Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Юрист по долевому строительству: защита прав дольщиков

Юрист по долевому строительству специализируется на защите обманутых дольщиков при задержке передачи объекта, невозвращении денежных средств и при других спорах.

Долевое участие в строительстве – весьма популярная форма приобретения гражданами жилья в настоящее время. Гражданин, заключая договор долевого участия с застройщиком, может рассчитывать на более выгодные условия о конечной цене квартиры, однако несет при этом определенные риски, в частности, в связи с несвоевременной сдачей объекта или преднамеренным банкротством застройщика. В Екатеринбурге в последние несколько лет возникал не один крупный скандал с обманутыми дольщиками, которые не получили свое жилье по договорам. В нашей консультации юриста по долевому строительству мы расскажем об основах правого регулирования и основных «подводных камнях» долевого участия в строительстве.

В отличие от приобретения жилья посредством участия в жилищно – строительном или жилищно – накопительном кооперативе, долевое участие в строительстве подразумевает заключение договора с профессиональным участником рынка жилья (застройщиком), положения которого регулируются отдельным ФЗ Об участии в долевом строительстве.

Прежде всего, стоит отметить, что застройщик вправе осуществлять свою деятельность по привлечению денежных средств для застройки только после того, как он в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке получил разрешение на строительство, опубликовал специальный документ – проектную декларацию (состоит из двух частей – информации о застройщике и информации о строящемся объекте) и зарегистрировал договор, подтверждающий его право на участок (право собственности, право аренды под застройку, право субаренды).

Стоит отметить, что если застройщик планирует использовать средства рекламы для привлечения граждан для участия в долевом строительстве, то опубликование проектной декларации должно произойти не ранее, чем за 14 дней до заключения договора долевого участия в строительстве с первым гражданином в отношении конкретного объекта. Если использование рекламы не предполагается, то проектная декларация предоставляется любому лицу, заинтересованному в заключении договора.

Договор участия в долевом строительстве

Договор в обязательном порядке заключается в письменной форме, обязательного нотариального удостоверения не требуется. После подписания договор в порядке, предусмотренном законом ФЗ 214 о долевом строительстве, подлежит государственной регистрации с момента которой он и считается заключенным.

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

  • предмет (включая и описание объекта, подлежащего передаче, что может вызвать некоторые сложности в связи с отсутствием реально существующего объекта в момент заключения договора);
  • срок передачи объекта застройщиком;
  • цену договора;
  • порядок оплаты цены;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет, кроме технологического и инженерного оборудования).

При невключении указанных условий в договор он считается незаключенным, а переданные гражданином деньги подлежат возврату.

Обязательства застройщика по данному договору обеспечиваются залогом как строящегося объекта (обращение взыскания может быть в таком случае обращено и на объект незавершенного строительства), так и земельного участка, находящегося в собственности застройщика или права аренды и субаренды такого участка. Кроме того, в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика может выступать поручительство банка.

В связи с тем, что право собственности на объект долевого строительства переходит к гражданину только после передачи ему объекта, застройщик несет риск случайной гибели во время строительства объекта.

Госстройнадзор ведет реестр обманутых дольщиков. Критерии для включения обманутых дольщиков в реестр, как и само понятие такого лица определяется не в федеральном законодательстве, а на региональном уровне. Обманутые дольщики для защиты своих прав объединяются и создают сайты и форумы.

Защита прав обманутых дольщиков и другие споры из долевого участия

Наиболее актуальными спорами, связанными с указанным договором являются следующие.

  • Участник долевого строительства нарушает график платежей. При данном нарушении с участника долевого строительства может быть взыскана неустойка, установленная законом ФЗ-214 в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки, но с суммы, уплата которой задерживается.
  • Нарушение застройщиком срока передачи объекта недвижимого имущества. Указанный срок в обязательном порядке устанавливается в договоре. В случае его нарушения с застройщика может быть взыскана неустойка в таком же размере от ставки рефинансирования (двойная ставка рефинансирования, если дольщик — гражданин), но с полной цены, указанной в договоре.
  • Переданный участнику объект не соответствует требованиям к его качеству. При постройке застройщиком может быть нарушен ряд санитарных, строительных, градостроительных норм, а также условий договора о качестве. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, а также потребовать все уплаченные им платежи в счет цены договора, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (в случае если участником долевого строительства является гражданин, ему такие проценты уплачиваются в двойном размере). Если нарушение качества не носит существенного характера, то участник вправе потребовать на свое усмотрение уменьшения цены объекта, устранения выявленных недостатков силами и за счет застройщика, компенсации собственных расходов на устранение недостатков.

Кроме того, застройщиками, являющимися в данном договоре более сильной стороной, определяющей условия договора фактически без учета мнения участника долевого строительства, зачастую допускается ряд иных нарушений: принуждение к заключению дополнительных соглашений об увеличении цены, понуждение к заключению договоров и оплате услуг контрагентов застройщика, которые занимаются юридическим сопровождением строительства и сдачи объекта. В зависимости от вида правонарушения и наступивших последствий выбирается конкретный способ защиты прав.

Также участник долевого строительства вправе потребовать возникшие у него убытки вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств при наличии доказательств их возникновения.

В случае возникновения нарушений обязательств застройщиком советуем не затягивать с защитой своих прав и обратиться за помощью к адвокату или юристу для анализа договора и выдачи рекомендаций по дальнейшим действиям. Если вам нужен юрист или адвокат по долевому строительству и защите прав «дольщиков», позвоните нам по телефону. Вы можете использовать форму и задать вопрос юристу на нашем сайте. Консультация юриста через онлайн — консультант осуществляется бесплатно. Мы проводим платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по судебному представительству в Екатеринбурге и других регионах.

Как не стать обманутым дольщиком?

Обезопасить себя от всех рисков, безусловно, невозможно. Но можно их снизить путем:

  • выбора авторитетной организации — застройщика, которая давно существует на рынке и имеет достаточное количество сданных объектов;
  • изучения отзывов о застройщике;
  • юридической проверки застройщика;
  • юридической проверки договора об участии в долевом строительстве;
  • юридическом сопровождении о проверке сделки юристом.

Судебная практика по договору участия в долевом строительстве

Примеры судебных решений по взысканию неустойки с застройщика по договору ДДУ:

  • Исковые требования ООО «Строй-Альянс» удовлетворить частично. Взыскать с ООО «Строй-Альянс» в счет неустойки, в счет возмещения убытков, в счет компенсации морального вреда, в счет штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
  • Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Индустрия» о защите прав потребителя удовлетворить частично. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Индустрия» неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства; денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора; компенсацию морального вреда; штраф в пользу потребителя, а также в счет возмещения судебных расходов.
  • Исковые требования удовлетворить. Взыскать с Закрытого акционерного общества «Рубикон-Аэро Инвест» неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсацию морального вреда; штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, возмещение расходов по составлению искового заявления.

Для консультации юриста по недвижимости звоните нам по телефонам, указанным на сайте.

Исковое заявление по договору участия в долевом строительстве

Скачать бланки исковых заявлений по договорам участия в долевом строительстве можно на странице примеров и образцов исковых заявлений.

Защита дольщиков – наша профессиональная обязанность

Мы руководствуемся только интересами дольщиков, которым оказываем юридическую помощь в любых проблемных ситуациях и спорах с застройщиками. В нашей компании работают компетентные юристы, имеющие огромный опыт в решении проблем дольщиков. Мы окажем помощь и поддержку всем, обратившимся к нам гражданам, которые столкнулись с обманом со стороны застройщиков. Наша организация имеет более семи лет практики, и за это время мы помогли сотням обманутых дольщиков вернуть свои сбережения и получить значительные сумы компенсаций с недобросовестных строительных компаний.

Обратиться к нам могут не только дольщики, но также граждане, которые только принимают решение о вступлении в долевое строительство. Мы проведем комплексный анализ коммерческой и финансовой деятельности застройщика, сделаем экспертизу ДДУ. Это поможет избежать встречи с нечестными компаниями, не вложить свои деньги в проблемный объект и не подписать договор на невыгодных условиях.

Наиболее распространенные разногласия между дольщиками и застройщиками

Закон, регулирующий отношения между участниками долевого строительства и застройщиками, принят в 2004 году. За прошедшее время он неоднократно дорабатывался, в него вносились изменения и поправки, которые, с одной стороны, значительно укрепили позиции дольщиков, а с другой – увеличили ответственность строителей. Сегодня участники защищены от недобросовестных застройщиков намного больше, чем несколько лет назад. Однако риск не получить жилье в срок или приобрести квартиру с явными или скрытыми дефектами, а в некоторых случаях и вовсе не дождаться окончания строительства, по-прежнему очень велик. Москва – город, где такой риск возрастает вдвойне, поскольку в настоящее время в столице большая часть новостроек сдается с нарушением сроков и несоблюдением качества.

Спорные ситуации с застройщиком могут возникнуть по самым различным поводам:

  • затягивание сроков строительства дома,
  • сдача жилья, несоответствующего по качеству договору и проектной документации;
  • получение квартиры меньшей площади, чем указано в документах, или наоборот, самовольное увеличение застройщиком площади квартиры и требование доплаты;
  • обнаружение после вселения скрытых недостатков, которые не были замечены при подписании акта приема-передачи;
  • замораживание строительства дома, и невозможность добиться от строителей ни жилья, ни вложенных денег;
  • несвоевременная регистрация объекта в Росреестре застройщиком, и в связи с этим невозможность оформить право собственности на квартиру;
  • желание расторгнуть договор о долевом строительстве и вернуть свои деньги.

Все эти, и любые другие споры с недобросовестными застройщиками, можно решить в вашу пользу. Возможен досудебный порядок урегулирования разногласий. Иногда бывает достаточно грамотно составленной претензии и убедительно проведенных переговоров с застройщиком, чтобы последний выполнил законные требования дольщика. Конечно, в этом случае вам понадобится юридическая помощь профессионала, который знает, как составить претензионное письмо, чтобы убедить строительную компанию согласиться с выставленными требованиями, и как провести с ней переговоры, чтобы добиться их выполнения.

Решение спорных ситуаций с застройщиками в суде

Урегулировать разногласия мирно удается не всегда, значительно чаще решение споров переносится в зал суда. Однако человеку, не знакомому с юридической наукой, сложно противостоять профессиональным юристам, которых привлекает строительная компания для защиты своих интересов. Только квалифицированный юрист по спорам с застройщиками, в силу своего опыта и доскональных знаний законодательства, может аргументировано представить вашу позицию в суде, умело парировать доводы оппонентов и добиться взыскания максимально возможной компенсации от застройщика. Доверяя ведение своего дела юристу нашей организации, вы можете не переживать, что что-то пойдет не так. В подобных спорах закон на вашей стороне, нужно только знать, как правильно применить его положения в вашем конкретном деле.

Работа юриста не ограничивается только присутствием на судебных заседаниях. В рамках судебного ведения дела, он проводит предварительную подготовку к процессу:

  • собирает документы и доказательства,
  • при необходимости организует проведение независимой экспертизы,
  • рассчитывает положенную неустойку,
  • составляет исковое заявление с требованием взыскать с нарушителя помимо неустойки, штраф и компенсацию морального вреда,
  • подает иск в судебный орган,
  • контролирует исполнение решения застройщиком.

Почему стоит доверить свою защиту нашей организации

Наша организация – это команда профессиональных юристов, объединенных одной общей целью. Мы занимаемся только делами, связанными с долевым строительством. Благодаря узкой специализации, все свои силы, знания и опыт мы направляем только на защиту дольщиков. Именно поэтому мы знаем все тонкости и нюансы в этой сфере дел, а также прекрасно осведомлены обо всех уловках и ухищрениях, к которым прибегают застройщики, чтобы уйти от ответственности. Наша организация специализируется в данном направлении более семи лет, и за это время сотни обманутых дольщиков, благодаря нам, вернули свои деньги и получили положенные им компенсации. Мы гарантируем всем, обратившимся к нам дольщикам, поддержку, помощь и защиту!