику после окончания строительный и отделочных работ (площадь, количество комнат, этажность, технические характеристики квартиры и т.д.)
  Данные о полной стоимости квартиры предназначенной дольщику с указанием даты внесения платежей и суммы к оплате
  Порядок оплаты гарантийные обязательства застройщика о последующей эксплуатации построенного объекта недвижимости и т.д.

Важно помнить, какие бы дополнительные пункты не были внесены в договор долевого участия в строительстве, главное, чтобы он был надлежащим образом зарегистрировано в Государственной Регистрационной палате.

Также существуют альтернативные варианты ДДУ. Можно заключить договор долевого участия с материнским капиталом или ипотекой, образец этих документов легко найти в интернете.

Оплата госпошлины

При подаче документов на государственную регистрацию необходимо будет оплатить обязательный платеж — пошлину.

Платежный документ (квитанцию) с отметкой об оплате необходимо будет предоставить сотруднику Росреестра, который будет заниматься вашими документами.

В настоящий момент государственная пошлина регистрации сделок с недвижимостью по договору долевого участия в строительстве составляет:

 Физическое лицо 350 рублей
 Юридическое лицо 6000 рублей

Установленные сроки

При подписании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома обязательно проконтролируйте наличие в нем указания даты передачи квартир в собственность дольщикам.

Причем сдача жилых помещений должна происходить в одно и то же время для всех дольщиков.

Не должно быть ситуаций, когда гражданин N подписал приемопередаточный акт и получил ключи в сентябре, а гражданин S в декабре.

За нарушение срока для застройщика устанавливается ответственность в виде неустойки.

Если происходит неотложная необходимость перенести срок сдачи жилого объекта, строительная компания обязана в письменном виде уведомить об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемой даты окончания работ.

Предварительный договор

Многие компании-застройщики перед заключением договора долевого участия в строительстве предлагают своим клиентам, будущим дольщикам, ознакомиться и заключить предварительный договор.

Важно помнить, что предварительный договор не имеет юридической силы.

Предварительный договор обычно составляется на первых этапах, когда дольщик и заемщик знакомятся друг с другом, будущий дольщик изучает предложение строительной компании и т.д.

Обратите внимание на то, чтобы был прописан пункт о составлении в будущем ДДУ и срок, в течение которого это будет сделано.

Расчет неустойки

На ранних стадиях проведения переговоров по поводу участия в долевом строительстве многоквартирного дома происходит детальное обсуждение начальных, конечных и промежуточных рамок.

Закон о долевом участии в строительстве устанавливает ответственность за несвоевременное выполнение обязательств — неустойку, которая рассчитывается по формуле — общая стоимость квартиры (дома) х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования

Ключевая ставка постоянно изменяется в зависимости от состояния финансового рынка страны. На данный момент она составляет10% годовых.

Кроме этого к застройщику, который не выполняет свои договорные обязательства по отношению к дольщикам — физическим лицам, применяется повышенные штрафные санкции.

Если вы не получили свою квартиру в срок указанный в ДДУ, требуйте от строительной компании нестойки в двойном размере.

Важно помнить, что и дольщик может быть «наказан рублем» при невыполнении своих обязательств.

Обычно в ДДУ прописано, какие суммы, и в какие сроки необходимо вносить будущему собственнику жилья.

Если вы не просрочили свой платеж более чем на два месяца или если просрочка произошла три раза подряд (не имеет значения на сколько дней), к вам будут применены штрафные санкции в виде расчета неустойки.