Возможно ли оформление ипотеки на нежилой фонд

Сегодня при помощи ипотеки на нежилое помещение можно купить торговое, складское или офисное помещение.

Данный вид займов предоставляется только крупными банками.

Ввиду большой стоимости коммерческой недвижимости кредитные организации опасаются выдавать займы.

Стоит отметить, что в нашей стране подобный кредит уже начал пользоваться популярностью.

Крупные банки дают ипотеку на нежилое помещение. Если предприниматель решил открыть или расширить бизнес, то ему наверняка нужно помещение.

Банки выдают займ под небольшой процент, объектом залога будет являться само помещение (статья 6 ФЗ № 102).

Содержание

Особенности кредитования

Когда залоговым объектом является здание, которое стоит на арендованном участке, то необходимо письменное согласие собственника земли на передачу прав аренды в ипотеку.

Особенностью кредитования на покупку любого вида недвижимости является тот факт, что кроме предоставления в залог здания, оформляется еще и участок.

Если земля не оформляется в залог, то ипотеку ни один банк не даст.

Кроме торговых, офисных и складских помещений, в ипотеку можно приобрести гараж. Хотя такой вид недвижимости банки кредитуют весьма неохотно ввиду не ликвидности залога.

Ведь если заемщик будет не в состоянии платить по долговому обязательству, то банк будет вынужден поставить залог на реализацию.

Кроме того, ипотечный займ на приобретение недвижимости нежилого назначения выдается только юридическим лицам, чья фирма:

  • работает не менее полугода;
  • имеет определенный штат сотрудников;
  • приносит хорошую прибыль, наличие которой можно подтвердить.

Законодательная база

Ипотека на нежилое помещение регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

До 2009 года займа на нежилую недвижимость в России не существовало. Закон регламентировал исключительно жилые помещения.

Сделки на покупку коммерческой недвижимости регулировались посредством договора между банком и заемщиком.

Данный закон:

  • отрегулировал процесс выдачи займов;
  • установил правила оформления и регистрации объекта.

Ввиду этого значительно снизились банковские риски и финансовые организации начали активно внедрять программы кредитования нежилых помещений.

Ипотека на нежилое помещение предоставляется в основном на коммерческий вид недвижимости.

Стоимость таких объектов всегда высокая, а это означает, что залог является ликвидным.

Вследствие чего банк легко одобряет подобные займы, но только тем, кто соответствует всем требованиям и условиям.

Условия

Условия каждый банк выдвигает свои.

Если заемщик подходит под определенные критерии, то финансовая организация может пойти на уступки и:

  • снизить процентную ставку;
  • увеличить период пользования займом;
  • повысить максимально одобряемую сумму кредита.

Но не стоит забывать, что ипотека на нежилую недвижимость продукт новый, и законодательство еще до конца не разработано.

Главные условия предоставления ипотечного кредита – это:

  • платёжеспособность организации;
  • динамичное развитие;
  • определенный штат сотрудников.

Если фирма убыточная, то владельцу никто не одобрит займ.

Ипотека на нежилое помещение

Ипотека на приобретение нежилого помещения – это отличный способ расширить сферу влияния своего бизнеса. Если работа предприятия приносит стабильный доход, то такой займ очень быстро себя окупит.

Приобретение с помощью ипотеки гаража явление довольно редкое для нашей страны. Возможно, ввиду небольшой стоимости данных сооружений. Но, иногда банки одобряют такой займ.

При этом к объекту залога предъявляются серьезные требования.

Можно ли взять?

Ипотеку для приобретения нежилого помещения выдает несколько банков.

В основном крупные кредитные организации предоставляют займ только юридическим лицам, чьи организации являются стабильно развивающимися и приносящими весомый доход.

Физическое лицо может оформить ипотеку только на сооружения типа гаража. Коммерческая недвижимость большинством банком не кредитуется для физических лиц.

Для физических лиц

Приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку физическим лицом не представляется возможным.

Стоимость большинства объектов такого назначения весьма велика и кредитовать не организации банки опасаются.

Но если физическое лицо имеет весьма солидный доход, который может подтвердить, то можно воспользоваться тем, что законодательная база в этой области сегодня недоработана, и можно попытаться договориться с банком.

На гараж

Физическое лицо может приобрести гараж с помощью ипотечного займа. Требования к заемщикам почти такие же, как и при выдаче ипотечного займа.

Клиент должен:

  • работать официально;
  • иметь стабильный доход.

Сбербанк, например, предлагает ипотеку на приобретение гаража под рублевый займ при первоначальном взносе от 10%, а ставка варьируется от 10,05% в год.

Ипотека на нежилое помещение в Сбербанке предоставляется сроком до 30 лет.

Программа ипотеки для врачей

Программа ипотеки для врачейпрограмма ипотеки для врачей предусматривает льготные условия.

Существует ли студенческая ипотека в Сбербанке? Читайте здесь.

Какие банки дают?

Ипотеку на приобретение не жилой недвижимости можно взять в:

  • Сбербанке;
  • ВТБ 24;
  • ХоумКредит Банке;
  • Банке Москвы;
  • Газмпромбанке и в других.

Сбербанк

Сбербанк является лидером по выдаче не только ипотечных жилищных займов, но и по оформлению кредитов на приобретение коммерческой и другой нежилой недвижимости.

Первоначальный взнос всего 20%, а ставка составляет от 14 до 18% в год.

ВТБ 24

ВТБ 24 предоставляет займы на приобретение коммерческой недвижимости стоимостью до 143 млн. рублей.

Но заемщиков отпугивает большой первоначальный взнос – не менее 40% от стоимости недвижимости. Процентные ставки варьируются от 13,5% до 18%.

Ниже представлена сводная таблица по условиям банков:

Первоначальный взнос Процентная ставка

Срок кредитования

Сбербанк 20% 14 – 18% До 30 лет
ВТБ 24 40% 13,5 – 18% До 10 лет

Порядок оформления

Ипотека на нежилое помещение оформляется так же, как и на квартиру. Отличие только в том, что при оформлении займа юридическим лицом требуется предоставление дополнительных документов.

Необходимо обратиться в банк с:

  • готовым пакетом документов;
  • заполненным заявлением-анкетой.

После одобрения комиссией заемщик может приступать к поиску недвижимости.

Чаще всего клиент уже конкретно знает, чего хочет, поэтому нужно вместе с заявлением предоставить и пакет документов на объект будущего залога.

Срок регистрации

Сроки регистрации по ипотечному займу на нежилую недвижимость составляют до 15 рабочих дней.

Государственная пошлина с юридических лиц – 4000, с физических – 1000 рублей.

Государственная регистрация ипотеки

Государственная регистрация ипотекигосударственная регистрация ипотеки является обязательной.

Какой минимальный срок ипотеки в ВТБ 24? Смотрите тут.

Каковы условия ипотеки в Банке Союз в 2018 году? Подробная информация в этой статье.

Документы

Для оформления ипотеки требуется собрать немаленький пакет документов.

В него входят:

  • личные данные заемщика;
  • информация об объекте недвижимости;
  • данные об предприятии – для юридических лиц.

Стандартный набор документов:

  1. Копии всех страниц паспорта.
  2. ИНН, ОГРН, СНИЛС (для юридических лиц).
  3. Справка о доходах и информация о трудовой деятельности.
  4. Декларации, подтверждающие доход организации.

Тут представлены образец заявления на получение ипотечного займа, образец справки о доходах.

Кроме этих документов банк может потребовать дополнительные, которые необходимо будет предоставить.

На видео о коммерческих ипотечных займах

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Регистрация ипотеки

Следующая статья: Ипотека для сотрудников мвд

Жилое и нежилое помещение — в чем разница

Под жилой подразумевается недвижимость, в которой предусмотрены все условия для постоянного проживания и соответствие всем требуемым нормам. Нежилым считается то, в котором нет нужных для жизни условий. Это: офисы, магазины, дома на даче, цех на заводе, складские помещения и прочее им подобное.

Дачи, находящиеся за чертой города и прочих населенных пунктов, переоформить в жилые помещения нельзя, так как они находятся на землях, предназначенных для сельскохозяйственных нужд.

Pereplanirovka chto ehto

Владельцы недвижимости, имеющей статус нежилой, при желании могут переоформить ее. Для того, чтобы перевести нежилое помещение в жилое, необходима личная инициатива его владельца. Без нее сделать это будет невозможным. Если недвижимость в долевой собственники, все совладельцы обязаны составить соответствующее заявление, которое после необходимо заверить у нотариуса.

Перед тем, как перевести нежилое помещение в жилое, нужно убедиться, что оно не заложено или не находится под арестом. Если недвижимость находится в кредите, то до момента совершения перевода он должен быть полностью выплачен и все задолженности погашены. Все, что в нем находится, должно быть исправно, технические нормы соблюдены, а само помещение обустроено, присутствуют минимальные бытовые удобства.

Интересно

Порой возникает вопрос, можно ли переводить жилое помещение в нежилое. Сделать это также вероятно, соблюдая нормы законодательства, хотя и случается это гораздо реже.

До тех пор, пока не будут соблюдены все пункты и требования, переоформить помещение не удастся. Для этого в некоторых случаях требуется реконструкция, ремонт или перепланировка, после которой фактическое состояние пока еще нежилой площади будет признано возможным для перевода в жилое.

Кстати, полезно узнать какие накладываются штрафы за незаконную перепланировку.

ZHiloe i nezhiloe pomeshchenie - v chem raznica

Как перевести нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Задать вопрос

После того, как комиссией установлено, что помещение подходит для перевода из нежилого в жилое, все необходимые меры(ремонт, перепланировка) были соблюдены, время приступать к оформлению самой процедуры.

Задать вопрос

Чтобы осуществить перевод любого нежилого помещения в жилое, условия и порядок которого определены жилищным законодательством, в первую очередь, необходимо собрать документы. Обязательными являются следующие:

  • паспорт собственника недвижимости;
  • заявление с просьбой перевода помещения из нежилого в жилое;
  • правоустанавливающие документы заявителя на переоформляемое недвижимое имущество;
  • заключения СЭС и служб жилищного хозяйства о соответствии площади требуемым нормам;
  • план этажа здания, на котором находится данное помещение;
  • кадастровый паспорт (по требованию);
  • в случае необходимости перепланировки, соответствующий проект.

Edinyj gosudarstvennyj reestr nedvizhimosti chto ehtoЕсли право на постройку зарегистрировано в Едином государственном реестре, достаточно будет заявления и проекта перепланировки, если требуется для соблюдения норм. Если вы считаете что при оценке кадастровой стоимости была допущена ошибка, то оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно в суде.

После того, как все документы будут собраны, их необходимо предоставить в многофункциональный правовой центр или напрямую в муниципалитет по месту регистрации недвижимости. Состав пакета документа фиксируется принявшим его, о чем заявителю выдается соответствующая справка с подписью. После чего следует практический этап переоформления нежилого в жилое помещение.

Иногда недвижимость могут не признать пригодной для жилья и потребовать внести изменения в планировку и прочее. В этом случае необходимо собственник, инициирующий переоформление площади, должен провести ремонт в соответствии с утвержденным планом, согласованным с муниципалитетом.

Затем все изменения, которые были совершены в ходе перепланировки, вносятся в технические и документы, подтверждающие право собственности. Такие сложности необходимы тогда, когда требуется сложная перепланировка. Если изменения незначительны, внести их на план постройки можно собственноручно.

Полезно будет узнать об обратной процедуре перевода жилого помещения в нежилое, а также как можно  получить электронное свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Kak perevesti nezhiloe pomeshchenie v zhiloe poshagovaya instrukciya

Оформляем новое свидетельство на право собственности

Kadastrovyj pasport chto ehtoКогда перепланировка сделана, а документы собраны, пришло время подать заявление. После этого в течение сорока восьми дней с момента его подачи из департамента госимущества приходит ответ либо согласием, либо отказом.

В случае отрицательного решения, обжаловать его можно в суде на протяжении трех месяцев с момента получения извещения.

Как только извещение о том, что нежилое помещение разрешено перевести в жилое, необходимо получить новый кадастровый паспорт на него, план по этажам (оба нужно взять в БТИ), свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы получить новый правоустанавливающий документ на недвижимость, нужно предоставить:

  • заявление;
  • копию паспорта;
  • имеющиеся документы на право собственности;
  • справки БТИ;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Заявление вместе с документами подается либо в Росреестр, либо в МФЦ, после чего в течение десяти дней с момента подачи будет оформлена новая регистрация.

Полезная информация: как узнать кадастровый номер квартиры по адресу онлайн.

Инфографика «Как перевести нежилое помещение в жилое?»

Видео-инструкция «Как перевести нежилое помещение в жилое?»

Читайте по теме

В зависимости от финансового положения кредитора ему может быть предоставлена отсрочка платежей от полугода до года. Кто может стать заемщиком Если перечисленные условия привлекательны для предпринимателя, то ответом на вопрос можно ли ему купить нежилое помещение в ипотеку будет утвердительный ответ по каждому из следующих пунктов: Необходимые документы Чтобы стать заемщиком Сбербанка по ипотеке для нежилой недвижимости, потребуется оформить и предоставить внушительный пакет документов, имеющий отличия для малого бизнеса и ИП, но оформляемый в течении рабочей недели, при условии, что бизнес хорошо организован, а бухгалтерия ведется своевременно и качественно.

В общем случае потребуется подать в банк пакет, состоящий из: Заявления о предоставлении кредита, оформляемого на бланке банка.

Рекомендуем к прочтению! стихотворения маяковского гимн взятке

Сведения о должностных лицах, полномочных подписывать финансовые документы для организаций. Анкету заёмщика, индивидуальной формы для юридического лица и ИП. Документацию, раскрывающую финансовую деятельность, в том числе: Документы по предоставляемому залогу, в том числе подтверждающие отсутствие имущественных претензий сторонних лиц.

Удивительно, но факт! Нравится Показать список оценивших Ув.

Приведенный перечень имеет обобщенную форму, позволяющие получить представление о характере требуемых документов, подробный перечень с образцами справок, анкет и заявлений можно скачать с официального сайта Сбербанка или получить в ближайшем офисе.

Борис Полуэктов 10 янв в Вам следует оформить кредит на покупку жилой квартиры и сразу после регистрации сделки подать заявление на ее перевод в нежилой фонд.

Удивительно, но факт! Квартиру, купленную по ипотеке, можно перевести в нежилой фонд, но только с согласия банка-кредитора.

Как правило, банки не препятствуют проведению данной операции. Однако, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение Статьей ой Жилищного Кодекса допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Поэтому хозяева квартир, находящихся на первом этаже, зачастую считают лучшим выходом из ситуации перевести ее в нежилой фонд. На первый взгляд, выгода от этого очевидна. Куда пожаловаться на жкх в московской области Недвижимость: Главное — не нарушить п. То есть важно, чтобы собственник в этой квартире жил. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом; Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя; Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой; Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии; Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

Удивительно, но факт! То есть, период от передачи собственности до получения денег для продавца определяется, как удвоенный срок регистрации ипотеки нежилого помещения, составляющий 10 рабочих дней.

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется Федеральным законом. Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита.

Ещё вопросы

Все рассматривается в общих чертах. Каждый покупатель должен учесть все возможные нюансы, которые необходимо внимательно рассмотреть, прежде чем совершить покупку. Всем известно, что приобретение жилья по ипотеке является обычным делом. Но объекты коммерческого типа и нежилые помещения доступны далеко не всем гражданам. В основном кредит выдается в том случае, если объект недвижимости передается банку в залог.

Удивительно, но факт! Вам следует оформить кредит на покупку жилой квартиры и сразу после регистрации сделки подать заявление на ее перевод в нежилой фонд.

Когда залоговым объектом является здание, построенное на арендованном участке, тогда банкиру нужно предъявить письменное соглашение собственника земли, чтобы дать возможность на передачу прав аренды в ипотеку. Физические лица могут позволить себе приобрести объекты в виде гаража, офиса, дачи и любого другого здания.

Удивительно, но факт! Альтернативой залогу в качестве обеспечения может выступить:

Существует огромное количество кредиторов, которые оформляют ипотеку физическим и юридическим лицам. Разработаны программы, которые поддерживают идеи малого бизнеса.

Удивительно, но факт! На моём вебинаре vk.

В некоторых банках выдается кредит в залог не только на приобретение ипотечного помещения, но и для любой недвижимости.

В основном этот вопрос касается индивидуальных предпринимателей, у которых хорошая банковская история.

Читайте также:

  • Банкротство предприятия процедура проведения
  • Юристы в казани по жилищным вопросам
  • Может ли даритель доли отказаться
  • Зачем нужен перевод

    Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.

    Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.

    Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.

    Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.

    Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:

    • Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
    • Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
    • Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.

    Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.

    Главная выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.

    Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.

    Минусом для вас здесь станет потерянное время на оформление документов и поиск покупателей.

    Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше. Заплатить придется и налог на имущество, а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.

    Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.

    Как изменить статус площади

    Как изменить статус помещения при переводе жилого помещения в нежилое и наоборотПеревести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.

    В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.

    Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:

    • Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
    • Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
    • Обеспечьте все инженерные коммуникации;
    • Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
    • Узаконьте все перепланировки.

    Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.

    Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.

    Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.

    Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:

    • Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
    • Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
    • Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.

      Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

    Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.

    Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.

    Живем в нежилом

    Можно ли жить в нежилом помещенииПосле того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.

    Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.

    Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.

    Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.

    Куда идти за переводом

    Сегодня процедура подачи документов во многих регионах упрощена благодаря Многофункциональными центрами, которые работают по принципу одного окна. В одном и том же месте вы сможете подать все документы, в некоторых случаях – заказать справки и получить соответствующий документ после того, как все процедуры будут окончены.

    С собой вам понадобится:

    • Заявление на перевод;
    • Документы, которые подтвердят ваше право на владение;
    • Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
    • Если при изменении статуса необходима какая-то перепланировка, вы также обязаны предоставить ее проект.

    Узнать о том сможете ли вы перевести свое помещение в другой фонд или нет, вы должны в течение 45 дней. Именно столько времени требуется, чтобы рассмотреть заявление и проверить предоставленные документы.

    После того как решение будет принято, у уполномоченных органов есть три дня, чтобы оповестить вас о своем согласии или отказе. Соответствующую бумагу могут выслать по почте или же направить в Многофункциональный центр.

    Также уведомление может быть отправлено и на вашу электронную почту.

    Причины сложностей с ипотекой

    Как показывает практика, российские банковские организации далеко не всегда хорошо относятся к подобным «родственным» сделкам и могут отказать заявителю в выдаче ипотеки.

    Причинами подобного отрицательного отношения является вполне обоснованное предположение банка-кредитора, что потенциальный заемщик приобретает жилье у родителей в целях обналичивания заемных денег либо намеренного завышения рыночной стоимости приобретаемой квартиры.

    Некоторые кредитно-финансовые организации в описании своих кредитных продуктов даже сразу указывают информацию о невозможности приобретения объектов недвижимости у близких у родственников.

    Но и когда этих ограничений не прописано, то вероятность отказа в предоставлении ипотечных средств заемщику, приобретающему жилую недвижимость у родителей, все равно достаточно велика. Отказы в ипотечном финансировании «родственных» сделок направлены на снижение рисков кредитора, опасающегося, что заемные средства будут направлены заемщиком на какие-либо другие, отличные от фактического приобретения жилой недвижимости, цели.

    Особенно осторожно к подобным «родственным» продажам жилья относятся банковские организации, когда в качестве первого ипотечного взноса потенциальный заёмщик предлагает внести материнский капитал. Подобные покупки, возможно, не будут одобрены Пенсионным фондом, и, соответственно, увеличиваются риски просроченных задолженностей по внесению заемщиком первоначального взноса.

    Также отметим, что сделки купли-продажи жилой недвижимости между родственниками обычно не доступны для участников различных государственных программ, направляемых на улучшение жилищных условий (к примеру, льготная ипотека для военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и т. п.).

    Как оформить ипотеку?

    Единственный вариант для потенциального заемщика, желающего купить жилье у родителей и столкнувшегося с препятствием в предоставлении ипотеки по причине «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.

    Сначала потенциальному заемщику целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые рынком, пообщаться с сотрудниками различных банковских организаций и попытаться узнать о возможности приобретения жилья у родителей с помощью ипотечных средств.

    Можно даже для быстрого и грамотного подбора кредитных продуктов обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально оперативно проанализировать предложения разных кредитных организаций. Возможно, таким образом потенциальному заемщику и удастся найти кредитора, готового сразу предоставить ипотечные средства без учета того, кто является покупателем и продавцом, а также наличия между ними родственных связей.

    Если же потенциальный заемщик все-таки столкнулся с трудностями при получении ипотечного финансирования, можно попытаться доказать банку-кредитору, что планируемая сделка «родственной» продажи не является способом обойти законодательство и обманным способом получить заемные средства.

    Одно из наиболее простых доказательств реальности сделки и производимых расчетов между продавцом и покупателем – это проведение платежей за квартиру в безналичной форме. Это к тому же минимизирует риски возникновения претензий родственников и попыток признать сделку купли-продажи жилья недействительной через суд, что, в свою очередь, понижает и риски кредитора.

    Однако у банка-кредитора могут возникнуть и другие требования к заемщику и порядку оформления сделки по продаже жилья родителями. Так, некоторых финансовые учреждения справедливо опасаются того, что стоимость жилой недвижимости будет искусственно завышена, и заемщик опять же получит возможность тратить заемные средства на цели, не связанные с приобретением жилья. Но и этот банковский риск можно свести к минимуму, если предложить кредитору провести оценку приобретаемого жилья независимым экспертом, аккредитованным самим банком.

    В любом случае, пытаясь получить от банковской организации ипотечное финансирование, важно сразу поставить кредитора в известность о готовящейся «родственной сделке». В противном случае, когда служба безопасности банка узнает о скрытии этого факта, риск попадания потенциального заемщика в так называемый «черный список» кредитной организации возрастает, а соответственно, и растут риски получения отказа в выдаче ипотеки не только в данной ситуации, но и при следующих обращениях гражданина.

    Если сразу сказать сотруднику банка о факте родства покупателя жилья и его продавца, а также объяснить цель предстоящей сделки, то шансы на её одобрение кредитной организацией обычно существенно увеличиваются. К примеру, потенциальный заемщик может рассказать о разделе имущества между братьями и сестрами, при котором стороны договорились, что один из них выкупит квартиру у общих родителей, а остальным достанется другое имущество или деньги.

    В рассматриваемом случае потенциальный заемщик может доказать, что предстоящая сделка покупки жилья у родителей не является фиктивной, ведь денежные средства за квартиру действительно переходят родственникам.

    Стоит учесть и то, что банк-кредитор с большей вероятностью одобрит ипотеку, если у родителей потенциального заемщика приобретаемая жилая недвижимость не является единственным жильем. А еще лучше, если они при этом будут зарегистрированы по другому адресу. В таком случае потенциальному заемщику целесообразно сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.

    Альтернативные варианты

    Если возникли проблемы с ипотекой при покупке жилой недвижимости у родителей, можно также рассмотреть вариант с потребительским кредитом. Конечно, при потребительском кредитовании размер выдаваемых заемных средств, как правило, меньше, а проценты – выше.

    Однако в некоторых ситуациях получение потребительского кредита для покупки жилой недвижимости может оказаться единственно возможным вариантом. К тому же и сама процедура выдачи потребительских кредитов обычно проще, чем получение ипотеки, что позволяет потенциальному заемщику значительно понизить свои временные затраты и избежать препятствий.

    Кроме того, при сложностях с оформлением ипотеки можно попробовать получить ипотеку либо потребительский кредит под залог уже имеющегося у потенциального заемщика жилья. Многие банки гораздо активнее рассматривают подобные заявки, поскольку наличие предмета залога, отличного от недвижимости, которая покупается у родителей, несколько уменьшает риски невозврата заемщиком денег.

    Процедура покупки квартиры в ипотеку у родителей

    Алгоритм приобретения жилой недвижимости у родителей практически аналогичен общему порядку действий при покупке квартиры с привлечением ипотечных средств.

    Соответственно, процедура оформления жилья при «родственной» купле-продаж будет состоять почти из тех же этапов, что и при покупке жилой недвижимости у третьих лиц. Отличие состоит в исключении при покупке квартиры у родителей первоначального этапа, связанного с поиском подходящего жилья. В то же время у потенциального заемщика, совершающего “родственную” сделку, как правило, добавляются хлопоты, связанные со сбором документальных доказательств реальности купли-продажи.

    Итак, чтобы купить квартиру в ипотеку у родителей потенциальному покупателю потребуется:

    1. Заключить с потенциальным продавцом предварительный договор продажи жилья и, возможно, даже прописать, как в большинстве соглашений купли-продажи жилой недвижимости, условие о внесении задатка потенциальным покупателем;
    2. Выбрать подходящий кредитный продукт и узнать все требования банка;
    3. При необходимости провести оценку жилья;
    4. Собрать все требуемые документы, подать их на одобрение кредитору и получить кредитное решение;
    5. Если банк всё устраивает, и заявитель получает положительное решение, оформить ипотеку и внести первоначальный взнос. Возможно, придется оформить страховку имущества и жизни заемщика, а также созаемщиков;
    6. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.

    Это основные этапы которые необходимы для покупки квартиры у родственников.

    Бланк договора аренды (найма) квартиры, образец, советы по составлениюДачная амнистия что это, упрощение или новые сложности в оформленииКак правильно сдать квартиру в аренду, основные нюансы оформленияПорядок возврата подоходного налога при покупке квартирыВсе плюсы и минусы оформления завещания на квартируКак зарегистрировать иностранного гражданина по месту пребывания

    Заключение

    Квартиру, купленную в рамках ипотечного кредитования, можно отчуждать (дарить, продавать, менять, завещать), но делать это нужно только с предварительного разрешения кредитного учреждения, выдавшего займ.

    Залог недвижимости по ипотечному соглашению сохраняет свою силу даже в том случае, когда при переходе заложенного имущества к иным лицам были нарушены какие-либо правила такого перехода.

    Вопрос

    Погашение ипотечного кредита наследниками

    Что происходит с ипотечным жильем, если заемщик умер, не оставив завещания, и если у наследников нет возможности погашать кредит (даже совместно)?

    Ответ

    Если у наследников нет денег на то, чтобы завершить погашение ипотеки, можно воспользоваться следующими способами разрешения ситуации:

    1. нужно выяснить, была ли застрахована жизнь заемщика при заключении договора ипотеки. Если да, то все траты по погашению долга ложатся на страховую компанию, однако все документы для нее придется собирать наследникам;
    2. если жизнь заемщика не страховалась или его смерть не является страховым случаем (например, имело место самоубийство), то можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитования (к примеру, о продлении срока кредита или об уменьшении ежемесячных платежей);
    3. с согласия банка жилье можно продать и направить вырученные средства на погашение кредита.

    Если ни один из вариантов не подходит, то наследники могут отказаться от наследства.

    Преимущества и особенности

    Для чего нужна такая ипотека? Причин несколько. Во-первых, нежилые помещения используются для ведения бизнеса – это офисы, склады, торговые пространства. Конечно, их можно арендовать. Но гораздо выгоднее выплачивать кредит за собственную недвижимость, чем зависеть от прихоти арендодателя, особенно когда речь идет об устоявшемся бизнесе. Переезд торговой точки, к примеру, сразу бьет по продажам. Во-вторых, вывести из оборота немаленькую сумму на покупку недвижимости не всякому под силу, да и с точки зрения экономистов, крупные суммы могут принести больший доход при их грамотном размещении, и вкладывать их в покупку медленно окупающейся недвижимости не всегда выгодно. В-третьих, кредит выдается уже обеспеченным залогом приобретаемой недвижимости. То есть предоставлять дополнительные гарантии возврата денежных средств, скорее всего, не придется.

    Подбор ипотечного кредита — заполните онлайн заявку и узнайте, на какую сумму вы можете рассчитывать

    Конечно, не все так радужно, и то, что выгодно заемщику, выглядит иначе со стороны кредитора. Банки в России настороженно относятся к коммерческой ипотеке, предоставляемой не организациям, а физическим лицам. Такой объект сложнее реализовать по сравнению с жилым фондом. Кроме того, существуют и юридический нюанс – оформить залог нежилого помещения нельзя до того момента, как оно перейдет новому собственнику, в то время как при покупке жилья возникает так называемая «ипотека в силу закона» одновременно с регистрацией самой сделки купли-продажи в реестре. Обратить взыскание на имущество физического лица по законодательству сложнее, чем на имущество компании. То есть риски банков при предоставлении коммерческой ипотеки физическим лицам выше. Высокие риски закрываются удорожанием стоимости кредита, а также схемами реализации коммерческой ипотеки, о которых будет подробно рассказано далее.

    Необходимые документы

    Сразу следует оговорить, что единого пакета документов для оформления коммерческой ипотеки не существует, он отличается от банка к банку. Можно привести примерный перечень бумаг, которые нужно быть готовым предоставить по требованию кредитора.

    Пакет документов от заемщика

    • паспорт гражданина РФ и второй документ (свидетельство ИНН, СНИЛС, военный билет, водительские права);
    • документ о доходах. Для топ-менеджеров это может быть справка с работы, а также справка по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей – сведения об оборотах по счетам, налоговая декларация. Также могут потребовать данные о наличии собственности.

    Документы для предпринимателей

    Для индивидуального предпринимателя обязательно потребуется выписка из реестра предпринимателей (ЕГРИП), свидетельство о регистрации в качестве ИП, если предприниматель осуществляет лицензируемую деятельность – попросят предъявить лицензии. Для нотариусов, адвокатов и прочих аналогичных лиц – документ о наделении соответствующим статусом.

    Отдельно нужно будет предоставить комплект документов по покупаемому помещению:

    • Свидетельство о праве собственности
    • Проект договора купли-продажи
    • Документ об оценке объекта

    Также заемщика попросят оформить договор страхования своей жизни и объекта недвижимости.

    Требования к объектам недвижимости

    Основное требование к помещениям заключается в их отнесении к нежилому фонду. Это значит, что проживать в них, а также регистрироваться по месту жительства нельзя. Даже если речь идет о часто встречаемых на первых этажах многоквартирных домов магазинах, салонах красоты, детских студиях – все эти помещения либо изначально закладываются в проект дома как нежилые, либо должны быть переведены из жилого фонда в нежилой. Кроме того, объект ипотеки должен быть свободен фактически и чист юридически. В отношении него не должно существовать никаких претензий, разбирательств, залогов других лиц. Вся история объекта содержится в выписке из ЕГРП.

    Конечно, само здание, в котором находится объект, не должно подлежать сносу, быть ветхим, находиться в аварийном состоянии. Помещение должно быть ликвидным, чтобы банк мог им распорядиться в случае невозврата ему кредита. Существует и ряд дополнительных требований к объектам, устанавливаемых отдельными кредиторами. Это может быть площадь помещения (часто встречаемый порог – от 150 кв.м.), расположение его в месте присутствия банка, что гарантирует контроль со стороны последнего за использованием помещения. Для банка важно, чтобы объект ипотеки использовался по назначению, если выдается целевой кредит, или не использовался бы для реализации противоречащих закону целей, например, для организации игорного бизнеса.

    Как оформить

    Мы уже говорили об особенностях коммерческой ипотеки и ее повышенных рисках для банков. Минимизация риска повышением стоимости кредитного продукта практикуется всеми кредиторами, но сам риск не снимает. Поэтому схема ипотечной сделки при приобретении нежилой недвижимости физическим лицом сложнее, чем схема покупки в кредит квартиры.

    На рынке кредитов вам предложат на выбор три способа оформления такой ипотеки, каждый из которых нацелен закрыть риск банка не получить в залог объект недвижимости после того как кредит выдан:

    1. Кредит оформляется продавцом недвижимости, помещение отдается в залог банку. Затем продавец передает помещение покупателю уже обремененное залогом (реализуется принцип — ипотека следует судьбе объекта), и кредитный договор переоформляется на покупателя. Главный минус такой схемы – не каждый продавец согласится оформлять на себя кредит.
    2. На момент заключения сделки купли-продажи продавцу выплачивается первоначальный взнос по ипотеке и предоставляется обязательство банка перевести остаток средств после регистрации залога в его пользу. Если залог зарегистрирован, продавец получает оставшуюся сумму, а покупатель принимает на себя обязанность погашать кредит перед банком. Сложность в реализации этой схемы, опять же, в возможном нежелании продавца ждать, пока будет зарегистрировано обременение и он получит свои денежные средства.
    3. Третья схема вообще не очень удобна и долго реализуется по времени. Она заключается в учреждении продавцом отдельной компании, на баланс которой передается помещение. Эта компания выступает в качестве залогодателя и отдает помещение в залог банку, после чего происходит купля-продажа всей фирмы вместе с помещением и ипотекой. Учитывая количество необходимых манипуляций, в том числе зависящих от регистрационных органов, это самый дорогой и длительный вариант оформления коммерческой ипотеки.

    Условия ипотечного кредита отличаются в зависимости от нескольких факторов: личности кредитора (то есть выдающего кредит банка), приобретаемого помещения, самого заемщика. По общему правилу – чем выше уровень риска для банка, тем дороже кредит.

    Приведем примерные условия, на которых в России физическое лицо может оформить коммерческую ипотеку:

    • Наличие первоначального взноса. Обязательно, причем размер взноса является более высоким по сравнению с ипотекой жилых помещений и составляет до 20 до 40 % от стоимости объекта.
    • Срок кредитования, наоборот, сокращен по сравнению с жилой ипотекой, и составляет в среднем 10 лет.
    • Процентная ставка, как можно догадаться, повышенная – начинается от 12% годовых.
    • Досрочное погашение кредита возможно без уплаты штрафных санкций.

    Некоторые кредиторы предлагают опцию отсрочки погашения основного долга по кредиту, воспользовавшись которой в течение первого года заемщик будет уплачивать только начисленные проценты.

    Банки, которые выдают коммерческую ипотеку

    Несмотря на относительную новизну данного банковского продукта, предложений от кредиторов на рынке найти можно немало. Важно обращать внимание на возможные скрытые комиссии и анализировать все условия получения кредита. Остановимся подробнее на двух предложениях крупных банков России. Так, Сбербанк РФ предлагает продукт под названием «Экспресс – ипотека, со следующими условиями: срок до 15 лет, сумма до 10 000 000 рублей, процентная ставка от 13,9% годовых, первоначальный взнос 30%. Заемщиками могут выступать ИП и физические лица – владельцы бизнеса.

    В Абсолют Банк за кредитом могут обратиться как ИП и владельцы бизнеса, так и физические лица, обладающие соответствующим доходом. Денежные средства в сумме до 15 млн. рублей предоставят на срок до 15 лет, с минимальным первоначальным взносом в размере 20% при наличии дополнительного залога и 40% без него, и ставкой по кредиту в 13% годовых. Если грамотно взвесить все преимущества и недостатки коммерческой ипотеки, рассчитать свои силы и возможности своего дела, то оформление ипотечного кредита на приобретение нежилого помещения может стать выгодной альтернативой аренде офиса или склада для вашего бизнеса.

    Офисы банков на карте

    • Ипотека в банке ОткрытиеИпотека в банке Открытие
    • Ипотека без первоначального взносаИпотека без первоначального взноса
    • Порядок оформления ипотеки — как происходит сделка?Порядок оформления ипотеки — как происходит сделка?
    • Как снизить ставку по ипотеке в Сбербанке?Как снизить ставку по ипотеке в Сбербанке?
    • Ипотека на жилье — что это и как получить?Ипотека на жилье — что это и как получить?
    • Причины отказа банков в ипотекеПричины отказа банков в ипотеке
    • Как выгодно рефинансировать ипотеку в СбербанкеКак выгодно рефинансировать ипотеку в Сбербанке
    • Как вернуть проценты при досрочном погашении ипотекиКак вернуть проценты при досрочном погашении ипотеки
    • Ипотека в Сбербанке  на готовое жильеИпотека в Сбербанке на готовое жилье
    • Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в Альфа-Банке
    • Кредит для пенсионеров в ИнтерпромбанкеКредит для пенсионеров в Интерпромбанке
    • Расчетный счет в банке УБРиР для ИП и ОООРасчетный счет в банке УБРиР для ИП и ООО

    Last modified: 03.03.2019